repercusiones económicas del coste de las obras de reparación y

repercusiones económicas del coste de las obras de reparación y

REPERCUSIONES ECONÓMICAS DEL COSTE DE
LAS OBRAS DE REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO
DEL EDIFICIO EN LAS COMUNIDADES DE
PROPIETARIOS
María del Carmen Pastor Álvarez - [email protected]
Universidad Politécnica de Cartagena
Reservados todos los derechos.
Este documento ha sido extraído del CD Rom “Anales de Economía Aplicada. XIV Reunión ASEPELT-España. Oviedo, 22
y 23 de Junio de 2000”.
ISBN: 84-699-2357-9
1
COMUNICACIÓN
REPERCUSIONES ECONÓMICAS DEL COSTE DE LAS OBRAS DE REPARACIÓN
Y
MANTENIMIENTO
DEL
EDIFICIO
EN
LAS
COMUNIDADES
DE
PROPIETARIOS
Pastor Álvarez, María del Carmen
e-mail: [email protected]
Universidad Politécnica de Cartagena
RESUMEN
La nueva política urbanística que hoy se impone en nuestras ciudades tiene por
objeto la rehabilitación y recuperación de los espacios urbanos más que la expansión
permanente e ilimitada de aquellas. Y, en este sentido, la acción de los poderes públicos
derivada de estos nuevos principios políticos ha de ser forzosamente multiforme y
articularse mediante todos los instrumentos y técnicas de intervención disponibles por las
Administraciones públicas: desde la disciplina urbanística a la incentivación de los agentes
sociales en la conservación de las edificaciones a través de la combinación de medidas
jurídicas y económicas de fomento, como actuaciones que han de presidir uno de los
principales sectores económicos.
A ello se suma la demanda social in crescendo exigiendo una mayor calidad de los
edificios, lo cual incide tanto en la seguridad estructural como en otros aspectos vinculados
al bienestar de las personas. Siendo destacable la reciente creación del llamado fondo de
reserva en las Comunidades de propietarios con el objeto de atender exclusivamente los
gastos derivados del coste de las obras dirigidas a la reparación y conservación o
mantenimiento de los edificios, como fondo de inversión o mecanismo obligatorio de
inversión anual.
2
1.- INTRODUCCIÓN
Son muchas las medidas y actuaciones concretas que la nueva Ley de Propiedad
Horizontal (en adelante LPH), tras su reforma de 6 de Abril de 1999, ha llevado a cabo de
forma novedosa respecto a la legislación anterior, aportando soluciones sin recurrir a un
cambio legislativo radical, y que se dirigen fundamentalmente a conseguir tres objetivos
claros: a) la regulación conjunta de todas las modalidades de propiedad inmobiliaria
colectiva con intención de dar una solución definitiva a la regulación jurídico-privada de las
urbanizaciones privadas, b) la reducción de la morosidad en la contribución a los gastos
comunes, y c) la sustitución del régimen de unanimidad para la alteración de los elementos
comunes por el de mayorías reforzadas.
Uno de los pilares político-legislativos sobre los que descansa esta Reforma en el
tema que nos va a ocupar ha sido, sin duda, la promoción en la conservación de los
edificios y la realización de obras dirigidas a tal finalidad. Ello ha sido la expresión fiel de
la nueva política urbanística que hoy generalizadamente se impone en nuestras ciudades y
que tiene por objeto la rehabilitación y recuperación de los espacios urbanos más que la
expansión permanente e ilimitada de aquéllos. Y en este sentido, la acción de los poderes
públicos derivada de estos nuevos principios políticos ha de ser forzosamente multiforme y
articularse mediante todos los instrumentos y técnicas de intervención disponibles por las
Administraciones públicas: desde la disciplina o policía urbanística a la incentivación de
los agentes sociales en la vía de conservar las edificaciones a través de la combinación de
medidas económicas y jurídicas de fomento.
De forma más particular e incidental, no podemos dejar de mencionar aquellas
normas que complementan e integran el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, tales
como las leyes sobre la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios
de
telecomunicaciones
(Real
Decreto-Ley 1/1998, de 27 de Febrero,
expresamente mencionado por la LPH), o las que regulan el establecimiento de nuevos
servicios comunes cuya finalidad sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
el acceso o movilidad de personas con minusvalía (Ley 15/1995, de 30 de Mayo), entre
3
otras1 , y por poner los ejemplos más significativos que tendremos ocasión de analizar más
adelante.
Pero es más, este sistema normativo se va a ver necesariamente afectado por la
nueva y reciente Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en
adelante LOE), que viene a complementar de forma indispensable y muy oportunamente la
regulación jurídica que ha de presidir en su conjunto uno de los principales sectores
económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores
culturales que entraña el patrimonio arquitectónico. Podemos decir que la LOE ha venido a
cubrir una importante laguna en la configuración legal de la construcción de los edificios,
básicamente establecida a través del Código Civil y de una variedad de normas cuyo
conjunto adolecía de una serie de lagunas que era preciso solventar. Hecho al que además
se suma la demanda social in crescendo exigiendo una mayor calidad de los edificios, lo
cual incide a su vez tanto en la seguridad estructural o la protección contra incendios como
en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas (protección contra el ruido,
aislamiento térmico, accesibilidad para personas con movilidad reducida, etc.).
2.- CLASES DE OBRAS A REALIZAR EN EL EDIFICIO POR LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
2.1.- Obras de reparación (ordinarias, extraordinarias y urgentes)
Las obras de reparación en general son aquellas obras que siendo necesarias van
dirigidas a reponer o poner remedio a una alteración o menoscabo sufrido en las cosas, ya
sea a causa de su uso normal o por causas naturales; son obras necesarias en tanto van
dirigidas a restituir o devolver al edificio y a sus servicios o instalaciones comunes su
estado primitivo en la medida de lo posible. Dichas obras son de realización obligatoria, de
1
Algunas de estas normas son el Real Decreto-Ley 2/1985, que permite la transformación de
viviendas en locales de negocio; el Real Decreto 1368/1992, que modifica el Reglamento Hipotecario en
relación a los libros de actas de comunidades y subcomunidades de propietarios; Decreto 2414/1961 por el
que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas; Real Decreto
1093/1997, que determina los requisitos de inscripción de los títulos de constitución de Propiedad Horizontal,
etc.
4
manera que cualquier propietario puede exigirlas, aunque luego la Junta de Propietarios sea
la que tome el acuerdo en cuanto a la forma de llevarlas a cabo.
Dentro de ellas debemos distinguir, por un lado, las obras de reparación
“ordinarias”, que son de carácter previsible y surgen como consecuencia del uso normal del
edificio y sus elementos o servicios comunes, correspondiendo su ejecución a la Junta de
Propietarios, conforme al artículo 14 c) de la LPH2 y con cargo al presupuesto anual
ordinario elaborado por la Comunidad. Y, por otro lado, las obras de reparación
“extraordinarias”, que son aquellas dirigidas a reparar desperfectos que no hayan sido
causados por el uso regular o habitual del edificio y sus instalaciones (derivan de
acontecimientos imprevistos o caso fortuito, casuales o no, como las dirigidas a reparar
daños causados por incendios, rayos o inundaciones); su ejecución deberá adoptarse
mediante la convocatoria de una Junta extraordinaria, aprobándose para ello la
correspondiente derrama por los gastos del coste de la obra entre los propietarios. Tanto a
unas como a otras, si son de carácter urgente, se les aplicará el artículo 20 c) de la LPH3,
que más adelante veremos.
El legislador ha clarificado la situación de las obras de reparación al concederles
una regulación unitaria (obras ordinarias o extraordinarias, y obras urgentes), separando lo
que es competencia para acordar su realización (competencia de la Junta de Propietarios)
de lo que es competencia para acometer su ejecución (competencia del Administrador). La
finalidad perseguida con esta norma ha sido recalcar que nadie, ningún copropietario, tiene
por sí sólo capacidad para acordar cuestiones que afectan a la Comunidad sin pasar antes
por la Junta de Propietarios (lo cual ya resultaba deducible de la legislación anterior, puesto
que cualquier gasto debía incluirse en el presupuesto ordinario o bien decidirse en una
Junta especial, pues en caso contrario no se podía obligar al propietario al pago). La
aprobación por la Junta de tales obras puede que figure ya en el presupuesto ordinario o
2
Artículo 14 c): “Corresponde a la Junta de Propietarios... c) Aprobar los presupuestos y la
ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de
las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c)”.
3
Artículo 20 c): “Corresponde al Administrador... c) Atender a la co nservación y entretenimiento de
la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
Presidente o, en su caso, a los propietarios”.
5
como una partida más, o bien puede haber sido objeto de un acuerdo especial con derramas
independientes, como ocurrirá normalmente cuando se trate de obras extraordinarias.
En definitiva, para la actual legislación, la distinción entre obras ordinarias y
extraordinarias, en principio, carece de trascendencia a efectos de su ejecución4 , pues lo
realmente importante es, primero, que su realización por la Comunidad constituye una
obligación legal para la misma, en tanto sean obras de reparación necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble; segundo, el artículo 14 c) no
cuestiona dicha realización sino que únicamente atiende a la aprobación de las mismas por
la Junta en orden a determinar la forma de ejecutar dichas obras y el presupuesto con que
hacerles frente; y, tercero, la LPH en su artículo 17 ha adoptado un completo sistema para
la adopción de acuerdos por la Junta de Propietarios que variará en función del tipo y
naturaleza de la obra que se vaya a acometer5 . La norma, en este sentido, ha descendido
prácticamente al detalle, al tipo particular de obras más frecuentes que las Comunidades de
vecinos suelen llevar a cabo.
De otro lado, tales obras de reparación pueden revestir el carácter de obras
“urgentes”, es decir, aquellas que se dirigen a la conservación o reparación, y que por su
imperiosa necesidad deben ser abordadas inmediatamente a fin de evitar un daño o riesgo
inminente en la conservación del inmueble, o una gran incomodidad en el uso y disfrute del
mismo o de sus elementos. Podrán ser autorizadas y ordenadas por el Administrador en el
uso habitual de sus funciones que como tal le atribuye la LPH en el artículo 20 c), sin
necesidad de que tenga que contar con la aprobación de la Junta de Propietarios, al menos
en principio. No obstante, una interpretación estricta de la Ley nos llevará a afirmar que
4
ECHEVERRÍA SUMMERS, F.M.: Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal (Coordina
BERCOVITZ). Pamplona 1999, pág. 305, pone de manifiesto que esta distinción tendría una particular
incidencia en los casos de reconocimiento del uso exclusivo sobre los elementos comunes a favor de alguno o
algunos de los propietarios. En estos supuestos la obligación básica que tiene el beneficiario es la de atender y
cuidar el elemento común, debiendo costear todas aquellas obras de conservación o reparación que se deriven
del uso o disfrute ordinario de la cosa. Como contrapartida, es la comunidad quien debe soportar el coste de
las reparaciones extraordinarias, salvo que las mismas fueran fruto de la actuación negligente del titular del
uso exclusivo (Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Febrero de 1993 –en adelante STS-).
5
Vid. sobre esta cuestión concreta CARRASCO PERERA, A.: “Comentario al artículo 17 de la Ley
de Propiedad Horizontal”, en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal (Coordina BERCOVITZ).
Pamplona 1999, págs. 485 y ss.; DOMÍNGUEZ LUELMO, A.: “Comentario al artículo 17 de la LPH”, en La
Reforma de la Propiedad Horizontal (Coordina GUILARTE GUITÉRREZ). Valladolid 1999, págs. 318 y ss.
6
esta actuación debe considerarse de carácter excepcional según la urgencia de la obra, en
tanto que la propia Ley, en su artículo 14 c), instituye que será la Junta el órgano de la
Comunidad competente para aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación que se efectúen en la finca. Ello requeriría que se celebre una Junta
extraordinaria en la que se determinasen las circunstancias particulares para proceder así a
la ejecución material de las obras.
Por el contrario, una interpretación coherente y lógica del artículo 14 c) nos permite
distinguir el régimen de ejecución en la realización de obras cuando revistan carácter de
urgencia de cuando no lo sean. Si son de carácter urgente, la LPH legitima al
Administrador para que adopte las medidas oportunas necesarias para cubrir dicha urgencia
-artículo 20 c)- cuando su ejecución no pueda dilatarse, con el objeto de evitar un inminente
daño o perjuicio en la conservación del edificio; capacidad de decisión de la que carece en
todo caso si las obras no son urgentes. Ahora bien, ello no ha de considerarse como una
actuación contraria a la exigencia legal que contiene el artículo 14 c), al imponer la
necesidad de que la Junta sea “informada” de las medidas de urgencia que hayan de
tomarse sin acuerdo previo de ésta, ante una decisión adoptada unilateral, pero
legítimamente, por el Administrador de conformidad con el artículo 20 c) de la LPH.
Así pues, ante obras de carácter urgente, la legislación actual mantiene la capacidad
decisoria en favor del Administrador6 , con el único condicionante de tener que dar cuenta
inmediata al Presidente o, en su caso, a los propietarios; por el contrario, cuando las obras
no sean urgentes, éste deberá limitarse a ejecutar las acordadas por la Junta sin capacidad
de decisión alguna para eludir o alterar los términos del acuerdo de la Junta7.
6
No obstante, si la urgencia lo requiere y ante la pasividad de la Junta o del Administrador, no debe
haber duda en admitir la capacidad de los interesados para poder realizar las reparaciones por su cuenta y
luego pasar el cobro del coste, debidamente justificada y acreditada la urgencia, al Administrador (cfr.
VATTIER FUENZALIDA, C.: “Tipología de las innovaciones en las cosas comunes en la disciplina
normativa de la propiedad Horizontal”, Revista General de Legislación y Jurisprudencia/1976, nº 3, pág. 255).
Aunque apenas existe jurisprudencia sobre este tema, la que ha habido, se ha pronunciado en este sentido
(Sentencias de las Audiencias Provinciales de Córdoba de 7 de Mayo de 1996, Zaragoza de 24 de Febrero de
1997, Pamplona de 22 de Septiembre de 1997, - en adelante SAP-).
7
En este sentido, GUILARTE GUTIÉRREZ, V. (Coordinador): “Comentario al artículo 14 de la
LPH”, en La Reforma de la Propiedad Horizontal. Valladolid 1999, pág. 388, entiende que el sistema actual
al respecto, determina que, por excepcional, debe interpretarse restrictivamente la posibilidad del
Administrador tome la iniciativa de acometer obras de reparación del inmueble. Por ello parece adecuado
pensar que si la urgencia puede obviarse, siquiera temporalmente, a través de alguna medida provisional –y
7
2.2.- Obras de mantenimiento (necesarias para el adecuado “sostenimiento y
conservación” del edificio)
Las obras de mantenimiento, es decir, las obras necesarias para el sostenimiento y
conservación del edificio 8 , en general, son aquellas destinadas a mantener éste y las cosas o
elementos comunes en perfecto estado de servir al uso y funcionamiento de la Comunidad
de Propietarios, evitando que se pierdan o deterioren, pudiendo incluso ser exigidas por
cualquier copropietario para el caso de que supongan nuevas instalaciones, es decir, obras
no necesarias; aunque será la Junta la que adopte el acuerdo o no de realizarlas,
dependiendo del supuesto concreto.
El artículo 10-1º9 establece la regulación general de este tipo de obras
configurándolas como una obligación el gal que ha de asumir la Comunidad de Propietarios,
precisando que, en tal caso, tales obras han de reunir las debidas “condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad” (expresiones que igualmente
recoge, aunque en sentido negativo, el artículo 11-1º de la LPH, y referidas a los
propietarios en particular). Lo que resulta realmente difícil es deslindar lo que ha de
entenderse por “condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad” del
inmueble, al tratarse de conceptos jurídicos indeterminados: lo que para un concreto
edificio o comunidad de propietarios puede ser suntuario o excesivo, puede no serlo para
otros10. Y eso que, en la práctica, este tipo de obras suelen ser las de más frecuente
no tanto acometiendo la reparación definitiva- debe ser aquél el camino a adoptar por el Administrador en
términos que permitan la discusión y decisión de la Junta acerca de la fórmula para efectuar la reparación.
Sólo si la urgencia inviabiliza radicalmente tal posibilidad cabe pensar en la plena autonomía decisoria del
Administrador. Es lo que este autor denomina principio de intervención mínima por parte del Administrador.
De la misma opinión es ECHEVERRÍA SUMMERS: Comentarios..., cit., pág. 310, para quien, el
Administrador simplemente deberá adoptar las medidas estrictamente necesarias para evitar que se produzca
el daño o que se incrementen las consecuencias negativas de éste, pero no ordenar las obras de reparación.
8
La SAP de Guipúzcoa de 1 de Junio de 1999 estimó conveniente señalar acerca del concepto
“conservación” que en el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal no cabe confundir ni dar el mismo
tratamiento a los gastos comunes de obras dirigidas a la “conservación” de un elemento común y los gastos de
“sustitución” de ese elemento común, ya que éstos últimos afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no
por los titulares de las plantas bajas o locales, producen un incremento de valor que beneficia a todos los
titulares inmobiliarios de la finca. De tal modo que la exención lícita de los gastos de conservación y análogos
no exime de contribuir a sufragar el importe de la sustitución de un elemento integrante del inmueble.
9
Artículo 10-1º: “Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad”.
8
realización en las fincas antiguas cuyas instalaciones generales han quedado obsoletas (por
ejemplo, la sustitución en las conducciones de suministros de agua, gas, electricidad, etc11 ).
Pero, analicemos al menos que significan cada uno de estos términos:
Son condiciones estructurales aquellas que se encargan de determinar la forma de
los edificios, distribuyendo y organizando los diferentes espacios o volúmenes (altura del
edificio, condiciones de planta y entreplantas, áticos y azoteas, cornisas, aleros o vuelos en
fachada, etc.) las cuales suelen ser objeto de regulación en los diferentes Planes de
Ordenación Urbana. Actualmente, el concepto de condiciones estructurales parece ir
íntimamente ligado al concepto de seguridad, como así podemos inferir de la actual LOE
que, en su artículo 3-1º, apartado b), inciso 1, relativo a los requisitos básicos de la
edificación12, se refiere precisamente a los llamados “requisitos de seguridad estructural”,
es decir, aquellos dirigidos a “...que no se produzcan en el edifico, o partes del mismo,
daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados,
los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometen directamente la
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.
Son condiciones de estanqueidad (término técnico de la construcción) todas
aquellas que sean necesarias para cerrar los diferentes estancos, estructuras o instalaciones,
de forma que se impida la filtración de fluidos a través de los mismos. Éstas deben
conectarse con las condiciones de salubridad que contempla las normas urbanísticas, en
atención a las cuales los propietarios están obligados a cuidar del buen estado de las redes
de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación o iluminación, etc.,
manteniendo limpios tanto el edificio como sus espacios libres.
10
Así lo expresaba la SAP de Valencia de 27 de Abril de 1994: “Los gastos de ayer, fuera de lugar,
hoy son absolutamente necesarios (antenas parabólicas, piscinas, antenas digitales...)”.
11
En este sentido, se ha venido admitiendo por los Tribunales dentro de este tipo de innovaciones: la
sustitución de un viejo ascensor (SAP de Alicante de 25 de Junio de 1979); la instalación de un segundo
ascensor en atención al número de viviendas existente en el edificio (SAP de Valencia de 9 de Julio de 1985);
la de portero automático (SAP de Madrid de 11 de Febrero de 1985); el cambio de suministro de gas (SAP de
Valladolid de 1 de Julio de 1993); e incluso la instalación ex novo de un servicio de calefacción (SAP de
Palencia de 5 de Julio de 1995). Recientemente, la SAP de Castellón de 15 de Febrero de 1999, admitió la
instalación de un ascensor como innovación requerida para la adecuada habitabilidad del inmueble.
12
El artículo 3 de la LOE establece los requisitos básicos de la Edificación, distinguiendo los
relativos a la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad.
9
Son condiciones de habitabilidad, por un lado aquellas relativas al acceso y
movilidad de las personas, de forma que se garantice la adecuada accesibilidad al edificio y
a cada una de sus piezas o dependencias (portal, rellanos, rampas, ascensores,
distribuidores, pasillos, corredores, etc.); así como las condiciones de conservación de las
diferentes dotaciones de servicio con las que cuente el inmueble (abastecimiento de agua
potable, energía eléctrica, calefacción, servicios higiénicos, evacuación de residuos, gases,
humos, etc.). En este aspecto la nueva LOE, en su artículo 3-1º, apartado c), va aún más
lejos ampliando los “requisitos de habitabilidad” en los edificios a cuestiones tales como
higiene, salud y protección del medio ambiente (apartado c), inciso 1), protección contra el
ruido (apartado c), inciso 2), ahorro de energía y aislamiento térmico (apartado c), inciso 3),
y otros aspectos funcionales de los elementos o de las instalaciones de los edificios que
permitan un uso satisfactorio del mismo.
Y, por último, son condiciones de seguridad, todas aquellas actuaciones que
tienden a prevenir daños personales o materiales que puedan derivarse de incendios,
descargas atmosféricas o caídas, de los efectos de la corrosión o agentes agresores.
Actuaciones que conllevarían a su vez la obligación de conservar los materiales de
revestimiento de fachadas, cubiertas, cerramientos, etc., evitando así el riesgo de derribos,
caídas o desprendimientos13.
2.3.- Obras de innovación o de nueva instalación
Previamente es preciso diferenciar las obras de mantenimiento o de sostenimiento y
conservación, reguladas en el artículo 10-1º, de las llamadas obras de innovación o de
nueva instalación, y cuya finalidad igualmente sea la conservación, habitabilidad y
seguridad del inmueble, siendo éstas reguladas por el artículo 11-1º de la LPH14. La
justificación de un tratamiento legal por separado radica en que las primeras son de carácter
13
Vid. asimismo el artículo 3-1º, apartado b), incisos 1, 2 y 3 de la LOE sobre los requisitos relativos
a la seguridad de los edificios en su triple consideración: seguridad estructural, seguridad en caso de incendio
y seguridad de utilización.
14
Artículo 11-1º: “Ningún copropietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y
características”.
10
necesario mientras que las de innovación o de nueva instalación no lo son en un principio;
aunque esta cualidad sea algo que en última instancia corresponda valorar a la Junta de
Propietarios. Precisamente esa valoración objetiva en uno u otro sentido lleva aparejada una
importante consecuencia jurídica: que el acuerdo adoptado por este órgano comunitario sea
obligatorio para todos los propietarios (como ocurre en las obras de innovación necesarias
del artículo 11-1º) o sólo para parte de ellos si disienten del acuerdo (como ocurre en las
obras de innovación no necesarias del artículo 11-2º).
Como no existe un concepto claro y definitivo de lo son obras de nueva instalación
o de innovación, la doctrina mayoritaria las viene identificando con las obras de mejora
(tanto las útiles como las de lujo)15 , es decir, aquellas que generan paralelamente una
plusvalía en el inmueble al incrementar cualitativa o cuantitativamente las condiciones de
habitabilidad del edificio16 , o las posibilidades de goce y capacidad del mismo o su aspecto
accidental para mejor recreo y comodidad de las personas17; e incluso se podrían incluir las
denominadas obras de rehabilitación: aquellas que tienen como finalidad adaptar el edifico,
sus instalaciones y servicios a las normas vigentes en cada momento. En palabras de la
propia LPH, todas aquellas obras dirigidas a nuevas instalaciones, servicios o mejoras que
afecten al inmueble, con independencia de que sean o no requeridas para su adecuada
conservación, habitabilidad y seguridad, según su naturaleza y características, y de hagan
inservible alguna parte del mismo para el uso y disfrute de algunos de los propietarios18.
La formulación legal que aparece en el artículo 11 nos lleva a dividir las obras de
innovación en dos grupos: 1) obras de innovación “requeridas” para la adecuada
conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble (que son obras necesarias), y 2) obras
15
En este sentido, VATTIER FUENZALIDA, C.: “Tipología de las innovaciones...”, cit., pág. 251;
VENTURA-TRAVESET Y GONZÁLEZ, A.: Derecho de Propiedad Horizontal . Barcelona 1992, pág. 325.
En sentido similar al hablar de un concepto unitario de innovaciones MORO ALMARAZ, M.J.: “Oposición
abusiva en la adopción de acuerdos para los que la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad
(Comentario a la STS d e 14 de Julio de 1992)”, Poder Judicial/1993, nº 29, págs. 138 y ss.
16
SAP de Barcelona de 17 de Enero de 1995.
17
SAP de Almería de 30 de Octubre de 1982.
18
Cfr. DOMÍNGUEZ LUELMO, A.: La Reforma de la Propiedad Horizontal (coord. GUILARTE
GUTIÉRREZ). Valladolid 1999, pág. 242; ROSAT ACED, J.I. (Coordinador): Comentarios a la nueva Ley
de Propiedad Horizontal (Doctrina. Jurisprudencia y Formularios). Valencia 1999, pág. 214.
11
de innovación “no requeridas” para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del
inmueble (que son obras no necesarias). Nosotros solamente nos referiremos a las primeras,
que aún siendo obras de mejora tienen como finalidad la conservación, habitabilidad y
seguridad del inmueble.
Este tipo de obras de innovación aparecen enunciadas a sensu contrario en el
artículo 11-1º, diferenciándose de las ya mencionadas obras de mantenimiento u obras
necesarias de sostenimiento y conservación en sentido estricto (artículo 10-1º) en que su
exigibilidad se fundamenta, según reza el precepto, en el mantenimiento de la “naturaleza
y características del inmueble”19 , dejando fuera las obras de innovación que signifiquen
mejoras de lujo (las recogidas en el artículo 11-2º), en tanto éstas se realizan para el
embellecimiento del edificio o la máxima comodidad de los copropietarios y no, como
exige el precepto, para la “adecuada conservación, habitabilidad y seguridad” del inmueble.
Es concretamente esta precisión legal la que nos permite diferenciar cuando nos
encontramos o no ante una obra de innovación exigible por los propietarios. Por tanto,
aparte de que se den dichas condiciones, la “naturaleza y características del inmueble” son
los dos elementos, marcadamente objetivos, que van determinar la posibilidad y
necesariedad en la realización de la obra de innovación, la cual, por otro lado, deberá
apreciarse y valorarse en el momento en que se vaya a introducir o realizar dicha
innovación.
En todo caso, una cosa es la exigibilidad o petición de realización de la obra, y otra
muy distinta es la efectiva y concreta realización o no de la misma, que siendo de
innovación dependerá del acuerdo previo de la Junta de Propietarios, como órgano
19
La Ley anterior utilizaba otra expresión en este punto: “según su rango” (artículo 10), que venía
referido a categoría, clase o condición del inmueble; lo que no impedía que en ocasiones se recurriera a
criterios subjetivos como la profesión o nivel económico de los propietarios (cfr. HIDALGO, citado por
GARCÍA GIL, F.J.: ”Los gastos comunes. Contribución a su sostenimiento”, en Cuadernos de Derecho
Judicial. Propiedad Horizontal. Madrid 1994, pág. 113, cuando señalaba que, el rango había pasado de ser un
criterio subjetivo a ser objetivo, pues aunque en un principio se entendió que el rango se calificaba en relación
con el nivel de vida y tono de los habitantes del inmueble, tal criterio ha terminado por perfeccionarse,
entendiendo por tal la categoría o calidad del edificio, siendo por tanto las innovaciones necesarias las
destinadas a conservarlo con arreglo a los progresivos adelantos de la arquitectura y la tecnología que sean de
uso más frecuente en las casas similares).
La actual Ley de Reforma ha sustituido la expresión anterior por: “naturaleza y características del
inmueble”, dando así relevancia al criterio objetivo. La solución actual, según DOMÍNGUEZ LUELMO: La
Reforma..., cit., pág. 244, obliga a analizar caso por caso; en el mismo sentido ECHEVERRÍA SUMMERS:
Comentarios..., pág. 321.
12
comunitario legalmente facultado para cualquier decisión de interés común. Ahora bien, si
la innovación es necesaria para la “adecuada conservación, habitabilidad y seguridad” del
inmueble, la Ley expresamente legitima a cualquier propietario para que pueda exigir la
realización de dichas obras aunque luego se precise el acuerdo de la Junta para su efectiva y
concreta realización. Y ello, a diferencia de lo que ocurre con las obras mantenimiento,
sostenimiento y conservación cuya realización será obligatoria para la Comunidad por
constituir una obligación legal para ésta, según dispone el artículo 10-1º de la LPH.
El abono de los gastos derivados de este tipo de obras, y una vez se haya adoptado
el acuerdo para realizarlas por la Junta de Propietarios, deben satisfacerse por todos los
propietarios, al quedar incluidas dentro de la obligación que el artículo 9-1º, apartado e)20
les impone a todo propietario en orden a contribuir, con arreglo a su cuota de participación,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades no susceptibles de individualización.
3.- LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE MANTENIMIENTO (NECESARIAS PARA
EL ADECUADO SOSTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO)
COMO OBLIGACIÓN LEGAL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
3.1.- Su carácter obligatorio o imperativo
En realidad, esta obligación constituye una manifestación específica del deber
genérico que la Ley del Suelo impone a todos los propietarios de terrenos, urbanizaciones
de iniciativa particular y de edificaciones, consistente en mantener éstos en condiciones de
seguridad, salubridad y ornato público21; así como del artículo 47 de la Constitución de
20
Artículo 9-1º, apartado e): “Son obligaciones de cada propietario... e) Contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización”.
21
Artículo 19 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, relativo a
los deberes legales de uso, conservación y rehabilitación: “1. Los propietarios de toda clase de terrenos y
construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y
mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al
13
1978 que consagra el derecho a una vivienda digna y en idóneas condiciones de
habitabilidad. Más explícita resulta en este sentido la LOE, cuyo artículo 16 impone
expresamente la obligación de “...conservación en buen estado de la edificación mediante
un adecuado uso y mantenimiento...”; la cual además se atribuye en igual medida a los
propietarios y a los usuarios, sean o no propietarios.
La
LPH
ha
configurando
la
obligación
mantenimiento,
sostenimiento
y
conservación del edificio, no como una obligación propia e individual del propietario
(aunque tácitamente pudiera inferirse de los artículos 7-1º, 9-1º, apartados b) y c) de la
LPH), sino de la propia Comunidad, de marcado carácter imperativo y claramente
vinculante ex lege para todos los copropietarios, de forma que puede incluso ser exigida por
“cualquiera” de ellos, evitando una hipotética inactividad de la Comunidad si tales obras
han de someterse a su previa aprobación. Tanto es así que la Junta de Propietarios no podrá
negarse a su realización22, y si lo hace el acuerdo adoptado podrá ser impugnado por ser
contrario a la esencia de la propia Ley, tal y como se preceptúa por el artículo 18 de la LPH
que regula dicha opción ante los Tribunales. Si acaso, esta posibilidad de actuación
individual de cualquier copropietario podría entenderse que, en principio, estaría en clara
contradicción con lo dispuesto por el artículo 14 c) que sanciona la necesidad de someter a
la previa aprobación de la Junta de Propietarios la ejecución de todas las obras de
reparación. Nosotros nos inclinamos, junto con GUILARTE GUTIÉRREZ, por entender
que la obligatoriedad de tales obras de reparación y mantenimiento no surge del acuerdo de
la Junta, como parece indicar el artículo 14 c), sino de la propia Ley que así lo impone en el
artículo 10-1º 23 , a diferencia de cualquier otro tipo de obras.
cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y
arqueológicos y sobre rehabilitación futura.
2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se sufragará por
los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable”.
22
Según GUILARTE GUTIÉRREZ: La Reforma ..., cit., págs. 225-226, tal obligación de realizar
estas obras se considera vigente en base a la función social que cumple el derecho de propiedad,
considerándose como un ejercicio antisocial del propio derecho el que los miembros de la Comunidad
hubiesen votado mayoritariamente en contra de la realización de obras necesarias para el adecuado
sostenimiento del inmueble.
23
Cfr. GUILARTE GUTIÉRREZ: La Reforma ..., cit., pág. 226-227.
14
Esta imperatividad, sin embargo, es modulada por el propio legislador al proyectar
las obligatoriedad de tales obras a las “debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad y seguridad”. Es decir, esta obligación legal no debe alcanzar al
mantenimiento, sostenimiento y conservación de “todo” el inmueble y sus servicios
comunes, sino únicamente a los elementos vinculados con su estructura y condiciones de
estanqueidad,
habitabilidad
y
seguridad.
Las
restantes
obras
de
mantenimiento,
sostenimiento y conservación requerirán el acuerdo de la mayoría de la Junta para que ésta
pueda negarse a realizarlas, con independencia de que sean de reparación ordinarias o
extraordinarias, previsibles o imprevisibles.
3.2.- La afección del piso o local destinado al pago de los gastos derivados de las
obras de mantenimiento (necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del edificio), como repercusión económica más relevante en
los propietarios
La contribución económica a los gastos generales por todos los propietarios
derivada
del
adecuado
mantenimiento
del
inmueble,
sus
servicios,
cargas
y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización estará sujeta a la regla
establecida en el artículo 9-1º, apartado e) de la LPH, basada a su vez en el artículo 395 del
Código Civil que impone a todo copropietario la obligación de contribuir a los gastos de
conservación de la cosa o derecho común.
Cuando dichos gastos generales o comunes tienen como finalidad la realización de
obras, la contribución por los propietarios se hará según lo establecido en dicho artículo 9–
1º, apartado e), es decir, con arreglo a la cuota de participación atribuida a cada piso o local
y establecida en el Título Constitutivo; pero los Estatutos o el acuerdo unánime de la Junta
de Propietarios pueden haber establecido otra cosa24 , resultando improcedente en este punto
excusarse del pago sin la previa impugnación del acuerdo o cláusula en donde se establezca
la misma (artículos 17 y 18 de la LPH)25. Igualmente, si se trata de obras de mantenimiento
24
STS de 2 de Febrero de 1992.
25
STS de 16 de Junio de 1995.
15
y conservación (artículo 10-4º de la LPH), el pago de las mismas se realizará según lo
establecido para los gastos generales en el artículo 9-1º, apartado e)26. Y, la no utilización
de los elementos comunes sujetos a las obras de mantenimiento, sostenimiento y
conservación, o el no habitar el inmueble no exime al propietario de contribuir al pago de
las mismas; sin perjuicio de la eventual exención que pueda establecerse en los Estatutos o
en el Título Constitutivo (por ejemplo, la exención a los dueños de los bajos)27 .
Los gastos derivados de las obras de mantenimiento, sostenimiento y conservación
gozan de la condición de créditos preferentes o privilegiados a favor de la Comunidad a
efectos del artículo 1923 del Código Civil y en las condiciones que establece el artículo 104º que, básicamente, ha de considerarse como una norma de reenvío al artículo 9-1º,
apartado e); en tanto que además impone legalmente la afección real del piso o local al
pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras de mantenimiento para el
caso de que se produzca la transmisión del inmueble (por cualquier medio de transmisión,
incluso adjudicación notarial o judicial en subasta pública), en idénticos términos a los del
artículo 9-1º, apartado e), que de forma genérica ofrece esta misma posibilidad para todos
los gastos generales. Y, a diferencia del texto anterior, actualmente se disocia, al menos
textualmente, entre obligación y responsabilidad, entre la obligación de pago de las
cantidades adeudadas a la Comunidad y la responsabilidad del adquirente del piso o local
que responde con el inmueble adquirido28 .
Esa responsabilidad es precisamente la que queda garantizada con la afección real
del piso o local, constituyendo una obligación propter rem que se impone a todos y cada
uno de los propietarios29, en tanto que el sujeto pasivo obligado a la prestación y
26
STS de 21 de Julio de 1999.
27
Sentencias de la AP de Guipúzcoa de 1 y 9 de Junio de 1999, que consideraron lícita la exención
en el pago de los gastos de conservación del ascensor a los propietarios de los locales comerciales que no lo
utilizaban, así como en el supuesto de renovación de la instalación de gas, en relación a los propietarios de
locales, bajos y sótanos que no disfrutan del servicio. En el mismo sentido y respecto de los ascensores la STS
de 22 de Julio de 1999.
28
Vid. MONTSERRAT VALERO, A.: La afección y preferencia de los créditos de las
Comunidades de Propietarios (artículo 9-5º LPH) . Madrid 1998, pág. 23, para quien el deudor de las cuotas
es siempre el propietario del piso cuando se devengaron, sin que la transmisión de su propiedad le libere de tal
obligación haciéndola recaer en el adquirente; también SIERRA PÉREZ, I.: “Propiedad Horizontal: cambio
de titularidad y gastos comunes”, Anuario de Derecho Civil/1990, pág. 573.
16
responsable de la misma queda determinado en función de la relación de titularidad
dominical en que se encuentra respecto de una cosa determinada, la vivienda o el local30.
Afección que además opera con alcance erga omnes, esto es, cualquiera que sea el titular
del inmueble y las cargas sobre él constituidas31 , si bien con una limitación temporal de
cómputo retroactivo (dies a quo): se responderá hasta el límite constituido por la anualidad
actual en la cual tenga lugar la adquisición y la inmediatamente anterior, a contar desde la
fecha de adquisición, con independencia del momento en que se presente la demanda
judicial. No quedan alcanzadas por dicha afección y privilegios otras posibles deudas del
propietario, aunque se hayan generado con anterioridad a la transmisión del inmueble.
4.- EL FONDO DE RESERVA EN LAS OBRAS DE REPARACIÓN
Y MANTENIMIENTO
4.1.- Aspectos generales
La creación de un fondo de reserva en las Comunidades de Propietarios para atender
los gastos de las obras dirigidas a la reparación y mantenimiento de los edificios constituye
una innovación legislativa32, tratando con ello de crear un instrumento técnico útil y muy
flexible en sus posibilidades de desarrollo y lo menos perturbador posible sobre la vida
cotidiana de las Comunidades y las economías domésticas de los propietarios. En concreto
se articula como un mecanismo obligatorio de inversión anual mínima en obras de
conservación y reparación de los edificios en régimen de Propiedad Horizontal, cifrado en
un 5% del presupuesto ordinario de todas las Comunidades de Propietarios; como un fondo
29
Vid. ROSAT ACED: Comentarios a la nueva Ley ..., cit., pág. 218.
30
Vid. en este sentido las sentencias de la AP de Pontevedra de 20 de Mayo de 1999, de la AP de
Guipúzcoa de 1 de Junio de 1999, de la AP de Santa Cruz de Tenerife de 12 de Junio de 1999, y la STS de 25
de Junio de 1984.
31
Resoluciones de la DGRN de 9 de Febrero de 1987 y 5 de Enero de 1997.
32
Innovación que no lo era tanto a nivel jurisprudencial y doctrinal, en tanto que algunas sentencias
admitieron su validez si el acuerdo de la Junta de Propietarios acordaba su creación (STS de 20 de Diciembre
de 1972, SAP de Valencia de 10 de Junio de 1972 y 19 de Septiembre de 1994, SAP de Palma de Mallorca de
5 de Julio de 1993, SAP de Salamanca de 14 de Julio de 1978). En la doctrina FERNÁNDEZ MARTÍNGRANIZO, M.: Código de Propiedad Horizontal (Comentarios y formularios). Valencia 1999, págs. 1415 y
ss.; CABALLERO GEA, J.A.: La Propiedad Horizontal: problemática judicial. Madrid 1997, págs. 241-242.
17
de previsión con el que atender los gastos imprevistos que una Comunidad debe sufragar y
para los que, hasta ahora, no existían cauces adecuados con los que recaudar fondos a este
fin33 , lo que obligaba a la exigencia persistente de derramas a los copropietarios con la
consiguiente dificultad en su acuerdo y en su recaudación.
Su regulación en la nueva LPH aparece a través de una doble vía: a) en el artículo 91º, apartado f), a propósito de las obligaciones de los propietarios, como obligación que
éstos asumen en orden a contribuir a la dotación de dicho fondo de reserva con arreglo a su
cuota de participación; y b) en la nueva Disposición Adicional de la LPH que a su vez
regula dos cuestiones, por un lado, el apartado inicial que contiene dos reglas que
claramente podrían describirse como de derecho transitorio y no de carácter adicional34 , y
por otro lado, el último apartado que sirve a la regulación sustantiva, si bien desde una
perspectiva que podría denominarse reglamentaria del propio fondo de reserva. Al propio
tiempo parece darse, aunque indirectamente, una solución coyuntural al tema de la
competencia estatal o autonómica para regular esta materia, no definitivamente zanjado35 .
4.2.- La constitución del fondo de reserva
De conformidad con el apartado 1 de la Disposición Adicional de la LPH, existen
tres cuestiones a tener en cuenta para la constitución del fondo de reserva: a) el momento
inicial de constitución de dicho fondo; b) la cuantía inicial de dicha dotación; y c) el
procedimiento para integrar de forma definitiva la cuantía mínima establecida en el artículo
9-1º, apartado f) de la LPH.
33
GARCÍA GIL, F.J.: La Propiedad Horizontal. Madrid 1999, pág. 155, destaca que esa no es la
única finalidad del fondo de reserva a la vista del artículo 22 de la LPH que hace responsable a la Comunidad
de Propietarios de todas sus deudas con terceros “con todos los fondos y créditos a su favor”.
34
Así la califican GUILARTE GUTIÉRREZ: La Reforma..., cit., pág. 463 y ZURILLA
CARIÑANA, M.A.: “Comentario a la Disposición Adicional”, en Comentarios a la Ley de Propiedad
Horizontal (Coordina BERCOVITZ). Pamplona 1999, pág. 754.
35
Vid. en este sentido GUILARTE GUTIÉRREZ, V.: “Comentario a la Disposición Adicional” en
La Reforma de la Propiedad Horizontal. Valladolid 1999, págs. 169 y 462 y ss., y su estimación crítica de
esta institución por su excesiva reglamentación, y con la que el legislador se convierte en tutor del devenir
18
a) El momento inicial de constitución del fondo de reserva. Según reza la
Disposición Adicional en su apartado 1, a) “El fondo de reserva deberá constituirse en el
momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la
Comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en
vigor de la presente disposición. Las nuevas Comunidades de Propietarios constituirán el
fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario”. Se trata de un precepto que
no ofrece duda alguna de interpretación. Si la Comunidad de Propietarios no es nueva dicho
fondo de constituirá con la primera Junta de Propietarios que se celebre una vez entre en
vigor esta Ley (en el año 1999 o en el año 2000 si se celebró la Junta en los meses
anteriores a la entrada en vigor de la Ley); si la Comunidad de Propietarios es nueva el
fondo se constituirá cuando se celebre la primera Junta ordinaria (no ha de celebrarse una
Junta extraordinaria a tal efecto), y en la que además deberá tomarse el acuerdo sobre este
tema.
Una cuestión que sí debemos apuntar es el carácter imperativo que parece revestir el
tenor literal del precepto (“El fondo deberá constituirse...”) 36 , de modo que la Junta no
podrá adoptar ni aprobar ningún acuerdo por el cual el fondo se destine a sufragar otro tipo
de gastos. Lo que sí podrá hacer la Junta será aprobar el montante a que ascienda el fondo
de reserva (lo que no significa acomodarse a sus concretas circunstancias con el alcance
cuantitativo que estime oportuno)37 y la modalidad o forma de exigir las cantidades
respectivas a los propietarios de conformidad con lo establecido en el artículo 21-1º de la
LPH.
b) La cuantía inicial de la dotación del fondo de reserva (“En el momento de su
constitución el fondo de reserva estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del
presupuesto ordinario de la Comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar
patrimonial de nuestras comunidades imponiendo un modelo de fórmula previsora que atenta a la presumible
capacidad de nuestros propietarios para autorregular la gestión de los caudales comunitarios.
36
Obligatoriedad que la Ley expresamente no exige a los complejos inmobiliarios, tal y como así lo
indica el artículo 20-3º, apartado c) de la LPH.
37
GUILARTE GUTIÉRREZ: La Reforma..., cit., pág. 184, entiende que cuando el legislador marca
una pauta dispositiva lo es porque la misma ha de servir para regular la situación que contempla, sin
necesidad de pactos que habitualmente alteren lo establecido dispositivamente. De otra manera la norma
carecería de eficacia alguna.
19
previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de
participación” -Disposición Adicional 1º b)-). Para evitar el carácter prácticamente
inmediato con que la Ley ha configurado la obligación de constituir el fondo de reserva, se
ha ralentizado su aportación mediante un sistema de integración progresiva en dos fases, de
forma que en la primera Junta en que se acuerde la constitución de dicho fondo éste pueda
alcanzar, con carácter mínimo, la mitad de su montante total (2,5%). Lo que no queda muy
claro en el precepto es su último párrafo de donde se infiere que los propietarios,
previamente a la celebración de la Junta, han de haber aportado las cantidades destinadas al
fondo de reserva; lo cual resulta incongruente si tenemos en cuenta que precisamente será
en la Junta celebrada a posteriori en la que se determinará cómo y en qué cantidad se van a
realizar dichas aportaciones (conforme a la mayoría exigida en el artículo 17-3º).
c) La integración definitiva de la cuantía mínima del fondo. Según la Disposición
Adicional 1º, apartado c), “Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva,
la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9”. En
base a dicho artículo 9-1º, apartado f) de la LHP, se sanciona la necesidad de que, con
cargo a los copropietarios y durante el segundo ejercicio posterior a la entrada en vigor de
la Ley, se complete el porcentaje en función de la cantidad aportada en el primer ejercicio
hasta alcanzar el mínimo legalmente exigido del 5% del presupuesto ordinario de la
Comunidad de Propietarios.38
4.3.- La sucesiva reintegración del fondo de reserva
En opinión de GUILARTE39, el apartado 2º de la Disposición Adicional es una
norma con un contenido realmente intrascendente, en tanto se limita a decir que las
38
En opinión de DORREGO DE CARLOS, A.: Todo sobre la nueva Ley de Propiedad Horizontal .
Barcelona 1999, pág. 97, resulta obvio que el 5% del Presupuesto ordinario de las Comunidades de
Propietarios de tipo medio no constituye un capital suficiente, ni siquiera aproximado, para financiar un
programa de conservación y reparaciones de una mínima solvencia técnica En sentido similar GUILARTE
GUTIÉRREZ: La Reforma..., cit., pág. 183. Vid. también GALLEGO BRIZUELA, C.: “Informe sobre las
nuevas Comunidades de Propietarios”, La Revista/1999, nº 5 (Febrero), pág. 4, y su especial crítica a este
fórmula legislativa.
20
cantidades que se detraigan del fondo han de reintegrarse al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario; pudiéndose haber llegado al mismo resultado simplemente con recoger la
idea de que el fondo ha de mantenerse siempre con una cuantía constante.
Dicho precepto establece ciertas premisas a efectos de la sucesiva reintegración del
fondo de reserva, y que son las siguientes:
a) La reintegración sucesiva se establece con carácter obligatorio en cada ejercicio
presupuestario de la Comunidad hasta cubrir el mínimo legal establecido, si bien, durante el
ejercicio presupuestario en que se detraigan cantidades para acometer las obras de
mantenimiento, éstas podrán computarse como parte integrante del mismo a efectos del
cálculo de su cuantía mínima.
b) Las cantidades que sean detraídas del fondo de reserva tendrán como finalidad
exclusivamente atender a los gastos derivados del mantenimiento y reparación de la finca, y
no dirigidos a otra finalidad distinta; por consiguiente, cualquier acuerdo de la Junta
realizado al margen de lo preceptuado por esta norma carecerá de validez. En este sentido,
entendemos que las apreciaciones hechas en páginas precedentes respecto de lo que deba
considerarse como obras de mantenimiento y reparación, nos ayudará en definitiva a
delimitar el tipo de obras de con dicho fondo se pueden realizar; a tales gastos
consideramos que deberían añadirse los expresados en el artículo 9-1º, apartado f), inciso 3º
(“Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que
cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales”) en tanto que a dicha norma se
remite expresamente la Disposición Adicional que estamos analizando.
c) La reintegración de lo gastado del fondo de reserva para atender las obras de
mantenimiento
y
reparación
deberá
efectuarse
al
inicio
del
siguiente
ejercicio
presupuestario hasta cubrir el porcentaje mínimo legal por las cantidades detraídas para
atender tal finalidad. Momento temporal que no queda especificado; si acaso debiera
haberse concretado ese momento de forma más precisa.
39
Cfr. GUILARTE GUTIÉRREZ : La Reforma..., cit., pág. 468.
21
ANEXO
BIBLIOGRAFÍA
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Código
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La Revista/1999, nº 5 (Febrero).
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22
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23