modificación del plan especial de reforma interior “san lázaro”

Transcripción

MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE
REFORMA INTERIOR “SAN LÁZARO” DE TOLEDO
( ÁREA DE REMODELACIÓN UA-31 _ SAN LÁZARO DEL P.O.M. )
Madrid, Mayo de 2008
PROMOTOR:
Ayuntamiento de Toledo
ARQUITECTOS:
Carlos Asensio Galvín
José María de Lapuerta Montoya
Paloma Campo Ruano
[DE LAPUERTA + ASENSIO arquitectos asociados]
ÍNDICE
1.- ANTECEDENTES
pág. 3
2.- PROCEDENCIA DE SU FORMULACIÓN
pág. 3
3.- INFORMACIÓN DE LOS TERRENOS
pág. 4
4.- OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA
pág. 7
5.- DETERMINACIONES URBANÍSTICAS
pág. 8
6.- USOS PROPUESTOS
pág. 9
7.- TRAZADO Y CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA VIARIO
pág. 9
8.- CUMPLIMIENTO DEL PLANEAMIENTO VIGENTE Y DE LAS
DETERMINACIONES DE LA LEY DEL SUELO
pág. 10
9.- APROVECHAMIENTOS
pág. 10
10.- PLAN DE ETAPAS
pág. 10
11.- ORDENANZAS REGULADORAS
pág. 10
12.- ORDENANZA DE LA ZONA Y TIPOLOGÍA DE EDIFICACIÓN
pág. 11
ANEXOS A LA MEMORIA
ANEXO I: DOCUMENTO AMBIENTAL
ANEXO II: ÍNDICE DE PLANOS
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1.- ANTECEDENTES.
El PERI original, aprobado en Pleno Municipal de Toledo el 26 de abril de 1995, fue
encargado por la Gerencia de Infraestructura de la Defensa (Ministerio de Defensa, actual
GINDEF) y redactado por el equipo dirigido por el arquitecto Eduardo Paniagua. Se adaptaba
entonces al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Toledo, como figura de planeamiento
superior, y agrupaba los ámbitos de “San Lázaro” y “Escuela de Deportes”. En él se incluye
información urbanística e histórica, se explica la adaptación a las determinaciones del PGOU y se
especifican los contenidos mediante memoria y planos. También se reproduce el Convenio suscrito
el 7 de mayo de 1985 entre el Ayuntamiento de Toledo y la Gerencia de Infraestructuras de la
Defensa, que regula la cesión de parte de las propiedades del Estado al Ayuntamiento de Toledo.
El 18 de marzo de 1991 se añaden a este Convenio una serie de cláusulas adicionales, entre las
que destaca la 4ª (renuncia del Ayto. a la edificabilidad de uso comercial en el PERI).
El 15 de febrero del año 2000 se aprueba en Comisión Municipal de Gobierno la
Modificación efectuada a tal PERI por el arquitecto Fco. Javier Martínez Armendáriz, para dar
forma al acuerdo de 24 de marzo de 1999 entre el Ayuntamiento, la promotora Chaplan, S.A. y la
asociación de vecinos “La Verdad”. Estas modificaciones afectan tan sólo a alineaciones, rasantes
y linderos. Pero, al incluir este documento las determinaciones del Estudio de Detalle en torno al
cual se ordena la 1ª Etapa del PERI, esta Modificación se entiende como actualización del propio
PERI en esa fecha.
Posteriormente se redacta por el Arquitecto Municipal Sr. D. J. Ignacio Álvarez Ahedo un
Proyecto de Reparcelación para la 2ª Etapa del PERI de “San Lázaro”, aprobado con fecha de 24
de noviembre de 2004. Puede comprobarse como esta reparcelación queda luego recogida con
idéntica disposición en la ficha pertinente del POM de enero de 2007.
Este documento (denominado “Modificación del PERI de San Lázaro”) se circunscribe pues
a la Unidad de Actuación Incorporada UA-31 / UAU, recogida en las fichas del Plan de Ordenación
Municipal (POM) de Toledo, y dentro de ella a las parcelas U1, U2 y U9 específicamente. El ámbito
está regulado por su propia ordenanza O-31. Está situado en el barrio de San Lázaro, entre el
antiguo Hospital de Tavera, la Plaza de Toros, la Avenida de la Reconquista y la Avenida de
Europa, constituyendo un emplazamiento privilegiado de la ciudad.
El ámbito de ordenación específico se encuentra circundado por las calles Duque de Lerma
al Oeste, Avenida del General Villalba al Norte, San Lázaro al Sur. Al Este nos encontramos un
límite quebrado en función de parcelas y viario preexistente correspondiente a la zona de la Plaza
de Toros y Callejón del Polígono. La calle intermedia prevista, que discurre como continuación de
la Calle Colegio de Huérfanos (antes Huérfanos Cristianos) con orientación Este-Oeste, no tiene
aún denominación oficial.
2.- PROCEDENCIA DE SU FORMULACIÓN.
Se redacta la presente Modificación del Plan Especial por encargo del Ayuntamiento de
Toledo, como propietario principal del ámbito: lo es tanto de la parcela U2 (3.594 m2 con uso a
priori terciario) como de la U9 (2146 m2 destinados a zona verde ZV1), de la primera por mitad y
proindiviso junto con el Ministerio de Defensa, según Convenio suscrito entre ambas instituciones,
y de la segunda por completo, dado que forma parte de las cesiones obligatorias resultantes del
proceso urbanizador. También es el Ayuntamiento propietario del resto de superficie (parcela
preexistente U6 –prevista como equipamiento-, zonas verdes y viario), a excepción de la parcela
U1, atribuida en subasta pública al Instituto de Finanzas de Castilla-La Mancha.
El equipo redactor está formado por los arquitectos: José María Lapuerta Montoya, Carlos
Asensio Galvín, Paloma Campo Ruano (DE LAPUERTA + ASENSIO arquitectos asociados); y
como arquitectos colaboradores Ernesto Tello Hernández y María de Miguel Barriga; quienes
aceptan el encargo hasta la total finalización del mismo, quedando a su criterio el solicitar la
3
colaboración de las personas o entidades que estimen oportuno para llevar a buen fin los trabajos
encomendados.
En cumplimiento del artículo 29 del TRLOTAU (Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de
diciembre de 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística), y de los artículos 83 y 84 del Reglamento de Planeamiento
(Decreto 248/2004, D.O.C.M. nº 179), se desarrolla el presente Plan Especial, según las
determinaciones establecidas por el Plan Ordenación Municipal (POM) de Toledo, y de acuerdo
con la ficha técnica que se especifica más adelante.
La procedencia de su formulación queda plenamente justificada por el cumplimiento de las
precepciones del POM de Toledo, en el que se ha clasificado este ámbito como Suelo Urbano No
Consolidado (SUNC) a regular definitivamente mediante planeamiento de desarrollo para su
Ordenación Detallada (OD), conforme al punto 2.2 (artículos 27 a 34) de las Normas Urbanísticas
(NNUU). A pesar de no estar incluida entre las Unidades de Actuación a desarrollar
obligatoriamente mediante PERI según el punto 4.1.3 (artículo 141) de las NNUU del POM, sin
embargo se considera necesario esta figura de planeamiento dadas las variaciones producidas en
algunos parámetros básicos, y una vez desarrollada la Unidad de Actuación Urbanizadora (UAU).
Los fines que se pretenden son transformar un área de antiguas instalaciones militares
obsoletas como área de oportunidad donde incorporar usos terciarios y alternativos más acordes
con el entorno y la excelente ubicación urbana, incorporando espacios libres como aportación al
proceso de renovación de esta área de la ciudad.
Además, se exige atenerse al Convenio Urbanístico suscrito por los propietarios con el
Ministerio de Defensa respecto a este ámbito, motivo por el cual no se modifican parámetros de
aprovechamiento en ninguna de las parcelas del PERI.
3.- INFORMACIÓN DE LOS TERRENOS.
3.1.- Límites y superficie
El área se encuentra identificada en la hoja UA-31 del POM [Unidad de Actuación
Incorporada del Sector San Lázaro]. La superficie del área es de 25.411 m2.
De forma sensiblemente trapezoidal, limita al Nor-Noroeste con la Avenida del General
Villalba, constando este límite de unos 150 metros. Al Este-Noreste, el desarrollo es de unos 220
m. en constantes quiebros, junto a la zona de edificación de la plaza de toros, consolidada en gran
parte gracias a la primera fase del desarrollo del PERI de 1995 (Avenida de la Plaza de Toros,
Callejón del Polígono, Calle Colegio de Huérfanos, etc.). Al Sur-Sureste encontramos el primer
tramo de la Calle San Lázaro, limítrofe con la zona del PERI de Tavera (que engloba otras
edificaciones de origen militar y el propio Hospital); este borde se rectifica en un par de tramos
hasta encontrar el segundo tramo de la Calle San Lázaro, constituyendo este primero unos 135 m.
Por último encontramos el límite Oeste-Suroeste, con unos 228 m. de desarrollo en tramos alternos
recto-curvo-recto, a lo largo de la Calle Duque de Lerma.
Las parcelas que encontramos son las siguientes:
a) Parcelas objeto de modificaciones:
U1 Æ unidad registral 61.581 según el Proyecto de Reparcelación de la Segunda Etapa del Plan
Especial de “San Lázaro”.
Superficie: 1.253 m2. Límites:
- Al Norte, Calle del General Villalba, con un desarrollo de 26,00 m.
- Al Sur, la U9, también con 26 m.
- Al Este, la continuación de la Costanilla de San Lázaro, con 48,20 m.
- Al Oeste, la U9, también con 48,20 m.
U2 Æ unidad registral 61.582 del Proyecto de Reparcelación.
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- Al Sur, la continuación de la C/Colegio de Huérfanos, con 70,00 m.
- Al Este, la parcela U9 / ZV1, con 80,00 m.
- Al Oeste, curva de rotonda ovalada en cruce de General Villalba y Duque de Lerma, con
unos 51,5 m. de desarrollo y radio múltiple (20 y 25,72 m.).
U9 / ZV1Æ unidad registral 61.584 del Proyecto de Reparcelación.
- Al Sur, continuación de la C/Colegio de Huérfanos, con 40,05 m.
- Al Este, la U1 y continuación de la Costanilla de San Lázaro, con 55,00 m.
- Al Oeste, la U2, con 80,00 m.
b) Resto de parcelas:
- Al Norte, continuación de la C/Colegio de Huérfanos, con 60,00 m.
- Al Sur, la U4 en línea quebrada de 56,00 y 5,00 m.
- Al Este, la Costanilla de San Lázaro, con 27,50 m.
- Al Oeste, la U8, con 28,50 m.
- Al Norte, las U3 y U8.
- Al Sur, la U5, con 36,68 m.
- Al Este, 75,50 m. quebrados con C/S. Lázaro, y 14,00 m. con Costanilla de S. Lázaro.
- Al Oeste, la C/ Duque de Lerma, con 70,00 m.
- Al Norte, la U4.
- Al Sur, chaflán a viario limítrofe con PERI de Tavera, con 12,10 m.
- Al Este, viario limítrofe con PERI de Tavera, en 35,00 m.
- Al Oeste, la C/ San Lázaro, con 40,00 m.
U6 Æ unidad registral 61.586 del Proyecto de Reparcelación. Es una preexistencia con las
siguientes condiciones: Superficie: 812 m2. Límites:
- Al Norte, el límite del PERI, una medianera de 14,090 m. con la zona consolidada del
barrio de la Plaza de Toros.
- Al Sur, continuación de la C/Colegio de Huérfanos, con 14,00 m.
- Al Este, el Callejón del Polígono, con 58,00 m.
- Al Oeste, la continuación de la Costanilla de San Lázaro, con 58,00 m.
U7 / ZV2 Æ unidad registral 61.587 del Proyecto de Reparcelación.
Superficie: 486 m2. Límites:
- Al Norte, continuación de la C/Colegio de Huérfanos, con 23,60 m.
- Al Sur, vértice con Calle San Lázaro.
- Al Este, límite del PERI, colindante con Zona Verde procedente de la 1ª fase.
- Al Oeste, la Costanilla de San Lázaro, con 47,35 m.
Superficie: 784 m2. Límites:
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- Al Norte, tramo curvo de 44,60 m. de desarrollo y 25,86 m. de radio uniendo la
continuación de la C/Colegio de Huérfanos con la C/Duque de Lerma.
- Al Sur, la U4, con 31,50 m.
- Al Este, la U3, con 28,50 m.
- Al Oeste, tramo recto de 5,50 m. a C/Duque de Lerma.
3.2.- Características Naturales.
3.2.1.- Geológicas
Según Estudio Geotécnico encargado por Gicaman, S.A. al laboratorio de ensayos
Lecatec, S.L. para la parcela U-2, con fecha 24 de marzo de 2006, las características geológicas
se corresponden con la composición general del subsuelo de la zona, muy consolidada por la
edificación, presentando rellenos y terrenos orgánicos más ó menos heterogéneos en un primer
estrato de entre 40 cm. y 2 metros de profundidad. Se eliminará y retirará a vertedero todo este
primer estrato (dado su carácter levemente agresivo para el proceso de hormigonado), además de
todos aquellos objetos de mayor envergadura presentes en algunas parcelas.
Debajo se encuentran arenas de aluvión, ordenadas en estratos irregulares, con cada vez
mayor proporción de finos, llegando a encontrarse arena arcillosa hacia los 10 metros de
profundidad y limos a los 22 m.
3.2.2.- Geotécnicas
El terreno –según el mencionado estudio geotécnico– es apto para ser edificado, como
demuestra el hecho de estar en la actualidad ocupado por edificaciones de carácter residencial y
diversas alturas, presentando una capacidad de carga media.
El nivel freático suele aparecer muy bajo (no detectado a 24,2 m. de profundidad en
sondeo nº 1 de estudio de referencia).
La cimentación para los edificios permitidos podrá ser superficial siempre que se asiente
sobre la cota topográfica de 520 m., admitiendo tensiones seguras de 1,5 Kg/cm2, guarismo por
debajo del cual se garantizan asientos admisibles.
En cualquier caso, habrá de tenerse en cuenta factores de expansividad de las arcillas en
las capas superficiales, así como la posible incidencia del nivel freático en este sentido, dejando las
decisiones últimas a este respecto en manos de un estudio geotécnico específico.
Se trata de un terreno de baja sismicidad.
3.2.3.- Topográficas.
Las calles perimetrales que bordean los terrenos del enclave se encuentran urbanizados
por completo, con sus rasantes definidas con cotas que oscilan entre los 553 m. (sobre el nivel del
mar en Alicante) de la Calle San Lázaro, y los 543 m. de la confluencia entre Duque de Lerma y
General Villalba.
3.2.4.- Usos y Edificaciones Existentes
Parte del ámbito del PERI (la situada más al Este y correspondiente a la 1ª fase del PERI)
se encuentra ya jalonada por edificaciones casi totalmente consolidadas, estando todas ellas en
régimen de ocupación y desarrollo actual de actividad. La mayoría son viviendas, a excepción de
algunos talleres y solares. La superficie que ocupan constituye la totalidad de las asignaciones
residenciales del ámbito.
3.2.5.- Infraestructuras existentes
No existe en el interior de las parcelas infraestructura urbanística conocida de carácter
público o de servicio general.
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Por las vías ya acondicionadas discurren todo tipo de infraestructuras urbanas, que
servirán para la conexión y alimentación de los edificios del ámbito. En concreto: abastecimiento de
agua, saneamiento, telefonía y energía eléctrica.
3.2.6.- Estructura de la propiedad.
Se relacionan a continuación los titulares e interesados en el ámbito del PERI:
1. Instituto de Finanzas de Castilla-La Mancha, S.A., con domicilio a efectos de notificaciones en
Calle Sillería, nº 18. C.P. 48.001 - Toledo. Es el propietario de la parcela U1, obtenida en subasta
pública.
2. Ayuntamiento de Toledo, con domicilio a efectos de notificaciones en Plaza del Consistorio, nº
1. C.P. 48.071 - Toledo. Es el propietario del resto de terrenos regulados por el presente PERI, en
las condiciones descritas según el Convenio suscrito con el Ministerio de Defensa para las parcelas
U2 y U3.
4.- OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA.
El objetivo que persigue básicamente esta Modificación del PERI es poder hacer una
dotación cultural en la parcela U2 y un aparcamiento bajo rasante que se ha estimado conveniente
según el pertinente estudio de viabilidad.
Los cambios consisten en los siguientes puntos:
- Cambio de uso en la parcela U2, para permitir la construcción de un edificio dotacional
cultural (previsto como teatro-auditorio) y usos anejos (centro cultural, cafeteríarestaurante, etc.)
- Modificación de alturas en la parcela U2, sin limitación de altura.
- Aparcamiento bajo rasante permitido hasta 4 plantas bajo rasante en la totalidad de las
parcelas afectadas (U1, U2 y U9).
Así, mediante la ligera modificación de ciertos parámetros y asignación de usos tratan de
facilitarse las condiciones de urbanización y edificación, de acuerdo con los objetivos que expresa
el POM en su previsión para este área y en consonancia con la voluntad expresada por el
Ayuntamiento de Toledo y Gicaman con el encargo de la presente modificación del PERI.
En cuanto a la ordenación planteada, responde a los siguientes criterios:
- Respeto escrupuloso de la distribución de alineaciones y rasantes, así como de los
parámetros de aprovechamiento que la ordenación pormenorizada preceptiva asigna al
Área de Reparto.
- Adaptación de los parámetros susceptibles de cambio a favor de una mayor riqueza
espacial y el cumplimiento de lo especificado en la ficha del POM en cuanto a Edificios de
Tipología Específica e integración en el entorno como pieza urbana.
- Incremento de alturas en el U2, sin limitación de metros, para permitir el desarrollo del
programa previsto de teatro-auditorio, cuyos condicionantes son difíciles de evaluar
previamente al desarrollo del proyecto.
- Máxima superficie posible de espacios abiertos tanto públicos (dotación local de espacios
libres superior a lo preceptivo) como privados, aparejados al uso principal de cada parcela,
pero con un alto grado de accesibilidad.
- Mantenimiento del arbolado en la medida de lo posible, sobre todo los grandes ejemplares
situados entre las parcelas U1 y U2, realizando una plaza escalonada que permita su
conservación.
- Mantenimiento de la zona verde actual, dedicándola además a posible graderío exterior del
teatro
- Acceso a través de la plaza creada al teatro y acceso auxiliar desde la Avenida del General
Villalba al centro cultural.
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5.- DETERMINACIONES URBANÍSTICAS.
Se expresa al final del documento la ficha urbanística incluida en el POM correspondiente a
la zona desarrollada en este Plan Especial de Reforma Interior.
Con la ordenación planteada se ha pretendido recoger las directrices marcadas por el
POM, fundamentalmente las referentes al sector como área de oportunidad en que incorporar la
mayor parte posible de espacios libres y zonas públicas, además de equipamientos y dotaciones.
En todo el ámbito del PERI, se propone crear gran cantidad de aparcamiento subterráneo
susceptible de aprovechamiento público.
Se delimita una sola Unidad de Ejecución, coincidente con la parte del ámbito aún no
construida, en la que simplemente resta proceder a las obras de edificación.
El presente documento propone la modificación de usos y parámetros de edificación bajo
rasante en tres parcelas (U1, U2, U9), a fin de permitir garajes subterráneos que integren y
resuelvan las necesidades de aparcamiento de los usos previstos en superficie y asumir las
deficiencias que en este sentido posee el entorno residencial.
En base a las anteriores condiciones, se modifican los apartados normativos de las
ordenanzas determinadas para este área por el Planeamiento de Rango Superior (POM de Toledo
en este caso) en los puntos siguientes:
Artículo 140
Ordenanza 31
PERI de San Lázaro
(OE) Coeficiente de Edificabilidad:
•
Grado 1: la existente.
•
Grado 2: según el cuadro adjunto.
Parcela
Superf.
U1
Plantas
sobre
rasante
Edificab.
sobre
rasante
Uso ppal.
1.253
2
m
B+3= 4
pl. (13,5
m.)
2.538 m c
3.549
2
m
Sin
limitación
de altura
5.766 m c
1.464
2
m
B+3= 4
pl. (13,5
m.)
1.920 m c
2.146
2
m
No
0 mc
2
Terciario
oficinas
2
Dotacional
cultural
2
Terciario
oficinas
U2
U3
U9
2
Zona Verde
Usos permitidos
Terciario comercial
en planta baja
Aparcamiento bajo
rasante
Usos hosteleros y
otros anejos al
cultural en cualquier
planta.
Terciario comercial
en planta baja
Aparcamiento bajo
rasante
Terciario comercial
en planta baja
Aparcamiento bajo
rasante
Aparcamiento bajo
rasante
Plantas
bajo
rasante
Edificab.
bajo
rasante
4 pl.
4.000
2
mc
4 pl.
12.000
2
mc
2 pl.
3.000
2
mc
4 pl.
7.000
2
mc
(OD) Altura máxima y número de plantas sobre y bajo rasante:
•
Alturas máximas: sin limitación de metros en la U2, 9 plantas y cuatro plantas bajo rasante.
(OE) Usos mayoritarios:
•
Terciario y dotacional.
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(OD) Usos prohibidos:
•
Industrial en todos sus grupos y almacenes grupo I.
•
Uso Dotacional de Equipamientos Asistencial (D.E.A.) y Sanitario categorías 1ª, 2ª y 3ª.
(OD) Tipología de la Edificación:
•
Sin restricciones.
(OD) Condiciones morfológicas y estéticas:
•
No son obligatorias las cubiertas inclinadas.
* (OE) = Ordenación Estructurante
* (OD) = Ordenación Detallada
En ningún momento se modifican las edificabilidades sobre rasante, de manera que el
aprovechamiento urbanístico no varía con respecto al planteado por el Proyecto de Reparcelación
para la 2ª Etapa del PERI de “San Lázaro”, a pesar de que el Plan de Ordenación Municipal
permitiría un aprovechamiento superior. Si en cualquier momento se pretendiera asumir este mayor
aprovechamiento, se encomendaría el planeamiento a una nueva figura de desarrollo (PERI ó
similar) que asumiese tanto la normativa municipal (POM) como el Convenio suscrito entre los
propietarios y el Ministerio de Defensa.
6.- USOS PROPUESTOS.
De acuerdo con lo establecido en la ficha del POM, y la ordenación propuesta, y en base a
la superficie del ámbito, que resulta ser de 25.411 m2, se establecen los siguientes usos:
7.1.- ÁMBITO DEL PERI
USOS GLOBALES
Viario
Ámbito de Sistemas Generales
Espacios libres / Zonas Verdes
Equipamiento (Dotacional)
Usos lucrativos
TOTAL
7.684 m2s
5.233 m2s
5.371 m2s
4.406 m2s
2.717 m2s
25.411 m2s
USOS PORMENORIZADOS
1.- DOTACIONES
Espacios libres / Zonas Verdes
Equipamiento (Dotacional)
TOTAL
2.- USOS LUCRATIVOS
Tipología
Parcelas
1.- Terciario oficinas
U1, U3
2 .-Terciario comercial
U1, U3
TOTAL
U1, U3
5.371 m2s
4.406 m2s
9.777 m2s
Techo edificable mín. … máx.
2.887… 5.100 m2t
0 … 2.213 m2t
5.100 m2t
7.- TRAZADO Y CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA VIARIO.
No existen variaciones con respecto al viario potestativo trazado por el POM y ya recogido
en el Proyecto de Reparcelación de la 2ª Etapa del PERI de “San Lázaro”.
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8.-CUMPLIMIENTO DEL PLANEAMIENTO VIGENTE Y DE LAS DETERMINACIONES
DE LA LEY DEL SUELO.
La zona sobre la que se actúa esta sujeta al POM de Toledo y el TRLOTAU, más
concretamente a las determinaciones del presente Plan Especial PERI ARI-DS-01, que son de
obligado cumplimiento. El PERI desarrolla y complementa las determinaciones del POM, pudiendo
modificar las pertenecientes a su ordenación pormenorizada potestativa según la LOTAU.
Así pues, las determinaciones mínimas y de cesiones gratuitas y obligatorias previstas en
el POM, en la legislación acerca de Ordenación Urbanística de Toledo y proyectadas por el PERI
quedan como estaban, de manera que la ficha preexistente no varía.
9.- APROVECHAMIENTOS
Los aprovechamientos urbanísticos dictaminados por la ordenación pormenorizada
preceptiva del POM se mantienen sin modificar en el PERI.
10.- PLAN DE ETAPAS.
10.1.- Equidistribución y cesión
A estos efectos sirve por completo el Proyecto de Reparcelación vigente y
representado en los planos anexos
No obstante, cualquier cambio en las edificabilidades, asignaciones de uso ó límites de
alturas expresados en esta propuesta, en cuanto que son permitidos por el P.O.M., serán
objeto de otro PERI ó modificación del mismo, con tal de atenerse a lo suscrito por el
Ayuntamiento de Toledo en el Convenio con el Ministerio de Defensa.
10.2.- Urbanización
Los niveles correspondientes a los servicios de abastecimiento de agua, saneamiento
y suministro de energía eléctrica son los de urbanización completa, siendo suficientes para
garantizar el servicio a las edificaciones y usos previstos.
10.3.- Edificación
No existe plazo máximo para solicitar Licencia de edificación.
Los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras se fijarán en el acto
de otorgamiento de la Licencia y en su defecto regirán los establecidos en las Normas
Urbanísticas del POM de Toledo.
11.- ORDENANZAS REGULADORAS.
Le será de aplicación al Área de Remodelación toda la normativa de carácter general
recogida en las NN.UU. del POM, a excepción de las ordenanzas específicas para este
ámbito. Se adaptan algunos parámetros de la ordenanza asignada en el POM: distintos
parámetros sobre alturas, alineaciones, rasantes… se han modificado y han sido expresados
en las nuevas ordenanzas de la zona (ver punto nº 5 del presente documento).
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12.- ORDENANZA DE LA ZONA Y TIPOLOGÍA DE EDIFICACIÓN
Artículo 1. Delimitación y subzonificación
Comprende el área de remodelación del Plan Especial de Reforma Interior.
Artículo 2. Condiciones de la Ordenación (AR-31);
En los artículos siguientes se regulan las condiciones pormenorizadas y particulares del Plan
Especial presente, para las demás condiciones se estará a lo dispuesto en las
correspondientes Normas Urbanísticas del POM (condiciones particulares de la ordenación)
Artículo 3. Condiciones de la Ordenación
3.1. Edificabilidad:
Se mantiene el índice de edificabilidad máximo establecido en el POM de Toledo.
3.2. Parcelación:
Se mantiene la del Proyecto de Reparcelación de la 2ª Etapa del PERI de San Lázaro, a pesar
de haberse proyectado bajo una figura de planeamiento de rango superior distinta (PGOU).
3.3. Ocupación máxima de parcela:
Los porcentajes de ocupación sobre rasante se mantienen según lo recogido el POM.
La ocupación máxima bajo rasante se incrementa hasta el 100% en las parcelas U1, U2 y U9,
permitiendo hasta 4 plantas bajo rasante en todas ellas.
3.4. Disposición de la superficie edificable:
La superficie total de techo edificable máximo permitido se dispondrá en varias edificaciones,
según planos y fichas, cumpliendo con lo establecido en el POM. Las anexiones auxiliares de
una planta destinada a infraestructuras o a instalaciones, no computarán en el total de la
superficie de techo edificable.
El cómputo de la superficie edificable se mantendrá conforme al POM; excepto en toldos y
otros sistemas de protección solar y climática de disposición horizontal o vertical, así como
elementos de captación solar integrados en fachada, que atenderán a la ordenanza municipal
en cuanto a dimensión saliente respecto del plano considerado como “límite exterior” de la
construcción, pero sin resultar computables a efectos de edificabilidad. Se considerará como
“límite exterior” la parte fija más externa de cuantas capas componen el cerramiento del
edificio.
Artículo 4. Condiciones de edificación
4.1 Separación de linderos:
a) Retranqueos de la alineación:
La alineación de las fachadas deberá ajustarse a las alineaciones que se señalan en los
planos de este Documento.
b) Separación entre edificaciones.
No se regula la separación mínima entre edificios dentro de una misma parcela, ya que no se
permite tal disposición.
4.2. Altura de la edificación:
Las alturas de edificación se varían respecto de anteriores normativas (dado que no constituye
ordenación estructural), permitiendo hasta 9 alturas en la parcela U2, como se muestra en los
planos anexos.
4.3 Cuerpos salientes:
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Se permitirá un vuelo máximo de cuerpos salientes medido normalmente al plano
perpendicular de fachada en cualquier punto, de 4’00 metros, siempre y cuando este vuelo se
produzca sobre la misma parcela y nunca sobre viario o espacio libre público. Se permiten
dichos vuelos sobre cualquier fachada.
4.4 Ordenanzas sobre condiciones estéticas:
a) No se permiten vallas de cercado o elementos de subdivisión y/o compartimentación
más allá de 50 cm de altura, pudiendo ésta dimensión rebasarse si se efectúa mediante seto,
y nunca más allá de 1,20 m. de altura.
b) Las cubiertas serán planas ó inclinadas a un agua, y en caso de ser transitables
contarán con un peto opaco de hasta al menos 1 metro, pudiendo elevarse la altura hasta 2’00
metros con elementos permeables tipo tramex o semejantes siempre y cuando fuese
necesario ocultar vistas de instalaciones. Los casetones correspondientes de núcleos de
comunicación, en caso de sobresalir en cubierta, se aconseja que vayan revestidos con
elementos de rejilla tipo tramex o similar, evitándose su visión desde la calle o viario cercano.
Madrid, Mayo de 2008
Fdo: LOS ARQUITECTOS
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modificación del plan especial de reforma interior “san lázaro”

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