22.04.16 boletin

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En este número:
Atención, la imputación de rentas inmobiliarias (segundas residencias, inmuebles
desocupados…) en la Renta de este año subirá del 1,1% del valor catastral al 2% para muchos
contribuyentes .................................................................................................................................. 2
Antes del 1 de mayo puede modificar la base de cotización como autónomo ................................ 5
Prórroga del contrato de alquiler: próximo mes de junio de 2016 ................................................... 8
Boletín / Sentís Quintana Asociados, S.L.
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ARTÍCULOS Y CONSEJOS DE INTERÉS
FISCAL
Atención, la imputación de rentas inmobiliarias (segundas
residencias, inmuebles desocupados…) en la Renta de este
año subirá del 1,1% del valor catastral al 2% para muchos
contribuyentes
Tenga presente que este año 2015 hay una novedad importante en la
declaración de la Renta 2015, que afecta a la imputación de rentas
inmobiliarias para muchos contribuyentes. Con la normativa actual, el valor
catastral de un inmueble se considera que ha sido revisado cuando los
valores fijados en el procedimiento de valoración catastral colectiva hayan
entrado en vigor en el periodo impositivo o en los 10 periodos impositivos
anteriores. Es decir, para la renta 2015 se considera "valor catastral
revisado" sólo si se ha revisado con posterioridad al 1 de enero de 2005 y no
desde el 1 de enero de 1994 como ocurría en la declaración del año pasado.
Esto puede suponer no solo una mayor tributación para algunos
contribuyentes, sino también que estén obligados a declarar cuando antes no
lo estaban.
De acuerdo con la reforma fiscal de la Ley 26/2014 del IRPF, se ha producido una
modificación normativa que entra en vigor a partir del 1 de enero de 2015, de aplicación
por tanto para la Renta 2015, por la que se modifica el artículo 85 de la Ley del IRPF que
regula la imputación de rentas inmobiliarias:
•
Con la redacción anterior, el valor catastral de un inmueble se consideraba que
había sido revisado cuando los valores fijados en el procedimiento de valoración
catastral colectiva hayan entrado en vigor con posterioridad al 1 de enero de 1994.
•
Con la redacción actual, el valor catastral de un inmueble se considera que ha sido
revisado cuando los valores fijados en el procedimiento de valoración catastral
colectiva hayan entrado en vigor en el periodo impositivo o en los 10 periodos
impositivos anteriores. Es decir, para la renta 2015 se considera "valor catastral
revisado" sólo si se ha revisado con posterioridad al 1 de enero de 2005 y no desde
el 1 de enero de 1994.
Atención: En el IRPF de 2015 muchos más inmuebles producirán una “renta presunta”
del 2% de su valor catastral en lugar del 1,1%. En concreto, todos aquellos cuya última
revisión del valor catastral haya entrado en vigor a partir de 1994 y hasta 2004.
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Los efectos en la declaración de renta son los siguientes:
•
Si el valor catastral, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, se considera
"REVISADO" se aplicará un 1,1% a efectos de calcular la imputación de renta
inmobiliaria a consignar en la declaración.
•
Si el valor catastral, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, se considera "NO
REVISADO" se aplicará un 2% a efectos de calcular la imputación de renta
inmobiliaria a consignar en la declaración.
•
En consecuencia, a los inmuebles cuya valor catastral se hubiera revisado entre el
1 de enero de 1994 y el 31 de diciembre de 2004 les corresponde aplicar un 2%
como porcentaje de imputación de rentas inmobiliarias en lugar de un 1,1%.
¿Cómo se calcula la imputación de rentas inmobiliarias?
Con esta imputación de rentas se grava el simple hecho de que los inmuebles “estén a
disposición de su propietario”.
•
Son inmuebles por los que se imputará renta:
o
o
•
Los inmuebles urbanos.
Los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables
para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
Son inmuebles excluidos de imputación:
o
o
o
o
o
o
Los afectos a actividades económicas.
Los generadores de rendimientos del capital inmobiliario (arrendados).
La vivienda habitual.
El suelo no edificado.
Los inmuebles rústicos, salvo aquellos con construcciones que no resulten
indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas
o forestales.
En los inmuebles en construcción, o en aquellos que por razones
urbanísticas no son susceptibles de uso, no se imputará renta alguna.
El porcentaje indicado (del 1,1% o del 2%) se aplica sobre la totalidad del valor catastral
(no se excluye el valor del suelo). En caso de que el 31 de diciembre el inmueble aún no
tenga valor catastral (o que éste no haya sido notificado a dicha fecha), la imputación es
del 1,1%, y ese porcentaje se aplica sobre el 50% del valor de adquisición (o del valor
comprobado por Hacienda a efectos de otros impuestos, si es mayor).
Recuerde que si un inmueble está alquilado o afecto a una actividad económica sólo
durante una parte del año, la renta imputada debe calcularse de forma proporcional al
resto del año.
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Ejemplo: El 1 de febrero de 2015, un contribuyente adquiere una segunda vivienda
(apartamento) en la Costa del Sol por un importe de 120.000 euros, satisfaciendo el
ITP por 7.200 euros, sin que se haya girado hasta la fecha liquidación provisional
alguna. A 31 de diciembre de 2015 no sabe el valor catastral del inmueble por no
haber sido aún determinado, por lo que deberá imputar una renta en su base
imponible de 603,94 euros [(50/100 × 120.000) × 1,10 %] × 334/365 días.
Obligación de declarar
Esto puede suponer no solo una mayor tributación para algunos contribuyentes, sino
también que estén obligados a declarar cuando antes no lo estaban. Hay que recordar que
no están obligados a declarar los contribuyentes que obtengan rentas inmobiliarias
imputadas, rendimientos íntegros del capital mobiliario no sujetos a retención derivados de
Letras del Tesoro y subvenciones para la adquisición de viviendas de protección oficial o
de precio tasado con el límite conjunto de 1.000€.
Por tanto, ahora puede ser más fácil que personas con rentas del trabajo inferiores a
22.000 euros (inicialmente no obligadas a declarar), pero propietarias de una segunda
residencia, alcancen ese límite.
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LABORAL
Antes del 1 de mayo puede modificar la base de cotización
como autónomo
Dentro de ciertos límites, los trabajadores autónomos pueden decidir la
cuantía por la que cotizan. Si piensa cambiar su cotización tiene hasta el
próximo 1 de mayo de 2016 (con efectos 1 de julio) para hacerlo. Además, si
durante el año 2015 ha estado cotizando simultáneamente en el Régimen
General de la Seguridad Social y en el Régimen de Autónomos (RETA), es
posible que tenga derecho a que le devuelvan una parte de las cotizaciones
efectuadas. Tiene de plazo hasta el próximo 30 de abril de 2016 para solicitar
la devolución.
Le comunicamos que, antes del 1 de mayo 2016, y con efectos para el 1 de julio, tienen la
oportunidad de modificar la base de cotización del Régimen Especial de Trabajadores
Autónomos (RETA) y la cuota a pagar, dentro de los límites permitidos según su edad.
Además, también puede solicitar que la cuantía por la que cotiza se vaya incrementando
automáticamente cada año en la misma proporción que lo haya hecho la base mínima o
máxima de cotización, o comunicar que renuncia a dicho incremento, todo lo cual deberá
comunicarlo también antes del 1 de mayo.
Si cotiza como autónomo por la base mínima y está pensado en su jubilación y quiere que
su futura pensión sea más alta, piense que puede resultar interesante aumentarse la base
de cotización.
El importe de base de cotización que podrá elegir el autónomo deberá estar comprendido
entre la base mínima y máxima siguiente:
Base Mínima
893,10 euros/mes
Cuota – 267,03€
Base Máxima
3.642,00 euros/mes
Cuota– 1.088,95€
Par ello, tenga en cuenta que:
•
Si a 1 de enero de 2016 usted era un autónomo menor de 47 años, podrá elegir
cualquier base de cotización comprendida entre la base mínima y la máxima.
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•
Lo mismo ocurre para aquellos trabajadores autónomos que en esa fecha tengan
una edad de 47 años y su base de cotización en el mes de diciembre de 2015
haya sido igual o superior a 1.945,80 euros mensuales (base intermedia para
2015) o que causen alta en este Régimen Especial (RETA) con posterioridad a la
citada fecha.
Casos especiales
No obstante, debe tener que hay supuestos especiales en los que puede estar incluido:
•
Los trabajadores autónomos que a 1 de enero de 2016 tengan 47 años cumplidos,
si su base de cotización fuera inferior a 1.945,80 euros mensuales, no podrán elegir
una base de cuantía superior a 1.964,70 euros, salvo que:
Ejerciten su opción en tal sentido antes del 30 de junio de 2016, con efectos
a partir del 1 de julio del mismo año.
Se trate del cónyuge supérstite del titular del negocio que, como
consecuencia del fallecimiento de éste, haya tenido que ponerse al frente
del mismo y darse de alta en este Régimen Especial con 47 años de edad,
en cuyo caso no existirá dicha limitación.
•
Si a 1 de enero de 2016 tuvieran cumplidos 48 años o más años, la base de
cotización estará comprendida entre 963,30 y 1.964,70 euros/mes, salvo que se
trate del cónyuge supérstite del titular del negocio que, como consecuencia del
fallecimiento de este, haya tenido que ponerse al frente del mismo y darse de alta
en este Régimen con 45 o más años de edad. En este caso, la elección de bases
estará comprendida entre 893,10 y 1.964,70 euros mensuales.
•
Los trabajadores autónomos que con anterioridad a los 50 años hubieran
cotizado en cualquiera de los Regímenes del sistema de la Seguridad Social por
espacio de 5 años o más, se regirán por las siguientes reglas:
Si la última base de cotización acreditada hubiera sido igual o inferior a
1.945,80 euros/mes, habrán de cotizar por una base comprendida entre 893,1 y
1.964,70 euros/mes.
Si la última base de cotización acreditada hubiera sido superior a 1.945,80
euros/mes, habrán de cotizar por una base comprendida entre 893,1 euros/mes
y el importe de aquella, incrementado en un 1%, pudiendo optar, en caso de no
alcanzarse, por una base de hasta 1.964,70 euros/mes.
•
Por otro lado, los trabajadores autónomos societarios (socios de sociedades
mercantiles y administradores) y autónomos que tengan contratados a más de 10
trabajadores, sus bases mínimas de cotización mínimas se equiparan a la mínima
de los trabajadores encuadrados en el grupo 1 del Régimen General de la
Seguridad Social, que asciende a 1.067,40€, frente a los 893,10€, con carácter
general, del resto de los autónomos, lo que supone un incremento de la cuota a
pagar de 52,11€/mes (319,15€ en lugar de 267,04€).
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Devolución pluriactividad de los autónomos: hasta el 30 de abril de 2016
Además, si durante el año 2015 ha estado cotizando simultáneamente en el Régimen
General de la Seguridad Social y en el Régimen de Autónomos (RETA), es posible que
tenga derecho a que le devuelvan una parte de las cotizaciones efectuadas:
o
La devolución procede si usted ingresó por contingencias comunes una cuantía
superior a 12.245,98 euros. Respecto a las cotizaciones en el Régimen General,
se deben sumar tantos sus aportaciones como las de la empresa.
o
La devolución es igual al 50% del exceso de la cuantía indicada, con un máximo del
50% de las cuotas ingresadas por contingencias comunes en el RETA.
o
Para solicitar la devolución, presente en la Tesorería de la Seguridad Social una
solicitud de devolución de ingresos indebidos. Tiene de plazo hasta el próximo 30
de abril de 2016.
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MERCANTIL
Prórroga del contrato de alquiler: próximo mes de junio de
2016
Próximamente se empezará a cumplir el plazo obligatorio de tres años de los
alquileres firmados a partir de junio de 2013. Si no quiere prorrogarlo,
recuerde que debe notificarlo con 30 días de antelación.
El próximo mes de junio de 2016 empezará a cumplirse el plazo mínimo obligatorio de tres
años de los alquileres de vivienda firmados a partir del 6 de junio de 2013. Recuerde que
en esa fecha entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que
permite al inquilino prorrogar el contrato hasta dicho plazo obligatorio de tres años (antes
eran cinco años).
Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013
El próximo mes de junio de 2016, se cumplirán tres años de la entrada en vigor de la Ley
4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas, que modificaba, entre otros aspectos, la regulación de la duración mínima de los
contratos de alquiler de vivienda regulados por la LAU.
Le recordamos que la LAU establece algunas condiciones generales en lo relativo a la
duración del contrato, como son las siguientes:
•
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador,
con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de
cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Atención. Por tanto, para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados inmediatamente después a la entrada en vigor de la Ley, se
acerca el momento de su extinción si se pactaron con una duración inferior a
los tres años y estuvieran sujetos a prórroga forzosa por voluntad del
arrendatario. El plazo de duración comienza a contarse desde la fecha del
contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si
ésta fuere posterior, correspondiendo al arrendatario la prueba de la fecha
de la puesta a disposición.
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•
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de
prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado
anterior.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer
año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene
necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí
o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o
nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al
menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a
necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho
plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
•
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas,
una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las
partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a
aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
necesariamente durante un año más.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.
Por tanto, si alquiló un piso a partir de esa fecha y quiere finalizarlo a los tres años,
notifique fehacientemente al inquilino su voluntad de no renovar el contrato con un mínimo
de 30 días de antelación al vencimiento. Si no hace esta notificación, el contrato se
prorroga otro año más.
Por ello, se hace necesario contar con el asesoramiento legal adecuado y prever con la
debida antelación la revisión del plazo de duración del contrato, para poder estudiar la
conveniencia o no de su prórroga, y remitir las comunicaciones oportunas con el tiempo
suficiente.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan
tener al respecto a los contenidos de esta newsletter.
Como siempre estaremos a su disposición para ampliar la información que precise y realizar los trámites
preceptivos que soliciten.
Este Despacho no aceptará ningún tipo de responsabilidades por la información contenida en esta
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