oportunidad de inversión en real estate

oportunidad de inversión en real estate

OPORTUNIDAD DE IN VERSIÓN EN REAL ESTATE
Ventas & Mercadeo
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¿CUÁL ES S U OBJ ETIVO
DE IN V ERSIÓN?
» Seguridad
» Real Estate
» En dólares
» Renta
» Renta lo más alta posible
» Valorización
» Alto retorno por valorización del activo
“Usted puede invertir en los
proyectos inmobiliarios de mayor
valorización en el mundo.”
¿EN DÓN DE IN V ERTIR?
» En ciudades con una demanda global
»
»
»
»
»
Miami
San Francisco
Las Vegas
Los Angeles
Nueva York
“Nueva York es el mercado más seguro y sólido
del mundo”
Ventas & Mercadeo
¿POR QUÉ LA CIU DAD DE
N U EVA YORK
» Demanda
» Más de 50 millones de viajeros domésticos e
internacionales visitan Nueva York; gastando más de
30 billones de dólares en la ciudad al año.
» Nueva York sólo tiene 8 millones de residentes
permanentes
» Oferta
» La oferta de inmuebles en Manhattan es limitada por
ser una isla
» Comportamiento histórico
» En Manhattan de década a década las propiedades
sólo han bajado en una oportunidad, después de este
evento, han presentado un crecimiento exponencial de
precios.
» Estamos al comienzo de un nuevo ciclo
“El destino preferido para negocios de alto
nivel, compras, moda, arte, restaurantes y
entretenimiento”
Gastos (USD)
La Ciudad de Nueva York es una de las ciudades más visitadas
del mundo con más de 50 millones de visitantes al año. En el
2011, los 40,3 millones de viajeros nacionales, junto con los 10,6
millones de viajeros procedentes del extranjero en el mismo
año, gastaron un total de USD $34.200 millones durante su
paso por la Ciudad de Nueva York1. Solamente el Centro de
Manhattan dio cuenta de 10 millones de esos visitantes y se
espera que esto crezca dramáticamente en la medida en que
el nuevo World Trade Center se acerque a su terminación.
Después de su apertura en septiembre de 2011, la Plaza
Nacional Conmemorativa del 11 de Septiembre, la cual es parte
del nuevo World Trade Center, atrajo a más de 2 millones de
visitantes en su primer año de operación. Se espera que este
crecimiento continúe en la región en el futuro cercano y ello
puede atribuirse a un cambio monumental en la población
de empleados de altos ingresos en la región metropolitana
ampliada de Nueva York.
$60
60
$50
50
$40
40
$30
30
$20
20
$10
10
0
$0
2002
2003
2004
Gastos de los visitantes
2005
2006
Visitantes extranjeros
2007
2008
2009
Visitantes nacionales
____________________________________________
1 NYC & Company, I. (2012). NYC Statistics. Tomado de NYC – La Guía Oficial: http://www.nycgo.com/articles/nyc-statistics-page.
Ventas & Mercadeo
2010
2011
Total de visitantes
Millones de visitantes
Turismo
COMPORTA MIEN TO H ISTÓRICO
Década
Ventas ($USD/SF)
1910s
$8
1920s
$15
1930s
$5
1940s
$8
1950s
$12
1960s
$25
1970s
$45
1980s
$250
1990s
$590
2000s
$1,200
2010
$1,070
Ventas & Mercadeo
Gran Depresión
Gran Recesión
¿EN QUÉ TIPO DE
PROPIEDADES IN V ERTIR?
» Tipos de Real Estate
» Apartamentos (2% - 3% rentabilidad)
» Hoteles (4% - 5% rentabilidad)
» Comercio (6% - 7% rentabilidad)
» Extended-Stay (8% - 10%)
» Definición: Apartamentos amoblados y
equipados con cocinas que se rentan por más de
una noche y menos de un año
“Extended-Stay son las propiedades más rentables
de Manhattan”
Ventas & Mercadeo
¿POR QUÉ EXT EN DED STAY EN
DOWN TOWN?
» Demanda creciente tanto por viajeros de placer como
de negocios
» 379 multinacionales se han mudado de Midtown a
Downtown en los últimos 10 años
» En Downtown se esperan más de 100.000 nuevos
empleados en los próximos 2 años
» Hay muy poca oferta de Extended - Stay en todo
Manhattan
» La ocupación de propiedades con Extended-Stay es 5%
históricamente más alta que la de los hoteles - 92% vs
87%
» La tarifa por noche en hoteles de lujo está en promedio
en $450
“The William es el primer proyecto concebido como
Extended-Stay en downtown Manhattan”
Ventas & Mercadeo
The Manhattan hotel market’s stabilized occupancy is
currently 87%
“La tasa promedio de ocupación más bajas entre los
hoteles de Manhattan fue del 87% en este trimestre, un 2%
respecto al año anterior.”
Downtown Alliance, Publicado: Octubre, 2012
Extended-Stay properties have higher occupancy rates
than hotels
“La tasa de ocupación en Larga Estancia, tiende a ser más
altas que los hoteles convencionales. Gregory Hartmann,
Gerente de Boulder Office consultora de los hoteles HVS
International, dice que toda la industria de Larga Estancia,
goza de una tasa de ocupación más alta en un 5 por
ciento que los hoteles”
Commercial Investment Real Estate, CCIM
Extended-Stay in Manhattan is doing incredibly well
“La oferta de apartamentos corporativos de lujo es
insuficiente para atender adecuadamente la demanda
del mercado que está en una etapa de expansión de
acuerdo con Martin S. Burger, co-presidente ejecutivo
de Silverstein Properties. Las existentes Silver Suites
Residences en Silver Towers han tenido una tasa de
ocupación del 97 por ciento desde el principio del 2011.
Según STR*, durante los primeros 11 meses del 2012, la
tasa de ocupación promedio de los 12 hoteles de larga
estadías en Manhattan fue del 87,8 por ciento, un 3,6 por
ciento en comparación con el mismo periodo de 2011,
mientras que la tasa promedio diaria pagada por estos
hoteles fue $ 269,89 , un 3,6 por ciento más respecto al
mismo periodo de 2011.
The New York Times, Publicado: Enero 29, 2013
*STR hace el seguimiento de la oferta y demanda para la industria hotelera y proporcionar un análisis valioso de mercado de todas las grandes marcas y cadenas hoteleras
internacionales.
Ventas & Mercadeo
IN V EN TARIO DE HOT ELES DE LUJO
EN DOWN TOWN M A N H ATTA N
Millenium Hilton Hotel
Estación
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
Estudio
Gran Estudio
Suite
$299
$339
$409
$329
$399
$469
$750
$750
$975
Ritz Carlton Battery Park
Estación
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
Estudio
$320
$425
$425
$475
Gran Estudio
$450
$525
$690
$675
Suite
$600
$700
$800
$750
Gild Hall
Estación
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
Estudio
$225
$245
$245
$300
Gran Estudio
$250
$280
$380
$330
Suite
$270
$320
$420
$370
Estación
Estudio
Gran Estudio
Suite
$280
$260
$315
$376
$330
$307
$430
$440
$1.050
$1.500
$1.550
$1.600
Smyth Tribeca
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
*Sourced from Expedia
Ventas & Mercadeo
IN V EN TARIO DE HOT ELES DE LUJO
EN DOWN TOWN M A N H ATTA N
Andaz Hyatt Wall Street
Estación
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
W Hotel & Residences
Estación
Estudio
Gran Estudio
Suite
$285
$325
$320
$375
$335
$375
$375
$425
$375
$455
$420
$515
Estudio
Gran Estudio
Suite
Suite
$500
$409
$420
$549
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
$316
$342
$500
$433
Doubletree Hotel
Estación
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
Estudio
$339
$269
$298
$360
Gran Estudio
$359
$309
$359
$459
Conrad New York
Estación
Estudio
Gran Estudio
Suite
$329
$280
$377
$431
$360
$474
$514
$560
$649
$854
$894
$965
Otoño
Invierno
Primavera
Verano
*Sourced from Expedia
Ventas & Mercadeo
Pies Cuadrados
Apartamentos Corporativos:
Grandes promesas en
Manhattan
Silverstein Properties, el developer
del complejo del World Trade Center
en Manhattan, está desplazando su
equipo para expandir su presencia
en el mercado de apartamentos
corporativos en la ciudad.
Silverstein
Properties
compró
recientemente el Hotel Beekman
Tower por USD $82 millones junto con
Fisher Brothers y Capstone Equities,
y los planea convertir del tradicional
hotel de paso en 3 Mitchell Place
cerca de la calle 49 y la 1ra Avenida
en apartamentos corporativos de lujo
amueblados, cuya estancia mínima
sea de 30 días.
La compañía desde ya ofrece
107
apartamentos
corporativos
amueblados que requieren una
estancia mínima de seis meses en el
complejo residencial Silver Towers, en
el costado sur de la calle 42 entre las
avenidas 11 y 12.
En una forma similar, este mes
Silverstein Properties comenzó a
alquilar 60 oficinas de lujo, tipo suite
amueblada que ocupan 33.000 metros
cuadrados en la planta 46 del World
Trade Center 7. La comercialización
de sus apartamentos corporativos y
oficinas tipo suite a corto plazo se está
haciendo bajo la nueva marca Silver
Suites. Al terminar su construcción, el
Beekman Tower será bautizado Silver
Suites Residences de Beekman Tower.
Según Martin S. Burger, co-presidente
ejecutivo de Silverstein Properties,
el
mercado
de
apartamentos
corporativos de lujo en Manhattan
no está correctamente atendido y
está listo para su expansión. Las suites
existentes en Silver Suites Residences
de Silver Towers han tenido una tasa
de ocupación del 97 por ciento desde
principios de 2011.
Dichas
residencias
estudios
y
apartamentos de uno o dos
habitaciones van desde 400 a 1,100
pies cuadrados y se rentan en un
30-40 % premium por encima de la
precio del mercado de apartamentos
residenciales de este complejo.
“Basándose en esta experiencia y
en la ocupación que vemos, hemos
concluido que hay una necesidad real
de este tipo de productos en la ciudad”,
comenta M.S. Burger.
Actualmente,
los
mayores
competidores de Silver Suites en el
sector son AKA quien entre 2005 y 2007
convirtió tres edificios de condominio y
un hotel en apartamentos corporativos
de lujo, y Oakwood Worldwide quien
renta apartamentos corporativos en
Ventas & Mercadeo
Sasha Maslov for The New York Times
The Beekman Tower Hotel, which will undergo conversion.
33 edificios residenciales que han sido
reconocidos como de gama media
por STR, la empresa de investigación
en alojamiento.
de división del Preston Robert Tisch
Center for Hospitality, Tourism and
Sports Management de la Universidad
de Nueva York (NYU).
Las cadenas de hoteles de estadía
extendida
como
Hyatt’s
Hyatt
Place, Marriot’s Residence Inn e
IHG’s Staybridge Suites, también
tienen presencia en el mercado.
Adicionalmente, en Manhattan, los
cinco hoteles Affnia Hotels de Denihan
Hospitality, que originalmente servían
únicamente para el mercado de
estadía extendida, ahora también
están disponibles para huéspedes
transitorios (Los hoteles de estancia
extendida tienden a tener requisitos
menores de período de estancia
que los apartamentos corporativos
los cuales usualmente son edificios
residenciales).
Hanson también dijo que la
insuficiente oferta de alojamiento de
estadía extendida se debe a lo que él
llamó alojamiento “superior de alta
escala”, que tienen un alto costo de
desarrollo y tarifas más altas que las del
Hyatt Place, Residence Inn y Extended
Stay America entre otros. “Silver Suites
está dirigido a una demanda de gama
alta superior”.
Aun cuando más del 12 porciento
de la demanda de habitaciones de
hotel en Manhattan está dirigida a
alojamiento de larga estancia, sólo 3
por ciento de la oferta de habitaciones
de hotel se encuentra dentro de esta
categoría, dice Bjorn Hanson, decano
Según STR, durante los primeros 11
meses del año 2012, la tasa promedio
de ocupación de los 12 hoteles de
estadía extendida en Manhattan fue
del 87,8 por ciento, un 3,6 por ciento
mayor en comparación con el mismo
periodo de 2011, mientras que la
tarifa diaria promedio pagada por
estos hoteles fue USD $269,89, un 3,6
por ciento mayor respecto al mismo
periodo de 2011.
Jan Freitag, vicepresidente senior
de STR, denominó estas estadísticas
Sasha Maslov for The New York Times
Silverstein Properties’ Silver Towers on West 42nd Street.
“indicadores de una muy saludable
industria de estancia extendida en
Manhattan”, y dijo “no es de extrañar
que los promotores inmobiliarios
están apuntando a clientes a largo
plazo que no desean encerrarse en un
arrendamiento anual a largo plazo”.
Ryan Meliker, analista de alojamiento
para MLV & Company, un banco
Ventas & Mercadeo
boutique de inversión en Nueva York,
dijo que “como los empleos con
oficina de trabajo seguirán creciendo
en Manhattan, también lo hará la
demanda de viajes corporativos.”
Según CBRE Analytics, los empleos
con oficinas de trabajo se prevé que
crezcan un 4 por ciento en 2013.
Sr. Burger dijo que Silverstein Properties
y sus socios gastarán USD $25 millones
para renovar el Beekman Tower, un
edificio de estilo Art Deco que se
inauguró en 1929 y fue diseñado por
John Mead Howells. El hotel dispone
de 174 habitaciones que se convertirán
en 176 estudios y apartamentos
corporativos amoblados de uno y dos
dormitorios, con un tamaño promedio
de más de 600 metros cuadrados.
Todos los apartamentos cuentan con
cocina, baño y piso nuevos, nuevos
sistemas, pasillos, vestíbulo y también
se construirá un gimnasio.
Según Sr. Burger, Silverstein trató de
hacer que el hotel “funcionara como
apartamentos o condominios, pero los
números no tenían sentido”. También
añadió que continuar manejándolo
como hotel tampoco tenía sentido
“porque tendríamos que gastar mucho
dinero para renovar los cuartos”.
Sr. Burger comentó que esperaba que
los huéspedes de Beekman Tower
incluyeran afiliados a las Naciones
Unidas, compañías farmacéuticas
como Pfizer –cuya oficina corporativa
se encuentra en 235 East Calle 42 –
y hospitales cercanos. La propiedad
abrirá inicialmente sus puertas en
Septiembre y operará a principios de
2014.
Los apartamentos del Beekman Tower
requerirán de una estadía mínima de
30 días, con tarifas comparables con
“el punto donde está la competencia,
o un poco menores”, dijo Sr. Burger.
También añadió que el mayor
competidor de Beekman Tower es AKA
United Nations, seguido de Oakwood,
quien cuenta con varios edificios en el
East Side.
AKA cobra una tarifa diaria de USD
$315 por un apartaestudio y USD $425
por un apartamento de una habitación
en Manhattan por una estadía de 30
días o más. Las rentas de Oakwood
van desde una tarifa diaria de USD
$160 hasta USD $190 por un estudio,
y entre USD $185 y USD $230 por
un apartamento de una habitación,
también sobre una estadía de 30 días.
John A. Fox, vicepresidente senior
de PKF Consulting USA, dijo que la
transformación de Beekman Tower
en apartamentos corporativos tiene
sentido. “A los hotels transitorios
hacia el costado este no les ha ido
particularmente bien; muchos de los
huéspedes transitorios prefieren estar
cerca a Times Square, donde pasan
las cosas”, dijo “Pero los huéspedes
de estadías prolongadas están más
dispuestos a desplazarce un poco más
a las áreas tranquilas donde pueden
llevar a cabo sus negocios”.
Mr. Meliker de MLV dijo que las cadenas
de hotels de marca con estadías
extendidas podrían ser más atractivas
para huéspedes a largo plazo que los
apartamentos de Silverstein por sus
programas de lealtad con puntos.
Oakwood Worldwide también ofrece
puntos en el programa de clients
leales de Marriot para usuarios de
alojamiento corporativo de ExecuStay
que compró el año pasado a la cadena.
De los 33 edificios de apartamentos
de Oakwood en Manhattan, 21 son
operados por la marca ExecuStay.
Aparentemente el Sr. Burger se
Ventas & Mercadeo
encuentra imávido con estos desafíos.
Dijo que Silverstein esta buscando
áreas para nuevos proyectos cerca
al Lincoln Center en Hell’s Kitchen
que
sería
construído
teniendo
that Silver Towers como modelo y
tendría apartamentos residenciales y
corporativos.
Silverstein también operara un Nuevo
hotel de residencies privadas con
el also will operate a new hotel and
Four Seasons Hotels and Resorts
en 99 Church Street, un proyecto
inicialmente
programado
para
terminar su construcción en el año
2011. El Sr. Burger dice que ahora la
fecha de apertura se espera sea a
mediados de 2016.
Ventas & Mercadeo
T H E WILLIA M: UBIC ACIÓN
(8) B R O O K LY N B R ID G E
(5)
V ESEY ST R EET
F U LTO N STREET
WE
ST
RE
(3)
(4)
BE
R
ST
RE
ET
W
» A tres cuadras del nuevo World Trade Center
E
AV
H
IT
EH
A
» Se espera que más de 80 mil personas trabajen en el
World Trade Center
LL
ST
AT
E
ST
RE
ET
(6)
(2)
“A tres cuadras del World Trade Center en
la zona con más potencial de valorización
de la ciudad”
(1) Freedom Tower
(2) Statue of Liberty
(3) Stock Exchange
(4) Bowling Green Bull
(5) City Hall
(6) Staten Island Ferry
(7) Battery Park City
(8) Brooklin Bridge
(9) Fulton Station
Ventas & Mercadeo
IVE
ET
DR
» Tercer centro de transporte más grande de
Manhattan, después de Grand Central y Penn Station
» Se esperan más de 300.000 usuarios por día
FDR
WA LL S T R E ET
ST RE ET
C TO R
EN L
ANE
ER S
TRE
PL AC E
(7)
M A ID
W AT
TR IN IT Y
L IB ERT Y ST R EET
W I LL I A M S T R E ET
ET
N A S S AU S T R E ET
RE
FREEDOM
TOW E R
B ROA DWAY
ST
» En la esquina de William Street y
Maiden Lane
» A dos cuadras del nuevo Fulton Center
(9)FS UTATLTOI ONN
(1)
T H E WILLIA M: EL EDIFICIO
» Arquitectura de pre-guerra
» 17 pisos con una fabulosa vista de Manhattan
» Incomparable exposición a la luz sin obstrucciones,
con espacios abiertos tanto en Maiden Lane y
William Street
» El edificio existente, será exquisitamente remodelado
y convertido en 132 unidades residenciales de lujo
“Estudios, 1 y 2 habitaciones amoblados y
equipados con cocinas de forma exclusiva”
Ventas & Mercadeo
T H E WILLIA M: A M EN ITIES
» Bar y lounge en la terraza, perfecto para eventos en
primavera y verano
» Restaurante galardonado, fusionando la cocina y el arte
contemporáneo
» Club lounge, con espacios de reunión abierta en el
segundo piso
» Moderno bar en el sótano, al mejor estilo de Manhattan.
» Gimnasio con la última tecnología y entrenadores
personales
» Business center 24 horas
» Exposiciones de arte contemporáneo con los mejores
expositores de latinoamérica
“Los huéspedes disfrutarán del confort y elegancia
al mejor estilo de Nueva York”
Ventas & Mercadeo
T HE WILLIA M: BEN EFICIOS
ADICIONA LES PARA LOS
PROPIETARIOS
» Tenga reuniones de negocios y placer en su propio
proyecto en Nueva York
» Espacio reservado en la sección VIP del restaurante.
» Club lounge para reuniones y presentaciones en grupo
» Eventos sociales en el bar de la terraza o en el bar del sótano
» Los dueños de los REP también reciben
» Tarifa por noche con descuento y reservaciones
preferenciales
» Ubicación preferencial en el restaurante, bar de la
terraza y bar del sótano
» Conserje dedicado únicamente a los propietarios.
» Locker personalizado para licores y vinos de los titulares
» Servicio de transporte de lujo desde y hasta el
aeropuerto
“Reuniones de negocios en su propio
proyecto en Nueva York”
T H E WILLIA M: SERVICIOS
ADICIONA LES
»
»
»
»
»
Servicio de banquetería y chef para reuniones
Conserje 24 horas
Room service
Compra de víveres
Servicio de limpieza
Ventas & Mercadeo
T H E WILLIA M: DISEÑO
IN T ERIOR
» El arte contemporáneo se incorpora al diseño de
interiores en las áreas comunes, bar, terraza y
apartamentos, en un concepto único
“Donde el diseño se integra con el arte
contemporáneo”
¿CÓMO PU EDO IN VERTIR?
» Comprando un REP (Real Estate Participation) en The William
» Definición: Un REP es una participación en un fondo con un sólo activo inmobiliario;
en este caso, The William
» Con USD $250.000, usted puede ser propietario del primer edificio Extended-Stay de
lujo en el Downtown de Manhattan
» Primer pago de 10% a la firma del contrato, un segundo pago de 40% antes del 31 de
Marzo y el saldo antes del 31 de Mayo de 2013
» El escrow account está con el HSBC
» La Fiduciaria FTI Consulting presta el servicio de administración y manejo para los
REPs en todo el proceso de la inversión
Ventas & Mercadeo
FTI CONSU LTING
» FTI Consulting tiene más de 30 billones de
»
»
»
»
dólares bajo administración
FTI Consulting es una compañía global
de asesoría empresarial cuyas acciones se
negocian en la bolsa de valores (NYSE)
FTI Consulting presta asesoría a algunas de
las instituciones financieras más grandes
del mundo y firmas tales como Microsoft,
JPMorgan, TD Bank, Merrill Lynch, BlackRock,
SL Green y otras
FTI Consulting tiene más de 3800 empleados
y oficinas en 24 paises alrededor del mundo
FTI Consulting es una entidad vigilada por el
Securities and Exchange Commission (SEC)
Ventas & Mercadeo
T H E WILLIA M: DESEMPEÑO
» Desempeño de la inversión
(escenario conservador)2:
» $250 tarifa por noche (ADR)
» 11% de retorno anual promedio
» 19% de TIR
» $250k Capital Inicial
» $134k Ingreso por Renta
» $171k Valorización
» $555k al final del año 5
“Usted invierte $250K en el primer año y
obtiene $555K de retorno, en cinco años, una
vez vendido el activo.”
____________________________________________
2 Las proyecciones del desempeño de la inversión estan basadas en los supuestos del Pitchbook
T H E WILLIA M: DESEMPEÑO
» Desempeño de la inversión
(escenario probable)2:
» $350 tarifa por noche (ADR)
» 17% de retorno anual promedio
» 29% de TIR
» $250k Capital Inicial
» $214k Ingreso por Renta
» $336k Valorización
» $800k al final del año 5
“Usted invierte $250K en el primer año y
obtiene $800K de retorno, en cinco años, una
vez vendido el activo.”
____________________________________________
2 Las proyecciones del desempeño de la inversión estan basadas en los supuestos del Pitchbook
ESTRATEGIA DE SA LIDA
» Después de terminada la venta de los 104 REPs, usted tendrá
la opción de revender su REP
» Prodigy Network ofrece un programa de reventa para todos
los compradores de los REPs, los inversionistas recibirán el
beneficio de valorización de su REP de acuerdo al período
en que se quiera vender
“La única propiedad de lujo Extended-Stay a tres
cuadras del World Trade Center en Manhattan”
Ventas & Mercadeo
P R OY E C C I O N E S
FINANCIERAS
CRONOGRA M A
El siguiente cronograma ilustra el programa de
contribución REP, cronograma de construcción, y la
apertura prevista de The William.
Cierre e inicio
de obra
Hoy
$25k
Marzo
31
$100k
Mayo
30
$125k
Junio
2013
The William
inicio operación
Junio
2014
Escenario conservador $250 (tarifa promedio diaria).
La siguiente tabla se basa en una inversión a 5 años y la disposición de la propiedad en junio de 2018.
Ingreso por Renta
10%
12.5%
14.5%
16.6%
+
100%
Capital Inicial
+
Valorización del REP
68.7%
Capital Inicial del REP
$250k
Ingreso por Renta
$134k
Valorización del REP
$171k
Retorno al año 5
$555k
6%*
10%
12.5%
14.5%
Junio 2014
Junio 2015
Junio 2016
Junio 2017
Retorno Total
185.3%
Junio 2013
$250k
Compra del REP
*Retorno preferente obtenido del 6% (no recibido al momento, sino a futuro).
Este retorno preferente obtenido se paga con los ingresos de las operaciones a partir de 2015 en adelante.
Ventas & Mercadeo
Junio 2018
Propiedad
Vendida
Escenario probable $350 (tarifa promedio diaria).
La siguiente tabla se basa en una inversión a 5 años y la disposición de la propiedad en junio de 2018.
Ingreso por Renta
16%
20%
23%
26%
+
100%
Capital Inicial
+
Valorización del REP
134.7%
Capital Inicial del REP
$250k
Ingreso por Renta
$214k
Valorización del REP
$336k
Retorno al año 5
$800k
Retorno Total
6%*
16%
20%
Junio 2014
Junio 2015
Junio 2016
23%
260.7%
Junio 2013
$250k
Junio 2017
Compra del REP
*Retorno preferente obtenido del 6% (no recibido al momento, sino a futuro).
Este retorno preferente obtenido se paga con los ingresos de las operaciones a partir de 2015 en adelante.
Ventas & Mercadeo
Junio 2018
Propiedad
Vendida
VA LORACIÓN DEL REP
Las siguientes tablas se basan en una inversión a cinco años y la disposición de la propiedad en junio del 2018. El precio del REP
se calcula sobre la base de un 15% de TIR para el comprador al final de cada año.
Valoración del REP - $250 (Tarifa Promedio Diaria)
REP - Proyecciones de Valoración
Ingreso por Operaciones y Venta de la Propiedad
Ingreso de Venta de la Propiedad
Valor del REP a 15% IRR (Venta al fin de año)
Jun-14
$0
Jun-15
$24,734
Jun-16
$31,154
Jun-17
$36,191
Jun-18
$41,574
$421,578
$333,670
$358,986
$381,680
$402,741
$0
Jun-14
Jun-15
Jun-16
Jun-17
Jun-18
$0
$40,141
$50,785
$57,705
$65,100
$484,008
$516,468
$543,153
$566,921
$586,859
$0
Valoración del REP - $350 (Tarifa Promedio Diaria)
REP - Proyecciones de Valoración
Ingreso por Operaciones y Venta de la Propiedad
Ingreso de Venta de la Propiedad
Valor del REP a 15% IRR (Venta al fin de año)
Las proyecciones no incluyen los costos de cierre
PROYECCION ES DE F LUJO
DE C AJA
El nivel de flujo de efectivo de la siguiente propiedad se basa en los supuestos
presentados en la siguiente diapositiva.
Proyecciones de Flujo de caja - $250 ADR (Tarifa Promedio Diaria)
Estado de Flujo de Caja
Jun - 15
Ingreso por Renta Residencial
Ocupación
Jun - 16
Jun - 17
Jun - 18
Jun - 19
Jun - 20
Jun - 21
Jun - 22
Jun - 23
12,045,000
75%
12,789,821
90%
13,580,700
90%
14,420,483
90%
15,312,196
90%
16,259,049
90%
17,264,453
90%
18,332,027
90%
19,465,616
90%
Ingreso Efectivo por Renta Residencial
9,033,750
11,510,839
12,222,630
12,978,435
13,780,976
14,633,144
15,538,008
16,498,824
17,519,055
Ingreso por Renta Comercial
Ingreso Total por Renta
650,000
9,683,750
690,194
12,201,033
732,873
12,955,503
778,191
13,756,626
826,312
14,607,288
877,408
15,510,553
931,664
16,469,672
989,275
17,488,099
1,050,448
18,569,503
Gastos
(4,065,188)
(5,179,878)
(5,284,518)
(5,391,272)
(5,500,183)
(5,611,294)
(5,724,650)
(5,840,296)
(5,958,277)
Ingreso Neto por las Operaciones
Gasto de Interés
5,618,563
(1,912,861)
7,021,155
(2,487,326)
7,670,985
(2,487,326)
8,365,354
(2,487,326)
9,107,105
(2,487,326)
9,899,258
(2,487,326)
10,745,022
(2,487,326)
11,647,804
(2,487,326)
12,611,225
(2,487,326)
Ingreso Neto Después de Intereses
3,705,702
4,533,829
5,183,658
5,878,028
6,619,779
7,411,932
8,257,695
9,160,477
10,123,899
Proyecciones de Flujo de caja - $350 ADR (Tarifa Promedio Diaria)
Estado de Flujo de Caja
Jun - 15
Jun - 16
Jun - 17
Jun - 18
Jun - 19
Jun - 20
Jun - 21
Jun - 22
Jun - 23
Ingreso por renta residencial
Ocupación
16,863,000
75%
17,905,750
90%
19,012,979
90%
20,188,676
90%
21,437,074
90%
22,762,669
90%
24,170,234
90%
25,664,838
90%
27,251,863
90%
Ingreso Efectivo por Renta Residencial
12,647,250
16,115,175
17,111,681
18,169,809
19,293,367
20,486,402
21,753,211
23,098,354
24,526,676
Ingreso por Renta Comercial
Ingreso Total por Renta
650,000
13,297,250
690,194
16,805,368
732,873
17,844,554
778,191
18,948,000
826,312
20,119,679
877,408
21,363,810
931,664
22,684,875
989,275
24,087,629
1,050,448
25,577,125
Gastos
(5,691,263)
(7,251,829)
(7,398,325)
(7,547,781)
(7,700,257)
(7,855,812)
(8,014,510)
(8,176,414)
(8,341,588)
Ingreso Neto por las Operaciones
Gasto de Interés
7,605,988
(1,912,861)
9,553,540
(2,487,326)
10,446,229
(2,487,326)
11,400,219
(2,487,326)
12,419,422
(2,487,326)
13,507,998
(2,487,326)
14,670,365
(2,487,326)
15,911,215
(2,487,326)
17,235,536
(2,487,326)
Ingreso Neto Después de Intereses
5,693,127
7,066,214
7,958,903
8,912,893
9,932,096
11,020,672
12,183,038
13,423,889
14,748,210
ESTRUCTURA
JURÍDICA
FTI
USA
Offshore
Corp
HSBC
Escrow
$ Loan
Interest
US
Corp
LLC
Asset
The William
DOCU MEN TOS LEGA LES
» Acuerdo de Suscripción
» Offering Memorandum
» Acuerdo Escrow
» Confirmación de recibo de fondos
Ventas & Mercadeo
CONCLUSION ES
» The William representa la más segura y rentable oportunidad de inversión inmobiliaria.
» Los inversionistas pueden acceder a grandes proyectos inmobiliarios que antes no eran disponibles para
ellos, esto redunda en una mayor rentabilidad y tasa interna de retorno con toda la seguridad que brinda la
administración fiduciaria de FTI, HSBC y Appleby Global.
» Usted invierte $250K en el primer año y obtiene $555K de retorno, en cinco años, una vez vendido el activo en
un escenario conservador.
Ventas & Mercadeo
Real Estate
Crowdfunding en Real
Estate: Compre una Parte de
un Rascacielos
Desde las pirámides hasta el Empire
State, las estructuras más grandes del
mundo han sido tradicionalmente
financiadas por los súper ricos. Prodigy
Network, empresa con casa matriz en
Nueva York, conocida por comercializar
el hotel condominio Trump SoHo, ha
diseñado un modelo diferente: llevar el
crowdfunding al real estate, invitando
a miles de inversionistas a comprar
participaciones de un rascacielos a
cambio de una porción de la renta y la
valorización de la propiedad. “La gran
diferencia con la finca raíz tradicional
es que en lugar de comprar en un
fondo con un conjunto de activos,
la gente invierte en un solo activo”,
dice Rodrigo Niño, fundador y CEO
de Prodigy. “Les permite controlar el
riesgo”.
Desde su inicio hace siete años,
Prodigy ha tenido la intención de
probar el crowdfunding, pero fue
posible sólo hasta que encontró
la figura del derecho fiduciario, un
instrumento financiero poco conocido
en Colombia, país de donde proviene
Niño. Esta herramienta permite a
un individuo invertir en proyectos
individuales de bienes raíces.
En Colombia, Prodigy consiguió
la financiación por medio de
crowdfunding del BD Bacatá, el
edificio más alto de la nación.
Ventas & Mercadeo
Photo illustration by Alis Atwell; Photographs by Getty Images
Aproximadamente 3.100 inversionistas
contribuyeron $171,8 millones de
dólares (COP 308 billones de pesos)
de los $239 millones de dólares
necesarios para construir el rascacielos
de 66 pisos en el centro de Bogotá.
Los inversionistas también pueden
comprar y vender sus participaciones
por medio del programa de venta
que funciona como un mercado
secundario.
comprar los típicos condominios en
el sur de la Florida, esto le permite a
los clientes internacionales invertir en
mercados reales como Nueva York y en
bienes que realmente tienen sentido”,
dice Niño, quien creció en Colombia
y estudió economía en Suiza. Prodigy
espera que los inversionistas de William
Street vean retornos del 15 porciento,
comparado con el 21 porciento para
los inversionistas del BD Bacatá.
Prodigy en este momento tiene
bajo contrato la compra del edificio
84 William Street en downtown
Manhattan por $58 millones de dólares.
Se planea invertir una suma adicional
de $32 millones y se pretende lograr
una inversión de $26 millones de
dólares de capital de inversionistas
individuales de 11 países diferentes.
Los inversionistas de la empresa no
incluyen a los americanos porque
los EE.UU. sólo permite inversionistas
acreditados — generalmente a
aquellos que tienen activos por más de
USD$1 millón — para comprar capital
en empresas privadas. Esto cambiará
muy pronto: la ley “The Jumpstart Our
Business Startups Act”, promulgada el
pasado abril, permite que cualquiera
pueda invertir hasta USD$2,000 o
el 5 por ciento de sus ingresos o
patrimonio neto, el que sea mayor,
en empresas con pocos accionistas.
La Comisión de Valores y Bolsa (The
Securities and Exchange Commission)
FTI Consulting (FCN), basada en West
Palm Beach, Florida, es quien verifica
que Prodigy Network cumpla con los
códigos de impuestos en los Estados
Unidos, y que las leyes de anti-lavado
de dinero se cumplan. “En lugar de
sigue trabajando sobre las normas
de protección para inversionistas
requeridas por la ley.
Las garantías del SEC (U.S Securities
and Exchange Commission) pueden
no ser suficientes para inversionistas
desconfiados en los Estados Unidos,
comenta
Dan
Fasulo,
director
de Real Capital Analytics. “Ya es
suficientemente difícil desarrollar una
propiedad a una cuadra”, dijo Fasulo.
“¿Cómo vas a hacerlo sentado a 3.000
millas de distancia?”
Gustavo González,
ingeniero civil
colombiano quien compró dos FiDis
del BD Bacatá en 2010 por $101 millones
de pesos (USD$ 57,178), dice que los
retornos hablan por sí mismos. Desde
su compra, basada en un anuncio que
leyó en un periódico local, su inversión
ha tenido una ganancia cerca del 43
por ciento. “Me gusta la idea de que
este será el edificio más alto del país”,
dice. Con igual importancia, “pensé
que iba a subir mucho, y eso fue lo
que pasó.”
Ventas & Mercadeo
El resultado final: Una vez que la
SEC (U.S Securities and Exchange
Commission) finalice las garantías,
inversionistas comunes estadounidenses
podrán comprar una porción de
propiedades individuales.