Oficinas / Offices

Transcripción

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report
Madrid & Barcelona
4T 2014 / Q4 2014
jll.es
Índice / Index
(ES)
Mercado de Usuarios Madrid
• Principales Indicadores
4
• Rentas
5
• Oferta
6
• Transacciones
7
Mercado de Usuarios Barcelona
• Principales Indicadores
8
• Rentas
9
• Oferta
10
• Transacciones
11
Mercado de Inversión
• Madrid
12
• Barcelona
14
(EN)
Madrid Occupier Market
• Main Indicators
18
• Rental levels
19
• Supply
20
• Transactions
21
Barcelona Occupier Market
• Main Indicators
22
• Rental levels
23
• Supply
24
• Transactions
25
Investment Market
• Madrid
26
• Barcelona
28
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Principales Indicadores
3T / Q 2014
4T / Q 2014
15.069.961
15.107.047
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,00%
12,08%
Contratación / Take up * (m2)
64.321
116.563
Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 A-‐3 A-‐4 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,08%
CBD
8,94%
Secundaria / Secondary
6,71%
Periferia / Periphery
15,22%
Satélite / Satellite
26,43%
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 5
Rentas
Las rentas prime registran un
aumento por tercer trimestre
consecutivo.
Renta Prime / Prime Rent
Renta Prime / Prime Rents
50 €
40 €
Presionadas por la escasez de producto adecuado, se
sitúan en los 25,50 €/m²/mes, alcanzando el nivel más
alto de los últimos tres años.
30 €
En el resto del mercado los niveles máximos y mínimos
de las rentas de alquiler permanecen estables a la
espera de las señales que emita el mercado durante
los primeros meses del año.
10 €
20 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
En las mejores ubicaciones del CBD comienzan a
reducirse los incentivos en carencia.
€/m²/mes / €/m²/month
Rentas por Submercados
Submarket Rents
CBD
Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Rentas en €/m2/mes /
Rents in ¤/m2/month
3T / Q 2014 4T / Q 2014
Min. Max. Min. Max.
CBD
12,50 25,00 12,50 25,50
8,75
14,75
8,75
14,75
5,25
12,50
5,25
12,50
4,25
10,00
4,25
10,00
Tendencia a 12 meses /
12 Month Outlook
2010
2012
2014
Oferta
Oferta Futura / Future Supply
El volumen de metros disponibles se mantiene
prácticamente plano.
Detalle Oferta futura / Future supply detail
La ausencia de variación en la tasa de disponibilidad
del CBD, y el ligero descenso en la zona Satélite es
compensado por el aumento en las zonas Secundaria
y Periferia.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
120
Especulativo / Spec
100
80
60
40
La gran cantidad de oferta disponible en relación con
elniveldedemandadeocupantesyalasdificultades
para el acceso a la financiación de proyectos, está
frenando la construcción de nuevo producto.
Casi el 40% de la oferta futura en 2015 lo compone
producto no especulativo o de propia ocupación donde
es especialmente relevante la terminación de la última
fase de la sede del BBVA en Las Tablas.
El resto de la oferta futura lo componen superficies
en rehabilitación, como Castellana 278-280 (antigua
sede de Repsol), Emilio Vargas 4-6 (antigua sede de
Telefónica) y otros proyectos de menor tamaño.
20
0
Oficina / Office
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
2015
‘000 m²
Oficinas / Offices
2016
High-Tech / Hi-Tech
400
350
300
250
F
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad / Vacancy
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Desde el año 2007 la disponibilidad
fue creciendo hasta alcanzar en
2013 las cifras más altas desde que
hay registros. Durante el 2014 se ha
frenado esa tendencia dando paso a
una fase de estabilidad.
2.000
1.500
1.000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Transacciones
El volumen de contratación ha superado los 115.000m²,
el mejor dato registrado en el cuarto trimestre desde
2009.
El cómputo total del 2014 queda en
los niveles del año previo y alcanza
los 365.000m².
Las mayores operaciones del año, sin embargo,
pertenecen a un rango de tamaño inferior que las del
2013, lo cual, para un nivel similar de contratación, es
indicio de un mercado de ocupación más sano.
Eloy Gonzalo 10 - 12.165 m²
El mercado mantiene una actitud de prudencia a la
esperadequeelcontextomacroeconómicoconfirme
una evolución positiva.
Todaslasoperacionesdemásde10.000m²firmadas
a lo largo del año (66.000m² en total) han sido en
edificiosarehabilitar,noinmediatamentedisponibles.
Productos que requerían profundas reformas para
poder ser ocupados tras varios trimestres de obras.
Estos pre-alquileres y compras para reformar ponen
de manifiesto la escasez de producto grande de
calidad tanto en CBD como en Periferia.
Fuente de la Mora 2 - 8.375 m²
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
Casi la mitad del volumen de contratación del cuarto
trimestre lo forman operaciones de más de 5.000m².
En el CBD, además de la operación de Havas, destaca
lafirmadeabogadosCMSAlbiñana&SuárezdeLezo,
que ha alquilado 5.005m² en el Paseo de Recoletos
7-9.
Adicionalmente, AECOM ha firmado 5.130m² en
Alfonso XII 62. El resto de operaciones de ese rango
sehanfirmadoenlaszonasdePeriferiamáspróximas
a la M-30.
Alfonso XII, 62 - 5.130 m²
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease
Pre-alquiler / Pre-letting
Ocupación Propia / Owner Occupation
High-Tech / Hi-Tech
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Pº de Recoletos 7-9 - 5.005 m²
LL
rJ
Es el caso de Havas Group, que ha pre-alquilado
12.165m² en Eloy Gonzalo 10, o el de Duro Felguera,
que compró el edificio de 16.257m² en Vía de los
Poblados 7.
Principales Indicadores
3T / Q 2014
4T / Q 2014
5.925.300
5.916.592
13,26%
12,83%
Contratación / Take up (m2)
58.722
105.430
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
NA
L
B-10
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
Pº de Gracia- Diagonal
12,83%
7,82%
Centro Ciudad / City Center
11,37%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
13,87%
16,87%
Rentas
La renta máxima de alquiler en la
zona de Paseo de Gracia/Diagonal
ha subido este trimestre a 17,75€/
m²/mes frente a los 17,50 €/m²/mes
de trimestres anteriores.
30,00 €
Renta Prime / Prime Rrent
Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona
comienzan a vislumbrar un ligero ascenso después de
siete años de tendencia bajista. Los precios de alquiler
ya han empezado a registrar los primeros repuntes,
aunque la recuperación, por el momento, sólo se
constataenlosedificiosmejorsituados,deexcelente
calidad y de última generación.
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Esta presión al alza en las rentas también se está
notandoenlosedificios“trofeo”deCentroCiudadyde
22@ en Nuevas Áreas de Negocio, donde las escasez
de oferta de oficinas para gran demanda es ya una
realidad.
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
3T / Q 2014
4T / Q 2014
Min.
Max.
Min.
Max.
13,00
17,50
13,00
17,75
8,75
15,00
8,75
15,25
8,25
14,50
8,25
14,75
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes
12 Month Outlook
2014
Oferta
Future Supply Detail
Ocupacion Propia/Owner Occupation
Especulativo/Speculative
‘000 Sq m
La tendencia para el año 2015 será claramente de
descenso debido principalmente a la falta de oferta
nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona,
así como unos niveles de contratación fuertes teniendo
en cuenta que en 2014 hemos alcanzado una cifra precrisis.
90
80
70
60
50
40
No será hasta finales de 2016 cuando podremos
empezar a ver los primeros proyectos especulativos
deoficinas,comoelsegundoedificiodePortaFiralde
Iberdrola Immobiliaria, concretamente la Torre Marina,
junto Paseo de la Zona Franca.
30
20
10
Oficinas / Offices
‘000 m²
0
2.015
250
2.016
200
150
100
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
La tasa de disponibilidad media se
sitúa en el cuarto trimestre del año
por debajo del 13%, lo que supone
un descenso en un año de más
de un punto, equivalente a más de
100.000 m².
1.000
800
600
400
200
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Transacciones
LacontratacióndeoficinasenBarcelonasehasituado
en 2014 en 281.700 m2, un 51% % superior a 2013,
confirmándoselapaulatinarecuperacióndelsector.
El último trimestre del año ha sido
el más activo del año con 105.500
m² de oficinas contratados, casi un
80% más que el trimestre anterior.
Las Nuevas Áreas de Negocio han sido las de mayor
contratacióndeoficinas,conun42%deltotalaunque
cabe destacar el incremento de contratación en
Periferia, que ha acogido el 25% del take-up de este
trimestre, debido principalmente a la compra por parte
de LABCO de un edificio de 10.277 en Esplugues de
Llobregat y el alquiler de 6.800 m² en Sant Cugat (Can
Ametller) por parte de GAS NATURAL
Cuatrecasas – 19.900 m²
Otras operaciones relevantes de este trimestre han sido
el llaves en mano de la nueva sede de CUATRECASAS
en 22@ de 19.900 m² que será ocupado a finales de
2016yelalquilerporpartedeJusticiadeledificioJde
10.882 m² de Ciudad de la Justicia.
Ciutat de la Justicia – 10.882 m²
Via Laietana 58 – 3.700 m²
‘000 m²
Alquiler / Lease
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Torre Sur plaza Cerdà – 3.500 m²
Mercado de Inversión Madrid
Demanda
El protagonismo de las SOCIMIS durante el año 2014 ha
quedadoconfirmadoenelúltimotrimestredelaño,como
demuestra el hecho de que más del 80% del volumen
de inversión de las operaciones de estos tres últimos
meses han sido protagonizadas por dichas sociedades,
repartidas entre Merlin Properties, Grupo Lar y Axia-RE
Existe demanda para las zonas CBD, Secundaria y
Periferia, así como podemos observar que los inversores
empiezan a subir la curva de riesgo en términos de
ubicación entrando en la zona Satélite, siempre y
cuando exista una buena ocupación y los inquilinos sean
solventes.
En CBD hay una clara demanda para edificios en
rentabilidad y continúa la inclinación de los inversores
de comprar edificios vacíos con necesidad de reforma.
La falta de producto prime y las buenas perspectivas
del mercado alquiler hacen que los inversores estén
empezandoaestudiaredificiosvacíosenzonaSecundaria
y Periferia.
El 90% de las operaciones de compra del trimestre
tienen un perfil nacional, aunque hay que tener en
cuenta que existe mucha inversión extranjera indirecta
a través de las SOCIMIS, con sede española pero con
un parte significativa de fondos extranjeros (inversores
institucionales internacionales, fondos soberanos).
Aunque dichas sociedades hayan tenido especial
protagonismo en esta segunda parte del año, el pool de
inversores en el mercado sigue siendo muy heterogéneo,
destacando la presencia de family offices, inversores
privados latinoamericanos, institucionales, etc. Coexisten
actualmente en el mercado desde perfiles core hasta
oportunistas.
Oferta
Los vendedores más activos en el último trimestre
son fondos internacionales, cuyos activos están
principalmente ubicados en zona Secundaria y Periferia,
y entidades gubernamentales, en Secundaria.
Durante el 2014 los fondos alemanes han sido actores
destacados y hay razones para creer que esto continuará
durante el 2015, si bien con menos intensidad debido a la
escasez de producto.
La oferta durante el 2015 va a venir de inversores
internacionales que han comprado con anterioridad
grandes portfolios y NPLs (activos tóxicos). Los bancos
españoles y la SAREB van recobrar protagonismo en las
ventas de activos, dado su papel de grandes propietarios
y la presión compradora que seguirá produciéndose en
Madrid en los próximos meses en un entorno económico
favorable.
Mercado de Inversión Madrid
Transacciones y rentabilidades
EnelúltimotrimestredelañosehanfirmadoenMadrid
operaciones de inversión en oficinas que ascienden
a un volumen de 422,8M€, superando los 1.100M€ del
acumulado del año 2014.
La actividad inversora de este trimestre ha sido una
continuación de la tendencia positiva iniciada el trimestre
anterior.
Hay que remontarse a niveles pre crisis para encontrar
cifras comparables con las actuales. Cabe destacar la
operación de la compra del portfolio de Credit Suisse
(3 edificios en Madrid) que ha alcanzado los 100M€, o
la operación de venta asesorada por JLL del edificio A
del complejo Tripark en la calle Jacinto Benavente, cuyo
comprador ha sido IBA Capital Partners.
La rentabilidad prime en este cuarto
trimestre se mantiene en el 5%, una
cifra que consolida un favorable
marco de inversión para el próximo
año.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Rotterdam
Brussels
Barcelona 5,50%
Barcelona
Amsterdam
Madrid 5,00%
Madrid
Milan
Frankfurt/M
Hamburg
Paris
London
0
1
2
3
4
5
6
7%
Ciclo de Rentas / Property Clock
Note
•
ThisdiagramillustrateswhereJLLestimateeachprimeofficemarketiswithinits
individual rental cycle as at end of December 2014
•
Markets can move around the clock at different speeds and directions
•
The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets
in their rental cycle
•
Their position is not necessarily representative of investment or development
market prospects
•
Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon
Cologne
Helsinki
Berlin, Frankfurt,
Stuttgart, Hamburg, Oslo
St. Petersburg
Moscow
Munich
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Dusseldorf
London WE
Stockholm, Dublin, London City
Luxembourg
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Kiev
Geneva, Zurich
Manchester
Edinburgh
Amsterdam, Milan, Madrid
Barcelona, Paris CBD
Warsaw
Athens, Brussels, Rome,
Bucharest, Budapest, Prague,
Copenhagen, Istanbul, Lisbon
Mercado de Inversión Barcelona
Demanda
Mill €
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Elúltimotrimestredelañohasidounclaroreflejodela
situación vivida a lo largo del 2014. La demanda sigue
estando en un momento de gran fortaleza.
4.500
Total
4.000
Madrid
Barcelona
3.500
3.000
2.500
Hemos visto como de nuevo las SOCIMI han vuelto a ser
las protagonistas del mercado de inversión de Barcelona,
junto a los inversores institucionales internacionales.
2.000
1.500
1.000
Tras completar el segundo semestre del año y revisando
el conjunto de operaciones, podemos ver como a lo largo
del 2014 se han producido operaciones de inversión en
todas las áreas del mercado, incluyendo la periferia.
Esto indica claramente el cambio de ciclo, aunque
estamos aún en una fase inicial y todavía la prioridad de
la mayoría de inversores siguen siendo las compras en
Barcelona ciudad, tanto en el centro como en Nuevas
Áreas de Negocio.
La demanda por edificios de oficinas vacíos en Centro
Ciudad, susceptibles de cambio de uso a hotel o vivienda,
sigue muy fuerte en la parte hotelera e incrementando para
el residencial. De todos modos fue el tercer trimestre del
año el que concentró la mayoría de estas transacciones.
A los compradores core y core+ ya se les han unido de
forma clara los value added.
Los activos en rentabilidad siguen siendo los que más
demanda atraen y un trimestre más, la demanda ha tenido
que cubrir gran parte de sus necesidades mediante
operaciones off-market, convenciendo a los propietarios
del buen momento para vender sus activos obteniendo
excelentes retornos.
Desde una perspectiva institucional las carteras de
deuda con colateral inmobiliario, así como la compra de
compañías inmobiliarias ha seguido siendo una de las
prioridades. Esta tendencia continuará entre los hedge
funds y los fondos oportunistas.
De nuevo se ha producido la compra de suelo para
promover en las Nuevas Áreas de Negocio, lo que indica
un inicio de este tipo de operaciones, siempre que los
preciosdelsueloreflejelarentaalaquerealmenteseva
a alquilar en los próximos años.
500
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
2.004
2.003
0
2.002
El importante volumen de capital disponible que han
conseguido captar las principales SOCIMI hace que
se prevea una continuidad importante de su actividad
inversora a lo largo del 2015.
Incluye portfolio con activo en Malaga
Oferta
La oferta de calidad es escasa para el alto volumen
de capital disponible. De hecho, todo activo que se ha
puesto formalmente en venta mediante proceso, y que
presentaba unos parámetros de inversión coherentes, ha
encontrado comprador.
Cabe destacar a nivel de proceso de venta estructurado
el cierre de compra del Proyecto Lake por parte Goldman
Sachs,queincluyeenBarcelonadosactivosdeoficinas
relevantes. Asimismo, también durante este último
trimestre del año se ha puesto a la venta una nueva
cartera de activos de oficinas en Barcelona con un
volumen importante y cuyo cierre se espera para el primer
trimestrede2015.Oficialmenteexistenpocasalternativas
en estos momentos; las operaciones off-market seguirán
siendo importantes.
Peroenloqueserefiereaedificiosexclusivosdeoficinas
de alta calidad, la oferta de inmuebles en rentabilidad
sigue siendo muy escasa.
Respectoalconjuntodelañoelportfoliodeoficinasque
ha conseguido alcanzar el mayor volumen de inversión
en la ciudad ha sido el portfolio de Generalitat. De hecho
la administración pública catalana sigue con su proceso
de racionalización inmobiliaria y puede que añada alguna
venta más en 2015, aunque ya serán ventas de menores
volúmenes a los alcanzados con los dos anteriores
portfolios vendidos a AXA Real Estate y Zurich Insurance
Company, ambos asesorados por JLL.
Para 2015 prevemos una mayor oferta de activos
aunque, de nuevo, los propietarios deberán ser realistas
en sus posiciones de precio, teniendo presente que
las rentabilidades sí que se han ajustado, pero que
el crecimiento de rentas tan sólo se ha iniciado muy
tímidamente, y esto implica que aún hay edificios
con rentas por encima de mercado. Este hecho debe
reflejarseenelprecioparaqueelactivoseainteresante
para el mercado inversor.
Mercado de Inversión Barcelona
Transacciones y rentabilidades
En el cuarto trimestre del año se han contabilizado
cuatro transacciones de edificios. Tan sólo uno de
ellos ha sido compra de activo individual, mientras que
los otros tres activos formaban parte de portfolios.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
Respecto a las rentabilidades, terminamos el año con
rentabilidades en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal
del 5,5%, con presión a la baja de estas rentabilidades
si el activo cumple al 100% con los parámetros
solicitados por los compradores core.
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2T/Q2009
3T/Q2009
4T/Q2009
1T/Q2010
2T/Q2010
3T/Q2010
4T/Q2010
1T/Q 2011
2T/Q 2011
3T/Q 2011
4T/Q 2011
1T/Q 2012
2T/Q 2012
3T/Q 2012
4T/Q 2012
1T/Q 2013
2T/Q 2013
3T/Q 2013
4T/Q 2013
1T/Q 2014
2T/Q 2014
3T/Q 2014
4T/Q 2014
El volumen total alcanzado este 2014 nos ha llevado
a los 940 millones de euros. Esta cifra triplica los
306 millones de euros alcanzados en 2013, dato
ciertamente indicativo respecto al cambio de ciclo que
se ha producido en el mercado inmobiliario terciario.
Fuente/Source:JLL4T/Q2014&BancodeEspañaNov2014
Offices
Market report
Madrid & Barcelona
Q4 2014
18 · Offices - MarketReportMadrid&BarcelonaQ42014
Main Indicators
3T / Q 2014
4T / Q 2014
15.069.961
15.107.047
12,00%
12,08%
Contratación / Take up * (m2)
64.321
116.563
Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 A-‐3 A-‐4 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,08%
CBD
8,94%
6,71%
15,22%
26,43%
Offices - MarketReportMadrid&BarcelonaQ42014 · 19
Rental levels
Prime rental levels registered an
increase for the third consecutive
quarter.
50 €
40 €
The lack of quality products has driven up rental levels
to 25.50€/sqm/month, reaching their highest level for
the past three years.
30 €
In the rest of the market, both the maximum and
minimum rental levels have remained stable, as they
await signs from the market as to which direction it may
beheadedinthefirstmonthsof2015.
10 €
20 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rent-free incentives have started to decline for the best
CBD locations.
Submarket Rents
CBD
Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Rentas en €/m2/mes /
3T / Q 2014 4T / Q 2014
Min. Max. Min. Max.
CBD
12,50 25,00 12,50 25,50
8,75
14,75
8,75
14,75
5,25
12,50
5,25
12,50
4,25
10,00
4,25
10,00
12 Month Outlook
2010
2012
2014
Supply
Thevolumeofavailableofficespacehasremainedflat.
The unchanged vacancy rates in the CBD and the slight
decrease in the satellite area have been offset by the
increase in secondary and peripheral areas.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
120
Especulativo / Spec
100
80
60
40
20
0
Oficina / Office
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
2015
Oficinas / Offices
‘000 m²
Vacancy rates increased
consistently from 2007 to reach alltime highs in 2013. This trend started
to slow in 2014 to give way to the
cur-rent phase of stability.
Detalle Oferta futura / Future supply detail
2016
High-Tech / Hi-Tech
400
350
300
250
The considerable supply of office space available
compared to the demand from ten-ants, coupled
with the difficulty in obtaining financing for projects,
has translated into a decline in new products under
construction.
The remaining future supply is composed of properties
being refurbished, such as Castellana 278-280 (the
former Repsol headquarters), Emilio Vargas 4-6 (former
Telefónica headquarters) and other smaller projects.
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Almost 40% of future supply in 2015 is composed of
non-speculative developments and owner-occupancy
properties, in which the completion of the last phase
of the BBVA headquarters in Las Tablas is particularly
noteworthy.
F
200
2.000
1.500
1.000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Transactions
Take-upofofficespaceinMadridinthelastquarterof
2014amountedtoover115,000sqm,thebestfigure
registered for a fourth quarter since 2009.
The total take-up rate for 2014 is
similar to the previous year’s figure,
reaching 365,000 sqm.
The largest transactions in the year, however, were for
a range of surface areas that are lower than those seen
in2013,which,inviewofthesimilartake-upfigures,is
a clear sign of a healthier occupancy market.
Eloy Gonzalo 10 - 12.165 sqm
The market remains cautious while it waits for the
macro-economicclimatetoconfirmthispositivetrend.
All transactions of over 10,000 sqm signed in 2014
(66,000 sqm in total) were for buildings in need of
renovation and not immediately available for occupancy;
properties in need of complete refurbishment to make
them ready for occupancy following various quarters
of works.
Fuente de la Mora 2 - 8.375 sqm
Almost half of the take-up volume in the fourth quarter
consisted of transactions for over 5,000 sqm. In
additiontotheHavasdealintheCBD,lawfirmCMS
Albiñana & Suárez de Lezo has taken 5,005 sqm at
Paseo de Recoletos 7-9.
In addition, AECOM has signed for 5,130 sqm at
Alfonso XII 62. The remaining transac-tions in this
range were in the peripheral areas closest to the M-30
ring road.
Alfonso XII, 62 - 5.130 sqm
‘000 m²
Alquiler / Lease
High-Tech / Hi-Tech
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Pº de Recoletos 7-9 - 5.005 sqm
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Op
er
These pre-lets and acquisitions for subsequently
renovation are a clear sign of the scarcity of large
quality products both in the CBD and peripheral areas.
This trend is demonstrated by the Havas Group, which
has pre-let 12,165 sqm at Eloy Gonzalo 10, and Duro
Felguera, which purchased the building of 16,257 sqm
at Vía de los Poblados 7.
Main Indicators
3T / Q 2014
4T / Q 2014
5.925.300
5.916.592
13,26%
12,83%
Contratación / Take up (m2)
58.722
105.430
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
NA
L
B-10
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,83%
7,82%
11,37%
13,87%
16,87%
Rental levels
OfficerentallevelsinBarcelonahavestartedtoregister
a slight increase following a seven-year downward
trend.
Maximum rental levels in the Paseo
de Gracia/Diagonal area rose
to 17.75€/sqm/month in the last
quarter of 2014, as opposed to the
17.50€/sqm/month registered in
previous quarters.
This upward pressure on rental levels is also being
observed at “trophy” buildings in the City Centre and
at 22@ in the New Business Districts, where the lack of
officestomeettheconsiderabledemandisalreadya
reality.
Renta Prime / Prime Rrent
30,00 €
Rentalpriceshavealreadybeguntoregistertheirfirst
signs of an upturn, although this recovery is still only
being seen for cutting-edge buildings of the highest
quality in the best locations.
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
3T / Q 2014
4T / Q 2014
Min.
Max.
Min.
Max.
13,00
17,50
13,00
17,75
8,75
15,00
8,75
15,25
8,25
14,50
8,25
14,75
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes
12 Month Outlook
2014
Supply
Future Supply Detail
Ocupacion Propia/Owner Occupation
Especulativo/Speculative
‘000 Sq m
It is clear that supply will continue to dwindle in 2015,
duemainlytothelackofsupplyofnewofficestomeet
the significant demand in Barcelona, as well as the
significant take-up levels, bearing in mind that precrisis levels were reached in 2014.
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Oficinas / Offices
0
‘000 m²
The vacancy rate in the fourth
quarter of the year was below 13%,
representing a fall in the year of
more than one percentage point,
equal to more than 100,000 sqm.
2.015
250
2.016
200
150
100
50
It will not be until the end of 2016 when we will see the
firstspeculativeofficedevelopmentscomingonstream,
such as the second building at Porta Firal owned by
Iberdrola Inmobiliaria and known as Torre Marina,
adjacent to Paseo de la Zona Franca.
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
1.000
800
600
400
200
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Transactions
Office take-up in Barcelona in 2014 amounted to
281,700 sqm, up 51% on 2013 and confirming the
gradual improvement in the sector.
The last quarter of 2014 was the
most active with take-up of 105,500
sqm, an increase of almost 80% on
the previous quarter.
The new business districts have attracted most office
take-up, accounting for some 42% of the total. However,
the increase in take-up in the peripheral areas,
accounting for 25% in the quarter, is also noteworthy,
mainly due to the acquisition by Labco of a 10,277 sqm
building in Esplugues de Llobregat and Gas Natural
letting 6,800 sqm in Sant Cugat (Can Ametller).
Cuatrecasas – 19.900 m²
Other important transactions during the quarter
include the turnkey project for the new Cuatrecasas
headquarters at 22@ (19,900 sqm), which will be
occupied by the end of 2016, and the letting of part of
building J (10,882 sqm) at Ciudad de la Justicia by the
Regional Department of Justice.
Ciutat de la Justicia – 10.882 m²
Via Laietana 58 – 3.700 m²
‘000 m²
Alquiler / Lease
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Torre Sur plaza Cerdà – 3.500 m²
Madrid Investment Market
Demand
The leading role of SOCIMIs (Spanish REITs) in 2014 was
confirmedinthelastquarteroftheyear,asdemonstrated
by the fact that 80% of the investment volume of
transactions signed in the last three months of the year
saw the involvement of Spanish REITs, namely: MERLIN
Properties, Grupo LAR and Axia-RE.
There is demand for properties in the CBD, secondary
and peripheral areas, coupled with the fact that investors
are beginning to climb the risk curve in terms of location
as attention expands out to satellite areas, provided that
occupancy rates are positive and tenants are solvent.
In the CBD, there is clear demand for rental office
properties, while investors also continue to purchase
empty buildings in need of renovation. The lack of prime
products and the favourable rental market outlook is
seeing investors study empty properties in secondary and
peripheral areas.
Some 90% of purchase transactions in the last quarter
were made by domestic investors, although it should
be borne in mind that there is a great deal of indirect
foreign investment through the SOCIMIs, which, although
headquartered in Spain, consist, to a large extent,
of foreign funds (international institutional investors,
sovereign funds).
Although the SOCIMIs have been particularly active in the
second part of the year, the investor pool in the market is
farfromuniform.Ofparticularnotearethefamilyoffices,
Latin American private investors, institutional investors,
etc. A wide range of investor profiles, from core funds
to opportunistic investors, currently rub shoulders in the
market.
Supply
The most active sellers in the last quarter of the year were
international funds, whose assets are primarily located
in secondary and peripheral areas, together with public
bodies, whose properties are located in secondary areas.
German funds were particularly active in 2014, and there
are reasons to believe that this trend will continue in 2015,
although with much lower intensity due to the scarcity of
available products.
Supply in 2015 will come from international investors
who previously acquired large portfolios and NPLs (toxic
assets). Spanish banks and the SAREB will return to the
fore as sellers of assets, in view of their role as major
owners of real estate and the pressure from buyers, which
will continue in Madrid over the next few months thanks to
the positive economic climate.
Madrid Investment Market
Transactions and yield levels
Inthelastquarteroftheyear,officeinvestmenttransactions
signed in Madrid amounted to 422.8 million euros, and
totalled in excess of 1.1 bn euros over the whole of 2014.
Investor activity this quarter reflects
a continuation of the positive trend
which began in the third quarter of
2014.
Current investment levels are now comparable with their
pre-crisis figures. The acquisition of Credit Suisse’s
portfolio (3 buildings in Madrid) for 100 million euros is of
particular note, as is the sale of building A at the Tripark
complex on Jacinto Benavente to IBA Capital Partners.
JLL advised on this last deal.
Primeyieldsinthefourthquarterheldfirmat5%,afigure
which underpins the favourable investment climate for the
coming year.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Rotterdam
Brussels
Barcelona 5,50%
Barcelona
Amsterdam
Madrid 5,00%
Madrid
Milan
Frankfurt/M
Hamburg
Paris
London
0
1
2
3
4
5
6
7%
Ciclo de Rentas / Property Clock
Note
•
ThisdiagramillustrateswhereJLLestimateeachprimeofficemarketiswithinits
individual rental cycle as at end of December 2014
•
Markets can move around the clock at different speeds and directions
•
The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets
in their rental cycle
•
Their position is not necessarily representative of investment or development
market prospects
•
Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon
Cologne
Helsinki
Berlin, Frankfurt,
Stuttgart, Hamburg, Oslo
St. Petersburg
Moscow
Munich
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Dusseldorf
London WE
Stockholm, Dublin, London City
Luxembourg
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Kiev
Geneva, Zurich
Manchester
Edinburgh
Amsterdam, Milan, Madrid
Barcelona, Paris CBD
Warsaw
Athens, Brussels, Rome,
Bucharest, Budapest, Prague,
Copenhagen, Istanbul, Lisbon
Barcelona Investment Market
Demand
Mill €
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
The last quarter of the year was a clear continuation of
what we had witnessed over the course of 2014. Demand
remains particularly strong at the moment.
4.500
Total
4.000
Madrid
Barcelona
3.500
3.000
2.500
Once again, SOCIMIs (Spanish REITs) have had a leading
role in the Barcelona investment market, together with
international institutional investors.
2.000
1.500
1.000
Looking back at the year as a whole and the transactions in
that time, we can see how investment deals were executed
across all market areas, including peripheral zones. This
clearly signals a change of cycle, although we are still
in the initial phase of recovery and the priority for most
investors continues to be the acquisitions in Barcelona
city itself, both in the centre and the New Business Areas.
ThedemandforemptyofficebuildingsintheCityCentre
for conversion into hotels or for residential purposes
remains strong on the hotel side, while conversion into
residential is also increasing. However, it should be
pointed out that the majority of these transactions were
concentrated in the third quarter.
Core and core+ buyers have clearly been joined by value
added investors.
Rental assets continue to attract most demand and the
fourth quarter, like the previous ones, saw a significant
portion of demand met through off-market transactions,
convincing owners that it is a good time to sell their assets
to obtain excellent returns.
As regards institutional investors, their priorities continue
to be debt portfolios secured with real estate assets as
collateral, together with the acquisition of real estate
companies. This trend will persist among hedge funds
and opportunistic investors.
We were once again witness to the acquisition of land for
development in the New Business Areas, which points to
a resumption of this type of transaction, provided the land
pricesreflecttheactualrentallevelsthesedevelopments
will command in the future.
500
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
2.004
2.003
0
2.002
The considerable volume of capital that the leading
SOCIMIs have managed to raise leads us to expect a
continuation of their investment activity for much of 2015.
Incluye portfolio con activo en Malaga
Supply
Quality products are scarce for the amount of capital
available. In fact, all the assets put up for sale through
formal processes, and which offered coherent investment
parameters, found a buyer.
As regards structured sales processes, the acquisition of
the “Proyecto Lake” portfolio by Goldman Sachs, which
includes two important office buildings in Barcelona, is
particularly noteworthy. A further extensive portfolio of
Barcelonaofficebuildingswasalsoputupforsaleinthe
last quarter of 2014, the completion of which is slated
for the first quarter of 2015. Officially there are scarce
investment opportunities at the moment, while the volume
ofoff-markettransactionswillcontinuetobesignificant.
However, as regards high-quality buildings used
exclusivelyasoffices,thesupplyofrentalassetsremains
very scarce.
As regards the year as a whole, the portfolio that attracted
the greatest investment volume in the city was that owned
by the Catalan Regional Government, the Generalitat. The
Catalan public authorities are forging ahead with their
plan to streamline their portfolio of properties and further
sales in 2015 cannot be ruled out, although they are likely
to be of a lesser volume than the two portfolios sold to
AXA Real Estate and Zurich Insurance Company, both of
which were advised by JLL.
We expect to see a greater supply of assets in 2015,
although, once again, owners should be realistic when it
comes to price, taking into account that yield levels have
tightened, and that rental levels have just started to see
timid growth. This implies that there are still buildings
in the city with rental levels above the market average.
This should be factored into the price to make the asset
attractive for investors.
Barcelona Investment Market
Transactions and yield levels
In the fourth quarter of the year, there were four
transactions. Only one of those transactions was for a
single building, while the remaining three assets were
part of portfolios.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
The total investment volume in 2014 amounted to 940
millioneuros.Thisfigureistriplethe306millioneuros
registered in 2013, which clearly indicates a change of
cycle in the commercial property market.
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2T/Q2009
3T/Q2009
4T/Q2009
1T/Q2010
2T/Q2010
3T/Q2010
4T/Q2010
1T/Q 2011
2T/Q 2011
3T/Q 2011
4T/Q 2011
1T/Q 2012
2T/Q 2012
3T/Q 2012
4T/Q 2012
1T/Q 2013
2T/Q 2013
3T/Q 2013
4T/Q 2013
1T/Q 2014
2T/Q 2014
3T/Q 2014
4T/Q 2014
As regards yield levels, we closed 2014 with yields of
5.5% in the Paseo de Gracia/Diagonal area, seeing
downward pressure on these yields where the asset
fully meets the parameters sought by core investors.
Fuente/Source:JLL4T/Q2014&BancodeEspañaNov2014
Contactos Agencia Oficinas JLL España
Contactos Capital Markets JLL España
José Miguel Setién
DirectorAgenciaOficinasJLLEspaña
[email protected]
Maurice Kelly
DirectorCapitalMarketsOficinasJLLMadrid
[email protected]
Elena Torres
DirectoraAgenciaOficinasJLLBarcelona
[email protected]
Xavier Cotet
DirectorCapitalMarketsOficinasJLLBarcelona
[email protected]
Oficinas de JLL en España
Madrid
Pº de la Castellana, 79 - 4ª
Pº de la Castellana, 130 - 1ª
28046
T+: 91 789 11 00
F+: 91 789 12 00
Barcelona
Pº de Gracia, 11- 4ª, esc A
08007
T+: 93 318 53 53
F+: 93 301 29 99
Sevilla
S. Fco. Javier, 20- 3ª. 314
41018
T+: 95 493 46 00
F+: 95 493 46 23
jll.es
jllinmuebles.es
jllestudiosmercado.es
COPYRIGHT © JLL IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is
based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like
to be told of any such errors in order to correct them.

Oficinas / Offices

Transcripción

Documentos relacionados

Informe Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona Q1