inmofondos 2010

CESINE
´
FORMACION
INMOFONDOS 2010
II Foro de Negocio entre Inversores
Madrid, 2 de julio del 2010
Patrocinadores:
PROGRAMA DE ACTOS
Colaboran:
Organiza:
PROJECT 2010
XII Encuentro sobre Dirección
Integrada de Proyecto
Madrid, Septiembre
FACILITY 2010
I Encuentro Intersectorial
sobre Facility Management
Madrid, Noviembre
TASACIÓN 2011
XVI Encuentro sobre Tasación
y Valoración en España
Madrid, Febrero
SUPERCONGRESO 2011
III Foro Intersectorial del
Mercado Inmobiliario
Madrid, Mayo
FRANQUICIAS 2010
II Foro Nacional de Inversores
en el Sector de la Franquicia
Madrid, Noviembre
SUELO 2010
XI Encuentro Sectorial sobre
el Mercado de Suelo
Madrid, Diciembre
INMOHOTEL 2011
VII Encuentro sobre el
Mercado Inmobiliario
Hotelero
Madrid, Marzo
INMOFONDOS 2011
III Foro de Negocio
entre Inversores
Madrid, Junio
HIPOTECAS 2011
VII Encuentro Sectorial sobre
el Mercado Hipotecario
Madrid, Enero
VIVIENDA 2011
XIII Encuentro Sectorial
sobre la vivienda en España
Madrid, Abril
CONSULTORES 2010
I Encuentro sobre
Consultoría, y Gestión de
Patrimonio
Madrid, Noviembre
MICAT 2011
VII Encuentro sobre
Mercado Inmobiliario en
Catalunya
Barcelona, Julio
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INMOFONDOS 2010
Los fondos preparan
su nuevo asalto al ladrillo
El II Foro de Negocio entre Inversores
organizado por CESINE Formación
y
Jornadas junto a la revista Metros2 fue
seguido por más de un centenar de
asistentes y patrocinado por Prinex
Real Estate, Tinsa, BNP Paribas Real
Estate, Krata, Hogan Lovells y Oproler.
El encuentro sirvió para poner sobre
la mesa las perspectivas de reactivación de un mercado de inversión afectado en los últimos meses por la falta
de financiación y por la cautela impuesta en un contexto económico impredecible.
De izquierda a derecha los componentes de la primera mesa de debate: Joaquín Linares, de ING Real Estate Investment, Fernando San
Juan, de Doughty Hanson, Alberto Fernández, de Grupo Shebel, la moderadora Montserrat Pascual, de Tinsa, Luis Martín Guirado, de BNP
Paribas Real Estate, Borja Rodríguez Cueto, de Ahorro Corporación, Marcos Baroja de Royal Oaks e Íñigo Amiano de Krata
n el encuentro, moderado por Montserrat Pascual,
directora del área de Empresas de Tinsa y por Emilio
Gómez, socio inmobiliario de Hogan Lovells, participaron consultoras de referencia en el mercado inmobiliario de
inversión como BNP Paribas Real Estate y Jones Lang
LaSalle, family offices como Grupo Hecop junto a gestoras y
fondos como Romald Investment, British Land, Royal
Oaks, ING Real Estate Investment y Doughty Hanson.
Algunos signos positivos sirvieron de antesala al debate: la
inversión en el mercado inmobiliario europeo creció un 9%
durante el primer trimestre de 2010, según datos del European
Investment Market Index elaborado por BNP Paribas Real
Estate. Este dato consolida la tendencia de recuperación iniciada en el segundo semestre de 2009 y prevista en el continente para el resto de este año. En España, sin embargo, el
pronóstico aún no es tan optimista: en Madrid la inversión en
inmuebles no residenciales ha caído cerca de un 40% interanual en los tres primeros meses del año, hasta los 157 millones de euros. Aunque abundan los fondos de inversión con
objetivos en el sector inmobiliario, el creciente conservadurismo de los inversores está frenando las transacciones. Incluso
cuando muchos expertos destacan el atractivo de los precios
de algunos inmuebles de oficinas en renta situados en las
zonas prime de Madrid y Barcelona. En este sentido, los peces
más pequeños son los que se están moviendo con más agilidad: los inversores privados han tomado el relevo a los grandes grupos inmobiliarios y a los fondos institucionales, copando las operaciones entre los 20 y los 50 millones de euros.
En opinión de Borja Rodríguez Cueto, de Ahorro
Corporación, “sigue habiendo interés internacional en
España, por más que se estén pidiendo tasas de riesgo más
E
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elevadas”. Fernando San Juan, asociado de Doughty
Hanson, opina por su parte que “los inversores que ya tienen
experiencia en España mantienen su motivación por este mercado, que ofrece productos para todos los perfiles de inversores porque es un mercado sano”.
La más reciente operación estrella, atípica en estos momentos
por su envergadura, la ha protagonizado el fondo francés
Continental Property Investment (CPI), que acaba de comprar a Metrovacesa el Triángulo de Princesa de Madrid, que
incluye los hoteles Husa Princesa y Husa Moncloa, así como
oficinas y plazas de garaje, por 120 millones de euros.
No obstante, predominan movimientos más discretos. Así parece confirmarlo la actividad inversora reciente sobre el tablero
inmobiliario. La Mutualidad de la Abogacía ha realizado
varias adquisiciones relevantes en Madrid a lo largo de los últimos meses: un edificio en Gran Vía 43 comprado por 26,5
millones de euros con una rentabilidad de cerca del 6,5%, otro
en Recoletos 22 por 26 millones y otro más en Recoletos 14
por 35 millones. En todas las operaciones, el comprador ha
captado precios bajos en zonas prime de Madrid y edificios
alquilados a largo plazo por la administración.
Las estrategias de inversión conservadoras como los sale & leaseback también están siendo muy seguidas por los fondos gracias a la puesta en venta de sedes de grandes empresas como
Altadis, Ferrovial o Uralita. Bajo esta fórmula vendió Banco
Sabadell su red de oficinas a Moorpark Capital Partners por
403 millones. Más recientemente, Sabadell ha confirmado la
venta a Mango del edificio de la antigua sede corporativa del
banco en Barcelona por más de 50 millones de euros, así como
la compra a Acciona Inmobiliaria de la sede del grupo tecnológico Telvent, situada en Alcobendas (Madrid), por 51 millones.
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INMOFONDOS 2010
Luis Martín Guirado
INMOFONDOS 2010
Presidente de BNP Paribas Real Estate y de RICS España
La demanda actual de inversión inmobiliaria es potente y aunque faltan por definir los tiempos y los formatos más adecuados para materializarla en operaciones concretas, nuevos vehículos con
buenas expectativas de crecimiento
como las socimi facilitarán esta transición. Éste fue el mensaje con el que Luis
Martín Guirado, como presidente de
RICS España y de la consultora BNP
Paribas Real Estate, inauguró oficialmente Inmofondos 2010. Afirmó el ejecutivo que la actual coyuntura económica mundial “supone un desafío sin pre-
Fernando San Juan
cedentes para la industria inmobiliaria,
abocada a una transformación que aún
no se ha completado” y que por su tradicional función de termómetros del
mercado los fondos de inversión “están
en el ojo del huracán”. Martín Guirado
recordó en su intervención que para
competir eficientemente en el entorno
internacional el mercado español debe
generalizar la aplicación de criterios
profesionales en la gestión de fondos,
“con mediciones profesionales del rendimiento de las gestoras en condiciones
de transparencia informativa”.
Asociado de Doughty Hanson
Según el diagnóstico de San Juan, “en
residencial y logística el panorama es
poco halagüeño para los inversores”,
aunque hay mejores expectativas en oficinas, ya que la corrección de valor se ha
efectuado de forma más rápida, y en
centros comerciales. En el escenario
actual “hay que prestar más atención a
los fundamentos inmobiliarios del activo”, practicar auditorías de las rentas y
evaluar las tasas de esfuerzo de los
inquilinos “determinando si son coyunturales y estructurales y si pueden ali-
Marcos Baroja
viarse con incentivos”. Según el análisis
del ponente, “los últimos dos años han
resultado muy duros en el mercado
español por la falta de financiación”, si
bien esta situación ha cambiado en los
últimos meses. En cualquier caso, “la
situación ha sido más dura para los
inversores de perfil secundario, los cuales asumen riesgos a cambio de perspectivas de mejora de la rentabilidad”, es
decir, para actores tradicionalmente orientados a operaciones pequeñas asociadas
a procesos de creación de valor.
Managing Partner de Royal Oaks
Los gestores han debido adaptarse a la
reducción de patrimonio de los fondos
de inversión, asumiendo revisiones de
honorarios, distintos plazos de liquidación y un incremento de su discrecionalidad. “En general, esto ha resultado en
un compromiso creciente de los equipos
de gestión frente a las operaciones”,
según explicó el ponente, quien añadió
que ante este cambio de actitud “la solución más adoptada ha sido la de pledge
fund o club de inversores”, como el Club
de Inversión Montana lanzado por
Royal Oaks. Baroja detalló las caracte-
Iñigo Amiano
rísticas de dos de los vehículos constituidos a través de esta fórmula, con un
volumen total de 500 millones de euros
y 150 millones comprometidos ya en
inversiones en Madrid y Barcelona. Uno
de ellos sigue una estrategia oportunista
y busca productos de alta rentabilidad en
cualquier tipo de segmento inmobiliario
y el otro sigue una estrategia de valor
añadido y se enfoca hacia producto terciario. En ambos casos, las estrategias
seguidas responden a la constatación por
parte de los inversores de que “España
no es un mercado core”.
Consejero delegado de Krata
La valoración de un inmueble “puede
modificarse según cuál sea la finalidad
y el uso que el usuario quiera darle al
informe de valoración”, según aclaró el
director general de Krata. Por ejemplo,
en inmuebles destinados a permanecer
en el activo productivo del balance, la
valoración debe reflejar la capacidad de
generar rentas y beneficios futuros a
medio plazo. Ante la disyuntiva de aplicar la normativa de valoración vigente
en España (Orden ECO 805/2003) ) y la
internacional plasmada en el Libro Rojo
del RICS, “lo más inteligente es aplicar
ambas, tal y como ofrecemos en Krata a
nuestros clientes mediante el servicio de
doble acreditación”. Este informe de
valoración armonizado se acompaña de
un certificado de coherencia valorativa
firmado por la tasadora “que resume,
cualifica y contrasta las bases y cálculos
de valor empleados en cada uno de las
opciones seguidas”. En definitiva, “la
elección de una metodología u otra no
es significativa”, ya que la clave de la
valoración “está en el factor humano”.
METROS2 JULIO-AGOSTO.10
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INMOFONDOS 2010
Dos momentos de la primera ronda de ponencias: a la izquierda, Borja Rodríguez Cueto de Ahorro Corporación y Marcos Baroja, de Royal Oaks. A la
derecha, Montserrat Pascual, directora del área de Empresas de Tinsa y moderadora junto a Luis Martín Guirado de BNP Paribas Real Estate.
Borja Rodriguez
De una situación de partida de 42 entidades, el mapa español de cajas de ahorros
afronta una reducción de actores que
dejará al sector con 16 cajas. Como
representante de la sociedad que gestiona
los inmuebles de las cajas, el ponente
recordó que el sector de edificación residencial sigue representando el 6% del
PIB español y llamó la atención sobre el
hecho de que en manos de los bancos
españoles “hay actualmente terrenos por
valor de 80.000 millones de euros”. Éste
es un bien no titulizable que exige provisiones y lastra los balances de las entida-
Director de Ventas Internacionales de Ahorro Corporación
des financieras , por lo que cabe afirmar
que “el subprime español es el suelo”.
La masa de inmuebles que ha pasado en
los últimos años a manos de las entidades
financieras “ha generado unos gastos a
los que cabe achacar la contracción de
la capacidad creditica de los bancos,
aunque lo más urgente es evaluar el
coste de oportunidad del mantenimiento
de estas carteras inmobiliarias”. La cartera crediticia hipotecaria de las cajas de
ahorro asciende a 370.000 millones de
euros, de las que los cuales son susceptibles de titulizar 228.320 millones.
Alberto Fernández-Aller
El soporte informático idóneo para la
administración de patrimonios inmobiliarios fue presentado a los asistentes a
Inmofondos 2010 por el directivo de
Grupo Shebel, empresa que ya ha facilitado a 27 entidades financieras el programa necesario para gestionar la información consolidada de sus carteras
inmobiliarias, comenzando por asegurar
una respuesta precisa a la pregunta fundamental: ¿qué tengo? “Es importante
disponer de una ficha detallada del estado del inmueble y contrastar in situ la
información específica que contenga”,
Joaquín Linares
Los posibles efectos de la crisis de la
deuda soberana española sobre el sector
inmobiliario comercial fueron analizados por el ponente en tres grupos: efectos directos como el incremento del
coste de la deuda, indirectos como una
disminución del consumo privado y en
consecuencia de la ocupación de los
activos y efectos sobre la tasa libre de
riesgo. Advirtiendo de entrada que las
diferencias entre las economías griega y
española son notables, “principalmente
por el dispar peso de cada uno de estos
38
JULIO-AGOSTO.10 METROS2
Director comercial de Grupo Shebel
señaló el ponente, quien precisó que “el
coste de mantenimiento del activo inmobiliario representa un 20% de su valor”,
por lo que es importate optimizar el
modelo de gestión y superar soportes
obsoletos. “El uso tradicional de archivos de Excell tiene sus desventajas”,
explicó el experto, “ya que en algunos
casos puede plantear problemas en el
tratamiento de la información, por ejemplo por falta de integración entre la
información contable y la de gestión,
por duplicidad del dato o aplicación de
excesivos filtros de seguridad”.
Responsable de Research & Investment Estrategies de ING Real Estate
países sobre el PIB europeo”, la rentabilidad del bono español se ha disparado
en las últimas semanas y con ella la prevención de los inversores, por lo que el
ponente se permitió figurarse diversos
escenarios hipotéticos. “Si un iversor
considerara el bono gubernamental
griego como tasa libre de riesgo y aplicara la fórmula de yield inmobiliaria,
las propiedades deberían haber caído
un 50% en Grecia, algo que aún no ha
pasado y que no parece que vaya a
pasar”, según concluyó Linares.
INMOFONDOS 2010
INMOFONDOS 2010
Paul Schilke
Director ejecutivo de A&G Banca Privada
Como invitado especial a la jornada,
Schilke resumió las principales claves
de inversión en el mercado inmobiliario
residencial de Estados Unidos. Allí, los
tipos de interés bajos, conjugados con el
perfil muy consumista de la sociedad
norteamericana, dispararon la deuda de
los hogares. “Debido a un exceso de
stock, la construcción de vivienda
nueva bajó de forma dramática a principios del 2006, aunque las ventas han
mejorado de forma modesta desde
2009, demostrando una ligera recuperación de la demanda y una reducción
Gonzalo Bueno
Director de Investment Management de BNP Paribas Real Estate
Desde 2007 la inversión inmobiliaria ha
caído de forma muy significativa en
España, especialmente en el ejercicio del
2009, cuando el volumen invertido se
redujo un 53%, “si bien en el primer trimestre del 2010 este ritmo de descenso
se ha ralentizado, pese a continuar su
tendencia a la baja”. Todos los tipos de
activo han sufrido caídas de actividad,
“aunque los descensos en valor absoluto
de oficinas y retail han sido especialmente duros”. Fuera de España la recuperación del mercado de inversión está
Alberto Pellejer
siendo más rápida. En cuanto a los nuevos vehículos de inversión introducidos
en el mercado español, el ponente expresó su confianza en la capacidad de reactivación que podría demostrar el desarrollo de las socimi, porque garantizan
las posibilidades de diversificación de
carteras, plantean unos costes de gestión
adecuados y cuentan con una fiscalidad
ventajosa. En cualquier caso, el éxito de
las socimi dependerá “del adecuado
equilibrio entre las posiciones del vendedor y el comprador”.
Director de Inversiones de IVG Institutional Funds
Los diferenciales de rendimiento entre la
deuda española y la alemana han desencadenado en el extranjero “el temor a un
encarecimiento insostenible de la deuda
pública española”. La percepción de los
inversores alemanes incluye también “el
miedo al colapso de la banca española,
ya que se preguntan hasta qué punto está
contaminada de activos tóxicos que han
colocado en sociedades intermedias”.
Por eso el único producto que buscan los
grandes inversores es el defensivo. Esta
estrategia “descarta las plataformas
logísticas y los centros comerciales,
Alfonso Cuesta
del stock”, informó el ponente, quien
además detalló algunas opciones de
inversión resultantes del periodo de
recisión económica y con atractivo en la
actualidad. Aparte de la inversión directa en activos inmobiliarios, “es posible
invertir en residential mortgage-backed
securities, RMBS, ya que el rating de
muchos de estos activos ha bajado y sus
precios en el mercado están en mínimos”. Schilke recalcó que “los precios
actuales de los RMBS reflejan un escenario mucho peor que la situación
actual del mercado”.
devaluados por la caída de la productividad y del consumo” , por lo que sólo se
mantiene el interés por los edificios de
oficinas de alta calidad. Pellejer advirtió
en su comparecencia que “a la hora de
atraer inversiones Madrid y Barcelona
deben competir con Londres, Hamburgo
o París y no con Atenas ni Kiev” para
expresar la urgente necesidad de promover o adquirir “edificios de oficinas de la
máxima calidad, mediante rehabilitaciones integrales y certificaciones de sostenibilidad, para hacerlos más competitivos y atraer a los inversores”.
Fund Manager and Head of European Asset Management de British Land
En la actual coyuntura de mercado, “las
transacciones de retail están brillando
por su ausencia porque el diferencial de
precios entre producto prime y secundario todavía es insuficiente”, pese a que
la diferencia de calidad entre estos dos
tipos de productos de ha acentuado de
forma notable en la realidad. A este
escenario se suma la deflación de rentas.
Pese a que los cambios en las rentabilidades han impulsado una modesta recuperación del retail inmobiliario, “los
operadores no han comenzado realmen-
te su recuperación”. Y aunque la confianza del consumidor se recupera, sigue
habiendo un alto nivel de endeudamiento de los hogares y desempleo. En conclusión, “el mercado de inversión en
España no es atractivo a corto plazo por
la volatilidad existente a todos los niveles”; a medio plazo, sin embargo, “sí
pueden darse las circunstancias que
aconsejen invertir, siempre y cuando los
agentes de estas operaciones sean
expertos en retail que puedan identificar
con certidumbre los activos de calidad”.
METROS2 JULIO-AGOSTO.10
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De izquierda a derecha, componentes de la segunda mesa de debate: Jorge Sena de Jones Lang LaSalle, Alberto Pellejer de IVG Institutional Funds,
Gonzalo Bueno de BNP Paribas Real Estate, Emilio Gómez socio inmobiliario de Lovells y moderador de la mesa, Alfonso Cuesta de British Land y
Fernando González de Romald Global Investments.
Fernando Ortuño
Señaló Ortuño que España es un país de
clases medias, donde “hay pocas grandes fortunas familiares con capacidad
inversora y las que hay están ahora
paradas por cautela”. Desde Grupo
Hecop “se gestionan fondos procedentes
de la clase media-alta”, un perfil de
inversor al que ha alcanzado de lleno la
crisis “porque ha dañado la base de su
riqueza, procediera ésta del sector
industrial, del inmobiliario o del de servicios”. En consecuencia, es el producto
secundario de inversión el más deterio-
Fernando González
Romald Global Investment es una
empresa “pequeña y polivalente” dedicada al asesoramiento a family offices y
a la constitución de fondos de inversión
en España y Alemania, con funciones de
gestora y agencia. Según su director en
Madrid, hay en España “oportunidades
interesantes en operaciones de compra
de suelo junto a fondos de capital riesgo
para ofrecer equipamientos de educación, sanidad o deporte a las administraciones, en un momento en el que el
Estado no cuenta con el capital disponible para ejecutar las dotaciones públi-
Jorge Sena
Según el directivo, actualmente “hay muy
poco producto de calidad para inversores
puros con perfil inmobiliario, sólo se está
utilizando el sector como refugio de largo
plazo en lugar del mercado de renta fija y
renta variable”. La recuperación del mercado de inversión sigue pendiente de los
bancos y de la macroeconomía, por lo
que “probablemente veremos más sale &
leaseback y compra de deuda y menos
inversiones puramente inmobiliarias”.
La puesta en marcha de Basilea III podría
obligar a los bancos a cambiar de estrate-
40
JULIO-AGOSTO.10 METROS2
Director general y gestor del Family Office Grupo Hecop
rado en la actualidad. El ponente alertó
sobre el problema de la falta de ahorro
como cultura empresarial y familiar en
España, “demostrable con el hecho de
que la deuda de las pymes españolas es
mucho más cuantiosa que la de las
pymes alemanas”. Viniendo de una
época de bonanza económica sin precedentes “no es lógico que en España estemos ahora más endeudados que antes”
por lo que cabe recomendar “aprender
la lección para afrontar en mejores condiciones próximos periodos de crisis”.
Director en Madrid de Romald Global Investments
cas requeridas por la sociedad y las corporaciones locales están especialmente
necesitadas de ingresos”. Este tipo de
inversiones garantiza una rentabilidad
alta en un marco estable de colaboración
público-privada. Sobre el mercado alemán, González destacó “la fluidez de los
cauces de financiación, la estabilización
de los precios de venta y la tendencia al
alza en los precios de alquiler residencial” así como el ahorro de hasta el 15%
que supone para el inversor trabajar
según el cálculo de superficies útiles en
vez de superficies construidas.
National Director Capital Markets España de Jones Lang LaSalle
gia, “ya que los activos provisionados
pueden generar beneficio si se venden a
valor de mercado”. Incluso así, la venta
de activos seguiría un proceso desordenado. Sobre la posibilidad de asistir a una
caída de rentabilidades, Sena afirmó que
“la percepción de riesgo país siempre se
traslada a los retornos esperados”, si
bien “mientras siga pendiente el ajuste de
rentas, las rentabilidades seguirán sin
bajar con claridad”
Emilio de la Calzada
[email protected]
INMOFONDOS 2010
LOS PROTAGONISTAS DEL ENCUENTRO
1
2
3
4
5
De izquierda a derecha: 1: Montserrat Pascual, directora del área de Empresas de Tinsa y Pedro Dubié, secretario general de AEDIP 2:
Enrique Gutiérrez y Diego Vilaró, de Valtecsa. 3: Emilio Gómez, socio inmobiliario de Hogan Lovells, junto a Sandra Daza y Carlos Sanz, responsabe de Desarrollo de Negocio y director comercial, respectivamente, de Gesvalt 4: Pedro Barrio y Helena González-Alberto, de Tinsa.
5: María del Mar Navarro, Aránzazu López y Elena Somoza del equipo de Hogan Lovells.
6
8
7
6: Roberto Rodríguez, responsable de Estudios Financieros, Álvaro Escalante, dtor. de Expansión Centro Este, Dolores Bañón y Carlos Díaz, directores de Asset Management, todos de Carrefour Property España 7: Javier Sánchez y Juan Carlos Guilabert, de Sonae Sierra Management, Francisco
Martín, dtor. de Expansión de Sonae Sierra Developments y Carlos Bardavío, abogado de Hogan Lovells. 8: Alberto Pellejer, dtor. de Inversiones de
IVG Funds, Celia de Lope, dtora. de Activos Singulares de Altamira Santander RE, Adolfo Ramírez-Escudero, consejero dtor. gral. de CB Richard Ellis.
10
9
11
De izq. a dcha: 9: Luis Nuño, dtor. de Inversión Nacional y Fausto Vizoso, dtor. de Inversión Internacional, ambos de BNP Paribas Real Estate, con Emilio
Sánchez Castellano (en el centro), consejero delegado e Iberdrola Inmobiliaria. 10: Ignacio Gil y Joaquín Linares, Fund Controller y responsable de
Research & Investment Estrategies, respectivamente, de ING Real Estate Investment, con Rodrigo Febrel, consultor de Advantis 11: Débora Serrano,
gerente de Deloitte, Mariana García Güschmer, consultora de Research de BNP Paribas RE y Elena Palomo de BNP Paribas RE Property Management.
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15
De izq. a dcha.: 12: Paul Schilke, director ejecutivo de A&G Banca Privada y Arturo Díaz, de Sonae Distribución. 13: Isaac T. González, abogado, junto
a Ignacio Lallana, asset manager de ING Real Estate Investment. 14: Álvaro Martín Ropero, director general de Euroval. 15: José María Álvarez, director de Metros2, entre el público asistente a Inmofondos 2010.
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