inexactitudes registrales - Curso Derecho Registral I

inexactitudes registrales - Curso Derecho Registral I

INEXACTITUDES
REGISTRALES
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
1
 Jorge
Horacio Alterini destaca que, a su
criterio, mejor que hablar de “errores
registrales” hubiese sido emplear el giro que
emplea la ley española: “inexactitudes
registrales”
 El “error” es sólo una especie dentro del
género de las “inexactitudes” que pueden
presentarse en el Registro.
 El Código Civil utiliza el término “error” y lo
clasifica en error material y error de concepto.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
2
INEXACTITUD REGISTRAL
 “Se
entenderá por inexactitud del Registro
todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción,
exista entre lo registrado y la realidad
extrarregistral”. Ley 17.801, artículo 34, capítulo 8, Argentina.
 “…todo desacuerdo que en orden a los
derechos inscribibles exista entre el Registro y
la realidad jurídica extra registral” Ley Hipotecaria
Española
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
3
 Pero
aunque los asientos del Registro
sean “exactos”, y concuerden con la
realidad extra registral, la discordancia
puede presentarse entre los asientos y
la publicidad que de ellos da el Registro,
caso en el cual la “inexactitud
publicitaria” es producto de un error del
Registro.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
4
REGISTRO
EXACTO
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
5
REGISTRO
EXACTO
11/11/2014
QUIEN ADQUIERE CON
REGISTRO LIMPIO DE
QUIEN APARECE EN EL
R. CON DERECHO A
ATRANSFERIR, ES
MANTENIDO EN SU
ADQUISICIÓN
M.Sc. Viviana Vega
6
REGISTRO
EXACTO
QUIEN ADQUIERE CON
REGISTRO LIMPIO DE
QUIEN APARECE EN EL
R. CON DERECHO A
ATRANSFERIR, ES
MANTENIDO EN SU
ADQUISICIÓN
REGISTRO
ÍNTEGRO
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
7
REGISTRO
EXACTO
REGISTRO
ÍNTEGRO
11/11/2014
QUIEN ADQUIERE CON
REGISTRO LIMPIO DE
QUIEN APARECE EN EL
R. CON DERECHO A
ATRANSFERIR, ES
MANTENIDO EN SU
ADQUISICIÓN
LO NO INSCRITO NO
PERJUDICA A TERCERO
DE BUENA FE
M.Sc. Viviana Vega
8
 Carta
de Buenos Aires ... XIV.- El registro se
presume exacto e íntegro, tanto cuando
proclama la existencia de un derecho como
cuando publica su extinción, mientras por
sentencia firme inscripta no se declare lo
contrario.
 Carta de Roma: 27.- Constituye principio
universalmente aceptado del Derecho
Registral que el Registro se presume exacto e
íntegro cuando publica la existencia o
extinción de un derecho o situación jurídica,
mientras por sentencia firme no se declare lo
contrario.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
9
 Carta
de Roma recomienda: “ 28. Que
en caso de inexactitud, es necesario que
los medios para subsanarla se inspiren
en principios de agilidad, eficacia,
seguridad. La consecución de estos
medios y la integración de la realidad
registral y la extrarregistral, a través de
su más completa adecuación, deben ser
fines primordiales de toda legislación
registral”.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
10
FORMA DE CORREGIR LOS
ERRORES EN EL SISTEMA
REGISTRAL GUATEMALTECO
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
11
SALVADOS EN LIBROS
FÍSICOS
En los libros físicos, todas palabras testadas o
intercaladas deben aparecer salvadas antes de
la firma del registrador.
Cuando se hacían las operaciones en los libros
físicos, no debían corregirse los errores u
omisiones cometidos en los libros del Registro,
con tachas o intercalando palabras entre líneas,
después de firmados los asientos.
La corrección de errores en estos libros hechos
en forma distinta, invalidan los asientos
Arts. 1242 y 1243 c.c.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
12
ERROR DE CONCEPTO
Cuando alguna de las palabras
expresadas en la inscripción alteren o
varíen su verdadero sentido.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
13
RECTIFICACIÓN
Los errores de concepto no pueden
rectificarse sino por acuerdo unánime de
los interesados, y en defecto de tal
acuerdo, mediante resolución judicial que
ordene la rectificación.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
14
PROCEDIMIENTO
Por
nuevo asiento que se extenderá mediante
la presentación del mismo título ya inscrito si el
registrador reconoce su error o el juez lo
declara.
En virtud de nuevo título si el error ha sido
cometido a causa de la redacción vaga,
ambigua o inexacta del titulo primitivo y las
partes convienen en ello, o se declara así por
resolución judicial.
Siempre que se rectifique un error en virtud del
mismo título antes presentado, son de cuenta
del registrador los gastos y perjuicios que del
error se originen.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
15
EJEMPLOS
 Se
solicita la inscripción de determinado
contrato en la finca 12, folio 122 del libro
2152 y el registro la lleva a cabo en la finca
12, folio 12, folio 122 del libro 2125.
 Estando inscrito el usufructo vitalicio a
favor de 2 personas, al fallecer una de ellas
el registro cancela ambos usufructos.
 Cuando se solicita la inscripción de
compraventa de fracción de bien inmueble
y el registro inscribe venta de la finca total.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
16
EJEMPLOS






Cuando del título se desprende que el bien o derecho
se adquiere por dos o más personas y el registro
efectúa el acto registral sólo a nombre de una de
ellas.
Inscripción de un contrato de mutuo por comodato.
Inscripción de un contrato de compraventa por uno de
donación.
Inscripción de un contrato de uso por uno de usufructo
o de habitación.
Inscribir equivocadamente el área a desmembrarse de
una finca.
Inscribir un bien a nombre del mandatario u otro
representante o del gestor de negocios.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
17
EJEMPLOS
 Inscripción
de compraventa de fracción de
bien inmueble en lugar de compraventa de
derechos de copropiedad.
 Inscripción de una servidumbre de paso en
vez de una servidumbre de acueducto.
 Realizar una anotación de embargo en lugar
de una anotación preventiva.
 Inscribir un usufructo vitalicio en lugar de una
renta vitalicia.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
18
EJEMPLOS
 Inscripción
de garantía hipotecaria sobre la
totalidad del inmueble cuando es sobre los
derechos de uno de los copropietarios.
 Inscribir un inmueble en un municipio cuando
pertenece a otro.
 Inscribir una donación a título gratuito cuando
la misma es remuneratoria;
 En un usufructo equivocar la nuda propiedad
con el usufructo;
 En una servidumbre equivocar el predio
sirviente y el predio dominante;
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
19
EJEMPLOS
 Operar
una fracción de bien inmueble en
una finca que no corresponde.
 Operar una hipoteca sobre finca
propiedad de persona de distinta a quien
la constituye.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
20
PROCEDIMIENTO


1.
2.
3.
Si el título es claro, el error deberá corregirse por
presentación del mismo título y los gastos son a
cargo del Registro.
Pero si el título no es claro, p.e: en el título:
Se consigna que A presta a B un semoviente por la
cantidad mensual de Q.1000.00.
Se describen medidas y colindancias, se indica que
dispone de fracción, sin expresar que deberá
desmembrarse.
En estos casos debe presentarse nuevo título, es
decir, la ampliación o modificación de la escritura
que dio lugar a la inscripción.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
21
ERROR MATERIAL
Hay error material, según el art. 1244 del
Código Civil, cuando:
Se han escrito unas palabras por otras.
Se ha omitido la expresión de alguna
circunstancia cuya falta no causa nulidad.
Se han equivocado los nombres propios
o las cantidades al copiarlas del titulo
Sin cambiar por eso el sentido general de la
inscripción, ni, el de ninguno de sus conceptos.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
22
ERROR MATERIAL
Escribir
unas palabras por otras: usar
préstamo por mutuo.
Omitir la expresión de alguna circunstancia
cuya falta no causa nulidad: No cambia el
sentido de la inscripción, si se omite el área
general pero se consignan las medidas y
colindancias.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
23
PROCEDIMIENTO
Nuevo asiento que se extenderá mediante la
presentación del mismo título ya inscrito si el
registrador reconoce su error o el juez lo
declara.
Siempre que se rectifique un error en virtud del
mismo título antes presentado, son de cuenta
del registrador los gastos y perjuicios que del
error se originen.
Esto es así en la actualidad, toda vez que las
operaciones se hacen electrónicamente por lo
que no es posible testar o entrelinear y hacer
salvados.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
24
EJEMPLOS
 Consignar erróneamente la fecha del
contrato.
 Equivocar el nombre propio de algún
colindante.
 Equivocar el nombre del notario
autorizante del documento.
 Consignar mal el nombre de uno de los
comparecientes en el contrato.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
25
EJEMPLOS




Omitir el número de orden de escritura del título que
se inscribe.
Al consignar el valor del contrato, omitir un número,
Consignar el primer nombre del otorgante como
segundo u omitir uno de los nombres propios.
Inscribir con errores ortográficos el nombre del
propietario del bien: Maria por María. Jose por José;
Gonzalez por González. Hay error ortográfico porque
según las reglas de la gramática del idioma español
dichas palabras SE DEBEN TILDAR.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
26
EJEMPLOS
 En la razón puesta por el registro, se consigna
mal el nombre del titular, ej. Marvin por
Marwin;
 Copiar mal la fecha del instrumento que
origina la inscripción, en su lugar se consigna
la del testimonio.
 Omitir el nombre del Juez, funcionario o
notario que expide el título.
 Cuando se agregue a los apellidos de uno de
los otorgantes el apellido del otro.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
27
Se escribe varas, siendo lo correcto
metros. 100 metros y se consigna 100
varas.
 Cuando se equivocan los nombres al
transcribirlos en el estado de
conservación.

11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
28
EFECTOS FRENTE A TERCEROS
 Los
asientos pueden ser rectificados en
la forma indicada, siempre que los
terceros no se hayan apoyado en el
registro. Si es así, cómo puede
solucionarse.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
29
LA NO CONVALIDACIÓN DE
ACTOS NULOS



La inscripción no convalida actos nulos de
conformidad con las leyes. Art. 1146 c.c.
Por lo que ante la inexactitud que pueda generar la
nulidad del negocio jurídico o del título que lo
documente y que hayan dado origen a la inscripción,
tal inscripción no se invalida en perjuicio de tercero SI
LA CAUSA DE LA NULIDAD NO CONSTA EN EL
REGISTRO Y EL ACTO FUE OTORGADO POR
QUIEN EN EL REGISTRO APARECE CON
DERECHO A ELLO. (Fe pública registral)
Pero se insiste nuevamente, el tercero debe haber
inscrito su derecho, actuado de buena fe y contar con
título oneroso.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
30
INEXACTITUD POR LO NO
INSCRITO
 No
perjudica a tercero lo que no se halle
inscrito o anotado en el registro. (Fe pública
registral)
 Cualquier inexactitud, derivada de actos o
contratos no inscritos, no perjudica a tercero.
Esta inexactitud se produce por la falta de
coincidencia entre la realidad registral y
extrarregistral.
 La buena fe del tercero se presume siempre
que no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
31
OTRAS SITUACIONES
 TERCERO
ADQUIRENTE DE DOMINIO
U OTRO DERECHO REAL.
¿Por el solo hecho de adquirir de quien
figura en el registro como titular del
derecho que se adquiere, ese
adquirente resulta protegido de la
eventual inexactitud que el registro
puede estar informando en ese
momento?
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
32
PRIMERA POSICIÓN
 El
art. 1146 no se aplica a los actos
inexistentes, a actos en los cuales no ha
intervenido el verdadero propietario, como es
el de las escrituras donde éste se ha
sustituido, por sustitución de persona o
falsificación de firma.
 Es el supuesto de un justo título, ya que si
bien reúne todas las formalidades, no emana
del verdadero propietario, frente a quien el
acto resulta inoponible.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
33
SEGUNDA POSICIÓN




Es aplicable aun en los casos de escrituras
falsificadas o en las que no ha mediado autoría del
verdadero titular del derecho transmitido. Es decir, el
tercero siempre queda protegido.
El tercero subadquirente será de buena fe en tanto no
se pruebe que conocía la falsedad.
Spota afirma que quien adquiere sobre la base de una
apariencia y actúa de buena fe, y si adquiere a título
oneroso, está a cubierto.
Si el vicio que produce la nulidad del acto pudo ser
detectado de hacerse un estudio de títulos, el
adquirente no tendrá buena fe y, por lo tanto, su
adquisición no estará protegida.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
34
TERCERO QUE SE ATIENE A LA
CERTIFICACIÓN
 El
tercero se vale de la publicidad
registral que resulta del propio
certificado, no siendo necesario realizar
un estudio de títulos. P.e. quien
embarga o quien anota de demanda.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
35
 CERTIFICACIÓN
QUE PUBLICA UN
ASIENTO HECHO EN BASE A UN
TÍTULO FALSO:
El certificado que describe el asiento
fundado en un título falso tampoco
adquiere eficacia publicitaria.
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
36
CERTIFICACIÓN EMITIDA SOBRE BASE DE UNA
INFORMACIÓN ERRÓNEA



La apariencia jurídica que presupone frente al
adquirente la certificación registral (en la que no
aparece un embargo)... por elementales razones de
seguridad jurídica tiene que ser oponible al asiento
registral en donde (sí) figura con un embargo el
inmueble implicado.
En Guatemala, es aplicable esta solución por cuando
el estatus de los inmuebles, liberación o gravamen
(mas no la titularidad) de los bienes, se prueba con las
certificaciones del registro. Art. 1179 Código Civil
Yañez citado por Cornejo
11/11/2014
M.Sc. Viviana Vega
37