plan de reforma interior modificativo de plan general zona

plan de reforma interior modificativo de plan general zona

PLAN DE REFORMA INTERIOR MODIFICATIVO DE PLAN GENERAL
ZONA EQUIPAMIENTO BARRIO DE SAN RAMÓN
DELIMITACIÓN DE UNIDAD DE EJECUCIÓN PARA DESARROLLO DE
ACTUACIÓN INTEGRADA, ZONA DE EQUIPAMIENTO (ESC-8.1, ESC-8.2, IS-2).
CAMBIO DE CALIFICACIÓN DE SUELO. ORDENACIÓN PORMENORIZADA.
PROPUESTA DE CONVENIO URBANÍSTICO.
BARRIO DE SAN RAMÓN.
PARCELAS INCLUIDAS EN EL ÁMBITO.
Referencia catastral parcelas :7928002YJ1672N0001PY
7928003YJ1672N0001LY
7928004YJ1672N0001TY
7928005YJ1672N0001FY
Septiembre de 2010
JOSÉ GARCÍA-LLIBERÓS
Arquitecto
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PLAN DE REFORMA INTERIOR MODIFICATIVO DE PLAN GENERAL
ZONA EQUIPAMIENTO BARRIO DE SAN RAMÓN
ÍNDICE
1.- MEMORIA INFORMATIVA
1.1.- ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
1.2.- ANTECEDENTES.
2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA
2.1.- OBJETO.
2.2.- JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DE ACTUACIÓN.
2.3.- DELIMITACIÓN ÁMBITO ACTUACIÓN.
2.4.- MARCO JURÍDICO. NORMATIVA DE APLICACIÓN. CONDICIONES LEGALES DE LA ORDENACIÓN.
2.5.- MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLANEAMIENTO.
2.6.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. EDIFICABILIDAD.
2.7.- INCREMENTO DE SUPERFICIE DE ESPACIOS LIBRES (EL).
MANTENIMIENTO DEL ESTANDAR DE ESPACIO LIBRE.
2.8.- GESTIÓN DE SECTOR. UNIDADES DE EJECUCIÓN.
2.9.- CONVENIO URBANÍSTICO.
OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL.
- PLANOS
INFORMACIÓN
I-1 - ESTADO ACTUAL DE PLANEAMIENTO.
CLASIFICACIÓN DE SUELO
CALIFICACIÓN DE SUELO
I-2 - ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN.
I-3 - PARCELARIO ZONA EQUIPAMIENTO.
ORDENACIÓN
O-1 - DELIMITACIÓN.
O-2 - PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO. CALIFICACIÓN DE SUELO.
O-3 - ORDENACIÓN PORMENORIZADA.
O-4 - UNIDADES DE EJECUCIÓN.
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PLAN DE REFORMA INTERIOR MODIFICATIVO DE PLAN GENERAL
ZONA EQUIPAMIENTO BARRIO DE SAN RAMÓN
DELIMITACIÓN DE UNIDAD DE EJECUCIÓN PARA DESARROLLO DE
ACTUACIÓN INTEGRADA, ZONA DE EQUIPAMIENTO (ESC-8.1, ESC-8.2,-2, IS-2).
CAMBIO DE CALIFICACIÓN DE SUELO. ORDENACIÓN PORMENORIZADA.
PROPUESTA DE CONVENIO URBANÍSTICO.
BARRIO DE SAN RAMÓN.
1.- MEMORIA INFORMATIVA
1.1.- ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
El Plan de Reforma Interior que se redacta se refiere a la zona de equipamientos situada en
la parte central de la Urbanización del Barrio del San Ramón, compuesta por dos manzanas,
destinadas ambas a uso socio cultural, una de ellas en su totalidad y la otra junto a un
espacio destinado a infraestructuras y servicios.
El desarrollo urbanístico de dicha zona y de los viales que la atraviesan y la contornean es
necesario para completar y dar continuidad a la trama urbana de dicho núcleo urbano.
La zona en cuestión se encuentra desprovista de edificación, sin uso de ningún tipo, por lo
que su desarrollo también contribuirá a mejorar las condiciones de la salubridad e higiene
del entorno.
1.2.- ANTECEDENTES.
- El Plan General de Ordenación Urbana de Picassent fue aprobado por la Comisión
Territorial de Urbanismo en fecha de 29 de septiembre de 1998 y publicado en el BOP nº 26
de 1 de febrero de 1999.
- En fecha de 24/06/2010 fue publicado en Diario oficial de la Comunidad Valenciana la
“Modificación Puntual de Planeamiento referente a Tipologías de Edificación en la Subzona
Barrio de San Ramón” (UNI-8).
Dicha modificación posibilita la implantación de viviendas de tipología “en hilera” en parcelas
de determinadas características.
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2. - MEMORIA JUSTIFICATIVA
2.1.- OBJETO.
El objeto principal del presente PLAN DE REFORMA INTERIOR MODIFICATIVO DE PLAN
GENERAL es delimitar el ámbito para el desarrollo de una Unidad de Ejecución, con la
finalidad de posibilitar la gestión, efectuar las cesiones de suelo destinado a equipamiento
socio-cultural, infraestructuras y servicios, espacio libre y viales correspondientes al
Ayuntamiento, y proceder a la urbanización posterior de los mismos. Para ello se procede a
efectuar diversos cambios de calificación de suelo del ámbito como posteriormente se
indica.
La aprobación del Plan de Reforma Interior y el correspondiente Convenio Urbanístico con
los propietarios, constituye el paso previo al desarrollo del Programa de Actuación Integrada
que se desarrollará con posterioridad.
La actuación se refiere al suelo de cuatro parcelas y consiste en la previa o simultánea
urbanización precisa para su conversión en solar, así como su conexión con las redes de
infraestructuras y servicios inmediatas preexistentes. Se requiere la ejecución de obras
públicas de urbanización perimetrales a las parcelas que están pendientes de realizar, como
se indica en el artículo 146 de la LUV referente a los programas para el desarrollo de
actuaciones integradas.
2.2.- JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DE ACTUACIÓN.
Como se ha indicado anteriormente se plantea la modificación puntual de planeamiento
general, consistente en el cambio de calificación de parte del suelo de equipamiento socio
cultural y de Infraestructuras y Servicios de dicha urbanización, que pasaría a la calificación
de residencial, lo que facilitaría su gestión, así como la cesión al Ayuntamiento del resto del
suelo que conserva su calificación como equipamiento de esas características iniciales y de
los viales que lo atraviesan y circundan como ya se ha indicado.
Dichos equipamientos están situados en una parte central de la urbanización y rodeados en
la actualidad de zonas consolidadas por la edificación residencial de tipología de vivienda
unifamiliar aislada.
Debido a que se trata de equipamientos no correspondientes a estandar obligatorio de Plan
General y a las dificultades para su adquisición por parte del Ayuntamiento, considerándose
excesiva su superficie respecto de las necesidades reales del Barrio de San Ramón para tal
finalidad, se plantea la reordenación pormenorizada del área correspondiente para facilitar la
gestión.
La actuación se justifica, aparte de lo indicado anteriormente porque es necesario ejecutar
esta conexión viaria para completar la trama urbana del Barrio de San Ramón, dotando de
mejor acceso a la zona en cuestión. El conjunto de parcelas objeto de la actuación reúne las
características mínimas necesarias para cumplir con las reglas de parcelación urbanística.
Para llevar a cabo lo anteriormente expuesto, se tramita el presente Plan de Reforma
Interior con la finalidad de tratar conjuntamente la delimitación del ámbito y las alteraciones
de calificación de suelo que incluye la definición de la ordenación pormenorizada, lo que
constituye la modificación puntual de planeamiento anteriormente indicada y posteriormente
proceder al desarrollo de la actuación integrada. A continuación se expone el contenido y
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alcance de cada una de dichas actuaciones parciales que se plantean, así como las
circunstancias que han motivado la iniciativa.
- Facilidad de gestión.
El Plan General no incluyó la superficie de los referidos equipamientos en ningún área de
reparto, por lo que la gestión para su adquisición resulta muy costosa y dificultosa. La
actuación que se propone facilitaría su gestión, así como la cesión al Ayuntamiento del resto
del suelo que conserva su calificación como equipamiento de esas características iniciales y
de los viales que lo atraviesan y circundan como ya se ha indicado, por lo que no habría que
recurrir a la expropiación de los terrenos.
- Excesiva superficie en consonancia con su previsible necesidad.
Debido a que se trata de equipamientos no correspondientes a estandar obligatorio de Plan
General como son los calificados como espacios libres, zonas verdes o suelos destinados a
equipamientos docentes, y a las dificultades para su adquisición por parte del Ayuntamiento,
considerándose a su vez excesiva su superficie respecto de las necesidades reales del
Barrio de San Ramón para tal finalidad, se plantea la reordenación pormenorizada del área
correspondiente para ajustar el dimensionado de los citados equipamientos a las
necesidades reales del Barrio de San Ramón.
Hay que tener en consideración que la Urbanización San Ramón, es en la actualidad,
mayoritariamente de segunda residencia. El Ayuntamiento considera que mantener un
equipamiento socio cultural, de los dos previstos por el Plan General, es suficiente para
satisfacer las necesidades del Barrio aparte de considerar el excesivo coste que supondría
su mantenimiento en caso de mantener la previsión del Plan General.
- Conexión viaria para completar la trama urbana de la parte central del Barrio.
La actuación se justifica también, aparte de lo ya indicado anteriormente porque es
necesario ejecutar la conexión viaria correspondiente para completar la trama urbana del
Barrio de San Ramón, dotando de mejor acceso a la zona en cuestión, que ocupa una parte
central de la urbanización. Al tratarse de un zona central constituye una zona de paso
habitual del Barrio, por lo que es necesaria su adecuación. El conjunto de parcelas objeto de
la actuación reúne las características mínimas necesarias para cumplir con las reglas de
parcelación urbanística.
- El equipamiento IS-2 no es necesario.
La Urbanización de San Ramón tiene resueltos los problemas de infraestructuras de
servicios urbanísticos en lo que se refiere a red de saneamiento, depuración, ubicación de
centros de transformación y otros, ello conforme a los proyectos de urbanización integral y
servicios recientemente desarrollados En este sentido cabe mencionar la existencia de otro
suelo calificado para tal finalidad, el equipamiento IS-4 en la unidad de ejecución UE-8.1.,
por lo que el suelo correspondiente al equipamiento IS-2 no se considera necesario,
pudiéndose destinar el suelo correspondiente a otra finalidad. En este sentido se ha optado
por destinar una superficie equivalente a espacio libre o zona verde, para compensar el
incremento de aprovechamiento lucrativo que se produzca, manteniendo la cuantía del
estándar correspondiente.
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- Coherencia respecto de actuaciones anteriores.
La actuación supone la continuidad en la forma de actuar respecto de actuaciones
anteriores de similares características, en lo que respecta a la gestión de suelo para la
obtención de equipamientos, en los casos en que el Plan General no ha previsto la inclusión
del suelo correspondiente en áreas de reparto.
Para llevar a cabo lo anteriormente expuesto, se tramita el presente Plan de Reforma
Interior modificativo de Plan General del Barrio de San Ramón de Picassent”, con la
finalidad de tratar conjuntamente la delimitación y desarrollo de la actuación, que incluye la
definición de la ordenación pormenorizada y la modificación puntual de planeamiento
anteriormente indicada. A continuación se expone el contenido y alcance de cada una de
dichas intervenciones.
2.3.- DELIMITACIÓN ÁMBITO ACTUACIÓN.
La delimitación del ámbito del Plan de Reforma Interior constituye uno de los objetivos
principales del mismo. La actuación afecta al suelo correspondiente a dos manzanas donde
se ubican los dos equipamientos socio-culturales, cuyo suelo se encuentra pendientes de
obtención por parte del Ayuntamiento en la Subzona UNI-8 “SAN RAMÓN”, así como del vial
que separa a ambos, y los viales circundantes hasta su eje, en su caso, no cedidos
actualmente.
Se trata de los equipamientos socio-culturales ESC-8.1 y ESC-8.2 y el equipamiento de
Infraestructuras y Servicios IS-2, este último ubicado junto con el primero en la misma
manzana, todos ellos pertenecientes a la Red Secundaria de Suelo Dotacional dentro de la
Subzona UNI-8, que se corresponde con el ámbito territorial de la Urbanización residencial
“San Ramón”.
Entre ambas manzanas discurre un vial de 8 m. de anchura y una longitud aproximada de
82 m., con chaflanes en uno de su extremos, de una superficie aproximada de 649,53 m2.,
que debe incluirse en el ámbito de la actuación.
Según lo indicado en el Cuadro 9 de la Memoria Justificativa del Plan General referente a la
Red Secundaria de Equipamientos, los citados equipamientos disponen de las siguientes
superficies:
Cuadro de Superficies Plan General.
ESC-8.1
ESC-8.2
ESC Total
4.045,00 m2.
3.405,00 m2.
7.450,00 m2.
IS-2 (15 x75)
1.125,00 m2.
Superficie total dotaciones
8.575,00 m2.
Superficie Vial transversal
Viales periféricos.
649,53 m2.
1.494,50 m2.
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Total Superficie Viales:
2.144,03 m2.
Total suelo de cesión
10.719,03 m2.*
*(según datos superficies equipamientos ficha Plan General)
En lo que respecta a la posterior gestión de la unidad que se delimita, a la superficie de
equipamiento hay que añadir la correspondiente al vial transversal del ámbito y la de los
viales periféricos de dichas manzanas, al objeto de su cesión conforme a los criterios
dispuestos en el Plan General.
En este sentido cabe indicar, que el ámbito descrito como ya se ha indicado se descompone
fundamentalmente en cuatro parcelas privadas, conforme plano y fichas catastrales que se
adjuntan al proyecto, si bien en la parte este del mismo pudiera afectarse, con objeto de
completar la urbanización, suelo residual de propietarios minoritarios, que ya han hecho
efectivo su aprovechamiento en parcelas de las manzanas de la otra parte de dicho vial.
Superficie Ámbito de Actuación.
Manzana Uso ESC-8.1 y IS-2.
Manzana Uso ESC-8.2 y IS-2.
5.170,00 m2.
3.405,00 m2.
Superficie manzanas Equipamiento
8.575,00 m2.
Superficie vial separación manzanas
Superficie otros viales periféricos de la Unidad
(pendientes de cesión)
649,53 m2.
1.494,50 m2.
Superficie total Ámbito de Actuación
10.719,03 m2.*
*(según datos superficies equipamientos ficha Plan General)
En planos que se adjuntan se aprecian ligeras diferencias de medición de zonas del ámbito
respecto de las fichas del Plan General, al haber efectuado la misma por procedimientos
digitales, por lo que debe requerirse se efectúe por parte del urbanizador, un levantamiento
topográfico del ámbito, previo a la redacción de los proyectos de reparcelación y
urbanización a los efectos de calcular las compensaciones oportunas con exactitud.
Se ha efectuado un levantamiento topográfico de los terrenos afectados por la actuación lo
que se refleja en el plano I-3 (Parcelario Zona Equipamiento), siendo la medición real de las
parcelas afectadas la siguiente:
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Referencia catastral parcelas y medición real:
Referencia Catastral
Titular Parcela
7928002YJ1672N0001PY
7928003YJ1672N0001LY
7928004YJ1672N0001TY
7928005YJ1672N0001FY
D. Vicente Sastre Gasó
2.858,78 m2.
D. Germán Sastre Gasó
3.025,69 m2.
Dª Carmen Hernández Chanzá 2.440,30 m2.
Dª. Natividad Sastre Gasó
3.275,25 m2.
TotalSuperficie:
Sup. Incluida
en ámbito
2.778,28 m2.
2.660,19 m2.
2.429,05 m2.
3.083,25 m2.
11.600,02 m2. 10.950,77 m2.
Referencia Catastral
Titular Parcela
7928002YJ1672N0001PY
7928003YJ1672N0001LY
7928004YJ1672N0001TY
7928005YJ1672N0001FY
D. Vicente Sastre Gasó
D. Germán Sastre Gasó
Dª Carmen Hernández Chanzá
Dª. Natividad Sastre Gasó
Total Superficie catastral:
Superficie
Superficie
Catastral
2.853,00 m2.
2.853,00 m2.
2.437,00 m2.
3.269,25 m2.
11.412,25 m2.
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2.4.- MARCO JURÍDICO. NORMATIVA DE APLICACIÓN. CONDICIONES LEGALES DE LA
ORDENACIÓN.
El presente proyecto se redacta fundamentalmente conforme a lo dispuesto en los artículos
15, 29, 39, y 146 a 149 de Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística
Valenciana (LUV), referente a planes de reforma interior, modificaciones puntuales de
planeamiento y actuaciones integrales y siguiendo los criterios genéricos en lo que respecta
a delimitación y cesiones expuestos en el Plan General de Ordenación Urbana de Picassent
aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo en fecha de 29 de septiembre de 1998 y
publicado en el BOP nº 26 de 1 de febrero de 1999.
La actuación que se propone está sujeta a la aplicación de las disposiciones
urbanísticas contenidas en las siguientes normas:
- Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones.
- Texto refundido de la Ley del Suelo. Real Decreto-Ley 2/2008, de 20 de junio.
Ministerio de la Vivienda, que deroga la Ley 8/2007 y el Real Decreto legislativo
1/1992.
- Medidas Urgentes para el Fomento de la Vivienda y el Suelo. Decreto Ley 1/2008, de
27 de junio. Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda. Modifica la
Ley 1672005, Urbanística Valenciana (LUV), el Decreto 67/2006 (ROGTU) y el
Decreto 75/2007, Reglamento de Protección Pública de la Vivienda.
- Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria,
sobre inscripción en el registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística,
aprobadas por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
- Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana.
- Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento
de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.
- Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana,
aprobado por Orden de 26 de abril de 1999, del Conseller de Obras Públicas,
Urbanismo y Transportes.
- Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado
por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril.
- Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de
25 de agosto.
- Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de
23 de junio.
- Reglamento de Reparcelaciones del suelo afectado por Planes de Ordenación
Urbana, aprobado por el Decreto 1006/1996, de 7 de abril.
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Asimismo, y respecto de las determinaciones del planeamiento, la ordenación
urbanística de los terrenos incluidos en el ámbito de la presente actuación se ajusta a
lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Urbana de Picassent y a las
modificaciones puntuales aprobadas.
2.5.- MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLANEAMIENTO.
Calificación de suelo.
La modificación de planeamiento que se plantea consiste en cambiar la calificación del suelo
correspondiente a los equipamientos, ESC-8.1 (equipamiento socio cultural) y IS-2
(infraestructuras y servicios), que pasan a ser calificados como residencial con tipología de
viviendas adosadas o en hilera. El equipamiento IS-2 (infraestructuras y servicios), se
considera no necesario por haberse resuelto los servicios respecto de su previsión inicial en
otra localización del barrio de San Ramón por lo que desaparece.
El equipamiento socio cultural ESC-8.2 mantiene en parte su calificación, siendo su nueva
superficie proporcionada a la previsión de necesidades que se requiere, pasando el resto de
su superficie a la calificación de espacio libre o zona verde EL, con objeto de compensar el
incremento de aprovechamiento lucrativo que se produce. Dicho espacio libre se sitúa en la
parte oeste de la manzana en que se encuentra con el objeto de regularizar la superficie del
equipamiento socio cultural que se mantiene.
En definitiva se ha optado por destinar la superficie del equipamiento IS-2 que desaparece a
espacio libre o zona verde, al objeto de compensar el incremento de aprovechamiento
lucrativo que se produzca, manteniendo la cuantía del estándar correspondiente.
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PROPUESTA DE ORDENACIÓN. CALIFICACIÓN DE SUELO.
Manzana Uso Residencial.
ESC-8.1 Equipamiento Socio-Cultural. Cambia su calificación a Residencial.
IS-2 Infraestructuras y Servicios. Cambia su calificación a Residencial.
4.045,00 m2.*
1.126,88 m2.*
Total Superficie Manzana Uso Residencial:
5.171,88 m2.*
Manzana Uso Dotacional.
ESC-8.2 Equipamiento Socio-Cultural. Mantiene parcialmente su calificación.
2.629,95 m2.*
ESC-8.2 Equipamiento Socio-Cultural. Cambia parcialmente su calificación a Espacio Libre. 775,13 m2.*
Total Superficie Manzana Uso Dotacional:
3.405,08 m2.*
Viario.
Vial transversal.
Viales periféricos.
649,53 m2.*
1.494,50 m2.*
Total Superficie Viales:
2.144,03 m2.*
Superficie de Cesión al Ayuntamiento.
Total Superficie Manzana Uso Dotacional:
Total Superficie Viales:
3.405,08 m2.*
2.144,03 m2.*
Total Superficie de Cesión al Ayuntamiento:
5.549,11 m2.*
Total Superficie Ámbito Actuación (PRI):
10.720,99 m2.*
* Las superficies indicadas, pudieran alterarse ligeramente, como consecuencia del resultado del levantamiento
topográfico que debe ejecutarse, en su caso; referente a la parte de las parcelas que quedan incluidas en el
ámbito.
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2.6.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. EDIFICABILIDAD.
La presente modificación puntual supone un ligero incremento de aprovechamiento lucrativo
para uso residencial con respecto al conjunto del Barrio de San Ramón, por ello se plantea
la creación de zona verde o espacio libre, pero no supone incremento del aprovechamiento
global debido a que el Plan General determina mas aprovechamiento, en este caso, para la
construcción de equipamientos públicos, ello en función de lo dispuesto en el artículo 1.34
de la normativa del mismo. ya que
Aprovechamiento urbanístico según calificación actual.
Para el cálculo de la edificabilidad de las parcelas, conforme a su calificación actual como
equipamiento, hay que remitirse a lo dispuesto en el artículo 1.34 de la normativa del Plan
General, referente a la aplicación subsidiaria respecto de elementos de la Red Secundaria
de Equipamiento, que a su vez nos remite al artículo 1.32.2 de la normativa del Plan
General, referente a la Red Primaria de Equipamiento Colectivo (RPE), que establece, que
los equipamientos públicos ubicados en parcelas exentas cumplirán las siguientes
limitaciones:
a) Coeficiente de ocupación: 70 %
b) Coeficiente de edificabilidad: 2,10 m2t/m2s
c) Número de plantas: 3
Sin embargo para el cálculo del aprovechamiento residencial de la unidad que nos ocupa
nos hemos guiado por la similitud con las características de consolidación del entorno como
luego se expone.
La zona de equipamiento dónde se ubica la parcela no dispone de edificación consolidada
conforme a la ordenación del Plan. Los equipamientos nuevos, que en su caso se
construyan, caso de mantener su actual calificación y destino público, deberán responder a
la tipología de edificación abierta en parcela exenta.
En consecuencia, resulta que a la parte de las parcelas calificadas para equipamiento sociocultural ESC le corresponde un aprovechamiento en virtud de su calificación actual de:
7.450 m2s x 2,10 m2t/m2s = 15.645 m2t.
muy superior al de la propuesta que se efectúa.
La parte de las parcela correspondiente a viales no les correspondería aprovechamiento, y
en lo que respecta a la parte calificada para infraestructuras y servicios IS-2, el artículo 1.33
de la normativa del Plan General dispone que “las condiciones concretas de diseño se
ajustarán a lo que disponga la normativa sectorial aplicable, así como a los requerimientos
funcionales derivados del fin que les es propio, en consecuencia no es cuantificable su
aprovechamiento.
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Aprovechamiento urbanístico según propuesta de calificación.
La propuesta que se efectúa consiste en asimilar la edificabilidad neta de la parcela que se
califica para uso residencial con la del entorno o sea la equivalente a 0,60 m2t./m2s.
conforme se determina en el artículo 7.77.1 de la normativa del Plan General para la UNI-8
SAN RAMÓN.
Superficie Manzana Uso Residencial:
5.171,88 m2.
Edificabilidad neta ( 0,60 m2t./m2s.):
3.103,13 m2t.
Superficie Ámbito Actuación (PRI):
10.720,99 m2.
Lo que supone un aprovechamiento bruto respecto de la superficie del ámbito de:
3.103,13 m2t. / 10.720,99 m2. = 0,2894 m2t/m2s
Por otra parte considerar que según datos del Cuadro 1 Superficies Suelo Urbano de la
Memoria Justificativa del Plan General, resulta:
San Ramón UNI-8
Superficie:
230.436 m2.
Superficie edificable: 157.781 m2s
Edificabilidad:
94.668m2t.
En consecuencia cabe considerar un aprovechamiento tipo de 0,41 m2t/m2s en el conjunto
de urbanización UNI-8 y una edificabilidad neta sobre parcela de 0,60 m2t/m2s, conforme se
indica en el artículo 7. 77 de la normativa del Plan General.
Si bien la aplicación de este criterio supondría un aprovechamiento superior al anteriormente
indicado (0,2894 m2t/m2s), físicamente no sería posible dar cabida en la parcela que se
califica como residencial a dicho aprovechamiento, por lo que optado por el anterior criterio.
Aplicación Decreto Ley 1/2008 del Consell:
Aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento:
5% s / 3.103,13 m2t. =
155,16 m2t.
Aprovechamiento correspondiente a los propietarios :
95% s / 3.103,13 m2t. =
2.947,97 m2t.
Edificabilidad neta (0,60 m2t./m2s.):
3.103,13 m2t.
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Tipología de Edificación.
- Vivienda aislada.
La manzana que quedaría como residencial tendría dos opciones alternativas de
implantación, una la correspondiente a parcelas superiores a 400 m2. y edificación de
vivienda unifamiliar aislada aunque ello supondría un producto comercial no adecuado a las
circunstancias actuales.
5.171,88 m2. / 12 = 430,99 m2. (12 vivienda aisladas)
La otra alternativa consistiría en la posibilidad de establecer tipología de viviendas en hilera
o adosada con posibilidad de ubicar jardines privados en la parte anterior y posterior, o con
zonas comunitarias de espacios verdes, piscina y juegos.
- Viviendas en Hilera.
La opción tipo considerada al objeto de establecer el número de viviendas ha sido la
implantación de casas en hilera con posibilidad de patio privativo anterior y/o posterior, de 6
m. de fachada y 10 o´ 12 m. de profundidad.
En función de esta hipótesis de dimensionado, resulta:
Planta Baja 6 x10 = 60,00 m2.
Planta Piso 6 x10 = 60,00 m2.
Total
120,00 m2.
25,86
26 Viviendas
21,55
22 Viviendas
Planta Baja 6 x12 = 72,00 m2.
Planta Piso 6 x12 = 72,00 m2.
Total
144,00 m2.
Número de Viviendas.
Se establece un número aproximado de viviendas que oscilase entre 22 y 26 viviendas.
Aparte de las dos plantas de la vivienda, puede habilitarse el espacio bajo cubierta, tal como
se especifica en el apartado 4 del artículo 7.77 referente a las condiciones de
aprovechamiento en la Subzona UNI-8, Barrio de San Ramón.
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2.7.- INCREMENTO DE SUPERFICIE DE ESPACIOS LIBRES (EL)
MANTENIMIENTO DEL ESTANDAR DE ESPACIO LIBRE.
Según datos del Cuadro 1 Superficies Suelo Urbano de la Memoria Justificativa del Plan
General
San Ramón UNI-8
Superficie:
230.436 m2.
Superficie edificable: 157.781 m2s
Edificabilidad:
94.668m2t.
La edificabilidad neta sobre parcela es de 0,60 m2t/m2s, conforme se indica en el artículo 7.
77 de la normativa del Plan General.
Datos globales de la UNI-8.
Mantenimiento del estandar de Espacio Libre.
Hay que considerar que el incremento de aprovechamiento lucrativo que se plantea conlleva
la necesaria calificación de suelo para espacio libre o zona verde, al objeto de no mermar el
estandar correspondiente establecido por el Plan General.
Conforme a lo indicado en el Cuadro 2 ”Edificabilidades por Áreas de Ordenanza en Suelo
Urbano” de la Memoria Justificativa del Plan General en la Subzona UNI-8 se dispone de:
Superficie Edificable
Edificabilidad
157.781 m2s.
94.668 m2t.
Calificando supuestamente la manzana situada al norte para uso residencial, y asignándole
el aprovechamiento correspondiente al total de las parcelas netas conforme a lo dispuesto
en las normas urbanísticas (0,6 m2t/m2s.), previa minoración proporcional en función de la
parte proporcional de equipamientos, resulta un aprovechamiento de 3.540 m2t. por lo que
los datos globales correspondientes a la Subzona UNI-8 son los siguientes:
Superficie Edificable
Edificabilidad
162.952,88 m2s. (157.781 m2s.+ 5.171,88 m2s.)
97.771,13 m2t.
(94.668 m2t.+ 3.103,13 m2t.
A su vez debido a que se aumenta el aprovechamiento lucrativo y el número de viviendas
debe de aumentarse la superficie de zona verde de la urbanización.
El Plan General define para la UNI-8 dos espacios libres:
EL-8.4 1.037 m2.
EL-8.5 2.378 m2.
Total
3.415 m2.
Lo que supone una proporción de 0,036 m2zv/ m2t
En consecuencia habría que calificar para zona verde para zona verde
3.103,13 m2t x 0.036 m2zv/m2t = 111,71 m2
(Superficie inferior a la proyectada de 775,13 m2.)
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Por otra parte debe exigirse el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley 16 /
2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, referente a
modificación de los planes, que en su apartado 2 dice: “Las nuevas soluciones propuestas
deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red
primaria y secundaria de dotaciones, de forma que cumplan con los criterios de calidad,
capacidad e idoneidad exigidos por esta Ley”.
A su vez, en el artículo 208 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y
Urbanística referente a reservas de suelo dotacional en actuaciones de uso dominante
residencial, se dice en su apartado 2 que “deben destinarse a zonas verdes públicas, al
menos, 15 m2 por cada 100 m2t. potencialmente edificable de uso residencial y deben
destinarse a equipamientos 10 m2 por cada 100 m2t potencialmente edificable de uso
residencial”. En consecuencia y debido a que se amplía el uso residencial en 3.103,13 m2t.
debiera compensarse en la proporción adecuada la superficie de zonas verdes públicas y
equipamientos.
En consecuencia, antes de someter a información pública el documento, debe requerirse al
promotor que incremente las superficies dotacionales al objeto de ajustarlas
proporcionalmente al incremento de aprovechamiento que se genera, de forma que se
mantenga el equilibrio de los estándares determinados por el Plan General.
Se trata en definitiva de resolver un problema de gestión al objeto de aliviar la carga
urbanística sobre la parcela en cuestión, gravada en exceso, pero sin que ello suponga la
disminución de las dotaciones previstas en el Plan General, en especial en lo referente a los
espacios libres.
Conforme a este criterio se requiere la siguiente superficie de zona verde:
3.103,13 m2t / 100 m2. x 15 m2 zv = 465,45 m2
(Superficie inferior a la proyectada de 775,13 m2.)
No obstante la zona verde tiene que ser de mayor dimensión para cumplir con los requisitos
de utilidad y forma (diámetro inscrito) que establece el Reglamento de Planeamiento. La
zona verde proyectada tiene una superficie de 775,13 m2., muy superior a la que se
requiere, quedando un resto previsto para compensar la posibilidad de incremento de
aprovechamiento que se produzca debido a la “Modificación Puntual de Planeamiento
referente a Tipologías de Edificación en la Subzona Barrio de San Ramón” (UNI-8)
recientemente aprobada.
En definitiva, se considera que lo más lógico es destinar la manzana de menor dimensión a
equipamiento y la de mayor dimensión a suelo residencial, para que la actuación resulte
proporcionada, además de que ello supone separar el suelo privado del público evitando
problemas que en su caso debido a la colindancia ello conlleva.
2.8.- GESTIÓN DE SECTOR. UNIDADES DE EJECUCIÓN.
El ámbito de actuación que se propone constituye un única Unidad de Gestión.
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2.9.- CONVENIO URBANÍSTICO.
OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL.
- Aprobación de Plan de Reforma Interior modificativo de Plan General.
La gestión de lo anteriormente expuesto implica el compromiso por parte del Ayuntamiento
respecto de la tramitación del presente PLAN DE REFORMA INTERIOR MODIFICATIVO
DE PLAN GENERAL, que contendría la delimitación de Unidad de Ejecución para el
desarrollo de Actuación Integrada, el cambio de calificación de suelo y la ordenación
pormenorizada conforme al cuadro que se adjunta y la determinación de los siguiente
parámetros urbanísticos:
PROPUESTA DE ORDENACIÓN. CALIFICACIÓN DE SUELO.
Manzana Uso Residencial.
ESC-8.1 Equipamiento Socio-Cultural. Cambia su calificación a Residencial.
IS-2 Infraestructuras y Servicios. Cambia su calificación a Residencial.
4.045,00 m2.*
1.126,88 m2.*
Total Superficie Manzana Uso Residencial:
5.171,88 m2.*
Manzana Uso Dotacional.
ESC-8.2 Equipamiento Socio-Cultural. Mantiene parcialmente su calificación.
2.629,95 m2.*
ESC-8.2 Equipamiento Socio-Cultural. Cambia parcialmente su calificación a Espacio Libre. 775,13 m2.*
Total Superficie Manzana Uso Dotacional:
3.405,08 m2.*
Viario.
Vial transversal.
Viales periféricos.
649,53 m2.*
1.494,50 m2.*
Total Superficie Viales:
2.144,03 m2.*
Superficie de Cesión al Ayuntamiento.
Total Superficie Manzana Uso Dotacional:
Total Superficie Viales:
3.405,08 m2.*
2.144,03 m2.*
Total Superficie de Cesión al Ayuntamiento:
5.549,11 m2.*
Total Superficie Ámbito Actuación (PRI):
10.720,99 m2.*
* Las superficies indicadas, pudieran alterarse ligeramente, como consecuencia del resultado del
levantamiento topográfico que debe ejecutarse, en su caso; referente a la parte de las parcelas que quedan
incluidas en el ámbito.
PARÁMETROS URBANÍSTICOS.
Edificabilidad neta:
(0,60 m2t./m2s.)
Número máximo de Viviendas
3.103,13 m2t.
26 viviendas.
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- Aprobación de Programa de Actuación Integrada que incluya los correspondientes
proyectos de reparcelación y urbanización.
- Cesión de suelo de equipamiento y viario al Ayuntamiento.
- Ejecución de la urbanización a cargo de los propietarios.
Picassent, 8 de septiembre de 2010.
EL ARQUITECTO MUNICIPAL
Fdo: José García-Lliberós.
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