Llega la hora del alquiler social

Impreso por Juan Jose Galiano Frias. Prohibida su reproducción.
2 SU VIVIENDA
EL MUNDO. VIERNES 30 DE NOVIEMBRE DE 2012
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Edificio de viviendas en régimen de arrendamiento protegido promovido y gestionado por la compañía privada Lazora en el municipio de Torrejón de Ardoz (Madrid). / EL MUNDO
Llega la hora del alquiler social
El Gobierno creará un fondo de viviendas en arrendamiento barato para desahuciados. Empresas públicas
y privadas e incluso la banca ya impulsan este mercado con pisos desde 80 € al mes. Por Jorge Salido Cobo
La propiedad, el alquiler con opción
a compra, el arrendamiento puro,
etc. El variado mercado español de
la vivienda ofrece múltiples fórmulas
para acceder a una casa. Fórmulas
cuyo mayor o menor protagonismo
en la sociedad depende de la situación económica y de la cultura inmobiliaria. Un mercado que tiene hasta
capacidad para dar respuesta al drama de los desahucios con un régimen hoy al alza: el alquiler social.
Este arrendamiento protegido,
promovido tanto por el sector público como por el privado para las personas con menos recursos, existe
desde hace décadas, pero ha cobrado fuerza en los últimos tiempos. Sobre todo, desde que el Gobierno
anunciara su idea de crear un fondo
social de viviendas para desahuciados en el Real Decreto-ley de protección de los deudores hipotecarios.
Un fondo cuyas incógnitas van
aclarándose poco a poco. Ayer, el ministro de Economía, Luis de Guindos, despejaba quizá la principal: las
rentas de estas viviendas oscilarán
entre 150 y 400 euros mensuales.
Además, este desembolso no podrá
superar un tercio de los ingresos del
inquilino. Hasta el momento, según
De Guindos, las entidades financieras –nacionalizadas y no nacionalizadas– ya se han comprometido a poner a disposición del fondo unas
6.000 viviendas. El Gobierno prevé
que unas 120.000 familias tengan derecho a acceder a ellas.
Este número provisional de inmuebles podría crecer hasta los
50.000, según el director general de
la Fundación La Caixa, Jaume Lanaspara. Califica como «asequible»
que la banca llegue a esa cifra en
2013 pensando en las casas más modestas. Además, desde el Ministerio
de Economía indican a SU VIVIENDA que está «pendiente de concretar» qué estratos sociales, como los
jóvenes, también sean beneficiarios.
MERCADO CONSOLIDADO. Esta cartera de miles de pisos se sumará al
escaparate de arrendamientos protegidos existente ya que éste no es
un mercado nuevo. Las administraciones públicas, tanto locales como
autonómicas, las empresas privadas
–todas al calor de los planes estatales de vivienda– e incluso alguna entidad financiera apuestan por esta
opción. Mientras el sector público
cumple una exclusiva función social, el privado persigue una doble
meta: social y económica.
Entre los principales (y escasos)
representantes privados está Lazora, el mayor grupo español dedicado
a la vivienda protegida en alquiler.
Dispone de más de 5.500 viviendas
y otras 1.500 en desarrollo en nueve
regiones con rentas que parten de
300 euros –precios marcados por la
Administracion–. «Esta compañía
nació en 2003 mirando a un nicho
de mercado con mucho potencial y
gran demanda. La vivienda protegida en arrendamiento es un producto atractivo de pisos de calidad a
precio asequible», afirma Concha
Osácar, socia directora de Lazora.
«El alquiler social», sigue Osácar, de 35 a 80 metros cuadrados y con pisos en Sanchinarro, al norte de
«es un segmento anticíclico que cu- garaje y trastero cuestan de 100 a Madrid, a rentas de hasta 51.254 eubre una clara necesidad del merca- 400 euros al mes. Todos sus pisos se ros. Osácar aclara que, «en contra de
do y la situación de crisis, la incerti- asientan sobre suelo libre en edifi- la creencia generalizada, el 90% de
dumbre económica y la dificultad de cios calificados como protegidos.
la población cumple los requisitos
acceso al crédito refuerzan, aún
Esta protección hace que se re- para disfrutar del alquiler social».
más, esta necesidad». Así, la respon- quieran condiciones de acceso fijaCiudadanos que pueden acceder a
sable de Lazora apunta que «se está das en el Plan de Vivienda estatal. estos pisos no sólo por la vía privada.
produciendo un cambio paulatino «Por lo general», explica Beneyto, También pueden hacerlo por las emdel perfil del demandante». «Cada «los beneficiarios son personas que presas de vivienda de comunidades
vez son más las familias que optan no poseen vivienda y con ingresos y ayuntamientos. Por ejemplo, la Copor esta forma de tenencia», dice.
inferiores a 2,5 veces el Iprem (algo munidad de Madrid oferta más de
En el mismo barco que Lazora na- más de 19.000 euros anuales)». De 700 inmuebles en alquiler con opvega Crein. La compañía valenciana ahí que aclare que el perfil medio de ción a compra desde 190 euros y el
tiene el 100% de su cartera ligada al sus inquilinos responde a jóvenes, Ayuntamiento de la capital, 107 pisos
alquiler social. Una firme apuesta ciudadanos con alguna discapaci- desde 405. Incluso La Caixa se ha suque lleva a cabo desde 2000. «En ple- dad, familias con hijos pequeños, bido al carro del arrendamiento sono boom económico, descubrimos mayores de 65 años e inmigrantes.
cial con su programa Alquiler Solidaun nicho de mercado insatisfecho y
Lazora sube este listón económico rio, donde cuenta con más de 4.000
cuyas necesidades había que cubrir. por lo general en sus viviendas has- viviendas desde 80 euros al mes.
Estudiamos varios
modelos de negocio y comprobamos
que la vivienda soA pesar de las bajas rentas del alquiler social, el mercado es atractivo social y también
cial, siempre que
económicamente. «Cada euro invertido genera 1,07 euros de beneficio social además de
conllevara buena
un beneficio económico con un rendimiento medio anual superior al 15%», explica
gestión, podría ser
Beneyto (Crein). Lo ratifica Osácar (Lazora): «Es una inversión a largo plazo. Por ello, en el
rentable», recuerda
capital de Lazora hay entidades financieras y fondos de pensiones que buscan una
David Beneyto, direntabilidad en un producto socialmente responsable». Estas empresas privadas pueden
rector general de la
construir en suelo protegido y libre –calificando los edificios después como VPO– y
empresa.
reciben del Ministerio y de la Comunidad subvenciones y subsidiaciones de la cuota del
Actualmente, la
préstamo que hacen viable el proyecto y que el alquiler sea asequible. Pasado un plazo
empresa de Bede 30 años, las viviendas pueden ser vendidas o arrendadas, pero ya a precio de mercado.
neyto tiene 400 viviendas en el mercado y está en condiciones de iniciar, si encontrara ta 5,5 veces el Iprem (poco más de
Pero la fórmula de la iniciativa prifinanciación, otras 400 con carácter 36.000 euros). Dependiendo de la co- vada sustentada con fondos púbilcos
inmediato y 1.000 más (en fase de munidad y la ubicación, la Adminis- también tiene sus detractores. José
proyecto) durante 2013. Estos in- tración establece unos ingresos má- Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmuebles, de uno a tres dormitorios, ximos. Por ejemplo, Lazora alquila mobiliario y autor del libro Adiós la-
>RENTABLE TAMBIÉN ECONÓMICAMENTE
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drillo, adiós, cree que «no debe haber
precios de primera, de segunda y de
tercera al igual que en otros mercados tampoco los hay, ¿por qué la vivienda es una excepción?». En su
opinión, «si se promoviera un arrendamiento más libre y equilibrado entre casero e inquilino no sería necesaria tanta solidaridad obligatoria».
Ruiz Bartolomé denuncia que «algo falla cuando hay millones de casas vacías y sólo parte de sus dueños están dispuestos a arrendarlas».
«Si se hiciera como es debido una
Ley del Alquiler, el resultado sería
mucha más oferta y una bajada de
las rentas». Ruiz Bartolomé aboga
por dar subvenciones «porque hay
gente que lo está pasando mal y a la
que se le debe ayudar». «Hay que
usar las casas que ya hay, pero sin
distorsionar el mercado», advierte.
se Galiano Frias. Prohibida su reproducción.
COMPLEJA GESTIÓN. Pedro Morón,
director de Estudios Inmobiliarios de
la Universidad Autónoma de Madrid
(UAM), más allá de juzgar la irrupción del arrendamiento social, avisa
sobre su «compleja gestión» poniendo de ejemplo las Houssing Associations creadas en Reino Unido para
traspasar las casas públicas por su
complicado mantenimiento, especialmente en cobros. Morón recalca
que «es más fácil dejar de pagar a
entes públicos que a privados».
En cuanto al fondo de vivienda
social, Morón alude a la reciente y
negativa experiencia de la Sociedad
Pública de Alquiler. «Para que una
casa en alquiler social sea una solución son necesarias, entre otras cosas, ayudas públicas, pisos con diseño adecuado y una gestión profesionalizada». Morón se pregunta «en
qué medida el Gobierno quiere y
puede hacer este esfuerzo». «Máxime», prosigue, «cuando sí existe
stock de casas vacías, pero inadecuado para este régimen».
Hacia la misma dirección apuntan
desde Lazora y Crein. «Si no se consigue una gestión estricta y profesionalizada con especial atención al detalle...», comenta escéptica Osácar.
Más directo es Beneyto: «El mercado del alquiler social puede ser un
tremendo caos si no se lleva bien.
Sin duda, la iniciativa es realista, pero hoy es más un titular en prensa
que una realidad. Hay muy pocos
gestores realmente especialistas».
TRIBUNA
UN RETO PARA
EL BANCO MALO
POR LEOPOLDO ARNAIZ
La crisis que atraviesa el país es consecuencia
de la gravísima situación económica que está
generando una inconformidad social creciente,
un aumento del desempleo y de los desahucios,
la pérdida progresiva del tejido empresarial y la
desconfianza de los inversores, lo que diseña un
escenario dramático para muchos ciudadanos.
No hay dinero, el mercado de crédito está
prácticamente congelado y el poco que existe
pierde cada vez más demanda debido a la falta de confianza en las posibilidades de generar
riqueza. Ante esta situación, resulta prioritaria
la búsqueda de todas aquellas fórmulas que
reactiven las actividades económicas generadoras de empleo. Pero, ¿se puede hacer esto
sin dinero? Éste es el gran reto que debemos
asumir todos los ciudadanos españoles.
La pregunta inmediata es si esta misma reflexión es posible realizarla en el marco de un
sector inmobiliario que está herido de muerte.
La respuesta es que sólo será posible a través
de la puesta en marcha de actuaciones que no
precisen desembolsos económicos iniciales y
que puedan así resultar atractivas para inversores y nuevos emprendedores. En nuestro
país existe un gran número de profesionales y
empresarios de gran cualificación e imaginación, a los que hay que ofrecer oportunidades
de negocio para evitar su huida al extranjero.
Sin duda, una de esas oportunidades es la
gran masa de activos inmobiliarios que va a
gestionar la Sareb –que inicia su actividad a
partir de diciembre– cuyos directivos y gestores deben asumir, dado el carácter semipúblico de la entidad, el reto de promover la reactivación económica del país. De esta manera se
evitaría que dichos activos permanezcan improductivos o se coloquen en el mercado a bajo precio, generando competencia desleal a los
escasos promotores que subsisten en el sector,
y permitiendo además que grupos extranjeros
se queden con una parte importante del patrimonio inmueble de nuestro país prácticamente regalado, propiciando especulación futura y
sin generar la actividad necesaria para los jóvenes emprendedores españoles.
A partir de estas premisas, ¿es posible ofrecer esta oportunidad de negocio inmobiliario a
profesionales y empresarios sobre los activos
LOS GESTORES DE LA
SAREB DEBEN ASUMIR
EL RETO DE PROMOVER
LA REACTIVACIÓN
ECONÓMICA DEL PAÍS
de la Sareb? La respuesta es sí, pues existen
fórmulas que les permitirían acceder a la titularidad de los mismos sin realizar desembolso
inicial alguno, destinando así la escasa financiación bancaria al inicio de las actividades de
gestión y explotación, dando un resultado económico favorable a cualquier inversor que se
incorpore u opere con el banco malo.
Se propone para ello una fórmula que podemos denominar la propiedad dividida, que
consiste en la trasmisión de los activos mediante la aplicación del derecho de superficie
con un plazo fijo para la redención del derecho
residual, figura jurídica de origen antiguo pe-
ro de posibilidades novedosas a
partir de su más reciente regulación en la Ley de Suelo.
En este sentido, la adquisición
de pisos, locales y naves terminadas, sin pago inicial, pero con
un canon anual fijado por la Sareb equivalente al valor porcentual del inmueble y con un precio final de compra que se pagará a medio plazo (por ejemplo a
10 años) permitirá, por un lado,
la ocupación inmediata de los
inmuebles, pudiendo el comprador arrendar a terceros o ceder
el derecho de compra y, por
otro, la obtención de una rentabilidad predefinida para el banco malo. Habría ciudadanos que
podrían iniciar nuevas actividades empresariales, y se podría
incluso, respecto de las viviendas, dar solución a situaciones
de carácter social.
En cuanto a los suelos sin terminar de desarrollar, se pueden
vender con el mismo procedimiento y surgirían infinidad de
gestores interesados en la comMOTTTIVE
pra para avanzar en los trámites urbanísticos necesarios, incrementando el valor de los activos y generando una posibilidad de mercado futuro.
Además, se podría incentivar mediante reducción del canon en función del éxito de la gestión, lo que evitaría así que este patrimonio de
suelo tan importante se quede paralizado durante muchos años.
La venta con estos procedimientos asegurará al banco malo la salida inmediata a todo tipo de inmuebles, sin perturbar con ello el
mercado inmobiliario.
La gravedad de la situación de crisis impone,
como prioridad, la creación de empleo y de actividad empresarial. En definitiva, la actuación
de la Sareb debería propiciar oportunidades
que faciliten la regeneración del sector inmobiliario sin comprometer financiación de bancos
que carecen de fondos para ello, impulsando la
vivienda social y la turística con precios de
arrendamientos muy bajos para, en línea con
las últimas disposiciones del Gobierno, dar respuesta, por un lado, a un grave problema social
y, por otro, atraer a residentes extranjeros.
Leopoldo Arnaiz Eguren es presidente de Arnaiz
& Partners.