MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL

Transcripción

El presente MODIFICADO DEL PLAN PARCIAL ha
sido APROBADO INICIALMENTE por el EXCMO.
AYTO PLENO de fecha...........................................
El presente MODIFICADO DEL PLAN PARCIAL ha sido
APROBADO DEFINITIVAMENTE por el EXCMO. AYTO
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
MODIFICACIÓN
DEL
PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL
PROMOTOR
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE HUELVA
REDACCIÓN
OFICINA TÉCNICA DEL ÁREA
DE
REHABILITACIÓN INTEGRAL DE MARISMAS DEL ODIEL
MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL Y DE LA APT-28
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El Secretario
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
1.- ANTECEDENTES
El Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, es aprobado de forma definitiva por resolución
de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía en septiembre del
1999, en el que se incluye la delimitación del Sector número 1 de Marismas del Odiel y de la
APT- 28 correspondiente a dicha Barriada.
Este documento establece las determinaciones a desarrollar dentro del Sector n11 de Marismas
del Odiel, incluido este sector dentro del Área de Reparto del primer cuatrienio del Suelo
Urbanizable Programado.
En fecha 30 de Marzo del 2000 se aprueba de forma definitiva el Plan Parcial que desarrolla el
citado Sector, acorde el mismo con las determinaciones contenidas en el Plan General, con las
salvedades que en el presente informe se contemplan.
VISTA AÉREA DE PARTE DEL OBJETO DE LA MODIFICACIÓN.- ZONA CENTRAL
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PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
2.- DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO EN VIGOR
2.1.- EN EL PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL
Al objeto de esta modificación, interesa señalar las siguientes determinaciones contenidas en el
Plan General y desarrolladas por el Plan Parcial, salvo en los aspectos que se señalan:
a.- Superficie de Suelo del Sector
Uso Global Residencial ................................................................... 325.300 m5
Sistemas Generales sin obtener ....................................................... 48.570 m5
b.- Aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable Programado
Am= 0,34558466 m5/m5
c.- Aprovechamiento del Sector
Uso Global Residencial
Sistemas Generales
325.300 x 0,34558466 = 112.418,15 m5
48.570 x 0,34558466 = 16.785,00 m5
TOTAL ............................................................... 129.203,95 m5
d.- Aprovechamiento asignado por el Plan Parcial
El Plan Parcial establece un aprovechamiento total de:
178.915 x 0,69 = 123.451,35 m5
siendo 178.915 la edificabilidad residencial total del Plan en VPO RG, en los que no se
incluyen los 30.000 m5 de las viviendas existentes a rehabilitar.
e.- Déficit de aprovechamiento, asignado desde el Plan General
Independientemente de los déficits derivados de los Sistemas Generales, tenemos que
contabilizar los 30.000 m5 de edificabilidad que no computan a los efectos de aprovechamiento.
El Plan General establece las siguientes determinaciones para el Sector de Marismas del Odiel:
Artículo 466.- SECTOR N1 1: MARISMAS DEL ODIEL
1.- Superficie total:
Delimitación:
470.000 m5.
(incluyendo S.G.).
El sector delimitado comprende el Sector n1 1 B "Marismas del Odiel" y el
antiguo Sector n1 2 "Cardeñas", a excepción de la barriada de la Navidad, el
nuevo conjunto de 192 viviendas de promoción pública y el Polígono
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PLENO de fecha...........................................
El Secretario
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desarrollado que se define como un Área de Planeamiento Transitorio e
incluyendo la zona que estaba destinada a uso industrial sita a poniente de la
Barriada de la Navidad y que formaba parte del Sector n1 1 - A "Marismas del
Odiel". La delimitación aparece grafiada en el Plano n1 3 de "Ordenación".
2.- Objetivos:
Los objetivos adjudicados a este sector, que se relacionan a continuación, son de la máxima
importancia para el conjunto de la ciudad y vienen determinados tanto por la dimensión del sector
como por su localización dando fachada a la Ría del Odiel.
-
Creación de una gran fachada urbana a la Ría del Odiel de 1.800 metros de longitud.
-
Realojamiento de la población residencial en la zona en la actualidad, integrándola en un
conjunto social más amplio, que evite la formación de bolsas de marginación social.
-
Resolver los graves problemas de infraestructura urbana, especialmente de alcantarillado, de
la zona.
-
Dotar de áreas libres y zonas verdes, así como de equipamientos comunitarios de carácter
local no solo a la población del sector sino también para la zona de Las Colonias, Barriada
del Carmen y Avenida de Cristóbal Colón, lo que condiciona la ubicación de éstas dotaciones.
3.- Instrucciones para la ordenación del área:
1.- Integrar en la ordenación la Barriada de la Navidad y el conjunto de las 192 nuevas
viviendas unifamiliares actualmente en construcción.
2.- Dar continuidad al viario local de conexión con las zonas limítrofes, Barriada de Navidad,
Nuevo Molino, El Carmen, Las Colonias.
3.- Considerar el cierre de la Ronda Exterior mediante el desdoble hacia el Oeste del actual
"Paseo Marítimo". No implicar el tráfico local con el de ésta vía y proteger del mismo a las
edificaciones mediante franjas de áreas verdes.
4.- La bajísima calidad geotécnica del suelo que fuerza a optar por tipologías edificatorias en
altura, desechando las viviendas unifamiliares como tipo por la excesiva repercusión del
coste del suelo y la urbanización, salvo en zonas históricamente consolidadas.
5.- La ordenación debe tener muy en cuenta el paisaje que es de gran valor. En primer lugar
para que éste revalorice la ordenación, volcando la edificación hacia las vistas sobre la ría
y el Paraje Natural. En segundo lugar controlando el impacto visual de la propia
edificación que se ordena de forma que se garantice la percepción visual de las laderas
del Conquero desde el puente y Corrales y la vista de la Ría y las Marismas desde los
Altos del Conquero.
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Las cubiertas de la edificación deben proyectarse como una "quinta fachada" de calidad
formal suficiente para ser visibles desde el Conquero.
6.- La zona de servidumbre del Dominio Público Marítimo Terrestre establecida en la Ley de
Costas es un elemento de gran influencia en la ordenación a proyectar.
7.- Facilitar la gestión para la sustitución de las viviendas existentes buscando que se
puedan ejecutar obras suficientes para el realojo de la población residente.
8.- La integración de viviendas de distintos tipos, dirigidas a distintos estratos de demanda.
9.- Ubicar las dotaciones locales de forma que den servicio a las barridas colindantes de Las
Colonias, El Carmen y Avenida de Cristóbal Colón.
En el Plano n1 3 de Ordenación se grafía los aspectos de ordenación vinculantes.
4.- Antecedentes:
Como preparación al desarrollo y gestión de este sector, considerado de máxima prioridad se
han efectuado las siguientes acciones en paralelo a la redacción del PGOU
-
-
Estudios previos de ordenación del Plan Parcial
-
Convenio urbanístico para el desarrollo de una parte del sector, suscrito entre el
Ayuntamiento de Huelva y una promotora inmobiliaria.
-
Revisión del Plan Parcial del Sector 1B por iniciativa municipal, con división poligonal y
desarrollo del Polígono 1, del que se ha hecho la equidistribución y cesión y redactado el
Proyecto de Urbanización, por lo que se excluye del sector convirtiéndose en un Área de
Planeamiento Transitorio (APT).
-
Adjudicación por concurso público de los trabajos de redacción del Plan Parcial n1 1
"Marismas del Odiel", así como de los trabajos de gestión del mismo.
-
Redacción del Avance de Planeamiento del Plan Parcial.
Redacción del Plan Municipal de la Vivienda, de cuyo contenido es protagonista principal las
soluciones al problema de infravivienda de Marismas del Odiel y la forma de un Convenio
Programa entre el Ayuntamiento de Huelva y la Consejería de Obras Públicas y Transportes
de la Junta de Andalucía.
5.- Condiciones Urbanísticas para la Ordenación:
5.1.- Superficies:
- Superficie total .................................................................................. 470.000 m5.
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- Sistema General Espacios Libres ...................................................... 100.000 m5.
- Obtenido........................ 68.930 m5.
- Por obtener ................... 31.070 m5.
- Sistema General de comunicaciones:.................................................. 44.700 m5.
- Obtenido........................ 27.200 m5.
- Por obtener ................... 17.500 m5.
- Residencial (R4)................................................................................. 325.300 m5.
5.2.- Usos:
- Obligatorio:
Residencial unifamiliar y/o plurifamiliar de protección oficial Régimen
Especial.
- Compatibles:
Residencial unifamiliar y/o plurifamiliar de protección oficial Régimen
General.
- Usos Terciarios: Dotacional privado y público, especialmente el comercial.
- Servicios de infraestructuras y de transporte.
5.3.- Edificabilidades:
- Uso residencial V.P.O. R.E. . . 178.915 m5t
- Unifamiliar . . . . . . . . . . . . . . . 58.915 m5t
+ [30.000 m5 de viviendas existentes a
rehabilitar]
- Plurifamiliar . . . . . . . . . . . . . 120.000 m5t
- Comercial y usos compatibles . 5% mínimo
5.4.- Número máximo de viviendas:
- Plurifamiliar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.200
- Unifamiliar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589
- Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
─────
1.789
[incluye 200 viviendas
existentes a rehabilitar]
unifamiliares
5.5.- N1 máximo de plantas:
El número de plantas de la edificación será libre con un máximo absoluto de nueve, siempre
que se cumpla con los requerimientos de control visual establecidos en el estudio de visuales
del Estudio de Impacto Ambiental.
5.6.- Reserva para dotaciones:
Serán las establecidas en el Anexo 1 del Reglamento de Planeamiento, teniendo en cuenta
las 1.789 viviendas totales
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5.7.- Ordenanzas de aplicación:
Las de edificación, usos del suelo y urbanización del P.G.O.U.
Las específicas o zonales las establecerá el documento de Plan Parcial que se redacte.
6.- Condiciones urbanísticas para la gestión.
Para el cálculo de aprovechamientos se excluyen los suelos de Sistema General viario ya
obtenidos:
- Viario ................................... 27.200 m5.
- Espacios libres .................... 68.930 m5.
Así mismo se excluye la edificabilidad de las 200 viviendas existentes a rehabilitar.
6.1.- Usos:
Uso característico del área de reparto AR-SUP 1: R-2. Uso residencial plurifamiliar en
tipología exenta:
Cp = 1,04/1,04 = 1,00
6.2.- Coeficiente de ponderación de los usos del sector:
R-4 : 0,72/1,04 = 0,69
6.3. Aprovechamiento real del sector (AR) ................................................ 123.451 m5t
6.4.- Aprovechamiento urbanístico del sector (AU) ................................... 112.419 m5t
6.5.- Aprovechamiento susceptible de apropiación del sector (ASA) ........ 101.177 m5t
6.6.- Excedentes de aprovechamiento:........................................................ 22.274m5t.
que se reparte:
10% AT
Para compensar S. Generales
11.242 m5t
11.032 m5t
6.7.- Sistema de actuación: Compensación
6.8.- Iniciativa: Pública
6.9.- Programación:
Primer cuatrienio. Prioridad 1.
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3.- CORRECCIÓN DE ERRORES DETECTADOS EN EL DOCUMENTO DEL PLAN PARCIAL
En el análisis mas detallado del documento del Plan Parcial aprobado de forma definitiva, se han
detectado una serie de errores que se corrigen en el presente documento.
Los errores que se han detectado son los siguientes:
1.- Consideración de los terrenos destinados a Uso Comercial como Equipamiento, sin
contabilizar su aprovechamiento ni edificabilidad en la total del Plan Parcial.
2.- Asignación de superficies, en la Memoria del Plan, a los espacios libres jardines, que no
concuerdan con las grafiadas en los planos de ordenación y zonificación, existiendo unas
diferencias sustanciales que es preciso corregir.
Respecto a los terrenos destinados a USO COMERCIAL, hemos de señalar que tan sólo se reservaba
una parcela la L12, con una superficie de 5.000 m2 y una edificabilidad de 5.370 m2.
Este error se pretende asumir en el modificado del Plan Parcial que se presenta.
Respecto a las superficies reservadas para espacios libres, jardines el Plan Parcial establece las
siguientes parcelas, asignándoles en memoria las superficies que se señalan, mientras que en los planos
se detectan otras diferentes.
MANZANA
C41
C51
L14
L23
S12
TOTALES
SUPER. MEMORIA SUP. PLANOS
DIFERENCIA
13900
12070
-1830
6300
2537
-3763
2600
2805
205
3570
3379
-191
2950
3100
150
29320
23891
-5429
La superficie que se toma para el Plan Parcial es la contenida en la documentación gráfica, que es la
que, finalizada la actuación quedará definitivamente en el terreno.
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El Secretario
4.- PROPUESTA DE MODIFICACIÓN
4.1.- Modificación de las tipologías de Viviendas en las Zonas de Serenata y Santa Lucía
La vinculación del Plan Parcial de Marismas del Odiel con el Área de Rehabilitación Integral de dicha
Barriada, ha supuesto la necesidad de adecuar la gestión de dicha Área a la determinaciones del
Planeamiento hasta aquellos extremos en que no se puede hacer coincidir los objetivos de uno y
otro, en cuyo caso es preciso alterar y/o modificar uno u otro documento.
La ordenación propuesta en Marismas del Odiel para las zonas de Serenata y Santa Lucía, se
fundamenta en la disposición de dos hileras de bloques aislados, de ocho plantas los que dan
fachada a la Avenida de Cristóbal Colón y de 5 y 4 los mas interiores. Entre ambas hileras se
disponen los equipamientos públicos (instituto y polideportivo cubierto) y viviendas de tipología mixta.
La necesidad de disponer de suelo para el realojo de la población de Santa Lucía que desea una
vivienda unifamiliar de régimen especial en venta, obliga a utilizar los terrenos liberados del antiguo
Hotel Suárez, de manera que se puedan construir, al menos 100 viviendas de esas características.
Ello choca frontalmente con las tipologías previstas de las viviendas en bloque, por lo que la
modificación que se introduce dispone viviendas unifamiliares de VPO RE, en vez de viviendas
plurifamiliares VPO RE.
No se altera el número máximo de viviendas del Plan Parcial, ya que como veremos en apartados
posteriores, se utiliza la segunda parcela destinada a tipología mixta para absorber los déficit en
número de viviendas que se produzcan.
Se ubican dentro de estas zonas, dos parcelas destinadas a Uso Comercial, localizadas en ambos
extremos de las mismas. Con ello se pretende dotar a la Barriada de este Uso, que en el Plan Parcial
se encuentra concentrado en unas pocas parcelas.
4.2.- Inclusión de una gasolinera en Cardeñas
La existencia de un nudo especialmente relevante dentro del Sistema Viario de la Ciudad de Huelva,
nos señala esta zona como un área estratégica, para la implantación de determinadas actividades
relacionadas con el tráfico rodado.
Dentro del Plan General de Suministros de Carburantes, se localizaba un puesto de venta en el
frente de Cardeñas, puesto que está cuestionado ante la situación jurídica que tienen estos terrenos
dentro del dominio público Marítimo-Terrestre.
No parece que esta situación no deba ser aprovechada por el Plan Parcial de Marismas del Odiel, en
el sentido de posibilitar la instalación de un punto de venta de carburante que suponga, por un lado
una nueva actividad a localizar en la Barriada ( contribuyendo a la normalización de la misma), y por
otro una actividad económica a implantar en la zona, con los consiguientes efectos de inserción
laboral, etc.
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El Secretario
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Esta modificación supone una alteración de los espacios libres destinados a jardines por el Plan
Parcial, estableciéndose una nueva distribución de los mismos e incrementando su superficie total,
como se verá en los documentos que se acompañan
Asimismo se propone una alteración del viario proyectado, al objeto de alejar del nudo de la Orden, el
previsto por el Plan Parcial.
Estando definidas las Gasolineras como Equipamientos Privados, se asigna este Uso a la Gasolinera
que se incorpora al Plan Parcial Modificado.
4.3.- Inclusión del aprovechamiento Comercial dentro del total del Plan.
Como hemos señalado el Plan no incorporaba dentro del aprovechamiento del mismo la
edificabilidad comercial que se localizaba en la parcela L12, con una superficie construida de 5.370
m2.
Como el Plan incorpora una nueva superficie destinada a este Uso, así como la correspondiente a la
Gasolinera, es objeto de esta modificación la inclusión del aprovechamiento dentro del total del Plan
Parcial.
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5.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN
5.1.- Justificación
El Sector de Marismas del Odiel, mantiene desde hace muchos años, una problemática derivada de
la situación de doble marginalidad que tiene respecto de la ciudad de Huelva, debida a su posición
geográfica por un lado y por otro a las características de la población que sobre ella se asienta.
La desaparición del trazado ferroviario de Huelva a Zafra, supuso para la zona el eliminar uno de las
“murallas” infraestructurales que aislaba el barrio de la ciudad. La sustitución de este trazado por un
doble sistema viario, ha mantenido, aunque matizado, el aislamiento que Marismas del Odiel tiene
respecto de las barriadas colindantes. El nuevo trazado viario sigue actuando, aún hoy en día, como
una barrera psicológica, que separa esta Barriada de las colindantes, Las Colonias, el Carmen y la
Orden Baja.
Al ser históricamente, un área en la que se han ido produciendo sucesivos asentamientos
poblacionales, normalmente de personas con escaso poder económico, se ha ido configurando el
área como una barriada de población marginal, en la que el paro, drogas y conductas asociales de
parte de la población, son la tónica de esta barriada.
El asentamiento actual se fundamenta sobre unos terrenos recuperados de Marismas, por lo que, a
los conflictos anteriores se une la baja cota que presenta la rasante actual, derivada de un relleno
antrópico de muy escasa calidad y que, es insuficiente para resolver los problemas de inundaciones
que en episodios concretos, tiene la zona.
Desde el planeamiento general y parcial se pretende modificar las condiciones del entorno
urbanístico de manera que la marginalidad derivada de su situación geográfica se elimine,
estableciendo nuevas condiciones de urbanización y edificación que permitan su integración
respecto al resto de la ciudad, a la par que se elimine el problema de inundabilidad que presentan los
terrenos.
La permeabilidad de esta Barriada con el resto de la ciudad no sólo puede resolverse mediante un
trazado viario que permita el tránsito entre una y otra parte, es preciso, además, introducir usos y
actividades, dentro de la Barriada, que sean capaces de generar flujos de población que atraviesen
el Barrio, de manera que el mismo sea “colonizado” por el resto de la ciudad. En ese momento
podremos señalar que la marginalidad física ha iniciado el proceso de su desaparición.
La magnitud del problema, urbanización de unas 36 Has., junto con el realojo de unas 500 familias y
la demolición de almacenes, garajes, etc, ha sido la causa de la declaración del Área de
Rehabilitación Concertada de Marismas del Odiel, por Orden de la Consejera de Obras Públicas de 4
de septiembre del 2002, y que a partir del 30 de septiembre del 2003 se denomina Rehabilitación
Integral de Barriada de Marismas del Odiel.
Este instrumento de gestión suscrito entre Ayuntamiento de Huelva y Consejería de Obras Públicas
y Transportes de la Junta de Andalucía, y regido por el Programa de Actuación del Área, ha ido
desarrollándose en diversos Programas, hasta que se observa la necesidad de modificar el
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planeamiento para dar respuesta a las nuevas exigencias que se generan desde las demandas
vecinales.
Una de las demandas es que el realojo de la población asentada en la actualidad en la Barriada se
realice en viviendas unifamiliares y no en bloques, por lo que se precisa disponer de suelo suficiente
para esta tipología, con el condicionante adicional de que el mismo no se encuentre ocupado en la
actualidad por edificaciones que impidan la realización de la urbanización previa y la posterior
construcción de las viviendas unifamiliares.
El Plan Parcial aprobado tiene prevista la realización de viviendas unifamiliares en la misma
localización de las actuales, lo que supone un serio inconveniente, ya que no es posible ejecutar la
totalidad de la urbanización hasta tanto no se produjera el desalojo de las viviendas ya realizadas, lo
que implicaría el traslado provisional de la población mientras duraran las obras de urbanización y
edificación.
De programas de realojo anteriores existen, dentro del ámbito del Plan Parcial áreas desocupadas,
que pueden ser objeto de nueva urbanización y edificación, teniendo, tan sólo, que proceder a la
modificación del Plan al objeto de cambiar la tipología residencial prevista, pasando de Plurifamiliar a
Unifamiliar, a la par que se introduce el uso comercial, deficitario dentro de la zona.
Una modificación de las características que se contemplan en este documento, ha de fundamentarse
en:
1.- Los aprovechamientos del Sector NO PUEDEN SER ALTERADOS, ya que, en caso contrario,
supondría modificar los aprovechamientos totales del Área de reparto del Suelo Urbanizable
Programado, suponiendo ello una modificación del Plan General, aspecto este que se considera
inaceptable.
2.- En ningún caso se puede INCREMENTAR EL NÚMERO MÁXIMO DE VIVIENDAS previsto
en el Sector.
3.- En ningún caso se puede INCREMENTAR LAS EDIFICABILIDADES otorgadas por el Plan
Parcial, ni alterar las tipologías edificatorias previstas.
4.- En ningún caso se puede REDUCIR EL ESPACIO DESTINADO A EQUIPAMIENTO, aunque
se produzca una pérdida de aprovechamiento.
Todos estos aspectos, como veremos en los apartados posteriores se cumplen en su totalidad.
La inclusión de nuevos equipamientos comerciales, a nivel de barriada, vienen a cubrir un déficit
existente para ese uso, ya que de desde el Plan Parcial, tan sólo se reservaba una parcela para una
mediana superficie comercial. La inclusión de estos dentro del Aprovechamiento del Plan y su
exclusión de los equipamientos, permite proceder a la enajenación de los mismos, ya que en caso
contrario tan sólo podría realizarse la adjudicación por medio de concesión administrativa.
Respecto a la inclusión de la gasolinera dentro del área hemos de señalar que la misma se
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El Secretario
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El Secretario
encuentra dentro de los Usos compatibles con el Residencial, toda vez que se considera un uso de
Equipamiento Privado, conforme se señala en el artículo 114, punto 2, apartado i), del Plan General
de Ordenación Urbana de Huelva.
Como la edificabilidad de esta Estación está limitada a los 500 m2, en planta, no se incumple la
norma de edificabilidad, conforme se muestra en los apartados siguientes.
Las modificaciones viarias que se acompañan en el presente documento, no suponen nada más que
una adecuación del mismo a las nuevas determinaciones del Plan Parcial que se altera.
5.2.- Contenido de la Modificación
5.2.1.- Aspectos Generales
Desde este documento se pretende modificar las zonas de Serenata y Santa Lucía, cambiando el
número y tipologías de viviendas de manera que pasen de ser exclusivamente plurifamiliares a uni
y plurifamiliares, así como introducir una parcela con uso comercial, destinadas a dotar de este uso
ambas zonas.
Los cuadros resultantes serían los que se contemplan en las páginas siguientes, haciendo la
salvedad de que se ha detectado un error en la Memoria del Plan Parcial, en cuanto al número de
viviendas que se asignan a las parcelas de tipología mixta, en la que la L41 debe contar con 130
viviendas en vez de las 58 asignadas y la L11 con las 58 en vez de las 130 marcadas por el Plan
Parcial.
Se alteran además los espacios libres, asignando nuevos espacios y modificando otros existentes.
Se altera el sistema viario en la zona de Cardeñas, al objeto de posibilitar la localización de la
Gasolinera en la rotonda.
5.2.2.- Uso Residencial
En el Cuadro de la página siguiente, se señala el Uso Residencial actual y el modificado, definiendo
las nuevas parcelas que son objeto de alteración.
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PLENO de fecha...........................................
El Secretario
Ordenanza Tipología
El Secretario
SITUACIÓN ACTUAL
Manzana Superficie Sup-Cons Viviendas
Z1a
Plurifamiliar
L32
2.800
8.930
90
Plurifamiliar
L33
2.700
8.350
84
Plurifamiliar
L34
2.750
8.200
81
Plurifamiliar
S21
2.750
8.200
81
Plurifamiliar
S22
2.750
8.200
81
Plurifamiliar
S23
2.750
8.200
81
Plurifamiliar
S24
2.750
8.200
81
Plurifamiliar
L31
3.060
9.600
98
SUBTOTAL
22.310
67.880
677
Plurifamiliar
S57
750
5.800
56
Plurifamiliar
L51
750
5.800
56
Plurifamiliar
L53
750
5.800
56
Plurifamiliar
L55
750
5.800
56
Plurifamiliar
L57
750
5.800
56
Plurifamiliar
S51
750
5.800
56
Plurifamiliar
S55
750
5.800
56
Plurifamiliar
S53
750
5.800
56
SUBTOTAL
6.000
46.400
448
Z1b
Z2
Unifamiliar
C11
6.678
5.220
55
Unifamiliar
C21
11.970
8.450
89
Unifamiliar
C31
6.000
4.160
49
SUBTOTAL
24.648
17.830
193
Unifamiliar
R1
1.035
680
8
Unifamiliar
R8
3.000
2.465
29
Unifamiliar
R7
3.400
2.720
32
Unifamiliar
R6
3.400
2.635
31
Unifamiliar
R5
2.450
1.785
21
Unifamiliar
R4
3.500
3.060
36
Unifamiliar
R3
3.500
3.060
36
Unifamiliar
R2
4.320
2.975
35
Unifamiliar
C32
1.400
1.020
12
Unifamiliar
C22
2.200
1.530
18
Z3
Unifamiliar
C13
2.625
2.125
25
SUBTOTAL
30.830
24.055
283
14
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
Ordenanza Tipología
El Secretario
SITUACIÓN ACTUAL
Manzana Superficie Sup-Cons Viviendas
Z4
Mixta
L41
12.500
10.000
58
Mixta
L11
5.110
12.750
130
SUBTOTAL
17.610
22.750
188
TOTAL
101.398
178.915
1.789
En el cuadro siguiente se señala la situación modificada afectando tan sólo a este Uso residencial.
SITUACIÓN MODIFICADA
Ordenanza Tipología Manzana
Superficie Sup-Cons Viviendas
Z1a
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
LM6
LM8
SM1
SM6
2.666
4.199
2.666
4.199
9.200
18.900
9.200
18.900
92
189
92
189
SUBTOTAL
13.731
56.200
562
L51
L53
L55
L57
S51
S53
S55
S57
750
750
750
750
750
750
750
750
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
60
60
60
60
60
60
60
60
SUBTOTAL
6.000
48.000
480
C11a
C11b
C11c
C13a
C13b
C21a
C21b
C21c
C21d
C21e
C21f
C21g
1.844
1.500
1.874
1.777
578
936
1.349
1.181
1.504
1.315
1.315
937
1.526
1.328
1.660
1.577
480
820
1.050
840
1470
1365
1050
945
19
16
20
19
6
10
13
8
14
13
10
9
Z1b
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Z2
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
15
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
SITUACIÓN MODIFICADA
Ordenanza Tipología Manzana
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Superficie Sup-Cons Viviendas
C22a
C22b
C22c
C22d
C31a
C31b
C31c
C31d
C32a
C32b
LM2
LM3
LM4
LM5
SM2
SM3
SM4
SM5
289
289
572
572
1.221
887
1.315
1.315
572
572
1.122
2.244
2.244
2.244
2.244
2.244
2.244
2.244
240
315
630
630
1365
945
1470
1470
630
630
996
1.992
1.992
1.992
1.992
1.992
1.992
1.992
3
3
6
6
13
9
14
14
6
6
12
24
24
24
24
24
24
24
SUBTOTAL
40.549
37.376
417
R1
R2
R3
R4
R5
R6
R7
R8
1.102
3.602
3.769
3.641
2.526
3.480
3.433
2.999
664
2.905
2.988
2.988
1.743
2.573
2.656
2.407
8
35
36
36
21
31
32
29
SUBTOTAL
24.551
18.924
228
L11
5.110
10.200
102
Z3
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Unifamiliar
Z4
Mixta
TOTAL
5.110
10.200
102
89.941
170.700
1.789
Del análisis de ambos cuadros se obtiene que el número de viviendas no se modifica,
manteniéndose las 1.789 unidades, reduciéndose la edificabilidad de 178.915 m2t a 170.700 m2t , es
decir en 8.215 m2t
5.2.3.- Uso Comercial
16
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
Como se ha señalado en los apartados anteriores, el comercial se había incluido dentro del Plan
Parcial aprobado como Equipamiento, considerándose que es preciso incluirlo dentro del Uso
Comercial, como cualquier uso lucrativo, el cual no solo se mantiene sino que además se
incrementa, de acuerdo con el siguiente cuadro.
PARCELA SUPERFICIE EDIFICAB
L.1.2
L.M.2
TOTALES
5.000,00
439,78
4.550,00
400,20
5.439,78
4.950,20
Al incorporarlo como Uso lucrativo, de acuerdo con los coeficientes de ponderación del Plan
General para este Uso, se consume un total 4.977 unidades de aprovechamiento de las
existentes dentro del Plan Parcial, de acuerdo con los coeficientes de uso del comercial.
5.2.4.- Equipamientos
En la Memoria del Plan Parcial se contempla el siguiente cuadro de equipamientos:
Tipología
ESTADO ACTUAL
EQUIPAMIENTOS
Manzana
Superficie
Comercial
L12
5000
Deportivo
S11
5000
5370
9000 Según Necesidades
Escolar
Instituto
Social
Sup-Cons
5370
S41
5726 Según necesidades
C12
14726
L13
L21
S42
29100
C31
10000
2985
4350
L22
3740
6400
Suma total :
6240
10750
65066
16120
Como se observa en el cuadro se contemplan los 5.000 m2 de uso comercial dentro de los
equipamientos, con una edificabilidad de 5.370 m2., aspecto que hemos señalado preciso
modificar, toda vez que se consideran deben integrarse como uso lucrativos y no como
equipamientos.
17
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
La propuesta de modificación consiste en, distinguir por un lado los Equipamientos Públicos y por
otro el privado de la Gasolinera
Tipología
ESTADO MODIFICADO
EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS
Manzana
Superficie
Sup-Cons
Deportivo
S11
9.000,60 Según Necesidades
Deportivo cubierto
5.719,33 Según necesidades
14.719,93
Escolar
C12
L13
L21
29.100,00
Instituto
Instituto
Social
C33
2.554,71
4350
L22
3.806,24
6400
93,44
100
10.001,00
AAVV Cardeñas
Suma total :
6.454,39
10850
60.275,32
10850
Se produce un incremento real de los equipamientos, derivados de ajustes mas detallados del
Uso Instituto y del Deportivo Cubierto.
El Equipamiento Privado, como hemos señalado se reserva para la Gasolinera de Cardeñas, con
las siguientes características.
Uso
Manzana
Gasolinera Gasolinera
Suma total :
EQUIPAMIENTO PRIVADO
Superficie
Superficie-Construida
2.667,74
500
2.667,74
500
5.2.6.- Espacios Libres
18
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
Los espacios libre contemplados en la Memoria del Plan Parcial ascienden a la cantidad de:
Tipología
ESPACIOS LIBRES
Manzana
Superficie
Jardín
C41
13900
12070,01
C51
6300
2537,22
L14
2600
2805,87
L23
3570
3379,11
S12
2950
3100
23892,21
Juego de Niños
Total Jardín
L35
Superficie real
29320
3500
3500
L52
1100
1111,18
L54
1100
1111,18
L56
1100
1111,18
S35
3500
3574,86
S52
950
981,18
S54
950
981,18
S56
950
981,18
S58
950
Total Juego de
Niños
14100
981,18
14333,12
Suma total :
43420
38225,33
Como hemos señalado se ha detectado un error en los planos respecto de las superficies
indicadas en memoria, teniendo en cuenta las mediciones reales de los planos se obtienen las
superficies marcadas en la columna SUPERFICIE REAL. La superficie en la que se detecta el
error es la destinada a Jardín.
El Modificado del Plan Parcial incorpora nuevas superficies destinadas a Jardín, cuyas
superficies son:
Tipología
Jardín
Juego de Niños
ESPACIOS LIBRES
Manzana
Superficie
C41
10241,67
C51
3342,32
L14
2805,87
L23
3379,11
LM7
2717,08
SM7
1802,11
S12
3100
Total Jardín
CM1
27388,16
1300,72
19
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
Tipología
El Secretario
ESPACIOS LIBRES
Manzana
Superficie
CM2
1156,8
L35
3500
L52
1111,18
L54
1111,18
L56
1111,18
S35
3574,86
S52
981,18
S54
981,18
S56
981,18
S58
981,18
Total Juego de
Niños
16790,64
Suma total :
44178,8
Como se observa en el cuadro anterior, se modifican las superficies de jardín C41 y C51, se
añaden las correspondientes a las LM7 y SM7; respecto a las superficies destinadas a Juegos de
Niños se añaden las superficies CM1 y CM2.
Como se observa se incrementan las superficies destinadas a Zonas Verdes en los dos
conceptos de jardines y áreas de juego y recreo de niños, en las cantidades que se señalan en el
cuadro adjunto:
ESP. LIBRES
ACTUAL
MODIFICADA
% INCREMENTO
JARDIN
23.892,21
27.388,16
14,63
JUEGO DE NIÑOS
14.100,00
16.790,64
19,08
TOTAL
37.992,21
44.178,80
16,28
5.2.7.- Alteración en el Aprovechamiento asignado por el Plan General
El aprovechamiento asignado por el Plan General y contemplado en el Plan Parcial que se
redacta asciende a la cantidad de 123.451 m5t.
En el cuadro siguiente se muestra, con las alteraciones introducidas que el aprovechamiento no
sólo no se modifica, sino que se reduce .
20
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
ESTADO
El Secretario
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN
COMERCIAL
DOTACIONAL
OFICIAL
NÚMERO EDIFICAB APROVECH EDIFICAB APROVECH EDIFICAB APROVECH
APROBADO
1.789
178.915
123.451
TOTALES
1.789
178.915
123.451
MODIFICADO
TOTALES
1.789
1.789
0
170.700
170.700
-8.215
118.177
118.177
-5.274
0
-2.538
40
DIFERENCIA
0
0
0
0
0
5.177
0
4.977
0
500
0
337
5.177
5.177
4.977
4.977
500
500
337
337
Para el cálculo de los aprovechamientos, se han tomado los coeficientes marcados desde el Plan
General para cada Uso localizado en el Suelo No Urbanizable, habiéndose relacionado con el
1,04 marcado como tipo por el Plan para la totalidad del Suelo Urbanizable Programado.
Los coeficientes tomados son:
Viviendas de VPO.- 0,74
Comercial.1,00
Gasolinera.0,70
5.3.- Conclusiones de la Modificación
La modificación del Plan Parcial que se propone, altera los usos y tipologías, obteniéndose los
siguientes Usos y aprovechamientos y edificabilidades:
a.- Situación actual del Sector
Número máximo de viviendas ...................................................... 1.789 unidades
Edificabilidad del Sector...............178.915 m5 más 30.000 m5 para rehabilitación
Uso Previsto.................................................... VPO en régimen general y especial
Aprovechamiento ......................................................................... 123.451 unidades
b.- Propuesta de Modificación
21
El Secretario
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
Número máximo de viviendas......................................................... 1.789 unidades
Edificabilidad del Sector......................................................................... 175.980 m5
Residencial ...........................................................170.466 m2
Comercial..................................................................5.177 m2
Dotacional Privado......................................................500 m2
Usos PrevistosVPO régimen general, especial, comercial y dotacional privado
Aprovechamientos ....................................................................... 123.491 unidades
Residencial ............................................... 118.015 unidades.
Comercial...................................................... 4.997 unidades.
Dotacional Privado.......................................... 337 unidades.
22
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
6.- CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIONES URBANÍSTICAS
6.1.- Carácter de la modificación
La modificación que se presenta, se acoge a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía, ya que se produce una alteración de la ordenación establecida en el Plan
Parcial, sin que se den los supuestos contenidos para entenderse como una Revisión del Plan.
La discusión deberá plantearse sobre si la modificación que se presenta es relativa al Plan Parcial
del Sector de Marismas del Odiel, o al Plan General de Ordenación de Huelva.
El punto 2 del precitado artículo establece:
El Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan de Ordenación
Intermunicipal, deberá identificar y distinguir expresamente las determinaciones que,
aun formando parte de su contenido propio, no correspondan a la función legal que
dichos Planes tienen asignada en esta Ley, sino a la del instrumento de planeamiento
para su desarrollo. A efectos de su tramitación, la modificación tendrá en cuenta dicha
distinción, debiendo ajustarse las determinaciones afectadas por ella a las reglas propias del
instrumento de planeamiento a que correspondan, por su rango o naturaleza.
El artículo 13 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que los Planes Parciales
tienen por objeto:
a) El establecimiento, en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbanística, de la
ordenación detallada precisa para la ejecución integrada de sectores enteros en suelo urbano
no consolidado y en suelo urbanizable, cuando, en su caso, aun no disponga de dicha
ordenación.
b) La modificación, para su mejora, de la ordenación pormenorizada establecida con carácter
potestativo por el Plan General de Ordenación Urbanística para sectores enteros del suelo
urbano no consolidado y del suelo urbanizable, con respeto de la ordenación estructural y de
conformidad con los criterios y las directrices que establezca dicho Plan, sin que pueda
afectar negativamente a la funcionalidad del sector o a la ordenación de su entorno.
El Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, en su artículo 49 de la Normativa Urbanística los
Usos Globales que se le asigna al territorio, y en el artículo 50 los Usos pormenorizados, cuya
definición y contenido, respecto al Uso Global residencial, es el siguiente:
Se denominan Usos Pormenorizados aquellos en los que se subdividen los Usos Globales al
objeto de tipificar y matizar la complejidad de la actividad urbana y social. A continuación,
agrupados dentro de cada Uso Global, se especifican:
1.- Uso Global Residencial (Plurifamiliar y Mixto y Unifamiliar)
23
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
R-1: Unifamiliar en Régimen Libre
R-2: Plurifamiliar en Régimen Libre
R-3: Protección Oficial de Régimen General
R-4: Protección Oficial de Régimen Especial
El artículo 13 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, posibilita en su punto b), ALa
modificación, para su mejora, de la ordenación pormenorizada establecida con carácter potestativo
por el Plan General de Ordenación Urbanística para sectores enteros del suelo urbano no
consolidado y del suelo urbanizable@, por lo que podemos entender que si el Plan Parcial, en el
momento de su redacción tiene potestad para modificar la ordenación pormenorizada del Sector,
cualquier documento posterior que modifique esta ordenación pormenorizada, debe ser por medio de
modificación del Plan Parcial.
6.2.- Contenido Formal de la Modificación
Las determinaciones de la legislación urbanística, señalan que el contenido de la modificación de los
planes será el mismo que el de los documentos a los que se modifican.
La presente modificación se desarrolla en una memoria y planos, en los que se señalan las
alteraciones que se introducen en el documento del Plan Parcial.
6.3.- Cumplimiento de las determinaciones de la LOUA
El artículo 35 de la LOUA establece que el régimen de las innovaciones urbanísticas, ya sean
modificación o revisión, deberán cumplir con las siguientes determinaciones , relativas a la
ordenación, a la documentación y al procedimiento.
En el mismo Orden se procede a su cumplimentación
a.
De ordenación:
1. La nueva ordenación deberá justificar expresa y concretamente las mejoras que suponga
para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios y fines
de la actividad pública urbanística y de las reglas y estándares de ordenación regulados en
esta Ley. En este sentido, las nuevas soluciones propuestas para las infraestructuras, los
servicios y las dotaciones correspondientes a la ordenación estructural habrán de mejorar su
capacidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y
deberán cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos
considerados en ésta.
Como se observa en la documentación gráfica que se presenta, la nueva ordenación establece
un nuevo sistema viario, que viene a desembocar en la Avenida Cristóbal Colón en un punto mas
alejado de la rotonda de la Orden, mejorando de esta forma el tráfico en este nudo esencial
dentro del sistema viario de la ciudad.
Se dispone la parcela Asistencial separada de las residenciales, con lo que se enfatiza el carácter
24
El Secretario
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
singular de esta edificación, y la misma se conecta con el sistema de espacios libres, jardines,
que se amplía en su dimensión.
El espacio situado entre las dos manzanas residenciales mas septentrionales se amplía hasta
alcanzar una dimensión suficiente para que adquiera el carácter de espacio libre jardines, de
manera que estos se localicen más cercanos del uso residencial. Este espacio adquiere un ancho
de 17 metros por una longitud de 90 metros aproximadamente, estos suelos tiene situación y
características morfológicas suficientes para cumplir con las determinaciones exigidas por el
Anexo al Rgto. de Planeamiento de la Ley del Suelo.
Asimismo se establece otra área destinada a espacios libres, jardines, dentro de la manzana
anterior, con una anchura de 22,50 metros y una longitud de 58, por lo que cumplen con las
determinaciones exigidas dentro del anteriormente mencionado anexo.
2. Toda innovación que aumente el aprovechamiento lucrativo de algún terreno, desafecte el
suelo de un destino público a parques y jardines, dotaciones o equipamientos, o suprima
determinaciones que vinculen terrenos al uso de viviendas de protección oficial u otros
regímenes de protección pública, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas
para mantener la proporción y calidad de las dotaciones previstas respecto al
aprovechamiento, sin incrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre
unas y otro.
En todo caso, sin perjuicio de las competencias de las Administraciones públicas, en el
supuesto de desafectación del destino público de un suelo, será necesario justificar la
innecesariedad de su destino a tal fin, previo informe, en su caso, de la Consejería
competente por razón de la materia, y prever su destino básicamente a otros usos públicos o
de interés social.
Como se observa en la documentación gráfica que se adjunta, así como la manuscrita, en la
situación actual las superficies destinadas a jardines se alteran en cuanto a su situación pero no
en cuanto a sus dimensiones, que se aumentan.
Tanto la edificabilidad como el aprovechamiento y número de viviendas se mantienen e incluso
se reducen, por lo que se cumplen las determinaciones antes señaladas.
b.
De documentación:
El contenido documental será el adecuado e idóneo para el completo desarrollo de las
determinaciones afectadas, en función de su naturaleza y alcance, debiendo integrar los
documentos refundidos, parciales o íntegros, sustitutivos de los correspondientes del
instrumento de planeamiento en vigor, en los que se contengan las determinaciones
aplicables resultantes de la innovación.
La documentación que se presenta cumple con las determinaciones señaladas en el apartado
anterior, en cuanto contiene los elementos precisos para justificar la modificación que se
presenta.
25
El Secretario
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
c.
De procedimiento:
1.
La competencia para la aprobación definitiva de innovaciones de Planes Generales de
Ordenación y Planes de Ordenación Intermunicipal cuando afecten a la ordenación
estructural, y siempre la operada mediante Planes de Sectorización, corresponde a la
Consejería competente en materia de urbanismo. En los restantes supuestos
corresponde a los municipios, previo informe de la Consejería competente en materia de
urbanismo en los términos regulados en el artículo 31.2 C de esta Ley.
2.
Las modificaciones que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de
parques, jardines o espacios libres, dotaciones o equipamientos requerirán el dictamen
favorable del Consejo Consultivo de Andalucía.
3.
En la tramitación de modificaciones de Planes Generales de Ordenación Urbanística que
afecten a la ordenación de áreas de suelo urbano de ámbito reducido y específico
deberán arbitrarse medios de difusión complementarios a la información pública y
adecuados a las características del espacio a ordenar, a fin de que la población de éste
reciba la información que pudiera afectarle.
Se entiende que por el carácter de esta modificación la competencia de la aprobación
corresponde al Ayuntamiento de Huelva.
26
PLENO de fecha...........................................
El Secretario
El Secretario
7.- AFECCIÓN A CONVENIOS SUSCRITOS POR EL AYUNTAMIENTO
El Ayuntamiento de Huelva en fecha 1 de Octubre del 2002 suscribió con la Junta de Andalucía
Convenio para el Desarrollo del Sector como Área de Rehabilitación Concertada de Marismas del
Odiel, declarada como tal por Resolución del Consejera de Obras Públicas y Transportes de la Junta
de Andalucía de 4 de septiembre del 2002.
En fecha 17 de diciembre del 2003 se suscribe Convenio entre el Ayuntamiento de Huelva y la
Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, al objeto de Declarar todo el
Área como de Urbanización Prioritaria.
Tal Convenio, fundamentado en el Real Decreto 1/2002 de 11 de Enero relativo al Plan Estatal de
Vivienda y Suelo para el periodo 2002-2005, fija como condición inexcusable el que el 75 % de la
edificabilidad se destine a cualquier régimen de Protección Oficial.
El Convenio se acogía, asimismo a las condiciones establecidas por el Decreto del Consejo de
Gobierno de la Junta de Andalucía 149/2003, en el que se fijaban ayudas complementarias a las
estatales para aquellas actuaciones en las que se reservaran un 25 % de la edificabilidad a Uso de
viviendas protegidas en alquiler y/o de régimen especial.
La modificación que ahora se presenta cumple con el requisito establecido ya que con el mismo se
obtiene el cuadro contemplado en la página siguiente.
Del análisis de dicho cuadro se obtienen los siguientes porcentajes de los diversos tipos de VPO en
REGIMENES
Número
VIVIENDAS
% Régimen
VPO RG
VPO RE / ALQUILER
1.322
467
73,90
26,10
TOTALES
1.789
100,00
% VPO
100,00
m2
EDIFICABILIDAD
% Régimen % VPO
131.803
38.663
77,32
22,68
170.466
100,00
100,00
De lo cual se deduce que se cumplen las condiciones pactadas en el documento suscrito entre la
Consejería de Obras Públicas y el Ayuntamiento de Huelva.
Como se observa en el cuadro adjunto la modificación cumple con ambas determinaciones
establecidas para la totalidad del Área, aunque no se dé cumplimiento en las diversas fases en las
que se tiene previsto ejecutar las obras de Urbanización.
En Huelva a 10 de marzo del 2005
Fdo. Fernando Herrera Mármol
Director de la Oficina del Área
27

MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE MARISMAS DEL ODIEL

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