market trends - Contempora Servicios Inmobiliarios

Transcripción

Santiago Oficinas
MARKET TRENDS
Cierre 2011
Indicadores Económicos
Panorama General
Últimos datos oficiales entregados al 6/01/2012 por el BCCh
Imacec (Var. 12 meses)
3,99%
IPC (Var. 12 meses)
4,44%
Tasa de Desempleo
7,1%
Dólar Observado.
511,80
UF
22.306,96
Tasas de Interés:
BCU 5 años
2,41%
BCU 10 años
2,64%
Tendencias del Mercado
3T 2011
Producción
Absorción
4T 2011
Santiago de Chile se ha establecido como uno de los mercados más dinámicos de América Latina.
Junto con una pujante actividad en el desarrollo de nuevos proyectos, presenta una tasa de vacancia
históricamente baja, lo que da cuenta de una fuerte demanda interna que se viene evidenciando desde principios de 2010. Junto con ello, la actitud cautelosa de los gestores inmobiliarios desde la crisis
de 2008 y 2009 generó una oferta relativamente pobre de nuevos desarrollos en los años inmediatamente siguientes.
Por otra parte, el mercado de inversión, con una importante liquidez por parte de compañías de seguros de vida, fondos de inversión e inversionistas privados, ha estado sumamente activo, ofreciendo
una alternativa más estable y de menor riesgo ante la volatilidad de otros instrumentos de inversión
en los mercados financiero y bursátil.
Consecuentemente, los desarrolladores inmobiliarios han visto que es posible obtener mayores precios por los flujos de renta aún manteniendo cánones que se ubican dentro de los más bajos en la
región. No es extraño entonces que, desde hace algún tiempo, el modelo de negocios en el mercado
de oficinas se haya modificado considerablemente, al punto que es muy difícil encontrar oficinas ofrecidas para la venta. Por el contrario, la gran mayoría de los espacios disponibles en el mercado son
ofrecidos en arriendo.
Vacancia
Renta (UF)
Valor Venta
Las perspectivas para 2012 y los dos años siguientes, sin embargo, obligan a cierta cautela. Por un
lado, la demanda interna seguramente se verá afectada por el impacto de la crisis internacional en la
economía chilena y, además, la incorporación de nuevos proyectos en ese periodo significará un
aumento del stock de oficinas en casi un 24%.
Mercado Local
Las rentas por m2 se mantienen para todos los sectores a excepción de Huechuraba donde se vio una leve alza de 0,35 UF/m2 a 0,40 UF/m2, junto con
una considerable baja en la tasa de vacancia de un 10,66% a un 6,24%.
2,31%
2,50%
2,00%
1,90%
1,71%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Class A
Class B
Total
Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios
Respecto al trimestre anterior, la tasa de vacancia para el segmento de oficinas clase A bajo de 1,91% a 1,71%, la cual sigue siendo menor que para las
oficinas clase B que también disminuyo de 4,48% a 2,31% para el 4º trimestre.
Tasa de Vacancia por Clase (%)
Evolución Anual Tasa de Vacancia Gran Santiago (%)
6,00%
5,00%
El sector de Providencia continúa con la menor tasa de vacancia para el segmento de oficinas clase A, mostrando una disminución de 0,70% a 0,11%
para este fin de año y sin mostrar variación en sus rentas.
4,00%
Para el mercado de Las Condes, en el 4to trimestre no se ve ingreso de nuevos edificios clase A y la absorción neta es de solo 1.913m2 , mostrando una
leve baja de 2,30% a 2,10% en la tasa de vacancia de este sector para este
segmento. Para el segmento de oficinas clase B ingresan +/- 5.000 m2 de
superficie útil, junto con una absorción neta similar lo que lleva también a una
leve variación de la tasa de vacancia de 0,66% a 0,77%.
1,00%
3,00%
2,00%
0,00%
Q1 - 2011
Q2 -2011
Q3 - 2011
Q4 -2011
Santiago / Antofagasta / La Serena / Viña del Mar / Rancagua / San Fernando / Concepción / Temuco / Puerto Montt / Lima - Perú
El segmento de Oficinas Clase A ha sido el de mayor dinamismo en el mercado durante el año, debido a factores como la constante demanda de empresas multinacionales y al buen panorama económico interno. Por otro lado el
fuerte interés por parte de los fondos de inversión y compañías de seguros ha
transformado el mercado y su modelo de negocio.
MARKET TRENDS
Santiago Oficinas Cierre 2011
Vacancia Histórica
10,00%
Total
9,00%
Clase A
8,00%
Clase A Las Condes
7,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2009 - Q3
2009 - Q4
2010 - Q1
2010 - Q2
2010 - Q3
2010 - Q4
2011 - Q1
2011 - Q2
2011 - Q3
2011- Q4
6,00%
Desde diciembre del 2010 a la fecha las tasas de vacancia han disminuido considerablemente para todos
los Submercados en estudio y podemos observar un
cierre anual con tasas de vacancia históricamente bajas, que indican la recuperación de las expectativas
sobre la economía por parte de las inmobiliarias del
país post crisis subprime, considerando el efecto retrasado del mercado inmobiliario. Las cuales generaron un
importante aumento de stock durante el 2010 luego de
haber tomado medidas cautelosas durante el 2008 y
2009.
Por otro lado la absorción neta anual sobrepaso el rango histórico de 100.000m 2 a150.000m2, superando los 200.000m2 .
El stock de metros cuadrados construidos de oficinas clase A aumentó alrededor de 9% respecto a diciembre del 2010, lo que representa +/145.000m2 de superficie útil de oficinas, de las cuales +/-100.000 m2 son solo para el mercado de Las Condes.
Principales Indicadores del Mercado Local para el 4º trimestre 2011
Stock (m²)
Vacancia (m²)
Vacancia (%)
Producción (m2)
Absorción Neta (m²)
Renta (UF/m²) (1)
En Construcción (m²)
Sub-Market
Clase A
Santiago Centro 296.501
Providencia
224.436
Las Condes
1.159.067
Vitacura
36.487
Huechuraba
0
Clase B
Clase A
Clase B
Clase A
Clase B
Clase A
Clase B
Clase A
Clase B
Clase A
Clase B
Clase A
208.516
3.023
1.500
1,02%
0,72%
0
0
627
2.357
0,45
0,30
79.697
6.236
158.916
257
1.111
0,11%
0,70%
10.483
4.942
11.722
9.679
0,53
0,45
90.564
42.611
129.338
24.365
990
2,10%
0,77%
0
5.148
1.628
4.859
0,60
0.50
247.253
45.898
49.918
1.742
601
4,77%
1,20%
8.029
0
6.949
0
0,55
0,45
0
31.788
214.240
0
13.377
NA
6,24%
0
7.500
0
15.098
NA
0,40
0
48.392
Total
760.928
29.387
17.579
1,71%
2,31%
18.512
17.590
20.926
31.994
0,53
0,43
417.515
174.926
1.716.491
Clase B
Principales Sectores de
Oficinas en Santiago
Santiago Centro
Vitacura
Las Condes
Providencia
Huechuraba
Nota: En el cuadro de principales indicadores del mercado local, solo se representa lo ocurrido para el 4º trimestre del 2011.
(1) Los valores de renta mencionados en el cuadro representan precios de lista de oficinas con superficies mayores a 250 m2 en edificios ya terminados y sin incluir IVA.
MARKET TRENDS
Proyecciones para el Mercado Local
Para el año entrante se espera una producción de +/-200.000m2 de oficinas en
comparación al año pasado que entraron +/-195.000m2 solo el segundo semestre. Asumiendo que la absorción durante el 2012 se mantenga dentro de
un rango similar al de los últimos dos años, esperamos que la tasa de vacancia se mantenga entre el 3% y 5% para las Clases A y B.
Los proyectos importantes se concentrarán en las comunas de Las Condes y
Santiago Centro. Estos incluyen proyectos como el edificio Parque Titanium I,
el desarrollado por Bice Vida en Las Condes y Oficinas Hermanos Amunátegui
en Santiago Centro.
Para el año 2013 las expectativas de vacancia están en una tasa del rango de
7% y 9%. Esto debido a la producción de +/- 400.000 m2 que se esperan para
ese año.
Dado lo anterior, el mercado de oficinas de Santiago seguirá ofreciendo oportunidades limitadas tanto para arrendatarios como para inversionistas, manteEdificio Costanera Center
niendo a los propietarios en una posición privilegiada a la hora de negociar
condiciones y valores finales. Lo cual podría tener consecuencias al alza de forma paulatina en los valores promedio de arriendo como en los de
compra/venta de oficinas.
Aún así, según estudios realizados recientemente por el Knowledge Center de Cushman & Wakefield, Santiago es la ciudad del mundo que presentará el mayor crecimiento porcentual de su stock de metros cuadrados de oficinas de aquí al 2013. Esto en gran parte debido al impacto que
causará en el mercado de oficinas la entrada de las nuevas Torres Parque Titanium y Costanera Center, solo ambos proyectos suman +/-132.695
m2 de superficie útil. Gracias a la importante y creciente demanda por m 2 de oficinas en Santiago, no se espera un aumento significativo de las
tasas vacancia.
Proyecciones de Producción (m2)
Producción Estimada 2012-2013
2012
Sector
Santiago Centro
Providencia
Las Condes
Vitacura
Huechuraba
Total por Clase
Total Anual
Clase A
2013
Clase B
Clase A
250.000
Clase B
53.701
0
34.996
6.236
200.000
0
22.902
90.564
19.710
150.000
39.544
23.725
207.709
22.173
0
17.539
0
14.249
0
42.318
0
6.075
93.245
106.484
333.269
68.443
199.729
401.712
2012
100.000
2013
50.000
0
Santiago
Centro
Providencia
Las Condes
Vitacura
Huechuraba
Clientes y Proyectos Destacados de Contempora Servicios Inmobiliarios
CORP SEGUROS
CORP SEGUROS
ING
PRUDENTIAL
LAB CHILE
SCOTIABANK
V EN T A ED IF IC IO
A LC A N T A R A
V EN T A ED IF IC IO IN G
A R R IEN D O N U EV A
A POQU IN D O
V A LOR IZ A C IÓN A C T IV OS
V EN T A M A R A T HON
V EN T A A POQU IN D O 3 0 3 9
MARKET TRENDS
Algunos Proyectos de Oficinas entregados durante el 2011
Edificio De Las Artes Nº 6 y Nº8
Nueva Las Condes
Clase A
Edificio Córdova
Nueva Las Condes
Clase A
Superficie disponible para oficinas:
26.391 M2 c/u
8.000 M2
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2011
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2011
Edificio Rosario Norte 100
Nueva Las Condes
Clase A
Edificio Oficinas de Córdova
Nueva Las Condes
Clase A
14.400 M2
8.500 M2
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2011
Fechas Entrega:
2º Trimestre 2011
Edificio Costanera Lyon
Providencia
Clase A
Edificio Badajoz
Nueva Las Condes
Clase B
10.500 M2
7.983 M2
Fechas Entrega:
4º Trimestre 2011
Fechas Entrega:
2º Trimestre 2011
Edificio Magnus II
Huechuraba - Ciudad Empresarial
Clase B
Edificio Noguera Office
Providencia
Clase B
4.400 M2
7.300 M2
Fechas Entrega:
3º Trimestre 2011
Fechas Entrega:
2º Trimestre 2011
Proyectos destacados para 1º Trimestre 2012
Edificio Espacio M
Santiago Centro
Clase A
Edificio Plaza Bellet
Providencia
Clase B
12.900 M2
8.800 M2
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2012
Fechas Entrega:
1º Trimestre 2012
MARKET TRENDS
Rol de las Compañías de Seguros de Vida en el Mercado Local
Cada año es mayor la participación de las inversiones inmobiliarias en los fondos de las
compañías de seguros de vida. Estas han ido adquiriendo gran cantidad de activos en los
principales proyectos de oficinas clase A, convirtiéndose en actores relevantes del mercado bajo estudio. Esto en gran medida debido a la tendencia mundial por parte de este tipo
de compañías en adquirir bienes raíces para luego percibir rentas mensuales estables, las
cuales funcionan acorde a sus compromisos de largo plazo.
Según datos entregados por la Superintendencia de Valores y Seguros, en términos absolutos, en estos últimos 10 años el monto de la inversión en activos inmobiliarios por parte
de las compañías de seguros, paso de USD$884 millones en el año 2000 a USD$4.682
millones en el 2010.
En términos porcentuales, las inversiones en activos inmobiliarios actualmente representan
en promedio casi un 12% del total de las inversiones anuales realizadas por este tipo de
compañías.
Edificio 6 - Edificio de Las Artes
CorpVida
Propietario de Pisos 7 a 18 (+/-16.240 m2)
INVERSIONES DE CIAS. SEGUROS DE VIDA - TOTAL VS INMOBILIARIAS
Total Inversiones
( Cifras en millones de US$ de diciembre de cada año)
Inv. Inmobiliarias
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
1.869
2.134
2.901
2.854
4.682
1.477
3.917
1.210
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2009
2010
902
2002
884
2001
884
2000
796
1999
779
1998
580
673
1997
514
1996
402
1995
254
1994
1991
229
1993
182
0
1992
5.000
2003
10.000
Fuente: www.svs.cl
% INVERSIONES INMOBILIARIAS DEL TOTAL DE LAS INVERSIONES DE LAS CIAS. SEGUROS DE VIDA
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0,0%
MARKET TRENDS
Latinoamérica y el Mundo
Tasa de Vacancia
Principales Ciudades Latinoamerica
En el mercado Latinoamericano de oficinas la tasa de vacancia promedio para el cierre del año 2011 es de 5,34%, significativamente
por sobre el promedio anual de vacancia en la ciudad de Santiago.
Sorprende que siendo la segunda ciudad con menor tasa de vacancia sea también de aquellas de menor renta, alcanzando solo 25,79
USD/M2, lo que esta muy por debajo del promedio latinoamericano
de 39,55 USD/M2 y de los 77,36 USD/M2 de Rio de Janeiro.
7,70%
7,70%
8,00%
7,00%
5,50%
5,60%
Sao
Paulo
Rio de
Janeiro
Para el mercado mundial de oficinas la tasa de vacancia promedio
de fin de año es de 13,56%, significativamente mayor que la tasa
promedio Latinoamericana.
Estados Unidos presenta la mayor tasa de vacancia promedio para
el cierre del año con 15,54%, siendo Dallas (28,9%) la ciudad con
mayor vacancia de Norte América.
Para el mercado de Asia Pacifico la tasa promedio alcanza el
12,33% y para la zona Euro el 10,24%, siendo Budapest (23,4%) la
ciudad con mayor tasa.
Dentro de la muestra de 117 ciudades alrededor de todo el mundo,
Santiago es la segunda ciudad con menor tasa de vacancia luego
de Quito y seguido por St. John’s en Canadá (1,80%).
1,71%
Quito
Santiago
Lima
Buenos Mexico
Aires
DF
Bogota Caracas
Fuente: Cushman & Wakefield
3,00%
1,70%
Tasa Vacancia Oficinas Clase A
Renta Principales Cuidades
Latinoamerica
77,36
67,19
51,28
32,33
36,34
15,2
Quito
18,95
Lima
Santiago Mexico
DF
Buenos Bogota Caracas Sao
Aires
Paulo
Rio de
Janeiro
31,5
25,79
Renta Mes USD/M2
Tasa de Vacancia
Principales Cuidades del Mundo
14,00%
10,10%
7,00% 7,00% 7,10% 7,20%
4,60%
5,10% 5,50%
8,90%
5,60%
3,00%
3,90%
7,70% 7,70% 8,00% 8,10%
1,70% 1,71%
Las rentas a nivel mundial son en promedio 64,30 USD/M2, teniendo
Londres, específicamente el sector de West End con 159,68 USD/
M2, la renta más alta por m2 de oficina en todo el mundo.
En promedio la zona euro alcanza los 56,05 USD/M2 y Asia Pacifico
55,76 USD/M2.
En Norte América las rentas varían mucho de una ciudad a otra,
teniendo Nueva York la más alta (69,75 USD/M2)y Colorado Springs
la más baja (14,63 USD/M2). El promedio de este mercado rodea los
30,51USD/M2.
Tasa Vacancia Oficinas Clase A
Las tendencias mundiales han sido marcadas por la búsqueda de
mejor calidad, acceso y seguridad. Los ocupantes globales están
enfocados en invertir en áreas de trabajo que generen ambientes de
trabajo productivos, adaptables y que permitan colaboración, fácil
conexión y movilidad. Están buscando y desarrollando instalaciones
de alta calidad e infraestructura técnica que permitan esto.
Renta Principales Ciudades del Mundo
159,68
126,36
114,96
94,74
67,19 69,75
25,79
49,03 51,28 52,35
15,2 18,95
40,39
31,5 32,33 36,34
77,36 78,96 79,56
Renta Mes USD/M2
Nota: Los gráficos mostrados en esta sección muestran la tasa de vacancia y rentas solo de las ciudades más importantes de la muestra original.
Muestra: Datos representan vacancia de oficinas Clase A en un momento especifico y valores de lista.
Tamaño de la muestra original: 117 ciudades.
MARKET TRENDS
Los Inmuebles de Renta: Una Opción Estable
Manuel Ahumada Berthoud
Director Gerente de Contémpora Servicios Inmobiliarios
Los inversionistas profesionales están permanentemente midiendo sus riesgos. O al menos deberían hacerlo. Está en su esencia aprovechar las
oportunidades que el mercado les ofrece para lograr el mayor beneficio en el menor tiempo posible, teniendo siempre en cuenta el viejo axioma
que dice que las opciones que ofrecen mayores rentabilidades son normalmente las de mayor riesgo. Y esto funciona bien cuando la mayoría de
las variables son relativamente estables y los resultados se hacen previsibles. Sin embargo, cuando se vislumbran tiempos de crisis el desarrollo
de esas variables y por ende, el desempeño de esas inversiones suele ser cualquier cosa menos previsible. Es cuando vemos las estampidas de
inversionistas desde las bolsas para ir a refugiarse, en última instancia, en aquellos bienes que ya nuestros abuelos consideraban lo más seguro.
Por ejemplo, oro. Y el oro se dispara. Cuando la situación se revierte y los sustos pasan reiniciamos el ciclo, se vende el oro y se buscan aquellas
acciones que prometen un crecimiento vertiginoso. Y el ciclo se reinicia.
¿Qué hacen aquellos inversionistas con aversión al riesgo? ¿Y los que por tener que
responder ante terceros deben optar por opciones más seguras? ¿Qué opción tomar que
rinda más que un depósito a plazo bancario o un fondo mutuo de renta fija?
Hoy por hoy la respuesta ha sido clara: activos inmobiliarios. Los bienes raíces generan
un beneficio que puede provenir de dos fuentes. Producen una renta de arrendamiento y
tienen la expectativa de que su valor se incremente en el tiempo, es decir, tienen plusvalía. Obviamente, estos valores no han alcanzado niveles tan altos como los que ha proporcionado el mercado accionario pero no por eso su rentabilidad ha sido despreciable. Todo
lo contrario. Además cuentan con un elemento de seguridad de la inversión que les da el
hecho de contar con un activo subyacente como es la propiedad misma. En otras palabras, por mucho que las rentas se deterioren en momentos de crisis, por mucho que los
propietarios deban enfrentar la ausencia parcial de arrendatarios en esos instantes y por
mucho que el valor de las propiedades se estanque o incluso decrezca, el inmueble sigue
estando ahí y tarde o temprano todo vuelve a su nivel. Con este panorama no es de extrañar la alta preferencia que han tenido los inversionistas institucionales por poner sus recursos en edificios de oficinas de alta calidad que cuenten con arriendos de largo plazo
con arrendatarios corporativos de buen nivel.
Los principales inversionistas inmobiliarios de nuestro país, y de todo el mundo, son las compañías de seguros de vida y los fondos de inversión.
En Chile, su colocación en activos relacionados con bienes raíces alcanza a más de 5.400 millones de dólares llegando solo a algo más de la
mitad de lo que la normativa autoriza. ¡Es que los productos que se pueden considerar “investment grade” son escasos”! Si tomamos en cuenta el
crecimiento que debiera tener la cartera de inversiones de esas instituciones en una década, no sería extraño que la demanda por activos inmobiliarios tuviera espacio para crecer hasta más de 10.000 millones de dólares. ¡Se necesitaría bastante más de dos millones de metros cuadrados
de oficinas para satisfacer esa demanda!. En suma se puede esperar que haya liquidez y profundidad suficiente para financiar la oferta futura de
proyectos en desarrollo. Solo queda latente la pregunta de si existe una demanda fuerte y sostenida de ocupantes y operadores por tomar en
arriendo esa nueva oferta lo que dependerá del desempeño de nuestra economía y como ella resiste los embates de la crisis financiera internacional.
El desafío, por tanto, para los desarrolladores inmobiliarios es identificar los productos de oficinas, retail, bodegaje, esparcimiento, etc., los patrones de localización y los estándares tecnológicos y de calidad que aseguren que sus productos serán atractivos para los ocupantes finales. De
esa manera, podrán seguir captando el interés de los inversionistas que miran con agrado oportunidades con rentabilidades razonables y un alto
grado de seguridad.
Santiago Oficinas
MARKET TRENDS
Cierre 2011
Nota:
Para este análisis se consideraron sólo edificios
con una superficie igual o mayor a los 7.000 m2
construidos, a excepción del sector de Ciudad
Empresarial.
Este Informe es un reporte elaborado por Contempora Servicios Inmobiliarios (CSI) como
parte de su Departamento de Estudios. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes fidedignas. No obstante CSI no se
responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Esta información no puede ser distribuida ni copiada sin consentimiento previo de
Contempora Servicios Inmobiliarios.
Contémpora Servicios Inmobiliarios
Representación y Marketing - Servicios Corporativos
Consultoría Inmobiliaria - Desarrollo de Proyectos
Gerenciamiento de Proyectos
Director Gerente - Manuel Ahumada B.
Para mayor información sobre este informe
contactar a:
Patrick Quijada
[email protected]
Catalina Sáenz
[email protected]
Av. E l Bosque Norte 0177, Piso 7
Las Condes
Santiago - Chile
Fono: (56 2) 230 1000 Fax: (56 2) 230 1075
www.contempora.com

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