The Business Case for Green Building

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THE
BUSINESS
CASE FOR
GREEN
BUILDING
Una Revisión de los Costos y
Beneficios para Desarrolladores,
Inversionistas y Residentes
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Principales Patrocinadores
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INTRODUCCIÓN
Prólogo......................................................................................................................................................................... 2
Resumen Ejecutivo ...................................................................................................................................................... 6
Introducción ............................................................................................................................................................... 12
LOS BENEFICIOS COMERCIALES
COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN ................................................................................................................... 18
Santiago Emerge ....................................................................................................................................................... 25
Evaluación de Costos del Ciclo de Vida Por Lisa Matthiesen, Integral Group ......................................................................... 29
COSTOS OPERACIONALES ........................................................................................................................................ 48
Luces Brillantes, Gran Ciudad .................................................................................................................................. 53
Ejemplar por Donde se Mire...................................................................................................................................... 54
Los Beneficios del Arriendo Verde Por Shengkai Chiu, Jones Lang LaSalle............................................................................ 57
PRODUCTIVIDAD LABORAL Y SALUD ....................................................................................................................... 64
Cómo Crear Edificios Saludables para Personas Sanas Por George Salah, Google ......................................................... 70
La Renovación Genera Beneficios ............................................................................................................................. 75
Atracción y Retención de Talentos en Edificios Verdes Por Nicola Milne ....................................................................... 76
MITIGACIÓN DE RIESGOS .......................................................................................................................................... 80
El Brillo de la Eficiencia Energética .......................................................................................................................... 85
Sustentabilidad a Nivel de Cartera Por Nils Kok, Universidad de Maastricht........................................................................... 89
DE EDIFICIOS VERDES A CIUDADES VERDES
La Zanahoria y el Garrote Por Jonathan Laski, C40 Cities Climate Leadership Group .................................................................... 96
Los Lugares Verdes son Lugares Excelentes ......................................................................................................... 101
Códigos, Cumplimiento y Colaboración .................................................................................................................. 103
Ecologización de una Ciudad a Través del PlaNYC Por Hilary Beber and Stacy Lee,NYC Mayor’s Office of Long-Term Planning & Sustainnability . 105
El Primer Mandato Sustentable de Abu Dhabi ....................................................................................................... 106
GLOSARIO Y REFERENCIAS
Glosario ................................................................................................................................................................... 108
Referencias .............................................................................................................................................................. 110
AGRADECIMIENTOS
El Comité Directivo .................................................................................................................................................. 114
Agradecimientos ...................................................................................................................................................... 116
Los Socios del Proyecto (WorldGBC y PRP) ............................................................................................................ 118
Los Principales Patrocinadores (Skanska, Grosvenor, Abu Dhabi) ....................................................................... 120
Traducción autorizada, realizada por ChileGBC, sin revisión del autor. Documento descargable en www.chilegbc.cl
CONTENIDO
VALOR COMO ACTIVO ................................................................................................................................................ 32
Sociedad Verde: Una Buena Noticia .......................................................................................................................... 43
Reflexionando Sobre el Pasado y Aceptando el Futuro Por Ursula Hartenberger, RICS y Sarah Sayce, U. de Kingston ................. 45
PRÓLOGO
El World Green Building Council
y su coalición de consejos verdes
-‐compuesto por 94 países-‐
comparten un objetivo común:
crear un medio urbanizado que
le dé a la gente espacios más
iluminados y saludables para
vivir, trabajar y recrearse. Sin
embargo, quienes trabajamos en
esta industria sabemos que las
buenas intenciones como ésta no
bastan. Las construcciones verdes
deben destacarse en una serie de
factores, incluyendo, sobre todo,
los del ámbito financiero. Este
informe: “El Caso de Negocios
para Construcciones Verdes: Una
Revisión de los Costos y Beneficios
para Desarrolladores, Inversionistas
y Residentes”, confirma una vez
más que cuando las estrategias
ambientales, junto con un adecuado
programa de administración, se
integran en el proceso de desarrollo
desde el principio del ciclo de vida
del edificio, las construcciones
verdes nos permitirán ahorrar
energía, agua, recursos valiosos y
por sobre todo, dinero. Además, el
costo de los proyectos sustentables
sigue bajando.
En los últimos 20 años, la industria
inmobiliaria ha logrado reducir
sistemáticamente sus costos de
diseño y construcción gracias a que
los códigos de la industria mundial
se han vuelto más estrictos,
las cadenas de suministro de
materiales y tecnologías verdes
ha alcanzado su maduración y
los diseñadores se vuelven cada
Rick Fedrizzi,
Presidente
del World GBC
2
EL CASO DE NEGOCIOS PARA CONSTRUCCIONES VERDES
día más hábiles para desarrollar
proyectos de construcciones
verdes económicamente más
eficientes. Las construcciones
verdes han inspirado un sin número
de innovaciones en cuanto a
materiales, productos y procesos,
que han acelerado la adopción
de diseños, construcciones y
operaciones verdes en todo el
mundo. En la actualidad, la industria
de los edificios verdes mueve medio
billón de dólares en Estados Unidos
y más de un billón de dólares a nivel
internacional.
El World GBC forma parte de un
movimiento global de personas
de muy distintas procedencias,
culturas, nacionalidades e
industrias. Sin embargo, nos
seguimos uniendo en torno a un
compromiso único, que no es sólo
el de construir edificios ecológicos,
limpios y sustentables, sino además
construir ciudades y comunidades
sustentables, que conformen un
mundo sustentable.
Tal como éste y otros informes
continúan destacando, las
construcciones verdes desempeñan
un papel fundamental y rentable
para hacer frente a algunos
de los retos inmediatos de
nuestros tiempos. Y el World
GBC se enorgullece en seguir
desempeñando un rol de liderazgo
en el crecimiento exponencial de
las construcciones verdes a nivel
global.
El presente informe presenta los
hechos y las cifras, y el resto es
cuestión de mentalidad. Todos
quienes están involucrados en el
desarrollo de nuestras sociedades
deben entender que se requiere
de un enfoque nuevo para lograr el
verdadero éxito. La ecología no es
un artilugio complementario, sino
que resulta clave incorporarla de
forma natural en el proceso desde
el inicio de la planificación y durante
toda la vida útil de un edificio.
PRÓLOGO
Algunos consideran que las
preocupaciones ambientales son
limitaciones costosas y sin fines
de lucro, y otros incluso dejan
de lado la necesidad de hacer un
uso sustentable de los recursos
naturales. Desgraciadamente,
adoptar esta postura significa
perder oportunidades para
marcar la diferencia. Diariamente
recopilamos más información sobre
el estado de nuestro planeta, pero
sólo de vez en cuando recibimos
algún consejo sobre cómo mantener
la rentabilidad del negocio a
medida que avanzamos . Es por
esta razón que esperábamos con
tantas ansias el lanzamiento del
presente informe. Nos complace
enormemente habernos asociado
con el WGBC en esta obra. Este
informe representa una clara
evidencia de que la sustentabilidad
es un gran negocio, en algunas
ocasiones incluso por razones
inesperadas. Por ejemplo, las
construcciones verdes que hacen un
mayor uso de la luz solar y mejoran
la calidad del aire aumentan el
bienestar de los residentes y les
ofrecen las mejores condiciones
para tener un rendimiento
sobresaliente.
Como una importante empresa
internacional de construcción y
desarrollo, pionera en la adopción
de un programa medioambiental,
buscamos activamente las
mejores soluciones a largo plazo.
Lo que los dueños, autoridades,
desarrolladores inmobiliarios,
constructoras, arrendatarios y hasta
residentes hagamos hoy tendrá un
impacto de larga duración, y luego
de décadas de lecciones aprendidas
sabemos que los edificios verdes
tienen un mejor rendimiento en todo
sentido, es decir, ambiental, social y
económico. Espero que este informe
nos inspire a todos a tomar las
decisiones correctas y avanzar hacia
el futuro. A fin de cuentas, se trata
de crear un valor que se sostenga
en el tiempo, y si compartimos estas
responsabilidades, todos saldremos
beneficiados.
Johan Karlström
Presidente y Director Gerente
de Skanska
3
Según estudios, la población de las
principales ciudades del mundo
debiera duplicarse para 2050. Con
este desafío por delante, la industria
inmobiliaria debe ser valiente e
innovadora para desarrollar y
gestionar edificios, comunidades
y ciudades que, aparte de ser
eficientes en términos ambientales,
promuevan una alta calidad de vida
para todos sus integrantes.
La publicación del Caso de Negocios
para Construcciones Verdes
demuestra claramente que éste
ahora es un movimiento mundial y
que la sustentabilidad nos beneficia
mucho más allá de los aspectos
ambientales.
En Grosvenor nos apasionan las
ciudades, el diseño urbano y el
desarrollo, e intentamos establecer
una mirada a largo plazo y actuar
como custodios con una visión
a futuro para seguir mejorando
nuestra apreciación de las ciudades
para beneficio de los residentes,
inversionistas y todos nuestros
otros interesados. Como tales, nos
enorgullece patrocinar este Caso
de Negocios para Construcciones
Verdes.
Cada vez más, las estrategias
comerciales y de inversiones
y las prácticas de desarrollo
de Grosvenor reflejan nuestra
ambición a largo plazo de ayudar
a crear y administrar ciudades
vibrantes y sustentables, que
operen anualmente en el marco
de los recursos renovables del
mundo y, como resultado de esto,
nuestra visión a futuro también está
comenzando a afectar nuestras
decisiones diarias.
Sabemos que nuestra visión es
ambiciosa, y eso que Grosvenor
es sólo uno de los participantes
en el mercado. Sin embargo,
también sabemos que la industria
inmobiliaria tiene un papel clave
que desempeñar en la creación de
lugares más sustentables en el que
las generaciones futuras puedan
vivir, trabajar y recrearse.
Consideramos que este informe
es el siguiente paso para
comprender y comunicar por
qué las construcciones verdes
entrega un valor social, económico
y ambiental, y esperamos que el
presente documento inspire a otros
dentro de la industria inmobiliaria
a tomar en cuenta esta visión de
sustentabilidad.
Kate Brown
Director del Grupo
de Sustentabilidad Grosvenor
4
PRÓLOGO
Se vuelve cada vez más evidente
la presión que estamos ejerciendo
sobre el medioambiente a medida
que los edificios y las ciudades
crecen a la par con la población
mundial, por lo que todos los
países debieran establecer su
propio programa de desarrollo
sustentable. A escala global, todos
debemos involucrarnos y contribuir
conscientemente con esta causa.
La economía es un importante
motor para la sustentabilidad,
de la misma forma que el
medioambiente, la sociedad y la
cultura. Los estudios de casos de
cómo algunos países y edificios
enfrentan este desafío nos permiten
medir el efecto de su interacción
diaria con la energía, el agua y
los desechos en un edificio a toda
escala.
En el caso de Abu Dhabi,
estamos forjando nuestro
futuro sustentable a través del
programa obligatorio Estidama,
que establecieron nuestras
autoridades. Nuestra singular
situación está siendo abordada
mediante aspectos obligatorios de
diseño y construcción de edificios,
que pronto se ampliarán para
incluir la vida operacional de las
construcciones. El desarrollo
sustentable a nivel mundial es
mostrar al resto qué estamos
haciendo cada uno de nosotros
para mejorar el trabajo conjunto
además de compartir experiencias y
prácticas.
Falah Mohamed Al Ahbabi
Gerente General del Consejo de
Planificación Urbana de Abu Dhabi
5
RESUMEN EJECUTIVO
En los últimos años, una gran variedad de
estudios e informes han esbozado elementos del
“caso de negocios” para construcciones verdes.
No obstante, este informe representa el primer
intento por sintetizar toda la evidencia confiable
recopilada por todo el mundo en un documento
definitivo, que además cuenta con ejemplos
globales y reflexiones de los principales
expertos en esta materia.
Las investigaciones demuestran
que existe una gran cantidad
de incuestionables beneficios
al desarrollar proyectos de
construcción verde, que favorecen
a los distintos involucrados
durante el ciclo de vida de un
edificio. Aun así, un tema que sigue
causando polémica es si resulta
posible agregar valor financiero
a los beneficios de desarrollar
construcciones verdes, lo que
representa un dato crucial para
la comunidad de prestamistas
e inversionistas inmobiliarios.
¿Pueden las construcciones verdes
atraer a grandes financistas
gracias al valor de arriendo y venta
que poseen? ¿Les resultan más
atractivos a los arrendatarios y
residentes? ¿Los empleados están
habitando los edificios verdes de
manera más productiva?
6
El presente informe investiga los
costos y beneficios comerciales
de las construcciones verdes en
cinco categorías claves, y finaliza
explorando las dos principales
consecuencias a gran escala que
puede generar un ambiente de
edificios más verdes y cómo se
puede lograr este objetivo.
RESUMEN EJECUTIVO
7
Conclusiones Principales
El uso de evidencia revisada
por expertos como un elemento
estándar para el análisis y guiados
por un comité de expertos de
todo el mundo, las conclusiones
presentadas en este informe
conforman un resumen crítico de
las más recientes y relevantes
investigaciones.
El contenido de este documento
explica cómo se llegó a estas
conclusiones, incluyendo el
contexto de los estudios, que
representa un material esencial
para comprender la relevancia de
los descubrimientos hechos en los
mercados locales.
Costos de Diseño y Construcción
Las investigaciones demuestran
que las construcciones verdes
no necesariamente son más
costosas, especialmente si desde
un comienzo se integran al proceso
de desarrollo las estrategias
económicas, una adecuada
administración del programa y las
estrategias ambientales.
lo general no es tan alto como se
tiende a pensar en la industria.
Valor como Activo
A medida que los inversionistas
y los residentes comprenden
la importancia de los impactos
ambientales y sociales de las
construcciones ecológicas,
aumentan las posibilidades de
comercialización de los edificios
más verdes.
Estudios realizados en todo
el mundo demuestran que las
construcciones verdes atraen a
más arrendatarios e impulsan los
precios de arriendo y venta.
En aquellos mercados donde este
tipo de edificaciones se ha vuelto
más común han comenzado a surgir
los denominados “descuentos café”,
que apuntan a edificios con menos
características sustentables, que
finalmente se arriendan o venden a
un menor precio.
Si bien puede haber un costo
adicional asociado, en comparación
con los proyectos de edificios
convencionales, el recargo por
8
El ahorro energético de estos
proyectos generalmente supera
cualquier costo adicional de diseño
y construcción, y la inversión
se recupera en un periodo
razonablemente corto.
Para alcanzar la utilidad
proyectada, las construcciones
verdes de alto rendimiento deben
estar respaldadas por una potente
habilitación o puesta en servicio,
una administración afectiva y una
continua colaboración entre los
dueños y los residentes.
Productividad y Salud en el Trabajo
Los estudios indican que los
atributos ecológicos en el diseño
de los edificios y los ambientes
interiores pueden mejorar la
productividad, así como la salud y
el bienestar de los trabajadores, lo
que se traduce en beneficios reales
para las empresas.
A pesar de la evidencia que existe
en relación a su positivo impacto, no
se ha priorizado una mayor calidad
de los ambientes interiores en
términos de diseño y construcción, y
su principal causa siguen siendo los
motivos financieros.
Reducción de Riesgos
Los factores de riesgo de la
sustentabilidad pueden mermar
significativamente los ingresos por
concepto de arriendo, el valor futuro
de los activos y la rentabilidad de
una propiedad.
Los riesgos respecto de la
normativa se han vuelto cada vez
más claros en muchos países y
ciudades de todo el mundo, y entre
los más comunes destacan la
divulgación obligatoria, los códigos
de construcción y las leyes que
prohíben los edificios ineficientes.
Los eventos climáticos extremos
y los sistemáticos cambios en los
patrones meteorológicos afectan la
asegurabilidad de los bienes raíces
y ponen en duda la resistencia de
los activos.
RESUMEN EJECUTIVO
Costos Operacionales
Las construcciones verdes han
demostrado que se puede ahorrar
dinero mediante la reducción en
el consumo de electricidad y agua
y con costos operacionales y de
mantenimiento más bajos en el
largo plazo.
Las cambiantes preferencias de los
arrendatarios y las evaluaciones
de riesgo de los inversionistas se
pueden traducir en un mayor riesgo
de obsolescencia para los edificios
ineficientes.
Intensificación del Concepto de
Construcciones Verdes
Al convertir nuestros barrios
y ciudades en espacios más
ecológicos tendemos a priorizar
iniciativas económicas de gran
escala, como la lucha contra el
cambio climático, la seguridad
energética la conservación de los
recursos y la creación de empleos,
la resistencia a largo plazo y la
calidad de vida.
Si bien hacen falta más estudios,
queda claro que invertir más en los
ambientes interiores puede generar
mayores ganancias gracias a uno de
los principales activos de todas las
empresas: sus empleados.
9
Qué Significan estas
Conclusiones para el
Negocio
El informe apunta a un caso de
negocios cada vez más convincente
para construcciones verdes. Las
pruebas presentadas destacan que
los edificios verdes conllevan un
enorme sentido comercial, y no sólo
proponen salvar el planeta. Estos
beneficios van desde la mitigación
de riesgos a través de una cartera
de construcción y beneficios
económicos para toda la ciudad,
hasta una mejor salud y bienestar
para los ocupantes de un edificio.
Por otra parte, los edificios verdes
ahora se pueden adquirir a precios
comparables con los de edificios
convencionales y estos costos
se pueden recuperar a través de
ahorros en los costos operacionales
y, si posee las características de
diseño adecuadas, mediante los
beneficios que supone contar con
un lugar de trabajo más productivo.
Las decisiones de diseño tomadas
al inicio de un proyecto impactarán
en el valor a largo plazo del edificio
y en el retorno de la inversión, lo
que significa que resulta necesario
establecer un enfoque de costo/
valor para toda la vida, desde el
diseño hasta la operación del
edificio. No obstante, y si bien existe
cada vez más evidencia concreta
para todos estos resultados, la
información recopilada se concentra
en algunas regiones y climas,
pero para transformar de manera
efectiva el mercado internacional se
requieren más datos y estudios de
casos de todo el mundo.
Un ejemplo clave son los proyectos
donde debido a la falta de
indicadores financieros muchas
empresas han pasado por alto el
potencial que tienen para mejorar
los ambientes interiores y desechan
una gran oportunidad para usar
los edificios para obtener un mayor
éxito comercial.
Los estudios nos pueden ilustrar
qué ha pasado en determinados
mercados durante un período
específico de tiempo y los
profesionales deben fijarse en
las condiciones del mercado
local y en qué define e impulsa la
ejecución de proyectos inmobiliarios
sustentables en un lugar
determinado. Por el contrario, sería
un error dejarse llevar por una serie
limitada de datos para proyectar
un panorama general y entonces
decidir si las inversiones en última
instancia se traducirán en mayores
retornos financieros.
Lo claro es que cada vez hay
más pruebas de que en muchos
mercados del mundo, gran parte
de la calidad de un edificio se la
otorga su condición de construcción
verde. Particularmente, en los
mercados premium, hay cada vez
más arrendatarios y propietarios
que esperan acceder a este tipo de
construcciones porque simplemente
ya son sinónimo de “buena calidad”.
Esto representa una excelente
oportunidad para asociarse con
otras empresas, y junto con la
academia y el gobierno, comprender
mejor las consecuencias financieras
de un medio urbanizado más
sustentable. Necesitamos los datos
correctos para estimular mejor las
decisiones financieras.
10
Con tantos incentivos para
desarrollar construcciones verdes,
y considerando que en muchas
partes del mundo todavía están en
las fases iniciales de este tipo de
proyectos, no cabe duda que el caso
de negocios para las construcciones
verdes seguirá evolucionando a
medida que los mercados maduren.
Las construcciones verdes se
transformarán en algo que los
arrendatarios, los inversionistas
y los legisladores terminarán
exigiendo con el tiempo. De hecho,
ya hemos sido testigos de cómo
ha crecido este impulso a nivel
mundial, donde en más y más
lugares, los proyectos sustentables
se han vuelto un statu quo.
Este informe expone las mejores
pruebas de casos de negocios que
tenemos disponibles actualmente
y proporciona información
detallada sobre lo que significan
estos resultados para industria y
los pasos que podemos tomar en
adelante. También muestra cómo
los gobiernos pueden aprovechar
las políticas de construcción verde
para apoyar las economías locales
y cumplir sus metas a largo plazo.
Con esta premisa, hacemos un
llamado a los sectores público y
privado a utilizar su conocimiento y
fuerza colectiva a fin de desarrollar
una agenda de construcción verde,
teniendo en cuenta que ésta
beneficiaría a las personas y el
medioambiente, y de igual forma
sus resultados económicos.
DESARROLLADOR
ARRENDATARIO
¿Por qué construir
un edificio verde?
¿Por qué arrendar
en un edificio verde?
Salud y bienestar
Menores costos de
diseño y construcción
Mayor
productividad
Menor costo de
restauración
Imagen corporativa
y prestigio
Venta rápida
Financia-‐
miento
Cumple normativa
y requisitos RSC
Rápido retorno
de la inversión
Menores gastos de
transacción
RESUMEN EJECUTIVO
Mayores precios
de venta
Menor tiempo
de inactividad
Menores costos
operacionales
Mayor valor de
mercado
Menores costos de
mantenimiento
Menos vacantes
Menor
depreciación
Mayor tasa de
ocupación
Menor tasa de
abandono
PROPIETARIO
¿Por qué comprar un
edificio verde?
11
INTRODUCCIÓN
¿Existe un Caso de
Negocios para las
Construcciones Verdes?
Una serie de informes de la
industria y la academia han
documentado los elementos
individuales de casos de negocios
de construcciones verdes, pero este
informe es el primero en sintetizar
toda la evidencia confiable en una
guía de referencia definitiva.
Si bien se han establecido
claramente los beneficios
ambientales de las construcciones
verdes, también debemos
incluir una serie de ventajas
financieras y sociales, que pueden
encontrarse en este informe
en el orden cronológico en que
se extraen. La discusión parte
con los beneficios que pueden
obtenerse durante la fase de diseño
y construcción, y luego analiza
el valor del activo y el retorno
que reciben los inversionistas y
desarrolladores inmobiliarios.
Posteriormente, veremos los
beneficios operacionales tales como
la reducción de costos, la salud y la
productividad laboral y, finalmente,
la mitigación de riesgos, que
desempeña un papel fundamental
en todas las etapas de la vida
económica de un edificio.
Por otra parte, la intención de este
documento es lograr lo que no
consiguen los otros informes de
construcciones verdes: llegar a los
desarrolladores inmobiliarios, los
dueños y los inversionistas -‐que
son los que toman la decisión final
cuando se trata de financiar un
proyecto sustentable-‐ y también a
los potenciales arrendatarios, que
son quienes impulsan la demanda
en el mercado. Así, este Caso
de Negocio para Construcciones
Verdes habla con, y no sobre, estos
entes involucrados.
Para entregar un informe sólido
y confiable, decidimos utilizar
únicamente investigaciones
revisadas por expertos como
base para nuestras conclusiones.
No obstante, las pocas veces
que consultamos otro tipo de
documentos quedarán claramente
establecidas con comentarios en
el mismo texto o en notas al pie de
página.
Gran parte de las pruebas
presentadas en este informe
proviene de edificios relativamente
nuevos ya que éste ha sido el foco
de investigación hasta ahora. Sin
embargo, se muestra un ciclo
gráfico para ilustrar cada una
de las etapas, con íconos de los
participantes en este proceso a fin
de indicar quién juega qué papel
en un momento dado del proyecto.
El objetivo de todo esto es dejar
bien en claro qué aspectos son
los que más le pueden interesar
dependiendo del rol que cumpla
dentro de la industria.
12
INTRODUCCIÓN
13
14
¿A qué nos
Referimos con
Construcción Verde?
Si bien los beneficios ambientales
de las construcciones verdes
han sido ampliamente
documentados, hemos determinado
conscientemente enfocar el
presente informe en las ventajas
económicas y sociales que poseen
estos proyectos. La iniciativa ha
ido madurando con el tiempo
y ha surgido un entendimiento
más cabal del valor de la 'triple
cuenta de resultados', pasando
ahora a enfatizar más lo social
y lo económico por sobre lo
medioambiental. Por consiguiente,
el tema ahora se reduce a cómo las
construcciones verdes enfatizan
los aspectos económicos -‐como
el retorno sobre la inversión y
la disminución de los riesgos-‐ y
sociales -‐como la productividad y la
salud laboral.
Si bien hemos dividido este
documento según los distintos
beneficios que supone construir
edificios verdes, queda claro que,
a medida que todas las piezas
comienzan a juntarse hasta
alcanzar una visión general,
también las pequeñas ventajas se
pueden intensificar hasta generar
beneficios mayores en todo la
economía.
Estos beneficios del “panorama
general” (la disminución del
cambio climático, la seguridad
energética, la conservación de los
recursos, la creación de empleos,
una mejor salud de los residentes,
un impulso en la productividad y la
actividad económica, la resistencia
a largo plazo y la calidad de vida)
son los temas prioritarios de los
gobiernos de todo el mundo y cada
vez más impulsan programas de
construcciones verdes tanto en el
ámbito público como privado. Las
estrategias para aprovechar la
construcción verde como una forma
de cumplir con estas prioridades se
analizarán en la última sección de
este informe.
La industria inmobiliaria mundial
es multifacética y compleja,
con muchos cabos sueltos a lo
largo de la cadena de suministro
necesaria para entregar el producto
final: una construcción. En más
de 90 países se han establecido
Green Building Councils con el
objetivo de trabajar con todas las
secciones de la industria -‐desde los
planificadores inmobiliarios y los
legisladores, hasta los dueños, los
administradores y los arrendatarios
de los edificios-‐ para impulsar
una transformación del mercado
y permitir el diálogo entre los
involucrados.
Al igual como un director reúne
a toda una orquesta, los Green
Building Councils están uniendo
a las industrias de bienes
raíces y construcción de sus
respectivos países para establecer
definiciones comunes sobre estos
proyectos, desarrollar sistemas
de clasificación para medir la
sustentabilidad, educar a la cadena
de suministros y elevar el perfil de
las construcciones verdes a un nivel
de prioridad local y nacional. Y tener
un caso de negocios convincente
para edificios verdes resulta
esencial para lograrlo.
Sabemos que los edificios producen
un tercio de las emisiones de
gases de efecto invernadero del
mundo y representan la forma más
importante y más rentable para
mitigarlas. A la vez, reconocemos
que la divulgación de este caso
financiero entre los encargados de
tomar decisiones sólo servirá para
ayudarnos a desarrollar el potencial
del sector de las construcciones
verdes.
INTRODUCCIÓN
La primera oleada de construcciones
verdes de alto rendimiento surgió
en respuesta a la demanda por
mayor eficiencia energética y de
recursos. Los tiempos han cambiado
y -‐respaldada por la llegada de
nuevas herramientas de calificación-‐
la industria ahora reconoce que
los edificios verdes ofrecen mucho
más que sólo eficiencia energética.
El sector también entiende que
debe ver los edificios verdes de
manera más holística, y que la
eficiencia energética no tiene por
qué obligarnos a vivir con menos
aire fresco, en ambientes interiores
de mala calidad o con un elevado
consumo de agua. Los edificios
deben ser analizados respecto
del impacto que producen en los
ambientes locales, naturales e
inmobiliarios, y entre los vecinos.
El Panorama General
Con tantos incentivos para construir
este tipo de edificios en juego y
con muchas partes del mundo
todavía desarrollando sus primeras
etapas de la construcción verde,
no cabe duda que el caso de
negocios seguirá evolucionando.
Todavía hay que avanzar en varias
áreas y claramente se requieren
más datos y estudios de casos.
Nuestro propio análisis de lo que
produce -‐y no produce-‐ la evidencia
nos indica hacia dónde debemos
avanzar; ya sea desarrollando más
investigaciones o acciones, para
despejar algunos de los obstáculos
que enfrentamos.
Es cierto que cada región tiene sus
propios incentivos y prioridades;
no obstante, la industria mundial
se está alejando del enfoque de
construir edificios aislados y está
optando por “enverdecer” barrios,
ciudades y países enteros. Para
lograrlo, resulta esencial formar
sociedades entre la industria y
los gobiernos. Y es que es sólo
mediante las sociedades de este
tipo que lograremos vislumbrar
el verdadero potencial del medio
urbanizado para obtener un futuro
económica, ambiental y socialmente
sustentable.
15
LOS
BENEFICIOS
COMERCIALES
DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN, VALOR
DE LA PROPIEDAD COMO ACTIVO, COSTOS
OPERATIVOS, PRODUCTIVIDAD EN EL LUGAR
DE TRABAJO Y REDUCCIÓN DE RIESGOS
PARA LA SALUD
16
17
COSTOS
DE DISEÑO Y
CONSTRUCCIÓN
18
• Las investigaciones demuestran que las construcciones verdes
no necesariamente son más costosas, especialmente si desde
un comienzo se integran al proceso el desarrollo de estrategias
económicas, una adecuada administración del programa y
estrategias ambientales.
• Si bien puede haber un costo adicional asociado, en comparación con
los proyectos de edificios convencionales, el recargo por lo general
no es tan alto como se tiende a pensar en la industria.
• Ha quedado demostrado que los mayores costos de capitales
iniciales para construir edificios verdes son proporcionales al
incremento en el nivel de la certificación ambiental. Sin embargo,
cada vez son más los proyectos que logran mayores niveles de
certificación a un menor costo, comparado con proyectos menos
ambiciosos.
• Ha habido una tendencia general que apunta a reducir los costos de
diseño y construcción asociados a los edificios verdes a medida que
los códigos de construcción en el mundo se vuelven más estrictos,
las cadenas de suministro de materiales y tecnologías verdes ha
alcanzado su maduración y la industria se vuelve cada día más hábil
para desarrollar proyectos de construcciones verdes.
• A menudo el aumento en los costos iniciales de los edificios verdes
se ve compensado con menores costos en su ciclo de vida a largo
plazo, especialmente cuando se trata de construcciones verdes con
fachadas de alto rendimiento y sistemas de edificación que usan la
energía eficientemente.
19
COSTOS DE DISEÑO
Y CONSTRUCCIÓN
Este capítulo se concentra en los costos que
se producen cuando recién comienza el ciclo
de vida de un edificio, y tienen que ver con su
diseño y construcción.
Los costos indirectos son aquellos
artículos o servicios que no forman
parte del edificio terminado, pero
que son necesarios en su proceso
de desarrollo. Entre ellos destacan
los costos por honorarios de
arquitectura y diseño, inspección
y permisos, servicios legales
y de tasación, certificaciones
ambientales, intereses de
préstamos bancarios, contabilidad,
de seguros, tributarios, de
marketing y de administración
del proyecto. En tanto, los costos
directos tienen que ver con artículos
tangibles, que son necesarios
para llevar a cabo la edificación,
como la adquisición del terreno,
la estructura del edificio, las
terminaciones, los materiales y el
paisajismo.
20
La mayoría de los puntos analizados
en el presente capítulo se refieren
a costos de diseño -‐principalmente
gastos de arquitectura, diseño y
asesorías-‐ y de construcción -‐que
son los relacionados a la estructura
del edificio y adquisiciones ajenas a
la obra.
Financial
Decisions
Property
Appraisal
Design
Professionals
Construction
Industry
13%
Zero Carbon Home,
UK
12%
BREEAM Outstanding
Supermercados, UK
10%
LEED Platinum
Edificios, EE.UU.
Green Star 5*-‐6*
Oficinas, Australia
9%
BREEAM Outstanding
Oficinas, UK
8%
7%
6%
5%
Green Mark Platinum
Edificios, Singapur
4%
3%
Standard 5281
Residencias, Israel
2%
COSTOS DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN
Porcentaje de aumento en los costos de diseño y construcción de edificios verdes
comparado con edificios convencionales que cumplen con la normativa (%)
11%
1%
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
BREEAM
LEED/Energy
Star Green Mark
Green Star
Tipo de construcción
Iconografía
Sistema de calificación
Año del estudio
Standard 5281
Bancos
Residencial
Oficinas
Industrial
Educación
Retail
Edif. Públicos
Uso Mixto
Salud
Sin especificar
Figura 1
Actual cost premiums, various sources, 1 muestra que los costos adicionales reales de las construcciones verdes caen entre 0%
y 12,5% (cuando los recursos han reportado rangos de valores, se ha utilizado el valor medio). Los costos adicionales reales han
sido recogidos de una serie de distintos tipos de construcciones, incluyendo oficinas, casas, colegios, bodegas, bancos, supermercados, centros de salud, instalaciones para servicios comunitarios y edificios académicos y públicos.
21
El Costo de la
Construcción Verde
Según los resultados de distintas
investigaciones, los costos reales
de diseño y construcción se han
documentado en el rango de -‐0,42
y 12,5%,3 siendo este último valor
el correspondiente a un proyecto
de “emisión cero”. Los resultados
de estos estudios, publicados entre
2000 y 2012, están basados en una
gran variedad de tipos de edificios
e incorporan datos de Estados
Unidos, el Reino Unido, Australia,
Singapur e Israel. La mayor parte de
la información anterior se basaba
en conjuntos de datos de edificios
con certificación LEED en Estados
Unidos4, pero las investigaciones
más recientes provienen de
ejemplos de estudios de casos de
edificios con certificación BREEAM
en el Reino Unido5.
Estas figuras utilizan edificios
-‐que cumplen con la normativa-‐
como una base de datos, que
resulta altamente dependiente
del desarrollo de las normativas
locales o nacionales relativas
a la construcción en ese lugar.
Los países con estudios de casos
publicados disponen de sistemas
de certificación ambiental y
poderosos Green Building
Councils que impulsan la agenda
nacional de esta industria, lo que
puede haber influenciado en el
perfeccionamiento de las bases
para desarrollar edificios que
cumplen con la normativa. Por
consiguiente, han logrado estrechar
la brecha entre los costos de
los edificios convencionales que
cumplen con la normativa y los
edificios verdes. Las naciones
que no incluyen muchos aspectos
sustentables en sus normativas de
construcción pueden considerar
que los costos suplementarios
son mayores que los que aquí
presentamos. Sin embargo, los
alcances y las tendencias son
bastante coherentes en estos cinco
países a pesar de ser tan distintos.
22
Varios estudios han demostrado
que los edificios verdes no son
necesariamente más caros y que
es perfectamente posible realizar
construcciones verdes con el
mismo presupuesto que un edificio
convencional -‐que cumpla con
la normativa.6 De hecho, algunas
investigaciones presentan casos
de estudios donde estos proyectos
cuestan menos que los edificios
certificados.7
Un gran número de escritores ha
sugerido una serie de medidas para
reducir efectivamente los costos de
construcción de los edificios verdes,
entre las que destacan:
• Adoptar estrategias verdes e
incluirlas en el presupuesto
desde un comienzo para evitar
estrategias más costosas;8
• Contratar equipos
experimentados de diseño y
construcción;9 y
• Utilizar un Proceso de Diseño
Integrado (UDP), desde la
etapa de prediseño hasta la
fase posterior a la ocupación,
ya que los clientes adoptan un
papel más activo y todos los
consultores se comprometen
desde un principio.10
La utilización de un Proceso de
Diseño Integrado para desarrollar
proyectos es una herramienta
crucial, no sólo porque ofrece
beneficios tangibles sino porque
además resulta rentable para
llevar a cabo estos proyectos. Los
edificios diseñados y entregados
bajo este proceso también entregan
beneficios a largo plazo gracias a
que considera, desde un comienzo
temas como la eficiencia futura, la
resistencia y su ciclo de vida.
Un estudio realizado por Davis
Langdon, publicado en 2007,11
determinó que: “...no hay ninguna
diferencia significativa en el costo
promedio para edificios verdes en
comparación con los edificios no
verdes”, con esto demuestra que
este tipo de construcción no genera
necesariamente costos adicionales.
Existe un creciente número
de equipos de proyectos que
han entregado edificios con
certificación LEED en el margen
de presupuestos comparables con
el de aquellos edificios estándar
sin certificado de sustentabilidad.
Uno de los principales desafíos a la
hora de desarrollar construcciones
verdes a un costo rentable es dejar
en claro la visión de que el diseño
verde no es un elemento adicional
en los edificios convencionales,
sino que una disciplina integrada al
diseño, que requiere de una manera
distinta de pensar.
La Figura 1 también muestra que
se ha llegado a determinar que los
aumentos en el costo inicial son
proporcionales al incremento en
el nivel de certificación ambiental,
siendo los proyectos más
ambiciosos -‐como los que apuntan
a un rendimiento de “emisión cero”-‐
los que muestran un aumento del
12,5% en los costos de diseño y
construcción respecto de un edificio
convencional. Sin embargo, según
estudios publicados durante la
última década, para la mayoría
de las construcciones verdes
certificadas el costo generalmente
aumenta entre un 0% y un 4%. Los
mayores niveles de certificación
-‐como BREEAM Very Good (Muy
Bueno), LEED Silver/Gold (Plata/
Oro) y Green Mark Gold/Gold Plus
(Oro/Oro Plus) -‐ oscilan entre un
0% y un 10%, y las categorías más
elevadas -‐ como BREEAM Excellent
(Excelente), LEED Platinum
(Platinio), Green Mark Platinum
(Platinio) y los proyectos “Emisión
cero” aumentan en el rango del 2%
al 12,5%.
Las implicancias de los beneficios
a largo plazo de las construcciones
verdes se analizarán en el capítulo
“Costos Operacionales” del
presente informe.
También existe un valor a largo
plazo relacionado con el proyecto
en términos de la mejor salud y
calidad de vida que proporciona y
del aumento de la productividad en
el caso de ambientes comerciales
y oficinas. Estos beneficios
se discutirán en el capítulo
“Productividad y Salud en el Lugar
de Trabajo” de este informe.
Resulta muy importante recordar
que estos costos iniciales se
compensan a menudo con los
menores costos a largo plazo
en el ciclo de vida del proyecto,
especialmente en el caso de
edificios verdes que incorporan
fachadas de alto rendimiento y
sistemas de eficiencia energética. El
desarrollo de proyectos rentables,
sobre todo si se trata de edificios
verdes, tiene que ver con tomar una
visión a largo plazo y traducirla en
acciones a corto plazo.
23
Reacondicionamientos Verdes
En 2012, se llevó a cabo un
estudio de reacondicionamiento
de edificaciones comerciales
en el Reino Unido en el que se
compararon los costos necesarios
para “aumento de las mejoras
en eficiencia energética” con
una “restauración estándar de
mercado”. Concretamente para
este caso, la definición de estándar
de mercado” se refiere a la
restauración de un edificio para que
cumpla con la normativa vigente.
Estos estudios de casos incluyeron
cuatro oficinas, un local comercial y
una construcción industrial.
El estudio arrojó que el costo
adicional de un reacondicionamiento
era 0,3% a 40,0% mayor que el
de una restauración estándar
de mercado, y consideró que la
mayor diferencia de costos se
daba en mejorar el Certificado de
Rendimiento Energético (EPC) de
E a B en la escala de clasificación,
mientras que la restauración
estándar no mejoraba en este
índice.
24
Los “beneficios rápidos” suponían
una combinación de mejores
controles, calderas eficientes,
mayor hermeticidad, bombas
de velocidad variable y sistemas
externos de sombreado, medidas
que aumentaban los costos
adicionales de reacondicionamiento
entre un 0,3% y un 12,8%. Las
mayores diferencias de costos
estaban asociadas con las mejores
calificaciones del EPC necesarias
para reacondicionar la luminaria
LED, los sistemas de recuperación
de calor, las bombas de calor que
aprovechan la energía del aire, la
energía fotovoltaica y las vigas frías
pasivas.
Cabe mencionar que este estudio
sólo incluyó a cuatro edificaciones,
con lo que no es posible establecer
resultados definitivos con una
muestra tan pequeña. No obstante,
pareciera ser que estas cifras
reflejan las conclusiones de estas
nuevas características, en cuanto
a que los mayores niveles de
certificación requieren mayores
montos de inversión.
CASO DE ESTUDIO
Santiago Emerge
Proyecto chileno desarrolla edificio de alto rendimiento a precio normal en tiempos de crisis
Cuando el propietario y el desarrollador principal,
Inmobiliaria Almahue, decidieron construir el edificio
de oficinas de 16 pisos Costanera Lyon I en Santiago
de Chile a fines de 2008, el objetivo de la compañía era
sacar algo positivo de la crisis económica que afectaba
al mundo en ese momento.
La construcción del edificio finalizó dentro del plazo
previsto, en marzo de 2012, y desde entonces se
ha vuelto en uno de los principales ejemplos de
construcciones verdes en Chile. Fue tal su éxito, que
Inmobiliaria Almahue decidió comenzar inmediatamente
a diseñar y construir el segundo edificio del proyecto:
Costanera Lyon II, que originalmente debía ser
desarrollado en 2013. La segunda construcción buscará
conseguir una certificación LEED y para ello incorporará
muchas características verdes en su diseño y pondrá
en práctica las lecciones aprendidas en el desarrollo
del edificio Lyon I. Éste es ahora el nuevo modelo,
que goza de gran demanda. De hecho, antes de que la
construcción llegara a ras de suelo, el propietario ya
había vendido el 50% de las oficinas disponibles.
El propietario intentó conseguir una certificación
LEED y demostrar los beneficios de las prácticas de
construcción sustentable como un factor comercial
clave. El resultado: Inmobiliaria Almahue no sólo
logró diseñar y construir un edificio LEED Silver
(Plata) sin costo adicional -‐en comparación con otra
edificación construida por esos días en la misma
zona-‐ sino que además vendió las 54 oficinas antes de
terminar el proyecto. Si bien en un comienzo no todos
los potenciales compradores sabían del proceso de
certificación LEED, los beneficios esperados al contar
con bajos costos operacionales y el escaso impacto
ambiental del proyecto se convirtieron en el principal
argumento de venta del propietario.
El diseño del edificio fue concebido en 2009, cuando la
depresión recién se instalaba. A pesar de las dudas de
muchos desarrolladores inmobiliarios para aprobar
proyectos en este escenario de escaso flujo de caja y
abundante riesgo, Inmobiliaria Almahue consideró que
construir uno de los pocos edificios de gran tamaño
en este tiempo significaría una ventaja. El equipo de
desarrolladores decidió ponerse manos a la obra a
pesar de la entonces situación del mercado, que se veía
aún más complicado por un terremoto de 8,8 grados que
había afectado a la región.
cañerías de bajo flujo y un sistema de aguas residuales
domésticas para riego.
La torre Costanera Lyon I fue diseñada por los
arquitectos Eugenio Simonetti y Renato Stewart como
parte de un proyecto compuesto por dos edificios.
La construcción de 225.100 pies cuadrados fue
concebida mediante un Proceso de Diseño Integrado
(IDP) liderado por la consultora de sustentabilidad
EA Buildings, que juntó a todos los miembros del
equipo desde el principio para definir y planificar los
objetivos de sustentabilidad del proyecto, los objetivos
de rendimiento y las características claves de diseño
y construcción. Este proceso permitió que el edificio
aprovechara su ubicación y las condiciones climáticas
para maximizar las condiciones de comodidad de sus
residentes en el interior del edificio así como reducir el
consumo de energía y el impacto ambiental. El enfoque
de IDP también ayudó a que el edificio se construyera a
un menor costo dado que el equipo trabajó unido desde
un comienzo.
La obra posee una sofisticada cubierta consistente en
un muro cortina de alta calidad combinado con paredes
de hormigón de masa térmica. Todas las oficinas
cuentan con un óptimo nivel de luz natural y un sistema
de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)
basado en un flujo de refrigerante variable (VRF) de
alta eficiencia con recuperación de calor y ventilación
natural en todas las oficinas y niveles subterráneos. En
el proyecto también destaca una considerable reducción
en el consumo de agua potable gracias al uso de
25
La Brecha de la Percepción
La sustentabilidad no es el
elemento que más aumenta
el costo en la mayoría de los
proyectos; más bien, el gran
desafío para los equipos de diseño
es generalmente desarrollar
construcciones verdes con un
presupuesto convencional. Sin
embargo, resulta muy difícil lograr
este objetivo ya que hay muchos
profesionales en la industria que
trabajan bajo la presunción de que
las construcciones verdes cuestan
entre 10% y 20% más (con algunas
estimaciones que llegan al 29%)
que los edificios convencionales que
cumplen con la normativa.14
La Figura 2 muestra la distribución
de los actuales costos de diseño
y construcción en diversos países
(gráfico pequeño del costado
izquierdo del diagrama, bajo
distintos esquemas de certificación)
comparado con los costos
estimados de construcciones verdes
incluidas en una serie de estudios
desde 2000 a 2012 (gráfico en el
costado derecho del diagrama). Aquí
queda claramente establecido que
existe una brecha de la percepción
que debe ser abordada.
Un interesante estudio comparó
la percepción del aumento de los
costos entre profesionales con
experiencia en la construcción
de edificios verdes y otros con
poca o nula práctica en este tipo
de proyectos. Quienes poseían
experiencia en este tipo de
edificaciones pensaban que el
aumento de los costos llegaba al
13% mientras que sus colegas no
acostumbrados a esta práctica
creían que era de 18%. Esto indica
que, si bien la falta de experiencia
aumenta la percepción de costos
para construir edificios verdes,
incluso los profesionales que ya
han trabajado en esta área piensan
que los costos son bastante
considerables. Pero ¿de dónde
proviene esta idea equivocada sobre
los costos? Aquí hemos demostrado
mediante una serie de estudios
que los costos adicionales de las
construcciones verdes no son tan
altos como se cree y que incluso
pueden llegar a costar lo mismo o
menos que un edificio convencional
que cumpla con la normativa
vigente.
-‐0,4% A 12,5%
Costo adicional para
edificios verdes (costos
reales basados en diversos
estudios)
Esto se puede explicar por la
incapacidad para olvidar datos
históricos o por la falta de
conocimiento de que los costos
están bajando. Sin embargo, otro
factor pueden ser los edificios
sustentables modelos o pilotos,
que incluyen terminaciones más
finas y costosas, que no están
directamente relacionadas con el
costo verde, y estos son los edificios
que a menudo aparecen en las
publicaciones de construcción.
Muchas veces también los muestran
con tecnologías visiblemente verdes
como sistemas fotovoltaicos y
grandes turbinas eólicas instaladas
en los edificios, que se utilizan
para reforzar una imagen de
construcción sustentable que puede
no ser viable desde el punto de vista
financiero, especialmente si estos
proyectos no están basados en una
fuerte estrategia ambiental que
cubra todos sus aspectos.
0,9% a 29%
Costo adicional estimado
para edificios verdes (según
cálculos y estudios hechos
en la etapa de diseño)
Figura 2
The Perception Gap - estimated vs. actual cost premiums for green buildings, various sources, 13 indica que los costos
adicionales reales en las construcciones verdes son menores que los cálculos de la industria. Los costos adicionales
reales fueron tomados de una amplia variedad de construcciones, incluyendo oficinas, casas, colegios, bodegas, bancos,
supermercados, centros de salud, y edificios académicos y públicos.
26
Disminución de Costos
CASO DE ESTUDIO
de los Edificios Verdes
en el Tiempo
La Figura 3 muestra el incremento
en el porcentaje de los costos
reales de construcción en el caso
de proyectos con certificación
LEED, lo que refleja una tendencia
gradual hacia la reducción de
los costos adicionales a lo largo
del tiempo. Esta situación no es
demasiado sorprendente, pues
la industria de la construcción ha
venido mejorando sostenidamente
su capacidad para desarrollar
construcciones verdes, y las
cadenas de suministro a nivel
mundial también están madurando,
lo que se traduce en menores
costos y un desarrollo eficiente de
edificios verdes.
También existe una mayor
conciencia, aceptación y educación
en torno a las certificaciones de
sustentabilidad y las herramientas
de evaluación, lo que quiere decir
que cada vez más profesionales
están mejor equipados para diseñar
y certificar construcciones verdes.
COSTO ADICIONAL, EDIFICIOS CERT. LEED (%)
10
9
Los clientes (inversionistas,
propietarios y desarrolladores
inmobiliarios, por ejemplo) están
cada vez más conscientes de temas
como la sustentabilidad y la energía,
y exigen una mayor pericia por
parte de la industria y los equipos
que se forman para desarrollar sus
proyectos.
El perfeccionamiento de las
habilidades y herramientas y
la madurez de la cadena de
suministros han permitido que
los costos asociados a alcanzar
una certificación disminuyan, y los
seguirán haciendo a medida que
los edificios verdes se vuelvan más
comunes.18
Los estándares mínimos que
establecen los códigos de
construcción también se están
volviendo más estrictos con el
tiempo, lo que se traduce en que
los requisitos básicos y los costos
asociados al “negocio normal”
están aumentando cada día,
disminuyendo así la brecha entre el
costo de los edificios estándar y las
construcciones verdes.
LEED Platinum
LEED Silver
LEED Gold
LEED Certified
Generalmente, es la inclusión de
estas características y mejoras
sustentables adicionales y no
integradas las que provocan
que los proyectos excedan su
presupuesto original.16 Un enfoque
más integrado, que mezcla un
diseño más ingenioso y pasivo, una
piel más eficiente desde el punto
de vista térmico y una planificación
eficiente de los espacios para
reducir la demanda energética,
como primera medida, combinado
con sistemas de alta eficiencia,
proporciona una alternativa
más rentable que los sistemas
adicionales instalados en edificios
de bajo rendimiento.
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Año de publicación
Figura 3
Los costos adicionales asociados con la certificación LEED en Estados Unidos
muestran una reducción en el tiempo, mostrando valores promedios en distintas
fuentes 17
27
¿Qué significa
esto para el Futuro?
Numerosos estudios han
demostrado que los costos de
construcción de los edificios verdes
están disminuyendo gradualmente,
pero las concepciones erradas
sobre la certeza de los altos
costos siguen representando un
gran desafío para la industria de
desarrollo inmobiliario.
Los sistemas de calificación y
las construcciones verdes en
general se vuelven más comunes
en todo el mundo a medida que
se aprueban más certificaciones
a edificios verdes. Por ende, el
mayor desafío ya no está en contar
con la experiencia necesaria
para desarrollar construcciones
verdes, sino en tener los datos y el
conocimiento para desarrollar estos
proyectos de manera rentable.
Los procesos de diseño integrado
tendrán cada vez más un papel
clave para mantener los costos
bajos sin comprometer la calidad de
los edificios verdes en construcción.
La transparencia y la colaboración
entre el cliente y los equipos de
desarrollo resultan cruciales
para garantizar que la inversión
realizada en las actividades de
diseño y construcción otorguen
los beneficios esperados luego de
concluido el proyecto.
28
REFLEXIONES
Evaluación de Costos del Ciclo de Vida
La idea es que una LCCA les permita a los equipos
involucrados en el proyecto comprender que las
costosas actividades iniciales de diseño pueden ser
rentables a la larga.
Sin embargo, pareciera que estas evaluaciones no
han ganado mucho terreno entre las cada vez más
numerosas herramientas para la sustentabilidad. Esta
situación se puede deber a diversos factores, entre
ellos:
Falta inherente de certeza de la LCCA en una industria
que busca la certidumbre
Admitiendo el riesgo inherente de intentar predecir el
futuro, los mejores modelos de LCCA incluyen análisis
de sensibilidad, que le permiten al usuario probar una
gama de posibles resultados con variables razonables;
la mayoría de las cuales, por definición, no se pueden
predecir con precisión.
Los modelos de LCCA son, por lo tanto, utilizados
principalmente como una herramienta de toma de
decisiones, donde el objetivo es simplemente comparar
enfoques de diseño o tecnologías y tomar decisiones
informadas basadas en los resultados previstos. Esto
no requiere que los costos y ahorros previstos sean
absolutamente correctos. En vez de eso, determinamos
relaciones; es decir, evaluamos si el sistema propuesto
es más o menos eficaz que otro.
No comprender el valor y la capacidad de una LCCA
Los profesionales del diseño no comprenden
cabalmente las LCCA dado que son una herramienta
de estimación financiera. El sector financiero, en
cambio, se siente más a gusto con la falta de certeza
y la fragilidad de las estimaciones a largo plazo;
simplemente necesita un proceso claro y trasparente. A
esta industria le agradan las pro formas que evalúan el
ingreso de rentas, la tasa de propiedades desocupadas,
la competencia de mercado, etc. Y en este contexto, una
LCCA es una herramienta de gran utilidad. Sin embargo,
la mayoría de los equipos de diseño buscan datos duros
y respuestas rápidas, y por lo tanto, dudan a la hora
de usar un LCCA, o tratan de hacer que los resultados
parezcan más concretos de lo que realmente son.
Las personas no son racionales
Las LCCA se basan fundamentalmente en que el costo
del dinero es lineal y que somos seres racionales. Sin
embargo, ambas afirmaciones son completamente
falsas. El interés es un sustituto razonable para
nuestro valor del dinero en el tiempo, pero muchos
hechos de la vida real nos demuestran que no somos
lógicos ni consistentes a la hora de evaluar el valor del
tiempo. Si así fuera, haríamos deporte regularmente,
mantendríamos el peso adecuado y jamás tomaríamos
unas copas demás. Lo que queremos es una
recompensa inmediata. Si hasta los profesionales del
sector financiero, que se supone son muy racionales en
sus decisiones, tienen que pagar las cuentas de hoy. Por
lo tanto, aunque desarrollemos una LCCA brillante, no
siempre vamos a guiarnos por sus resultados.
Entonces, ¿cómo podemos convertir la LCCA en una
herramienta más útil y común? En la actualidad no
existe un modelo estándar de LCCA ampliamente
aceptado. Afortunadamente, para eso existe el
progreso, y la Unión Europea y el Instituto Nacional
Estadounidense de Normalización (ANSI) han intentado
aunar sus enfoques para así coordinar sus mercados.
Desde el punto de vista de la industria, debemos
comprender que, igual que la creación de modelos
energéticos, la calidad de un modelo de LCCA
dependerá completamente de los datos que se ingresen
(como decimos en Estados Unidos, “si le metes basura,
sacas basura”). También debemos reconocer que si
bien la LCCA no es la respuesta simple y persuasiva
que quisiéramos, al igual que la creación de modelos
energéticos, nos puede ayudar a tomar las decisiones
más adecuadas.
Los partidarios del diseño sustentable han albergado
durante mucho tiempo la esperanza de desarrollar una
Evaluación del Costo del Ciclo de Vida (LCCA), donde
se puedan exponer los costos y ahorros asociados a
la construcción y a las operaciones y mantenimiento a
largo plazo. Los resultados se podrían obtener mediante
un cálculo simple de recuperación o a través de modelos
más sofisticados que incluyan escaladas de precios,
una proyección de los costos de los servicios públicos
y el valor temporal del dinero, con los resultados
representados como valor neto actual o tasa interna de
retorno.
A pesar de estos desafíos, la utilización de las LCCA
en las actuales herramientas del BREEAM, el DGNB
y la próxima versión de la certificación LEED dejan de
manifiesto su nivel de relevancia y aceptación en la
industria y demuestran que la racionalidad puede en
ocasiones superar la esencia de las personas.
Por Lisa Matthiessen
Integral Group (agradecimientos a Peter Morris)
29
LOS PRÓXIMOS PASOS
DE LA INDUSTRIA
•
•
•
•
30
El verde debería volverse
estándar: Actualmente existe
un amplio conocimiento sobre
los costos asociados a las
construcciones verdes, y llegó
la hora de tomar esas lecciones
aprendidas y establecer
un proceso estándar para
desarrollar edificios de alta
calidad, que sean sustentables
-‐ sin pecar de ostentosos-‐ y
respeten un presupuesto
moderado y cumplan un
exigente plazo de ejecución.
Recolectar más datos: Seguir
recopilando información
confiable y consistente
sobre los costos directos e
indirectos asociados al diseño
y la construcción de edificios
verdes.
Aumentar la conciencia en la
industria: Mejorar la educación
sobre temas de diseño verde y
procesos de diseño integrado,
y destacar la importancia de
un enfoque más holístico para
las estrategias de diseño y
ambientales.
Realizar más investigaciones:
Se necesita más información
sobre el impacto de los
factores externos sobre el
costo de las construcciones
verdes, especialmente sobre el
impacto del cambio ambiental,
tecnológico y económico.
REFERENCIAS
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Matthiessen, 2007; CBRE, 2009; Lucuik,
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2005; Kats, 2003
11
Matthiesen et al, 2007
12
Quartermaine et al, 2012
Langdon, 2009; Lucuik, 2005
18
Mapp, 2011; Davis Langdon, 2009;
2010, 2011 and 2012; Kats, 2003, 2006 and
31
VALOR
COMO ACTIVO
32
• A medida que inversionistas y residentes se vuelvan más
conscientes e interesados en el impacto ambiental y social
del medio urbanizado, aumentarán las posibilidades de
comercialización de los edificios con mejores credenciales de
sustentabilidad.
• Estudios realizados en todo el mundo demuestran que los
edificios verdes atraen más arrendatarios e impulsan los
precios de arriendo y ventas.
• Allí donde las construcciones verdes han generado mayores
precios de venta, este aumento en el valor responde
principalmente a los elevados precios de arriendo, los menores
costos operativos, los mayores Índices de propiedades habitadas
y los menores rendimientos.
• En aquellos mercados donde abundan más construcciones
verdes existen más casos de “descuentos cafés”, que apuntan
establecer menores precios de venta y arriendo de edificios
convencionales.
• Resulta esencial comprender la definición de las construcciones
verdes ya que las condiciones del mercado local poseen un
impacto significativo en la tasación de estas propiedades.
33
VALOR COMO ACTIVO
El concepto de “valor del edificio como activo”
posee significados distintos para cada uno de
los participantes en el sector inmobiliario.
La definición más común de “valor”
es ”valor de mercado”, y se refiere
al precio estimativo al que un
edificio será transado en el mercado
entre un comprador y un vendedor
potenciales. Por el contrario, en
el caso de las construcciones
catalogadas como “aptas para
invertir”, el valor es dado por el
monto capital o de arriendo que
los residentes de ese edificio
(arrendatarios o propietarios)
estén dispuestos a pagar por el
arriendo o la compra del inmueble.
Por ejemplo, en el caso de las
construcciones comerciales, el
valor del edificio dependerá de
la ubicación del inmueble, su
prestigio, los términos de arriendo,
los gastos operacionales y el
ambiente laboral resultante.1
Entre otros factores importantes
destacan la oferta de otros edificios
verdes en la zona2 y la factibilidad
de realizar reacondicionamientos a
futuro.
34
Los desarrolladores inmobiliarios
y los propietarios, por su parte,
se basan en el potencial valor de
mercado de su propiedad, que
a la vez está influenciado por el
atractivo que la propiedad despierta
en los potenciales residentes. En
conclusión, el valor de mercado de
una propiedad está directamente
relacionado con el precio del
arriendo y la tasa de ocupación.
La Figura 4 resume los factores
que determinan el valor según las
diferentes visiones de los distintos
involucrados.
El presente capítulo analiza las
conclusiones de recientes estudios
internacionales, que utilizan
evidencia de las transacciones
realizadas para comprender
cómo las construcciones verdes
influencian el precio de las ventas
y los arriendos, los índices de
ocupación de los inmuebles,
y la relación que existe entre
los sobreprecios de venta y los
sobrecostos de construcción.
Financial
Decisions
Property
Appraisal
Tenants and
Owner-‐Occupiers
DESARROLLADOR
ARRENDATARIO
¿Por qué construir
un edificio verde?
¿Por qué arrendar
en un edificio verde?
Salud y bienestar
Menores costos de
diseño y construcción
Mayor
productividad
Menor costo de
restauración
Imagen corporativa
y prestigio
Venta rápida
Financia-‐
miento
Cumple normativa
y requisitos RSC
Rápido retorno
de la inversión
Menores gastos de
transacción
VALOR COMO ACTIVO
Mayores precios
de venta
Menor tiempo
de inactividad
Menores costos
operacionales
Mayor valor de
mercado
Menos vacantes
Menor
depreciación
Menores costos de
mantenimiento
Mayor tasa de
ocupación
Menor rentabilidad
de salida
PROPIETARIO
¿Por qué comprar un
edificio verde?
35
¿Qué influencia ejercen
los edificios verdes
en el precio de las
propiedades?
La evidencia recopilada en una serie
de estudios realizados durante los
últimos diez años –principalmente a
edificios de oficinas con certificación
LEED en Estados Unidos-‐indica
que las construcciones verdes
generalmente tienen un valor
como activo más importante
que los edificios convencionales,
que cumplen con la normativa.3
Esta diferencia en el valor de la
propiedad como activo se reflejada
en mayores precios de venta, que
a su vez producen los siguientes
beneficios:
Mayores precios por arriendo y
arriendo con opción de compra: Los
estudios sobre las construcciones
verdes certificadas determinaron
que en muchos casos existe un
precio adicional por el arriendo
de éstas. Lo anterior se atribuye
al atractivo que generan los
edificios verdes en los potenciales
arrendatarios debido a su
sobresaliente ambiente interior,
menores costos operacionales
y mayores posibilidades de
comercialización. En algunos
mercados, donde el desarrollo
de las construcciones verdes es
más común, está emergiendo un
concepto levemente distinto, y se
refiere a los menores precios o
“descuentos cafés” para el arriendo
o alquiler con opción de compra de
edificios convencionales.
36
Menores gastos operacionales:
Los edificios verdes certificados
tienden a consumir menos energía
y agua, y por lo tanto a menudo
resultan más económicos de
mantener y administrar. Esto
genera un atractivo especial para
los potenciales arrendatarios o
propietarios, ya que los costos de la
energía y el agua representan unos
de los ítems más importantes a
considerar en los gastos generales,
junto con el propio arriendo.4
Mayores tasas de ocupación de
las propiedades: Los edificios
verdes certificados pueden alcanzar
mayores índices de ocupación, lo
que aumenta su rendimiento en
el mercado de los arriendos en
comparación con las construcciones
que no poseen certificación.5 Lo
anterior representa una garantía
de menor volatilidad en la tasa
de retorno para los propietarios y
desarrolladores inmobiliarios.
Menores rendimientos: Algunos
estudios han demostrado que se
producen menores rendimientos
(precios de capitalización y menos
descuentos) a la hora de vender
una de estas propiedades, lo que
se traduce en una transacción más
conveniente.6
35%
25%
20%
VALOR COMO ACTIVO
Porcentaje de aumento en el precio de venta de las construcciones verdes en
comparación con edificios convencional es que cumplen con la normativa (%)
30%
15%
10%
5%
0%
-‐5%
-‐10%
-‐15%
-‐20%
2008
Iconografía
2009
2010
2011
2012
2013
Año del estudio
BREEAM
Oficinas
LEED/Energy Star
Residencial
Green Mark
Green Star/NABERS
Prog. de Construcciones Verdes de Tokio
Cert. de Rendimiento Energético (Países Bajos)
Figura 5
Primas de valor de activos reportadas para edificios verdes
certificados en comparación con edificios convencionales que
cumplen con los códigos, varias fuentes. 7, 8
37
Efectos Sobre los
Precios de Venta
En una serie de estudios donde se
compararon edificios verdes con
otros convencionales en un mismo
submercado, se descubrió que los
precios adicionales oscilaban entre
0% y 30%. Además, se determinó
que mientras mayores son los
niveles de certificación, más altos
son los precios adicionales de
venta, incluyendo ejemplos de
propiedades pertenecientes a las
categorías LEED9 y Green Star10. Las
investigaciones además reflejaron
una tendencia que indica que los
permiten establecer precios
más altos de venta y arriendo. El
rango de los valores reportados
se puede observar en la Figura 5.
La información incluye datos de
propiedades residenciales y de
oficinas calificadas bajo una serie de
sistemas de certificación ambiental
establecidos en el Reino Unido,
Holanda, Australia, Estados Unidos,
Singapur y Japón, aunque la mayoría
de los estudios se basan en edificios
de oficinas con certificación LEED de
Estados Unidos.
Estas conclusiones son similares a
las descritas en el capítulo “Costos
de Diseño y Construcción”, vale
decir, se confirma que existe una
relación entre los mayores niveles
de certificación y los costos de
edificación y valores de activos en
la mayoría de las ocasiones. De
hecho, los casos de negocios de
construcciones verdes sugieren que
en los costos de edificación del rango
de -‐ 0,4% – 12,5% las primas en el
valor de mercado son generalmente
más altas que las primas en los
costos de edificación.
38
Cabe notar que si bien estos
estudios muestran una relación
entre desarrollar construcciones
verdes y la capacidad para
aumentar los precios de venta y
arriendo, las credenciales verdes de
una propiedad no son el único factor
de impulso en la determinación
de sus valores. Las condiciones
locales, el nivel de subsidio que
reciben la energía y el agua, los
precios generales de los arriendos
y las propiedades, la ubicación del
edificio y el prestigio de la propiedad
tendrán un papel determinante
en este sentido, y estos factores
están tan estrechamente
relacionados que no es posible
aislar definitivamente el impacto
de desarrollas construcciones
verdes en el valor de la propiedad
como activo. Basándose en las
condiciones únicas de cada
Mercado, la magnitud de los
beneficios financieros variará
dependiendo de otros factores
condicionantes.
En el estudio de edificios
australianos con certificado
NABERS, cabe destacar que si bien
los mayores niveles de rendimiento
(NABERS 5*) tienden a alcanzar
valores adicionales de venta de
hasta un 21%, los menores niveles
de rendimiento (NABERS 2-‐2.5*)
también generaron descuentos del
orden de un 13%. Conclusiones
similares de un reciente estudio
sobre certificaciones LEED y el
valor que conlleva la sustentabilidad
muestran que el sólo hecho de
obtener una calificación LEED no
le agrega valor al inmueble, y que
esto sólo se logra a partir de una
certificación LEED Silver (Plata).11
¿Podrían estos hechos indicar que
existe una tendencia a preferir
y una percepción más amplia de
que las calificaciones más bajas
simplemente no bastan?
En el caso de Singapur, si bien la
mayor calificación que se puede
obtener es la Green Mark Platinum,
que presenta un notable aumento
en el precio adicional de venta si
se le compara con el nivel básico
de esta certificación (27,7% y 13%
respectivamente), un estudio
determinó que las propiedades
con calificación Green Mark Gold/
Gold plus no siguen esta tendencia
y, de hecho, muestran menores
precios adicionales de venta que
los edificios certificados como
Green Mark (9,6%). Los autores de
la investigación aluden a la falta
de comprensión que existe en el
mercado singapurense respecto
de las diferencias entre los
menores y los mayores índices de
certificación. Esta situación indica
que, en el caso de los proyectos
de desarrollo inmobiliario del
país, las preferencias se reparten
entre los niveles más bajos o más
altos de certificación ya que los
intermedios generan mayores
costos de construcción y no se
obtienen retornos proporcionales
sobre la inversión. Esta situación
podría cambiar si se eleva el nivel
de conciencia del mercado.
VALOR COMO ACTIVO
Otro ejemplo de un valor menor
y no mayor de las propiedades
como activo se puede encontrar
en un estudio desarrollado
por Yoshida y Sugiura sobre la
tasación de condominios verdes
en Tokio, donde determinaron que
el desarrollo de construcciones
sustentables disminuía el valor de
las propiedades entre 5 – 10%.12 El
predominio de aparatos y equipos
en Japón fue descrito como una
de las razones potenciales para
explicar por qué la eficiencia
energética en el diseño de los
edificios no era considerada un
elemento que impulsara su valor.
Por otra parte, el diseño de larga
vida útil era percibido como un
impulsor del valor debido a su lenta
depreciación. Este es un interesante
ejemplo de una percepción
contrastante de un mercado
donde la antigüedad y la duración
representan una prioridad superior
a la eficiencia energética en las
construcciones verdes.
39
Efectos en los Precios
de Arriendo y la Tasa
de Ocupación
La evidencia recopilada en Estados
Unidos y Australia revela que
los edificios clasificados bajo las
certificaciones Energy Star, LEED
y Green Star lideran generalmente
los precios adicionales de arriendo
entre 0%13 – 17,3%14, y un estudio
muestra un caso de un descuento
en el arriendo de 9%.15 Esta rebaja
la podemos encontrar en un estudio
hecho en Australia, donde las
menores calificaciones NABERS
(certificación que sólo considera
la energía) generan a menudo
descuentos en los arriendos y no
montos adicionales.
Tal como en el caso de los
precios de venta, los edificios con
certificación LEED han desarrollado
una tendencia de mayores precios
adicionales de arriendo asociados a
mayores niveles de certificación.16
Los resultados del estudio arrojaron
un aumento promedio de 3% en los
precios de arriendo por cada nivel
de certificación.
25%
Porcentaje de aumento en el precio adicional
de arriendo de edificios verdes (%)
20%
15%
10%
5%
0%
-‐5%
-‐10%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Año del estudio
Figura 6a
Muestra aumentos en el precio de arriendo de construcciones verdes
certificadas en comparación con edificios convencionales de oficinas
que cumplen con la normativa, pero no están certificados, Varias
fuentes.
40
Existe un número limitado de
estudios que se ocupan de los
índices de ocupación, aunque
muchos autores lo mencionan
como un factor clave que determina
el valor de las construcciones
verdes. La Figura 7 muestra los
aumentos en las tasas de ocupación
según los estudios disponibles,18
que varían entre 0 – 23,1%, y se
basan en oficinas con certificación
LEED y Energy Star en Estados
Unidos comparadas con edificios
convencionales que cumplen con la
normativa.
No existen cifras que indiquen que
las construcciones verdes afectan
negativamente los índices de
ocupación de los inmuebles.
VALOR COMO ACTIVO
Porcentaje de aumento en índice de ocupación de edificios
verdes en comparación con edificios convencionales (%)
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-‐5%
-‐10%
2008
2010
2011
Año del estudio
Figura 7
Aumentos en el índice de ocupación de construcciones
verdes certificadas en comparación con edificios
convencionales que cumplen con la normativa, pero no
están certificados, Varias fuentes.
41
42
CASO DE ESTUDIO
Sociedad Verde: Una Buena Noticia
Inversiones de reacondicionamiento en el Reino Unido prometen un futuro esplendor
para los propietarios con visión a largo plazo.
La constructora y desarrolladora inmobiliaria Skanska,
una de las empresas que arrendaban parte del edificio,
pretendía racionalizar su espacio de oficinas en el
Reino Unido, y Hollywood House cumplía con todos
los requisitos que buscaba, salvo uno: la propiedad no
estaba a la altura de las aspiraciones de sustentabilidad
de la compañía. Skanska se acercó a PRUPIM para
solicitarles un edificio energéticamente eficiente, que
pudiera albergar a sus empleados y cumpliera con su
compromiso de sustentabilidad. PRUPIM reconoció aquí
una oportunidad para proteger el valor de su activo si
lograba retener a su principal arrendatario mediante
un contrato a largo plazo y atraía a nuevos inquilinos
gracias a las mejoras sustanciales que recibiría el
edificio en términos de sustentabilidad. Así fue que
se dio inicio a un amplio reacondicionamiento para
cumplir el compromiso de alcanzar altos estándares de
sustentabilidad.
Los equipos de la administradora PRUPIM colaboraron
estrechamente con la gente de Skanska como
potenciales arrendatarios y contratista en las siguientes
labores:
•
•
•
•
•
•
•
PRUPIM, en tanto, se ha beneficiado enormemente con
este proyecto. El reacondicionamiento no sólo aumentó
la vida útil del edificio, sino que además logró obtener
las calificaciones BREEAM Very Good (Muy Bueno) y
LEED Platinum (Platino), con lo que incrementó su
potencial de arrendamiento. PRUPIM posee en la
actualidad una atractiva propiedad con credenciales
verdes identificables, que resultan muy llamativas para
los potenciales arrendatarios.
El compromiso con este reacondicionamiento verde
le permitió a PRUPIM obtener un contrato de arriendo
a 10 años con su actual inquilino, lo que aumentó
inmediatamente el valor de su activo. “Integrar la
sustentabilidad en el proceso de reacondicionamiento
del Hollywood House nos permitió amarrar un contrato
de pre arriendo de 1.574 metros cuadrados a Skanska,
un inquilino que posee un fuerte lazo y compromiso con
la sustentabilidad”, confirma Nina Reid, Directora de
Inversiones Inmobiliarias Responsables de PRUPIM.
Dado que ambos grupos trabajaron juntos en el proyecto
de reacondicionamiento, continuarán maximizando
las ventajas verdes en la propiedad. Skanska fue de
los primeros arrendatarios en suscribir el acuerdo
estándar de PRUPIM donde se incorporan las cláusulas
de sustentabilidad. Esta modalidad de arriendo, cuya
meta es fomentar las prácticas sustentables entre el
propietario y el arrendatario, contempla un plan de
manejo ambiental que establece metas de rendimiento
para el edificio. El propietario y el residente deberán
trabajar juntos para lograr estos objetivos con la ayuda
de un Grupo de Gestión para Edificios Verdes establecido
para este fin, una relación que traerá beneficios para
ambas partes durante muchos años.
VALOR COMO ACTIVO
Cuando la administradora de fondos inmobiliarios
PRUPIM buscó nuevos arrendatarios para completar la
ocupación de Hollywood House, un edificio de oficinas
que comparten distintas empresas en Woking, a las
afueras de Londres, sabía que se enfrentaría a un gran
desafío debido a la enorme competitividad del mercado.
La edificación de cinco pisos data de la década de 1980 y,
como la mayoría de las construcciones de esa época, era
ineficiente en términos de uso energético y poseía altos
costos operacionales en comparación con los actuales
estándares del mercado.
Conexión a las redes urbanas de calefacción y
electricidad; Iluminación energéticamente eficiente;
Mejoramiento de los sistemas de ventilación y
gestión energética;
Un módulo solar fotovoltaico para genera energía
renovable para la obra;
Artículos de grifería y plomería para un uso eficiente
del agua;
Almacenamiento de aguas pluviales;
Sistemas de monitoreo y control de energía, y;
Estacionamientos para bicicletas, duchas y puntos de
recarga para vehículos eléctricos
Este extenso proyecto de reacondicionamiento dio
lugar a un agradable lugar de trabajo y a un edificio
con un mejor rendimiento energético y menores costos
operacionales. Se proyecta que Hollywood House
utilizará un 56% menos de energía que antes del
reacondicionamiento y un 55% menos de agua que el
promedio de los edificios de su tipo. Se espera también
que el costo de las intervenciones sustentables se
recupere en 13 años sólo mediante el ahorro de energía.
Además de estas importantes reducciones en los costos,
el arrendatario puede ahora demostrar un compromiso
con el medio ambiente y ofrecer un lugar de trabajo
saludable y cómodo para sus empleados.
43
Una Mayor
Comprensión
Si bien muchos estudios han
documentado la diferencia que
genera la sustentabilidad en el
arriendo, la ocupación y los precios
de edificios y viviendas, las razones
subyacentes de estas variables aún
no son demasiado clara.
No obstante, crece nuestra
comprensión del tema a medida
que aumenta la construcción de
edificios verdes y la recopilación
de información. Un estudio
reciente vincula la cuenta de
energía exacta de los edificios con
certificación Energy Star con los
costos adicionales que pagan las
propiedades, y concluye que el
ahorro de un dólar en costos de
energía por cada metro cuadrado
(cerca de un 50% de reducción de
costos) genera un aumento en el
flujo de caja de US$0,95 y de US$13
en los valores de la propiedad como
activo.19 Éstos son algunos de los
ejemplos más concretos de los
beneficios del ahorro energético.
Estos datos se deben entender
en el contexto de los acuerdos de
arriendo con opción de compra
que existen en Estados Unidos y la
relación entre el valor del terreno
y el edificio puesto que no son
necesariamente aplicables en otros
países. También existe el riesgo
de que la falta de comprensión de
las mecánicas de estas variables
genere proyecciones de ahorro
de costos y beneficios para los
residentes que finalmente no se
podrán concretar.
También es esencial comprender
que los precios más altos no
generan necesariamente mayores
retornos para los inversionistas,
sino sólo para los desarrolladores
inmobiliarios siempre y cuando
el precio adicional no se vea
anulado por los mayores
costos de construcción. Para
que los inversionistas puedan
obtener retornos adicionales
las propiedades deberán tener
una rápida apreciación o una
depreciación más lenta que el resto
de las propiedades, pero aparte
de la evidencia recopilada por
Yoshida y Suguira,22 no existe mucha
más información al respecto. Sin
embargo, Pivo y Fisher (2010) han
comprobado que las funciones
ecológicas no disminuyen los
retornos ni perjudican las carteras
de inversión.23
Otro hecho interesante se refiere
a que a medida que aumenta el
impulso de las construcciones
verdes en el mercado, se amplía
la oferta de las propiedades
sustentables disponibles y
disminuye el valor generado por
la “escasez”, surgirán niveles
más exigentes de conformidad
obligatoria que disminuirán la
brecha de las especificaciones que
existen entre las construcciones
verdes y los edificios de primera
clase. En un reciente estudio
realizado por Chegut y otros
Esta situación se dará
particularmente si los edificios no
presentan el rendimiento esperado.
Sayce y otros (2010) destaca
dos estudios de casos donde los
beneficios económicos proyectados
no siempre se cumplen,20 o donde
la comodidad de los empleados
del inmueble no mejoró a pesar
de tratarse de un edificio “verde”
eficiente desde el punto de vista
energético.21 Resulta de extrema
importancia abordar tanto los
fracasos como los éxitos en esta
materia con el fin de comprender
mejor los riesgos y los mecanismos
de la tasación.
44
(2013), los autores determinaron
que por cada edificio verde que se
construía en un área en particular,
los precios adicionales de arriendo
y venta de las construcciones
certificadas disminuían entre 1%
y 4%, respectivamente. Por lo
tanto, puede que con el tiempo las
construcciones verdes y los edificios
de primera clase puedan converger
sin problemas.
Sin embargo, queda claro a partir
de la evidencia que, más allá de
las diferencias en los programas
internacionales de certificación,
existe una creciente tendencia
donde los distintos beneficios de las
construcciones verdes se reflejan
en las expectativas del mercado
sobre los precios que las personas
y las empresas están dispuestas
a pagar por ellas. Los potenciales
compradores y arrendatarios en la
mayoría de los mercados se sienten
cada vez más atraídos a invertir en
construcciones verdes, y al menos
en algunos países, parecen estar
dispuestos actualmente a marcar
una diferencia mediante los precios
de estas propiedades en cuanto a
sus valores de venta y arriendo.
REFLEXIONES
Reflexionando Sobre el Pasado y Aceptando el Futuro
El papel de los tasadores profesionales y de las tasaciones para facilitar el cambio
Vivimos y trabajamos en un mundo cada vez más
paradójico, incierto y ambiguo en la que la tradicional
confianza que depositábamos en el consejo de
los profesionales parece estar desapareciendo
rápidamente, siendo sustituida por un clima de disputa
en el que la opinión de los expertos es analizada y
desafiada, conduciendo al profesional a dar consejos
únicamente basados en datos duros puesto que su
opinión y experiencia ya no bastan.
Esto es sin duda demasiado simplista. En muchos
sentidos, los edificios recientemente construidos y
certificados son simplemente un reflejo de productos de
buena calidad, pero muchas construcciones de primera
clase no permanecen en esta categoría por mucho
tiempo. Lo que les produce un valor intrínseco a largo
plazo es su ubicación y su capacidad para generar una
respuesta de las personas, ya sea como residentes o por
la forma en cómo se adaptan al edificio. Entonces, lo que
puede cumplir con la “agenda verde” en un momento
dado, podría no satisfacer las necesidades sociales en el
largo plazo.
Por ello los tasadores se ven tentados a basar sus
análisis en transacciones recientes y mantienen una
noción para el futuro de “aquí no pasa nada”. Después
de todo, cualquier otro aspecto representa hasta cierto
punto una interpretación especulativa de las tendencias.
Sin embargo, esta postura está fuera de lugar puesto
que la tasación implica un hecho futuro tentativo y, por
lo tanto, incierto.
Es así que uno de los mayores desafíos de estos
profesionales es llegar a comprender y considerar
las interdependencias entre estos factores de
sustentabilidad más complejos y a menudo con menos
peso para influenciar en el valor tangible e incorporar
este conocimiento a la teoría y la práctica diarias de
tasación. Lo que entendemos por valor debiera tender
a reconocer la real contribución que los edificios
les entregan a sus propietarios, a la sociedad y al
bienestar del planeta en general. Demás está decir que
esto significa que debemos ampliar y hasta desafiar
los conceptos tradicionales del valor y tenemos que
superar la percepción de que los edificios constituyen
simplemente otra clase de activo financiero.
Entonces ¿cuál es o debiera ser el aporte del tasador
para los propósitos de la agenda de sustentabilidad?
El hecho de que la sustentabilidad se encuentre en
las agendas de los tasadores profesionales y sus
clientes representa un enorme avance respecto de
hace diez años. Una serie de organismos profesionales
están convirtiendo algunas de estas reflexiones en
normas y procedimientos, y con justa razón, pero
en la práctica, ¿cómo podemos hacer lo correcto y
equilibrar los hechos con la opinión y la ciencia con la
percepción? Si bien las actuales técnicas de tasación
tienen la capacidad de incluir temas relacionados a la
sustentabilidad, una cosa es contar con normas para
proceder y otra muy distinta, tener evidencia para
modificar el asesoramiento y eventualmente influir en la
decisión del cliente. Los análisis de regresión múltiple
de transacciones anteriores de arriendo pueden señalar
ejemplos de edificios certificados que alcanzan niveles
diferentes de aquellos no certificados.
Para alcanzar este objetivo necesitamos un
entendimiento mucho más amplio y profundo para
comprender qué rendimiento mostrarán en el tiempo
algunas de las denominadas medidas de sustentabilidad.
La buena noticia es que ya vemos los primeros signos
de que los tasadores están comenzando a recopilar
sistemáticamente información relacionada con diversos
temas de sustentabilidad, pero falta aún mucho para
que estos datos sean analizados a cabalidad y se vean
reflejados en las tasaciones. Sin embargo, una vez que
los tasadores cuenten con la información necesaria se
verán claramente más vulnerables a enfrentar un litigio
si no la utilizan, y si no toman conciencia de esto la
situación definitivamente no llegará a un punto de “aquí
no pasa nada”.
VALOR COMO ACTIVO
El valor de mercado de un edificio resulta clave al
momento de decidir su proceso de construcción e
inversión, y por lo tanto es necesaria una tasación
precisa que refuerce la operación de los mercados
inmobiliarios y forme una base sólida para realizar
análisis de rendimiento y financiamiento, transacciones,
asesoramiento en materia de desarrollo, resolución de
disputas e imposiciones. Por lo tanto, consideramos
como un prerrequisito fundamental para desarrollar
mercados inmobiliarios sustentables que garantice
que la experiencia de los tasadores profesionales se
extienda a una cabal apreciación y comprensión de los
temas involucrados en la sustentabilidad, muchos de los
cuales siguen siendo inciertos.
Por Ursula Hartenberger
RICS
y Sarah Sayce
Universidad de Kingston
45
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
• Mayor transparencia y
consistencia: Los tasadores
o valuadores expertos deben
comprometerse en el proceso
contable de las medidas
de sustentabilidad de los
proyectos de desarrollo en
los que participan, puesto
que se requiere una mayor
transparencia y consistencia
de enfoque para minimizar
cualquier posible riesgo de
devaluación o disminución de
los beneficios proyectados como
consecuencia de la inclusión de
elementos de sustentabilidad.
• Mayor recolección de datos:
Se requiere más información
sobre el impacto de las
certificaciones o de las medidas
de sustentabilidad en el valor
del edificio para distintos
mercados y con distintos niveles
de certificación. Particularmente
se requiere información
sobre el impacto no sólo de la
certificación, sino que además
de las medidas o estrategias
individuales y de cómo éstas son
percibidas por los tasadores.
Una serie de estudios realizados
sobre los precios de arriendo
y las tasas de ocupación están
basados particularmente en
pequeños grupos de muestras
y necesitan ser reforzados para
aumentar su confiabilidad y
consistencia.
46
• Comprensión de las
implicancias: La industria
también debe comprender mejor
las implicancias que tienen los
cambios en la relación que existe
entre los edificios convencionales
y los certificados, la tendencia de
los requisitos legales para subir
el nivel de sustentabilidad de las
construcciones, los incentivos
fiscales para compensar los
costos de capital y otros factores
externos relacionados con
temas políticos, económicos y
medioambientales ya que todos
estos factores impactan el valor
que las propiedades verdes y
convencionales tienen como
activo.
REFERENCIAS
1
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Eichholtz et al, 2013; Miller et al, 2008;
21
Paul et al, 2008
Pivo et al, 2010
22
Yoshida et al, 2011
Donde un autor reporta una gama de
23
Pivo et al, 2010
6
valores para una clasificación específica
de certificación, las barras verticales
representan los mínimos y máximos
resultados informados, con el marcador
que aparece como un promedio de los dos
valores.
8
Donde el estudio reporta un agama de
valores, los valores mínimos y máximos
se muestran como barras azules y el
marcador muestra el valor promedio.
9
10
Newell et al, 2011
11
12
Yoshida et al, 2011.
13
VALOR COMO ACTIVO
7
2010 y 2013.
47
COSTOS
OPERACIONALES
48
• Se ha comprobado que los edificios verdes permiten
ahorrar dinero gracias a un menor consumo de energía
y agua y a sus menores costos operacionales y de
mantenimiento de largo plazo.
• Por lo general, el ahorro energético en los edificios verdes
supera en un periodo razonable cualquier costo adicional
relacionado con el diseño y la construcción del inmueble.
• Además de los menores costos operacionales, los edificios
verdes pueden entregar beneficios indirectos en cuanto a
los costos de renovación y reconfiguración de los espacios.
• Los edificios verdes de alto rendimiento deben ser
respaldados por una sólida puesta en servicio, una gestión
efectiva y un gran liderazgo y comunicación para alcanzar la
rentabilidad proyectada.
49
COSTOS OPERACIONALES
La verdadera prueba de los edificios verdes
es el rendimiento de su diseño durante la
etapa de ocupación del inmueble.
La justificación de cualquier
costo de capital adicional para un
edificio verde, así como cualquier
aumento en su valor de mercado o
en el precio adicional de arriendo,
depende de la comprensión de
los beneficios que conlleva su
ocupación en dos áreas principales:
menores costos operacionales
y de mantenimiento y beneficios
sobre la productividad y la salud.
Este capítulo se enfoca en los
ahorros que pueden lograr los
edificios verdes en cuanto a
costos operacionales. En tanto,
la productividad y la salud de sus
residentes serán abordadas en el
próximo capítulo.
Entre los principales beneficios
directamente relacionados con el
diseño de los edificios verdes están
los menores costos energéticos
50
generados por sus sistemas
de calefacción, refrigeración,
iluminación y ventilación y su
reducido consumo de agua.
Otros beneficios, como los
menores costos operacionales y
requerimientos de mantenimiento,
necesitan procedimientos efectivos
de gestión para construcciones
verdes antes de que se ocupe
el inmueble para poder sacar
así el máximo de beneficios de
las medidas sustentables. Los
edificios verdes también ofrecen
beneficios potenciales indirectos
relacionados con la disminución de
los impuestos a la propiedad, las
primas de los seguros y los costos
de renovaciónt.1
Financial
Decisions
Property
Appraisal
Tenants and
Owner-‐Occupiers
Property
Management
Ahorros
Energéticos
Menos consumo energético en comparación con edificios
convencionales que cumplen con la norma (%)
0
cifras que indican que a menudo los
mayores niveles de esta calificación
son otorgados a los proyectos que
más ahorran energía, como se
aprecia en la Figura 8. Un estudio
más reciente hecho por el mismo
investigador (2010) determinó que
el ahorro en el consumo de agua
gracias a la implementación de
estrategias como la reutilización y
la instalación de grifería y plomería
para un uso eficiente del agua es
de un 39% respecto de edificios
convencionales de similares
características.5
LEED Certified
LEED Silver
LEED Gold
El menor consumo energético,
y su consecuente reducción en
los costos de energía, es una de
las características esenciales de
los edificios verdes. La eficiencia
energética también posee un
impacto significativo en los gastos
corrientes de una propiedad, y a
medida que aumente el precio de la
energía, la eficiencia operacional se
convertirá en uno de los mayores
atractivos para los residentes.2 Se
calcula que la reducción energética
en las edificaciones verdes respecto
de los edificios convencionales varía
entre 25% -‐ 30%3 (basándose en
edificios con certificación LEED en
Estados Unidos) y 35% -‐ 50%4
(de acuerdo a un estudio de
construcciones similares en
Nueva Zelandia). El estudio de las
certificaciones LEED realizado por
Kats (2003) también proporciona
-‐5
-‐10
-‐15
-‐20
-‐25
-‐30
-‐35
-‐40
* Cabe destacar que la información de este gráfico es de 2003, y puede ser que las reducciones conjeturadas a
partir de datos actuales no sean tan pronunciadas. Sin embargo, seguimos considerando válida la tendencia de
obtener mayores reducciones energéticas en tanto más alta sea la certificación.
Figura 8
Ahorro energético en edificios con cert. LEED 6, 7
51
Ahorro Energético por
Reacondicionamiento
El mercado del reacondicionamiento
para la eficiencia energética gana
fuerza cada día y la mayoría de
los países están conscientes de
la ineficiencia energética que
afecta a sus edificios de cara a los
objetivos de reducción energética
global. Como resultado de
esto, los reacondicionamientos
para la eficiencia energética
se vuelven rápidamente más
importantes. Las medidas de
reacondicionamiento pueden
incluir mejoras al revestimiento
térmico, una renovación de los
sistemas de calefacción, ventilación
e iluminación, submedición de
consumo, mejores controles,
grifería y plomería para un uso
eficiente del agua, instalaciones
de energía renovable, sistemas
mecánicos de recuperación de
calor y ventiladores con motores de
frecuencia variable.
Mantenimiento
Renovación
Una gama correctamente
especificada de materiales
sustentables y sistemas de
construcción proporcionaría
beneficios financieros a largo
plazo gracias a ciclos de
reemplazo menos frecuentes y
menores requisitos de limpieza y
mantenimiento, así como beneficios
vinculados a ambientes interiores
más saludables por un menor
nivel de toxicidad y emisiones.
Yendo más allá, los materiales
que realmente tienen un enfoque
regenerativo poseen un ciclo
adicional de reciclaje y recuperación
al final de su vida, lo que potencia
un posible flujo de ingresos
adicionales, aunque este proceso
está actualmente en sus primeras
etapas.
Otras características que
contribuyen a la viabilidad
financiera de un edificio, y que
benefician tanto al propietario
como a los residentes, es la
flexibilidad, la adaptabilidad y la
durabilidad del diseño. Los edificios
verdes generalmente incorporan
sistemas diseñados para brindar
adaptabilidad, como pisos elevados
y paredes divisorias movibles,
que permiten una reconfiguración
de los espacios sin necesidad de
incurrir en demasiados trastornos,
costos y pérdida de tiempo. Según
datos del año 2003, se calcula que
en edificios de oficinas en Canadá,
por ejemplo, la reducción anual de
costos asociada a la instalación de
sistemas de pisos elevados es de a
US$4,31 por metro cuadrado.10
Aparte de la eficiencia de recursos,
otra característica típica de los
edificios verdes es la importancia
que se le da a la durabilidad y la
resistencia de los sistemas y las
terminaciones.
Los materiales se escogen
generalmente considerando su
ciclo de vida total y sus atributos
al momento de su instalación,
adoptando un enfoque regenerativo
(cradle-‐to-‐cradle), que toma en
cuenta su impacto medioambiental,
su nivel de toxicidad y emisiones,
sus ciclos de sustitución y su
eliminación a fin de garantizar que
todos los productos sean “verdes”
en todos sus aspectos.
52
Para los propietarios, la
adaptabilidad les entrega la
posibilidad de reconfigurar o darle
un nuevo uso a los espacios para
así cumplir con las cambiantes
exigencias del mercado. En el caso
de los propietarios y los residentes,
un edificio de larga durabilidad -‐en
términos de fuentes energéticas
adaptables, una infraestructura de
datos, cambio climático y nuevas
formas de trabajar-‐ les garantiza
que la propiedad seguirá siendo un
activo de valor en el futuro.
CASO DE ESTUDIO
Luces Brillantes, Gran Ciudad
El reacondicionamiento de la iluminación directa en
Nueva York marca la diferencia, literalmente de la noche
a la mañana
Las brillantes luces de la ciudad de Nueva York no son
precisamente famosas por su eficiencia energética. Sin
embargo, Ernst & Young está dando luces de esperanza
con la iluminación LED que instaló recientemente en sus
oficinas centrales ubicadas en el Time Square.
La empresa de servicios profesionales llevó a cabo uno
de los mayores reacondicionamientos de iluminación
en la Gran Manzana, luego de reemplazar la antigua
luminaria de su edificio de 32 pisos por un nuevo
sistema con tecnología LED. El proyecto abarcó nuevos
y más eficientes accesorios personalizados, sensores
de ocupación y controles para administrar el uso y
la instalación de la luz en todas las oficinas, salas de
conferencias y espacios comunes del edificio. Este
simple reacondicionamiento le permitirá a la empresa
ahorrar cerca de US$ 1 millón cada año, reduciendo así
sus costos de energía y mantenimiento de la iluminación
a la mitad. Sin embargo, incluso antes de alcanzar
estos ahorros, la empresa había logrado reducir en 13%
sus costos iniciales gracias a una serie de reembolsos
de los servicios básicos identificados por el equipo de
reacondicionamiento.
Pero no sólo ahorrarán dinero en Ernst & Young. La
iniciativa también permitirá reducir anualmente el
consumo energético en 54% (cerca de 2,9 millones
de kWh), evitando de esta manera la liberación a la
atmósfera de más de 900.000 kilos de emisiones de CO2
cada año.
“Los edificios verdes contribuyen significativamente a
reducir las cuentas de energía y la huella ecológica”,
explica Harry Verhaar de Philips Lighting, la empresa
que provee esta tecnología. “En esta época de
dificultades económicas resulta incluso más importante
destacar que estas soluciones tienen importantes
beneficios adicionales, como una mayor efectividad de
aprendizaje en los colegios, un aumento en los niveles
de bienestar y productividad en los lugares de trabajo y
una grata atmósfera”.
Tomando esto en consideración, podemos ver que el
proyecto no sólo se enfocó en la energía sino también
en el espacio ya que se diseñó un tipo de iluminación
que coincidiera con la estética del edificio. Además, se
tomaron todas las medidas necesarias para garantizar
que se usara la iluminación adecuada dependiendo del
tamaño y la función de cada de cada área. El resultado
fue una iluminación de mejor calidad para las más de
5.500 personas que trabajan en el edificio.
Puede que reemplazar la iluminación en un edificio de
casi 200.000 metros cuadrados de oficinas represente
un enorme esfuerzo, requiera mucho tiempo y conlleve
una parada obligada de las actividades, pero en este
caso no fue así. La compañía trabajó codo a codo con el
sindicato y la nueva iluminación de cada área se instaló
sin contratiempos ni inconvenientes en durante el turno
de una noche.
Por Harry Verhaar
Philips Lighting
53
CASO DE ESTUDIO
Ejemplar por Donde se Mire
Exclusiva propiedad en Ciudad del Cabo demuestra que
para grandes reacondicionamientos no se necesitan
grandes bolsillos.
V&A Waterfront es un desarrollo inmobiliario de 400.000
metros cuadrados ubicado frente al mar en Ciudad
del Cabo. Este proyecto de uso mixto, que recibe 23
millones de visitantes cada año, está demostrando
apreciables resultados luego de iniciado un programa de
reacondicionamiento de US$2.480.000 millones en 2008.
Según Colin Devenish, gerente ejecutivo de operaciones
de V&A Waterfront, la clave del éxito estuvo en el caso
de negocio para “volverse verde”.
“Basamos la mayoría de las medidas que tomamos
en sensatas prácticas comerciales”, explica Devenish.
“Establecimos periodos de amortización, de retorno
de la inversión, de percepción del cliente y mejoramos
nuestras relaciones con varios otros involucrados
en el proyecto. Más recientemente, el personal y los
arrendatarios han comenzado a presionar para que
adoptemos más medidas de sustentabilidad.
La estrategia enfocada en el negocio y en los
participantes del proyecto llevó a V&A Waterfront
a embarcarse en este profundo y extenso
reacondicionamiento energético, que desarrolló
gradualmente en un periodo de tres años. La iniciativa,
dotada de un nítido plan basado en cuidadosos análisis
y revisiones, partió con mediciones de consumo
energético y de uso de agua para determinar los puntos
de referencia. Además, se dio prioridad al ahorro
de costos y a las medidas adoptadas para tal efecto.
Rápidamente se organizaron acciones económicas y
fácilmente amortizables, como un mejor ajuste del aire
acondicionado, por ejemplo, cuyo costo se recuperó
apenas en un mes de operación.
A esto se agregaron con el tiempo importantes
iniciativas de ahorro energético, que incluyeron la
instalación de equipos adicionales de corrección de
potencia, luces de mayor eficiencia energética, un
sistema de control para la iluminación, escaleras
mecánicas y ascensores de ahorro energético y el
uso de agua de mar para enfriar en desmedro de
las tradicionales torres de refrigeración. El proyecto
también incorporó iniciativas de conservación de agua y
manejo de desechos, que generaron ahorros anuales de
US$62.000 y US$100.000, respectivamente.
Pero el enfoque de esta iniciativa también produjo
otros beneficios. La incorporación de cambios a la
sustitución de equipos obsoletos, como la adquisición
de refrigeradores de eficiencia energética que se
encontraban en su última etapa de vida útil, ayudó a
absorber los costos del reacondicionamiento. El doble
objetivo del proyecto de aumentar la sustentabilidad de
las operaciones y reducir los costos fue monitoreado
muy detalladamente, y se incluyeron informes de los
ahorros internos y externos. Como resultado de esto,
el desarrollo inmobiliario ahora puede jactarse de una
disminución de 17% en los costos de energía y un ahorro
de aproximadamente US$640.000 cada año.
Desde que se realizó el reacondicionamiento, la
gerencia de V&A Waterfront ha adoptado una visión
más de lago plazo, con medidas permanentes para
maximizar los beneficios. Los miembros del personal,
en tanto, han sido instruidos sobre las medidas de
sustentabilidad que se han adoptado, y la gestión de los
suministros es un tema que se aborda periódicamente
en los procesos de capacitación. Hasta ahora, los
costos de capital del reacondicionamiento no sólo han
sido recuperados a través de los arrendatarios, ya que
el proyecto inmobiliario estructurará los arriendos
de forma que los costos y los ahorros energéticos se
compartan con los inquilinos. Mientras tanto, el enfoque
se ha centrado en la educación del arrendatario y la
actualización de los criterios para las renovaciones y los
nuevos arrendatarios.
El proyecto también ha tenido una buena recepción
externa y ha recibido publicidad positiva y regular. El
desarrollo inmobiliario ha sido mencionado en varios
artículos de la prensa, donde destacan su ahorro
energético y sus iniciativas ecológicas. Además V&A
Waterfront ha ganado en este tiempo numerosos
premios y competencias gracias a sus esfuerzos de
ahorro energético.
Este reconocimiento es otra forma en la que
V&A Waterfront disfruta los beneficios de su
reacondicionamiento sustentable, además de los
ahorros que el proyecto ha generado y que le permitirán
recuperar lo invertido en un poco más de cuatro años.
54
COSTO(US$)
(US$)
Instalación de equipo de corrección de
potencia para reducir la demanda máxima
20.700 (2008)
9.200 (2009)
1.150
13.800
Revisión y reestructuración de las tarifas
eléctricas
Sin costo
17.200
207.000
Instalación de luces de eficiencia energética
y un sistema de control de la iluminación
(Fase 1)
368.000
8.700
105.000
Instalación de más luces de eficiencia
energética y aumento de los niveles de
iluminación (Fase 2)
279.000
3.700
44.500
Reutilización de cañerías adicionales en
otros edificios
Sin costo
No aplica
23.000
±5.700
82.700
Perfeccionamiento de los controles de aire
acondicionado – adaptación y cambio de los
tiempos de operación según la época del
año y las condiciones climáticas externas
Sin costo en actividades
de administración, pero
con costo de 5.700 para
mejorar el Sist. de
Administra Edfi
AHORRO MENSUAL
(US$)
AHORRO ANUAL
(US$)
Sustitución de cuatro enfriadores de tornillo
por dos enfriadores centrífugos, que son
25% más eficientes (parte de la sustitución
normal de la vida útil). Cambio de volumen
constante a sistema de volumen variable –
accionamiento de velocidad variable de las
unidades de tratamiento de aire y difusores
de volumen variable
1.700.000
8.000
96.000
Sustitución de sist. tradicionales de torres
de enfriamiento por enfriamiento mediante
agua de mar
No disponible
7.800
93.600
Conversión de parte del sist. de riego
por goteo para ahorrar agua, reducir el
crecimiento de maleza y evitar problemas
causados por pesticidas (25 litros/10m2 en
riego por aspersión vs. 10 litros/10m2 en
riego por goteo)
No disponible
2.300
27.600
Reducción de los tiempos de riego,
especialmente durante el lluvioso invierno
de Ciudad del Cabo y riego ajustado al clima
y la ubicación (sombra vs. al sol)
Sin costo
No disponible
36.700 (2008)
38.000 (2009)
34.000 (2010)
Programa de reciclaje de deshechos
implementado en 2009. Retorno garantizado
de la inversión de US$6.300 mensual por
material reciclado. Aproximadamente 50%
de los deshechos
No disponible
8.725
104.700
INICIATIVA
55
Ahorro General
de los Gastos
Operacionales
Kats (2003) determinó que los
rendimientos de una inversión
inicial mínima del 2% sobre los
costos de la construcción de un
proyecto generaban ahorros de
más de diez veces la inversión
inicial, basándose en un ciclo de
vida de 20 años para 33 proyectos
de categoría LEED en Estados
Unidos.12 Si bien esta cifra incluye
los ahorros estimados a partir de
un aumento en la productividad
y la salud, se concluyó que sólo
considerando los beneficios sobre
los costos operacionales, estos
ahorros también superan cualquier
costo adicional asociado al diseño
y la construcción de un edificio
verde (Figura 9). El nivel de ahorro
dependerá de los precios de la
energía del lugar en cuestión.
En un estudio menos extenso
realizado en Nueva Zelandia en
2006, los ahorros de los costos
operacionales demostraron
compensar el aumento en el costo
marginal de las construcciones
verdes en 5 a 6 veces en el caso de
los residentes propietarios y que
el incremento en el costo adicional
del arriendo se compensa por un
factor de tres.13 En conclusión,
incluso sin considerar un aumento
de la productividad en la ecuación,
los ahorros sobre los costos
operacionales y de mantenimiento
presentan por sí solos un
convincente caso de negocio
para las construcciones verdes,
especialmente considerando que
los costos de la energía siguen
aumentando y que el costo del
capital para desarrollar estos
proyectos va en descenso.
AHORRO DE COSTOS (USD POR PIE CUADRADO)
$0,51
$3,00
a
$5,00
$1,18
$5,79
$8,47
$ Total
VAN
20 años =
$11-‐13
Mantenimiento y Operaciones
Energía
Emisiones
Agua
Construcción
* Cabe destacar que los datos del gráfico pertenecen a estudios de 2003, y por lo tanto no son considerados exactos debido a los
cambios en la economía desde entonces. No obstante, lo que nos interesa es reflejar las diferencias en los niveles de mantenimiento,
operaciones, energía, emisiones, agua y construcción.
Figura 9
Análisis del valor actual neto de los beneficios de los costos
operacionales en construcciones con certificación LEED 11
56
REFLEXIONES
El Beneficio de los Arriendos Verdes
Singapur es reconocido como un líder en la región de
Asia Pacífico por el nivel de sustentabilidad de sus
ambientes urbanizados, y cuenta con políticas de nivel
mundial y herramientas de calificación de edificios.
Recientes debates entre representantes inmobiliarios
y del gobierno de Singapur has demostrado que
el arriendo verde sea, tal vez, la última pieza del
rompecabezas de la construcción sustentable, siempre
que se cumpla con ciertos factores clave:
El arriendo verde debe funcionar de la mano con
los sistemas existentes de calificación de edificios
verdes;
•
Las cláusulas de los contratos con beneficios
fácilmente cuantificables, como metas de
rendimiento energético, sean más fáciles de
administrar que las iniciativas menos cuantificables
(aunque valen la pena, de todas formas) tales como
la productividad laboral; y
•
Las autoridades externas que hagan cumplir las
cláusulas pueden alentar aún más la colaboración
entre propietario y arrendador.
Los arriendos verdes son estructuras para regular las
relaciones entre los propietarios y los arrendatarios que
facilitan la colaboración hacia un mejor rendimiento del
edificio. Los arriendos puede variar desde “verde claro”,
en el que las partes se enfocan en acciones específicas
sin necesariamente comprometerse a ellas, hasta
“verde oscuro”, donde pueden aplicarse mecanismos
más rigurosos para las metas, supervisión y sanciones.
Al funcionar junto con las herramientas de calificación
de edificios verdes, que entregan indicadores de
rendimiento específicos que se deben supervisar, el
arriendo verde ayuda a cerrar la brecha entre el diseño
verde y la operación del edificio, por medio de la fijación
de metas, especificación de roles y responsabilidades y
al mediar en caso de no cumplimiento.
Uno de los ejemplos involucra a un sitio donde el
agua fría del distrito se compraba de una proveedora
sanitaria, con multas para el propietario si el agua
de retorno tenía una temperatura demasiado baja. El
arriendo verde le permite al propietario traspasar estos
costos a los arrendatarios, si es que ellos devuelven
el agua a un temperatura inferior al límite acordado
previamente.
Durante la operación en la vida real, el propietario era
multado con una suma considerable por no cumplir con
la meta y, más que simplemente traspasar los costos
relevantes y olvidarse del asunto, ahora está apoyando
activamente a los arrendatarios a resolver este
problema. Aunque los costos son, claramente, un factor;
el propietario y los arrendatarios están todos enfocados
en colaborar para lograr un mejor rendimiento
energético, lo que los lleva a una mejor operación
general del edificio.
•
La idea suena suficientemente simple. Pero, ¿cómo
funciona en la práctica? El concepto es relativamente
nuevo en Singapur, con menos de un puñado de
ejemplos conocidos.
Sin duda que la tecnología, como los Sistemas de
Automatización de Edificios (BAS, por su sigla en inglés)
o procesos como Modelación de Información de Edificios
(BIM, por su sigla en inglés) seguirán mejorando el
rendimiento de los edificios; el arriendo verde puede
agregar una nueva dimensión al movimiento de edificios
verdes e impulsar una verdadera colaboración entre los
propietarios y sus arrendatarios.
Por Shengkai Chiu
Jones Lang LaSalle
(agradecimientos a Matthew Clifford)
57
Cómo Cerrarla Brecha
de Rendimiento
La evidencia presentada
previamente demuestra que los
beneficios de costos de operación
y mantenimiento sí existen y que
son importantes. Sin embargo,
incluso los edificios mejor
diseñados con altas necesidades
de servicio pueden no tener un
rendimiento como el esperado si
no se acompañan con una robusta
modelación, diseño y construcción,
efectivas comunicaciones entre
los participantes, una adecuada
puesta en servicio y una eficiente
administración durante su fase de
ocupación.
La Figura 10 muestra cómo las
discrepancias entre el rendimiento
energético esperado y el real no
sólo se generan en un solo evento,
sino que por una serie de factores
que se producen en todo el proceso
de diseño y construcción del edificio
(los porcentajes presentados en el
gráfico se basan en la modelación
teórica y en una vasta experiencia
en la industria, más que en
modelaciones estadísticas).14
El rol del Proceso de Diseño
Integrado (IDP, por sus siglas en
inglés)es importante aquí, pues
es probablemente, la herramienta
más útil para asegurar que los
beneficios esperados del diseño
verde sean realizados durante la
fase de ocupación del edificio.
58
La brecha de rendimiento se ha
documentado en varios estudios, y
ha llevado a la percepción de que
los beneficios de costos para los
edificios verdes, con frecuencia, no
se obtienen15 y que la satisfacción y
confort de trabajadores esperada,
a menudo, no se entrega.16 Así que
¿cómo podemos asegurar que el
rendimiento esperado del edificio
sea igual al rendimiento del edificio
en operaciones? La respuesta está
en las siguientes estrategias clave:
Los positivos impactos de la puesta
en servicio del edificio se han
detallado en numerosos estudios,
ilustrando la influencia que puede
tener en la identificación de malos
funcionamientos y otros problemas
relativos a la eficiencia que
aumentan las oportunidades para
ahorros de energía y optimización
de sistemas constructivos. Una
adecuada puesta en servicio de
tanto nuevos como existentes
edificios verdes genera menores
costos de operación, mantenimiento
y reparación. Ello también asegura
que las especificaciones indicadas
en la fase de diseño sean seguidas
durante la instalación.
PUESTA EN SERVICIO
+15-‐30%
OPERACIÓN
+10-‐20%
La normativa sólo exige el cálculo del
consumo de energía para calefacción,
agua caliente, ventiladores, bombas,
enfriamiento e iluminación. No se incluye
el consumo energético de redes pequeñas,
servidores computacionales ni serv. de
comida.
Además, la precisión de los modelos
energéticos desarrollados durante la
fase de diseño es limitada y se deben
asumir parámetros especulativos de uso y
operación.
+10-‐20%
+10-‐30%
+10-‐20%
Los elementos diseñados por
contratistas
y
los
cambios
implementados para reducir costos
podrían no llegar a cumplir con
los objetivos originales de diseño.
También se requiere cierto nivel de
destreza para alcanzar un adecuado
rendimiento, aunque esto no
necesariamente se podría llevar a
la práctica.
0
50
+30-‐100%
100
Gas Consumo = +125%
150
Puede existir una enorme diferencia entre el
consumo energético que se calcula para cumplir
con las normas y el verdadero uso energético
de un edificio. Esta disparidad tiene diversas
causas, que nacen en el proceso de obtención
del edificio. Todos los porcentajes se basan
en los cálculos señalados en la Parte L de las
Normativas de Construcción del Reino Unido.
+30-‐120%
Puede que los conserjes y
residentes encuentren complicado
entender el funcionamiento y los
controles del edificio y no logren los
parámetros máximos de eficiencia.
Un inadecuado
también puede
rendimiento.
Iconografía
200
mantenimiento
perjudicar el
Consumo energético calculado
Aumento en el Consumo Real de Energía (%)
+80-‐120%
Si no se realizan correctamente las
actividades de puesta en servicio,
los sistemas del edificio no podrán
ser optimizados ni funcionarán
eficientemente.
+10-‐30%
Consumo
Eléctrico
CONSTRUCCIÓN
Uso Real de Energía
+10-‐20%
Uso de Energía Pronosticado
Consumo
de Gas
DISEÑO
250
Errores en los Modelos Energéticos
Cambios de diseño durante la construcción
Puesta en servicio inadecuada
Consumo energ. no regulado
Consumo
eléctrico = +275%
Gestión y operaciones
£
Costo =
+235%
300
Fuente: Adaptación de “What is the Performance Gap?” Por Arup, 2013
Figura 10
Brecha de rendimiento entre consumo
energético proyectado y real en el Reino Unido
59
60
El comisionamiento debe ser
un proceso permanente, que se
realice por, al menos, los primeros
12 meses después de la entrega
para que tenga sentido, ya que ello
asegura que el proceso cubra las
variaciones estacionales del clima y
la ocupación durante todo el año.
La administración de edificios
verdes21 exige que se fijen
adecuados objetivos y que
se supervisen en relación
a la reducción de costos y
emisiones, así como la eficiente
administración de todo ahorro y
reinversión. Ello podrían incluir,
además, la facilitación de la
obtención y entrega de datos
entre el dueño y el arrendatario,
cobros de servicios, acuerdos de
administración (incluyendo los
arriendos verdes) y condiciones
de arriendo, además de reuniones
regulares entre los involucrados
para fomentar la participación
de todas las partes involucradas.
Los incentivos divergentes son
mencionados por muchos como
una importante barrera a la
inversión inmobiliaria comercial
en propiedades arrendadas. En
estas propiedades, los dueños de
los edificios pagan las mejoras,
pero no obtienen los beneficios;
los arrendatarios, sí. Los arriendos
verdes22 son una solución para
estos problemas, donde los dueños
y los arrendatarios acuerdan
condiciones de arriendo que
permitan compartir los beneficios y
los costos de la instalación eficiente
energéticamente, y entregando, con
ello, un beneficio financiero a los
dueños para que realicen dichas
mejoras.
Una efectiva y transparente
comunicación de los éxitos y
lecciones aprendidas también
puede usarse para impulsar
mejores conductas de los usuarios
y mejorar la longevidad de las
relaciones dueño-‐arrendatario.
Se ha descubierto que si se
entrega retroalimentación sobre
el rendimiento a los ocupantes se
puede lograr ahorros adicionales.
En términos de retroalimentación
directa, que incluye medidores
y monitores en tiempo real,
los ahorros varían entre un 5%
y un 15%, mientras que con
retroalimentación indirecta, como
las facturas u otras fuentes no
inmediatas de información, se
puede obtener ahorros de hasta un
10%.23
Los programas de educación
de arrendatarios sirven como
un buen complemento para la
puesta en servicio, y se hacen más
efectivos al realizar evaluaciones
posteriores a la ocupación, las
que pueden entregar información
significativa para el dueño y el
arrendatario, así como también
ayudar a asegurar que los edificios
se usen adecuadamente y que
estén entregando un ambiente
óptimo para vivir o trabajar. Hay
estudios que han demostrado que
la conducta de los ocupantes juega
un papel central para influir en el
uso de energía operacional de un
edificio.24
Existe evidencia de que los ahorros
resultantes más que compensan
el costo del comisionamiento
tanto para edificios verdes como
para construcciones que no lo
son. Se ha descubierto que los
costos de puesta en servicio varían
entre un 0,3%17 y un 4%18 de los
costos de construcción, mientras
que la subsecuente reducción
de los costos de operación y
mantenimiento Kats (2003) la
estimó entre un 0% y un 25%19. Un
documento más reciente de Mills
et al (2009), basado en un estudio
de 643 edificios en los Estados
Unidos, muestra que los costos del
comosionamiento representaron
el 0,4% de los costos generales
de construcción, mientras que
los ahorros totales de energía del
edificio equivalían al 16% y 13%
para los edificios existentes y
nuevos, respectivamente.20
El liderazgo en la forma de
administración de edificios verdes
y una efectiva y transparente
comunicación son vitales. Ello
demanda una eficiente colaboración
entre los propietarios, agentes
y gerentes de los recintos y una
efectiva comunicación entre el
dueño y el arrendatario.
Existe evidencia concluyente
relativa al potencial de importantes
beneficios de costos que surgen de
menores costos operacionales y de
mantenimiento para los edificios
verdes. Sin embargo, existe una
brecha de rendimiento en muchos
casos y los equipos de desarrollo
deben asegurar que las intenciones
de diseño sean respetadas hasta
la fase posterior a la entrega, y
que tanto el liderazgo como la
administración son necesarios para
asegurar que estos beneficios se
concreten.
61
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
•
•
•
•
62
Realizar nueva investigación:
Se necesitan más datos sobre
el impacto de la certificación
y los edificios verdes sobre
los costos operacionales para
otras regiones globales fuera
de los Estados Unidos. El
estudio seminal de Kats (2003)
es aún la principal referencia
diez años más tarde, y aunque
se han realizado estudios más
pequeños usando la misma
metodología, la información
estadísticamente robusta con
muestras más grandes es poca y
poco frecuente.
Comprender la brecha de
rendimiento: La industria
necesita comprender la
naturaleza de la brecha de
rendimientos en cada etapa
del proceso de desarrollo y
asegurar que estos aspectos
sean abordados por todos los
involucrados.
Crear conciencia: Promover
mayor conciencia y comprensión
del rol de la puesta en servicio
y su inclusión en regulaciones y
estándares de construcción.
Adoptar técnicas de
administración verde: Mayor
adopción de técnicas de
administración tales como el
proceso de diseño integrado y
los arriendos verdes deberían
estar en el centro.
REFERENCIAS
1
Lucuik, 2005
14
Arup, 2013
2
Ellison et al, 2007
15
Turner et al, 2008
3
Kats, 2003
16
Paul et al, 2008
4
Fulbrook et al 2006
17
Syphers et al, 2003
5
Kats, 2010
18
Dorgan et al, 2002
6
Kats, 2003.
19
Kats, 2003
7
Cabe señalar que puesto que estos datos
20
Mills, 2009
son de 2003, las reducciones basadas en
21
Smallwood, et al, 2010
el edificio de línea base de hoy podrán no
22
Better Buildings Partnership, 2010
ser tan pronunciadas como lo eran cuando
23
Janda, 2011
se realizó este estudio, sin embargo la
24
Janda, 2011
tendencia a mayor reducción de energía
certificación debería ser válida aún.
8
Yu et al, 2011
9
Bernstein et al
10
Kats, 2003
11
Kats, 2003
12
Kats, 2003
13
Fullbrook et al, 2006
correspondiente a niveles más altos de
63
PRODUCTIVIDAD
LABORAL
Y SALUD
64
• Las investigaciones muestran que los atributos de diseño
sustentable de los edificios y ambientes interiores pueden
mejorar la productividad laboral y la salud y bienestar
ocupacional, lo que genera beneficios económicos para las
empresas.
• A pesar de la evidencia de sus impactos, mejorar la
calidad de los ambientes interiores no ha sido prioridad
en el diseño y la construcción de edificios, y aún existe
resistencia a incorporarla en la toma de decisiones
financieras.
• Es probable que esta falta de decisión se deba a que la
“productividad” en el lugar de trabajo es actualmente
complicada de medir; sus causas están entrelazadas
con una serie de factores y no se ha traducido,
sistemáticamente, en datos financieros.
• Aunque se necesita más investigación, la inversión en
mejores ambientes interiores puede generar mayores
retornos gracias a los mayores activos de las empresas;
sus empleados.
65
PRODUCTIVIDAD
LABORAL Y SALUD
Desde una perspectiva empresarial,
existen claros incentivos para mejorar la
productividad y salud de los empleados.
Todo dueño de empresa podrá
decirle que los sueldos y gastos
del personal componen la mayor
parte de los gastos operacionales
asociados a la ocupación de un
edificio de oficinas. De hecho, más
del 85% del total de los costos
laborales se gastan en sueldos y
beneficios, comparados con menos
del 10% en arriendo y menos del 1%
en energía.1
No es sorprendente que la
comunidad empresarial tenga
un creciente interés en cómo el
diseño de edificios verdes puede
impactar positivamente sobre su
personal. Algunas empresas líderes
están cambiando su forma de
pensar; desde “¿cuánto le costará
a mi empresa el edificio verde?” a
“¿cuánto le costará a mi empresa si
no invertimos en un edificio verde?
Las investigaciones sugieren que al
realizar incluso pequeñas mejoras
a factores como la productividad,
salud y bienestar, las empresas
pueden experimentar mayores
beneficios financieros que los que
podrían obtener de un uso más
eficiente de los recursos en las
operaciones de sus edificios.
66
Financial
Decisions
Tenants and
Owner-‐Occupiers
Property
Management
Ignorancia de
los Impactos de
Ambientes Interiores
Además, muchas empresas creen
que las personas pueden adaptarse
a cualquier ambiente2 y, con mucha
frecuencia, hacen cambios en su
entorno sólo cuando éste interfiere
directamente con su desempeño
laboral, en lugar de ser proactivas
y explorar de qué manera puede
influir el entorno positivamente en
la productividad y el bienestar.
VISIONES DEL EXTERIOR
Función mental
y memoria
Procesamiento de
llamadas
10-‐25%
6-‐12%
MEJOR
MAS RÁPIDO
LUZ NATURAL
Trabajadores son
Estudiantes obtienen
5-‐14%
18%
MÁS RÁPIDO
8-‐5%
MÁS CORTAS
SISTEMAS
23%
Con mejor iluminación
MEJOR RENDIMIENTO
20-‐26%
Hospitalizaciones
Productividad aumenta
MÁS PRODUCTIVOS
NOTAS Y APRENDEN
PRODUCTIVIDAD Y SALUD
Aunque las empresas reconocen
cada vez más que los edificios que
apoyan mejor a sus empleados
también generan mejores
resultados organizacionales, tienen
más dudas de cómo se deberían
aprovechar los edificios para causar
impactos positivos en las personas.
15-‐40%
AUMENTO
de ventas en el comercio
11%
Con mejor ventilación
3%
Por control individual de temperatura
Figura 11
Análisis del Valor Actual Neto (VAT) de los costos
operacionales y la productividad y los beneficios a la salud
de los edificios con certificación LEED
67
LA RELACIÓN ENTRE EDIFICIOS VERDES
Y PRODUCTIVIDAD LABORAL
Definiendo
Productividad
Existen muchas formas de mirar el
término “productividad”, la que en
un contexto de trabajo en oficinas
también se denomina “desempeño
de tareas”.
Por lo general, la productividad
mide cantidad; cuánto trabajo se
realiza y se convierte en bienes y
servicios (lo que entra y lo que sale)
y con qué eficiencia. La calidad del
trabajo también es importante y,
en algunos casos, puede incluir,
fácilmente, resultados como
errores, número de tareas o
productos repetidos, y trabajo
realizado a tiempo.
Sin embargo, para muchos
tipos de trabajos basados en
el conocimiento, este tipo de
mediciones son difíciles porque,
con frecuencia, los impactos del
trabajo con conocimientos no
se detectan de inmediato y no
son siempre cuantificables con
facilidad. Otras formas de evaluar la
productividad han incluido medidas
de tareas cognitivas estandarizadas
(memoria, atención, operaciones
matemáticas, y vigilancia). Sin
68
embargo, esto no es productividad
en un sentido de trabajo real, sino
más bien un sustituto para los tipos
de tareas que muchas personas
realizan. Las medidas indirectas
de productividad que se usan con
frecuencia incluyen el ausentismo,
la asistencia y los atrasos. La
idea tras estas medidas es que
las personas no pueden trabajar
tan eficientemente cuando están
enfermas o tienen bajos niveles
de motivación. Aunque se trata de
medidas útiles, puede ser difícil
identificar las muchas formas
potenciales en que se influye en
estos resultados. Por ejemplo,
altos niveles de ausentismo pueden
deberse a factores externos y/o una
mala administración, así como al
entorno laboral físico. Las mejores
investigaciones toman estos
factores de mitigación en cuenta.
Para los fines de este debate, las
mediciones de la productividad
incluyen: resultados del producto
laboral, así como también
indicadores de salud (como el
ausentismo) e indicadores de
bienestar (incluyendo, niveles de
estrés y estados de ánimo).
El Impacto
del Diseño
Uno de los desafios de la
investigación en esta área es
que existen muchos factores
ambientales fisicos que pueden
estar impactando la productividad,
salud y bienestar al mismo tiempo,
y estos elementos también pueden
estar actuando en sinergia, creando
impactos que no se entienden bien o
que ni siquiera se conocen.3
Sin embargo, muchos estudios han
podido aislar atributos específicos
y sus impactos. Por ejemplo, en
un estudio bien considerado del
año 2003 realizado por Heschong
Mahone, el desempeño de los
trabajadores de call centers fue
evaluado bajo diferentes cantidades
de acceso a la luz natural y vistas
de la naturaleza. Los trabajadores
con vistas hacia vegetación a través
de sus ventanas procesaban las
llamadas entre un 6% y un 12% más
rápido y obtenian puntajes entre
un 10% y un 25% mejores en las
pruebas funcionales y de memoria
que los trabajadores sin vistas al
exterior.4
El Centro para el Desempeño y
Diagnóstico de Edificios (CBPD,
por sus siglas en inglés) junto con
el Consorcio para la Integración
de Sistemas Avanzado en Edificios
(ABSIC, por sus siglas en inglés
en la Universidad Carnegie
Mellon revisaron y evaluaron la
investigación existente sobre los
atributos del diseño de edificios y
productividad laboral (Loftness y
otros, 2003). Ellos descubrieron:
•
•
•
•
8 casos de estudio que
vinculaban los beneficios
de entregar un control de
temperatura individual a cada
trabajador con ganancias
de productividad concretas,
demostrando hasta un 3% de
aumento en la productividad
general;
15 estudios vincularon una
mejor ventilación con hasta
un 11% de ganancias de
productividad, como resultado
de mayores flujos de aire
exterior, entrega dedicada de
aire fresco a la estación de
trabajo y menores niveles de
contaminantes;
12 estudios vincularon el
diseño de la iluminación con
hasta un 23% de ganancias de
productividad relacionados con
niveles de luz adecuados para
la tarea a realizar, control del
brillo y encandilamiento y el
poder de las vistas; y
13 estudios vincularon el acceso
al ambiente natural a través
de la luz de dia y ventanas
móviles con mayor productividad
individual (hasta un 18% de
aumento) y organizacional
(mayores ventas).5
Los ocupantes de otros tipos
de edificios han demostrado
beneficiarse de estas mismas
caracteristicas de diseño. Por
ejemplo, en Economia de Biofilia,6
los autores destacan una serie
de informes que muestran los
beneficios de las vistas hacia el
exterior y de la luz natural entre
varios sectores:
•
El estudio seminal de Ulrich
(1984) demostró que las
hospitalizaciones se reducían
en un 8.5%, asi como estudios
similares que indican una más
rápida recuperación en salas
con ventanas que dan hacia
paisajes naturales;7
•
Los pacientes tienen un
22% menos de necesidad de
medicamentos en salas con luz
natural directa;8
•
Ventas significativamente
mayores por metro cuadrado en
Walmart,9 un aumento del 15%
al 20% en ventas en Target10, y
una cadena con 73 tiendas en
California con un aumento del
40% en sus ventas debido a la
luz natural,11 y
•
Tres dias más de asistencia al
año, un aumento del 5% al 14%
en los puntajes de pruebas12
y un aprendizaje entre un
20% y un 26% más rápido en
las escuelas con luz natural
óptima.13
Los atributos de los edificios verdes
que con mayor frecuencia se
asocian con ambientes interiores
saludables incluyen altos niveles
de luz natural, adecuados niveles
y tipos de luz artificial, uso de
materiales con un minimo de
toxinas, adecuada ventilación al
exterior, confort térmico y espacios
abiertos y atractivos que aumentan
la interacción y el movimiento fisico.
Aunque estas caracteristicas de
diseño verde han demostrado sus
beneficios, deben incorporarse
en un diseño holistico de todo el
edificio, o pueden tener resultados
no deseados. El ejemplo más
obvio es la luz natural, que debe
incorporarse correctamente
en el diseño para minimizar el
encandilamiento y eliminar el
calor indeseado, los que pueden
tener un negativo impacto en la
productividad.
69
REFLEXIONES
Cómo PIECE crear edificios saludables para personas sanas
La creación del entorno laboral más saludable que
sea posible es vital para lograr óptimos niveles
de productividad, felicidad y rendimiento de los
empleados. La posición del sector construcción
acerca de la salud y sustentabilidad en ambientes
laborales debe evolucionar y, en el mayor interés
por la salud humana, es imprescindible que las
organizaciones con la capacidad de crear cambios
significativos lo hagan.
En Google, creamos ambientes laborales que ayudan
a nuestros empleados a desempeñarse a plena
capacidad todos los días. Desde el concepto hasta
el diseño, construcción y operación de los edificios,
nos esforzamos para crear los más saludables
lugares de trabajo imaginables que tengan un
impacto positivo en la salud y bienestar de nuestros
empleados, tanto hoy como en 30 años más.
Es por ello que construimos lugares de trabajo
saludables al acercarnos a los edificios como
sistemas vivos, incorporando al diseño la luz
natural y aire limpio y dejando fuera a los productos
químicos y tóxicos dañinos.
Desafortunadamente, la industria de los materiales
está marcada por una falta de transparencia relativa
a la composición de los productos para construcción
que se usan en las habilitaciones interiores. De la
misma forma en que se espera una etiqueta con
información nutricional clara sobre los ingredientes
de los alimentos que se van a consumir, también
se debería esperar conocer los ingredientes de los
productos donde usted se sienta, respira o apoya.
En consecuencia, revisamos exhaustivamente cada
producto y material que se diseña y construye en
nuestros lugares de trabajo en todo el mundo.
Exigimos transparencia total de parte de nuestros
proveedores al pedirles que compartan información
completa sobre ingredientes y productos, y cuando
no se cumple con esta exigencia, no usamos ese
producto. A través de este proceso creemos que
podemos participar en una transformación positiva
dentro de la industria de materiales de construcción.
Aplaudimos el liderazgo de los fabricantes que
son transparentes en los contenidos materiales de
sus productos y trabajamos duro para desarrollar
alternativas más sanas. Los efectos dañinos de
muchos productos químicos y tóxicos comunes
son muy conocidos y esta información debería
estar fácilmente disponible para todos. Alentamos
a los consumidores a exigir mayores niveles de
transparencia acerca de la composición de los
materiales que se usan en sus habilitaciones de
parte de sus socios y fabricantes, ya que una mayor
demanda gatillará mayor apertura en los mercados.
El apoyo para plataformas como el Estándar Abierto
de la Declaración de Producto Saludable (HPD, por
sus siglas en inglés), el primer estándar de reporte
común para la industria relativo a los impactos en
la salud de los materiales de construcción, sólo
ayudarán a acelerar la transformación del mercado.
Se necesita un liderazgo permanente para mantener
el vigor del impulso hacia la transparencia en los
productos. Para Google, al fijar altos estándares,
hacer preguntas difíciles y alentar la transparencia
de nuestros socios, esperamos demostrarle a otras
organizaciones cómo pueden crear sus propios
entornos laborales saludables y sustentables.
Estudio de caso
proporcionado por:
Por George Salah
Google
70
71
EL IMPACTO DE LOS
EDIFICIOS VERDES EN LA
SALUD Y EL BIENESTAR
La esencia del argumento de la productividad
en los edificios de oficinas “verdes” es que
ciertos atributos del diseño mejoran la salud y
bienestar de sus ocupantes, resultando con ello,
en trabajadores más sanos, más felices, más
satisfechos y, a la larga, más productivos.
Lugares más sanos
para trabajar
La Agencia de Protección Ambiental
(EPA, por sus siglas en inglés) de
Estados Unidos define el Síndrome
del Edificio Enfermo (SBS, por
sus siglas en inglés) como “...
situaciones en que los ocupantes de
un edificio experimentan efectos de
salud y confort que parecen estar
vinculados al tiempo que pasan
en el edificio y que se aminoran
después de salir de éste”.14
Los síntomas que típicamente
caracterizan al SBS incluyen “...
dolores de cabeza, irritación
ocular, de nariz y garganta, tos
seca, piel seca o con alergia,
mareos y náuseas, dificultad para
concentrarse, fatiga y sensibilidad
a los olores.”15 La aparición del
Síndrome del Edificio Enfermo se
han vinculado por mucho tiempo
a una mala ventilación en el
edificio ocasionada por un deseo
de mayor eficiencia energética
en las décadas de 1970 y 1980.
Estudios demuestran que el SBS
es, probablemente, el resultado
de una serie de características
de los edificios, y las que más
comúnmente se mencionan son los
bajos niveles de aire fresco y altos
niveles de contaminantes en el
interior del edificio.16, 17 El alcance
del SBS ha sido significativo, Con la
Organización Mundial de la Salud
(OMS) informado en 1990 que el
30% de los edificios del mundo
tienen ambientes interiores que
contribuyen al SBS.18 Aunque los
informes de SBS han declinado
en los últimos años, el problema
72
persiste. Como destacara
Heerwagen en 2010, otros
investigadores muestran que hasta
un 20% de los trabajadores pueden
estar afectados.19
Las soluciones para el diseño y
operación de edificios incluyen
la reducción de las fuentes de
contaminantes y más y mejor
ventilación, con algunos pensando
que si se aumenta la ventilación del
edificio para mantener los niveles
de dióxido de carbono interiores
en un nivel similar al exterior, los
síntomas del SBS puede reducirse
entre un 70% y un 85%.21
El beneficio potencial para las
empresas de lugares de trabajo
más saludables son demasiado
grandes como para ignorarlos.
Fisk (2000) estima que en los
Estados Unidos “el potencial de
ahorros anuales y ganancias de
productividad varían entre 6 mil y 14
mil millones de dólares, por menos
enfermedades respiratorias; entre
mil y 4 mil millones por menos
alergias y casos de asma; entre 10
mil y 30 mil millones por menos
casos de SBS, y entre 20 mil y 60 mil
millones por mejoras directas en el
desempeño de los trabajadores que
no se relacionan con la salud”.
Cómo Reducir el
Estrés en el Lugar
de Trabajo
Existen motivos fisiológicos para
esta reducción en el estrés: las
investigaciones muestran que
la interacción y la conexión con
la naturaleza pueden activar
receptores opioides en el cerebro
mientras que reducen los niveles
de cortisol, presión arterial y ritmo
cardíaco.24 Se sabe que los niveles
de luz natural impactan en el ritmo
cardíaco, al igual que los niveles de
serotonina y melatonina, afectando
nuestros estados de ánimo y el
sueño.25, 26
Esta evidencia apoya la noción de
biofilia, o la idea de que “... los seres
humanos tienen una necesidad
biológica de conectarse con la
naturaleza... y que esta conexión
afecta nuestro bienestar personal,
productividad y relaciones sociales.” 27
La aplicación práctica de este
conocimiento se está abordando
ahora. Investigaciones del Instituto
Nacional de Salud de Estados
Unidos (Thayer et al, 2010) y
apoyados por la Administración de
Servicios Generales de EE.UU. ha
comenzado a identificar la forma en
que las diferentes características y
atributos del espacio físico pueden
influir en las respuestas al estrés
entre los empleados federales.
Los investigadores evaluaron
tanto los indicadores fisiológicos
como sicológicos del estrés en dos
grupos de empleados: uno en un
espacio recientemente renovado
con abundante luz natural, acceso
visual al exterior y buena calidad del
aire; el segundo grupo estaba en
un espacio sin renovar en la misma
oficina con menos disponibilidad de
luz natural, vistas hacia el exterior
bloqueadas y peor calidad del aire.
El estudio de una semana midió
la respuesta fisiológica de los
participantes continuamente, tanto
en sus casas como en su trabajo. La
investigación descubrió que:
•
Los empleados en el espacio
recién renovado tenían menores
niveles de estrés que los
empleados que estaban en el
espacio sin renovar,
•
Los mayores niveles de
estrés para aquellos que se
encontraban en el espacio
antiguo eran mayores tanto
en casa como en el trabajo,
demostrando que el estrés
inducido en el lugar de trabajo
tiene efectos más amplios.28
La idea de que vistas hacia la
naturaleza pueden mejorar el
bienestar de los trabajadores se ha
validado por una serie de estudios,
incluyendo uno de Heerwagen
(1998) que demuestra que los
trabajadores muestran menores
signos de estrés, incluyendo
menores niveles de frustración,
mejor paciencia y satisfacción
general, cuando tienen vistas
a la naturaleza a través de sus
ventanas.22 Esto es apoyado por un
estudio de 2008 que demuestra una
recuperación más rápida del estrés
en los trabajadores de oficinas con
una ventana y vista a la naturaleza
más que con la misma vista en una
pantalla de plasma o dentro de una
sala sin ventanas.23
Heerwagen (1998) apunta a trabajos
que muestran que las mismas
características de diseño mejoran
el bienestar general y estados
de ánimo de los trabajadores29 y
que “estados de ánimo positivos
resultan ser vitales para una
amplia gama de resultados...
incluyendo la satisfacción laboral,
participación y motivación laboral,
apego organizacional y menor
ausentismo.”30
73
CÓMO OBTENER EL MÁXIMO PROVECHO
DEL DISEÑO DE EDIFICIOS VERDES
La importancia del diseño de edificios en el logro de la salud
y bienestar individual, así como la productividad individual,
es un elemento prominente de la agenda para la industria
de la construcción.
Si bien existe cada vez más
evidencia empírica y de
investigación que vincula los
atributos del diseño del edificio
con la productividad, salud y
bienestar, los resultados de estas
investigaciones no se ha integrado
adecuadamente al diseño de
edificios y no ha habido un método
consistente para vincular los
resultados con datos financieros.
Como resultado de ello, aunque
existe la evidencia, la industria
permanece escéptica y sigue sub-‐
invirtiendo en la experiencia de los
ocupantes, pasando por alto lo que
potencialmente es su mayor retorno
sobre la inversión.
Las implicancias llegan más
allá de la empresa individual.
Un estudio reciente de una
universidad australiana asegura
que la productividad laboral y el
desempeño de las personas son
importantes factores determinantes
en la productividad nacional general
y que influyen en las tasas de
crecimiento del país y en su calidad
de vida.31
74
Existe una importante oportunidad
para las empresas y el mundo
académico de trabajar más
estrechamente para generar la
evidencia para las conexiones entre
el diseño de edificios verdes y el
éxito organizacional, aprovechando
el cúmulo de información que ya
tenemos acerca de sus impactos
sobre las personas. Necesitamos un
enfoque integrado que conecte los
datos de investigaciones existentes
con aplicaciones prácticas, retornos
financieros y, finamente, políticas y
estándares.
Una mayor base de evidencias
será vital para desplazar nuestras
inversiones en el entorno construido
desde la minimización de costos
hacia la maximización de la salud y
productividad de los empleados. Al
hacerlo, los empleadores deberían
ver sus entornos físicos como
herramientas para aprovechar un
más amplio éxito organizacional y
destrabar un valor importante. Los
inversionistas inmobiliarios y los
propietarios deberían reconocer
y actuar según la información ya
disponible con la comprensión
de que las decisiones de diseño
tomadas hoy tendrán un impacto
en los trabajadores durante toda la
vida útil del edificio y, por lo tanto,
sobre el valor a largo plazo de su
inversión.
CASO DE ESTUDIO
La Renovación Genera Beneficios
Un diseño australiano eficiente en cuanto a recursos se paga con más productividad, confort y satisfacción de los empleados
Las nuevas oficinas se han transformado en un símbolo
del enfoque de la organización a los negocios y ha dado
un importante impulso a la marca de GPT. Desde que
alcanzaron la certificación verde de su edificio, GPT
ha recibido felicitaciones y premios por la oficina y por
los negocios, incluyendo tres Premios Green Globe
Awards del gobierno estatal. GPT también ha sido
nombrada la empresa inmobiliaria más sustentable del
mundo para los años 2012/2013 por parte del Índice de
Sustentabilidad del Dow Jones.
El uso eficiente de materiales sustentables fue un
aspecto clave de la solicitud de diseño de la renovación
de GPT. Adhiriendo a la filosofía de “todo lo viejo se hace
nuevo”, el equipo del proyecto reintegró y dio nuevos
usos a muchos elementos de la antigua habilitación en
los nuevos espacios y logró una increíble tasa del 96%
en la diversión de desechos.
El grupo GPT también firmó acuerdos de administración
de productos con todos sus proveedores, asegurando
que los elementos de la renovación tuvieran un bajo
impacto ambiental; ahora y hasta el final de su vida útil.
Como resultado de estos esfuerzos, el más reciente
estudio de post-‐ocupación indica un impresionante salto
en el confort y satisfacción de los empleados de GPT
en su nuevo lugar de trabajo. Antes del cambio, ellos
calificaban su confort general con aspectos del espacio,
incluyendo temperatura, ventilación y acústica con un
54%, mientras que en el nuevo espacio de trabajo la
calificación de confort general saltó al 97%.
Además, el primer estudio de auto evaluación de los
empleados después de la ocupación de las oficinas,
realizado tres meses después de la mudanza, descubrió
que los empleados se sentían un 15% más productivo en
sus nuevas oficinas.
“Encuentro que el control que tengo sobre mi entorno
como usuario del espacio es fabuloso; poder moverme y
seguir al sol en todo el edificio, o ajustar la iluminación y
aire según lo necesite es fantástico”, dijo un trabajador
de GPT.
Otro empleado de GPT resume la sensación de orgullo
que los empleados tienen por sus nuevas oficinas;
“Estoy orgulloso de decir que trabajo en un ambiente
verde”, dijo el empleado. “Lograr la calificación
de 6 estrellas de Green Star fue un maravilloso
reconocimiento de la importancia que le damos a la
sustentabilidad. Nunca había trabajado en un ambiente
que se sintiera tan abierto, fresco y saludable, mientras
que me entregara todas las instalaciones que necesito
para ser productivo y eficiente en mi trabajo, todo al
mismo tiempo”.
Cuando la empresa australiana The GPT Group (GPT)
tomó la decisión de renovar sus oficinas matrices
en el distrito de negocios del centro de Sydney, las
conversaciones rápidamente se enfocaron en cómo una
renovación verde podría ayudar a transformar el modelo
de operación del grupo y vigorizar la marca GPT. Como
la empresa descubriría pronto, la renovación, que ha
logrado la más alta calificación disponible en el sistema
de calificación Green Star de Australia, transformaría el
entorno laboral y mejoraría las condiciones de trabajo
para los empleados del grupo GPT.
Para mejorar el cambio de aire y la eficiencia energética
de los sistemas de volumen variable de aire y viga fría
activa dual del edificio, el equipo del proyecto introdujo
aire acondicionado suplementario para las salas de
reuniones e instalaron celosías dentro de la fachada
para aumentar los niveles de aire fresco exterior.
Al optimizar la eficiencia del aire acondicionado, se
ha logrado importantes reducciones en el consumo
de energía en todo el edificio y ahora la eficiencia de
la renovación del aire es un 50% más alta que los
estándares australianos.
El importante aumento en la calidad el ambiente interior
también se logró por medio de la especificación del
mobiliario, alfombras y equipos blandos que tuvieran un
bajo contenido de compuestos orgánicos volátiles (COV)
y la incorporación de más de 500 plantas para mejorar
aún más la calidad del aire para los trabajadores de
GPT.
75
REFLEXIONES
Atracción y Retención de Talentos en Edificios Verdes
Se está demostrando que los edificios verdes,
especialmente aquellos con una superior calidad
ambiental en interiores, tienen un positivo impacto en
la salud humana y en su rendimiento. Pero, ¿puede
un edificio verde también impactar positivamente la
capacidad de una empresa para atraer y retener al
personal clave? La experiencia de aquellos que ocupan
espacios verdes parece afirmar esta conexión, y los
profesionales de los recursos humanos progresistas
están tomando nota de ello.
La Importancia de la Atracción y Retención del Personal
La rotación de empleados es costosa para cualquier
empresa2, pero especialmente, en los campos del
conocimiento, donde la ventaja competitiva es la
experiencia humana. Sin embargo, la rotación no es un
término adecuado para describir los costos reales de
perder a un empleado. Estos costos incluyen el costo del
finiquito, avisos de trabajo, entrevistas, negociaciones,
productividad perdida debido a la vacante y la pérdida
de productividad durante la curva de aprendizaje. 3
La atracción y retención pueden ser una forma más
poderosa de capturar estos importantes costos más que
el benigno uso de la palabra “rotación”.
La Importancia de la Atracción y Retención del Personal
La rotación de empleados es costosa para cualquier
empresa2, pero especialmente, en los campos del
conocimiento, donde la ventaja competitiva es la
experiencia humana. Sin embargo, la rotación no es un
término adecuado para describir los costos reales de
perder a un empleado. Estos costos incluyen el costo del
finiquito, avisos de trabajo, entrevistas,
negociaciones, productividad perdida debido a la
vacante y la pérdida de productividad durante la curva
de aprendizaje.3 La atracción y retención pueden ser
una forma más poderosa de capturar estos importantes
costos más que el benigno uso de la palabra “rotación”.6
Un informe de 2009 del CBRE descubrió que la “imagen
pública, reclutamiento y retención de los empleados
aumenta con edificios verdes”. Por ello, se deduce que
los edificios verdes podrían generar importantes ahorros
en la costosa arena de la rotación de empleados.
La Base de Evidencias
La Encuesta de Arrendatarios de Oficinas 2012 de
Colliers International10 entrevistó a 300 ejecutivos que
arrendaban propiedades comerciales, representando
el 5,5% del espacio total de oficinas en Australia. En los
dos años desde la encuesta anterior, las prioridades
clave de los arrendatarios habían pasado desde un
enfoque en la expansión del negocio a uno de atracción y
retención del personal.
Un estudio de Deloitte y Charles Lockwood12 examinó
los motivos de las empresas para elegir renovaciones
verdes por sobre las convencionales. El “compromiso
ambiental corporativo” lideró la lista de motivos para la
renovación verde, y más de la mitad de los encuestados
también identificaron a una mejor calidad del aire y
del ambiente, relaciones públicas y publicidad, mejor
productividad y retención de los empleados como
importantes factores”, descubrió el informe.
Después de renovaciones verdes, el 93% de los
encuestados informaron una mayor capacidad para
atraer talento y un 81% vio una mayor retención de sus
empleados.
Investigadores del Laboratorio Nacional del Noroeste
del Pacífico de los Estados Unidos13 pudieron rastrear
el ausentismo y la rotación para el año anterior a su
renovación del laboratorio y al año posterior. El rediseño
involucró al sistema de HVAC, acústica, distribución
espacial y mejoras estéticas. Los investigadores
descubrieron importantes diferencias antes y después
de la mudanza tanto en ausentismo como en la rotación.
La rotación disminuyó en un 60% en el año posterior
a la renovación y el ausentismo cayó de 96 horas por
persona a sólo 45.13
PNC Financial Services, una de las organizaciones de
servicios financieros diversificados más grandes de
EE.UU., informa que la retención y satisfacción de sus
empleados era un 50% mejor en su edificio verde que en
uno tradicional.14
Después de mudarse a un edificio verde, la firma de
diseño e ingeniería internacional Smith Carter realizó
una encuesta que reveló un “75% de aumento en la
satisfacción de los empleados con el nuevo edificio,
contribuyendo a la atracción y retención del personal”.15
76
Un reciente informe de Johnson Controls, OXYGENZ16,
encuestó a personas de entre 18 y 35 años de edad
en los Estados Unidos, el RU, Alemania, India y China
y descubrió que los empleados más jóvenes desean
evidencias de que sus empleadores van más allá de los
niveles mínimos de cumplimiento ambiental; el 96%
de los que tenían entre 18 y 25 años de edad desean
trabajar en una oficina más verde y el 98% de los que
tenían 26 a 35 años de edad, también los deseaban”.17
Uno de los encuestados en la encuesta de Deloitte
destacó que “... muchos de nosotros somos más jóvenes
y el diseño interior sustentable y la capacidad de
trabajar en un lugar [socialmente responsable] es muy
importante... Es importante que ellos puedan decir “soy
una persona responsable ambientalmente.”18
El Camino Hacia Adelante
Muchas veces, las grandes empresas gastan tiempo
y dinero tratando de atraer y retener a buen personal.
¿Podría estar una de las soluciones en la simple
estrategia de entregar un lugar de trabajo saludable
y diseñado en forma sustentable que promueva el
bienestar y la productividad? Los profesionales del
área de recursos humanos están explorando, cada vez
más, esta potencial ventaja competitiva. Se necesita
mucha más investigación para demostrar el vínculo
directo entre la sustentabilidad de un lugar de trabajo
y la capacidad de una empresa para atraer y retener a
sus empleados clave; las empresas que avanzan hacia
espacios de oficinas verdes o tratar de hacer más verde
sus espacios actuales necesitan, específicamente,
generar estadísticas sobre la atracción y retención
del personal antes y después del cambio. Dichos
profesionales deben acordar los tipos de datos que
deberán recogerse, incluyendo las unidades de medición
relevantes y diseñar la base de datos para que las
calidades del ambiente laboral puedan analizarse en
relación al compromiso organizacional. Pero, ya hay
algo claro: con la rotación de empleados costándole
a las empresas un año o más de sueldo efectivo, una
mejor capacidad de atraer y retener a los empleados
es una gran ventaja para las empresas, especialmente,
para aquellas con una fuerza laboral experta o de alta
calificación. A medida que los recién graduados buscan
cada vez más la sustentabilidad de sus empleadores, las
empresas ignoran el poderoso beneficio de los edificios
verdes a su propio riesgo.
Estos ejemplos muestran que el diseño de los
edificios contribuye positivamente al bienestar y que el
rendimiento es, cada vez más, una parte integral de la
estrategia de las empresas para atraer y retener a sus
empleados. Además, el edificio mismo puede actuar
como un símbolo del desempeño ambiental y social
de la empresa y ser una poderosa atracción para los
potenciales trabajadores. Para el diseño de la torre
del Bank of America en Nueva York, Ken Lewis, el ex
CEO del banco, indicó que quería un edificio ícono que
ayudara a atraer y retener a los mejores empleados. Ser
el primer rascacielos con calificación LEED Platinum era
una parte clave de esa estrategia.16
REFERENCIAS
1
Persram et al, 2007
2
Phillips, 1990
3
Fitz-‐enz, 2009
4
Fitz-‐enz, 1997
5
Fitz-‐enz, 1990
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7
Miller et al, 2009
8
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9
M Moser Associates
10
The Colliers International 2012 Office Tenant Survey
11
Colliers (website), 2012
12
Deloitte et al, 2008
13
Montgomery et al, 1994
14
PNC Financial Services (website)
15
Smith Carter (website)
16
Cox, 2000
Por Nicola Milne
77
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
La industria debe ser proactiva
para trabajar con los investigadores
en la identificación de los datos
métricos y metodologías adecuadas
para desarrollar evidencia
necesaria para tomar mejores
decisiones financieras. Las áreas de
investigación incluyen:
78
•
¿Cuáles características de los
edificios verdes, o combinación
de ellas, tiene el mayor impacto
en la salud y productividad de
los empleados y en el éxito de
la organización? ¿Cómo varían
estas características según el
tipo de edificio?
•
¿Puede un sistema o estructura
existente de evaluación de
edificios medir y luego calcular
el costo-‐beneficio de estas
nuevas estrategias? ¿Puede
un propietario o empresa
aprovechar su saludable y
productivo edificio o espacio
de trabajo para obtener mejor
financiamiento o primas de
seguros de salud?
•
¿Cómo se pueden convertir los
resultados de las mediciones
de productividad en datos
financieros con sentido?
REFERENCIAS
Terrapin Bright Green [[C, 2012
19
Hodgson, 2002
2
Montgomery et al, 1995
20
Heerwagen, 2010
3
Heerwagen, 2010
21
Apte et al, 2000
4
Heschong, 2003
22
Kaplan, 1992
5
[oftness, et al. 2003
23
Kahn et al, 2008
6
24
Park et al, 2012
7
Ulrich, 1984.
25
8
Walch et al, 2005.
26
Figueiro et al, 2010
9
Romm et al, 1994.
27
10
Edwards et al, 2002.
28
Thayer et al, 2010
11
Heschong, 2003
29
Ulrich, 1993
12
Niklas et al, 1996.
30
Heerwagen, 1998
13
Heschong, 1999.
31
Bodeker et al, 2011
14
Heerwagen, 2010
15
US Environmental Protection Agency,
1991
16
Miller et al, 2009
17
US Environmental Protection Agency,
1991
18
Frazer, 1998
1
79
MITIGACIÓN
DE RIESGOS
80
• Los factores de riesgo de la sustentabilidad pueden afectar
en forma importante el ingreso por renta y el valor futuro
de los activos inmobiliarios, afectando a su vez su retorno
sobre la inversión.
• Los riesgos por regulaciones relativas a la sustentabilidad
se han hecho cada vez más evidentes en países y ciudades
de todo el mundo, incluyendo obligaciones de información,
códigos de construcción y leyes que prohíben los edificios
ineficientes.
• Los eventos climáticos extremos y cambios sistemáticos en
patrones climáticos afectan la asegurabilidad de los activos
inmobiliarios y llevan a preguntas sobre la resiliencia de
los activos.
• Al cambiar las preferencias de los arrendatarios y la
evaluación de riesgo de los inversionistas, ello puede
traducirse en un riesgo de obsolescencia para los edificios
ineficientes.
• La sustentabilidad representa una serie de riesgos y
posibles recompensas para los inversionistas inmobiliarios.
81
MITIGACIÓN DE RIESGOS
El riesgo de los inversionistas se relaciona
con la potencial reducción de valor o aumento
de costos asociados con la retención de una
inversión. Puede relacionarse, también, con
la fuerza de la marca de un inversionista
y, por ende, con la capacidad de atraer
patrimonio y deuda en forma competitiva.
Existen diferentes riesgos
evaluados en las diversas etapas del
ciclo de vida útil de un edificio, pero
todos pueden considerarse como
formas para hacer inversiones “a
prueba del futuro”. Aunque existen
pocos estudios basados en evidencia
que cuantifiquen los riesgos
relacionados con la sustentabilidad,
algunos inversionistas inmobiliarios
ahora están realizando sus propios
análisis de muchos de estos riesgos
como parte de su proceso de toma
de decisiones.
Los inversionistas inmobiliarios
tienen la responsabilidad frente a
sus accionistas y otros beneficiarios
de asegurar que las ganancias,
que se derivan de los ingresos
producidos por los arriendos y los
crecientes valores de capital de los
activos inmobiliarios, se obtengan
en horizontes de corto y largo plazo.
No hay duda entre la mayoría de
los inversionistas; sobre todo, entre
los inversionistas institucionales
y grandes inversionistas
corporativos, como REITS y las
empresas inmobiliarias, de que
la sustentabilidad es un tema,
o conjunto de temas, que deben
abordarse. Se podría decir que lo
que se necesita abordar ha sido
analizado por dichas entidades
durante un periodo de tiempo
relativamente corto, pero la
forma en que se considera la
82
sustentabilidad no depende
de nuevos conceptos: buenas
inversiones inmobiliarias exigen
conocimientos en la administración
de riesgos y casi todas las
decisiones de los inversionistas se
realizan dentro de una estructura
de administración de riesgos (por
ej.; cuándo y dónde comprar o
vender; con quién asociarse, a quién
pedirle prestado capital, etc.).
Los beneficiarios de las actividades
de los inversionistas incluyen a los
accionistas en empresas privadas,
tenedores de pólizas de pensiones
y seguros, personas individuales
y entidades públicas. Muchos de
aquellos que identificamos como
“inversionistas inmobiliarios” son
solamente fiduciarios del dinero
de otras personas, el que se les ha
confiado para que lo cuiden con la
expectativa que podrán hacer crecer
el valor de ese dinero, mientras que
minimizan el riesgo de la inversión.
Abordar los temas de
sustentabilidad es, por lo tanto,
nada de diferente a lidiar con
otros riesgos; las decisiones de
inversión se toman sobre la base
de los riesgos de subida y bajada,
incluyendo aquellos presentados
por la misma sustentabilidad.
A continuación identificamos
algunos de los temas de
sustentabilidad más pertinentes,
el por qué representan riesgos y
cómo algunos inversionistas están
lidiando con ellos en la actualidad.
Property
Appraisal
Financial
Decisions
Construction
Industry
Design
Professionals
Property
Management
Tenants and
Owner-‐Occupiers
83
Riesgo normativo
Todos los mercados existen
dentro de un contexto político y
regulatorio y los inversionistas
están, obviamente, acostumbrados
a operar dentro de estos límites.
Como la administración de
inversiones inmobiliarias en un
juego de plazos relativamente
largos, los inversionistas necesitan
conocer cómo las futuras leyes
pueden impactar en el valor de un
edificio y sus flujos de efectivo.
La regulación de los temas de
sustentabilidad, como las emisiones
de carbono, se ha hecho cada
vez más importante para los
inversionistas inmobiliarios por el
hecho de que el entorno creado se
considera como “responsable” para
un importante impacto ambiental,
que lleva al cambio climático. Por
ejemplo, el gobierno del RU está
obligado por la Ley de Energía del
año 2011 a dictar Normas Mínimas
de Desempeño Energético para
los edificios existentes, haciendo
que los edificios más ineficientes
en el uso de la energía no puedan
arrendarse después de 2018.
En ningún caso, el riesgo normativo
está confinado a Europa. Algunas
ciudades de EE.UU., como Nueva
york y San Francisco, han seguido
el ejemplo de otras jurisdicciones
en todo el mundo obligando la
divulgación pública de los datos
de uso energético para ciertos
edificios, con la intención de alentar
a sus ocupantes e inversionistas a
incorporar esta información en sus
decisiones de arriendo e inversión.
En muchos países, las regulaciones
y códigos de construcción tienden
a enfocarse en nuevos edificios y
buscan asegurar que su desempeño
sustentable sea mucho mejor que
el stock existente. Las carteras
de los inversionistas consistirán,
rara vez, de una gran proporción
de edificios nuevos, lo que significa
que necesitan asegurarse que sus
activos existentes puedan competir
contra nuevos edificios entre los
arrendatarios y compradores. Al
hacerlo, tratarán de asegurarse
de dejar a sus activos “a prueba
del futuro” frente a las cambiantes
normativas que tienden a exigir un
desempeño de sustentabilidad cada
vez mejor.
El riesgo normativo no sólo incluye
el desempeño del edificio mismo,
sino también su ubicación. Aunque
las normativas de planificación
que abarcan el transporte urbano
y mayores requisitos de densidad
son ahora prevalentes en algunos
países, es posible que en el futuro
estas exigencias sean de corte
masivo y cambien la importancia
de la accesibilidad tanto para
los ocupantes como para los
propietarios.1 Tradicionalmente, los
inversionistas han puesto el mayor
valor en factores de ubicación y
tendrán que re-‐evaluar los factores
de riesgo de sustentabilidad
relativos a algunas ubicaciones de
edificios.
Estos tipos de iniciativas tienen
el potencial de tener graves
implicancias para los inversionistas,
que arriesgan menores ingresos
por sus activos existentes y, en
consecuencia, viendo sus valores
de capital sufrir hasta que mejor el
rendimiento energético.
84
Existe un creciente consenso en
que los gobiernos pondrán en
vigencia normativas que apunten a
factores de sustentabilidad mucho
más agresivamente que en el
pasado y los inversionistas deberán
comprender cuáles serán sus
consecuencias.
Necesitarán considerar cómo se
comporta el edificio en términos de
su propio perfil de sustentabilidad;
dónde podrían surgir los riesgos
debidos a su percibida capacidad
de ser eficiente en el consumo
de recursos comparado con el
cumplimiento de otros edificios
con las exigencias normativas. Si
los edificios de los inversionistas
no cumplen con los cambiantes
requisitos de las normativas, o
parecen tener un rendimiento
menos favorable al compararse con
otros edificios, entonces, sufrirán
un mayor riesgo de obsolescencia.
CASO DE ESTUDIO
El Brillo de la Eficiencia Energética
Firma de inversiones francesa usa la evaluación de riesgos de sustentabilidad para maximizar el valor a largo plazo de sus activos
Primero, se realizaron auditorías energéticas en toda la
cartera. Se usaron las facturas de consumo reales (de los
arrendatarios y del propietario)para determinar un desglose
de consumo de energía por uso (HVAC, iluminación y otros) y
se emitieron recomendaciones. Las renovaciones importantes
se programaron para que coincidieran con el reemplazo
de componentes que terminaban su vida útil para quedar
cubiertos por los presupuestos planificados para reparaciones
y mantenimiento.
En el edificio mismo, los costos de las renovaciones y los
periodos de pago no fueron los únicos criterios para la toma
de decisiones. Al comparar los costos de las renovaciones
y la meta de reducción de consumo de energía, CDC pudo
demostrar la eficiencia de costos de diversos escenarios de
renovaciones y evaluar el impacto de una serie de diferentes
acciones necesarias para cumplir con las metas de reducción.
Grenelle 2, posible comparar las predicciones con datos
efectivos. Para que exigía una reducción del 385 en el consumo
de energía para las evaluar el valor agregado por la renovación
ambiental, se propiedades comerciales existentes al año 2020.
CDC quería abordar consideraron diferentes escenarios con
los siguientes prontamente el tema para limitar los riesgos de
depreciación para su resultados:
•
Negocios sin cambio (BAU, por su sigla en inglés): Sin
renovaciones, sólo mantenimiento estándar. Los precios
de los arriendos usados corresponden a los precios de
edificios de segunda mano. La liquidez de los activos se
considera mala, lo que lleva a mayores costos de salida y
desocupación más alta.
•
Renovación Convencional (RT, por su sigla en inglés):
La renovación cumple con los requisitos normativos
actuales. El activo se valora como un edificio de primera
mano, pero no se beneficia de un mayor valor “verde” (el
precio promedio de los arriendos equivale al mercado de
primera mano). Se considera que la liquidez de los activos
disminuirá con el tiempo.
•
Renovación Verde (HQE, por su sigla en inglés): Las
mejoras energéticas permiten que los propietarios se
beneficien de un mayor valor “verde” en el precio de los
arriendos y de muy buena liquidez.
•
La tasación se realizó usando un método de flujo de efectivo
descontado. Para reflejar la diferencia en valores debida a
la ausencia de características ambientales, se usaron los
periodos de desocupación más largos entre los arriendos,
además de las diferencias en los valores de arriendos y de
salida. El cálculo del flujo de efectivo descontado (Figura
12) muestra que los dos escenarios de renovación (RT y
HQE) llevan a menores flujos de efectivo, respectivamente,
hasta los años siete y nueve. Sin embargo, en el largo
plazo, presentan el mayor valor presente neto (NPV, por
su sigla en inglés). Por otro lado, la renovación parece ser
financieramente conveniente desde el inicio, ya que permite
que el propietario aumente el ingreso por arriendos y
disminuya los riesgos de depreciación futura. Los costos de
la inversión inicial se compensan con los beneficios futuros,
en particular, con una mayor tasa de retorno esperada.
•
Las renovaciones verdes (HQE), con un costo aproximado
de un tercio del valor inicial del edificio, permitieron
que el inversionista casi duplicara el valor inicial de su
activo. Además, llevó a un 10% de premio en el valor
comparado con el escenario de renovación convencional
(RT). Estos resultados destacan que los cálculos de retorno
tradicionales que sólo dan cuenta de los ahorros de energía
pueden llevar a errores, ya que no toman en cuenta el valor
a largo plazo de los activos.
•
A medida que la renovaciones energéticas se transformen
en un requisito normativo, los inversionistas necesitarán
estrategias de eficiencia energética en sus carteras para
mitigar los riesgos. Las decisiones no sólo dirán relación
con la elección de los escenarios de renovación dentro
de los edificios de acuerdo con criterios técnicos, sino
que también necesitarán priorizar entre los activos para
maximizar el valor de la cartera en el tiempo, según los
criterios ambientales y financieros.
Haciendo la contabilidad sólo con los gastos de energía, el
periodo de retorno de la inversión superaba los 18 años. La
comparación entre costo de renovación y valor de activos
se usó para evaluar, indirectamente, los riesgos vinculados
con la obsolescencia normativa generada por Grenelle 2.
Aunque esta relación depende de la calidad funcional del
activo y su ubicación, incluso con largos periodos de retorno,
puede ser más conveniente renovar si el mercado del activo
probablemente va a preocuparse de una demanda por edificios
más verdes.
El impacto de las mejoras ambientas sobre el valor se
demostró a través de una profunda renovación realizada en
2010 en el edificio Franklin de los años 1930s, una propiedad de
7.500 metros cuadrados, en el CDB de Paris.
El edificio ahora está completamente arrendado, haciendo
proyecto GRECO en anticipación a la ley ambiental francesa
Cashflows (million EUR)
40
30
20
10
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
años
-‐10
-‐20
BAU
RT
HQE
Figure 12
Evolución del cúmulo de flujos de caja descontados en el tiempo
A fines de 2009, Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) inició
el El edificio ahora está completamente arrendado, haciendo
proyecto GRECO en anticipación a la ley ambiental francesa
Grenelle 2, posible comparar las predicciones con datos
efectivos. Para que exigía una reducción del 385 en el consumo
de energía para las evaluar el valor agregado por la renovación
ambiental, se propiedades comerciales existentes al año 2020.
CDC quería abordar consideraron diferentes escenarios con
los siguientes prontamente el tema para limitar los riesgos de
depreciación para su resultados: cartera existente y distribuir
el costo de las renovaciones en el tiempo.
85
Riesgo de Mercado
Así como responderán a la
presión de las normativas, los
inversionistas inmobiliarios deben
comprender, al mismo tiempo,
cómo la sustentabilidad los
afecta desde una perspectiva de
mercado; en términos de oferta,
demanda y factores asociados. Los
inversionistas considerarán factores
relativos a los riesgos específicos
de los activos, y los que afectan el
rendimiento de sus carteras, como
su capacidad de levantar capital.
Riesgo de Ocupación
El rendimiento y valoración
financiero de un activo inmobiliario
se determina, en gran parte, por
la seguridad de sus flujos de
efectivo. La probabilidad que los
ocupantes abandonen el edificio,
o no lo arrienden en primer lugar,
debido a su inadecuado desempeño
de sustentabilidad se reconoce
como un riesgo clave por parte
de los inversionistas. Un estudio
sostiene que a medida que más
edificios verdes queden disponibles
y los arrendatarios estén menos
dispuestos a ocupar edificios no
verdes, aumentará la velocidad de
depreciación de estos últimos a un
ritmo exponencial más que lineal.2
La evidencia de la preferencia entre
los ocupantes de edificios verdes
puede encontrarse en una serie
de estudios3 en los que los citados
aspectos positivos se relacionan
con factores como la proximidad
al transporte público, costos de
operación más bajos y cuentas de
servicios básicos menores que
se reflejan en menores cobros de
servicios, mejor productividad,
factores de recursos humanos
como el reclutar a los mejores
talentos, y la asociación pública con
la sustentabilidad.
Aunque existe mucha evidencia
anecdótica, aún no existe evidencia
sistemática sobre la retención
de arrendatarios y renovaciones
de arriendos en los edificios
verdes. Este es un tema que
debe investigarse en forma más
completa.
86
Adquisición de Activos y Riesgo de
Disposición
Como indica el capítulo “Valor
de Activos” de este informe,
existe evidencia de que el perfil
de sustentabilidad de los activos
tiene un impacto en los retornos
de la inversión durante el periodo
de retención y al momento de
salida. Muchos investigadores y
participantes del mercado creen
que existe una fuerte correlación
entre aquellos edificios que retienen
su valor porque son edificios
“prime” (es decir, son activos de
alta calidad física, con ocupantes
con buenos contratos en buenas
ubicaciones) y aquellos que se
describen como “verdes”.
Por lo tanto, la pregunta que se
hace cada vez más importante es:
¿Sufrirá un activo de un “descuento
café”, o mayor obsolescencia
porque no es verde? A la luz de ello,
los inversionistas deben identificar
el impacto potencial que puede
tener una compra o venta en el
perfil de riesgo de sus carteras.
Desempeño de la Cartera
En general, los estudios han
demostrado que las carteras más
verdes tienen mejores rendimientos
operacionales y están menos
expuestos a los riesgo de mercado.4
Sin embargo, la mayoría de los
inversionistas inmobiliarios no
están convencidos del potencial de
valor para los accionistas asociado
con las inversiones en eficiencia
energética o de otro tipo ambiental.5
Ello puede deberse a que los
inversionistas inmobiliarios no
informar en forma suficiente y clara
su desempeño de sustentabilidad
y la reducción del riesgo que ello
conlleva.6 Recientemente, un
estudio indicó que el rendimiento
financiero (precio de acciones) de
los REIT con un mayor porcentaje
de edificios certificados (Energy
Star y LEED) muestra una menor
exposición al riesgo (menos
volatilidad) que aquellos con un
menor porcentaje de edificios
certificados.7 Ello refleja el efecto
que tienen las altas emisiones de
carbono en el valor de la firma en
otras industrias.
En el contexto de las inversiones
inmobiliarias, el identificar
el impacto en el valor de la
sustentabilidad es, por supuesto,
vital y debe medirse en el tiempo
más que en un periodo breve.
En un estudio en Holanda9, los
edificios etiquetados como más
eficientes energéticamente
(clasificados en A, B o C)
aumentaron el valor de sus
arriendos en un periodo de cinco
años, cuando se les comparó con
edificios clasificados como E, F o
G (donde el estudio controló los
factores más importantes de los
valores de arriendos, incluyendo
ubicación, edad y tamaño del
edificio). Otros estudios sugieren
que se han observado menores
tasas de capitalización para los
edificios más verdes, indicando
menores percepciones de riesgo y
mayores valores.10
Para explorar si las carteras
inmobiliarias más eficientes
ambientalmente pueden superar
en rendimiento a sus pares en
términos de riesgo y retorno, una
serie de índices de “propiedades
verdes” se han desarrollado. En
los EE.UU., por ejemplo, el FTSE
Group, el US Green Building
Council y la Asociación Nacional de
Fondos de Inversión Inmobiliaria
han desarrollado, en forma
conjunta, un índice de propiedades
verdes para los inversionistas
institucionales e individuales. En
forma similar, en el RU, la Base de
Datos de Propiedades de Inversión
(IPD, por sus siglas en inglés)
ha desarrollado el “Servicio de
Análisis de Eco-‐Carteras” (EcoPAS),
el que busca permitir que los
inversionistas comprendan los
riesgos ambientales potenciales de
sus carteras.
Riesgo Financiamiento
de Inversiones
El impacto de los desempeños de
sustentabilidad a nivel de cartera
de los activos de los inversionistas;
y su administración de los riesgos
asociados, puede detectarse en su
capacidad para atraer patrimonio
y deuda a tasas competitivas. Es
por este motivo que un número
cada vez mayor de administradores
de fondos inmobiliarios y sus
inversionistas someten a sus
carteras a referenciamiento de
sustentabilidad. Aunque existe
evidencia limitada de inversionistas
que decidan no invertir en
fondos basados sólo en criterios
de sustentabilidad, algunos
inversionistas sí están incluyendo el
desempeño de sustentabilidad para
identificar las oportunidades que
sean las “mejores de su tipo”.
En todos los sectores de negocios,
existen riesgos potenciales
para la marca y rendimiento de
una empresa que surgen de las
actividades y asociaciones de
sus socios en las inversiones. Un
estudio de Bauer y Hahn (2011)
confirma que las empresas con
un mejor rendimiento ambiental
exhiben menores costos de
financiamiento de deuda, apoyando
la idea de que las empresas con
prácticas más responsables
socialmente tienen una mayor
tasación y menores riesgos.
Figura 13
Radar de riesgo
87
Riesgo Físico
Las predicciones de cambio
climático representan un riesgo real
para los inversionistas. El consenso
científico sobre los futuros
aumentos de temperatura indica
que los cambios en los patrones
climáticos serán importantes en
términos de la capacidad de los
inmuebles construidos de lidiar con
ellos.
No obstante, todo ajuste social
que pueda traer el cambio
climático, la toma de decisiones de
inversiones inmobiliarias tendrá
que evolucionar para reflejar los
cambios en la viabilidad económica
de diferentes ubicaciones y la
capacidad de los diferentes tipos y
diseños de edificios de enfrentar un
entorno cambiante.
Un contexto útil de administración
de riesgos dentro del cual
considerar esto es en términos de
resiliencia y el grado en el que las
inversiones se hacen “a prueba
del futuro”. Como se observó
recientemente en Nueva York,
Australia, Europa y en muchos
otros lugares del mundo, existen
muchos riesgos físicos asociados al
cambio climático. Los inversionistas
necesitarán cada vez más factorizar
la capacidad de los edificios de
soportar los eventos climáticos,
inundaciones, subsidencia y
la capacidad de los sistemas y
recubrimientos de ellos para
lidiar con mayores temperaturas
ambientales y patrones de
precipitaciones diferentes.
Para los inversionistas uno de
los riesgos clave que enfrentan
este sentido es la asegurabilidad
de los edificios; sin ello, el valor
de un edificio puede reducirse en
forma importante, incluso hasta
cero. Algunos aseguradores han
comenzado a considerar que en
algunas ubicaciones, como el RU y
Australia, ya no es económicamente
viable entregar cobertura contra
inundaciones a los edificios ni a
las empresas que operan en estos
edificios.
88
Dado que los aseguradores y
reaseguradores probablemente
expandan sus opiniones de esta
manera a medida que eventos
climáticos extremos y los
subsecuentes cobros de seguros
se hagan más comunes, los
inversionistas deberán comenzar
a considerar los riesgos para los
flujos de efectivo de sus activos,
si es que ya no han comenzado a
hacerlo.
Los inversionistas también tendrán
que considerar el tema del confort
del edificio y la capacidad de sus
sistemas de asegurar que los
ocupantes vean las instalaciones
como deseables; con la predicción
de mayores temperaturas existe
un riesgo en los flujos de efectivo
para los edificios que no sean
suficientemente resilientes para
asegurar la satisfacción futura de
sus ocupantes.
Por supuesto, el cómo los
inversionistas lidien con estos
temas variará de un lugar a otro
y de edificio en edificio, pero es
inconcebible que inversionistas
eficientes no estén realizando
un análisis de los riesgos de
sustentabilidad de sus carteras (los
que deberían incluir la evaluación
de los riesgos normativos, como ya
se discutió).
En algunos casos, los propietarios
inmobiliarios podrán mitigar
estos riesgos físicos o sus
costos, compartiéndolos con sus
arrendatarios, pero para hacerlo
deberán asegurarse que los
contratos tengan las cláusulas
adecuadas para ello. Otras medidas
de mitigación incluirán renovar los
edificios con adaptaciones que lidien
mejor con los efectos del cambio
climático, como protecciones contra
el sol, mejores drenajes y manejo
de agua. Los inversionistas también
deberán considerar la resiliencia
de la infraestructura local, ya
que incluso un edificio resiliente
quedará comprometido si está
ubicado en una ciudad que ha hecho
poco para manejar sus riesgos
físicos. De nuevo, los propietarios
deberán estar seguros de dónde
impactarán los costos de tales
obras.
REFLEXIONES
Sustentabilidad a Nivel de Cartera
La legislación es un importante impulso para
la adopción de los edificios verdes en el sector
inmobiliario. Pero, aunque el ritmo y fortaleza de las
leyes se ven afectados por la volatilidad de las políticas,
existe otra fuerza en la inversión en edificios verdes que
se produce silenciosamente todos los días, impulsada
por el mercado de capitales.
Los inversionistas institucionales invierten, típicamente,
entre el 5% y el 10% de sus activos totales en bienes
raíces, y esta exposición se crea, en forma mayoritaria,
indirectamente; por medio de fondos de administración
privada, o por medio de empresas inmobiliarias listadas
en bolsa (REIT). Los inversionistas institucionales,
por ende, no están muy interesados en la eficiencia
energética de un solo edificio; les interesa el promedio
de eficiencia de una cartera comparada con la eficiencia
promedio de sus pares. Por ello, evaluar el desempeño
de sustentabilidad de las inversiones inmobiliarias
institucionales, se necesita información a nivel de la
cartera, más que al nivel de un activo individual.
Además, un fondo de pensiones o inversionista
institucional típico no está, necesariamente, interesado
en un “fondo de edificios verdes per se. Lo que les
interesa dice relación con el riesgo inherente a la
cartera inmobiliaria, incluyendo el riesgo desde una
perspectiva ambiental. Con frecuencia, ésta no es su
principal prioridad; aún lo son la ubicación, el acceso a
transporte público, etc. Sin embargo, en alguna parte
de la lista de prioridades está el riesgo ambiental. Los
inversionistas están acostumbrados a investigar la
presencia de asbestos, contaminación del suelo y otros
elementos ambientales. Ahora, los inversionistas deben
estar pensando en la eficiencia energética y del uso
del agua, y en qué tan bien un edificio está posicionado
frente a sus pares.
La base para GRESB es una encuesta anual que mide
el desempeño ambiental y social de las empresas y
fondos inmobiliarios a nivel de carteras. Basada en las
respuestas a la encuesta anual de GRESB, se ha creado
una estructura de referencia que captura casi 50 datos
que miden la sustentabilidad, incluyendo el consumo de
energía y agua, pero también las políticas sustentables
y, por supuesto, la certificación a nivel de activos.
Los inversionistas más grandes y sofisticados están
adoptando cada vez más las iniciativas necesarias para
mejorar la eficiencia energética y sustentabilidad de
sus carteras para proteger y aumentar el valor de las
pensiones y las donaciones. Sin embargo, para que
los mercados de capital funcionen correctamente,
transparencia en la información sobre los datos
ambientales, sociales y de administración es un
ingrediente clave. En el nivel de edificios individuales,
los sistemas de clasificación LEED o similares entregan
esa información. A nivel de carteras, esquemas como
GRESB que ayudan a los inversionistas en el mercado de
capitales darán forma, a la larga, al rol de los edificios
verdes en nuestra sociedad.
Con el crecimiento global de los edificios verdes en
los últimos diez años, la eficiencia energética y la
sustentabilidad en el entorno construido ahora se han
transformado en vehículos para proteger los activos
en manos de los más grandes inversionistas en todo
el mundo; fundaciones sin fines de lucro, fondos de
pensiones y compañías de seguros. Estos “inversionistas
institucionales” se dan cuenta, cada vez más, que el
desempeño de sustentabilidad de los edificios está
afectando directamente el rendimiento financiero de
sus inversiones inmobiliarias, lo que es especialmente
relevante dado el horizonte de inversión de largo plazo
de estos inversionistas.
Para abordar la sustentabilidad a nivel de cartera,
un consorcio de más de 40 fondos de pensiones,
compañías de seguros y otros grandes inversionistas
están evaluando activamente sus inversiones en
carteras inmobiliarios, usando el Estándar Global de
Sustentabilidad Inmobiliaria (GRESB, por sus siglas
en inglés); una herramienta cuantitativa que evalúa la
eficiencia energética de un fondo o empresa inmobiliaria
y su amplio desempeño de sustentabilidad a nivel de
carteras. Más de 450 empresas y fondos inmobiliarios
actualmente informan datos a GRESB, representando
1,3 millones de millones de dólares en activos bajo
administración, alrededor de 36.000 propiedades.
Por Nils Kok
Universidad de Maastricht
89
Riesgo Tecnológico
Las tecnologías innovadoras en
edificios nuevos tienen sus propios
riesgos (por ej.; iluminación LED,
equipos de HVAC, instalaciones
solares) que surgen de su
uso; o del temor a su uso, o de
preocupaciones sobre los correctos
regímenes de mantenimiento. Éstos
pueden transformarse en barreras
para la puesta en servicio de
soluciones de sustentabilidad.
Sin embargo, la reticencia a
usar nuevas tecnologías que
pueda cambiar la conducta por
el lado de la demanda (por ej.,
medición inalámbrica del uso de
energía a nivel de dispositivos)
podría aumentar el riesgo de
obsolescencia y de pérdida de
oportunidades para tener menores
costos de operación.
90
Es claro que la sustentabilidad
representa una serie de riesgos y
potenciales recompensas para los
inversionistas inmobiliarios. Para
mitigar los primeros y beneficiarse
de los segundos, los inversionistas
deben comprender todo el espectro
de factores de sustentabilidad que
afectarán a sus activos.
Una adecuada administración de
los riesgos de sustentabilidad
no debe considerarse ajeno a
una administración eficiente de
carteras, activos y bienes raíces;
debería ser una parte integral de
ello.
Si no se internaliza este mensaje, se
tendrán menores ingresos, menores
contribuciones de capital, mayores
costos y, posiblemente, demandas
legales; mientras que al hacer
que sus activos sean “a prueba del
futuro”, los inversionistas deberían
poder cosechar los frutos de flujos
de efectivo más seguros, mayor
liquidez de sus activos y una mejor
capacidad para acceder a deuda y
financiamiento.
PRÓXIMOS PASOS
PARA LA INDUSTRIA
•
Comprender las implicancias
del cambio climático y
normativo: Los inversionistas
deben comprender las
implicancias del cambio
climático y normativo
y considerarlas en las
evaluaciones de riesgo
de sustentabilidad para
el desarrollo, propiedad y
ocupación de los edificios
Apreciar la creciente demanda
por edificios verdes: Los
propietarios de edificios deben
apreciar las preferencias de
los ocupantes por edificios
verdes y, especialmente, por las
características verdes que les
sean atractivas.
•
Considerar descuentos cafés
y premios verdes: El sector
de inversiones inmobiliarias
debe determinar el grado
de descuentos café para las
propiedades que no tienen una
certificación “verde”.
1
Kok et al, 2012
2
Parker, 2008
3
OSS 2012; CoreNet, 2011
4
5
Baueret et al, 2011
6
Cajias et al, 2011
7
8
Matsumura et al, 2010
9
Kok et al, 2012
10
EMiller et al, 2008; Pivo et al, 2010
•
REFERENCIAS
91
DE EDIFICIOS
VERDES
A CIUDADES
VERDES
92
• Al ecologizar un entorno construido a nivel de barrios y
ciudades, podemos cumplir con prioridades económicas
de gran escala tales como mitigación del cambio climático,
seguridad energética, conservación de recursos y creación
de empleos, resiliencia y calidad de vida a largo plazo.
93
DE EDIFICIOS VERDES
A CIUDADES VERDES
El Caso de Negocios para Construcciones
Verdes hasta ahora ha planteado el valor que
un edificio verde individual – o una cartera de
edificios verdes – puede aportar en términos
de costos de diseño y construcción, valor de
activo, minimización de costos operacionales
y mitigación de riesgos.
En su forma más simple, una
ciudad es un conjunto de edificios,
y la siguiente sección de este
informe amplía el foco desde un
enfoque a la sustentabilidad sobre
basada en edificios individuales
a uno orientado a cómo podemos
ecologizar barrios, distritos y
comunidades enteras.
En este capítulo vemos como los
gobiernos municipales, en especial
a través del C40 Cities Climate
Leadership Group C40 y los líderes
industriales están transformando
sus ciudades existentes y
asegurándose que se dé prioridad
a la ecología en las ciudades
emergentes.
Es sólo a través del
aprovechamiento de las lecciones
aprendidas de la ecologización
de edificios individuales que
lograremos desentrañar el
potencial de nuestro medio
ambiente construido y así cumplir
con prioridades económicas
macrosociales y económicas
tales como mitigación del cambio
climático, seguridad energética,
conservación de recursos y creación
de empleos, resiliencia y calidad de
vida a largo plazo.
Los gobiernos municipales
generalmente tienen una relación
más cercana con sus residentes,
empresas e instituciones que los
gobiernos estatales y nacionales,
lo que permite tomar acciones más
rápidas y decisivas respecto de
la regulación, de las normativas,
las políticas y las metas. En forma
paralela, el incremento de los
precios de servicios básicos, el
endurecimiento de las exigencias
regulatorias y evaluaciones de
riesgo más estrictas en términos de
seguros están ejerciendo presión
sobre los gobiernos a nivel de
ciudad. Estos factores los están
motivando a buscar soluciones – y
muchos están reconociendo que
los programas de construcción
verde representan una oportunidad
sin paralelo para reforzar la
responsabilidad fiscal, aumentan
la productividad y la satisfacción
laboral, se ocupan de temas de
salud y de las inversiones “a prueba
de futuro”..
Como se mencionó en la
introducción, los gobiernos del
mundo tienen como tema prioritario
los beneficios derivados de una
visión general, y son éstos los
motores que en forma creciente
están impulsando los programas de
edificios verdes tanto públicos como
privados.. Todos estos desafíos
requieren de soluciones a gran
escala y sólo pueden resolverse
si ampliamos nuestros horizontes
hacia las ciudades verdes.
En particular los líderes a nivel
de ciudad están demostrando que
el abordar el cambio climático
puede mejorar nuestras ciudades,
hacerlas lugares más habitables.
94
95
REFLEXIONES
La Zanahoria y el Garrote
Las ciudades del mundo están en el epicentro de la batalla
para mitigar los impactos del cambio climático global. En
un período relativamente breve, las tendencias globales
tales como los traslados de la población a las ciudades y la
incapacidad de los gobiernos nacionales de comprometerse
con metas vinculantes de reducción del cambio climático
a largo plazo, ha transferido la atención internacional al
trabajo que están realizando las ciudades y sus gobiernos.
Las ciudades cuentan con dos mecanismos para ayudar
a impulsar la “ecologización” de los edificios privados: a
través de exigencias obligatorias, o “garrotes”, y a través de
incentivos, llamados aquí “zanahorias”.
Los beneficios comerciales de los edificios verdes se
materializan más cabalmente en ciudades que pueden
dictar normativas y/u ofrecer incentivos para ecologizar
el patrimonio constructivo de la ciudad y desarrollar un
mercado e industria locales para edificios eficientes en
términos de energía. Las principales ciudades del mundo
en esta área son aquellas que colaboran con el sector
inmobiliario para utilizar tanto zanahorias como garrotes
para lograr sus metas de eficiencia energética.
Los Beneficios de los Buenos Incentivos y Normativas
Sólidas
Las normativas ofrecen la certidumbre que requiere el
sector inmobiliario para gestionar sus activos y tomar
decisiones de largo plazo respecto del reacondicionamiento
para lograr la eficiencia energética y el desarrollo de
nuevos edificios verdes. Las normativas también generan
una igualdad de condiciones al imponer o prohibir acciones
a todos los propietarios con edificios sujetos a la normativa.
•
Entre los beneficios comerciales de los incentivos al
sector inmobiliario están: Mejorar el retorno sobre
la inversión global y la viabilidad de las medidas de
eficiencia energética;
•
Recompensar a los que adoptan las tecnologías
tempranamente o reacondicionan los modelos; y
•
Ayudar a desarrollar el mercado de eficiencia
energética y los actores de la industria en cada ciudad.
Cuando una administración municipal combina un
paquete razonado, estable y previsor de políticas y
programas, normativas e incentivos, fomentan las acciones
sustentables por los propietarios, al tiempo que impulsan
a la ciudad hacia lograr metas de reducción de emisiones
de largo plazo, con sus beneficios macroeconómicos
consiguientes.
96
MEJORES PRÁCTICAS EN TÉRMINOS DE ZAHANORIAS Y
GARROTES EN LAS CIUDADES LÍDERES DE HOY
Capacidad de Acción
Todas las ciudades del mundo tienen una combinación
distinga de posibles incentivos y normativas, en función de
sus poderes municipales individuales y su determinación
por las estructuras gubernamentales y el contexto político
en que operan. Se han producido grandes ejemplos de
liderazgo en ciudades que han maximizado cada una de sus
zanahorias y garrotes disponibles, como por ejemplo en
el Greener Greater Buildings Plan (GGBP) de la Ciudad de
Nueva York y el Programa Cap-‐and-‐Trade de Tokio, que se
analizan a continuación.
RESUMEN DE LAS MEJORES PRÁCTICAS EN TÉRMINOS DE
GARROTES
Las mejores prácticas en términos de normativas caen
dentro de unas pocas categorías clave, desde los códigos
de eficiencia energética para el consumo de energía de
edificios completos hasta medidas individuales tales
como medidores inteligentes o mejoras en iluminación
obligatorios.
Programas Obligatorios de Reducción de Emisiones. Uno
de los ejemplos más innovadores de una ciudad que utiliza
su poder regulatorio para obligar a la reducción de las
emisiones en sus edificios más grandes es el programa
Cap-‐and-‐Trade de Tokio. Lanzado en abril de 2010, se
aplica a más de 1.300 edificios comerciales e industriales
de Tokio.1 Las normas y metas claras al año 2019 permite a
los propietarios planificar su enfoque y tomar las decisiones
de inversión necesarias que se ajusten a sus circunstancias.
Los resultados del primer año del programa de Tokio
han sido impresionantes: las estadísticas muestran que
al proveer certidumbre en el mercado para acciones a
largo plazo, el 38% de los edificios correspondientes ya
ha logrado la meta para fines de 2014, y un 26% adicional
ha logrado la meta para fines de 2019, resultando en
reducciones de emisiones de 1,44 millones de toneladas
(equivalente a una reducción promedio de 13% en todos los
edificios en cuestión) en un año.
Revelación Energética Obligatoria
Algunas ciudades, especialmente en los Estados Unidos,
han promulgado normativas que exigen la revelación de los
datos de consumo de energía en edificios comerciales de
cierto tamaño. Las ciudades de Austin, Washington D.C.,
Ciudad de Nueva York, Philadelphia, San Francisco y Seattle
todas han dictado normativas sobre la revelación obligatoria
para edificios comerciales, y estos datos rápidamente se
han transformado en invaluables medios para permitir a
las ciudades comprender mejor sus patrones de consumo
de energía; y, cuando se han hecho públicos, han servido
de impulso para mejorar los edificios con desempeño
ineficiente.
Paquetes de Políticas
RESUMEN DE MEJORES PRÁCTICAS EN TÉRMINOS DE
ZANAHORIAS
Otra forma de incentivo ampliamente utilizada por las
ciudades son las ofertas de beneficios fiscales:
•
•
Otra herramienta que está adquiriendo creciente
popularidad es la entrega de préstamos para mejorar
la eficiencia energética de edificios existentes a tasas
más favorables que aquellas que habitualmente tienen
disponibles los propietarios:
•
•
En líneas generales, los incentivos utilizados actualmente
en las ciudades pueden dividirse en cuatro categorías:
1. Acceso a dinero o beneficios fiscales que pueden
utilizarse para compensar los costos asociados con
servicios y equipos eficientes en términos de energía.
2. Incentivos administrativos como otorgación expedita de
permisos.
3. Acceso a financiamiento externo para proyectos de
eficiencia energética proporcionado por terceros
(servicios públicos, compañías de energía, bancos y
otros); y
4. Utilización de la visibilidad del alcalde para promover el
liderazgo en eficiencia energética entre propietarios de
inmuebles privados.
Las ciudades también pueden ofrecer incentivos a los
propietarios a través de mecanismos administrativos,
tales como el otorgamiento más expedito de permisos de
construcción o el aumento de la superficie construida bruta
(GFA) permitida para edificios que incorporan la eficiencia
energética en sus planos. Algunos ejemplos notables son:
•
Los gobiernos comúnmente utilizan el apoyo financiero en
la forma de descuentos, beneficios/reducciones tributarias
y préstamos. Entre los programas de descuentos figuran:
•
Berlín entrega tasaciones gratuitas y financiamiento de
195 euros por metro cuadrado, hasta un tercio de los
costos totales, para dueños de viviendas y propietarios
de edificios residenciales de múltiples departamentos
para invertir en sistemas térmicos solares2
San Francisco ofrece, en asociación con los servicios
públicos, auditorías gratuitas para dueños de viviendas
unifamiliares e incentivos en que se logrará al menos
una reducción energética del 15% a través de las
medidas de reacondicionamiento.
Toronto cuenta con varias ofertas de préstamos a través
del Toronto Atmospheric Fund y el Better Buildings
Parnership. Estos varían entre préstamos sin intereses
para edificios privados multifamiliares existentes y
préstamos atractivos en relación con los del mercado
para edificios comerciales..
Philadelphia también ofrece préstamos por debajo del
valor de mercado de entre US$100.000 a US$ 1 millón
para reacondicionamientos en eficiencia energética,
que están a disposición de los dueños de edificios
comerciales, industriales y de uso mixto, además de los
locatarios en edificios comerciales.
Incentivos para la Planificación
Incentivos Monetarios/Tributarios
•
Houston ha establecido una reducción tributaria parcial
para edificios comerciales que obtengan la certificación
LEED,3 proporcionando un incentivo a los propietarios
para que decidan si desean instalar medidas de
eficiencia energética y lograr la certificación.
La Ciudad de Nueva York tiene un programa en que
los dueños de edificios pueden deducir una parte del
capital gastato en un sistema fotovoltaico solar de sus
contribuciones de bienes raíces.4
•
•
Las ciudades importantes muchas veces armarán
paquetes con algunos o todos los tipos de normativas para
proporcionar un conjunto global de políticas para impulsar
la eficiencia energética en el espacio constructivo del
sector privado. La Ciudad de Nueva York, por ejemplo, ha
promulgado una serie de cuatro leyes locales como parte
de su GGBP, incluyendo requerimientos para la revelación
obligatoria de datos de consumo anual de energía y agua,
fiscalizaciones periódicas y medidas de retrohabilitación
en los grandes edificios, proyectos de renovación o
modificación que cumplan con los códigos vigentes, y
modernizaciones de iluminación y sub-‐medidores en
grandes edificios no residenciales.
Tomados en su conjunto, el GGBP de Nueva York constituye
un ejemplo de clase mundial sobre dómo las ciudades con
un fuerte liderazgo político y pensamiento a largo plazo
puede colaborar con todos los participantes interesados
necesarios (incluidos el sector inmobiliario, las compañías
de servicios básicos, las ONG y otros niveles de gobierno)
para utilizar la medida máxima de sus facultades y
promulgar normativas para edificios verdes y eficiencia
energética significativas que resulten en reducciones reales
del consumo y las emisiones en las ciudades.
El Green Permit Program5 de Chicago ofrece un
proceso de obtención expedita de permisos y una
posible reducción en los aranceles para los permisos
de hasta US$ 25.000. Para poder optar al beneficio, los
proyectos comerciales, residenciales multifamiliares
y residenciales más pequeños deben obtener la
certificación LEED y cumplir con una o más “opciones
del menú” indicadas por la ciudad, entre ellas
techumbres ecológicas, energía renovable y ventilación
pasiva.
El Green Mark Program de Singapur incluye un
sistema de incentivos GFA para edificios que obtienen
los puntajes Marca Verde más altos. Hay hasta un 2%
adicional de GFA tanto para edificios residenciales
como no residenciales, incluyendo edificios nuevos y
existentes que están efectuando mejoras.6
Hong Kong continúa ofreciendo una concesión GFA
para edificios que logran ciertos niveles de estándares
verdes en virtud de su sistema de puntuación BEAM 7
97
La Zanahoria y el Garrote (cont.)
Incentivos para Facilitar el Acceso a Financiamiento
para Reacondicionamiento. Las ciudades también pueden
facilitar el acceso de los propietarios a financiamientos
por terceros para reacondicionamientos, al tiempo que
aseguran a los proveedores de financiamiento que el
gobierno está comprometido contractualmente a ayudarlos
a recuperar su capital. Hay programas como éste en las dos
ciudades más grandes de Australia, los Estados Unidos y,
más recientemente, Singapur.
•
Tanto Melbourne como Sydney cuentan con
programas que permiten la firma de un “Convenio
de Modernización Ambiental” entre un propietario,
el financista y la ciudad, mediante el cual la ciudad
ayuda al financista a recuperar su capital a través de la
imposición de un cargo legal sobre la propiedad.8
•
Existen programas de Propiedad de Energía Limpia
(PACE Property Assessed Clean Energy) en varias
ciudades de EE.UU., entre ellas Los Ángeles y San
Francisco, que permiten el reembolso de costos
de reacondicionamiento a través de la evaluación
de contribuciones local, lo que incentiva tanto al
propietario como al financista.
•
Singapur está conduciendo un programa piloto en que
la ciudad comparte el riesgo de incumplimiento con
los proveedores de financiamiento sobre préstamos
a propietarios de edificios comerciales que están
emprendiendo proyectos de reacondicionamiento
mediante la contratación de eficiencia energética.9
Programas de Liderazgo Voluntario
Varias ciudades y sus alcaldes han mostrado creciente
interés en utilizar la visibilidad de la alcaldía para premiar
a propietarios de la construcción del sector privado que
demuestren liderazgo y acción en términos de eficiencia
energética.
Houston, Chicago, Toronto, Nueva York y Londres, entre
otros, han lanzado programas voluntarios en los que los
propietarios privados se comprometen a lograr reducciones
mínimas de energía a cambio de publicidad positiva.
Las alcaldías promueven el liderazgo demostrado por los
participantes en el programa a través de diversas vías;
por ejemplo, la Ciudad de Chicago contrató una publicidad
de cuerpo entero en el Chicago Tribune para nombrar
específicamente a los primeros siete propietarios que se
inscribieron para la “Iniciativa de Reacondicionamiento de
Chicago.”10
Existen además programas desarrollados para los edificios
del sector público para incentivarlos a comprometerse de
igual forma.
98
Costos e Impactos
Aunque muchas de las políticas y programas antes
mencionados son nuevos y todavía se están evaluando
sus impactos, se han informado algunas cifras de ahorro
financiero para los negocios, en tanto que otros han sido
proyectadas como parte de la implementación de dichas
políticas.
Better Buildings Partnership de Toronto, por ejemplo,
que ha estado operando durante casi 20 años, ha estado
rastreando el impacto de sus préstamos, incentivos
y programa e informes de asistencia técnica que, a
diciembre de 2012, la asociación ha ayudado a emprender
1.972 proyectos, resultando en un impacto económico
de CDN$655 millones; ahorros de costos anuales de $59
millones; reducciones anuales de emisiones de dióxido de
carbono de 444.000 toneladas y un total de 29.000 años/
persona de creación de empleos.11
La Building and Construction Authority de Singapur prevé
que si alcanza su objetivo de un 80% de edificaciones
verdes, entonces los propietarios podrían ahorrar S$ 1.000
millones sólo en costos de energía.12
Se estima que los requerimientos de San Francisco
respecto de la rotulación, revelación y fiscalización de
energía en edificios existentes tienen un valor actual
neto de US$612 millones en los primeros diez años de
su implementación, pero los beneficios de la eficiencia
energética han superado los costos en forma significativa.
Desde una perspectiva medioambiental, el Mayor’s Task
Force on Green Buildings estimó que el efecto acumulado
de la adopción de la ordenanza respecto de edificios
verdes entre 2008 y 2012 resultaría en el ahorro de 220.000
megawatt-‐horas de energía por año, y un ahorro de agua de
100 millones de galones ó 370 millones de litros.13
Como se observó en la parte de este informe referido a la
Ciudad de Nueva York, se estima que la implementación
del GGBP reportará a los propietarios de edificios de la
ciudad un monto neto total de US$ 7 mil millones. Además,
se proyecta que las medidas impuestas por la New York’s
Green Codes Task Force de Nueva York sumarán un ahorro
de US$400 millones para el año 2030.
Como parte de ello, muchas ciudades han reconocido la
necesidad de aumentar la interacción con interesados
de todo tipo, incluido el grupo muy importante de
propietarios de edificios del sector privado. A su vez,
han encontrado que este mercado de propietarios está
dispuesto a actuar cuando se les presentan normativas
orientadas al futuro e incentivos significativos.
REFERENCIAS
1
Environment of Tokyo (www.kankyo.metro.tokyo.jp)
2
Berlin Energy Agency (berliner-‐e-‐agentur.de)
3
City of Houston, 2009
4
US Department of Energy (www.dsireusa.org)
5
City of Chicago (www.cityofchicago.org)
6
Singapore Urban Redevelopment Authority (www.ura.gov.sg)
7
Hong Kong Government (www.gov.hk)
8
City of Melbourne (www.melbourne.vic.gov.au)
9
Singapore Building Construction Authority (www.bca.gov)
10
City of Chicago (www.cityofchicago.org)
11
City and County of San Francisco, 2009
12
World Green Building Council, 2011
13
City and County of San Francisco, 2009
Esta interacción entre los sectores público y privado
reconoce el papel crecientemente importante que
desempeña el sector de la construcción en las
economías tanto locales como nacionales. Es esta
combinación de liderazgo local proactivo y acción por
parte de la industria que está impulsando la creación
de un patrimonio más valioso, más resiliente de
edificaciones que nos beneficia a todos.
Trabajo Conjunto de los Sectores Público y Privado
Las ciudades han dejado en claro que las emisiones
de todo tipo de edificaciones deberán disminuir si han
de cumplir con sus metas de reducción de emisiones.
Al utilizar una serie de normativas e incentivos, las
ciudades pueden lograr estos objetivos y a la vez
mejorar el resultado final para los propietarios de
edificios, apoyando la creación de empleo y estimulando
tanto sus economías locales como los sectores
inmobiliarios.
QUIÉNES SOMOS.
El C40 Cities Climate Leadership Group es una red de
63 ciudades grandes y comprometidas que trabajan
en colaboración para reducir las emisiones de efecto
invernadero y los riesgos climáticos en cada ciudad
miembro, enfocándose en áreas tales como el
transporte, los residuos y la reducción del consumo de
energía proveniente de importantes fuentes, entre ellas
los edificios.
Por Jonathan Laski
C40 Cities Climate Leadership
99
100
CASO DE ESTUDIO
Los Lugares Verdes son Lugares Excelentes
La rehabilitación del centro de Liverpool combina sostenibilidad, innovación y beneficios económicos
Históricamente, Liverpool ha sido una pujante ciudad industrial
y un importante puerto. La desaceleración de la industria
naviera trajo consigo un período de infrainversión significativa
en todos los sectores durante décadas. Durante este tiempo,
Liverpool cayó en los ranking del comercio minorista y cedió
negocios a los centros vecinos, y los habitantes de Liverpool
tuvieron que viajar fuera de la ciudad para comprar y trabajar
en lugares más alejados.
El resultado es Liverpool ONE, un proyecto de uso mixto
que abrió en 2008, trayendo vitalidad y reinstalando un
fuerte sentido de orgullo y lealtad local. El proyecto incluye
160 tiendas, 500 departamentos, dos hoteles, 3.000 metros
cuadrados de oficinas, y más de 20 bares y restaurantes – todos
situados alrededor del revitalizado sector de cinco acres de
Chavasse Park, un nuevo punto focal para actividades sociales,
eventos comunitarios y ligas deportivas.
El proyecto representó una oportunidad no sólo de construir
edificios verdes, sino también de ser ambicioso y pensar a
una mayor escala para crear un vecindario sustentable. Las
características fundamentales del sitio eran excelentes:
terreno central de tierras fértiles, accesible a una gran
cuenca hidrográfica y ubicada en nodos de transporte público
existentes.
El desarrollador adoptó un enfoque de “edificios en la ciudad”
con distintas empresas de arquitectura seleccionadas para
diseñar los 26 edificios, lo que resultó en un panorama urbano
variado acorde con la historia y la huella original de la ciudad.
Todos los edificios tienen una certificación BREEAM con
estándares Buenos o Muy Buenos, y todas las propiedades
residenciales también lograron puntajes EcoHomes “Buenos” o
“Muy Buenos’.
Un plan de viajes ecológico alienta al los empleados y clientes
a utilizar el transporte público, lo que ha resultado en que sólo
el 30% de los visitantes a Liverpool ONE llega en automóvil (en
comparación con casi el 100% en la mayoría de los grandes
centros comerciales regionales). El estacionamiento de
automóviles está ubicado bajo tierra, creando uno de los techos
verdes más grandes de Europa, donde habitan numerosas
especies de vida silvestre.
Una urbanización a esta escala también ha permitido al
proyecto ensayar nuevas tecnologías, incluso una innovadora
planta de biodiesel (la primera de su tipo en el país) que
produce suficiente combustible – en base a aceite comestible
usado proveniente de los restaurantes del sector – para
abastecer a todos los vehículos del sitio, una iniciativa de
biomasa basada en desechos de alimentos, y un nuevo sistema
de “desechos a agua” para tratar los residuos de alimentos.
Podría decirse que el legado más fascinante de Liverpool
ONE es el trabajo que se está desarrollando con los colegios,
institutos de educación superior y universidades. El proyecto
ofrece diversas oportunidades a los habitantes de comunidades
locales, emplea aprendices locales y ha proporcionado empleos
en la construcción a muchos jóvenes locales que habían estado
desempleados durante largo tiempo, además de puestos de
trabajo de largo plazo en locales de venta al por menor, con una
creación total de 5.000 empleos.
Liverpool ONE actualmente atrae a 26 millones de visitantes al
año y ha contribuido al ascenso de la ciudad desde el puesto 16
al quinto destino más popular para comprar en el Reino Unido,
además de constituir un modelo de cómo la colaboración y el
pensamiento holístico puede traer beneficios a gran escala.
Esto fue un triste destino para una ciudad antes magnífica
y llena de historia. Sin embargo, el Liverpool City Council
percibió esta situación como una oportunidad y, en el año 2000,
seleccionó a Grosvenor como socio para el desarrollo de un
loteo de 42 acres de terreno al interior de la ciudad. Mucha de
esta superficie había sido bombardeada intensamente durante
la guerra y se encontraba en condiciones degradadas, sin haber
sido objeto de una reconstrucción global.
La creación de una urbanización a esta escala permitió a
Grosvenor considerar el transporte sustentable en forma
holística, creando una nueva estación de buses además de
nuevas rutas para ciclistas y peatones, todos desarrollados
en colaboración con el concejo y grupos locales de ciclismo y
caminatas.
101
CASO DE ESTUDIO
Códigos, Cumplimiento y Colaboración
El despertar del gigante dormido de Yakarta en términos de eficiencia energética
Los mercados con ecosistemas ecológicos pujantes
están supeditados a que calcen todas las piezas del
rompecabezas a lo largo de la cadena de valor: desde los
inversionistas hasta los promotores, desde los fabricantes
hasta las empresas de servicios de energía, y desde los
gobiernos municipales hasta aquellos que son propietarios,
viven y trabajan en edificios verdes.
Con miras a mitigar las emisiones de carbono y mejorar
la eficiencia constructiva en la capital del cuarto país más
poblado del mundo, desde abril de 2013 se ha estado
implementando una nueva serie de códigos de edificación
en Yakarta. Los códigos, además de un conjunto de
medidas complementarias, son el resultado de dos años
de asociación entre el gobierno, la industria local y la
International Finance Corporation (IFC).
Programa de Edificios Verdes de Yakarta
Aunque el cambio climático sigue siendo un concepto
abstracto en muchos lugares, los efectos han sido bastante
aparentes en Yakarta en años recientes. Se considera que
es una de las ciudades más vulnerables al cambio climático
en el sudeste asiático. También es una de las que más
contribuyen a las emisiones de gases de efecto invernadero
(GEI) en la región. Las inundaciones causadas por las lluvias
y la subida del nivel del mar, islas con mayor calor urbano
en las islas que están provocando alzas de temperatura,
mala calidad del aire, brotes regulares de enfermedades y
una creciente escasez de agua potable (a pesar de contar
con 13 ríos que cruzan la ciudad) son ahora ocurrencias
comunes en Yakarta.
Indonesia también tiene una fuente bast ante “sucia” de
energía eléctrica, cuyo costo está altamente subsidiado
por el gobierno. El sector de la construcción da cuenta de
alrededor de un tercio del consumo total de energía del
país y ha sido identificado como uno de los sectores clave
del enfoque del plan nacional de reducción de emisiones.
El gobierno provincial de Yakarta se ha fijado una meta
de una reducción del 30% de GEI para el año 2020, en
comparación con un escenario de dejar las cosas como
están. Al mismo tiempo, el país está experimentando un
rápido crecimiento constructivo y carece de normativas
estrictas de construcción verde, lo que dificulta el logro de
dichas metas. Esta combinación de condiciones económicas
y ambientales y condiciones de política llevó a los
colaboradores a utilizar una serie de medidas para catalizar
el crecimiento de la construcción ecológica, enter ellas:
•
•
•
•
102
Códigos de construcción ecológica obligatorios para
mejorar la ejecución de la constructivo;
Incentivos fiscales y no fiscales para aumentar la
implantación de edificios ecológicos;
Sensibilización del mercado y construcción de
capacidades para aumentar la aceptación y
comprensión por parte de funcionarios, profesionales y
dueños de edificios, y
Instrumentos financieros para superar los primeros
obstáculos financieros iniciales.
Contexto Local
Cuando comenzó este proyecto, la situación del sector de la
construcción de Yakarta se caracterizaba por carecer tanto
de normas nacionales para orientar la eficiencia energética
e hídrica y contar con muy poco personal capacitado
dentro del gobierno para hacer valer las normas. Además,
productos como los enfriadores y vidrios eficientes en
términos energéticos no se estaban fabricando localmente,
y estos productos importados tenían un alto costo.
Aunque existe un fuerte interés de la sociedad en los
edificios verdes, la conciencia promedio entre profesionales
y propietarios de edificios es bastante baja. El sistema
local de calificación de edificios ecológicos “Greenship”
desarrollado por un recién instalado Green Building Council
de Indonesia estaba creciendo en popularidad, pero el
número de edificios certificados era bastante pequeño.
Proceso de Desarrollo
La meta era crear un código que fuera sencillo de
implementar, efectivo y fácil de fiscalizar. El análisis del
proyecto modeló un rango de cambios posibles para cada
tipo de edificio comercial en Yakarta que cumpliera con
criterios claros de preparación para el mercado y facilidad
de implementación, y que al mismo tiempo maximizara los
beneficios de la reducción de energía, emisiones de gases
de efecto invernadero y agua en forma rentable.
Los detalles del código han sido desarrollados en estrecha
consulta con el gobierno además de participantes
interesados del sector privado, incluyendo promotores,
arrendadores y asociaciones profesionales.
El nuevo Green Building Code de Yakarta estipula
requerimientos de eficiencia energética, hídrica y del suelo,
tanto para los edificios nuevos como los existentes. Debido
a la limitada implementación y capacidad de aplicación de
normas existente, el umbral de la superficie construida
de los edificios que deben cumplir con el código se ha
mantenido bastante alto.
Impactos de Resultados en el Mercado Local
Se realizó un estudio de mercado detallado para estimar
los costos de construcción e instalación de los elementos
que se estaban evaluando para incluirlos en el código.
El análisis de sensibilidad también abordó el cálculo
del ahorro de energía y agua para numerosas medidas
de conservación en todo tipo de edificación, además del
período de recuperación simple para cada medida . Sólo
las medidas con períodos de recuperación razonables
(típicamente menos de seis años) fueron recomendadas
para su inclusión en el código.
Típicamente, el aumento de los costos globales de todas
las estrategias recomendadas fue de entre el 3 y 6%, y
el período de recuperación simple fue de entre cuatro y
ocho años. Los cálculos de la recuperación se realizaron
utilizando las tarifas de electricidad que rigen actualmente
en Yakarta, que están altamente subsidiadas. El gobierno
ha anunciado su intención de retirar gradualmente el
subsidio en el transcurso de los próximos años, lo que
reduciría aún más los períodos de recuperación.
También se espera que los costos de algunas medidas que
utilizan tecnología de alta eficiencia tales como los enfriadores
y el vidrio disminuyan a medida que aumenta la demanda una
vez que el código sea obligatorio.
A fin de mitigar el impacto del mayor costo inicial, el gobierno
está considerando opciones para otorgar incentivos fiscales o
no fiscales.
Desafíos y Soluciones
Aunque el proyecto potencialmente enfrentaba muchos
desafíos, a través de un esfuerzo colaborativo con la industria,
se encontraron soluciones proactivas:
DESAFÍO
SOLUCIÓN
Falta de datos existentes Realización de investigación
sobre prácticas y costos de mercado y mediciones de
de construcción, y
edificios detalladas
consumo de energía de
los edificios
Falta de capacitación/
capacidad
Provisión de talleres,
ejercicios prácticos, guías
de usuario detalladas y
herramientas.
Falta de apoyo del sector Establecimiento de equipos
privado
y redes locales, incluidos
consultores locales para
coordinar el proyecto con el
gobierno local.
RESPECTO DE LA IFC
La Corporación Internacional de Finanzas (IFC), parte
del Grupo d La International Finance Corporation
el Banco Mundial, es el más importante banco de
desarrollo orientado al sector privado. En el ejercicio
2012, la IFC comprometió US$ 1.600 millones en
inversiones relacionadas con el clima, desde energías
renovables, gestión de residuos hasta proyectos
sostenibles relacionados con el agua, la agricultura y
la silvicultura. El sector de edificios verdes está a la
vanguardia de estos negocios, ya que representa una
de las formas más efectivas de reducir las emisiones
mundiales de carbono que son las principales
responsables del cambio climático
Por Autif Sayyed
Corporación Internacional de Finanzas (IFC)
La IFC también está trabajando para instalar facilidades de
inversión a través de otras instituciones financieras para
financiar la construcción de nuevos edificios que cumplan
o superen las exigencias del código de construcción verde.
Estas facilidades podrían financiar préstamos de construcción
para los promotores además de “hipotecas verdes” para los
compradores.
El proceso de desarrollo y los códigos y programas
resultantes han sido percibidos ampliamente como
exitosos por los sectores involucrados. Como
resultado, el programa Green Building de Yakarta
se está considerando como un modelo para su
aplicación en otras provincias del país. Por supuesto,
la prueba verdadera residirá en los resultados de la
implementación, tanto en el mercado como en el medio
ambiente.
Aprensión respecto de la Gestión de una serie de
complejidad del proceso proyectos piloto en estrecha
colaboración con equipos de
diseño
Resistencia al cambio
Mayor conciencia respecto
de cambios eventuales
en las tarifas de energía
artificialmente bajas y
fomentando actualizaciones
rápidas y regulares de los
estándares
Riesgo de
implementación
deficiente
Adopción de un enfoque
multidireccional,
incluyendo construcción de
capacidades/ capacitación,
desarrollo de instrumentos
financieros adecuados, y la
incorporación del currículo
de construcción verde en
los cursos de diplomado
profesionales.
103
104
REFLEXIONES
Ecologización de una Ciudad a Través del PlaNYC
El GGBP requiere que todos los edificios implementen el
código de energía local, que es más estricto que el código
energético estatal, con mayores requerimientos para
edificios grandes existentes (más de 50.000 pies cuadrados
o 4.645 metros cuadrados, o un grupo de edificios en un
solo sitio que tengan en conjunto más de 100.000 pies
cuadrados o 9.290 metros cuadrados).
Los edificios grandes representan sólo el 2% de las
propiedades de la ciudad, pero dan cuenta de la mitad
de la superficie construida de la ciudad y del 45% de las
emisiones GEI a nivel ciudad. Como parte del GGBP, estos
edificios deben
•
•
•
•
Presentar anualmente el consumo de energía y agua
para el conocimiento público y permitir el análisis de
datos;
Realizar auditorías energéticas y una puesta en servicio
retroactiva (retrocommissioning) cada 10 años;
Modernizar la iluminación en espacios no residenciales
para cumplir con el código actual para el año 2025; y
Proporcionar submedidores para locatarios comerciales
que ocupan más de 10.000 pies cuadrados (9,29 m2)
para el año 2025.
La implementación del GGBP resultará en la reducción
de casi un 5% en GEI, al tiempo que generará alrededor
de 17.800 empleos relacionados con la construcción. Las
estimaciones indican que para el 2030, el GGBP costará a
los propietarios de edificios US$ 5.200 millones en costos
de capital, pero sin embargo les ahorrará US$ 12.000
millones en costos energéticos directos, resultando en un
ahorro neto de US$ 7.000 millones a nivel de ciudad.
Para asegurar una visión global de las políticas locales,
la Ciudad también recopiló una fuerza de trabajo
llamada Green Codes Task Force (GCTF) en el año 2008,
encomendándole recomendar cambios rentables a los
códigos y normas de edificación vigentes. De sus 111
propuestas, 37 ya han sido incorporadas a la legislación
o práctica de la Ciudad. Cada propuesta fue examinada
cuidadosamente por numerosos comités para evaluar los
impactos sobre la eficiencia de recursos, emisiones GEI,
salud y toxicidad, y más. Además, todas las propuestas
fueron sometidas a un análisis de costo-‐beneficio,
abordando categorías tales como costos de construcción
estándar, costos incrementales, cambios en los costos
sobre la base del costo de construcción total, ahorros
anuales y períodos de recuperación.
Se espera que las medidas GCTF ya implementadas
cosechen numerosos beneficios para el año 2030:
•
•
•
•
•
Reducir las emisiones a nivel de ciudad en casi el 5%;
Reducir el consumo diario de agua en el equivalente de
30 embalses de Central Park;
Desviar 100.000 toneladas anuales de asfalto de los
vertederos;
Capacitar a más de 2.100 arquitectos e ingenieros para
implementar el nuevo código energético de la ciudad;
se tratarán 15 millones de galones de agua de desecho
proveniente de la mezcla de concreto antes de ingresar
al sistema de alcantarillado, y
Reducir los costos de energía en iluminación en el 10%.
Con tan solo las 29 medidas aprobadas a febrero 2012 se
producirá un ahorro de US$ 400 millones a nivel de ciudad
para el año 2030.
Con estas y otras iniciativas, tales como el Mayor’s Carbon
Challenge (desafío anti-‐carbono del alcalde) y una meta de
reducción de emisiones del 30% para edificios municipales,
la Ciudad de Nueva York está en condiciones de alcanzar su
meta de reducción del 30% para el 2030. El informe de 2012
sobre el inventario de carbono de la ciudad ya muestra una
disminución del
16,1%. Al seguir el liderazgo del Alcalde Bloomberg en
términos de sostenibilidad y la implementación de políticas
basadas en la investigación y análisis de costo-‐beneficio,
la ciudad está demostrando claramente cómo reducir las
emisiones GEI y contribuir al saneamiento de largo plazo
de su economía, creando a la vez los empleos de hoy,
beneficios a nivel de resultados y una buena calidad de vida
para los habitantes de New York.
El PlaNYC es el plan de sustentabilidad impulsado por
la Ciudad de Nueva York fundamentado en un análisis
ambiental y económico para alcanzar una meta ambiciosa
pero lograble de una reducción del 30% en las emisiones
de gases de efecto invernadero (GEI) para 2030. Lanzado
en 2007, el PlaNYC tiene como foco los elementos
fundamentales de un clima empresarial exitoso, tales
como una infraestructura eficiente y la calidad de vida,
y establece políticas destinadas aasegurar un medio
ambiente económico pujante reduciendo, al mismo
tiempo, las emisiones a nivel de ciudad y permitiendo una
resiliencia de largo plazo para la ciudad. La investigación
detrás del PlaNYC indica que la infraestructura y la
calidad de vida están vinculadas fuertemente con los
edificios. Como muestran las cifras siguientes, los edificios
representan un sector intensivo en materia de recursos y
constituyen la fuente más Consciente del papel importante
que desempeñan los edificios existentes, la Ciudad de
Nueva York inició el plan Greener, Greater Buildings Plan
(GGBP), la más completa colección de leyes sobre eficiencia
energética en los EE.UU. que abordan la transparencia y la
continua mejora de la información sobre energía.
Hilary Beber y Stacy Lee
Oficina de Planificación y Sustentabilidad a Largo
Plazo de la Alcaldía de la Ciudad de Nueva York
105
CASO DE ESTUDIO
El Primer Mandato Sustentable de Abu Dhabi
Abu Dhabi ha experimentado un rápido cambio en los
últimos cincuenta años, y los beneficios económicos
provenientes de las reservas de petróleo y gas han
impulsado a la ciudad, transformándola en la moderna
capital que es hoy.
En años recientes, la cantidad de proyectos financiados
por el gobierno, incluyendo viviendas para sus ciudadanos,
representa el 72% de todas los proyectos nuevos. El
costo total para el gobierno de estos proyectos incluye
tanto el capital inicial como una parte significativa de los
gastos operacionales como resultado de los sustanciales
subsidios. Por lo tanto, reducir el consumo y los costos
gubernamentales es un factor clave que apoya el caso de
negocios para el desarrollo sustentable en Abu Dhabi.
Para responder a estos desafíos, las autoridades de Abu
Dhabi identificaron y se comprometieron con la necesidad
de elaborar un marco de sostenibilidad para orientar el
desarrollo de la ciudad a todo nivel. El
Abu Dhabi Urban Planning Council (UPC) ha desarrollado
“Vision 2030”, un plan para transformar la ciudad en
una metrópolis dinámica con una industria, comercio,
educación, atención de salud, transporte clase mundial.
Antes, la región era una cultura predominantemente
nómade, de pastoreo, pesca y buceo en busca de perlas,
donde las plantaciones de dátiles y vegetales contribuían
a la economía local. La vida beduina, aunque dura y sin
muchas de las comodidades de hoy, le exigía poco a la
tierra y causaba a su vez poco impacto; al no desperdiciar
nada, el estilo de vida de los beduinos era verdaderamente
sustentable.
Hoy, Abu Dhabi y los Emiratos Árabes Unidos cuentan con
una de las tasas de consumo de recursos más altas, junto
con la mayor tasa de emisiones de carbono per cápita del
mundo. En parte esto se debe al medio ambiente. El
Medio Oriente se ve enfrentado a uno de los climas más
rigurosos del mundo: veranos calurosos de hasta 50°C
(120°F) en la sombra y condiciones hiperáridas todos
los años. La preciada agua utilizada como bebida, en la
agricultura y la industria requiere de significativos recursos
de combustibles fósiles debido a la dependencia de la
desalinización del agua de mar obtenido del Golfo Arábigo.
Al mismo tiempo, las tarifas de los servicios públicos están
altamente subsidiadas por el gobierno; el subsidio de
electricidad en los edificios residenciales varía entre el 55
y el 90% y el subsidio de agua va desde el 70 al 100% (ver
Figura 14).
Vision 2030 fue desarrollada para responder al clima,
forma de vida y valores locales de las personas y está
basada en cuatro pilares clave: social, cultural, económico y
medioambiental. Este marco se llama Estidama – la palabra
árabe para sustentabilidad.
Granjas
Gobierno / Escuelas
Comercial / Industrial
Residencial (personas no naturales de los EAU)
Residencial (personas naturales de los EAU)
Residencial (localidades apartadas)
0
Agua
Electricidad
Figura 14
Figure Regulation and Supervision Bureau:
Tarifas y Cobros. http://www.rsb.gov.ae/
106
20
40
60
Subsidio (%)
80
100
El programa Estidama se centra en entregar resultados sobre
el terreno para resguardar los intereses de las generaciones
futuras, y también representa la contribución de Abu Dhabi a
la agenda de sustentabilidad mundial. Como herramienta para
el desarrollo sustentable, se está utilizando a Estidama como
cimiento para el diseño de cada nuevo edificio y comunidad.
Para mejorar la eficiencia del proceso de construcción y
mantener bajos los costos, se realizan auditorías en cuatro
etapas del período de construcción, y las pruebas en terreno
reducen los defectos y problemas de responsabilidad civil,
como también impide las instancias de incumplimiento.
El sistema Pearl Operational Rating System asegura la
continuidad del desempeño y eficiencia de la construcción
a través de protocolos de mantenimiento operacional
obligatorios, lo que extiende la vida útil de los edificios y del
sistema.
La implementación del programa Estidama ha sido
proporcionada en forma gratuita a la industria por el
gobierno para asegurar su inclusión y apoyo en todos los
nuevos proyectos. La capacitación intensiva ha acelerado la
diseminación del conocimiento a través de la industria de la
construcción y de la población en general
Estidama se entrelaza continuamente con normas, políticas y
códigos de construcción emergentes para lograr un enfoque
integral al desarrollo sustentable de Abu Dhabi. Se ha
establecido una interacción con los participantes interesados,
incluidas las compañías de servicios básicos, el gobierno y las
agencias de planificación para crear un desarrollo sustentable
más expedito y rentable.
Guiado por Abu Dhabi Vision 2030, también se está
desarrollando un plan maestro urbano a gran escala para
la ciudad, propagando la ética de Estidama para lograr una
sociedad sustentable, segura y dinámica de clase mundial, pero
manteniendo los valores de la cultura de la nación como núcleo
fundamental.
Haciendo eco de los principios ecológicos y culturales de
sus ancestros beduinos, Abu Dhabi va bien encaminada para
cultivar una sociedad verde de primera generación.
Para apoyar y acelerar la implementación de las metas
de sustentabilidad, el sistema Pearl Rating System (PRS),
un componente clave del programa Estidama, recibió un
mandato gubernamental en julio de 2010. Cada nuevo edificio y
comunidad deben adherirse a los requerimientos mínimos del
sistema, fomentándose el logro de niveles sustentables más
altos a fin de promover el cambio positivo y la competencia.
Entre las características únicas del sistema están la integración
de valores culturales, religiosos y sociales, combinado con un
énfasis en el ahorro tanto de energía como de agua, de modo
de reflejar la presión que ejerce sobre los recursos naturales y
ecosistema frágil de la nación.
Desde su implementación formal hace tres años, el programa
Estidama PRS ya ha avanzado bastante en el logro de cambios
positivos con 234 proyectos calificados, equivalentes a
6.630.000 metros cuadrados de GFA (más de 71 millones de
pies cuadrados) con 4.200.000 millones de metros cuadrados
construidos (45 millones de pies cuadrados); 5.800 personas
capacitadas, y 197 auditorías de la construcción realizadas.
Una iniciativa del Urban Plannign Council llamada
“Comunidades Completas Sustentables” se implementó para
asegurar que las comunidades de hoy construyan un futuro
sustentable para el mañana. La conectividad es un elemento
clave de esta iniciativa, elaborándose un plan holístico para
el transporte cuya meta será conectar las vías ferroviarias
internas y entre ciudades con servicios de buses y taxis tan
necesarios.
107
GLOSARIO
Tasación
Opinión de un experto respecto del valor de una propiedad; el acto o el proceso de estimar un valor.
Activo
Un recurso con valor económico que posee o controla un individuo, empresa o país para que le entregue beneficios a
futuro.
Método de Evaluación Medioambiental del Building Research Establishment (BREEAM)
Método para evaluar el rendimiento de sustentabilidad de edificios comerciales nuevos y antiguos con sede en el Reino
Unido.1
Comisionamiento
Proceso de aseguramiento de calidad que busca confirmar que todos los sistemas de un edificio (calefacción, aire
acondicionado, electricidad, cañerías, seguridad) se encuentren operativos según lo haya planificado el propietario de la
propiedad junto con el diseñador y el ingeniero a cargo.
Certificados de rendimiento Energético (EPC)
Certificación obligatoria para vender, construir o arrendar un edificio que requiera una calificación de eficiencia
energética (de A a G) y recomendaciones para su renovación.1
Energy Star
Sistema de calificación de rendimiento energético para edificaciones comerciales, institucionales e industriales
desarrolladas por la Agencia de Protección Medioambiental de Estados Unidos. Esta calificación también se puede
utilizar para determinar si una propiedad califica para ser reconocida por el sistema Energy Star. 1
Fiduciario
Persona asignada y autorizada ante la ley para guardar valores de otra persona en fideicomiso. El fiduciario administra
los activos en beneficio de esa otra persona y no para provecho propio. 2
Retorno Financiero
La ganancia o pérdida de valores en un periodo en particular. El retorno consiste en un ingreso y en las ganancias de
capital relativas a una inversión. Generalmente se expresa en un porcentaje. 2
Certificación Verde
Programas que entregan una evaluación de terceros con relación a medidas para desarrollar construcciones verdes en
una amplia variedad de tipos de edificios.
Arriendo con Opción de Compra de una Propiedad “Verde”
El objetivo de un arriendo con opción de compra de una propiedad “verde” es aumentar los incentivos en el marco de
un arriendo comercial para reducir la energía, el consumo de agua y materias primas, y aumentar el reciclaje y el uso
de materiales sustentables en las reparaciones que haga el arrendatario. Además promueve las prácticas sustentables
tanto del propietario como de quien arrienda la propiedad. Esta modalidad de arriendo garantiza que los arrendatarios y
los propietarios adopten prácticas amigables con el medioambiente.
Green Mark
Programa voluntario lanzado en enero de 2005 por el organismo Singapore Building and Construction Authority
(SBC) para promover el desarrollo de proyectos más amigables con el medioambiente por parte de la industria de la
construcción de Singapur.
Green Star
Sistema de calificación ambiental voluntario para edificio desarrollados en Australia lanzado en 2003 Green Building
Council of Australia.
Haute Qualité Environnementale (HQE)
Certificación para desarrollos inmobiliarios verdes que considera factores medioambientales para la construcción
de edificios en Francia. Su objetivo es mejorar la sustentabilidad de los proyectos y monitorear los impactos
medioambientales.
Capital Humano
Medición del valor económico del conjunto de habilidades de un trabajador. El concepto de capital humano reconoce que
no todos los trabajos son iguales y que se puede mejorar la calidad de los empleados si se invierte en ellos. 2
108
Proceso de Diseño Integrado
Este enfoque de diseño integrado requiere que los principales involucrados en el desarrollo de un edificio participen en
todo el proceso de diseño y continúen entregando ideas para que se cumplan todos los objetivos planteados.
Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED)
Programa de certificación para edificios verdes creado por el Green Building Council de Estados Unidos (USGBC). Este
sistema integral de calificaciones, basado en prerrequisitos y puntos, posee un enfoque global para los edificios, que
incluye recursos para la comunidad y tránsito público, características de la faena, eficiencia en el uso de agua y energía,
materiales y recursos, calidad medioambiental de interiores, conciencia y educación, e innovación.3
Valor de Mercado
Monto estimado por el que se debiera intercambiar una propiedad el día de su tasación entre un vendedor voluntario y un
comprador voluntario en el marco de una transacción de libre competencia, luego de haber comercializado debidamente
el inmueble, y en el que las partes hayan actuado informadas, de forma prudente y sin constricción alguna.1
GLOSARIO
Liquidez
Nivel al que se puede comprar o vender un activo o valor en el mercado sin afectar el precio del activo. La liquidez se
caracteriza por un alto nivel de actividad comercial. Los activos que pueden ser vendidos o comprados con facilidad se
conocen como “activos líquidos”.
NABERS
El sistema de calificación ambiental NABERS (National Australian Built Environment Rating System) mide la eficiencia
energética, el uso del agua, el manejo de desechos y la calidad ambiental de los espacios interiores de edificios,
propiedades arrendadas y hogares de Australia.
Valor Actual Neto
Diferencia entre el valor actual de las entradas y las salidas de efectivo. El VAN se utiliza en los presupuestos de capital
para analizar la rentabilidad de una inversión o un proyecto.2
Obsolescencia
Pérdida de conveniencia o utilidad debido a cambios de requisitos de diseño, usos o desarrollos del mercado. 1
Carga Eléctrica
Corriente eléctrica que utilizan todos los elementos conectados al sistema eléctrico.6
Cartera de Valores
Conjunto de activos financieros como acciones, bonos y dinero en efectivo, así como sus contrapartes mutuas, cotizadas
en la bolsa y de fondo cerrado. Las carteras son guardadas directamente por inversionistas o administradas por
profesionales de las finanzas.2
Fideicomiso de Inversión en Bienes Inmuebles (REIT)
Valor que se vende como una acción en las principales bolsas de comercio y que se invierte directamente en bienes
inmuebles, ya sea en la forma de propiedades o hipotecas.2
Costo a lo Largo de Toda la Vida
El costo total de un activo durante toda su vida útil, considerando su planificación, adquisición o construcción, operación,
mantenimiento, renovación y finalmente su reemplazo o eliminación.1
Tasación
Ver “Valuación”.
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2
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3
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113
COMITÉ DIRECTIVO
Jane Henley
PRESIDENTA
CEO, World Green Building Council
Toronto, Canadá
Jane Henley es la CEO del World Green
Building Council (WGBC). Jane formó parte
del directorio fundador y luego fue la CEO
fundadora del Green Building Council de
Nueva Zelanda desde 2006 a 2010. Jane fue
directora del WGBC desde 2007 hasta ser
su CEO en 2010. Jane también fue directora
de la Iniciativa Climática de Construcción
Sustentable de las Naciones Unidas y es una
activa y apasionada oradora.
Jefe de Inversión Inmobiliaria Responsable,
Drivers Jonas Deloitte Londres,
Inglaterra, RU
Miles Keeping es Socio y Jefe de Inversión
Inmobiliaria Responsable en Drivers Jonas
Deloitte. Trabaja con múltiples clientes en
temas de sustentabilidad relacionados con
sus activos, con profundos conocimientos
respecto de las preferencias de propietarios
y arrendatarios de edificios sustentables.
Anteriormente, Miles se desempeñó como
Jefe de Sustentabilidad en GVA y fue socio
de King Sturge, LLP y Profesor Senior en la
Oxford Brookes University, donde pasó 11
años realizando consultorías, investigaciones
y clases sobre temas
Sarah Sayce
Miles Keeping
Decana de la Escuela de Topografía y
Planificación, Kingston University Londres,
Inglaterra, RU
Profesor de Planificación Urbana y
Recursos Naturales, University de Arizona,
Tucson, Arizona, EE.UU.
La profesora Sarah Sayce ha trabajado en la
Kingston University de Londres por muchos
años, y dedicó algunos años ejerciendo
como Topógrafa certificada. Sarah es
una reconocida experta en el campo de
la sustentabilidad y tasación, habiendo
escrito y hablado extensamente en el
tema. También ha creado la Guía Global de
Tasadores de RICS, publicada en el año 2009
y que es un importante documento sobre la
conexión entre precios y sustentabilidad de
propiedades comerciales en el 2010.
El Dr. Gary Pivo es catedrático de la
Universidad de Arizona en el Programa de
Planificación y en la Escuela de Recursos
Naturales y, actualmente, es Asesor
del Centro de Inversiones Inmobiliarias
Responsables. El profesor Pivo ha
publicado extensamente sobre inversiones
inmobiliarias responsables, formas urbanas
menos dependientes del automóvil, y
urbanización sustentable. Sus estudios de
la suburbanización de oficinas, cómo las
formas urbanas condicionan la conducta de
viaje y la inversión inmobiliaria responsable
son algunas de las investigaciones más
ampliamente citadas en estas áreas.
Lisa Fay
Matthiessen
Frank Hovorka
Presidente, Integral Group Los Angeles,
California, EE.UU.
Lisa Fay Matthiessen es una arquitecta con
más de 23 años de experiencia en diseño
y construcción, con énfasis en diseño
sustentable. A través de sus innovadoras
investigaciones y análisis de los costos y
beneficios financieros de las edificaciones
ecológicas, Lisa ha transformado los
mercados de la construcción en el mundo
y ayudado a mejorar las políticas públicas y
la evolución de un diseño ambientalmente
responsable. Actualmente, Lisa es
Presidente de Integral Group, una firma de
ingeniería dedicada al diseño verde.
114
Miles Keeping
Direction du Pilotage Stratégique, du
Développement Durable et des Etudes,
Caisse des Depots
París, Francia
Frank Hovorka comenzó su carrera en el
sector construcción de VINCI Group en
Europa del Este. En Francia, trabajó para
EMGP (REIT) en el desarrollo de varios
edificios comerciales, enfocándose en los
últimos años en desarrollo sustentable.
Desde septiembre de 2010, ha estado a cargo
de las políticas de desarrollo inmobiliario
sustentable en el grupo Caisse des Depots,
donde también está involucrado en la
investigación de edificios de energía neta
cero e indicadores financieros para el
valor verde a través de varios proyectos de
investigación y entidades internacionales
(SBA, REHVA, RICS y UNEP-‐FI).
Nils Kok
Gerente de Sustentabilidad para la región
de Australia y Asia, Brookfield Multiplex,
Sidney, Australia
Profesor Asociado,
Universidad de Maastricht,
Maastricht, Holanda
Lauren Haas está a cargo de implementar
sustentabilidad en los negocios de
Brookfield Multiplex para Australia y Asia,
empoderando e involucrando a empresas,
accionistas clave, clientes y gobiernos
para demostrar la propuesta de valor en
el desarrollo, administración e inversión
de las propiedades sustentables con fines
comerciales. . Lauren es Contadora Pública
Certificada (CPA) y comenzó su carrera en
Ernst & Young LLP y, luego ha ejercido como
Analista Financiera para una REIT pública de
San Francisco.
Nils Kok es profesor asistente de Finanzas
y Bienes Raíces en la Universidad de
Maastricht y es profesor visitante en la Haas
School of Business de UC Berkeley. Su
principal enfoque investigativo está en temas
de sustentabilidad en el sector inmobiliario,
concentrándose en los aspectos económicos
de los edificios “verdes” en el mercado.
Nils también trabaja con inversionistas
inmobiliarios institucionales, como APG,
PGGM, y Triodos Bank, en la implementación
de políticas sustentables y es miembro activo
de varias redes de mercado e inmobiliarias.
Shengkai Chiu
Greg Kats
Gerente de Energía y Sustentabilidad,
Jones Lang LaSalle
Singapur
Presidente, Capital E,
Washington DC, EE.UU.
Shengkai nació en Taiwán y se mudó a
Georgia para aprovechar el gran sistema
educacional estadounidense a los 13 años.
Después de graduarse con un Máster en
ingeniería, Shengkai obtuvo un trabajo en
Johnson Controls, especializándose en el
desarrollo de proyectos de ahorro de energía
y soluciones agrupadas para los contratos de
desempeño. Durante los últimos diez años,
la carrera de Shengkai ha girado en torno al
sector de administración de energía en los
edificios. Ahora es responsable de desplegar
la plataforma de sustentabilidad de Jones
Lang LaSalle para clientes de administración
ASESOR
COMITÉ DIRECTIVO
Lauren Haas
EGreg Kats es Presidente de Capital-‐E,
inversionista de etapas tempranas en
empresas y proyectos de tecnologías
limpias a nivel internacional. Previamente,
fue Director Gerente de Good Energies,
un importante inversionista en energías
renovables, industrias de eficiencia
energética y edificios verdes, que administra
6 mil millones de dólares. Greg es fundador
del New Resource Bank, el primer banco
verde de EE.UU. y es fundador del American
Council on Renewable Energy. Es el autor
principal de la mayoría de los estudios
más ampliamente citados sobre costos y
beneficios de edificios verdes, realizados
para 40 agencias estatales de California.
Ursula
Hartenberger
Jefe Global Head de Sustentabilidad, RICS
Bruselas, Bélgica
Después de trabajar en temas ambientales
para una serie de organizaciones
internacionales, Ursula Hartenberger se
unió a RICS en el año 2006. Asumió el puesto
de Jefe Global de Sustentabilidad de RICS
en 2009 y es responsable de coordinar las
actividades estratégicas de la organización en
esta área y de la participación de accionistas
de algo nivel. Es miembro de varios
think-‐tanks internacionales de desarrollo
sustentable e iniciativas de alto nivel, y ha
participado estrechamente en una serie de
publicaciones de RICS sobre sustentabilidad
y valor y decisiones asociadas de inversión en
el sector inmobiliario. Escribe regularmente
sobre estos temas para publicaciones
externas y boletines académicos.
115
AGRADECIMIENTOS
Autores Participantes
Beneficios Comerciales
Marylis Ramos, PRP
Miles Keeping, Deloitte Real Estate Lauren Haas, Brookfield Multiplex
Resumen Ejecutivo
Joanne Wheeler, UK Green Building Council
Reflexiones
Lisa Matthiessen, Integral Group
Ursula Hartenberger, Royal Institution of Chartered Surveyors
Sarah Sayce, Kingston University
Shengkai Chiu, Jones Lang LaSalle
George Salah, Google
Nicola Milne
Nils Kok, Maastricht University
Jonathan Laski, C40 Cities Climate Leadership Group
Hilary Beber, NYC Mayor’s Office of Long-‐Term Planning and Sustainability
Stacy Lee, NYC Mayor’s Office of Long-‐Term Planning and Sustainability
Casos de Estudios
Falah Mohamed Al Ahbabi, Abu Dhabi Urban Planning Council
Lauren Haas, Brookfield Multiplex
Frank Hovorka, Caisses des Depots
Kate Brown, Grosvenor
Yona Kamelgarn, Novethic
Colaboradores
El World Green Building Council desea agradecer a las siguientes personas
por su contribución al presente informe:
Natalie Goodrick, Brookfield Multiplex
Pilar Medina, Colombia Green Building Council
Diego Ibarra, EA Buildings
Amanda Chang, Google
Lora Lee, Google
Robin Mellon, Green Building Council of Australia
Autif Sayed, International Finance Corporation (World Bank)
Karen Jamal, KJ Communications
Frances Chen, New Zealand Green Building Council
Harry Verhaar, Philips
Andrew Mellor, PRP
Kirsten Burrows, PRP
Sioned Holland, PRP
Lee Heffron, PRP
Roy Antik, Skanska
Catie Ryan, Terrapin Bright Green
Colin Devenish, V&A Waterfront
James Drinkwater, World Green Building Council
Kim Surtees, World Green Building Council
Rochelle Ade
116
También agradecemos a las
siguientes empresas por su
contribución material y apoyo:
Asesores Expertos
El World Green Building Council también quisiera agradecer a las siguientes
personas por sus conocimientos para redactar Productividad Laboral y Salud:
Vivian Loftness, Carnegie Mellon
Bill Browning, Terrapin Bright Green
Chris Garvin, Terrapin Bright Green
Judith Heerwagen, Admin. de Servicios Generales del Gobierno de EE.UU.
AGRADECIMIENTOS
Agradecimientos especiales a Michelle Malanca Frey por la edición y
coordinación de este informe.
117
LOS SOCIOS DEL PROYECTO
World Green Building Council
El World Green Building Council es una red de Green
Building Councils en más de 90 países, que constituye
la más grande organización mundial que influye en el
entorno de construcción sustentable.
Los Green Building Councils son organizaciones
conformadas por socios que trabajan con más de
25.000 organizaciones en todo el mundo para acelerar
la transformación de sus industrias de construcción
para crear edificios, comunidades y ciudades más
sustentables.
El World GBC colabora con sus miembros para apoyar
las políticas de construcción verde y entregar una sola
voz para una industria en crecimiento.
Nuestra misión es asegurar que liberamos el potencial
de nuestro sector para reducir las emisiones de carbono
y consumo de recursos, a la vez que entregamos
viviendas a precio conveniente, seguridad energética,
creación de trabajo y mejor calidad de vida para las
personas en todo el mundo.
118
PRP es una oficina internacional multidisciplinaria que
entrega una gama de servicios de diseño y consultoría
que incluyen arquitectura, diseño y planificación urbana,
diseño paisajístico, investigación y desarrollo ambiental,
administración y planificación de proyectos.
Operamos en todo el Reino Unido y en mercados
internacionales donde nuestro conocimiento y
experiencia en vivienda, diseño sustentable y generación
de espacios agregan valor a la regeneración y desarrollo
de pueblos y ciudades. En PRP, estamos comprometidos
con mejorar el diseño y rendimiento técnico de las
construcciones y la defensa de la sustentabilidad
como un medio de catalizar el cambio en la industria.
Nuestros proyectos de investigación y desarrollo se
enfocan en el futuro, liderando a la industria en el
desarrollo de nuevas ideas, procesos y soluciones para
nuestro mundo que cambia rápidamente. Nuestro
diverso y dinámico equipo de creativos y altamente
hábiles investigadores y expertos técnicos usan
innovadores enfoques para investigar y desarrollar
el campo de edificios con baja huella de carbono,
comunidades sustentables, ciudades y sistemas
inteligentes.
LOS SOCIOS DEL PROYECTO
PRP
119
LOS PRINCIPALES PATROCINADORES
SKANSKA
Durante 126 años, Skanska ha sido un moderno e
innovador desarrollador y contratista, construyendo lo
que la sociedad necesita. Hoy Skanska es uno de los
más grandes grupos de construcción y desarrollo de
proyectos del mundo, con experiencia en construcción,
desarrollo de proyectos residenciales y comerciales,
así como también en sociedades público-‐privadas.
Actualmente, el grupo tiene su oficina matriz en
Estocolmo, Suecia, y transa en la Bolsa de Valores
de Estocolmo. Las ventas en 2012 totalizaron 132 mil
millones de Coronas Suecas (USD 19,5 mil millones de
Dólares o 15 mil millones de Euros).
El objetivo de Skanska es ser el principal desarrollador
y contratista de proyectos verdes, una meta que se ha
traducido en nuestro Viaje al Verde ProfundoTM, el
enfoque de la empresa hacia la concreción de proyectos
con un impacto ambiental cercano a cero. Nuestro
enfoque se refleja en los numerosos proyectos con
certificación LEED Platinum, BREEAM Outstanding y
CEEQUAL Excellent que hemos ayudado a entregar
para nuestros clientes. Para saber más sobre el Viaje al
Verde ProfundoTM de Skanska, por favor visite http://
group.skanska.com/en/Sustainability/Our-‐Journey-‐to-‐
Deep-‐Green/.
120
Grosvenor es un grupo inmobiliario privado con oficinas
en 18 de las más dinámicas ciudades del mundo.
El grupo opera e invierte en tres áreas de negocios
diferentes; inversión inmobiliaria propia en bienes
raíces a través de nuestras operadoras en Gran Bretaña,
América y el Asia Pacífico; inversión inmobiliaria
indirecta en bienes raíces administrados por terceros,
que es responsabilidad de la casa matriz, y nuestra
administradora de fondos internacionales, Grosvenor
Fund Management, que administra capital a nombre
de nuestros inversionistas. Al 31 de diciembre de 2011,
el grupo adminstraba un total de 12,5 mil millones
de Libras. Poco común para una empresa privada,
Grosvenor publica una completa Memoria Anual y
Balance, disponible en: www.grosvenor.com
Estidama, que significa “sustentabilidad” en árabe, es
un principio fundacional del Plan 2030 del gobierno
de Abu Dhabi’s así como un programa de políticas
complementarias desarrolladas por el Consejo de
Planificación Urbana de Abu Dhabi. Basado en cuatro
pilares; medioambiente, economía, sociedad y cultura, el
Programa Estidama orienta sobre inversiones sólidas en
el sector construcción; para asegurar que se protege el
patrimonio ecológico, que los barrios estén conectados,
los edificios logren y mantengan su calidad y el agua,
energía y materiales se resguarden prudentemente.
El sistema de calificación Estidama Pearl Rating
System, a través de un mandato gubernamental, fija
estándares mínimos de sustentabilidad para todos los
edificios, casas y comunidades nuevas, así como pautas
voluntarias para recompensar a los proyectos de clase
mundial y para hacer progresar al sector construcción.
Vigila el desempeño en toda la vida útil de los proyectos,
con revisiones en la etapa de diseño, durante la
construcción y después de la entrega de los edificios.
En forma importante, los proyectos financiados por el
gobierno deben lograr los más altos estándares, tanto
para obtener los mayores retornos sobre la inversión en
eficiencia de recursos, como para entregar liderazgo por
medio del ejemplo.
LOS PRINCIPALES PATROCINADORES
Grosvenor
Abu Dhabi
Urban Planning Council
121
www.worldgbc.org

The Business Case for Green Building

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