TTULO X

NORMAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES DE VALDERAS
ORDENANZAS Y FICHAS DE DESARROLLO
RÉGIMEN DEL SUELO URBANO
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9.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN
Constituyen el Suelo Urbano los terrenos que se delimitan como tales en los planos de
ordenación por disponer de los elementos de urbanización o grado de consolidación establecidos en el
artículo 8 de la LRSV, en el artículo 11 de la LUCyL y artículo 23 del RUCyL, o por poder llegar a
tenerlos en ejecución de las presentes Normas Urbanísticas Municipales.
Conforme al artículo 12 de la LUCyL y artículos 25 y 26 del RUCyL, en correspondencia con el
14 de la LRSV, las presentes Normas diferencian dos categorías dentro de esta clase de suelo:
•
Suelo Urbano Consolidado: Terrenos urbanos aptos para su ocupación inmediata
conforme al planeamiento; o susceptible de estar en esta situación mediante
actuaciones aisladas.
•
Suelo Urbano no Consolidado: Terrenos urbanos, pero que precisan de ciertas
actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones, que deban
ser objeto de equidistribución entre los propietarios afectados.
La delimitación de estos suelos queda reflejada en los planos de ordenación, recogiéndose su
régimen particular en la presente normativa.
9.2.- DEBERES Y DERECHOS DEL SUELO URBANO.
Los artículos 13 y 14 de la LRSV, establecen el régimen de derechos y deberes de los
propietarios del suelo urbano.
Los artículos 17 y 18 de la LUCyL y artículos 40 a 43 del RUCyL, establecen las reglas
particulares que han de regir la aplicación de dicho régimen general en los municipios de esta
Comunidad Autónoma.
9.2.1.- DERECHOS.
Los propietarios tiene derecho a:
a) En Suelo Urbano Consolidado (artículo 40.1.a).b) del RUCyL) :
* Completar la urbanización sus parcelas para que adquieran la condición de solares y
edificar éstos en las condiciones que para cada caso se establecen en las presentes
Normas Urbanísticas.
* Edificar sus parcelas que tengan la condición de solar, con las siguientes reglas
particulares:
1ª.- El aprovechamiento real, que se obtiene aplicando las determinaciones del
planeamiento urbanístico sobre la superficie bruta de sus parcelas.
2ª.- Materializar su aprovechamiento sobre la superficie neta de sus parcelas o
bien sobre las parcelas que resulten de una actuación aislada.
b) En Suelo Urbano No Consolidado (artículo 42.1.a).b) del RUCyL) :
* Completar la urbanización de la unidad de actuación en la que estén incluidos sus
terrenos, a fin de que las parcelas resultantes adquieran la condición de solares y
edificar éstos en las condiciones que para cada caso se establecen en las presentes
Normas Urbanísticas.
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* Edificar sus parcelas que tengan la condición de solar, con las siguientes reglas
particulares:
1ª.- El aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus
parcelas el aprovechamiento medio del sector.
2ª.- Materializar su aprovechamiento sobre las parcelas que resulten de una
actuación integrada.
9.2.2.- DEBERES.
Los propietarios tiene tienen los siguientes deberes:
a) En Suelo Urbano Consolidado (artículo 41 del RUCL) :
* Completar a su costa la urbanización necesaria para que sus parcelas alcancen la
condición de solar. El contenido del deber de urbanizar se detalla en el Título 3.3 de la
presente normativa.
* Ceder gratuitamente los suelos correspondientes a viario que puedan preverse en la
ordenación como ajustes de alineación o aperturas de calle.
* Edificar sus solares en los plazos y en las condiciones reflejadas en las licencias
urbanísticas y conforme a las reglas básicas detalladas en estas Normas.
b) En Suelo Urbano No Consolidado (artículo 43 del RUCL) :
Los propietarios de terrenos en Suelo Urbano No Consolidado, tendrán los siguientes deberes:
* Completar a su costa la urbanización necesaria para que sus parcelas alcancen la
condición de solar. El contenido del deber de urbanizar se detalla en la memoria
vinculante de la presente normativa.
* Ceder gratuitamente los terrenos reservados para la ubicación de dotaciones
urbanísticas.
* Ceder gratuitamente los terrenos destinados a nuevos sistemas generales.
* Ceder gratuitamente los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que
exceda del correspondiente a los propietarios.
* La cesión debe realizarse con los terrenos completamente urbanizados, a excepción de
los destinados a los nuevos sistemas generales.
* Reparto equitativo de los beneficios y cargas.
* Edificar sus solares en los plazos y en las condiciones reflejadas en las licencias
urbanísticas y conforme a las reglas básicas detalladas en estas Normas.
9.2.3.- RÉGIMEN DE SITUACIONES PREEXISTENTES
I.- FUERA DE ORDENACIÓN.
A los efectos de lo previsto en el artículo 64 de la LUCyL y 185 del RUCL, se declaran
expresamente fuera de ordenación los siguientes usos, construcciones e instalaciones en Suelo Urbano:
A) En el Suelo Urbano donde las presentes Normas Urbanísticas establecen la ordenación
detallada, los usos señalados como prohibidos para cada zona de ordenanza en la ficha
correspondiente de esta normativa
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B) En el Suelo Urbano No Consolidado donde se remite la ordenación detallada a Estudio de
Detalle, los usos señalados como prohibidos en la ficha correspondiente al sector.
C) Los emplazados en terrenos que, conforme al instrumento que establezca la ordenación
detallada de la zona (Normas Urbanísticas o Estudio de Detalle), deban ser objeto de cesión o
expropiación.
D) Construcciones, instalaciones y vallados para los que se prevea expresamente su demolición
por estar afectados por la apertura de un nuevo vial o por retranqueo de alineación.
Estos usos, construcciones e instalaciones quedan sujetos al régimen establecido por el artículo
64.2 de la LUCyL y 185 del RUCL.
II.- USOS DISCONFORMES CON EL PLANEAMIENTO
Los usos anteriores a la aprobación definitiva de las presentes Normas Urbanísticas, que aun no
siendo ajustados a sus determinaciones, no se encuentran expresamente declarados fuera de
ordenación en virtud del apartado anterior, se consideran usos disconformes con el Planeamiento.
Estos usos, construcciones e instalaciones, quedan sujetos al régimen establecido por el artículo
64.3 de la LUCyL y artículo 186 del RUCL, detallado en el artículo 8.6.4 de la presente normativa.
9.3.- REQUISITOS PREVIOS Y CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.
La ejecución del planeamiento en Suelo Urbano requiere la previa aprobación del instrumento
que defina la ordenación detallada de los terrenos de que se trate, y que será:
•
Las propias Normas Urbanísticas cuando estas incluyan ya su ordenación detallada
entre sus determinaciones.
•
En el caso de que las Normas remitan la ordenación detallada a Estudio de Detalle, el
desarrollo de la actuación requerirá necesariamente la previa aprobación definitiva de
éste.
•
No obstante, en Suelo Urbano en el que las Normas establezcan la ordenación
detallada, podrán aprobarse Estudios de Detalle que pudieran modificar o completar
esta ordenación. En tal caso sería la aprobación de este instrumento el requisito
previo para el desarrollo de la actuación.
En general, cualquiera de los terrenos incluidos en suelo urbano podrán ser edificados cuando
hayan adquirido la condición de solar y se cumplan el conjunto de reglas básicas detalladas en la
presente Normativa, que desarrollan la legislación urbanística aplicable.
La ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación sólo podrá autorizarse en los
términos señalados en el artículo 8.2.4 de estas Normas.
A los efectos de la aplicación de las presentes Normas, se establecen los siguientes tipos de
actuaciones en suelo urbano:
9.3.1.- SUELO URBANO CONSOLIDADO.
Cuando la parcela se vea afectada por una actuación aislada (ajuste de alineación, apertura de
nuevo vial, cesión de zona verde, etc.), excluida de Unidad de Actuación, se condicionan las licencias de
edificación sobre la parcela afectada a la previa cesión, debidamente urbanizado, del espacio marcado
como público en la ordenación. No obstante, se podrá conceder licencia para ejecutar simultáneamente
la urbanización y la edificación, en los términos y condiciones también señalados en el artículo 8.2.4 de
las presentes Normas.
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En los suelos ya consolidados y no afectados por actuaciones aisladas, se condicionan las
licencias de edificación a la previa o simultánea obtención de la condición de solar para la parcela objeto
de la actuación, con cargo a los propietarios; conforme a la definición de solar detallada en el artículo
8.2.1 de la presente Normativa.
El Ayuntamiento, tras resolución expresa debidamente motivada, podrá asumir en suelo urbano
la obligación de dotar a las parcelas de la condición de solar, pudiendo repercutir una parte del coste de
las obras sobre los propietarios beneficiados por la actuación a través de contribuciones especiales.
9.3.2.- SUELO URBANO NO CONSOLIDADO.
Las presentes Normas Urbanísticas establecen la sectorización en esta clase de suelo,
determinando para cada sector una serie de condiciones específicas de desarrollo que se recogen de
forma individualizada en las fichas de Suelo , mediante Unidades de Actuación que se acompañan .
Cada sector se desarrollará mediante Actuaciones Integradas, sobre cada una de las Unidades
de Actuación que para cada sector establezca el instrumento de planeamiento que defina su ordenación
detallada; que serán las propias de un Estudio de Detalle. Todo ello conforme a los artículos 72 y 73 de
la LUCyL y artículos 233 a 239 del RUCL.
El mecanismo de gestión será conforme al sistema de actuación determinado en cada Unidad de
Actuación por el correspondiente Proyecto de Actuación, ajustándose a lo previsto para cada sistema en
los artículos 78 a 92 de la LUCyL y 255 a 286 del RUCL. Ello sin perjuicio de la posible gestión mediante
los mecanismos complementarios de Ocupación Directa y de Convenios Urbanísticos previstos en los
artículos 93 y 94 de la LUCyL y artículos 228 a 232 del RUCL para la Ocupación Directa y artículos 435 a
440 del RUCL para los Convenios Urbanísticos.
9.4.- ZONAS DE ORDENANZA
A los efectos de regular los usos y aprovechamientos de los terrenos incluidos en Suelo Urbano,
se establecen diferentes zonas de ordenanza.
Cada zona de ordenanza establece un determinado tipo de ordenación, adecuado a las
características de las áreas urbanas consolidadas y a las nuevas áreas de crecimiento o ensanche que
se proponen, definiendo los parámetros de ordenación que les son propios a cada una de ellas.
La delimitación de las diferentes zonas de ordenanza se recogen en los planos de ordenación.
La relación de las zonas de ordenanza es la siguiente:
1.- Edificación en casco antiguo.
2.- Edificación en manzana cerrada con fondo edificable.
3.- Edificación en manzana cerrada con ocupación máxima.
4.- Unifamiliar Intensiva
5.- Unifamiliar Extensiva.
6.- Industrial Compacta
7.- Industrial Extensiva
8.- Equipamiento Exento.
9.- Zonas Verdes y Espacios Libres.
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Su definición y características, así como las condiciones particulares de uso, aprovechamiento y
edificación dentro de sus ámbitos respectivos, se incluye en las fichas de la presente Normativa.
9.5.-DETERMINACIÓN DE ALlNEACIONES.
En Suelo Urbano, las presentes Normas establecen una definición exhaustiva de las
alineaciones mediante su representación gráfica en los planos de la serie n° 3, de Ordenación del Suelo
Urbano, a escala 1/1.000. Como criterio general, se respetan las alineaciones consolidadas por la
edificación y/o por los cerramientos.
Las alineaciones establecidas por las presentes Normas podrán ser ajustadas mediante Estudio
de Detalle, siempre y cuando se respeten sus criterios básicos de trazado y anchura.
9.6.- DETERMINACIÓN DE RASANTES.
En el Suelo Urbano, la determinación de rasantes en la red viaria queda establecida de manera
diferenciada en función de a cual de las situaciones siguientes sea asimilable cada caso:
A)
Para el viario en Suelo Urbano Consolidado que en el momento de la aprobación
definitiva de las presentes Normas Urbanísticas se encuentre ya debidamente
urbanizado, las rasantes oficiales serán aquellas que estén materializadas.
B)
Para aquellas calles carentes de urbanización, también en Suelo Urbano, las
presentes Normas Urbanísticas establecen la definición de las rasantes mediante su
señalamiento gráfico en los planos de Ordenación del Suelo Urbano a escala
1/1.000. En estos planos se define la cota altimétrica que ha de tener el pavimento
terminado de estos viarios en sus puntos clave, debiéndose establecer entre ellos
las rasantes con criterios de pendiente uniforme. No obstante mediante el
correspondiente proyecto de urbanización se reflejará y comprobará exactamente la
altimetría correspondiente.
9.7.- PROTECCIÓN DE DESAGÜES NATURALES
En diversos puntos, discurren por el Suelo Urbano clasificado por estas Normas Urbanísticas
una serie de cauces que coinciden con las pequeñas vallonadas que conducen el agua de lluvia hacia
las cotas bajas del municipio.
Estos cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas, regulados por la Ley de Aguas
(Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido) y por el
Reglamento del Público Hidráulico (RD 849/1986) que la desarrolla, por integrar el Dominio Público
Hidráulico del Estado (art. 2-b de la Ley).
Sobre estos terrenos se establecen las siguientes limitaciones:
* La imposibilidad de realizar obras que alteren el desagüe natural a través de estos cauces, aun
en tramos que atraviesen dominio privado.
* Se establece en la presente Normativa la prohibición de edificación en la franja longitudinal de
servidumbre de cinco (5) metros de ancho a lo largo de las márgenes de los cauces, previendo su
posible afección futura al dominio público.
9.8.- ORDENANZAS Y FICHAS DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
Se indican a continuación las fichas individualizadas de las distintas zonas de Ordenanza, así
como los sectores clasificados como suelo urbano no consolidado.