ESTRUCTURA MANUAL CAPECO

Manual del Usuario de
Vivienda
“BÁSICO”
1
Bienvenida
Nos es grato saludarlo para expresarle nuestras más sinceras felicitaciones por la
adquisición de un departamento en nuestro Edificio de la Constructora Moryasoc SAC.
Ponemos a su disposición nuestro Manual de Uso y mantenimiento para asesorarlo en
el correcto mantenimiento general de su vivienda; además de las medidas preventivas
para su conservación.
Consideramos que la adquisición de una vivienda es una parte importante de nuestros
sueños y anhelos, el de la casa propia, por ello, le pedimos no dude en contactarnos
para cualquier consulta adicional que desee.
Estaremos gustosos de poder atenderlo.
2,012
2
Índice del Manual
1. Presentación.
2. Objetivos del Manual.
3. Formalización de la propiedad.
4. Organización del condominio o edificio.
5. Derechos de los propietarios.
5.1 Responsabilidades y compromisos de los propietarios.
5.2 Responsabilidades y compromisos de la administración.
5.3 Responsabilidades y competencias de la empresa constructora.
5.3.1
Garantías.
5.4 Documentación entregada al propietario.
5.4.1
Planos.
5.4.2
Listado de proveedores.
5.4.3
Listado de teléfonos de emergencias.
5.5 Tramitación de reclamos.
6. Las áreas comunes: uso y mantenimiento.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
Vías de acceso: pasadizos y escaleras.
Instalación de comunicaciones.
6.2.1
Porteros electrónicos o intercomunicadores
6.2.2
Telefonía y cable TV.
6.2.3
Internet.
Ascensor.
Portón levadizo.
Cisterna.
Cuarto de basura.
7. Uso y mantenimiento de la vivienda en general.
7.1 Instalaciones Sanitarias.
7.1.1 Sistema de agua potable.
7.1.1.1 Redes de agua fría.
7.1.1.2 Redes de agua caliente.
7.1.2 Instalaciones de desagüe.
7.1.2.1 Sistema de desagüe.
7.2 Instalaciones eléctricas.
7.2.1 Red eléctrica interior.
7.2.1.1 Llaves termo magnéticas.
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7.2.1.2 Tomacorrientes e interruptores.
7.2.1.3 Pozo a tierra.
7.3 Estructuras.
7.4 Pintura.
7.4.1 Muros exteriores.
7.4.2 Muros interiores.
7.4.3 Superficies texturadas.
7.5 Carpintería de puertas.
7.6 Cerraduras, chapas y bisagras.
7.7 Muebles de cocina.
7.7.1 Tableros de granito.
7.8 Pisos de bamboo.
7.9 Pisos y paredes revestidos con cerámicos o porcellanato.
7.10
Fraguas.
7.11
Ventanas y mamparas de aluminio.
7.11.1 Vidrio simple.
7.11.2 Vidrio templado.
7.12
Techos.
7.13
Closets.
7.14
Estructuras metálicas.
7.15
Aparatos sanitarios.
7.15.1 Griferías.
7.15.2 Lavadero de cocina.
7.15.3 Lavatorios.
7.15.4 Lavadero de granito.
7.15.5 Inodoros.
8 Recomendaciones ante emergencias en la vivienda.
8.1 Recomendaciones ante incendios.
8.2 Sistema de agua contra incendios.
8.2.1 Extintores.
8.3 Recomendaciones ante fugas e inflamaciones de gas.
8.4 Recomendaciones ante sismos.
9 Consejos comunes para la vivienda.
9.1 Fisuras y grietas.
9.2 Humedad.
9.2.1 Producto de la construcción.
9.2.2 Por condensación.
9.2.3 Hongos.
4
10 Recomendaciones en el caso de reparaciones y/o modificaciones dentro de la
vivienda.
11 Reglas básicas.
12 Servicio de Post venta.
13 Relación de proveedores.
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1.
Presentación
El Comité de Desarrolladores Inmobiliarios (CDI) de la Cámara Peruana de la
Construcción (CAPECO) que agrupa a las empresas inmobiliarias más importantes del
país, ha elaborado el presente Manual del Usuario de Vivienda, para asegurar que el
acceso de sus clientes a su nueva morada se haga de la mejor manera, y que el valor
material de la vivienda se preserve con el tiempo, propiciando un uso racional y una
cultura del mantenimiento del inmueble.
Las empresas que conforman el CDI desarrollan las mejores prácticas disponibles en
nuestro medio para el diseño y construcción de los inmuebles que edifican;
seleccionan sistemas constructivos, materiales, acabados y accesorios adecuados;
procuran trabajar con proveedores confiables; cuentan con recursos humanos
profesionales, técnicos y operativos debidamente capacitados; se preocupan por la
seguridad de los usuarios, de los trabajadores y de los vecinos al inmueble desde el
inicio de la construcción; tienen especial cuidado de cumplir con todas las obligaciones
legales para asegurar la formalización de las viviendas; y mantienen una relación
transparente y de confianza con sus clientes.
Las empresas que integran el CDI han asumido estos exigentes estándares de gestión,
con el propósito de que los compradores y usuarios de las viviendas que comercializan,
encuentren en ellas los beneficios y comodidades a los que aspiran. El presente
Manual del Usuario de Vivienda enuncia y describe los principales cuidados que
deben efectuar los propietarios de los inmuebles para asegurar que este propósito se
preserve en el tiempo.
El Manual ha sido elaborado con un lenguaje sencillo y directo, con el propósito de
que cualquier usuario, aún aquellos poco familiarizados con los temas vinculados con
la construcción y el mantenimiento de inmuebles, pueda comprender y aplicar sus
recomendaciones con suma facilidad.
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2.
Objetivos del Manual
El Manual del Usuario de Vivienda entrega información clara, detallada y consistente
con el objetivo de que el cliente adquiera un conocimiento adecuado sobre:

Los procedimientos municipales y registrales para asegurar la formalización de los
inmuebles.

Los derechos, responsabilidades y compromisos de los propietarios de las viviendas
y obligaciones del constructor.

Las condiciones físicas (materiales, acabados, ambientes, servicios) en que las
viviendas son entregadas así como la relación de los principales proveedores de
bienes y servicios empleados en la construcción.

Las garantías ofrecidas por las empresas proveedoras y los procedimientos para
exigirlas, de ser el caso.

Las condiciones en que se deben usar las áreas comunes, los diferentes ambientes
y componentes de las viviendas y los servicios que éstas proveen, así como las
recomendaciones para su adecuado mantenimiento.

Las medidas que deben tomarse frente a la ocurrencia de emergencias y a la
necesidad de efectuar reparaciones y modificaciones en la vivienda.
3.
Formalización de la propiedad
El propósito de este capítulo es poder orientarlo sobre los pasos a seguir para la
formalización de su vivienda, sin embargo, cabe resaltar que es posible que las
instancias gubernamentales efectúen cambios en los procesos a seguir o en la
documentación requerida para cada etapa. Con respecto a este tema debe aclararse
que la empresa constructora no es responsable de que estas instancias debido a algún
trámite interno demore más tiempo en el proceso, lo que puede traer consigo multas y
moras que la empresa no se ve obligada a asumir.
Para poder entender mejor el proceso a seguir, definiremos algunos términos usados
con frecuencia y los pasos a seguir.
7

“Cargo” y “Descargo” de las unidades inmobiliarias.- Una vez entregado el
inmueble al cliente, la empresa deberá realizar el “descargo” de todas las unidades
inmobiliarias vendidas en la Municipalidad correspondiente. Eso significa que la
vivienda deja de ser propiedad de la Constructora.
Seguidamente, los propietarios tienen la obligación de realizar el “cargo” de sus
unidades inmobiliarias, inmediatamente después de realizado el descargo de la
propiedad, es decir, declararán ante la Municipalidad que son los nuevos
propietarios (para estos efectos, deberán acercarse a la Municipalidad que
corresponda, con su minuta de compraventa, el Acta de Entrega y la copia de su
DNI). Este trámite lo podrán realizar a partir de 30 días calendarios, contados a
partir de la fecha del Acta de Entrega.

Liquidación de Derecho del Impuesto de Alcabala.- Por tratarse de una primera
venta, el inmueble está exonerado del pago del impuesto de alcabala. Sin embargo,
el propietario debe obtener un Registro y una Constancia de No Obligación al Pago
del Impuesto de Alcabala, y remitirlos a la empresa. Ambos documentos deben ser
tramitados en cualquier agencia del Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Finalización de la Obra y Declaración de Fábrica.-.- Son los documentos expedidos
por la Municipalidad correspondiente que declara terminada la obra de acuerdo al
proyecto aprobado. Es obligación de la inmobiliaria tramitar ambos documentos. El
plazo de este trámite es variable puesto que está en función de la Municipalidad
correspondiente.

Independización de la Propiedad.- A fin de obtener las Partidas independizadas de
cada inmueble en Registro Públicos, la empresa deberá inscribir en la mencionada
instancia el Certificado de Finalización de Obra y la Declaratoria de Fábrica,
conjuntamente con el Reglamento Interno del condominio. Asimismo, deberá
inscribir la Recepción de Obras de Habilitación Urbana, trámite realizado en la
Municipalidad correspondiente.
El plazo del trámite de la Inscripción de todos los documentos mencionados es
variable, puesto que está en función de la Oficina de Registros Públicos.

Inscripción de la Propiedad en Registros Públicos.- Una vez obtenida la Partida de
Independización del inmueble, es obligación del propietario la inscripción del
inmueble en Registros Públicos, en coordinación con la Notaría en la que realizó
sus trámites y la entidad bancaria de ser el caso. Dependiendo la forma de pago del
inmueble, la inscripción en Registros Públicos será de la siguiente manera:
En caso de haber obtenido un crédito hipotecario: Los Propietarios deberán
inscribir la Compraventa de sus inmuebles y la Hipoteca a favor de la entidad
financiera.
En caso de haber pagado sin financiamiento bancario (contado): Los Propietarios
deberán inscribir la Compraventa de sus inmuebles.
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4.
Organización del condominio o edificio
Su vivienda forma parte de un edificio de departamentos compartiendo la propiedad
de los bienes comunes con otros propietarios. Está compuesto por viviendas ubicadas
de manera vertical en una misma edificación, y consta de áreas comunes tales como el
ingreso a la vivienda, la circulación vertical, ya sea escaleras y/o ascensor,
estacionamiento y áreas verdes.
Los órganos existentes en un edificio son: la Junta de Propietarios, el Presidente y la
Directiva, de ser el caso. Por lo cual es deber de cada habitante conocer y cumplir con
las disposiciones legales y el reglamento interno.
La Junta de Propietarios; está formada por todos los copropietarios y constituye la
autoridad máxima. Es la que tiene la decisión final para tomar los acuerdos que estime
conveniente mientras no transgreda la ley, obligando a todos los propietarios a su
cumplimiento. Todo lo concerniente a la administración de un condominio será
resuelto por los copropietarios reunidos en Junta, sin perjuicio de las decisiones
delegadas al Presidente de la junta, el cual será elegido democráticamente.
El Administrador; es la persona natural o jurídica que tiene por función el cuidado de
los bienes o áreas comunes y la ejecución de los actos de administración y
conservación de los mismos conforme a las normas legales, al Reglamento Interno y
los acuerdos de la Junta de Propietarios.
Es fundamental que los copropietarios se aseguren de que se realice el mantenimiento
de los bienes o áreas comunes con el objeto de preservar la calidad y el valor de éstos
y sus instalaciones, mediante la aplicación de programas de mantenimiento preventivo
a todos los sistemas, equipos, áreas verdes, mobiliario urbano y otros existentes.
La propiedad de estos bienes es común a todos los copropietarios de manera
proporcional de acuerdo al área que le corresponda, lo que figura en el Reglamento
Interno.
Los Gastos Comunes; son aquellos necesarios para la administración, mantenimiento,
reparación y uso de los bienes o áreas comunes, estando obligados a su pago, todos
los copropietarios, en la proporción preestablecida en el Reglamento Interno, la que
generalmente coincide con el porcentaje de derechos sobre los mismos.
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5. Derechos de los propietarios
Los propietarios de cada una de las viviendas que pertenecen al edificio o condominio
pueden ejercer la autoridad exclusiva sobre su unidad, asimismo, cuentan con un
derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, de acuerdo con los porcentajes
fijados en el reglamento de propiedad horizontal.
Por lo mismo están en condiciones de:

Vender, hipotecar, arrendar, gravar y en general celebrar cualquier acto de
disposición de su propiedad exclusiva. En el caso de celebrar actos que
involucren el alquiler del uso o la disposición de la propiedad, el propietario
deberá hacerla de conocimiento del presidente de la junta o del
administrador dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su
celebración.

Ejercer el derecho de uso sobre los bienes y servicios comunes, sin más
limitación que el uso legítimo de los demás propietarios sobre dichos
bienes y servicios. La junta de propietarios podrá limitar o suspender el
derecho de uso y goce de determinados servicios o bienes comunes no
esenciales, destinándolos a otros fines o usos específicos. Esta limitación
también podrá aplicarse a aquellos propietarios que hayan sido declarados
inhábiles debido a la falta de pago de los gastos u otra de acuerdo a la Junta
de Propietarios y mientras se mantengan en esta condición.

Formar parte de la junta de propietarios del edificio; elegir y ser elegido
dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en
los casos de inhabilitación del propietario debido a la falta de pago de los
gastos u otra de acuerdo a la Junta de Propietarios.

Recurrir ante la junta de propietarios para que actúe en relación con las
acciones de otros propietarios que perjudiquen a sus intereses o a la
edificación en general.

Recurrir ante las autoridades competentes en relación a decisiones o
acciones de la junta de propietarios que a su juicio lesionen sus derechos en
forma directa o indirecta.

Inscribir la propiedad en Registros Públicos ya que de esa manera el
propietario obtiene seguridad jurídica, pues se presume que quien aparece
en el registro como adquiriente del inmueble, es el único que tiene
legalmente, todos los derechos sobre aquel. Además, al ser de
conocimiento público el Registro, cualquier persona, incluyendo las
entidades financieras, pueden reconocer al propietario de los inmuebles
facilitando toda clase de operaciones financieras y comerciales.
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5.1.
Responsabilidades y compromisos de los propietarios
El propietario deberá conocer y cumplir las disposiciones legales y el Reglamento
Interno del edificio o condominio, siendo las más importantes, las siguientes:

Asistir a las Juntas ordinarias y extraordinarias y cumplir los acuerdos que
en ellas se determinen.

Destinar su propiedad, únicamente al uso indicado en el reglamento interno
(vivienda o estacionamiento).

Pagar puntual e íntegramente a la junta de propietarios o a quien ésta
designe, las cuotas que les corresponda para cubrir los gastos ordinarios o
extraordinarios. De estar su propiedad arrendada deberá transferir el pago
o exigir al arrendatario, pague directamente. Esta obligación se mantendrá
vigente aún cuando el propietario decida no formar parte de la junta de
propietarios, no ocupe o no use su propiedad. En caso de que no se pague
el consumo de agua, dicho servicio podrá ser cortado o suspendido hasta
que se regularice su pago.

Acatar las disposiciones, acuerdos o reglamentos especiales que emita la
junta de propietarios, así como las resoluciones que expidan los organismos
públicos de control.

No ejecutar obra o instalación alguna que afecte el bien o área común, el
valor de la edificación o su apariencia externa sin la aprobación previa de la
junta de propietarios.

No afectar la seguridad o salubridad de los bienes o áreas dentro de la
edificación y su construcción; no perturbar la tranquilidad y normal
convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral
y las buenas costumbres. No dejar la reja o puerta de ingreso principal
abierta pues es un peligro para todos los propietarios.

Efectuar las reparaciones de su respectiva propiedad, informando de ello a
la administración de la edificación, y asumir la responsabilidad por los
daños y perjuicios que cause a las demás propiedades o a los bienes y áreas
comunes.

Respetar los derechos de los niños y adolescentes y ancianos.

Suscribir pólizas de seguros para garantizar la reconstrucción de los bienes y
áreas comunes que puedan ser destruidos o seriamente dañados por
fenómenos naturales (sismos, incendios, etc.) o acciones de terceros
(atentados terroristas, etc.).

Permitir el ingreso del administrador o del personal especializado
designado por éste o por el presidente de la junta, para la revisión o
supervisión del buen funcionamiento de los servicios comunes.
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
Es obligación del propietario otorgar todas las facilidades para inspeccionar
la vivienda para proceder a su posterior reparación conforme a la garantía
otorgada, si procediese.

Cumplir todas las demás obligaciones aún cuando su propiedad se
encuentre desocupada cualquiera que sea el tiempo que así permanezca.
Asimismo, se consideran como derechos y obligaciones de los propietarios a cualquier
otra disposición que se encuentre prevista como tal en el titulo III de la ley Nº 27157 y
su reglamento, así como en cualquier otra norma legal que la complemente.
En caso que algún propietario alquile su propiedad deberá hacer constar en el contrato
de arrendamiento las respectivas responsabilidades y compromisos que corresponde a
los inquilinos de acuerdo con lo señalado. Asimismo, deberá comunicar por escrito tal
circunstancia al presidente de la junta de propietarios o al administrador, señalando en
dicho documento su domicilio legal para efectos de cualquier comunicación o
notificación.
5.2.
Responsabilidades y compromisos de la administración
Estos tienen su origen principalmente en la Ley, pero también pueden provenir del
Reglamento Interno ó de la Junta de Propietarios. En caso no hubiera alguna
administración, el presidente de la Junta de Propietarios se convierte en el responsable
del edificio o condominio.
La inauguración es un punto límite de entrega del edificio o condominio, de allí en
adelante el administrador es el responsable.
En algunos casos existe un lapso de tiempo entre el término de la obra y la entrega de
los inmuebles, en este caso será necesario contar con un administrador o una empresa
administradora que previamente haya recibido las áreas comunes del edificio y se
encargue de su mantenimiento y cuidado, principalmente en el momento de las
mudanzas. De ser una empresa administradora, ésta podrá ser contratada por la
empresa constructora y entregada a los propietarios que luego decidirán si seguirán
trabajando con ella o no.
Entre las obligaciones del administrador, que tienen relación con el uso y
mantenimiento de los bienes y servicios comunes, se destacan entre otras, las
siguientes:

Cuidar los bienes comunes, realizando el mantenimiento preventivo y
correctivo necesario.

Ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter
urgente, sin acuerdo previo de la junta de propietarios, sin perjuicio de su
posterior ratificación.
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
Representar activa y pasivamente, a los copropietarios, en las causas
concernientes a la administración y conservación del edificio o condominio.

Cobrar y recaudar las cuotas para cubrir los gastos comunes, sus
incrementos en el caso de contar con un fondo común de reserva para
imprevistos, multas, intereses y primas de seguros contratadas; de darse el
caso.

Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y
perimetrales del edificio o condominio.

Pagar oportunamente los gastos que se generen ya sean ordinarios o
extraordinarios.

Velar por la seguridad y la adecuada circulación y estado de las vías de
acceso y perimetrales del edificio o condominio.

Rendir cuenta documentada de su administración en las oportunidades que
se le hayan fijado y cada vez que los solicite la junta de propietarios.

Velar por el mantenimiento y la operación adecuada de los equipos e
instalaciones y equipamiento de seguridad de la vivienda y/o edificio.
En relación con este último punto, el mantenimiento de los equipos e instalaciones la
Administración debe tener presente lo siguiente:

La empresa constructora traspasa a los copropietarios las garantías de los
artefactos e instalaciones de las empresas fabricantes y/o distribuidoras.
Estas empresas garantizan directamente al propietario sus productos e
instalaciones de acuerdo a las garantías escritas.

La empresa constructora no se responsabiliza de desperfectos en
artefactos e instalaciones en los cuales no se ha dado buen uso o no se ha
contratado el mantenimiento de acuerdo a lo establecido en las garantías
respectivas.
Es así que si la junta de propietarios decide no suscribir un contrato de mantenimiento
con la empresa que suministró los equipos, renuncian a las garantías. Se debe tener
presente todos estos aspectos cuando se desiste de contratar el mantenimiento con la
empresa que garantiza las instalaciones.
Ejemplos de equipos que requieren mantenimiento periódico: ascensores, sistema de
bombeo, sistema de luces de emergencia, etc.
Dentro de las labores de mantenimiento frecuente que debe tener presente la
Administración se destaca las instalaciones de electricidad e iluminación, instalaciones
de corrientes débiles (cableado de telefonía, el intercomunicador, TV cable, etc.),
instalaciones sanitarias, entre otras.
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5.3.
Responsabilidades y competencias de la empresa constructora
Es responsabilidad de la empresa la entrega de las Unidades Inmobiliarias, de manera
correcta y de acuerdo a lo establecido en el contrato de Compra y Venta, esto se
deberá llevar a cabo en dos momentos:
a) Entrega de la unidad Inmobiliaria: Al propietario, haciéndole entrega de los
documentos referidos a su Departamento o Vivienda, tales como Acta de
Entrega, Check List, Planos, Cuadro de acabados y Manual del Usuario. Es
responsabilidad de la empresa informar al propietario en qué consiste el
mantenimiento preventivo, cada cuanto se debe realizar.
b) Entrega de Áreas Comunes: Dirigida a la Junta de Propietarios, haciéndole
entrega de los Documentos referidos a Las Áreas Comunes del Edificio,
Condominio o de cuál sea el caso, tales como ascensor, puertas levadizas,
etc. y Planos por especialidades del conjunto en su totalidad. Todas las
garantías, sin diferenciación, son entregadas el día de la entrega de áreas
comunes. Un juego es entregado a la Junta de Propietarios, con un cargo
para la empresa. También se les hace entrega de las llaves de las áreas
comunes.
La empresa se compromete a la capacitación para la manipulación de los equipos, así
como para el logro de sus funciones, tanto en el caso de la administración como de la
junta de propietarios.
Es indiferente si es que hay una empresa administradora, o simplemente una
administración interna por parte de los propietarios. Las responsabilidades por parte
de la empresa ya están establecidas y no varían dependiendo de esto.
5.3.1. Garantías
De conformidad con la legislación vigente (ley de garantías inmobiliarias Nº
28677) toda vivienda cuenta con la garantía del constructor. Por lo general
esta garantía dura seis meses a partir de la entrega oficial del inmueble, previa
inscripción para ver si procede o no la observación, por lo que se recomienda
leer el Manual entregado.
Se deja constancia que la constructora no responderá por defectos o daños
experimentados por la vivienda si ellos provienen de su desgaste natural, mal
uso de la misma o en condiciones diferentes expresadas en este Manual;
defectuosa o deficiente manutención o defectos producidos como
consecuencia de alteraciones, modificaciones u obras ejecutadas por terceros.
Tampoco se hará responsable de ningún defecto o daño causado por el desuso
de la vivienda, es decir, si el propietario no hace uso de sus instalaciones por el
lapso de 3 meses corridos luego de su recepción y entrega, se pierden
automáticamente todas las garantías otorgadas por la constructora. Esto
debido a que los materiales colocados internamente necesitan tener un
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período de adaptación a su nuevo ambiente, que solo se puede dar al ser
utilizados de manera común y frecuente. No afecta a las garantias ofrecidas por
proveedores.
Tampoco se cubrirán los daños que se originen en la edificación como
consecuencia de causas fortuitas o de fuerza mayor; entendiéndose por las
mismas a los hechos acontecidos casualmente por la naturaleza, sin
premeditación ni previsión, por ejemplo sismos, terremotos, problemas
climáticos, etc., además de todo acontecimiento generado por el hombre que
no ha podido preverse o que previsto, no ha podido resistirse, por ejemplo
guerra, vandalismo, terrorismo, etc.
Las Responsabilidades de la empresa constructora están definidas por:
a) Las garantías establecidas por la empresa constructora en su Manual del
Usuario.
b) Las garantías ofrecidas por los proveedores, entregadas a la junta de
propietarios con su respectiva documentación. Con respecto a los equipos
instalados, por lo general se intenta que el contratista empiece a correr su
garantía días antes de la inauguración, eso permite que los propietarios
puedan tener más tiempo de garantía.
Las garantías estarán sujetas al tiempo y condiciones de garantía de los
proveedores de acabados, por lo cual se recomienda leer los manuales y
garantías de cada proveedor para evitar perder la garantía de los mismos.
Las garantías de los proveedores que se mantengan aún vigentes, serán
trasladadas a la Junta de Propietarios, a efectos de que éstos puedan, de
ser necesario, hacer efectiva dichas garantías.
Sin perjuicio de lo anteriormente señalado se actuará de acuerdo a lo establecido en el
Artículo 1784º del Código Civil “Responsabilidad del contratista por destrucción, vicios
o ruina”:
“Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o
parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de
la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos,
siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al
descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.
El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo anterior, por
la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado
los primeros o elaborado los estudios, planos y demás documentos necesarios para la
ejecución de la obra.
El plazo para interponer la acción es de un año computado desde el día siguiente al
aviso a que se refiere el primer párrafo”.
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5.4.
Documentación entregada al propietario
El Manual del Cliente, es entregado al Momento de la recepción de su vivienda y hasta
1 semana después de la inauguración como máximo. Las actas y protocolos son
guardadas por la empresa, con la finalidad de que no se genere un falso antecedente.
Junto con la entrega del inmueble se entrega una carpeta que contiene:
 Acta de entrega.
 Inventario (check list).
 Reglamento Interno.
 Periodos de mantenimiento.
 Planos.
 Lista de Proveedores.
 Cuadro de acabados (es entregado junto con el Contrato de Compra-Venta o
minuta).
 Periodos recomendados para realizar el Mantenimiento de la Vivienda.
 Listado de Teléfonos de emergencia.
5.4.1. Planos
Se entrega una copia de los planos de su vivienda en sus distintas
especialidades: arquitectura, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas,
impreso en lámina formato A4 sin acotar y a escala 1/100.
Un juego de planos del edificio o condominio integral, incluyendo las zonas
comunes serán entregados a la junta de propietarios impresos y un CD en
versión PDF.
5.4.2. Listado de proveedores
Se entrega un listado de todos los proveedores que han participado en el
equipamiento e implementación de su vivienda, siendo ellos los responsables
del correcto funcionamiento de sus aparatos.
5.4.3. Listado de teléfonos de emergencias
Se entrega un listado de todos los teléfonos más importantes en caso de ocurrir
una emergencia.
5.5.
Tramitación de reclamos
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La empresa constructora pone a disposición el SERVICIO POST-VENTA por un plazo de
seis meses a partir de la firma del ACTA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA a cada
propietario, y seis meses a partir de la firma del ACTA DE ENTREGA DE LAS AREAS
COMUNES a la junta de propietarios. Dicho servicio atenderá los reclamos de los
propietarios individuales y la junta de propietarios dependiendo del caso.
Los reclamos se tramitarán a través de este servicio y podrá ser únicamente de manera
escrita, ya sea vía correo postal, fax o correo electrónico, NO se atenderán
observaciones verbales.
Se deberá seguir el siguiente procedimiento:
a) El cliente deberá enviar una carta al servicio post-venta de la
empresa constructora, indicando los datos del propietario o
representante, la dirección del edificio o condominio, el piso,
número del inmueble y teléfono, indicando las observaciones o
quejas que se tengan y detallando en qué ambiente se encuentran.
b) Un representante de la empresa se contactará con el cliente dentro
de los 05 días útiles de recibida la correspondencia y programará la
visita al inmueble para realizar la inspección respectiva, realizará
una evaluación y emitirá un informe interno al respecto. Estas visitas
se realizarán en horario de oficina, de lunes a viernes de 09:00am a
06:00pm.
c) Una vez realizada esta inspección se firmará un acta de visita. De no
encontrarse alguna persona dentro del inmueble en el momento de
la visita se dejará una constancia debajo de la puerta o en la
recepción del edificio, para que el propietario vuelva a contactarse y
fijar una nueva fecha de inspección.
d) De proceder la subsanación de la observación, se comunicará con el
propietario algún personal de post-venta a fin de fijar el día y la hora
en la que pueda asistir a realizar la subsanación el personal de la
empresa o del proveedor. Para el inicio de este trabajo es
indispensable firmar un acta de inicio del trabajo.
e) Al terminarse el trabajo se suscribirá un acta de levantamiento de
observaciones.
f) En caso de que las observaciones dadas no procedan, se le
comunicará por escrito al propietario, indicando el motivo.
Por otro lado, luego de la entrega de la vivienda, los propietarios se convierten en los
responsables exclusivos de ésta, por lo tanto será necesario que si se presenta una
observación por defectos en los acabados como quiñes, ralladuras, manchas,
levantamiento de piezas, falta de brillo, manchas de pintura, o cualquier defecto que
pueda resultar difícil de establecer responsabilidad entre el constructor o el
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propietario, este reclamo se haga en un periodo de tiempo máximo de 30 días
calendario contados a partir de la entrega del inmueble.
En el caso de existir emergencias que comprometan en forma directa la continuidad
de los servicios básicos o su integridad, como inundación o ausencia total de la
electricidad, la mejor solución es llamar a los proveedores que se mencionan en la
relación adjunta y luego comunicarlo a la empresa. De contar la empresa con personal
técnico competente para estos casos se le enviará en el menor tiempo posible para
solucionar la contingencia, siempre y cuando esta emergencia haya sido ocasionada
por un deficiente proceso de instalación y este contemplado dentro de la vigencia de
las garantías otorgadas.
6. Las áreas comunes: uso y mantenimiento
La propiedad de los bienes es común a todos los copropietarios en la debida
proporción al dominio que figura en el reglamento de copropiedad.
A continuación se presenta una relación de bienes con los que cuenta su edificación:
 El terreno sobre el que están construidas las edificaciones
 Los cimientos, los sobre cimientos, columnas, muros exteriores, techos, y
demás elementos estructurales, siempre que sirvan a dos o más secciones.
 Los pasajes, pasadizos, vías de circulación, escaleras y ascensores.
 La recepción y guardianía.
 Las jardineras, los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad,
eliminación de basura y otros similares.
 Los pozos de luz, patios, ductos y demás espacios abiertos.
 Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambiente de
propiedad común.
6.1.
Vías de acceso: pasadizos y escaleras
Se cuenta con escaleras de acceso a cada piso y en este se ubican pasadizos o halls de
distribución a cada vivienda. Se debe tener especial cuidado en la utilización de estas
zonas y la señalización de la misma. Estos deberán ser espacios libres, para una
circulación fluida, no estando permitido colocar muebles o accesorios que limiten su
uso adecuado. Se recomienda además no correr ni realizar actividades distintas a las
establecidas tanto en escaleras como pasadizos, considerando que la atención de
niños y ancianos deberá ser primordial.
Para el mantenimiento tanto de escaleras como pasadizos se tomará en cuenta el
material del cual estarán planteados, para lo que deberá verificar su cuadro de
acabados y de acuerdo realizar las recomendaciones establecidas en el presente
manual.
18
6.2.
Instalación de comunicaciones
Su edificio o condominio cuenta con un sistema de comunicaciones debidamente
instalado para su adecuado funcionamiento, de realizarse modificaciones se
recomienda estas sean por personal calificado, familiarizado con las características
físicas de los aparatos para evitar dañarlos, junto con mantener la garantía de fabrica.
Pasado el año de la mencionada garantía recomendamos se realice un mantenimiento
general de los equipos, para así alargar la vida y buen funcionamiento del mismo.
6.2.1. Telefonía y cable TV
Se ha previsto dentro de cada vivienda las canalizaciones empotradas en
paredes y enterradas en los pavimentos para que posteriormente los usuarios
puedan solicitar el servicio de cableado a las empresas que prestan los servicios
de telefonía y cable. Toda la instalación de estos servicios va oculta.
Se realizan las siguientes recomendaciones para su adecuada instalación:

No manipular ni modificar la instalación sin la intervención de un
técnico competente.

Ponerse en contacto con la compañía que provee este servicio para
que le haga la instalación. No permita que los técnicos de telefonía
y/o cable realicen tendidos aéreos además de revertir algún peligro,
pasar sobre la propiedad de terceros, están afectando el aspecto
exterior de la edificación.

Verificar que, luego de la instalación de teléfono o cable, las tapas
de los ductos que fueron cableados queden con los pernos
colocados, fijos y limpios.
6.2.2. Internet
Se ha previsto dentro de cada vivienda las canalizaciones empotradas en paredes para
que posteriormente los usuarios puedan solicitar el servicio de instalación a las
empresas que prestan el servicio de internet.
6.3.
Ascensor
El ascensor de pasajeros tiene una capacidad máxima de 450 kilos ó el equivalente a 6
personas y esta accionado por un motor reductor eléctrico y un tablero control
especialmente diseñado para la maniobra de automatización ubicados en la caseta de
maquinas del edificio, y su recorrido va desde el primer piso y llega hasta el quinto piso.
19
Para las mudanzas se deberá usar siempre el protector adquirido por los
propietarios, en caso los muebles sean muy grandes o pesados deberán usar la
escalera para evitar provocar daños.
Por ser un equipo electromecánico requiere de cuidados especiales, a continuación se
indican algunas recomendaciones básicas:

Por lo general, los paneles interiores de la cabina son de acero inoxidable. Si es el
caso se recomienda limpiar con un paño humedecido con vaselina liquida o
silicona, frotando suavemente de arriba hacia abajo. Para mayor información
verificar su cuadro de acabados para conocer el material exacto.

Las puertas del ascensor de acero generalmente son pintadas, en este caso se
podrán limpiar con un paño limpio y seco.


El piso de la cabina del ascensor es de granito.
Las botoneras de la cabina del ascensor se podrán limpiar con un paño húmedo en
vaselina liquida o silicona y se debe frotar suavemente para dar brillo al tablero de
metal.
Controlar, regular y ajustar el funcionamiento de los elementos de mando de
cabina y de piso, los elementos de seguridad, control general de los demás
componentes mecánicos y eléctricos.
Suministrar sin costo adicional las grasas, los lubricantes, focos, tornillos y
materiales afines para el mantenimiento.


De manera complementaria se tienen las siguientes recomendaciones adicionales:







No exceder el peso máximo permitido.
Evite la obstrucción de las puertas de manera prolongada.
Evite en lo posible un uso innecesario para mudanzas.
Evite el uso innecesario del botón "detener" y "cerrar".
Enseñe a los niños el uso correcto del ascensor.
Está prohibido fumar dentro del ascensor (Ley25357).
Nunca utilice el ascensor en caso de incendio o sismos.
Se entrega manual de uso al Presidente de la Junta de Propietarios.
La empresa vendedora da un mantenimiento gratuito durante los primeros seis meses.
Se entrega manual y garantía al presidente de la junta de propietarios.
6.4.
Portón levadizo
El edificio cuenta con un portón levadizo enrollable de ingreso al estacionamiento. Le
hacemos las siguientes recomendaciones para su correcto funcionamiento:
20
6.5.

No manipule el transmisor del equipo, ni modifique el código de la señal. Si
pierde su control remoto y adquiere uno nuevo, comuníquese con el
proveedor para que programe su nuevo control.

Si al utilizar su control remoto, nota que la señal es débil o que no activa el
portón, antes de pedir reparación del equipo transmisor, cambie las pilas de
su control remoto, pues la falta de energía en los controles es la principal
razón de la falla.

Realice el mantenimiento al equipo y al sistema cada tres meses para evitar
el mal funcionamiento. El mantenimiento consiste en engrase de piezas
móviles, revisión del cableado, ajuste de pernos y verificación de la señal
del transmisor.

Indique al portero del edificio o condominio; de ser el caso, que sí en algún
momento tiene que accionar el portón levadizo, verifique no cruzarse con
alguna persona que simultáneamente accione el botón desde su control, ya
que podría malograr tanto el portón como el vehículo.

Verifique haber cerrado el portón luego de salir o entrar con su vehículo del
edificio o condominio.

En caso de fallas en el equipo o si se rompe alguna pieza llame al número
indicado en la cartilla de teléfonos que se le entregará adjunto. No
intervenga directamente, ni intente reparar el equipo.

En caso de falta de energía eléctrica o de fallas en el equipo, y si necesita
abrir el portón, dependerá de las características del portón instalado, lo
cual podrá verificar en la información que se le entregará.
Cisterna
La cisterna es un depósito de agua para consumo de la edificación vertical. Desde este
lugar se bombea el agua directamente a las viviendas mediante un sistema de presión
constante que permitirá que todos los servicios de agua se encuentren con una presión
uniforme. Consulte en el plano la ubicación de su cisterna y las características de la
misma.
Por lo general, el ingreso de agua se encuentra junto a la tapa del ducto de ingreso y
está controlado por una válvula del tipo flotador. Si esta válvula fallara (por rotura del
brazo, de la boya, o porque la empaquetadura se hubiese gastado) el agua en exceso
se evacuará automáticamente a la red de desagüe mediante una segunda bomba que
se encuentra en un nivel inferior.
21
Antes de efectuar cualquier trabajo de mantenimiento o reparación dentro de la
cisterna se debe prever el cierre de de las válvulas. Igualmente las fugas de agua
ocasionan un mayor funcionamiento de las bombas de impulsión, lo que origina un
mayor consumo de electricidad.
Se recomienda además:





6.6.
Revisar la cisterna trimestralmente, y desinfectarla cada 6 meses,
empleándose cloro líquido. Hay compañías especializadas que pueden
realizar este trabajo.
Vigilar de manera permanente la corrosión de elementos metálicos,
aparición de fugas de agua, falta de presión en la red, y sonidos fuera de los
usuales.
Verificar la apertura y cierre de válvulas de compuerta de aspiración y
salida cada 6 meses.
Limpiar la cisterna de agua y realizar mantenimiento de los equipos de
control y accesorios metálicos de su interior cada 6 meses.
Efectuar el mantenimiento de las electrobombas por parte de la empresa
especializada, cada 6 meses.
Cuarto de basura
El edificio cuenta con un cuarto de basura, el cual es un espacio pensado para la
ubicación temporal de la basura que proviene de los departamentos, aquí son
almacenados en recipientes desde los cuales serán trasladados al servicio
municipal de recojo de basura, este ambiente se encuentra en el primer nivel o
en el sótano de la edificación.
7.
Uso y mantenimiento de la vivienda en general
7.1. Instalaciones Sanitarias
7.1.1. Sistema de Agua potable
Las instalaciones de abastecimiento de agua de su vivienda comprenden desde
la llave general (ubicada generalmente en la cocina o lavandería) hasta la salida
de agua de los aparatos sanitarios. Existe una válvula de control de ¾” para
cada departamento en todos los pisos y que están ubicados en el área central
de la escalera de servicio.
En la parte interna de cada departamento como en la cocina se deja salida de
agua para la lavadora así como su respectivo desagüe de 2”, lo mismo en el
22
lavadero y en el lavarropas, con su válvula de control ubicada en la parte
inferior, así como en los baños tanto el común como el principal tienen salidas
de agua y desagüe en inodoros, lavatorios, y duchas, estas dos últimas también
con salidas para agua caliente, con tuberías especiales de CPVC, que
funcionarán una vez que el propietario coloque su respectiva terma o
calentador de agua.
Recomendaciones:




Si tuviera alguna perdida de Agua por los Inodoros, regule el Flotador del
Tanque del Inodoro.
La llave de agua caliente controla desde el calentador de agua.
No colocar nada debajo del lavadero de cocina o lavatorios, en vista que las
trampas de desagüe se pueden golpear ocasionando goteos de agua, lo que
traería consigo reparaciones de gasfitería. En los casos en donde se coloca los
balones de gas, tener cuidado al instalar ya que estos se encontraran a un
costado, no debajo.
Evite perdidas de agua controlando los sistemas de inodoros y griferías en
general
Dentro del edificio y como parte del proyecto se realizan todas las instalaciones de
servicios básicos y constan de los siguientes elementos:

Llave de Corte General: Es la válvula que permite el acceso y la interrupción
del agua a toda la vivienda. Por lo general se encuentra en el interior de la
misma (para mayor detalle consultar el plano de instalaciones sanitarias)

Llave de Corte Parcial: Es la válvula que permite el acceso y del agua en un
ambiente específico. Existe una llave de corte parcial en cada ambiente
atendido por servicio de agua (baños, cocina y lavandería).

Tuberías de PVC: Recorren por el piso de losa y las paredes hasta cada
aparato sanitario. En caso de detectar humedad en las paredes o techos por
una avería en las tuberías, se debe dar solución inmediatamente para no
perjudicar la vivienda. Llame a un gasfitero o al servicio de postventa de la
empresa para realizar la reparación.
Para un adecuado funcionamiento de las instalaciones de agua potable se recomienda:
 Verificar el normal funcionamiento de las llaves, no
permitiendo que éstas goteen por más de 1ó2 segundos. Si
el goteo persiste y es constante, la llave requiere un cambio
de empaquetadura, esto es normal que ocurra debido al
desgaste natural producido por su uso, y es parte del
mantenimiento de cada propietario.
 Revisar el sonido de las cañerías, si éste es ocasional, es el
23


llamado "golpe de ariete", pero si el ruido es permanente, puede ser una
falla en el vástago de una llave o en los accesorios del inodoro. Si el ruido
continúa, verificar que las llaves estén en buen estado.
Cerrar todas las válvulas de agua de compuerta para evitar posibles fugas e
inundaciones en caso de dejar cerrada su vivienda por un período de
tiempo.
Comprobar la apertura y cierre en grifos y llaves de corte de agua cada año,
proceder a su reparación o sustitución de ser el caso.
7.1.1.1. Redes de agua fría
La instalación de agua fría es la encargada de llevar el agua que
se consume en la vivienda, desde la red de la compañía
suministradora (Sedapal) hasta la cisterna donde a través de un
equipo de bombas de presión constante y velocidad variable, el
agua es impulsada hacia los aparatos de consumo de cada
vivienda.
Para conocer al detalle las instalaciones realizadas en su
vivienda, revisar los planos de instalaciones sanitarias.
El uso de estos equipos es permanente por lo cual se les deberá
mantener siempre en óptimas condiciones brindándoles los
cuidados necesarios por personal especializado de manera
oportuna. Para esto se realizan las siguientes recomendaciones:
 Vigilar de manera permanente el excesivo consumo, y la
aparición de humedades y fugas de agua. No modificar la
instalación sin la intervención de un técnico competente.
 Cerrar la llave general, en caso de ausencia prolongada.
Cuando haya transcurrido mucho tiempo sin ser utilizado,
abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua
suavemente durante 15 minutos para limpiar las tuberías y
demás complementos de la instalación.
 No debe apretar excesivamente las roscas en llaves y grifos
para no dañar las empaquetaduras.
 Realizar una revisión técnica de las instalaciones sanitarias por
lo menos 2 veces al año.
 Prevenir inundaciones cerrando ya sea la llave general o la
correspondiente al ambiente en caso de haberse roto un
tubo, por ejemplo, de la cocina, la lavandería o del baño
(inodoro o lavatorio).
 En Lima, llamar a Aquafono de
"Sedapal en su hogar", al teléfono
317-8000 (atención las 24 horas), para
24
asesoría técnica y de gasfitería. En ciudades del interior,
deberá contactarse con la empresa prestadora
correspondiente.
7.1.1.2. Redes de agua caliente
La distribución se hace mediante una pequeña red que lleva el
agua caliente desde el aparato productor (terma) hasta los
diferentes puntos de consumo, generalmente situados en la
cocina y cuartos de baño.
Para que el agua caliente se active es necesario establecer
conexión con la instalación de agua fría; el fluido que
transportan es el mismo y su funcionamiento es parecido.
Debe tenerse en cuenta también que el agua caliente produce
dos consumos: el de agua y el de la energía necesaria para
calentarla.
Para conocer al detalle las instalaciones realizadas en su
vivienda, revisar los planos de instalaciones sanitarias.
Se realizan además las siguientes recomendaciones:
 Vigilar el consumo de agua caliente.
 Hacer uso del calentador según las indicaciones del
fabricante.
 Evitar abrir únicamente la grifería de los lavatorios con
agua caliente, debido a que esto produce un deterioro
gradual de las empaquetaduras de la trampa de desagüe,
originando filtraciones. De observarse filtraciones por estas
causas, deberá cambiar las empaquetaduras.
 Evitar bañarse con agua muy caliente, en este caso ventile
con mayor cuidado su servicio higiénico y así evitará la
presencia de hongos y humedad en sus paredes y techo.
7.1.2. Instalaciones de desagüe
7.1.2.1. Sistema de Desagüe
Los desagües de lavatorios, lavarropas, duchas descargan en tuberías de 2”, y
de los inodoros descargan con tuberías de 4”, a su vez estas descargan a las
montantes verticales respectivas, ya sea de descarga o ventilación, ubicadas en
los ductos de ventilación que bajan toda la descarga hacia el primer nivel y
salen hacia el colector de desagüe de la red pública.
Son las redes de tubería PVC, verticales y horizontales que permitirán la
evacuación de las aguas residuales de cada una de las viviendas del edificio o
25
condominio; provenientes de los servicios sanitarios mediante gravedad,
evacuando los desechos a la red pública o colector principal.
Un adecuado sistema de ventilación mantendrá la presión atmosférica del
sistema y evacuará los gases convenientemente. Aunque pasen a través de su
vivienda, las montantes (tuberías verticales) prestan un servicio a todo el
edificio o condominio, los atoros producidos en otras viviendas también
podrían afectarlo.
Para conocer al detalle las instalaciones realizadas en su vivienda, revisar los
planos de instalaciones sanitarias.
La red de desagües está preparada para admitir el paso de residuos orgánicos,
aunque con algunas limitaciones, por lo mismo se realizan las siguientes
recomendaciones:

No hacer nada que afecte el correcto funcionamiento de las
tuberías: no manipular, ni golpear o hacer agujeros en el propio
tubo, sin permiso expreso de la Junta de propietarios. Las
modificaciones (cambios del recorrido o de las condiciones de uso)
necesitan el estudio y posterior realización de las obras, bajo la
dirección de un técnico competente.

No verter a la instalación aguas que contengan detergentes no
biodegradables (en lo posible), aceites o grasas, colorantes
permanentes, sustancias tóxicas o contaminantes.

Mantener limpios los desagües de los
aparatos sanitarios (lavamanos, inodoro,
ducha, lavadero, lava ropa, etc.) evitando
la caída de cualquier elemento extraño
pues esto tapará las tuberías. Los
desagües no están diseñados para recibir
algodones u otro elemento o producto,
que no sea papel higiénico. No echar
basura dentro de los aparatos sanitarios, sobre todo en los inodoros.

Limpiar periódicamente todas las trampas del lavadero, lava ropa y
lavamanos, ya que se van acumulando residuos que en un momento
dado pueden obstruir el desagüe, además de emitir mal olor por su
descomposición.

Comprobar los elementos de anclaje y fijación en redes colgadas y el
estado de tapas de cajas de registro cada año deberá. Efectuar, en
su caso, la reparación o sustitución.

Vigilar el nivel de agua, ya que una ausencia prolongada, sobre todo
en verano, podría provocar la evaporación del agua que obstaculiza
la emanación de malos olores. Sí tras periodos más o menos largos
de ausencia de la vivienda, existen malos olores en cuartos de baño
o cocina, es generalmente debido a la inexistencia de agua en los
26
sifones. Efectúe la descarga del tanque del inodoro y abra la grifería
dejando correr el agua.
7.2.

Utilizar detergentes biodegradables (en lo posible) que evitan la
formación de espumas, las cuales podrían petrificar y obstruir o
disminuir los conductos de evacuación.

Solucionar los pequeños atascos dejando correr agua caliente, que
disuelve las grasas. Añadiendo algún producto apropiado (no ácidos,
ni productos corrosivos) de los que existen en el mercado, se puede
ablandar el tapón. En caso de avería de algún elemento de esta
instalación no utilice el aparato afectado hasta la reparación del
deterioro.
Instalaciones Eléctricas
7.2.1. Red Eléctrica Interior
Cuentan con un tablero eléctrico en cada departamento con interruptores termo
magnético tipo riel din ubicado en el pasadizo o cocina.
Los circuitos pueden ser reconocidos en el tablero de distribución; ya que se
acostumbra colocar un rótulo junto a la llave termo magnética con el que se controla
el paso de energía. La alimentación exterior y los circuitos han sido diseñados para
recibir un número adecuado de puntos eléctricos, y para una carga determinada (ver
plano eléctrico de su departamento). Por ello le recomendamos que evite sobrecargar
la red eléctrica. Evite también agregar un mayor número de puntos eléctricos y el uso
de múltiples.
7.2.1.1 Llaves termo magnéticas
Las llaves termo magnéticas se encuentran dentro del tablero general y protegen
las instalaciones eléctricas de sobrecargas y cortocircuitos. En caso de producirse
alguna de estas eventualidades, la llave termo magnética del circuito saltará,
evitando el paso de energía. Si esto sucede, verifique si hay algún artefacto
haciendo falso contacto, algún cable quemado o cortado, o algún enchufe
quemado. Retire del tomacorriente el artefacto que haya causado el corto
circuito y suba nuevamente la llave. Si no encontró ningún artefacto dañado,
puede ser que la llave haya saltado por una sobrecarga, espere unos minutos y
vuelva a subirla. En caso la llave vuelva a saltar, no la manipule, llame a un
electricista o al servicio de la empresa de electricidad (ver cartilla de teléfonos).
Se recomienda:
27

Bajar la llave termo magnética del circuito correspondiente cuando
desee cambiar un tomacorriente, un soquete o un foco, de esta
manera la operación será más segura.

Llamar al servicio postventa de la empresa o a algún electricista para
el cambio de las llaves termo magnéticas.

Bajar todas las llaves termo magnéticas de su tablero antes de salir
de viaje o de dejar el departamento vacío por un tiempo
prolongado.

Comprobar el buen funcionamiento de las llaves termo-magnéticas
cada mes.
7.2.1.2
Tomacorrientes e interruptores
Dentro de su vivienda encontrará distintos puntos por los que conduce la
energía para permitir que pueda tener acceso a las distintas conexiones
eléctricas.
Se tratan de tomacorrientes e interruptores, en el primer caso permitirán
conectar los aparatos eléctricos para su funcionamiento, y en el segundo dotar
de iluminación a la vivienda en cada ambiente de la Luminarias y braquetes
Dentro de su vivienda se ha previsto para la iluminación el contar con
luminarias, para esto se deja colocada la salida de la fuente de de energía
eléctrica para su conexión y posterior instalación de acuerdo a cada
propietario. La conexión de los cables va oculta. Consulte sus planos de
instalaciones eléctricas para un mayor detalle de ubicación de los puntos de luz
para la colocación de sus luminarias.
Las luminarias son aparatos que sirve para repartir, filtrar o transformar la luz
de las lámparas, y que incluye todas las piezas necesarias para fijar y proteger
las lámparas y para conectarlas circuito de alimentación. Estas son colocadas en
los techos de sus viviendas, desde donde se distribuirá la luz que iluminará todo
el ambiente.
Están distribuidos donde corresponden las salidas de centro de luz en cada
ambiente, así como interruptores y las salidas de tomacorrientes.
Hay salidas para teléfono en la cocina y en el dormitorio principal, también
salidas de intercomunicadores ubicado en la cocina y en el dormitorio principal,
así como salidas de TV para cable en cada dormitorio y sala. Se ha dejado una
salida para cocina eléctrica y una salida más para la campana extractora.
Los medidores de luz son trifásicos y son independientes para cada
departamento, estos están ubicados en dos bancos de medidores al ingreso
del Edificio.
28
Para evitar problemas se sugiere a los propietarios lo siguiente:

No conectar equipos eléctricos que superen la capacidad
de corriente eléctrica del interruptor general del tablero
eléctrico.

Consultar previamente con un especialista o con el servicio
de post-venta de la empresa, si por alguna razón desea instalar aparatos o
artefactos que requieran de condiciones eléctricas especiales (hornos
grandes, jacuzzis, soldadoras, etc.) y que puedan exceder la capacidad de la
red eléctrica.

Tener en cuenta la potencia de los equipos que utiliza si va a requerir de
adaptadores y/o transformadores, pues estos podrían fundirse o dañarse si
su capacidad es superada por la potencia de aquellos. Por seguridad
siempre utilice transformadores y adaptadores que superen la capacidad
requerida.

Colocar tapas protectoras a los tomacorrientes principalmente
si tiene niños y enseñarles el uso correcto de las instalaciones
eléctricas.

Retirar las ampolletas quemadas de las lámparas de luz halógena, aún
cuando no las vaya a reemplazar por otras nuevas, pues estas pueden
producir cortos circuitos.

Verificar antes de conectar cualquier equipo eléctrico que éste se encuentre
en buenas condiciones (cables y enchufes) y que la tensión permitida
concuerde con la detallada en las especificaciones para su vivienda. De lo
contrario éste podría ocasionar un cortocircuito y dejar sin corriente
eléctrica su vivienda. El equipo defectuoso no debe, bajo ninguna
circunstancia, volver a enchufarse antes de ser revisado y reparado por un
técnico calificado.

Realizar todas las conexiones a los tomacorrientes a través de enchufes y
evitar adaptadores (múltiple), que puedan ocasionar deterioro en los
tomacorrientes. De necesitar varias tomas, hacer uso de una extensión de la
sección adecuada con una base de toma múltiple y si pudiera ser, mejor con
fusible e interruptor, con ello evitará posibles deterioros en su instalación.

Conectar equipos eléctricos a los tomacorrientes de su vivienda que
consuman menos de 20 amperios. Los equipos eléctricos como lavadoras o
secadoras, deben conectarse al tomacorriente indicado para este uso, de
acuerdo al circuito que corresponda en el tablero eléctrico.

No utilice los tomacorrientes ni tome energía de los centros de luz para la
colocación de calentadores de agua pues estos circuitos no han sido
diseñados para este uso. En caso lo necesitara, le recomendamos instale
una llave térmica independiente para colocar su calentador eléctrico.
29

No operar ningún artefacto eléctrico con mano, pies o cabellos húmedos o
mojados.

Verificar que sus instalaciones (sobretodo iluminación) sean realizadas
correctamente por personal calificado. No manipular, reparar o modificar
su instalación sin la intervención de un técnico electricista especializado, no
contrate un albañil para estos menesteres.

Si el usuario modifica el sistema eléctrico o agrega puntos al mismo,
perderá la garantía que otorga la empresa.
7.2.1.3.
Pozo a tierra
Tiene por objeto conseguir que en el conjunto de un edificio o condominio y
en la superficie próxima del terreno no existan diferencias de potencial
peligrosas y, al mismo tiempo permitir el pase a tierra de las corrientes
defectuosas. Pueden existir uno o varios pozos a tierra ya que depende del
tamaño del proyecto y el número de viviendas.
El pozo a tierra de su edificación se encuentra por lo general ubicado en el
piso del sótano en una caja de registro con la inscripción "Pozo a Tierra" ó
"Thor gel". Se recomienda verificar los planos de instalaciones eléctricas para
su ubicación.
Para su adecuado funcionamiento el pozo a tierra debe estar húmedo
permanentemente. A la entrega del edificio o condominio, al pozo a tierra se
le coloca un aditivo para mantener la humedad; pero a partir del segundo
año se recomienda echarle al pozo 20 litros de agua potable cada seis meses.
Esto mantendrá la humedad necesaria para mantener activo el pozo y
desarrolle su baja conductividad.
Si en algún momento percibe alguna anomalía (pequeñas descargas,
calambres, etc.), consulte con personal especializado.
Les recomendamos en general, vigilar de manera permanente:




Deterioro de aislamientos en cables vistos.
Desprendimientos o roturas de mecanismos eléctricos.
Desprendimientos de aparatos de iluminación.
Reiterados saltos de interruptores termo magnéticos.
De presentarse consumo excesivo de corriente, la causa puede deberse a un
falso contacto. Una manera fácil de detectar que existe fuga de corriente es
desconectando todos los aparatos eléctricos y verificando que el medidor no
esté registrando consumo. En caso de que esto ocurra, llamar un electricista
para que verifique el estado de todos los circuitos de su vivienda.
7.3. Estructuras
30
El edificio tiene un sistema de estructuración del tipo APORTICADO, es decir, las
estructuras trabajan en base a las columnas, las placas y las vigas, siendo la tabiquería
(paredes) en su mayoría solamente divisorias, y no estructurales.
Si desea hacer ampliaciones o modificaciones interiores es siempre recomendable
consultar previamente a un profesional calificado para que analice la factibilidad de las
modificaciones que usted requiere, ya que de otra forma existe una alta posibilidad de
obtener malos resultados que traen como consecuencia problemas de tipo técnico,
estructural, estético, de costo legales y ordenanza municipal.
En caso de presentarse alguna RAJADURA a futuro en las paredes, no se preocupe,
porque es parte del comportamiento normal de las edificaciones, sin comprometer las
estructuras del mismo. La solución está en masillar y pintar dichos paños en su próximo
mantenimiento.
7.4. Pintura
Son revestimientos que sirven de acabado y protección a muchas
superficies. Las pinturas en general tienen un tiempo de duración,
relacionada con el uso de la vivienda y de su manutención, por lo
que debe evitar golpes, roces, rayados, etc., todos ellos pueden
dejar una huella en la pintura. Verifique su cuadro de acabados
para conocer los colores utilizados en su vivienda y en qué áreas.
Ya que todas las pinturas tienen una duración definida, debe tener en cuenta que
todas las superficies pintadas en su departamento deberán pintarse periódicamente
(se recomienda cada 2 años), toda vez que por efecto del tiempo, del sol o de la
humedad ambiental, las pinturas se desgastan, pierden colorido y brillo e incluso
pueden llegar a desprenderse.
En caso de humedad, observe las siguientes recomendaciones:
 Vigilar de manera permanente la aparición de humedad en sus techos y paredes.
 Ventilar frecuentemente las habitaciones para eliminar la humedad de
condensación que pudiera haberse alojado sobre ellas y de esta manera se
eliminara la molestosa presencia de hongos sobre las mismas.
 Detectar una pared o techo humedecido, o la pintura descascarada y/o signos de
eflorescencia, se tiene indicios de filtración de agua. Para solucionar este problema
se debe "picar" la zona afectada y encontrar el punto exacto de la filtración,
generalmente ubicado en las uniones entre tubos y accesorios (tee, codo,
reducción), tomando como referencia los planos proporcionados. Reparado el
incidente y verificado que no hay más filtración se procederá a efectuar el resane
correspondiente.
En cuanto a la limpieza de las paredes, se recomienda:
 Limpiar con paño suave y seco para que no se adhiera el polvo en las mismas y
evitar la proliferación de los hongos y manchas de humedad, si las paredes están
31
pintadas con látex. No emplee líquidos de limpieza ni agua, ya que estas pinturas
no protegen contra la humedad. La limpieza de paredes con pintura látex no se
debe realizar con una periodicidad mayor a tres meses, de lo contrario, la capa de
pintura se debilitará.
 Limpiar únicamente utilizando un paño húmedo (casi seco) y un jabón neutro o
detergente, pasando suavemente sobre la superficie y nunca se debe frotar con
presión, ya que se remueve la pintura.
 Evitar la utilización de limpiadores abrasivos o cepillos.
Antes de volver a pintar remueva con un cepillo de acero o una espátula las partes de
la pintura que estén peladas. Después, lije y empaste. Por último, pinte toda el área
con pintura de buena calidad.
7.4.1.
Muros exteriores
No cambiar el color de los muros exteriores, ya que éste corresponde a la
armonía del conjunto en general.
El sol varía la pigmentación de la pintura, haciéndose necesario retocar la
pintura cada 12 meses.
 Pintar antes que el acabado original se pique o se desgaste demasiado.
Utilizar una pintura para exteriores con alto contenido de látex.
 Mantener limpios los bordes de las ventanas, mamparas y los filos
superiores de los cercos de fachada. De no hacerlo, el agua de la lluvia
arrastrará la tierra acumulada formando un hilo de suciedad a lo largo de
toda la fachada interior.
7.4.2.
Muros interiores
Los muros del comedor; sala, dormitorios, cocina y baños se recomienda que el
mantenimiento sea periódico. Para muros interiores con pintura látex la
limpieza de estas paredes sólo se debe realizar con un paño blanco húmedo y
jabón.
Para resanar grietas, rajaduras, pequeños agujeros y sustituir los espacios
dejados por el desprendimiento de la pintura antigua aplicar un empaste previo
para luego aplicar la pintura.
En caso de repintado, la superficie debe estar limpia, seca, libre de polvo, grasa
y de cualquier sustancia contaminante; lije suavemente la superficie y elimine
el polvillo y aplique la pintura con rodillo y/o brocha.
7.4.3.
Superficies texturadas
32
Son las superficies que se encuentran pintadas con una pasta de látex texturada
y que por el alto relieve que presenta, existirá adherencia de polvo y smog
ambiental, se recomienda:
 Realizar la limpieza de las paredes o techos pintadas con pintura texturizada
se puede realizar con presión de aire, se pueden utilizar también
escobillones o esponjas suaves.
 No rallar o raspar el muro con objetos punzantes o cortantes para evitar el
deterioro de su textura.
 No utilizar removedor para la limpieza de las superficies.
 Realizar el mantenimiento cada dos años.
7.5. Carpintería (PUERTAS)
En caso de existir a futuro algún problema con el cierre de puertas, es debido a la
dilatación de la madera por cambios de estaciones. Se soluciona acoplando las puertas
nuevamente o ajustando los tornillos de las bisagras.
A continuación se realizan recomendaciones para las puertas complementarias a lo
antes dicho:
 No exponerlas al exceso de humedad, especialmente en ambientes
como baños y lavandería.
 No abrir las puertas más allá de la capacidad máxima de las bisagras
(110º).
 No dar portazos o golpes que dañan las puertas, bisagras y marcos.
Aún peor, producen grietas en las uniones de marcos con paredes.
 No permitir que los niños se cuelguen de las perillas ya que se puede
descuadrar la puerta y/o malograr las bisagras.
 Colocar topes de puertas para no maltratar ni quiñar las cerraduras
y las paredes.
 Evitar golpes en la superficie de sus puertas. Las puertas están
formadas por un bastidor de madera cuyo hueco se rellena con un
tablero de aglomerado. Un impacto de relativa fuerza podría causar
un daño irreparable.
 Ajustar y engrasar cierres, bisagras y demás elementos móviles de la
carpintería y elementos de protección, cada seis meses.
 No utilizar lejía, detergentes, productos abrasivos ni componentes
ácidos para su limpieza.
Si sus puertas poseen un acabado en pintura al duco, deben de limpiarse
cuidadosamente con un paño suave seco.
7.6.
Cerraduras, chapas y bisagras
33
Las cerraduras de puerta están diseñadas para un uso normal, como el que posee su
vivienda. Estas cerraduras deben operarse girando la perilla y no deben golpearse o
intervenirse, porque son mecanismos de cierta complejidad, que en caso de ser
intervenidos, debe realizarse por personal competente.
Verifique su plano para conocer la ubicación de las puertas, y el cuadro de acabados
para identificar el material del que está hecha cada una de ellas.
Se recomienda seguir las siguientes instrucciones para el cuidado de estos accesorios:
 Limpiar periódicamente con un paño suave casi seco y un jabón suave no
abrasivo. No utilice acido muriático para la limpieza de las cerraduras. No es
recomendable limpiar las bisagras con diluyente, ya que dañan el
recubrimiento.
 Lubricar las bisagras, sin afectar la hoja de la puerta, eso para garantizar su
buen funcionamiento y evitar que suenen al abrir o cerrar.
 Ajustar los tornillos de las bisagras (con el tiempo se desajustan debido a la
contracción normal de la estructura) y aceitar los mecanismos. Para ello,
colocar unas gotas de aceite de alta viscosidad (3 en 1, WD-40 o similar).
Limpiar el aceite que quede en el exterior para evitar que se pegue el polvo.
Para corregir defectos en una bisagra, se debe sacar el pin que sujeta la
puerta a la bisagra, y colocarla suavemente sobre el piso, evitando tirarla,
para así no deteriorar el piso y la puerta misma.
 No colgar objetos pesados como bolsas, sacos, ropa, etc., de las cerraduras
porque éstas podrían dañarse.
7.7. Muebles de cocina
Para limpiar los elementos de melamine basta simplemente un paño húmedo o
limpiador común que no contenga ningún tipo de abrasivos, no es recomendable la
utilización de cepillos de cerdas metálicas.
Se debe evitar que el mueble esté con la superficie humedecida, para lo cual después
de utilizar el lavadero de acero inoxidable se deberá de secar en el instante.
Por lo general se deberá de utilizar las cajonerías y puertas de la mejor forma con tal
de no “descarrilar” o “colgar” respectivamente.
7.7.1.
Tableros de granito
El granito también contiene líneas naturales que podrían parecer fisuras,
tienen además colores y variaciones naturales pero no son defectos
estructurales y no impiden la función o durabilidad del material. Estas
ocurren naturalmente y son consideradas como parte de la belleza de la
piedra.
Debe tenerse en cuenta que las vetas pueden crear efectos sobre el
color de la piedra. Clientes que no estén familiarizados con las piedras
naturales podrían esperar que el material pedido sea idéntico a la
34
muestra que les fue enseñada, pero cada plancha puede diferir
ligeramente en color y en las vetas. Ciertamente, incluso una sola
plancha podrá presentar variaciones de un extremo a otro.
A pesar de que son muy durables, pueden producirse rajaduras o
roturas si son golpeadas con fuerza por un objeto pesado. No son un
material flexible y sufrirán roturas de ser forzadas a torceduras o
dobleces. Por tales razones las piezas deben ser manipuladas y
trabajadas únicamente por profesionales y contar siempre con un
soporte técnico adecuado.
Las piedras naturales son susceptibles a sufrir manchas y rajaduras si no
reciben un mantenimiento con selladores: el granito es poroso y
absorberá grasas como el aceite de cocina, dejando manchas oscuras
permanentes.
A continuación se realizan recomendaciones a tener en cuenta para un
buen funcionamiento:
 Limpiar la superficie del tablero con un limpiador de PH balanceado
y agua tibia. Echar agua con una toalla o franela limpia y dejar secar
por un par de horas. Los líquidos de limpieza para todo uso
generalmente dañarán la piedra o degradarán el sellador, dejándolo
susceptible a manchas e incluso a perder sus propiedades. Por eso
sólo se recomienda un limpiador de PH balanceado.
 Utilizar los limpiadores especiales para piedras nunca destruirán el
sellador. Algunos de ellos tienen propiedades protectoras que
refuerzan el sellado y prolongan su duración. Para trabajos más
duros de limpieza el utilizar estos limpiadores especiales removerá
efectivamente manchas fuertes, pero recuerde siempre ser
cuidadoso al emplear el limpiador.
 No utilizar nunca thinner o acetona como liquido limpiador, ya que
estos líquidos causaran daño al tablero.
 Sellar la piedra cada año. Asegúrese que el tablero esté limpio antes
de que el técnico haga el sellado. Cualquier perforación existente
cerca de lavaderos, cocinas empotradas, así como cualquier unión,
deben ser igualmente revisadas para prevenir posibles deterioros.
 No usar limpiadores abrasivos y esponjas de acero, arañarán y
opacarán el acabado. Los productos de limpieza que contengan
limón, vinagre o cualquier otro ácido podrían opacar la piedra,
incluyendo limpiadores líquidos.
 Nunca dejar limón, vinagre o algún otro tipo de comidas ácidas
(incluyendo aderezos para ensalada) o jugo de naranja o piña
directamente sobre el tablero de piedra. Estos dejarán manchas y
podrían malograr la piedra.
35

Utilice solamente productos de limpieza diseñados especialmente
para piedra natural.
7.8. Pisos y paredes revestidos con cerámicos o porcellanatos
El cerámico es básicamente una pieza conformada de una mezcla en arcilla y agua,
sometida a cocción y de terminación porosa (llamada bizcocho). Algunas poseen una
capa de esmalte, otorgándole una terminación lisa y suave al tacto, además de mayor
resistencia a los golpes y las manchas.
El porcellanato, en cambio, es una masa uniforme a la que se le adhiere color y se la
puede confeccionar en distintas terminaciones: lisa, rugosa o con textura.
Su proceso de cocción a altas temperaturas los hace sumamente resistentes y su
terminación permite un fácil mantenimiento y limpieza. Como suelen estar esmaltados
-mate, brillante y satinado- son sumamente impermeables y por lo tanto ideales para
baños y cocinas (no absorben grasa ni humedad).
Las cerámicas y porcellanatos que se utilizan en el piso son más pesados y duraderos
que las que se utilizan en las paredes y otras superficies, pues deben soportar el
impacto de las pisadas y el peso de los muebles.
Se colocan siempre sobre el contra piso que debe estar firme y nivelado. Las juntas no
deben ser menores a 3 mm. No necesitan ser curados ni tratados luego de su
colocación. Llevan siempre un zócalo en el mismo material o preparado especialmente
para combinar con esa cerámica o porcellanato.
Verifique su cuadro de acabados para conocer si se utiliza este material en su vivienda
y en qué áreas.
A continuación se realizan las siguientes recomendaciones a tener en cuenta:

Limpiar con un paño húmedo y productos
no abrasivos. Usar agua o productos
específicos existentes en el mercado
(desinfectantes
especiales
para
cerámicos que coproduzcan espuma
pesada difícil de sacar de la fragua,
enjuagar minuciosamente, de usar otro
producto puede dejar la superficie
pegajosa y la suciedad se impregna).

Ventilar los baños, lavandería y cocina para evitar que la humedad
se concentre y se formen hongos en los cerámicos. Las manchas de
36
humedad que muchas veces aparecen en las paredes de las
edificaciones, en la mayoría de los casos, se deben a que los baños
presentan filtraciones por cerámicos sueltos, y no por tuberías
dañadas.

No usar materiales abrasivos porque pueden rayar el cerámico, ni
productos químicos como ácidos, diluyentes o gasolina. Lea primero
las indicaciones que vienen impresas en el envase antes de usar un
producto nuevo. No usar cera pues no es necesario.

Cuidar que las piezas no se quiebren o sufran rajaduras. Evita que
caigan objetos pesados sobre los pisos cerámicas. Verifique que las
piezas estén en buen estado, de lo contrario, repare las piezas rotas
(sellando las rotas con fragua) o reemplácelas.

Verificar constantemente si alguna pieza está suelta o a punto de
desprenderse. De ser el caso, reemplace de inmediato la pieza
suelta.

Colocar sellador en los porcellanatos una vez al año, para
protegerlos de posibles manchas difíciles de sacar (tintes para
cabello, yodo, etc.). Se encuentran selladores para porcellanatos en
las ferreterías.
7.9. Fraguas
Las fraguas son los sellos de porcelana que se encuentran como juntas entre las piezas
de cerámica, y para su adecuada conservación se recomienda:

Verificar si han aparecido grietas en la fragua que une las cerámicas. En
caso de que aparezcan, es muy probable que se presenten filtraciones, por
lo tanto se recomienda repararlas de inmediato una vez detectadas. Las
grietas se pueden rellenar con fragua que venden en las ferreterías.
Verifique que el color de la fragua con la que haga la reparación sea del
mismo color que la fragua dañada.

No utilizar productos abrasivos como esponjas de acero o pulidores
remueven y dañan las fraguas. Si la fragua se torna amarilla o se mancha
utilice una escobilla suave y un detergente de lavaza suave para limpiar.

Limpiar con agua y una solución de cloro (1 parte de cloro en 10 partes de
agua) si aparecen hongos en la fragua, luego enjuague con abundante agua.

No utilizar trapos, detergentes o limpiadores de color, ya que las fraguas se
tiñen deteriorando el aspecto. Para mantener la fragua en buen estado es
sufriente utilizar un cepillo de fibra fina y una lavaza con detergente suave.
7.10.
Ventanas y mamparas de aluminio
37
Se recomienda que durante la apertura y cierre de ventanas (desplazamiento de las
ventanas) se deba deslizar con ambas manos y despacio.
Es importante que antes de su utilización se familiarice con el sistema de cierre, para
así evitar posibles fallas en ese sistema que es lo que ocurre generalmente cuando se
utiliza en forma incorrecta. Se deben de mantener limpios los perfiles inferiores para
no dañar las correderas.
Antes de la época de lluvias se recomienda revisar los sellos de silicona, tanto
exteriores como interiores y limpiar los rieles.
La mamparas y ventanas corredizas deben ser deslizadas con precaución de lo
contrario podría ocasionar el descarrilamiento de las hojas de cristal.
Limpie los felpos de hermeticidad con una espátula u objeto similar sin filo, eliminando
el polvo y suciedad acumulada. En la limpieza de los accesorios se recomienda el uso
de silicona, la que aplicada con un paño suave le dará mayor brillo y protección contra
la corrosión.
Funcionamiento de las mamparas:
 Fácil manipuleo de las hojas corredizas.
 Cerradura de embutir en cada una de las hojas corredizas.
 Empleo de topes plásticos que amortiguan el cierre de la hoja.
 Utilización de empaquetaduras que sellan la unión de los marcos horizontales y
verticales.
El mantenimiento de las mamparas se debe de realizar al menos una vez al año, este
mantenimiento consiste en revisar los rieles del sistema corredizo, además de verificar
el vinil entre vidrio y perfil de aluminio.
7.10.1. Vidrio simple
Limpieza de cristales:
 Limpie los vidrios empleando un paño limpio, agua y jabón o algún líquido
limpiador tipo Glassex.
 Evite emplear papel periódico y ron de quemar, que posteriormente
provocarán el opacamiento del brillo del cristal. Evite también el uso de
sustancias abrasivas que puedan rayarlo.
 Limpie los cristales cuando la incidencia de los rayos solares no sea en
forma directa.
 Evite exponer el cristal a salpicaduras de soldadura y mezclas de cemento
que puedan dañar su superficie.
 Ya que las ventanas dan al exterior de las edificaciones no debe modificarse
la forma ni las dimensiones de ninguno de sus elementos, ni cambiarse el
emplazamiento sin el permiso de la Junta de Propietarios y el
asesoramiento técnico de un especialista.
38
7.10.2. Vidrio templado
Algunas ventanas de su departamento podrían ser de vidrio templado. Las
puede reconocer por el sello que llevan en la parte inferior. Estas ventanas
están colocadas en un sistema de zócalos de aluminio y felpas laterales.
Tenga en cuenta lo siguiente:

Las ventanas de vidrio templado no son blindadas ni irrompibles. La única
diferencia con las ventanas de vidrio simple es que al romperse se dividen
en pequeños pedacitos de vidrio con los bordes sin filo.

Las piezas de vidrio templado no se pueden cortar, ni mucho menos
perforar. No intente modificar sus ventanas.

Limpie las felpas de hermeticidad con una espátula u objeto similar sin filo
para eliminar el polvo y la suciedad acumulada.

Si alguna felpa se desprende, reinstálela con silicona.

Las felpas son importantes para mantener la hermeticidad del ambiente. No
las retire ni corte.

Se recomienda lubricar los accesorios móviles frecuentemente con aceite
(de baja viscosidad), principalmente los pestillos reguladores, garruchas, y
bisagras de puertas y ventanas.

Si desea retirar las ventanas para reparaciones o limpieza, levante el paño a
retirar hasta que el zócalo interior haya salido del carril y luego jale con
cuidado la ventana hacia usted. Se recomienda hacer esta operación con
otra persona para evitar que el vidrio caiga y dañe a alguien.
Manipule despacio y con cuidado las ventanas y mamparas de vidrio
templado para evitar que se descuadren o se rompan.

7.11.
Techos
A continuación se realizan las siguientes recomendaciones a tener en cuenta:




Limpiar sólo con un plumero.
Limpiar los cielorrasos en los lugares más oscuros y húmedos para evitar la
aparición de hongos.
En caso de proponer un cambio de color o de repintado se deberá usar una brocha
o rodillo.
No rayar o raspar las superficies pintadas.
7.12.
Closets
Los closets son de melamine, tomar en cuenta las siguientes recomendaciones para un
buen funcionamiento:

Evitar abrir o cerrar las puertas del closet bruscamente y colgar algún elemento
pesado en ellas para evitar su descuadre. Lo mismo para la cajonería interior.
39



Limpiar empleando un detergente y esponja suaves; y retirar los residuos del
limpiador con un paño húmedo.
Evitar la acumulación de polvo en las bisagras, ya que producirían que éstas se
deterioren.
Utilizar deshumedecedores dentro de los closets, en especial en la zona donde se
está guardando ropa que no es de la estación.
7.13.
Estructuras metálicas
Se incluye en este rubro a las barandas, pasamanos de metal, tapas de cisterna y otros
elementos fabricados en fierro o metal y que se encuentren como parte del proyecto
en su departamento o condominio. Deberá tenerse especial cuidado con cualquiera de
estos elementos colocados a la intemperie ya que su oxidación podría entrañar serio
peligro.
Es importante recordar darle mantenimiento periódico a las estructuras de metal para
evitar la corrosión.
Recomendaciones para su limpieza y mantenimiento:
 Limpiar la suciedad y retire la humedad con un paño seco. Realice la limpieza
durante las mañanas para evitar que el polvo y la garúa matutina deterioren
las piezas metálicas.
 Mantener siempre secas las piezas metálicas: barandas, rejas, tapas y otros.
La humedad puede acelerar el proceso de oxidación que es natural en los
metales.
 Lubricar cada tres meses las partes móviles de las piezas metálicas (escaleras
plegables, tapas, puertas metálicas, etc.) con aceite de alta viscosidad (WD40 ó 3 en 1).
 Atacar áreas con signos de corrosión aplicando un producto desoxidante con
una brocha y espere unos momentos antes de remover con una lija suave el
polvillo que resulta de la reacción. Luego aplique en las zonas no protegidas
base zincromato, deje secar, y finalmente pinte con pintura esmalte de
acabado.
 Prever si la pintura se está desprendiendo, debe lijar y aplicar una pintura
anticorrosiva antes de aplicar el color. Se recomienda pintar la carpintería
metálica una vez al año.
 Evitar cargas extra en las puertas metálicas ya que pueden descuadrarse.
7.14.
Aparatos Sanitarios
7.14.1. Griferías
Las griferías y mezcladores son accesorios cromados que permiten el suministro de
agua, ya sea fría o caliente, es un elemento que está expuesto al trabajo diario y
40
permanente en su vivienda, por lo tanto es necesario que personal competente realice
el mantenimiento para asegurar su duración.
A continuación se realizan recomendaciones para el uso y funcionamiento adecuado
de las griferías:
 No dejar las griferías mojadas después de usarlas, por cuanto pueden
mancharse con los residuos minerales propios del agua, o con incrustaciones de
cal que al quitarlas pueden producir daños en el cromado. Por otro lado el agua
que queda en la grifería luego de que ésta es utilizada produce la formación de
sarro en su superficie, para evitarlo, seque la grifería luego de su uso con un
paño suave. Si con el paso del tiempo aparece el sarro, elimínelo con un
limpiador especializado.
 Revisar y realizar mantenimiento periódico a sus griferías, ya
que las llaves de agua fría y caliente se deterioran
frecuentemente en las gomas de ajuste y cierre debido al uso
y a los residuos del agua potable, causando filtraciones y
goteras.
 Realizar cada 3 meses la limpieza de caños y cabezas de ducha
utilizando solo agua y jabón frotando con un paño suave sobre la superficie de
la grifería.
 No utilizar ácido clorhídrico o muriático para limpiar la grifería cromada; ya que
este químico provoca deterioros irreparables en la superficie. Tampoco use
detergentes, pulidores, esponjita verde, paños abrasivos, solventes agresivos
(thiner, alcohol, ácido muriático, etc.)
 Proteger la grifería; de ser posible, aplicando silicona en spray sobre la
superficie y envuélvala con una bolsa plástica si no va a usarla por largo tiempo.
 No forzar la grifería ni colocar piezas u objetos extraños en su interior. Para
minimizar la frecuencia de reparaciones, no cerrar las llaves con demasiada
fuerza.
 Cortar previamente el agua con la llave de paso que generalmente se ubica
debajo del artefacto para reparar o dar mantenimiento a una llave o grifo, así
evitará posibles inundaciones. Es preferible que las reparaciones a la grifería la
realice personal especializado y con las herramientas adecuadas.
 Tener cuidado al utilizar algún punto de salida de agua (caños, mezcladoras,
etc.), y no abandonarlo hasta que el mismo esté cerrado, pues en un eventual
descuido puede generar inundaciones y perjudicar otros elementos del
departamento o de los pisos inferiores.
 Reparar de inmediato las fugas de agua en las griferías y tanques de inodoros.
41
 Informar a la Administración en caso de producirse una filtración, por pequeña
que ésta sea, para buscar la causa y solución del problema. Como primera
medida se deberá cerrar la llave de paso que corresponda.
Aireadores
El aireador es un accesorio tipo rejilla que se coloca en la boca de la grifería, para
permitir expulsar un chorro de agua suave sin salpicar.
Si en algún momento, aparentemente baja la presión de agua en su grifería, podría ser
a causa de problemas en el aireador, por lo que se recomienda:
 Revisar los aireadores, pues podrían estar obstruidos con el sarro que se
forma cada cierto tiempo, para ello desenrosque la boca de salida de agua
de la grifería y coloque al chorro de agua para que arrastre y desprenda las
impurezas retenidas.
 Remojar el aireador durante la noche sumergido en un recipiente con
abundante vinagre, de tener obstrucciones más profundas, luego enjuagar.
 Realizar la limpieza de los aireadores cada 3 ó 4 meses.
7.15.2 Lavadero de cocina
Su vivienda cuenta con un lavadero de cocina de acero inoxidable de una o dos pozas.
Para un adecuado mantenimiento del mismo se recomienda lo siguiente:
 Realizar una limpieza de rutina diaria en el lavadero de cocina, utilizando
detergentes suaves, neutros y/o jabones, aplicar con paño suave o esponja de
nylon fino, no emplee esponjas corrosivas de fierro.
 Secar el lavadero después de usarlo para evitar que forme sarro, muchas veces
las partículas de otros materiales se pueden oxidar dejando manchas en el
lavaplatos.
 Revisar constantemente la silicona colocada al alrededor del lavadero, evitando
el paso del agua al interior de su mueble de cocina.
 Mantener tapado el lavadero si no va a ser usado, debido que a veces queda
agua, la que mezclada con el polvo ocasiona una especie de aparente óxido.
 Evitar almacenar bajo el lavadero productos químicos de limpieza como son
ceras, lejías, cloro, pinos y sobre todo ácido muriático. Estos son fatales para el
acero a pesar de estar aparentemente cerrados. Las gotas de ácidos que se
condensan en la parte posterior del lavadero debajo de las pozas, al contacto
con la superficie fría del acero forma la corrosión. Si es detectada a tiempo, se
retira con pulidores especiales, sino puede llegar a perforar el acero con el
tiempo.
42
 No lavar brochas o trapos que contengan diluyentes en las pozas del lavadero.
 Realizar un pulido especial con pulidor fino y talco industrial una vez al mes,
para mantener su lavadero en perfecto estado por muchos años.
 No colocar dentro del lavadero objetos a descongelar, es probable que por
condensación se formen gotas de agua en la parte inferior de su lavadero y
moje el interior del mueble de cocina.
 No remover las manchas con objetos punzantes o rasparlos ya que sólo dañará
la pintura ocasionando un daño mayor.
 Prevenir las obstrucciones que causan los desechos de grasa, pasando una vez
por semana agua caliente por el lavadero, ya que al principio la grasa se
mantiene liquida y luego se solidifica en las tuberías. En caso detecte una
obstrucción, utilice un solvente de grasa. Por ningún motivo golpee o manipule
la trampa que está debajo del lavatorio. En caso sea necesario, acuda a un
gasfitero para desatorar el desagüe o para reemplazar la trampa.
7.15.3. Lavatorios
En todos los baños de su vivienda se ha instalado un lavatorio, de acuerdo al diseño un
ovalín de sobreponer u otro empotrado en un tablero.
Para un adecuado mantenimiento tomar en cuenta las siguientes recomendaciones:
 Tener cuidado con el lavatorio y tablero, no colocar o apoyar objetos pesados,
para evitar el desprendimiento de éstos. Recuerde que fueron diseñados para
soportar un determinado peso. No subirse, ni apoyarse en él.
 No bañar niños o lavar ropa en los lavatorios.
 Prevenir el manchado permanente de los lavatorios que absorben líquidos tipo
tinta o yodo, los cuales muchas veces no se pueden limpiar. Si va a colocar
frascos con fluidos que puedan manchar el lavatorio, coloque debajo de ellos
un plato o base.
 Evitar usar limpiadores abrasivos, esmaltes de uñas y hojas de afeitar porque
dañan la superficie.
 Revisar periódicamente las conexiones de las cañerías a los artefactos, si
detecta filtraciones de agua, hágalas revisar de inmediato. Cada recinto tiene
su propia llave de paso para el agua.
 Dejar cerradas las llaves de paso, si sale por largo tiempo de su vivienda, de esa
manera se protege de accidentes que puedan causar una inundación mientras
usted no esté.
43
 Sellar con silicona o material plástico cada dos años las juntas entre los
cerámicos y los aparatos sanitarios.
7.15.4. Inodoros
En todos los baños de su vivienda se ha instalado un inodoro con tapa. Revise su
cuadro de acabados para conocer las características de dicho inodoro.
A través del tiempo, los sanitarios han evolucionado tomando criterios de protección al
ambiente en lo que tiene que ver con el ahorro de agua fundamentalmente. Es por
esto que la capacidad de los estanques se ha reducido de 15 litros, que se usaba
antiguamente, a cerca de 6 litros (1,6 galón) que es lo habitual hoy día.
Este hecho lleva a que el arrastre de sólidos sea un proceso en el cual el usuario debe
tomar un rol de cuidado también, no arrojando grandes cantidades de papel higiénico
u otro tipo de papel, ni objetos al inodoro. Se evitarán muchos problemas
manteniendo presionada la perilla o botón que activa el mecanismo de descarga, hasta
que el estanque haya liberado toda su capacidad en la taza.
Para mantener adecuadamente sus inodoros siga las siguientes recomendaciones:
 Utilizar en la limpieza diaria soluciones de agua y detergente neutro,
aplicándolos sobre toda la superficie de cada pieza con la ayuda de paños
suaves. No utilizar elementos abrasivos como escobillas metálicas o paños que
en su composición contengan fibras metálicas ya que pueden dañar la
superficie.
 Instruir al grupo familiar en que nunca se debe desechar por el inodoro
pañales, toallas desechables, papel higiénico, entre otros, porque obstruyen la
tubería de desagüe.
 Maniobrar la palanca o botón del inodoro de manera adecuada. Si el flujo de
agua no se activa revise que la válvula de paso del baño esté abierta (es decir
con la palanca en paralelo con la tubería) y que el mecanismo interior del
tanque del inodoro esté enganchado (para ello levante la tapa del tanque y si
encuentra la cadena suelta, engánchela nuevamente y verifique que la tapa
selle adecuadamente). Si ve que el agua del tanque fluye sin cesar, presione
suavemente la palanca o el botón pues muchas veces la tapa que evita el paso
del agua no queda correctamente colocada.
 No manipular el tubo de abasto que se encuentra debajo del tanque del
inodoro.
 Realizar una limpieza profunda, utilizando soluciones de ácido muriático y agua
en relación de 1 a 9, o los productos de limpieza especialmente diseñados para
este fin.
44
 Hacer un mantenimiento semestral del sistema de los inodoros para evitar
fugas.
 Comprobar las juntas de aparato con el piso o paredes y cambiarlas cada año
de ser necesario. Revisar periódicamente el material de fraguado en las
uniones entre cerámicas, así como el sellado en las juntas con los sanitarios,
tinas o griferías, ya que podrían causar futuras filtraciones.
8.
8.1.
Recomendaciones ante emergencias en la vivienda
Recomendaciones ante incendios
Su edificio se encuentra equipado con los elementos de seguridad necesarios ante
cualquier emergencia.
Es muy importante que todas las personas que habitan su vivienda estén preparadas
para actuar en situaciones peligrosas, ya que el actuar con desconocimiento puede
agravar una emergencia.
A continuación se detallan puntos principales para estar preparados y además conocer
el funcionamiento de los elementos de seguridad con que cuenta su vivienda.
Recomendaciones
Existen distintos sistemas que pueden ser utilizados para detectar un posible incendio,
una de las más comunes que se utilizan en la actualidad es la utilización de detectores
de humo, ubicados en las cocinas de cada departamento, en la zona de depósitos y
estacionamientos. Estos son dispositivos sonoros que alertan ante esta ocurrencia, y
cuentan con baterías propias que deben ser cambiadas cuando se descargan.
Ante esta ocurrencia le recomendamos lo siguiente:





Evacuar la vivienda (especialmente niños y adultos mayores). No trate de
salvar sus bienes, trate de salvar su vida.
Intentar sofocar el fuego con un elemento exterior adecuado, de no poder,
salga al exterior de la vivienda habiendo cerrado todas las puertas interiores
y ventanas que alcance, a fin de encerrar el fuego. Si no dispone de los
medios apropiados, no trate de apagar el fuego.
Cortar el suministro eléctrico y la llave general de gas.
No emplear líquidos para intentar apagar un fuego producido por un
problema eléctrico, usted podría electrocutarse, ya que los líquidos
conducen electricidad. Utilice extintores de polvo químico seco.
No utilizar líquidos para intentar apagar fuegos producidos por
combustibles derivados del petróleo (kerosene, gasolina), empeorará la
45


8.2.
situación. Utilice extintores de polvo químico seco, tierra o sofóquelo con
frazadas gruesas.
Mantener despejados los accesos a los aparatos y elementos de extinción.
Realizar una revisión completa de todos los elementos componentes de la
instalación, después de ocurrido un incendio.
Rociadores contra incendios en el sótano.
Deberá verificar si su edificio o condominio cuenta con el sistema indicado, que cuenta
con dos bombas: una grande, la bomba centrífuga y una pequeña llamada bomba
jockey. En ambos casos, la activación de las bombas al ocurrir un incendio es
automática, mientras que la desactivación es automática en la jockey y manual en la
centrífuga.
De ser el caso, deberá tomar en cuenta las siguientes especificaciones de
funcionamiento:
En sótano
Al alcanzar una temperatura de 61°C se romperán los rociadores; al instante se
prenderá la bomba jockey; de continuar el incendio se prenderá la bomba centrifuga la
cual conservará la presión, momento en el cual se apagará la jockey.
Al acabar el incendio se tendrá que apagar la bomba centrifuga de forma manual ya
que esta no tiene apagado automático.
En pisos superiores
Al abrir las válvulas de los gabinetes y accionar la manguera se enciende primero la
bomba jockey; luego para conservar la presión se prenderá también la bomba
centrífuga y se apagará la jockey.
Al acabar el incendio se tendrá que apagar la bomba centrífuga de forma manual ya
que esta no tiene apagado automático.
Notas




La bomba jockey se prenderá tantas veces se requiera conservar la
presión de 110 psi en la tubería montante, en los gabinetes contra
incendio y en la red de rociadores.
No colgar objetos de los tubos del agua contra incendio (de color
rojo).
Es recomendable que la prueba del sistema se haga mediante el
alquiler de un grupo electrógeno, ya que el consumo de energía
durante esta prueba es muy alto.
En los gabinetes de agua contra incendio es recomendable que el
motor, las válvulas y en lo posible las mangueras se prueben 2 veces
46

al año para verificar su buen estado y conservación ante algún
siniestro.
En el caso de instalaciones comunes de sistema de agua contra
incendios, es obligación de la administración del edificio contratar
un servicio de mantenimiento preventivo de las bombas, redes de
cableado y gabinetes para asegurar su buen funcionamiento en caso
de siniestros.
8.2.1. Extintores
Se recomienda que la junta de propietarios adquiera extintores.
El agente extintor puede ser dióxido de carbono, agua, espuma química, etc. El
extintor universal ASC (sólidos, líquidos, gaseosos) es el más indicado para
intentar la extinción de los fuegos domésticos.
En general, salvo específico adiestramiento en el manejo de medios de
extinción, el usuario sólo utilizará aparatos extintores en este caso, siga las
instrucciones de uso que figuran impresas en el propio aparato.
Para su mantenimiento, se recomienda:
Cada mes:
 Realizar el mantenimiento por empresa especializada.
Cada 3 meses, comprobar obligatoriamente:
 Accesibilidad, buen estado de conservación, seguros, precintos,
inscripciones.
 Estado de carga (peso y presión) del extintor.
 Estado de las partes mecánicas: boquilla, válvulas. manguera, etc.
Cada año: comprobar con carácter; de obligatorio
 Estado de carga (peso, presión) y proceder a cambiar la carga de ser
necesaria.
Un extintor que ha rebasado su fecha de caducidad podría no servir para
nada.
8.3.
Recomendaciones ante fugas e inflamaciones de gas
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En caso instale en su departamento artefacto que usen gas se detalla a continuación
las recomendaciones en caso de percibir fugas o inflamaciones de gas del sistema que
ha sido instalado en su vivienda:
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Mantener la calma y no perder el control.
Cortar el suministro eléctrico y el suministro general de gas de la
instalación.
No usar interruptores ni tomacorrientes eléctricos, no presionar timbres, no
utilizar celulares al interior del departamento y apagar los cigarrillos,
fósforos y encendedores.
Ventilar el recinto donde se concentra el olor a gas, abrir puertas y ventanas
de forma que se produzca una circulación de aire.
Verificar si hay alguna llave de paso abierta (hornilla de cocina, piloto de
terma, piloto de calentador).
No utilizar fósforos para detectar la fuga.
No permitir el acceso de personas a la zona de la fuga.
Evitar la propagación del fuego, mojando el recinto cercano a la inflamación
del escape de gas.
No intentar apagar la llama ante una inflamación de gas. Al hacerlo, habrá
un escape descontrolado de gas, altamente explosivo ante la mínima
chispa.
Tener en cuenta que el gas es más pesado que el aire. Por ello, luego de una
fuga, el gas se acumulará en el primer piso y/o sótano del edificio. Verifique
si hay olor a gas en los primeros niveles; de ser así, despeje el área y llame
al servicio de emergencia del proveedor para que eliminen el gas de estos
niveles.
Si luego de las recomendaciones dadas el olor persiste, no trate de buscar la fuga:
salga del lugar y llame al Servicio de Emergencia del proveedor del servicio de gas
desde un teléfono externo o del vecino. Si no puede localizar al proveedor de gas,
llame al servicio de bomberos 116.
De no contar con un sistema de gas instalado en su edificación podría ser una fuga
menor del balón de gas, de ser el caso, corte la llave de inmediato.
8.4.
Recomendaciones ante sismos
Su vivienda, edificio o condominio ha sido construida bajo las normas técnicas de
acuerdo al reglamento nacional de edificaciones, considerando materiales y procesos
constructivos adecuados y resistentes ante la ocurrencia de sismos.
Los sismos no dan aviso, por eso “saber qué hacer” puede reducir las consecuencias y
marcar una gran diferencia en cómo este fenómeno natural afectará su hogar. A
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continuación le indicamos como actuar tanto en el tema de prevención como ante la
ocurrencia de un sismo.
Antes del sismo:
 Mantener siempre en buen estado las instalaciones de agua y electricidad.
 Distribuir los muebles dejando libres las vías de evacuación.
 Preparar con toda la familia, y de ser posible con los vecinos, un plan para
enfrentar los efectos de un sismo. Esto requiere que organice y ejecute
simulacros.
 Tener a mano los números telefónicos de emergencia, botiquín, de ser
posible una radio portátil y una linterna con pilas.
 Identificar los lugares más seguros del inmueble, las salidas principales y
alternas.
 Verificar que las salidas y pasillos estén libres de obstáculos.
 Asegurar y fijar firmemente a la pared, repisas, cuadros, armarios, estantes,
espejos y libreros. Evítese colocar objetos pesados en la parte superior de
éstos.
 Asegurar debidamente las lámparas, luminarias, braquetes, etc.
 Tener a la mano un botiquín de primeros auxilios, con suministros básicos
para realizar atenciones de emergencia.
Durante el sismo:
 Conservar la calma, no permitir que el pánico se apodere de usted.
Tranquilizar a las personas que estén alrededor. Ejecutar las acciones
previstas en su plan familiar.
 Dirigirse a los lugares seguros previamente establecidos. Cubrirse la cabeza
con ambas manos colocándolas junto a las rodillas.
 Alejarse de las ventanas, mamparas y de los objetos que puedan caerse,
deslizarse o quebrarse.
 No se apresure a salir. El sismo sólo dura unos segundos y es posible que
termine antes de que usted lo haya logrado. Si sale de su vivienda hágalo
de manera ordenada, sin correr y siguiendo las señalización respectiva.
 Cerrar la llave del gas, bajar el switch principal de alimentación eléctrica y
evitar prender fósforos o cualquier fuente de incendios.
 No utilizar los elevadores.
Si se encuentra dentro de un elevador al momento del sismo, se recomienda:
 Mantener la calma, el ascensor cuenta con una alarma en el interior,
actívela. Para ello presionar el botón (color) que se encuentra entre los
botones de apertura y cierre de puertas.
 No realizar ninguna maniobra si por algún motivo el ascensor se detiene y
quedan personas atrapadas.
49

Llamar al teléfono de emergencia del servicio de mantenimiento. Se
recomienda colocar el número sobre el panel de botones. En caso no tenga
respuesta del servicio de ascensores, llame a los bomberos al número 116
para que procedan con el rescate.
9. Consejos comunes para la vivienda
Su vivienda ha sido diseñada y construida cumpliendo todas las normas RNE y
regularizaciones vigentes que permiten su utilización en forma efectiva y segura.
Es muy importante que todos los ocupantes de su vivienda conozcan con exactitud la
ubicación y funcionamiento de los elementos que la constituyen, entre estos se
consideran de suma importancia las llaves de agua y tableros generales de electricidad.
De esta manera, ante algún problema relacionado con una de estas instalaciones,
sabrán cómo actuar correctamente.
Cualquier instalación posterior que usted desee realizar, debe ser siempre ejecutada
por personal calificado y responsable.
Cualquier modificación al proyecto original, deberá contar con la autorización del
servicio respectivo (agua, desagüe y electricidad): Sedapal, Luz del Sur, Municipalidad
distrital.
En el caso de compra de materiales para el mantenimiento de su vivienda,
recomendamos adquirir productos de marcas prestigiosas (calidad comprobada),
aunque no sean las más económicas, y aplicarlas en total acuerdo a las
recomendaciones del fabricante.
Se recomienda realizar el seguimiento del funcionamiento de la edificación en general,
teniendo en cuenta lo siguiente:

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Vigilar la aparición de hundimientos, fisuras y grietas. Las juntas en encuentros con
paredes, entre baldosas y de dilatación.
Verificar el estado general de los elementos decorativos de las áreas comunes.
Retocar la pintura de los elementos decorativos y mobiliario.
Comprobar la falta de riego en los jardines naturales.
Identificar la aparición de humedades y fugas de agua.
Realizar el mantenimiento preventivo de los motores del portón de ingreso
vehicular cada tres meses.
Realizar el mantenimiento de los intercomunicadores cada seis meses.
Complementariamente se considera importante verificar anualmente el
funcionamiento de la red eléctrica y los dispositivos programables, automáticos o
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manuales, efectuando en su caso, la reparación o sustitución de materiales
deteriorados. A continuación se detallan los problemas más comunes:
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
Deterioro o ausencia de tapas de registro de conexiones eléctricas.
Deterioro en aislamientos en cables vistos.
Desprendimientos o roturas de tomas de corriente.
Roturas y desprendimientos de aparatos de iluminación.
Reiterados saltos de interruptores termo magnéticos
Oxidaciones de elementos metálicos.
Falta de limpieza interior y exterior de difusores, lámparas y farolas.
Ingreso de aguas de lluvias o de riego a las cajas de registro o de paso eléctricas,
tapas en mal estado y sin el contorno bien sellado.
9.1.
Fisuras y grietas
La aparición de fisuras o grietas en su vivienda es normal en los primeros años, y esto
no significa una mala construcción, sino es un comportamiento propio de los
materiales utilizados que con el transcurso del tiempo, logran su asentamiento
definitivo en la vivienda. Estas fisuras son previsibles en toda edificación nueva y dejan
de aparecer una vez que el suelo se haya adaptado al peso de la nueva estructura.
Algunas de las causas son: el fraguado y asentamiento definitivo del hormigón y de los
morteros, la normal pérdida de volumen del concreto, los cambios de temperatura en
el ambiente, presión atmosférica, porcentaje de humedad ambiental, los sismos
(temblores a veces imperceptibles), etc.
En general, estas fisuras no deben ser motivo de preocupación ya que no implican
daños estructurales en la edificación, sino es una forma que tiene la estructura de
liberar tensiones y asentarse definitivamente en su emplazamiento, lo que puede
durar un tiempo relativamente largo, por lo que no requieren reparación.
Existen además otros tipos de fisuras que no deben preocupar y que corresponden a la
unión de distintos tipos de materiales en techos y muros. En estos encuentros, con el
tiempo pueden presentarse fisuras que son normales en unión de elementos y
materiales distintos, que trabajan en forma diferente.
Las líneas que se presentan a lo largo de las juntas, en realidad no son fisuras, si no que
se está marcando la separación real existente. Por todo lo mencionado no debe
reparar las aparentes fisuras que se presentan en esta separación por que
indefectiblemente volverán a presentarse. Les hacemos hincapié en esto, ya que por
razones estéticas, algunos propietarios pretenden arreglar estas aparentes fisuras en
las juntas, sin embargo volverán a aparecer con el menor sismo.
51
En general, podemos asegurarle que las fisuras están previstas que aparezcan y no
deben preocuparlo, pero en caso aparezcan fisuras en las vigas, losas o muros, que
sean muy preocupantes o sus separaciones sean muy anchas comuníquese con el
servicio postventa de la empresa, para que un ingeniero revise y haga un diagnóstico.
Las fisuras usualmente se producen en:
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Encuentros de muros con techos ó con vigas
Esquinas de muros debajo de las ventanas
Esquinas sobre los marcos de las puertas
Al centro de los muros de más de 3 metros de longitud.
En caso que las fisuras representen un problema estético, se puede recurrir al
siguiente procedimiento:
1. Limpiar y abrir ligeramente la fisura, con un clavo o alambre retirando
superficialmente la pintura, pasta y tarrajeos sueltos, en un espesor no
mayor a los 2 ó 3milímetros en profundidad y ancho.
2. Sellar o rellenar la fisura con un sellante (masilla flexible) que mantenga
elasticidad en el tiempo y que permita el trabajo de pintura sobre él (tipo
Sikaflex o similar) y espere a que seque.
3. Aplicar empaste y volver a pintar. Teniendo en cuenta que el color de la
pintura original puede haber variado desde su compra, se recomienda que
al realizar el sellado de fisuras, pinte toda la pared y no sólo la zona de la
fisura.
9.2.
Humedad
9.2.1. Producto de la construcción
En la construcción de las viviendas se han utilizado diferentes materiales. Al
inicio de la construcción estos elementos quedan saturados de agua. Esta
humedad demora largo tiempo en eliminarse totalmente, ya que al igual que
no permiten el ingreso de agua, tampoco es fácil que salga la humedad interna.
Para ayudar a la eliminación de la humedad se recomienda ventilar diariamente
y en forma generosa el departamento.
9.2.2. Por condensación
La condensación se produce en el interior de la vivienda, en muros y techos, cuando el
aire interior (de mayor temperatura) se condensa al contacto con las superficies frías
de los muros o techos. A mayor temperatura del aire interior y menor temperatura del
aire exterior, se producirá más condensación del aire.
52
Esto se da en los meses de invierno, en las paredes y/o vidrios de su vivienda,
escurriendo agua, siendo más frecuente en las mañanas y en días de baja temperatura
exterior.
El agua de la "condensación", presente en su vivienda, puede además ser un elemento
dañino que torna el ambiente poco agradable, y además suelta las pinturas, ya que la
humedad reblandece el pegamento en la zona de las uniones infiltrándose,
principalmente en las noches.
Consecuencias de esta condensación son las manchas y formación de hongos. Este
problema no se debe a una mala construcción o diseño. Generalmente se produce por
el uso de la vivienda y prácticas de ventilación poco adecuadas. La ventilación
favorece además la eliminación de olores desagradables (encierro) y facilita la buena
conservación de pintura, pisos, etc.
Para eliminar o disminuir al mínimo el riesgo de la condensación, se recomienda lo
siguiente:
 Abrir puertas y ventanas para crear una ventilación con corriente leve de
aire que se desplace de un ambiente a otro.
 Utilizar campana extractora en la cocina, y en caso se perciba humedad
en el techo o paredes producido por el vapor, secar con un trapo.
 No secar ropa en el interior de su vivienda.
 No regar en exceso las plantas del interior de su vivienda.
 limpiar continuamente el polvo, las manchas negras y hongos en sus
paredes y techos, especialmente sus esquinas.
 Evitar las duchas calientes por tiempos prolongados, debido a que esto
origina humedad en el techo del baño: en todo caso, no olvidar secar
con un trapo la humedad y el vapor así como ventilarlo adecuadamente.
 No cubrir las celosías de su vivienda principalmente las que se
encuentran en los baños.
 Permitir el ingreso del sol de la mañana que mata todo tipo de bacterias.
Recordar que los hongos aparecen cuando tienen el ambiente propicio:
humedad, oscuridad y polvo.
9.2.3. Hongos
La presencia de hongos en las paredes se debe a la condensación del aire
caliente que se genera dentro de una vivienda, éste al chocar sobre
superficies frías como las paredes o cristales, se condensa en forma de rocío,
esta humedad al no ser secada (con ventilación) puede ocasionar que en ella
se alojen las bacterias acarreadas por el polvo y empiezan a aparecer las
colonias de hongos en las superficies. En resumen la presencia de hongos se
debe a falta de ventilación no a una deficiencia en el proceso constructivo ni
mala calidad de pintura.
Para evitar la aparición de hongos se recomienda:
53



10.
No acumular grandes cantidades de objetos en lugares cerrados.
Reordene periódicamente aparadores y reposteros.
Retire todos los objetos de sus closets y muebles de cocina, por lo
menos una vez al mes y deje que ventilen unas horas límpielos con un
paño seco y vuelva a colocar los objetos en su lugar.
Recomendaciones en el caso de reparaciones y/o modificaciones dentro de la
vivienda
En el caso de tener la necesidad de realizar algún cambio o reparación dentro de su
vivienda, deberá considerar que no está permitido quitar, demoler o modificar los
muros o paredes, que sean "elementos estructurales". Es necesario solicitar
previamente la asesoría de un profesional calificado para realizar trabajos de
reparaciones y modificaciones, a fin de prevenir problemas posteriores de tipo técnico,
estructurales, de costo, legales y de ordenanza municipal, bajo responsabilidad total
del propietario.
Por ningún motivo, corte ni dañe ningún elemento estructural de la vivienda, ya que
las consecuencias de ello podrían ser graves y extremadamente peligrosas (muros,
losas, etc.). Se recomienda verificar los planos de estructuras antes de realizar
cualquier trabajo.
Al hacer cualquier tipo de reparación en que deba alterar muros, losas, acabados de
pisos, consulte siempre los planos de instalación. Con esto, usted está previniendo el
incurrir en errores por desconocimiento, que eventualmente podrían causar daños
mayores.
Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los elementos
que componen su estructura, deben tenerse en cuenta las siguientes prohibiciones y
limitaciones:
 No realizar ninguna acción que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o
cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos estructurales.
 No hacer vanos (ventanas o puertas] ni eliminar parcial o completamente los
muros de carga.
 No permitir sobrecargas de uso superiores a las previstas. En general las
edificaciones de vivienda tienen un límite de200 Kg. por metro cuadrado. (En
cualquier caso los planos del proyecto lo indican con toda precisión).
 Evitar la concentración de cargas (colocación de aparatos pesados en una pequeña
superficie) que pudieran exceder esos límites.
 No permitir el uso inapropiado de algunos recintos, aunque fuera de forma
esporádica (por ejemplo para bailes, gimnasio, etc.) ya que podría dañar la
estructura de forma irreversible.
 Colocar clavos, pernos u otros elementos, realizando una perforación previa con
taladro percutor y broca para concreto y colocar un tarugo de madera o plástico.
54



Esta perforación debe realizarse comprobando previamente con los planos que por
dicha zona no pasa ninguna tubería (eléctrica, sanitaria, telefónica, etc.)
No realizar perforaciones de ningún tipo en las proximidades de la llave de corte
general de agua, ni en un radio de 20 cm., aproximadamente, en torno a cualquier
llave de corte de agua ni por donde pueda discurrir la línea de desagüe de entrada
a la vivienda, ya que puede perforar estas tuberías.
No realizar perforaciones a ninguna altura entre el tablero de luz general de la
vivienda, el techo y el piso, pues puede tocar en la línea de suministro a la vivienda.
Conocer el espesor y características de las paredes comunes en caso de requerir
realizar cualquier perforación en las paredes separadoras entre viviendas distintas
o entre éstas y las zonas comunes, debe tener en cuenta que la cara opuesta de la
pared es de otro propietario o de las áreas comunes.
Para el mantenimiento de las estructuras en general, se deberá vigilar de manera
permanente:
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


Excavaciones en zonas contiguas o bajo la edificación.
Obras subterráneas en la vía pública.
Fugas de agua aparición de humedades.
Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en cualquier elemento constructivo.
Las fachadas y sus componentes (paredes, jardineras, ventanas, etc.) son elementos
comunes del edificio y como tales deben ser tratados, aun cuando esos elementos
sean de uso privado de cada vivienda; en consecuencia:

No se deberá modificar las fachadas ni ninguno de sus componentes, que
pretendan cambiar las características de sus materiales constitutivos, eliminar
algún elemento, variar sus dimensiones o alterar su configuración o su ubicación.

No se permitirá le apertura de ningún tipo de hueco sin permiso de la junta de
propietarios.
11. Reglas Básicas
En el orden de la buena convivencia se debe observar las siguientes pautas:
Ningún estacionamiento puede ser cedido, arrendado, ni entregado en uso y goce a
personas no residentes en el edificio. La cesión temporal o arrendamiento de un
estacionamiento por parte de un propietario a otro propietario o residente del edificio,
deberá hacerse por instrumento privado y anotarse en un registro especial que llevará
la administración del edificio.
Todos los vehículos deberán circular con una velocidad máxima de 5 Km. por hora, sólo
podrán estacionarse los vehículos en los estacionamientos propios, en los espacios que
55
se encuentran debidamente demarcadas como estacionamiento y dentro de sus
límites. Se prohíbe ocupar estacionamientos temporalmente desocupados, salvo con
autorización por escrito de su dueño comunicada a la Administración del edificio.
Tampoco podrán estacionar vehículos ni ocuparse con otros artefactos parte alguna de
los espacios comunes del sector de estacionamiento, en especial sus accesos, rampas y
pasillos de circulación. Se recomienda dejar los vehículos con sus alarmas desactivadas.
Procure dar la opción a quienes salen del edificio en sus vehículos.
Procure NO colgar ropas, toallas, alfombras, ni otras especies similares en las ventanas
o terrazas. El eventual uso de colgadores (secadores) en las terrazas debe ser de una
altura tal que tanto éstos como la ropa y especies que se encuentren secando queden
ocultos a la visión exterior.
Procure NO sacudir alfombras, felpudos, frazadas, sabanas, manteles, patios o
similares en las ventanas y terrazas.
Procure NO botar botellas, cartones, maderas y otros sólidos similares al cuarto de
basura sino se deberán de ordenar. Toda basura debe colocarse en bolsas plásticas
negras bien atadas y tamaño adecuado, para ser echadas en el tonel que se encontrará
en el PRIMER PISO. Se recomienda tener especial cuidado para mantener limpio, tanto
el depósito de basura como el espacio interior detrás del mismo.
Lo colocación de cortinas en terrazas, protecciones en ventanas, mallas de seguridad
para niños y cualquier otro accesorio que se vea desde el exterior del edificio deben
guardar la armonía con la arquitectura y estética del inmueble; por lo tanto antes de
colocarlas debe consultarse a la administración y/o comité de Administración del
edificio, de manera de homologar criterios.
12. Servicio de Post-Venta
La política de nuestra empresa es que nuestros clientes se encuentren totalmente
satisfechos con su adquisición, es por esta razón que contamos con un servicio de
post-venta que lo podrá atender en los posibles desperfectos que se puedan producir
en su departamento y que sean propios de una vivienda nueva.
En el caso de producirse un imprevisto, le recomendamos revisar el capítulo
correspondiente del presente manual. En la mayoría de los casos estos desperfectos
son fáciles de arreglar, incluso por usted mismo.
Si el desperfecto es causado por un mal proceso constructivo y/o instalación, le
agradeceremos se comunique con nosotros directamente al 444-1634.
Una vez recibida su solicitud nos pondremos en contacto con usted para coordinar la
visita correspondiente en que se evaluarán las observaciones y se definirá el
procedimiento a seguir.
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En la fecha y hora programada se presentarán en su departamento el personal de
nuestra empresa (debidamente identificado) a realizar los trabajos acordados.
Concluidos los trabajos el propietario deberá recibir conforme el trabajo, firmando la
correspondiente Orden de Trabajo.
Agradeceremos encarecidamente no solicitar trabajos adicionales a nuestro personal,
ya que nos produce un perjuicio que finalmente afecta a los clientes por el deterioro
en la calidad de servicio.
Con el propósito de llevar un mayor orden y control de los desperfectos que se
producen y de evitar malos entendidos, es que no se recibirá ningún tipo de reclamo
en forma verbal ni tampoco por parte del personal que recurre a los departamentos a
realizar las reparaciones.
En el caso de que los desperfectos que se reclaman no sean de responsabilidad de la
Constructora, se le cobrará a S/.100 + IGV por concepto de visita. Adicionalmente se
ofrecerá hacer un presupuesto por la reparación de los desperfectos, al que se le
abonó el costo de lo visita, en el caso de ser aceptado.
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13. RELACIÓN DE PROVEEDORES
Los acabados y equipos instalados por los proveedores cuentan con garantía, siempre y
cuando el desperfecto sea producto de la mala calidad de la fabricación del material.
La garantía no se incluye en los siguientes casos:
 Mala manipulación
 No seguir las recomendaciones indicadas en el presente manual
 Desgastes debido al uso cotidiano
 Labores de mantenimiento
Se incluirá una relación de teléfonos de proveedores en el Manual de cada proyecto.
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