Bogotá DC, Mayo 27 de 2016. Señores

Transcripción

LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No. 39 31 - BARRANCABERMEJA
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores:
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial del inmueble ubicado en la Carrera 34 N° 39 – 31, de la Urbanización
denominada como El Cerro, comuna número Cuatro (4) de la ciudad de
Barrancabermeja en el Departamento de Santander.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a
prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
AVALÚO COMERCIAL
LOTE BARRANCABERMEJA
CARRERA 34 N° 39 – 31
URBANIZACIÓN EL CERRO
BARRANCABERMEJA
SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A.
COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO
ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.
MAYO DE 2016
CONTENIDO
I.
INFORMACIÓN BÁSICA
II.
ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE
III.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
IV.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V.
CONSIDERACIONES GENERALES
VI.
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
VII.
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
VIII.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA
VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
X.
METODOLOGÍA VALUATORIA
XI.
AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
LOTE BARRANCABERMEJA – URB. “EL CERRO” – CARRERA 34 No. 39 31 – BARRANCABERMEJA
I.
Página 1
INFORMACIÓN BÁSICA
1.1
SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 como vocera del encargo fiduciario
ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1
1.2
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
1.2.1
UBICACIÓN
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
DIRECCIÓN
BARRIO
CIUDAD
DEPARTAMENTO
1.3
TIPO DE INMUEBLE
Se trata de un predio urbano de localización medianera, jurídicamente
independiente, en el cual se observó un lote de terreno sin desarrollar, donde
funciono el Colegio San José.
1.4
ENCARGO VALUATORIO
Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.5
BASES DE LA VALUACIÓN
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
1.6
MAYOR Y MEJOR USO
Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste
actualmente no es utilizado para su uso más probable, sin embargo este puede
ser destinado, para otro uso como posible desarrollo individual de vivienda.
: Costado occidental de la Carrera 34, entre las Carreras
39 y 40 de la ciudad de Barrancabermeja.
: Carrera 34 N° 39 – 31.
: Comuna Número 4.
: Barrancabermeja.
: Santander.
1.7
Página 2
ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN
De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la
estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:



Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).
Enfoque del Costo. (Cost Approach).
Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la
interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido
por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.8
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 303 - 361
otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Barrancabermeja, impreso el 21 de enero de 2016.

Copia de la escritura pública N° 3.143 del 18 de Diciembre de 2007,
expedida por la notaria novena (9) de Barrancabermeja.

Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.
1.9
FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS
Abril 28 de 2016.
1.10
FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN
Abril 07 de 2016.
1.11
FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
Mayo 27 de 2016.
1.12
Página 3
FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
Fin de página...
II.
2.1
Página 4
ASPECTOS JURÍDICOS
PROPIETARIO
ENTIDAD PROMOTORA
“SALUDCOOP”.
DE
SALUD
ORGANISMO
COOPERATIVO
2.2
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad
aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública
N° 3.143 del 18/12/2007, Notaría 9 de Barrancabermeja, compraventa de
Unión de Amigos Educadores Católicos Unamec a Entidad Promotora de
Salud Organismo Cooperativo “Saludcoop” y registrada el 28/01/2008.
(Anotación Número 9).
2.3
MATRICULA INMOBILIARIA
303 – 361, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Barrancabermeja.
2.4
CEDULA CATASTRAL
Código predial nuevo: 680810104000001260001000000000
2.5
INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no
corresponde a un estudio formal de los mismos.
III.
Página 5
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
Fuente de Imagen: Google maps
3.1
URBANIZACIÓN O BARRIO DENOMINADO EL CERRO
Sector residencial de la Ciudad de Barrancabermeja ubicado en la Comuna
Cuatro de esta ciudad, el predio se encuentra dentro de la comuna N° 4 en el
barrio Planada del cerro, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites
generales:
3.2
DELIMITACIÓN DEL SECTOR
POR EL NORTE
: Calle 40.
POR EL SUR
: Calle 36.
POR EL ORIENTE
: Carrera 34.
POR EL OCCIDENTE
: Carrera 29.
3.3
COMUNAS PRÓXIMAS
POR EL NORTE
POR EL SUR
POR EL ORIENTE
POR EL OCCIDENTE
3.4
: Comuna 1 y 7.
: Ciénaga el Castillo.
: Comuna 7.
: Humedal el Castillo o el Rio Magdalena.
ACTIVIDADES PREDOMINANTES
Dentro del sector catastral se observan los usos residenciales de estrato bajo a
medio, el uso dotacional, y el uso comercial local y puntual.
Página 6
El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas, las cuales fueron
desarrolladas por urbanización y autoconstrucción, con alturas predominantes de
un (1) piso y máximo dos (2) pisos, con sencillas especificaciones constructivas.
En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre el eje vial principal de la Carrera
34 a escala local y se observa comercio puntual en locales en primer nivel con
frente a la vía pública sobre las vías interiores del sector.
En las inmediaciones del sector inmediato de localización del predio avaluado,
podemos encontrar edificaciones dotacionales tales como la Parroquia San
Pablo Apóstol, El Centro Cristiano La Red, El Parque de La Planada del Cerro,
entre otras.
3.5
VÍAS DE ACCESO
Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:
CARRERA 28 (C 1A)
Eje vial principal de gran importancia de la ciudad, conformado por dos (2)
calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación
Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de
conservación y mantenimiento.
CARRERA 34 (C 4B)
Vía principal de gran importancia del sector, conformado por dos (2) calzadas de
dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y
viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y
mantenimiento.
VÍAS ZONALES Y LOCALES
La mayoría de las vías internas son tipo local como las Calles 39 y 40, con un
estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.
3.6
ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA
Conforme a la consulta de la Oficina Asesora de Planeación Municipal, el área
perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada por manzanas
dentro del estrato socioeconómico dos (2), el cual corresponden a un nivel
socioeconómico bajo de la población. Se aclara que el estrato aplica
exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en
la Ley 142 de 1994. Los otros usos no tienen clasificación de estrato.
3.7
Página 7
INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos.
En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,
vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.
El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el
mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de colectivos, taxis y
mototaxismo, los cuales transitan por los ejes viales mencionados.
3.8
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Departamento
: Santander.
Ciudad/Municipio
: Barrancabermeja.
Clase de suelo
: Urbano.
Tratamiento Urbanístico
: Mejoramiento integral.
Barrio
: Planada del Cerro.
Conforme a la consulta realizada en la Oficina Asesora de Planeación
Municipal mediante el Acuerdo N° 018 del 2002, Por medio del cual se adopta
el plan de ordenamiento territorial del municipio de Barrancabermeja y se
dictan otras disposiciones, el predio objeto de estudio se encuentra
reglamentado así:
Áreas de Actividad: Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa:
Página 8
Artículo 136.
De la clasificación de las áreas de actividad. Las áreas de
actividad urbana para el municipio de Barrancabermeja son:
-
ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL
ÁREA DE ACTIVIDAD COMERCIAL
ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL
ÁREA DE ACTIVIDAD INSTITUCIONAL
ÁREA DE ACTIVIDAD MÚLTIPLE
Artículo 150. De las áreas de actividad institucional. Es aquella destinada a
prestar servicios administrativos, servicios públicos, de culto, recreativos,
educacionales,
de
salud,
de
seguridad,
de
protección
social,
independientemente de su carácter público o privado.
Artículo 151. De la clasificación de la actividad institucional. Se clasifican en
Grupo I, Grupo 2, Grupo 3, Grupo 4 e Instituciones Generales.
Artículo 152. De la actividad institucional - Grupo 1. Institucionales de bajo
impacto, compatibles y necesarios en zonas de vivienda, tales como:
• Colegios, Iglesias, y centros de Salud.
Artículo 153. De la actividad institucional - Grupo 2. Institucionales de bajo
impacto social y ambiental pero que, por su magnitud e impacto urbano, tienen
restricciones de localización tales como:
Servicios administrativos, universidades, hospitales, servicios de seguridad.
Establecimientos y Zonas Recreacionales
Son aquellos establecimientos destinados al esparcimiento y recreación de
acuerdo con el impacto ambiental, social y/o urbanístico que generan.
Artículo 154. De la actividad institucional - Grupo 3.
•
Compatible con la vivienda.
•
Clubes campestres.
•
Parques y zonas verdes.
Artículo 155. De la actividad institucional - Grupo 4. De bajo impacto ambiental
y social pero con restricciones de localización por su magnitud, tales como:
•
•
•
Centros deportivos.
Centros de espectáculos.
Parques de diversión.
Página 9
Parágrafo: Si existe el motivo de un cambio de uso para un proyecto
institucional, este inmediatamente entrará en la obligación de hacer las
cesiones correspondientes. La aprobación del cambio de uso estará sujeta al
concepto de Planeación Municipal.
Usos del Suelo: Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa:
Artículo 129. De la Definición de uso. Es la utilización que se le da a los
elementos de la estructura urbana en las distintas actividades ciudadanas. Los
usos tienen su fundamento en el derecho de la propiedad y en ejerció de sus
libertades públicas, en especial la libertad de empresa, como son los usos
residenciales, los usos comerciales y los usos industriales, así como los usos
dotacionales, que se sustraen de la actividad propiamente pública y ciertas
formas especificas del uso y disfrute colectivo que pueden darse en la
propiedad privada, conforme al artículo 5 de la ley 9 de 1989.
Artículo 132.
De la definición de usos para efectos normativos. Para
efectos de la racionalización del Ordenamiento Urbano, con relación a las
diversas actividades que la comunidad ejecute en él, se clasificará el uso del
suelo con base en cuatro actividades fundamentales, esta clasificación permite
al mismo tiempo producir la reglamentación de usos principales, compatibles,
condicionados y prohibidos enunciada en el anterior numeral.
Los usos para el suelo en el Municipio de Barrancabermeja son los siguientes:
-
-
-
-
-
Página 10
Uso Residencial: Definido como el uso para áreas específicas en
vivienda, llámese Unifamiliar, Bifamiliar, y Multifamiliar.
Uso Comercial: Es aquel definido para las áreas de locales comerciales,
donde se ejecutan actividades de intercambio, compra y venta de
servicios y de bienes.
Uso Institucional: Es aquel definido para la implantación de entidades
Municipales o Privadas prestadoras de servicios sociales, asistenciales y/
o administrativos, como Colegios, Universidades, Hospitales, Iglesias.
Etc.
Uso Industrial: Es aquel definido en áreas en las que se dé el proceso de
la transformación de un producto. Este uso, puede ser Extractivo o
Transformador.
Uso Recreativo: Es aquel destinado al esparcimiento y recreación, los
cuales dependiendo de su escala tendrán un impacto ambiental y social
determinado dentro de la ciudad.
Usos en áreas naturales de protección y recuperación ambiental: Son
aquellas zonas que deben ser sometidas a un proceso natural de
recuperación y protección en su forma y condición.
Artículo 167: De las definiciones de tratamientos. El tratamiento, como
mecanismo regulador del desarrollo, es el conjunto de normas a aplicarse en
un área urbana determinada, para que ella defina o adecue sus actividades,
en usos e intensidad a la forma y a la estructura urbana propuesta.
Artículo 168: De los tipos de tratamientos. Los tratamientos para el área
Urbana de Barrancabermeja son los siguientes:
-
DESARROLLO
MEJORAMIENTO INTEGRAL
ACTUALIZACIÓN
CONSERVACIÓN
RENOVACIÓN URBANA
Artículo 174.
Del Tratamiento de mejoramiento integral. Tratamiento
aplicado para sectores de la ciudad desarrollados de forma incompleta o con
condiciones deficitarias en la provisión de equipamientos, zonas recreativas y
servicios públicos. Igualmente va dirigido a incorporar los desarrollos de
origen clandestino hasta alcanzar niveles normales de urbanización y de
servicios.
Los usos por el área de actividad se muestran en la siguiente tabla:
Página 11
CUADRO DE NORMATIVIDAD FISICA PARA ÁREAS DE ACTIVIDAD ESPECIALIZADA.
ÁREAS DE ACTIVIDAD
ÁREA DE ACTIVIDAD INSTITUCIONAL
Áreas de Actividad
RESIDENCIAL
CATEGORIAS
REGIMEN DE USOS
GRUPO 1
PRINCIPAL
COMPATIBLE
CONDICIONADO
PROHIBIDO
Acorde con el área de tratamiento donde se encuentre localizado el predio
GRUPO 2
Institucional
Residencial,
Comercial
Industrial.
GRUPO 3
Institucional
recreativo.
Residencial,
Comercial
Industrial.
GRUPO 4
Institucional
recreativo.
Residencial,
Comercial
Industrial.
Tratamientos
Mejoramiento Integral
(MI).
CESION
TIP O I so bre el
área bruta
urbanizable
CESION
TIP O II so bre el
área neta
co nstruida
25%
20%
Acorde con el
área de
tratamiento
donde se
Acorde con el
área de
tratamiento
donde
Acordese
con el
área de
tratamiento
donde se
encuentre
localizado el
predio.
REGIMEN DE USOS
PRINCIPAL
Residencial
COMPATIBLE
CONDICIONADO
PROHIBIDO
Comercio tipo A
grupos I y II,
Institucionales
Tipos I y III,
Industrial IV y V.
Comercio tipo B,
grupos I, II y III,
Institucionales
tipo II y IV,
Industrial tipo III
Comercio tipo IV
e Industria tipo I,
II, VI, VII y VIII.
Para el grupo 1: Por ser Tratamiento de mejoramiento integral la zona:
3.9
ACTIVIDAD EDIFICADORA
La dinámica edificadora del sector inmediato se baja, presentándose
remodelaciones y adecuaciones de las construcciones existentes, conservando
su estructura base, sin embargo se observó en sectores aledaños un par de
desarrollos nuevos de vivienda.
Fin de página...
IV.
Página 12
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Fuente: Imágenes Google Earth
4.1
TERRENO
4.1.1
UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado occidental de la
Carrera 34 entre las carreras 39 y 40, de la Urbanización El Cerro, de la comuna
cuatro del municipio de Barrancabermeja.
4.1.2
ÁREA DE TERRENO
El terreno tiene una cabida superficiaria de seis mil metros cuadrados (6.000,00
m2).
Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública y en el Certificado de Tradición y
Libertad enunciados en el punto 1.9 del presente informe.
Nota: Existe diferencia del área de terreno reportada en los documentos
jurídicos citados en la fuente, versus el área de los impuestos prediales
unificados, se recomienda la verificación por parte del peticionario.
4.1.3
Página 13
LINDEROS
POR EL NORTE
: En extensión de 122,00 metros con Julio Salazar.
POR EL SUR
: En extensión de 122,00 metros con José Domingo
Reyes.
POR EL ORIENTE
: En extensión de 65.00 metros con la avenida que
de esta ciudad al Cerro.
POR EL OCCIDENTE
: En extensión de 65.00 metros con José Domingo
Reyes.
Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el
punto 1.9 del presente informe.
4.1.4
FORMA Y TOPOGRAFÍA
Lote de terreno con forma regular con apariencia de rectángulo y presenta
topografía plana.
4.2
CONSTRUCCIÓN
Según lo establecido por el peticionario del presente estudio, sobre el lote de
terreno, existían unas edificaciones las cuales se usaban para la prestación de
servicios del Antiguo Colegio San José, las cuales fueron demolidas hace más
de un año. En la actualidad se observaron vestigios de la zona duras pero no
se valoraran por su pésimo estado de conservación.
Al respecto sugerimos que la información catastral sea actualizada en este
sentido porque sigue apareciendo un área construida en los archivos del IGAC.
Fin de página...
Página 14
V. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al sur de la ciudad, en el
sector denominado Planada del Cerro de estrato socio-económico 2, delimitado por
vías importantes de la ciudad como la Carrera 28 y 34 cuya actividad principal es de
actividad residencial y comercio puntual.

El transporte público al sector se considera aceptable, teniendo como vía principal
de acceso al predio la Carrera 34 y por la margen sur oriental del municipio la Calle
37. Adicional, por las principales vías del sector se encuentra en funcionamiento el
servicio de transporte público tradicional con colectivos que principalmente integra
el sector sur y norte de la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico dos (2),
correspondiente a una clase baja. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si
el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando construcciones de tipo
locativo a las edificaciones ya existentes conservando su estructura base.

El predio objeto de estudio cuenta con frente a vía principal como lo es la Carrera
34.

El predio se clasifica dentro del Tratamiento de Mejoramiento Integral, en Área de
Actividad Institucional, donde como usos compatibles está el uso residencial.

Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma
regular asemejable aun rectángulo, topografía y linderos generales los cuales son
superiores a la prediación tipo del sector.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia
máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
VI.
Página 15
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
6.1
PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
De acuerdo a lo consultado por la Oficina Asesora de Planeación y según lo
establecido Plan De Ordenamiento Territorial Del Municipio, el predio objeto de
estudio No presenta condición de riesgo por remoción en masa, pero presenta
amenaza baja por inundación lenta asociada al sistema de ciénagas y
humedales.
6.2
LEGALIDAD DE ÁREAS
Este ítem aplica para las áreas construidas, por lo cual en este caso específico,
no se realizara el análisis al respecto.
6.3
IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con
arborización, zonas verdes y además del Humedal el Castillo.
6.4
SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de
Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de
bienes, haberes y negocios de entidad vigilada.
6.5
SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.
6.6
PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el
sector inmediato de localización.
Fin de página...
VII.
Página 16
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el
bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los
aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros
bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la
información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a
metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros
establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del
“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta
donde el valuador alcanza a conocer.
Página 17
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido
plasmado en el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten
realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble
que se está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble
objeto de valuación.
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE
LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las
partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
Fin de página...
X.
Página 18
METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
10.1
JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos
y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de
los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta
diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos
Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación
alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos
relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Página 19
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y
características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
10.2
DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO
Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto
total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien
final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de
las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica
se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.
10.3
MEMORIA DE CÁLCULOS
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO
El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores
totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Página 20
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación
realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C)
En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron ocho (8) ofertas de predios en venta en el sector inmediato y en
sectores aledaños al predio objeto de estudio, en donde se tiene un rango de
valores aproximado de $300.000 a $600.000 por m2 de terreno. La diferencia
radica principalmente, en que los mayores valores los tienen los predios con
mejor ubicación y por su área cerca al área tipo del lote del sector.
El primer grupo corresponde a las ofertas 7 y 8, los cuales son lotes urbanos de
cabidas superficiarias grandes, las ofertas se muestran a continuación:
ÁREA
TERRENO.
M²
ÁREA
CONST.
M²
N°
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
7
SOBRE LA VÍA QUE VA
AL CENTRO DE
BARRANCABERMEJA
CINCO MINUTOS DEL
CENTRO DE LA CIUDAD
CL 37 CON KR 50
LOTE PARA
DESARROLLAR
1.301,0
0,0
$400.000.000
3,8%
$385.000.000
8
TV 49 CL 26 FRENTE
BARRIO BOSTON
LOTE PARA
DESARROLLAR
600,0
0,0
$250.000.000
10,0%
$225.000.000
TIPO
VALOR
FAC.
COM.
VALOR
AJUSTADO
VR.
CONSTRUCCIÓN
VR M²
TERRENO
OBSERVACIONES
$0
$295.926
UBICADO A LA ENTRADA DE
BARRANCA
SOBRE
LA
AUTOPISTA EN EL BARRIO EL
PALMAR, CERCA AL ANTIGUO
CLUB
CARDALES.
LOTE
TOTALMENTE URBANO ÁREA
DE
1.301
METROS
CUADRADOS.
3188184261
ANDRÉS AMADO
$0
$375.000
LOTE PARA DESARROLLAR
EN EL BARRIO DANUBIO.
IRENE SAN MIGUEL
3166737869
3187551275
FOTOGRAFÍA OFERTA
CONTACTO
Página 21
Los valores pedidos por metro cuadrado de terreno para predios, que se ofrecen
para desarrollo corresponden al primer grupo con valores que están entre
$300.000 a $375.000 por m2.
ÁREA
ÁREA
TERRENO CONST.
M²
M²
N°
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
TIPO
1
CL 34 A 29 33
CASA
RESIDENCIAL
144,0
2
KR 41 24 473
CASA
RESIDENCIAL
36,0
3
KR 41 24 431
CASA
RESIDENCIAL
170,0
4
OFERTA
120,0 $130.000.000
36,0
$40.000.000
120,0 $125.000.000
FAC.
COM.
VALOR
AJUSTADO
INTEGRAL
CONSTRUCCIÓN
VR.
CONSTRUCCIÓN
VR M²
TERRENO
OBSERVACIONES
3,8%
$125.000.000
$1.041.667
$48.000.000
$534.722
CASA DE UN NIVEL,
CUENTA CON 3 ALCOBAS,
1 BAÑO, ANTEJARDÍN,
SALA COMEDOR, COCINA
SENCILLA Y UN SOLAR.
HERNANDO
SALCEDO
3158619538
2,5%
$39.000.000
$1.083.333
$18.000.000
$583.333
CASA DE UN NIVEL,
1 BAÑO, SALA COMEDOR,
COCINA SENCILLA Y UN
PATIO CUBIERTO.
MARLON ROJAS
3124229362
3,2%
$121.000.000
$1.008.333
$30.000.000
$535.294
CASA DE UN NIVEL,
2 BAÑOS, SALA COMEDOR,
COCINA SENCILLA Y UN
PATIO DESCUBIERTO.
MARTIN LÓPEZ
3112254949
$542.077
SE TRATA DE UNA CASA
LOTE
EN
REGULAR
ESTADO, CUENTA CON
ACABADOS SENCILLOS Y
NO
PRESENTA
REMODELACIONES
RECIENTES.
YEISSON
MORENO
3134675426
JEFFERSON
ROMERO
3102543014
CL 35 38 53
CASA LOTE
5
CL 35 KR 40
LOTE PARA
DESARROLLA
R
345,0
0,0 $200.000.000
2,5%
$195.000.000
$0
$0
$565.217
LOTE
DESARROLLAR,
NINGÚN
TIPO
CONSTRUCCIÓN,
CERRAMIENTO
BLOQUE..
6
CL 34 KR 37
LOTE PARA
DESARROLLA
R
296,5
0,0 $220.000.000
13,6%
$190.000.000
$0
$0
$640.809
LOTE
PARA
DESARROLLAR,
SIN
NINGÚN
TIPO
DE
CONSTRUCCIÓN,
CON
CERRAMIENTO METÁLICO.
$1.050.000
$32.632
3,11%
$1.008.333
$1.083.333
$1.017.368
$1.082.632
-0,60
4
Media
Desviación Estándar
% Desviación
Valor Mínimo
Valor Máximo
Int. Confianza Mínimo
Int. Confianza Máximo
Cof. De Asimetría
N° Datos
$566.909
$40.954
7,22%
$534.722
$640.809
$525.955
$607.863
1,43
6
183,0
120,0 $130.000.000
1,5%
$128.000.000
$1.066.667
$28.800.000
FOTOGRAFÍA OFERTA
PARA
SIN
DE
CON
EN
La tabla del segundo grupo comprende las ofertas 1 a 6, las cuales
corresponden a predios con área útiles en urbanizaciones residenciales, cuentan
con un comportamiento económico similar por metro cuadrado, el cual tiene
como promedio la cifra de $570.000, entre los siguiente límites: Inferior de
$525.000 y superior de $600.000, los valores se redondean para facilitar su
análisis.
Para corroborar los datos anteriores, se plantea un ejercicio hipotético, dadas las
características del predio en estudio –área y sin urbanismo-, donde se plantea un
CONTACTO
RAFAEL CUESTA
3102026032
Página 22
desarrollo por loteo partiendo del valor de lotes útiles para obtener el valor en
bruto por residuo, a partir de los anteriores hallazgos del mercado inmobiliario.
Para plantear dicho ejercicio, del área bruta total descontamos las cesiones
exigidas por norma llegando a obtener un área de ocupación equivalente al 75%.
Con el porcentaje de ocupación se realiza el ejercicio de loteo como se muestra
a continuación:
EJERCICIO PARA LOTEO
V.T.B = %AU { Vtu_ - Cu}
1+g
% ocupación
Valor terreno urbanizado
Costos de urbanismo
Ganancia
FORMULA
Vtu / 1+ G
( Vtu / 1+ G ) - CU
V.T.B
V.T.B
0,75
$ 600.000
$ 66.000
15%
$ 521.739
$ 455.739
$ 341.804
$ 340.000
Para el valor del urbanismo se tienen en cuenta los costos de las obras
necesarias para homologar el predio objeto de avalúo al producto inmobiliario
planteado. La ganancia se estima según lo usualmente esperado por el promotor
para este tipo de proyectos.
El valor por metro cuadrado del terreno tipo a comercializar, corresponde al valor
del límite superior del segundo grupo de mercado analizado, el cual representa
el comportamiento de los valores pedidos de lotes útiles disponibles en la zona
sur del municipio en términos de ubicación y área.
Por lo anterior, del desarrollo del ejercicio, se tiene como resultado, que el valor
por metro cuadrado a asignar al inmueble objeto de avalúo es de $340.000.
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado
siguiente avalúo comercial:
XI.
Página 23
AVALUO COMERCIAL
LOTE DE TERRENO URBANO
CARRERA 34 N° 39 – 31
URBANIZACIÓN EL CERRO
BARRANCABERMEJA
DESCRIPCIÓN
ÁREA
VR UNITARIO
m2
Terreno KR 34 N° 39 – 31
6.000,00 $
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
$/m2
340.000
VR TOTAL
$ 2.040.000.000
$ 2.040.000.000
SON: DOS MIL CUARENTA MILLONES DE PESOS M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del
Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
RNA 1275663251 SIC.
Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ
Director Avalúos Bogotá
RNA 08-119914 SIC
AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
LOTE DE TERRENO URBANO BARRANCABERMEJA
CARRERA 34 N° 39 – 31
ABRIL DE 2016
FRENTE DEL LOTE
VÍA DE ACCESO SOBRE LA CARRERA 34
FRENTE DEL LOTE
VÍA DE ACCESO SOBRE LA CARRERA 34
VISTA ALREDEDORES AL LOTE VIVIENDA
VISTA INTERIOR DEL LOTE
AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
LOTE DE TERRENO URBANO BARRANCABERMEJA
CARRERA 34 N° 39 – 31
ABRIL DE 2016

Bogotá DC, Mayo 27 de 2016. Señores

Transcripción

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Bogotá DC, Mayo 20 de 2016. Señores

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