La locacin en lo consorcios

TPC 168
La locación en los consorcios. Tratamiento impositivo. Impuestos a las ganancias, al
valor agregado y sobre los ingresos brutos.
Por la Dra. Liliana M. Corzo
A veces nos encontramos que en los consorcios existen espacios que pueden ser objeto de
contrato de locación, entre los más comunes podemos mencionar:
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El alquiler de las medianeras para publicidad.
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El alquiler de la terraza para colocación de antenas de telefonía o datos.
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El alquiler de la unidad de portería
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El alquiler de locales cuyo dueño es el consorcio
Desarrollaremos a continuación el tratamiento que debemos darle a estas locaciones en los
distintos impuestos.
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IVA (impuesto al valor agregado)
a) Locaciones que no superan los $ 1500 mensuales
En este caso todas las locaciones que no alcancen este importe se encuentran exentas del IVA
según el artículo 7 inciso h), punto 22, de la ley 23.349 del impuesto al valor agregado.
b) Locaciones que superan los $ 1500 mensuales
En este punto debemos hacer una distinción entre:
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Locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación del
locatario y su familia.
Mantendrá la exención en el IVA a pesar de superar los $ 1500 mensuales. Para que
esta exención sea procedente, el inmueble debe tener como único destino el de
vivienda, es decir no puede ser utilizado simultáneamente con otro fin.
Por ejemplo si el consorcio cuenta con “portería” y se ha decidido por asamblea
alquilarla para vivienda, no importa el precio del alquiler que se establezca dado que no
pagará IVA.
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otras locaciones que superan los $ 1500 mensuales
Se encuentran gravadas en el IVA a la alícuota del 21%
En el caso de encuadrarse dentro de los supuestos de que el consorcio tenga que tributar IVA,
el administrador deberá efectuar el alta en el IVA al Consorcio por internet, ingresando a la
página web de AFIP con su CUIT y su clave fiscal y dar el alta del impuesto en el servicio
“Sistema Registral”
Para poder facturar emitiendo comprobantes “A” o “B” Se presentará el formulario de
declaración jurada F. 856 en la Agencia donde se encuentre inscripto el consorcio.
El comprobante a emitir por la locación, dependerá de la condición tributaria del locatario, es
decir que si este es responsable inscripto se le emitirá una factura "A" y en el caso de ser
monotributista, exento o no alcanzado se deberá emitir una factura "B".
CITI VENTAS
Además de presentar todos los meses las declaraciones juradas de IVA, se deberá presentar
en forma cuatrimestral las declaraciones juradas generadas con el aplicativo “CITI VENTAS”
según la Resolución General 1672/04 de AFIP.
Se debe presentar en el mes siguiente al de la finalización de cada período cuatrimestral, hasta
el día que, conforme a la CUIT, opera el vencimiento para la presentación de la declaración
jurada del impuesto al valor agregado.
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Impuesto a los ingresos brutos
1. Alquiler de unidad de portería destina a locación para vivienda
Si el importe mensual percibido en concepto de alquiler es igual o inferior a $1.350 con un
máximo de hasta 2 unidades de vivienda, este ingreso se encontrará exento del Impuesto a los
Ingresos Brutos según lo establece el Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires.
Superado ese importe, se debe tributar el impuesto a la alícuota del 1,5%, con la salvedad,
que de tratarse de inmuebles con fines turísticos, la tasa será del 6%.
2. Otras locaciones
Si el consorcio percibe ingresos por locaciones de inmueble distintas a las mencionadas en el
punto 1, entendiendo por tal, el alquiler de medianeras, espacio aéreo de terrazas, etc. deberá
tributar el impuesto a la alícuota del 1,5%.
En el caso de ser sujeto del Impuesto sobre los Ingresos Brutos el consorcio deberá inscribirse
dentro del Régimen General en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y presentar
mensualmente una DDJJ que se genera con el aplicativo SICOL que puede descargarse de la
web www.agip.gov.ar, y se presenta a través de la web de AFIP pudiéndose generar el Volante
Electrónico de Pago (VEP) para pagarlo a través de las redes bancarias de Pago mis cuentas,
Red Link e Interbanking.
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Impuesto a las ganancias
En la RESOLUCION 60/11 - SD.G.T.L.I.-AFIP se consultó el tratamiento tributario que
corresponde dispensar en el impuesto a las ganancias a los ingresos resultantes del alquiler
de un departamento, propiedad del consorcio, que originalmente estaba destinado a portería.
En el Dictamen Nº 18/2010 de Dirección de Asesoría Técnica – AFIP se consulta si las
rentas provenientes del alquiler del espacio ubicado en la terraza del edificio a la firma
Telefónica XX para la instalación de una antena y equipos utilizados para la trasmisión de
ondas de telefonía móvil, se encuentran alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias.
En ambos casos se concluyó que al ser cada propietario dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y todos los espacios y cosas de uso común del
edificio, resultando dicho derecho proporcional al valor del departamento o piso de su
propiedad, la parte de cada condómino –personas físicas y sucesiones indivisas– será
considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto.
Es decir, que serán los condóminos, considerados individualmente quienes deberán declarar
las rentas derivadas de la explotación de los espacios comunes pertenecientes al consorcio, en
la proporción que les corresponda.
Es decir que el consorcio no debe inscribirse en este impuesto.
27/03/2013
Dra. Liliana M. Corzo
Contadora Pública especializada en Propiedad Horizontal y Auditorias de Consorcios