casos por holdover para inquilinos

casos por holdover para inquilinos
¿Qué es un caso por holdover?
Ubicaciones de la
Corte de Vivienda
Bronx
1118 Grand Concourse
Bronx, NY 10451
718-466-3025
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn, NY 11201
347-404-9200
Harlem
Community
Justice Center
170 East 121 Street
New York, NY 10035
212-360-4113
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY 10013
646-386-5500
Queens
89-17 Sutphin Boulevard
Jamaica, NY 11435
718-262-7145
Red Hook
Community
Justice Center
88-94 Visitation Place
Brooklyn, NY 11231
718-923-8200
dónde conseguir ayuda
Housing Court Answers provee ayuda diariamente
en mesas de información en la Corte de Vivienda. La mesa de
Harlem sólo está en funciones el lunes, jueves y viernes. No tenemos
una mesa de información en la Corte de Red Hook. Ofrecemos
información gratis a todos que no tienen representación. El personal
de la mesa puede proveer información sobre grupos de vecindario,
suministradores de servicios legales y otros servicios para la
prevención del desalojo. Hay información disponible en nuestro sitio
Web en HousingCourtAnswers.org. O usted puede hablar
con alguien que puede contestar sus preguntas y mandarle a otros
servicios al llamar a nuestra línea de emergencia, al 212-962-4795.
LawHelp.org
ofrece información sobre muchos temas
legales, incluidas la vivienda y la Corte de Vivienda. También incluye una
lista de servicios legales gratis y grupos comunitarios.
La Corte de Vivienda de NYC ofrece
información en su sitio Web (busque NYC Housing Court) y en una
línea de información, al 646-386-5750.
La Administración de Recursos
Humanos (HRA) tiene una unidad de Asistencia Pública en
cada Corte de Vivienda que ofrece servicios tanto para las personas
que reciben asistencia pública como para trabajadores.
Centro de Ayuda
Abogado de la Corte
Cada Corte de Vivienda tiene un
que
incluye un
que está disponible
para ofrecer ayuda legal a las personas sin representación.
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10301
718-675-8452
Esta hoja informativa fue compuesta por Housing Court Answers.
No se debe considerar como consejos legales.
Si es posible, consulte a un abogado.
Un caso por holdover es un caso de desalojo presentado por el casero para desalojarle a usted por
una razón o razones que no sean falta de pago del alquiler.
Los casos por holdover frecuentemente comprenden cuestiones complejas. Trate de conseguir
asistencia legal tan pronto como reciba una petición de holdover. Si no puede hablar con un
abogado antes de su cita judicial, puede pedir al juez que le dé una nueva cita o un aplazamiento
para poder hacerlo. La mayoría de los casos por holdover empiezan con ciertos avisos, y hay que
recibirlos de maneras específicas. También hay razones para que los caseros comúnmente busquen
desalojar a inquilinos que son únicamente relacionadas con ciertos tipos de vivienda.
¿Cuáles son algunas de las razones para empezar un caso por
holdover?
En un caso por holdover, el casero debe decir a la corte por qué quiere desalojarle. La razón o las
razones deben ser listadas en la petición holdover y puede tener que ver con lo siguiente:
• Usted es un inquilino de mes a mes (sin contrato) y el casero ya no le quiere como inquilino.
• El contrato se ha vencido, usted no tiene derecho a renovarlo y el casero quiere que se vaya.
• El casero sostiene que usted es ocupante ilegal (entró en el apartamento sin el permiso del
propietario) o licenciatario (entró en el apartamento con el permiso de otro inquilino, pero no del
casero) y el casero quiere que se vaya.
• Usted violó un término o términos del contrato. Por ejemplo, tiene una lavadora o un perro en su
apartamento en violación del contrato.
• Usted, un invitado o un familiar ocasionó molestias a los demás o está involucrado en actividades
criminales.
• Usted rehusó repetidas veces dar acceso al apartamento al casero en una hora razonable cuando el
casero tuvo buenas razones para tenerlo, como en una emergencia o para hacer reparaciones.
Anote: Si vive en una vivienda pública, subvencionada o de alquiler regulado, puede tener
derechos adicionales y el proceso puede ser distinto.
¿Qué debe suceder antes de que reciba una petición holdover?
En la mayoría de los casos, usted debe recibir uno de los siguientes avisos antes de que se empiece
un caso por holdover:
Aviso de 10 días para dejar la tenencia si usted es licenciatario u ocupante ilegal. Un licenciatario
es alguien que tuvo permiso para estar en el apartamento sin ningún acuerdo de arrendamiento. Un
ocupante ilegal es alguien que ocupe el local sin permiso del casero o un inquilino.
Aviso de 30 días para terminar si usted es inquilino sin contrato que paga alquiler o inquilino en
vivienda no regulada cuyo contrato no se haya vencido.
Estos avisos le dirán por qué el casero está tratando de desalojarle. Después de que el período
requerido en los avisos haya pasado, el casero puede empezar un caso por holdover en su contra
entregándole la petición holdover y aviso de petición. Sin embargo, si su contrato se ha vencido y
el casero no ha cobrado más el alquiler, él o ella puede entregarle una petición holdover sin darle
ningunos avisos previos. El casero le enviará un aviso para corregir si usted está violando el contrato u
ocasionando otro tipo de problema. El aviso a corregir le da una oportunidad de resolver el problema.
Si no lo resuelve, el casero debe entonces entregarle el aviso para terminar antes de iniciar el caso.
TS-HO-JAN12
¿Cómo debo recibir estos documentos?
La mayoría de avisos y la petición y aviso de petición deben ser entregados por una persona de más
de 18 años que no sea parte del caso. La entrega puede ser en persona, por sustitución o por entrega
conspicua. Entrega en persona quiere decir que se le dé los documentos en la mano. Entrega
por sustitución quiere decir que los documentos son entregados a un adulto o persona apropiada
que vive o trabaja en su hogar y enviados por correo certificado y normal. Entrega conspicua
quiere decir que los documentos son pegados en la puerta o pasados por debajo de ella y enviados
por correo certificado y normal. El casero tiene que hacer un intento razonable para hacer la entrega
en persona o por sustitución antes de hacer una entrega conspicua.
¿Qué hago si recibo una petición holdover?
Al recibir una petición holdover, léalo cuidadosamente para averiguar la razón o razones por las que
el casero quiere desalojarle. El aviso de petición le dirá la hora, fecha y número de sala de la cita
judicial. Si quiere impugnar el caso de desalojo, tiene que presentarse en la Corte de Vivienda en la
hora y el lugar indicados.
¿Cuáles son algunas defensas en un caso por holdover?
Si su casero asevera que está violando el contrato, usted puede impugnar su(s) aseveración(es) y
presentar evidencias que muestran que no lo hizo. Puede tener una defensa si el casero sabía de
la(s) violación(es) y las permitió abierta o implícitamente. El casero puede haber implicado su
consentimiento a una violación si sabía (o alguno de sus trabajadores, como el superintendente,
sabía) de la violación y no hizo nada al respecto por mucho tiempo. (Por ejemplo, si el casero sabía
que usted tenía una lavadora o un perro por 3 meses antes del caso.)
Si su contrato o tenencia se ha vencido y vive en un apartamento no regulado, sus defensas son muy
limitadas y a lo mejor tendrá que mudarse de su residencia. Sin embargo, si cree que la razón por la
que el casero no renovó su contrato o tenencia e inició un caso por holdover en su contra es porque
usted se quejó sobre condiciones en su apartamento o trató de hacer respetar ciertos derechos como
inquilino, puede tener una defensa llamada “desalojo vengativo”. Si el juez acepta su defensa de
desalojo vengativo, puede descontinuar el caso por holdover o darle tiempo para mudarse.
Adicionalmente, usted puede tener otras defensas útiles basadas en la falta del casero de seguir los
debidos procedimientos judiciales. Los siguientes son ejemplos de estas defensas:
• Usted no recibió los avisos apropiados u otros documentos.
• No se le entregaron los documentos correctamente.
• Su nombre no está en los documentos.
• La persona o compañía que le está llevando a la corte no es el casero o el dueño del edificio. Si no
está seguro de quién es el dueño del edificio, puede llamar al 311 o hacer una búsqueda en el sitio
Web de HPD.
¿Qué hago en la cita judicial?
El día de su cita judicial, el abogado del casero o el asistente del juez puede acercarse y pedir que
usted resuelva el caso mediante negociaciones. Por ejemplo, si usted es inquilino de mes a mes sin
contrato escrito, puede acordar mudarse para una determinada fecha y el casero puede acordar
que usted no tenga que pagar ningún “uso y ocupación” o alquiler durante el período antes de que
se mude. Si usted hace este tipo de acuerdo, sea razonable en torno a sus expectativas de poder
mudarse pronto. Si no se muda para la fecha acordada, puede tener que pagar por uso y ocupación.
Si llegan a un acuerdo, éste será escrito en forma de una estipulación del acuerdo. El juez lo revisará
con las dos partes para asegurarse de que usted lo entienda y esté de acuerdo con sus términos.
Éste es el momento para plantear objeciones o hacer preguntas. Una vez que todos estén de
acuerdo, usted, el casero o su abogado y el juez firmarán el acuerdo. Una vez firmado, el acuerdo es
obligatorio. Usted debe preguntar al juez que se lo explique para asegurarse que lo entienda.
Si no puede llegar a un acuerdo con el casero, el caso irá a un juicio. El juicio probablemente se
celebrará en otra fecha y posiblemente con otro juez. En el juicio, el juez decidirá si el casero ha
establecido la validez de su caso y debe recibir una sentencia para posesión del apartamento. Usted
debe llevar a la corte todas las evidencias, documentos o testigos que necesita para establecer la
validez de sus defensas. Una vez que el juez decida, su decisión se envía por correo a usted y al
casero. Si el juez decide a favor del casero, la decisión debe incluir la fecha para la cual usted tendrá
que salir del apartamento.
Si pierdo el caso, ¿cuánto tiempo tendré para mudarme?
Si usted va a juicio y pierde, el juez puede darle hasta 6 meses para mudarse. El juez considerará
factores como por qué el caso por holdover se presentó, si el casero necesita el apartamento para sus
familiares, si hay niños en edad escolar que puedan beneficiarse al terminar el año escolar o la edad
y estado de salud de los ocupantes. Puede tener que pagar por uso y ocupación; si no hace los pagos,
puede ser desalojado antes de lo previsto.
¿Y si no puedo mudarme antes de la fecha?
Si no se ha mudado para la fecha que acordó en una estipulación o que le ordenó el juez, puede
llenar una orden para mostrar causa (order to show cause, OSC) y pedir más tiempo. Sin embargo,
la corte solamente puede darle 6 meses para mudarse. Usted debe mantener un registro de sus
esfuerzos para encontrar una nueva vivienda y poner los detalles de la búsqueda en la OSC. Si se
le desalojó por ocasionar molestias o involucrarse en actividades criminales, puede ser muy difícil
conseguir más tiempo.
¿Qué es uso y ocupación?
Aunque el casero no puede cobrar ningún alquiler de usted mientras dure el caso, se puede pedirle
pagar por uso y ocupación. El juez decide la cantidad del uso y ocupación basada en el valor
razonable del arrendamiento de su apartamento. Usualmente se basa en el alquiler acordado que
usted tenía que pagar antes de que se venciera su tenencia. Los caseros típicamente piden a la corte
que les otorgue uso y ocupación en la petición holdover. Sin embargo, usted puede pedir al juez, o
tratar de llegar a un acuerdo con el casero, para no pagar por uso y ocupación.
TS-HO-JAN12