1 estudio de viabilidad económica de la concesión de

Transcripción

ESTUDIO
DE
VIABILIDAD
ECONÓMICA
DE
LA
CONCESIÓN
DE
DOMINIO, OBRA Y GESTIÓN DEL COMPLEJO INMOBILIARIO PLAZA DE
TOROS DE ILLUMBE
Enero 2009
Sara Mur / Economista (València 1977), P.D.D.-I.E.S.E. (1991), A.P.I. (1976)
Joaquim Clusa / Economista (Barcelona 1970, M.Sc. Planning -UK 1974)
www.murclusa.cat
1 ÍNDICE
0. RESUMEN EJECUTIVO
1. ALCANCE, CONTENIDO E HIPÓTESIS DEL ESTUDIO
1.1. Objeto de la concesión, contenido del encargo y antecedentes (pág. 3)
1.2. Modificación del PGOU en el área “MZ.04 ILUNBE” de Abril del 2008 (pág. 5)
1.3. Modelo de evaluación (pág. 9)
1.4. Ilunbe en la actualidad (pág. 12)
1.5. Hipótesis del “mejor uso”: centralidad, multiuso, rentabilidad, referencias de Madrid y
Barcelona, mercado metropolitano y precios inmobiliarios constantes de 2007 (pág. 17)
2. REFERENTES URBANÍSTICOS DEL “MEJOR USO”
2.1. Complejo de Vistalegre en Madrid-Carabanchel: plaza multiusos, centro comercial y
cancha del Real Madrid de baloncesto (pág. 18)
2.2. Plaza de toros de Las Arenas de Barcelona: transformación en centro comercial y de
ocio con edificio de oficinas junto al recinto de la Feria de Muestras y Hoteles (pág. 22)
2.3. Estadio Olímpico de Badalona y centro comercial Màgic con canchas de baloncesto y
karting: plusvalías de las antiguas instalaciones para mantener el DKV-Joventut (pág. 29)
2.4. Zona Hermética de Sabadell: espacio de ocio nocturno de ámbito metropolitano con 30
bares-discotecas compatible con actividad industrial (pág. 35)
2.5. Centros Comerciales de Outlets de Madrid y Barcelona
2.6. Puntos fuertes y débiles de “Ilunbe”.
3. REFERENTES DEL MERCADO INMOBILIARIO Y DEL APARCAMIENTO
3.1. Alquileres de locales comerciales de Madrid y Barcelona según los informes inmobiliarios
de Richard Ellis i Jones Lang Lasalle
3.2. Mercado Inmobiliario de Donostia de 2007 (pág. 41- 42)
3.3. Centros Comerciales de Donostia
3.4. Resumen de precios inmobiliarios de centros y locales comerciales en España
3.5. Ocupaciones y tarifas de los Aparcamientos de Donostia
4. VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA NUEVA CONCESIÓN DE ILUNBE
4.1. Inversiones en construcción y urbanización, calendarios, espacios alquilables y alquileres,
4.2. Rentabilidades de referencia, tipo de actualización, tipo de interés, amortización y
reposiciones de inmovilizado
4.3. Ingresos y gastos de cada negocio
4.3.1.
4.3.2.
4.3.3.
Aparcamiento
Actividad Plaza de Toros
Centro Comercial
4.4. Resultados del negocio conjunto
5.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
2 1. ALCANCE, CONTENIDO E HIPÓTESIS DEL ESTUDIO
1.1. OBJETO DE LA
ANTECEDENTES
CONCESIÓN,
CONTENIDO
DEL
ENCARGO
Y
El Convenio firmado el 14 de Mayo de 2008 que justifica la necesidad del nuevo
concurso y las condiciones de concesión se puede resumir en los siguientes párrafos:
“..la incertidumbre derivada de los finales efectos de las resoluciones judiciales
de los Tribunales contencioso –administrativo en torno al acuerdo de adjudicación de
14 de mayo de 19971, junto con la crisis material en la explotación sobrevenida
por la crisis del negocio y la consiguiente necesidad de reconvertir el centro, han
llevado a ambas partes a considerar la oportunidad de convenir la extinción de
todas las relaciones jurídicas que derivan de aquel acuerdo sobre las siguientes
bases:” (apartado VI del Convenio de 14 de Marzo de 2008)
1. “Proceder a la entrega por NDA (Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A.) y a la
recepción por el Ayuntamiento de todos los bienes, libres y sin cargas, con las
precisiones que se recogen en los acuerdos.
2. Asegurar a NDA una indemnización por un valor equivalente a la
inversión no amortizada (21 M€) que, en último caso, afrontaría y asumiría
de forma directa el Ayuntamiento.
3. Para el caso de que en el marco de la nueva licitación, los bienes entregados al
Ayuntamiento, por ser susceptibles de configurar con soporte en ellos un
complejo de posible y adecuada explotación económica, puedan tener en el
mercado un valor superior al de la inversión no amortizada, se compromete a
favor de la NDA una indemnización que bajo los principios de “no asunción
económica por el Ayuntamiento” y de “prohibición de enriquecimiento injusto”
se cifra en 36 M€.
4. Fijar los términos de colaboración del Ayuntamiento en torno a las
responsabilidades que, provisional o definitivamente, puedan ser exigidas a
NDA en el marco de los litigios civiles interpuestos por los antiguos
arrendatarios…(Según la cláusula 6ª de las Estipulaciones: “El
Ayuntamiento aportará un máximo de 8 M€ a fin de atender al pago de las
indemnizaciones que los Tribunales mediante resolución firme puedan
1
“La conflictividad judicial en torno al…acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 14 de mayo de
1997, sobre todo a causa del carácter “directo” de la adjudicación, deriva de las diversas
impugnaciones ante el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. La primera sentencia que
llegó el 7 de Junio de 2001, terminó anulando dicho acuerdo de adjudicación. El Tribunal
Supremo….confirmó el veredicto, anulando dicho acuerdo de adjudicación.”(Apartado III del
Convenio de 14 de mayo de 2008)
3 reconocer a los antiguos arrendatarios del complejo y titulares de abonos
taurinos”)
5. Promover desde el Ayuntamiento una nueva licitación en pública
concurrencia a la que si NDA desea concurrir lo hará en absoluto régimen de
igualdad con el resto de los interesados”. (Apartado VI del Convenio de 14 de
marzo de 2008)
El objeto de la concesión es el “Dominio, rehabilitación-construcción y explotación del
complejo inmobiliario de la Plaza de Toros”. Comprende la Parcela “c.000.1”, parcela
“g.000.1” y la zona de calificación superpuesta “c.000.1/g.0001” de la nueva MPGOU.
Con una superficie total de 21.227 m2 (s) y los usos establecidos en dicha
modificación de planeamiento. La concesión no incluye el ámbito restante de la
MPGOU, es decir, ni la parcela g.000.2 ni los espacios de uso y dominio público.
Periodo de concesión: 50 años
Inversiones en urbanización: 600.000 €. (según el punto 6 de la cláusula tercera del
Convenio suscrito entre el Ayuntamiento de Donostia y la mercantil Nuevo Desarrollo
de Anoeta S.A, actual concesionario), equivalentes aproximadamente al 40% de los
costes totales de urbanización de la MPGOU evaluadas en 1,5 M€.
El Ayuntamiento por tanto deberá realizar una inversión de 1,1 M€ en las obras de
urbanización contenidas en la modificación del PGOU de Donostia, Modificación de
elementos “II” referidos al Área de Intervención Urbanística “MZ.04 ILUNBE” de 2008,
que son los siguientes:
-
Acondicionamiento de la playa de aparcamiento en superficie (420 plazas)
Mejora del acceso peatonal al área desde el Parque Deportivo de Anoeta
(pasarela)
Otras obras de urbanización que el Ayuntamiento defina como necesarias
en la licencia de edificación
Techo total (excluido el recinto de la plaza de toros- espacio de eventos que se
mantiene):
-
Usos terciarios y comerciales
Aparcamiento
Total
20.787 m2 (t)
19.876 m2 (t) y 583 plazas
40.663 m2t
Actualmente existe una construcción de 9.485 m2 (t) de los cuales, 4.400 m2 (t)
corresponden a las instalaciones cerradas de los cines, de acuerdo con el siguiente
detalle:
4 CENTRO DE OCIO ILLUMBE
AÑO 2.006
TITULAR
ROTULO
Warner Lusomundo
WARNER
Ilartxo, S.L.
Ogitarte, S.L.
Esteisi, S.L.
Noraiker, S.L.
METROS
%m 2
4.400
46,39%
PUB BLOW
170
1,79%
MR WHITE
479
5,05%
LA TINAJA
IRISH DISCO
239
479
2,52%
5,05%
% Variable estimado
Olakoa, S.L.
BOLERA
765
8,07%
Olakoa, S.L.
ROCK STAR
980
10,33%
Illum-Quo, S.L.
ILLUM
328
97
3,46%
1,02%
Apyem 4, S.L.
ZIBBIBO-2
708
7,46%
Javisvan, S.L.
SPACELEKU
307
3,24%
Libre/ sin arrend.
TXIKIGUAY
533
5,62%
9.485
100%
TOTALES
La nueva concesión comprende tres “negocios” que funcionarán conjuntamente a
efectos de la argumentación de viabilidad de la concesión:
-
-
Aparcamiento (tendrá que tener en cuenta la oferta de las plazas en
superficie que contempla la modificación del PGOU, que deberían formar
parte del mismo). A la demanda generada por el propio complejo hay que
añadir la que provenga del estadio de Anoeta.
Plaza de Toros: se prevé que continuará como actualmente, con la
tendencia de los últimos años.
Alquiler de locales: para actividad comercial, recreativa, hostelera,
oficinas…que depende del mercado inmobiliario.
La nueva concesión debe permitir por tanto:
-
Pagar un canon al Ayuntamiento de, al menos, 36 M€, que es el precio de
rescate de la concesión según Convenio suscrito en marzo de 2008.
Asumir hasta 8 M€ de las indemnizaciones que resulten de las sentencias
pendientes con inquilinos de la anterior concesión.
Una rentabilidad razonable para el concesionario, teniendo en cuenta el
riesgo de la operación
La justificación de la viabilidad económica de la nueva concesión es el onjeto del
presente estudio.
La documentación disponible sobre los antecedentes, que se ha evaluado, es la
siguiente:
1. Convenio entre el Ayuntamiento de Anoeta y Nuevo Desarrollo de
Anoeta S.A. de 14 de Marzo de 2008.
2. KPMG- Auditores. Informe pericial sobre Nuevo Desarrollo de Anoeta
S.A... Procedimiento de ejecución 3400/97-2. Tribunal Superior de Justicia
5 3.
4.
5.
6.
7.
del País Vasco. Sala de lo Contencioso Administrativo (11 Nov. 2005) (22
páginas de texto conclusivo y 44 páginas de Anexos)
Informe de Amadeo Cazenave Zarandona (12 páginas de texto y tablas
anexas)
Informe de Rafael Etxezarreta de la Granja- Ekonomista (25 páginas)
Informe Pericial de Maria de la Fe Sáinz Hosteins. Procedimiento de
Ejecución 3358/97-2. Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. Sala de
lo Contenciosa- Administrativo. Sección 2ª (27 de Diciembre de 2007)
Sentencia del Tribunal Supremo de 13/12/2005
Sentencia del Tribunal Supremo de 17/03/2004
6 1.2. MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U EN EL ÁREA “MZ.04 ILUNBE”
Modificación vigente (2006)
Ámbito: Zona “G.000/MZ.04”
2 parcelas: “g.000/MZ.04.1” y “g.000/MZ.04.2”
g.000/MZ.04.1 dos subparcelas
- Subparcela 1: instalaciones de la plaza de toros (usos
auxiliares de hostelería
- Subparcela 2: 2 sótanos de aparcamiento (mínimo 500 plazas)
Usos de hostelería y recreativos (6.500 m2t)
g.000/MZ.04.2 : usos equipamiento comunitario (14.000 m2t)
(la parcela g.000/MZ.04.2 no se ha desarrollado)
Modificación (2008) (aprobada definitivamente e incluida en el nuevo PGOU)
Ámbito: el mismo, Zona “G.000/MZ.04”
La modificación consiste básicamente en transformar el “complejo Plaza de toros” en
un “complejo inmobiliario” con zona de “calificación superpuesta”. Los usos ya no son
sólo hosteleros y recreativos, también terciario y comercial.
La parcela g.000/MZ.04.1 de la modificación de 2006, constituye el “Complejo
inmobiliario de la Plaza de Toros” y se convierte en dos parcelas:
c.000/MZ.04.1: usos terciarios (total 20.787 m2t)
aparcamiento:
(19.876 m2t= 18.155 m2t aparc+ 1.721 m2t auxiliares)
g.000/MZ.04.1: uso plaza de toros (11.811 m2s)
c.000.1/G.000.1 “calificación superpuesta”: 6.391 m2t (6.341 m2t en
pág. 20c)
La parcela g.000/MZ.04.2, referenciada en los planos adjuntos, se mantiene en uso
de equipamiento comunitario (con aparcamiento) y mantiene la edificabilidad de
14.000 m2t sobre rasante (+ 8.400 m2t bajo rasante). La superficie se reduce a 8.292
m2s para adaptarla a la ejecución de las obras del Enlace Martutene/Hospitales.
Techo total (excluida plaza de toros que se mantiene):
-
Usos terciarios y comerciales
Aparcamiento
Total
20.787 m2t
19.876 m2t
40.663 m2t
7 El alzado y el plano adjunto presentan la ordenación detallada de la Modificación de
PGOU.
8 En resumen, la referencia de superficies a considerar sería la siguiente:
·
o
o
·
o
o
·
o
o
o
·
o
o
o
Nivel “1”:
Garaje: 9.938 m2
Escaleras / Ascensores: ≈180 m2
Nivel “2”:
Garaje: 9.938 m2
Nivel “3”:
Locales alquilables: 9.318 m2
“Mall”: 2.052 m2
Nivel “4”:
Ampliación posible: 408 m2
Acceso: 300 m2
9 o
·
o
o
o
Nivel “5”:
Acceso y terraza: 1.574 m2
Existen también ≈ 3.788 m2 de los espacios situados bajo la Plaza, una vez deducidos
los 710 m2 del pasillo circular incorporado al “mall”, que se han destinado desde la
construcción a uso comercial.
10 1.3. MODELO DE EVALUACIÓN
Una concesión constituye un proyecto empresarial de uno o varios negocios
cuya viabilidad económica debe ser compatible con el precio canon pagado al inicio
del negocio durante un plazo determinado y con la rentabilidad de las cantidades
invertidas.
El análisis de rentabilidad constituye la parte esencial de la evaluación económica de
proyectos. Se basa en la idea general de que los beneficios que se espera obtener de
la inversión en un futuro son superiores a la satisfacción inmediata que pueden
producir esos mismos fondos, o a los beneficios de proyectos alternativos y se mide
mediante la utilización de distintos métodos e indicadores (Tasa Interna de
Rendimiento, con sus variantes; Valor Actual Neto…).
La particularidad del modelo de cálculo que se utilizará es que permite relacionar el
análisis de la inversión con las previsiones contables de la empresa. Se trata de un
modelo general, basado en el programa Microsoft-Excel, para calcular las funciones
“Tasa Interna de Rendimiento” (TIR) y “Valor Actual Neto” (VAN) y el “Periodo de
Retorno” a partir de los estados financieros de la cuenta previsional de explotación
anual de la empresa y su balance. Dicho modelo permite también conocer la
sensibilidad de la rentabilidad a las distintas variables.
Los “inputs” o datos de partida que constituyen los parámetros básicos de la
rentabilidad empresarial son, especialmente, los siguientes:
-
-
-
-
Proyecto de inversión: importe total de las inversiones a realizar en
urbanización y construcción-rehabilitación y su programación.
Ingresos anuales derivados de la explotación de las distintas unidades
de negocio: plaza de toros, alquiler de locales, aparcamiento…
Las variables principales que conforman los ingresos anuales son, a su vez,
el grado de ocupación del aparcamiento y de los espacios alquilables; las
tarifas del aparcamiento, el precio de las localidades y los precios de
mercado inmobiliario y de los alquileres, según los tamaños y usos de los
locales
Gastos anuales que genera el funcionamiento de las distintas
actividades: gastos de personal (nº de empleos y coste salarial por empleo),
compra de bienes y servicios y otros gastos.
Tasa de rentabilidad reconocida al concesionario, de acuerdo con el
nivel de riesgo, tomando como referencia rentabilidades medias y las
rentabilidades indicativas de la normativa vigente.
El plazo de Concesión, establecido en 50 años.
Régimen de las amortizaciones
11 Cada parámetro debe tener viabilidad de mercado y ajustarse a la realidad actual y
previsible de Donostia – San Sebastián. Los principales resultados que hay que
obtener del modelo son los siguientes 2:
• Tasa Interna de retorno (TIR) del proyecto. Tasa de descuento que iguala
el valor actual de los flujos a cobrar (ingresos) y a pagar (gastos operativos,
impuestos y gastos de inversión y de renovación a lo largo de la concesión).
• Valor Actual Neto (VAN) de los flujos de caja generados por el proyecto.
El modelo incluye una proyección de los siguientes estados financieros, con
información en base anual:
•
•
•
•
Balance de Situación, elaborado con la estructura y criterios de valoración
establecidos en el Plan General de Contabilidad
Cuenta de resultados, con desglose de los diferentes conceptos incluidos
en la cuenta de explotación, cuantificándolos y soportando cualquier
aportación o mejora que a juicio del licitador contribuya a una mejor y más
completa valoración del proyecto
Estado de origen y aplicación de fondos. El cálculo de los flujos de caja
de cada año se realiza del siguiente modo: al resultado después de
impuestos se le sumará o restará, según se trate de gastos o de ingresos,
el importe de las amortizaciones y otros conceptos contables que no
supongan entrada o salida efectiva de caja. A este importe se le deduce el
coste de las inversiones previstas para dicho año en inmovilizado material e
inmaterial, así como los gastos de establecimiento y las necesidades
operativas de fondos.
Tablas de financiación. Flujos de ingresos y gastos relativos a la
financiación ajena.
2
Ver por ejemplo, el manual clásico de Pereira, F., Ballarín, E., Rosanas, J.M. y
Vázquez‐Dodero, JC (1990), “Contabilidad para dirección”. Ediciones de la Universidad de
Navarra. También el manual clásico británico de Rees, WH & Hayward, REH (2000),
“Valuation: Principles into practice. A handbook for advanced sutdents and
practitioners”. Estates Gazette. London.
12 1.4. ILUMBE EN LA ACTUALIDAD
La página web de Illumbe incorpora la siguiente descripción:
“La Plaza de Toros de Illumbe inaugurada en 1998 es un recinto multiusos en el que se
pueden celebrar desde espectáculos taurinos hasta conciertos, exposiciones, etc. Cuenta con
una capacidad de entre 10.000 y 16.000 personas, dependiendo del tipo de espectáculo.
Su principal característica es su cubierta. Formada por dos piezas de más de 60 toneladas
cada una, se puede dejar totalmente cubierta o con el ruedo al aire libre en tan solo diez
minutos. Esta cubierta permite disfrutar de la plaza durante todo el año sin depender de las
condiciones metereológicas, tan poco estables en la ciudad de San Sebastián”.
“En mayo del 2001 un grupo de ex jugadores, ex entrenadores y empresarios vinculados al mundo de la
canasta convence a Miguel Santos para liderar un nuevo proyecto de baloncesto en Gipuzkoa. Nace
Gipuzkoa Basket.
13 Aitor Uriondo dirige la primera temporada del GBC en LEB2, la 2001-2002. En las dos siguientes
temporadas el club no saca equipo profesional, pero las gestiones en los despachos no cesan y en la
2004-2005 se forma un proyecto ambicioso sustentado en la implicación de la empresa gipuzkoana Grupo
Bruesa. El técnico Porfi Fisac lleva a Bruesa GBC al segundo puesto en la liga regular, pero el equipo es
eliminado en el play off de ascenso contra el conjunto tinerfeño de La Laguna. En ese momento, la Junta
Directiva decide avalar la compra de la plaza de Algeciras de LEB1.
El estreno del club en LEB1 en la temporada 2005-2006 no puede ser mejor. Tras un inicio complicado, el
equipo va a más y termina la liga regular en quinta posición. Bruesa GBC mantiene la dinámica positiva
durante los play off y asciende a la ACB en un abarrotado Josean Gasca frente a León. Días después
conquista en Murcia el título de la LEB1.
Una vez alcanzado el ascenso deportivo el club trabaja a contrarreloj para cumplir todos los requisitos y
poder participar en ACB en la temporada 2006-2007: cánones de acceso, instalación de juego, plantilla
deportiva y estructura profesional. El club pasa a llamarse San Sebastián Gipuzkoa Basket y a jugar en
Illumbe. Todo esto supone un crecimiento importante, pero el equipo pierde la categoría.
San Sebastián Gipuzkoa Basket reacciona ante el descenso con la conversión en Sociedad Anónima
Deportiva, un requisito obligatorio para competir en ACB en el futuro. Esta declaración de intenciones se
traduce en la cancha en un proyecto deportivo fuerte liderado desde el banquillo por Pablo Laso. Bruesa
GBC supera todos los obstáculos de la LEB Oro y recupera plaza ACB en la Final a Cuatro de Cáceres.
En el verano del 2008 se celebra la primera Junta Ordinaria de Accionistas en la que se aprueba el nuevo
Consejo de Administración.
En la temporada 2008-2009 Bruesa GBC compite en la liga ACB con más de 7.000 abonados, 150
empresas implicadas con el proyecto y una asistencia media a Illumbe de 9.000 aficionados.
HISTORIA
A lo largo de su historia, San Sebastián ha tenido doce plazas de toros.
14 San Martín, la primera de ellas, fue construida especialmente para los espectáculos taurinos. Se inauguró
el 16 de agosto de 1851 y tenía capacidad para 6.000 espectadores. Con el fin de aprovechar la plaza en
más ocasiones, tenía un tendido desmontable. Así, podemos entender que la ciudad tiene tradición en
recintos multiusos como la nueva plaza de Illumbe.
El aforo pronto se quedó pequeño y fue necesaria la construcción de un nuevo anfiteatro. En 1870, se
levantó en el mismo solar que ocupaba la antigua. Era toda de madera y en su interior cabían 9.000
personas. Debido al material empleado, la plaza quedó destruida por un incendio en 1878.
que dieron esplendor, durante casi 70 años, a un coso histórico. Los tendidos también tuvieron
pobladores de excepción. Además de todos los personajes importantes de la sociedad española, gente
como Hemingway, Charlton Heston, Orson Welles o Charles Chaplin añadieron mayor luminosidad a una
plaza que hoy, ya es historia.
15 La innegable inquietud del pueblo donostiarra y su gusto por las corridas de toros hacen que se vuelva a
pensar en una nueva plaza. "El Chofre" se inaugura el 9 de agosto de 1903 con nueve toros de Ibarra,
lidiados por Mazzantini, Bomba, Montes y Lagartijo Chico.
La plaza se situó entre la carretera de Pasajes y la playa de Zurriola y contó en su entorno con todas las
comodidades posibles para hacer más agradables los prolegómenos.
Por la arena de "El Chofre" pasaron los toreros más grandes de cada época. Belmonte, Manolete o Gallito
son sólo algunos de los nombres
Afortunadamente, en el año 1876, para celebrar el final de la guerra civil, se construyó otra plaza, también
de madera, junto a la estación de ferrocarril, la de Atocha. Se inauguró el 16 de julio de 1876. Como la
plaza principal quedó arrasada en el incendio, se aprovechó esta provisional y en 1882, se procedió a su
primera reforma. Posteriormente, se fueron cambiando las maderas por hierro y mampostería para dar a
la plaza un aspecto más estable y mayor seguridad. La última modificación se inició en 1888 y tras ella
quedó una plaza suficientemente amplia para que 10.000 personas pudieran ver los espectáculos en
buenas condiciones.
El edificio de los multicines está cerrado y del complejo sólo funcionan el
aparcamiento (especialmente cuando hay partidos u otros eventos –limitados
actualmente- en Ilumbe o Anoeta) y dos bares-discotecas.
16 1.5.
HIPÓTESIS
DEL
“MEJOR
USO”:
CENTRALIDAD,
MULTIUSO,
RENTABILIDAD, REFERENCIAS DE MADRID Y BARCELONA, MERCADO
METROPOLITANO Y PRECIOS INMOBILIARIOS CONSTANTES DE 2007
La ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre normas de valoración hipotecaria
(corregida con ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre en los aspectos más formales
que de contenido pero manteniendo los valores de las tasas y márgenes de beneficio)
establece en su artículo 3º los principios siguientes:
a) De anticipación: el valor de un inmueble en explotación económica es función de las
expectativas de renta futura
b) De finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de
valoración a seguir
c) De mayor y mejor uso: el valor de un inmueble susceptible de ser destinado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al económicamente más aconsejable (rentable)…(o el mayor aprovechamiento
urbanístico)
d) De probabilidad: ante varios escenarios posibilidades de elección razonables se
elegirán los que se estimen más probables
e) De proporcionalidad: la amplitud de los informes de tasación depende de la
importancia, uso y singularidad en el mercado
f) De prudencia: entre varios escenarios o posibilidades de elección igualmente
probables se elegirá el que dé un menor valor de tasación
g) De sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares
características sustitutivos
h) De temporalidad: el valor de un inmueble es variable en el tiempo
i) De transparencia: el informe de tasación ha de contener información necesaria y
suficiente y detallar hipótesis y documentación utilizadas
j) De valor residual: el valor atribuible a cada factor de producción de un inmueble será
la diferencia entre el valor total y los valores atribuibles al resto de los factores
En el presente caso de valoración de un nuevo potencial edificatorio de usos
comerciales y de ocio frente a una situación de crisis y reconversión de los usos
actuales son de especial aplicación los criterios de “mayor y mejor uso” completado
por el de “prudencia” en la actual coyuntura inmobiliaria de contracción de la demanda.
Las principales hipótesis que se argumentan en el presente estudio económico en
relación al “mayor y mejor uso” de la concesión administrativa del Complejo
comercial y de ocio de la Plaza de Toros de Ilunbe son las siguientes:
-
Una plaza de toros y/o un estadio de baloncesto con un equipo en la
máxima
categoría
deportiva
generan
“centralidad
urbana”,
independientemente de la localización en la ciudad como son los casos de
Vistalegre con el Real Madrid y el estadio Olímpico de Badalona- Barcelona
con el DKV-Joventut.
-
Las referencias del Complejo Ilunbe están principalmente en Madrid
(Vistalegre) y Barcelona (Las Arenas, Estadio Olímpico de Badalona, Zona
17 Hermética de Sabadell) aunque también en los centros comerciales
céntricos de Donostia
-
Las nuevas plazas de toros y estadios deportivos constituyen espacios
multiuso que compaginan corridas de toros con eventos diversos y con
actividades deportivas, especialmente como estadios de baloncesto y
balonmano. Se conciben como complejos inmobiliarios con usos terciarios
(comercial, de oficinas, ocio, hostelería, multicines…) y no como
equipamiento aislado.
-
La demanda potencial del centro comercial y de ocio de Ilumbe será de
carácter metropolitano con usos singulares y podría situarse en una cifra en
el entorno de las 900.000 personas al considerar la población del territorio
histórico (694.944 persones según el recuento censal de 2007 del INE) así
como una parte de los residentes en los municipios franceses cercanos a la
antigua frontera que tradicionalmente se desplazan a Donostia por
compras, restauración u ocio, y no únicamente la población del municipio
(183.090 personas).
-
El complejo comercial y de ocio puede que ser viable con el “mejor uso y
gestión”, porque su oferta es homologable a la de otros centros que hoy
están en pleno funcionamiento o en reconversión en España, como los
siguientes:

Vistalegre en Madrid- Carabanchel, cancha del Real Madrid
de baloncesto
Badalona- Màgic junto al estadio municipal del DKV-Joventut
de Badalona y en las antiguas instalaciones de baloncesto
Las Arenas de Barcelona junto al recinto de la Feria de
Muestras, antigua plaza de toros en reconversión
Zona de ocio de Sabadell- Barcelona con 30 baresdiscotecas
Centros comerciales de Outlets de Madrid y Barcelona
En relación al principio de “prudencia” es razonable realizar la hipótesis que la
situación de crisis inmobiliaria profunda tendría una duración máxima de de 5
años, como la precedente del período 1991-1996, que podría producir algún desfase
en cuanto a ventas y alquileres como máximo en los dos primeros años de
funcionamiento del complejo de Illumbe, y que en 2012 se recuperan los precios
inmobiliarios reales de 2007 con un eventual crecimiento posterior.
El gráfico adjunto de evolución de los precios inmobiliarios desde 1987 según las
estadísticas del Ministerio de la Vivienda pone de relieve que el precio medio de
Euskadi es el más alto de entre las Comunidades Autónomas españolas con
3.055 € por m2 construido, más elevados que los de Madrid (2.959 €/m2c) y la
provincia de Barcelona (territorialmente más homogéneo con Euskadi y la CCAA
18 uniprovincial) con 2.790 €/m2c. Los precios en Euskadi son un 46% superiores al
precio medio en España y un 81% superiores a los de la Comunidad Valenciana.
€/m2c.
3.500 PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA POR CCAA 1987- 2008
€ /m2 c. - VALORES CORRIENT ES
Fuente: Mº de la Vivienda. Series 1987-1994 y 1995-2008
3.055 3.001 2.959 2.912 2.896 3.000 P
R
E
C
I
O
U
N
I
2.762 2.780 2.706 2.645 2.613 2.500 2.149 2.173 2.066 1.723 1.691 1.637 1.500 O
€
/
m
1.964 1.864 2.000 T
A
R
I
2.407 2.384 2.366 2.284 1.000 2
c
500 2.086 2.089 1.991 Euskadi
1.824 1.618 1.664 1.681 1.598 1.490 1.488 1.513 1.431 1.380 1.361 1 .32 6 1.309 1.280 1.251 1.2 17 1.200 1.165 1.153 1.125 1.1 48 1 .13 9 1.1 08 1.112 1.097 1.122 1.0 90 1.081 1.054 1.063 1.039 1.0 34 1.0 39 1.0 55 99 3 97 6 972 1.0 03 958
953 91 2 898 89
1 89 3 84 5 839 86 4 84 1 835 836 82 9 823
788 766 75 7 739 75 5 72 9 698 730 69 4 70 3 689 63 9 63 0 623 579 554 571 554 57 2 561 538
53
5 517 52 2 499 49 0 50 6 427 424 419 410 355 283 Madrid
Barcelona‐Prov.
Comunidad Valenciana
España
‐
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200 3 200 4 200 5 20 06 20 07 200 8
Desde 1987 los precios inmobiliarios de Euskadi han tenido un crecimiento medio del
9,6% anual que es el mayor entre las CCAA españolas.
Valores corrientes- Viviendas de menos de 2 años
Euskadi
Madrid
Barcelona-Prov.
España
% 1987-2007
% 1987-2007 Anual
620%
9,6%
411%
564%
494%
409%
8,1%
9,4%
8,8%
8,1%
La transformación de los precios inmobiliarios corrientes en valores constantes del
mes de Septiembre de 2008 pone además de relieve que Euskadi es la Comunidad
Autónoma que en el año 2008 ha tenido aún un crecimiento superior a la inflación.
19 3.500 PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA POR CCAA 1987‐2008
€ /m2c EN VALORES CONSTANTES DE 2008
Fuente: Mº de la Vivienda (series 1987‐1994 y 1995‐2008) y multiplicadores INE
3.000 3.095 3.061 3.055 2.954 2.959 2.955 2.727 2.500 2.812 2.817 2.780 2.777 2.588 2.603 2.583 2.5 12 2.462 2.4 15 2 .36 5 2.4 85 2.2 74 €
/
m
2
c
2.000 1 .72 9 1.500 1.000 2.1 79 2 .11 0 2 .07 4 2.160 2.0 33 1 .97 1 1 .92 2 1 .88 8 1.8 96 21 1.7
1.780 1.780 1.767 1 .75 8 1 .75 8 1 .78 6 2.116 2.127 2.089 1.992 1.833 1.699 1.698 1.681 1.6 44 66 1.660 1.6
1.627 1.6 14 1 .61 1 1 .61 6 1.599 1.609 1.569 1.573 1.593 1.5 67 1.595 1.557 1.546
1 .51 1 1.4 69 90 1.478 1.469 1.4
1.4 56 1.450 1.435 1 .40 2 1.398 1 .36 8 1.347 1.330 1.314 1.3 30 1.304 1.3 00 1 .25
.26 0 7 1
1 .23 9 1.187 1.161 1.179 1 .17 5 1 .16 7 1 .15 4 1 .11 4 1.0 70 1 .05 5 1.046 1989 .00
2 996
993 985 98
4 969 942 9 30 911 86 4 858 8 24 802 791 7 23 724 732 668 Euskadi Madrid Barcelona‐Prov. Comunidad Valenciana España 500 ‐
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 199 4 199 5 199 6 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200 7 2008
Valores Constantes de 2008-3T- Viviendas de menos de 2 años
% 1987-2007
% 1987-2007 Anual
Euskadi
Madrid
Barcelona-Prov.
España
205%
116%
5,3%
3,9%
181%
152%
5,1%
4,5%
116%
3,8%
El gráfico de precios constantes justifica la hipótesis que los precios de referencia
para el estudio de la viabilidad económica e inmobiliaria de Ilunbe pueden ser
razonablemente los precios constantes de 2007.
Por otra parte Euskadi tuvo también el menor impacto de la crisis anterior de 19921996 antes de la nueva recuperación de los precios en 1997. Ciertamente no son
esperables después de la recuperación crecimientos como los del período 1997-2007
porque difícilmente se producirá un crecimiento del empleo y de la demanda de
vivienda por inmigración como el que se ha producido en España en este período,
como se pone de relieve en el gráfico adjunto. Pero en cualquier caso permite justificar
la hipótesis que las eventuales reducciones de precios reales en los próximos 5 años
se compensaran con la evolución posterior.
20 HABITATGES VISATS. 1960 - 2007
ESPANYA - BARCELONA PROV. - MADRID PROV.
ESPANYA
BARCELONA‐PROV.
MADRID‐PROV.
Polinómica (ESPANYA)
920.199
y = ‐0,0025x6
+ 0,3376x5
‐
18,358x4
+ 566,46x3
‐ 10958x2
+ 109255x + 31756
812.294
R² = 0,8883
761.790
720.792
681.178
617.126
585.933
563.682
547.883
553.376
537.575
489.607
477.862
460.527
442.407
425.306
413.768
404.645
359.208
358.942
373.343
357.643
349.982
340.385
401.003
387.969
361.604
358.024
312.885
240.748
235.402
224.711
213.128
347.727
322.073
315.690
299.488
280.643
274.136
252.787
312.828
300.722
281.745
266.296
251.968
255.643
399.007
144.594
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
1973
1972
1971
1970
1969
1968
1967
1966
1965
1964
1963
1962
1961
1960
83.03982.694
79.414
78.090
71.136
68.12772.075
63.984
64.46160.64769.27572.864
56.682
56.05658.080
55.389
54.60854.644
53.298
49.70352.671
48.83558.117
44.72945.87750.42639.265
39.34142.059
38.17643.666
37.688
35.15432.89926.00829.35534.63025.730
34.89228.77228.72327.03626.03726.58632.58435.666
26.823
24.378
Finalmente hay que poner también de relieve que desde el punto de vista estadístico
desde las tendencias desde 1987 los precios de Euskadi podrían tener en el futuro
evoluciones diferentes de acuerdo con el gráfico adjunto que presenta tanto
evoluciones a la baja pero también al alza. Adicionalmente es importante poner de
relieve que los precios inmobiliarios de las viviendas de las tres regiones españolas de
mayor nivel de renta se han mantenido por debajo a los de l’Ile de France parisino.
21 Euskadi‐Precios de la vivienda nueva en valores constantes
Extrapolación de tendencias 1987‐2008 a 2017
6.000 5.000 y = 0,3534x 3 ‐8,8029x 2 + 122,51x + 1019,2
R² = 0,9375
4.000 y = 85,787x + 951,2
R² = 0,879
3.055 2.954 2.812 3.000 2.603 2.588 2.512 2.365 2.000 2.110 1.922 1.758 1.725 1.692 1.660 1.593 1.599 1.569 1.573 1.557 1.533 1.341 1.150 958 Euskadi Logarítmica ( Euskadi )
Polinómica ( Euskadi )
Lineal ( Euskadi )
y = 604,1ln(x) + 606,77
R² = 0,6987
Logarítmica ( Euskadi )
Polinómica ( Euskadi )
y = 0,0031x5 ‐ 0,2914x4 + 9,3016x3 ‐ 121,01x2 + 668,46x + 310,56
R² = 0,9845
1.000 ‐
1987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008
AÑOS
22 2. REFERENTES URBANÍSTICOS DEL “MEJOR USO”
2.1. COMPLEJO DE VISTALEGRE EN MADRID-CARABANCHEL: PLAZA
MULTIUSOS, CENTRO COMERCIAL Y CANCHA DEL REAL MADRID DE
BALONCESTO
De las páginas web de Vistalegre y de leaboración propia:
“Situada en el barrio de Carabanchel, la plaza de toros de Vistalegre fue inaugurada
en el año 2000. Se trata de un coso climatizado y con cubierta móvil, con un aforo de
15.000 localidades.
Además de la plaza de toros, que funciona también como auditorio y donde juega el
Real Madrid de baloncesto, el Centro Integrado de Vistalegre dispone de un centro
comercial (Mercado Municipal, HIPERCOR, Viajes El Corte Inglés y otras tiendas) de
10.000 m2 y de un aparcamiento con capacidad para 2.000 vehículos. Se trata de una
construcción cubierta y climatizada”.
23 24 SLOGAN: “SI HAY UN ESPACIO EN MADRID DÓNDE TODO CABE, ES ÉSTE”
DE ENCICLOPEDIA WIKIPENDIA
Construcción
El edificio se encuentra sobre el solar de la antigua plaza de toros, que estuvo situada en dicho
lugar desde 1908 hasta su demolición en 1995. Esta antigua plaza fue conocida como La Chata,
inagotable cantera de novilleros que vivió también tardes de gloria con primeras figuras del
toreo.
En la parte inferior consta de dos mil plazas de aparcamiento y un centro comercial de 10.000
metros cuadrados. Se trata de una construcción cubierta y climatizada. Su capacidad es de
15.000 personas.
Eventos taurinos
El Palacio de Vistalegre se inauguró en 2000 con una corrida de toros encabezada por Curro
Romero. Está considerada como plaza de segunda categoría.
Eventos musicales y deportivos
25 Además de su función taurina original, la instalación alberga con regularidad eventos musicales
y deportivos. Entre 2002 y 2005 fue la cancha local del equipo de baloncesto de Estudiantes.
Actualmente lo es del equipo de baloncesto del Real Madrid.
Accesos
Palacio de Vistalegre, Acceso Norte
•
•
Metro: la línea 5 de metro ( ) (estación Vista Alegre)
Autobuses: 34, 35, 247
Construcción
El edificio se encuentra sobre el solar de la antigua plaza de toros, que estuvo situada en
dicho lugar desde 1908 hasta su demolición en 1995. Esta antigua plaza fue conocida
como La Chata, inagotable cantera de novilleros que vivió también tardes de gloria con
primeras figuras del toreo.
En la parte inferior consta de dos mil plazas de aparcamiento y un centro comercial de
10.000 metros cuadrados. Se trata de una construcción cubierta y climatizada. Su
capacidad es de 15.000 personas.
Eventos taurino
El Palacio de Vistalegre se inauguró en 2000 con una corrida de toros encabezada por
Curro Romero. Está considerada como plaza de segunda categoría.
Eventos musicales y deportivos
Además de su función taurina original, la instalación alberga con regularidad eventos
musicales y deportivos. Entre 2002 y 2005 fue la cancha local del equipo de baloncesto
de Estudiantes. Actualmente lo es del equipo de baloncesto del Real Madrid.
26 2.2. PLAZA DE TOROS DE LAS ARENAS DE BARCELONA: TRANSFORMACIÓN
EN CENTRO COMERCIAL Y DE OCIO CON EDIFICIO DE OFICINAS JUNTO AL
RECINTO DE LA FERIA DE MUESTRAS Y HOTELES
Sus principales características inmobiliarias son las siguientes:
Antigua plaza de toros de Las Arenas de Barcelona en reconversión en centro
comercial, lúdico-ocio y de negocios
74.760 m2 c. (sobre rasante) / 106.000 m2c con aparcamiento y edificio de oficinas
2 Manzanas del Ensanche de Barcelona (30.000 m2 de suelo de referencia)
Edificabilidad= 2,50 m2t/m2s (sobre rasante)
Inversión de 100 M€ (información de prensa)
Inversión aproximada de 2.500 €/m2c. sobre rasante
Edificio de Oficinas anexo de 6 plantas (34.750 m2c.- 5.700 m2c por planta)
1.250 plazas de aparcamiento (31.250 m2 c)
Inauguración prevista a lo largo de 2009
Planta -1 = 6.000 metros cuadrados dedicados al ocio, el comercio y la restauración.
Planta 1ª = locales comerciales, zonas de restauración y locales de ocio infantil (+-7.000 m2 c)
Plantas 2ª y 3ª = 12 salas de cine con un aforo de unos 200 espectadores cada una (oferta de
2.400 plazas) (+- 7.000 m2 c).
Nivel superior- Planta 4ª= club deportivo de 4.500 metros cuadrados con zona termal, una
zona de fitness y una gran pista circular de 333 metros para correr con unas vistas de la ciudad
desde 27 metros de altura (+-7.000 m2 c).
Planta 5ª, bajo una cúpula abovedada de zinc= gran espacio (9.079 m2) que se podrá usar
para todo tipo de actos.
Espacios contratados (“serán los principales motores de los 106.000 m2 construidos):
-
Supermercado Mercadona (1.300 m2c)
Nueva sede de Fnac (2.000 m2 c)
Balneario urbano de Duet Spa (2.155 m2)
Multicines del Grupo Balañá
Museu del Rock con piezas de Jordi Tardà.
Precio de compra del Grupo Sanahuja- Sacresa (hoy de Metrovacesa). 2.000 MPTA
(año 2000)- 26.800 PTA/m2c (161€)
27 DE LA ENCICLOPEDIA WIKIPENDIA Y NOTAS DE PRENSA
Para la recuperación de algunas estructuras ya existentes, es necesario plantear su
reciclaje en el marco de nuevas actividades que puedan ser reabsorbidas por la ciudad
contemporánea.
En el caso de la antigua plaza de toros de las Arenes, es importante la recuperación de la
estructura, aunque por la experiencia histórica, no con el mismo uso para el que fue
concebida. El edificio original data de 1900 y fue proyectado por el arquitecto Augusto
Font i Carreras. A lo largo de los años ha tenido usos muy diferentes, hasta quedar
inactiva en 1977.
Su ubicación en el nudo vial de la plaza Espanya hace que su planteamiento, además de
resolver aspectos netamente arquitectónicos, deba tener en cuenta factores de alcance
urbano. Al estar en el eje que conecta la Gran Vía con el aeropuerto de El Prat, se
convierte en una puerta de entrada a Barcelona y en uno de los primeros edificios
emblemáticos que se ven cuando se llega a la ciudad, por el que inevitablemente se
convierte en un punto de referencia de la zona.
Por todas estas razones, la utilización de este espacio ha recibido distintas propuestas.
En los años noventa, la necesidad de ampliación de la Fira de Barcelona sugirió la
posibilidad de utilizar este lugar con este fin. Sin embargo, el planteamiento de derribar
la estructura existente así como las protestas de distintos colectivos hicieron que la
iniciativa fuera abandonada. Finalmente, se ha previsto el uso de la estructura para
albergar un gran complejo de ocio.
De acuerdo con esta intención, el arquitecto Richard Rogers, con al colaboración del
estudio catalán de Alonso y Balaguer, recibió el encargo de convertir esta antigua plaza
de toros en un gran centro dedicado al entretenimiento. El nuevo recinto, que estará
abierto las 24 horas del día, será también un elemento conector entre espacios y medios
de transporte existentes en la Plaza España.
28 La propuesta de los arquitectos se basa en mantener y restaurar la fachada existente,
detrás de la cual se genera un espacio circular. Dentro de éste, se plantean las distintas
actividades de entretenimiento. El programa funcional de este nuevo conjunto se
distribuye en varias plantas, que sumarán unos 40.000 metros cuadrados destinados a
diferentes actividades.
La sección del edificio muestra una división entre cuerpos diferenciados: en primer
lugar, un nivel subterráneo que contiene 1.250 plazas de aparcamiento; en un segundo
elemento (la antigua plaza de toros propiamente), se resuelven los principales usos
destinados a ocio (cines, espacios comerciales, etc…), organizados alrededor de un gran
espacio central para la celebración de eventos y sus múltiples; el tercer elemento es la
cubierta, que se propone como una terraza sobre todo el edificio y que por sus
proporciones se convierte en una pieza fundamental dentro del proyecto.
La concepción espacial del edificio se basa en la flexibilidad con el objetivo de permitir
variaciones de uso y de actividades. Su solución se plantea desde las perspectivas de
una gran plaza flotante que permitirá unas vistas únicas sobre esta parte de la ciudad.
Entre el cuerpo central y el subterráneo se introduce una banda de “vacíos” que forman
la planta baja. En ella se diseñan nuevas plazas que se conectarán con las estaciones de
metro y con el parque Joan Miró.
Desde el punto de vista urbano, las conexiones que se establecen a partir de este
edificios, tanto con las redes de tráfico urbano como con los espacios existentes,
generan una nueva organización de los flujos circulatorios, respecto a loa peatones y
también sobre los vehículos, que permitirá un nuevo funcionamiento de la zona.
29 Arenas de Barcelona*
Texto Fuente: Cuadernos Cívicos nº5. La Vanguardia. 2004.
EL AÑO QUE VIENE ABRIRÁ EL CENTRO DE OCIO ARENAS PLAZA.
Si todo sigue como está previsto, a lo largo del 2009 la que fue segunda plaza de toros
de Barcelona, las Arenas, será un nuevo centro comercial, lúdico y de negocios, por la
obra del grupo Sacresa y la gracia del despacho de Richard Rogers. La que ven arriba es
una imagen que recrea el aspecto final del proyecto.
La cubierta no existe todavía y la piel neomudéjar del coso, que debía conservarse por
razones históricas (la plaza se remonta a 1900), se ha suspendido sobre gatos
hidráulicos en lo que ha sido un ejercicio de prestidigitación arquitectónica. Debajo de
donde estuvo el albero hay ahora cuatro plantas de aparcamiento. Y en lo que fueron los
tendidos habrá tiendas y la gente acudirá a las multisalas a ver cine como mucho antes
fue al circo o a los toros, porque recordemos que el último cartel taurino de las Arenas
se remonta al 9 de junio de 1977.
Desde entonces y hasta el momento que se inició la reforma, coincidiendo con el Salón
Meeting Point de 2003, el edificio había quedado abandonado a la maleza, las pintadas
y el deterioro en una de las manzanas más golosas de la ciudad condal, estratégicamente
situada entre el parque Joan Miró y la plaza de España.
Rogers, sus colaboradores y la gente de Lluís Alonso & Balaguer i Arquitectes
Associats tuvieron que ponerse las pilas con este proyecto, que ha supuesto una
inversión de 100 millones de euros y estará gestionada por la sociedad Nueva Plaza de
Toros de Barcelona. Se trataba de reinventar el contenido sin modificar demasiado el
continente. Con esta rehabilitación se buscaba recuperar un edificio emblemático y darle
un nuevo uso.
30 En la planta -1, que se encuentra bajo el nivel de la superficie, habrá 6.000 metros
cuadrados dedicados al ocio, el comercio y la restauración. La primera planta tendrá
también locales comerciales, zonas de restauración y locales de ocio infantil. En las
siguientes plantas, segunda y tercera, habrá 12 salas de cine con un aforo de unos 200
espectadores cada una.
El nivel superior lo ocupará un club deportivo de 4.500 metros cuadrados con zona
termal, una zona de fitness y una gran pista circular de 333 metros para correr con unas
vistas de la ciudad desde 27 metros de altura. La quinta planta, bajo una cúpula
abovedada de zinc, será un gran espacio que se podrá usar para todo tipo de actos.
Fuente:
El Periódico. Revista Dominical 20/04/2008
Texto: Luis Miguel Marco.
7/5/2008
EDIFICACIÓN DE UN ESPACIO LÚDICO Y COMERCIAL
Las Arenas empieza a lucir cúpula y afronta la recta final de las obras
1. • La complejidad de la construcción vuelve a retrasar la inauguración hasta
finales del 2009
2. • La estructura instalada dará paso en unas cinco semanas al mirador panorámico
de 360 grados
PATRICIA CASTÁN
BARCELONA
Compleja, singular, ambiciosa y con costes millonarios. Así será la construcción que
aunará comercio y ocio en Las Arenas, junto a la plaza de Espanya, y que por fin parece
enfilar su recta final. La última previsión es que el recinto, que acumula un nuevo
retraso, se pueda estrenar a final del 2009. De momento, las tiendas y áreas lúdicas más
destacadas ya han sido adjudicadas.
La titánica obra que comenzó a fraguarse en el 2003 empieza a lucir toda su magnitud a
pie de calle. Durante años, la complejidad de la obra ha hecho que sus avances fueran
poco visibles. Durante largos meses la fachada neomudéjar (de 4.000 toneladas) de la
antigua plaza de toros ha levitado sobre 25 gatos hidráulicos, mientras se trabajaba a
más de 20 metros bajo tierra. Precisamente, desde el párking habrá un acceso directo,
así como desde el vestíbulo del metro, al margen de las tres entradas desde la calle.
El arquitecto Luis Alonso --de la firma Alonso & Balaguer-- ha explicado a este diario
que la nueva base instalada ahora en la parte superior es el núcleo central del seudo
platillo volante que rematará la construcción. Se ha alzado mediante un elevador central
que sube las grandes piezas metálicas de las cubiertas y en las cuatro o cinco próximas
semanas, detalló, se desarrollará la estructura metálica de la bóveda de la flamante
cúpula de 85 metros de diámetro que ejercerá de mirador de 360 grados (a 35 metros de
31 altura) de toda la ciudad. En los siguientes meses, se procederá al relleno y
revestimiento de los espacios.
SINGULARIDAD
El arquitecto señala que cada fase constructiva tiene algún tipo de dificultad porque se
trata de un proyecto "nada generalista, donde cada pieza es única y todo ha sido
diseñado para el edificio". Recientemente, añadió, se han completado las dos plantas
donde se ubican las 12 salas de cine del grupo Balañá, en voladizos de 10 metros que
dan transparencia a la zona.
Tanta minuciosidad hace que establecer un calendario final sea cada vez más complejo.
Inicialmente se habló de inaugurar el 2005, aunque enseguida se pasó al 2006. Desde
este diario se anunció hace poco más de un año que el final de la obra estaba previsto
para principios del 2008, mientras que los espacios comerciales estarían habilitados a
finales de año, según la promotora Compañía de la Nueva Plaza de Toros de Barcelona.
Ahora, la empresa Metrovacesa, responsable de la comercialización, indica que la
apertura comercial del recinto se prevé a finales del 2009, unos meses después de que,
hacia el verano, se haga la entrega de la construcción.
En los próximos meses los cambios serán más perceptibles y la oferta comercial se
acabará de perfilar. Ya está confirmada la presencia del súper de 1.300 metros
cuadrados de Mercadona, una nueva sede de Fnac de unos 2.000 metros, el balneario
urbano de Duet Spa de 2.155, además de los cines y el Museu del Rock con piezas de
Jordi Tardà. Serán los principales motores de los 106.000 metros construidos.
32 PLAZA DE TOROS DE LAS ARENAS EN RECONVERSIÓN
BARCELONA- PLAÇA D’ESPANYA JUNTO RECINTO FERIA DE MUESTRAS
FOTOS DEL 20/12/2008
Zona comercial en el recinto de la Plaza de Toros,
Edificio de oficinas nuevo adjunto,
2 hoteles en las manzanas vecinas
33 2.3. ESTADIO OLÍMPICO DE BADALONA Y CENTRO COMERCIAL MÀGIC CON
CANCHAS DE BALONCESTO Y KARTING: PLUSVALÍAS DE LAS ANTIGUAS
INSTALACIONES PARA MANTENER EL DKV-JOVENTUT
Sus principales características inmobiliarias son las siguientes:
Centro dedicado al deporte, al ocio y al comercio con un total de 48.569 m2
Inaugurado en Octubre de 2008
Logo: un gran balón de baloncesto de 36 m de diámetro
Superficie construida total= 48.569 m2.
Superficies comercial= 12.500 m2
70 locales comerciales (180 m2 por espacio aprox.)
Aparcamiento= 1.239 plazas (30.975 m2 c)
11 salas multicines con 3 más en construcción
Museo interactivo dedicado al baloncesto
Gimnasio de más de 4.000 m2 explotado por la cadena Duet Sports,
9 pistas de baloncesto, algunas de ellas cubiertas,
Pista de karts, dirigida por el piloto de Fórmula 1, Jordi Gené
Plusvalía generada en los terrenos del club DKV Joventut: “….A su vez favorecerá al
DKV-Joventut con un proyecto de futuro que posibilite su viabilidad económica,
destinando los ingresos a proyectar el deporte en la ciudad y mantener l´Olímpic, sede
de los partidos del DKV Joventut” (De Wikipendia).
2 Hoteles de próxima construcción con 250 habitaciones (cadenas IBIS y ETAP)
Visita a las 5 de la tarde del día 27 de Diciembre a los 2 meses escasos de su
inauguración: aparcamiento lleno con colas de entradas y pista de karting a pleno
funcionamiento
Los precios de alquiler de locales pueden situarse en una media de 35 €/m2/m2 y
la del karting de unos 10 €/m2/mes.
DE ENCICLOPEDIA WIKIPENDIA
Previsiones
El centro Magic Badalona se inauguró el 15 de octubre de 2008 en un acontecimiento
privado, abriéndose al público al día siguiente. No llegó a estar operativo todo el centro
al 100%, durante las primeras semanas. El proyecto en su conjunto, pretende crear un
34 parque temático vinculado con el deporte y básicamente con el mundo del baloncesto,
dará lugar a una mayor oferta comercial y lúdica de Badalona.
A su vez favorecerá al DKV-Joventut con un proyecto de futuro que posibilite su
viabilidad económica, destinando los ingresos a proyectar el deporte en la ciudad y
mantener l´Olímpic, sede de los partidos del DKV Joventut.
Detalles del centro
El elemento más llamativo será un gran balón de baloncesto, con un diámetro de 36
metros y una altura de 20 metros, equivalente a un edificio de 3 plantas. En un principio
su interior era destinado a crear un parque para jugar a deportes virtuales, las últimas
noticias hablan de que no será visitable por dentro. Será una esfera creada con diversos
materiales y formado por dos plantas en su interior intercomunicadas entre ellas y con el
recinto comercial-lúdico inferior. El balón se apoya gracias a un cuerpo de
comunicaciones verticales que se inicia en las plantas de aparcamiento subterráneas y
acaba en la última planta en su interior.
El complejo dispondrá de un museo interactivo dedicado al baloncesto, un gran
gimnasio de más de 4.000 m2 explotado por la cadena Duet Sports, 9 pistas de
baloncesto, algunas de ellas cubiertas, una pista de karts, un bingo, cines, bolera,
restaurantes, comercio....
Desde el la vertiente urbanística este proyecto fortalecerá el eje formado por el mar y la
montaña, desde el puerto y la nueva fachada litoral marítima hasta el Palau Olímpic
Municipal, sede del DKV-Joventut.
El proyecto se fundamente en la creación de un centro dedicado al deporte, al ocio y al
comercio con un total de 48.569 m2.
La superficie comercial tendrá una extensión de 12.500 m2
y el aparcamiento subterráneo tendrá capacidad para 1.239 vehículos dividido en dos
plantas. El acceso a vehículos sera en dos puntos de entrada y salida y un punto de
entrada. Los viandantes podrán acceder desde varios puntos. Más adelante, cuando las
obras del metro lo permitan (futura linea 9), se edificara junto el complejo Magic
Badalona un recinto hotelero de dos y tres estrellas, promocionado por Accor Hoteles.
El futuro hotel tendrá 140 habitaciones con categoría de 3 estrellas (cadena IBIS) y 110
habitaciones con categoría de 2 estrellas gestionado por la cadena ETAP.
Desventajas del centro: En toda la planta baja (zona donde está situada la sección de
telefonía), no hay cobertura cuando el centro se llena. Puesto que la poca que hay (por
estar justo debajo del cine) se satura con tanta gente. El edificio de la cadena IBIS, el de
más capacidad con 3 estrellas, será temático e inspirado en el baloncesto.
Gran rechazo social
Al aprobarse la construcción del centro comercial Magic Badalona se produjo un gran
rechazo por parte del pequeño comercio de Badalona, fundamentalmente del comercio
correspondiente al del Barrio de la Salut (principal afectado) y a La Asociación de
Comercios del Centro de Badalona. Aunque el resto del pequeño comercio de la ciudad
prestó un gran apoyo a la causa.
35 Los pequeños comercios no entendían el pleno apoyo que ejercía el Ayuntamiento de la
ciudad a una gran superficie en detrimento del pequeño comercio, aún más cuando la
Generalitat de Cataluña tiene una legislación muy restrictiva en lo que corresponde a la
creación de nuevos centros comerciales.
Además Badalona ya está suficientemente afectada por los centros comerciales al contar
con el Centro Comercial Montigalà y estar muy cerca de dos grandes áreas comerciales
de Barcelona como son Diagonal Mar y La Maquinista.
Por si esto fuera tampoco tuvo un buen parecer por el CF Badalona el otro gran club de
la ciudad que aún siendo más longevo que el Club Joventut de Badalona no ha
conseguido alcanzar grandes éxitos deportivos como su vecino del baloncesto. Los
máximos mandatarios del club de fútbol creen que se ha favorecido al Joventut y en
cambio a ellos se les ha ninguneado al llevar esperando más de diez años la
construcción del nuevo estadio, un proyecto que parce no hacerse realidad nunca.
Plano anterior a la construcción del Centro Comercial. Las antiguas pistas de baloncesto están
ahora ocupadas por el Centro Comercial, en cuya terraza hay 12 canchas de baloncesto
Foto aérea de Google Earth antes de la construcción de la cúpula-logo del balón de
baloncesto
36 Equips Club
Escola de Basquet
JUNIOR
CADET C
CADET A
INFANTIL C
CADET B
INFANTIL D
CADET B
PRE-INFANTIL A
INFANTIL A
PRE-INFANTIL B
INFANTIL B
MINI A
MINI B
MINI C
MINI D
MINI E
MINI F
PRE-MINI A
PRE-MINI B
PRE-MINI C
PRE-MINI D
PRE-MINI E
PRE-MINI F
PRE-MINI 1
PRE-MINI 2
INICIACIÓ VERD
INICIACIÓ NEGRE
INICIACIÓ RUDY
INICIACIÓ RICKY
37 38 39 2.4. ZONA HERMÉTICA DE SABADELL: ESPACIO DE OCIO NOCTURNO DE
ÁMBITO METROPOLITANO CON 30 BARES-DISCOTECAS COMPATIBLE CON
ACTIVIDAD INDUSTRIAL
La Zona Hermética es un centro de ocio singular en la región metropolitana de
Barcelona con 30 bares y discotecas y que tiene una afluencia de hasta 10.000
personas en la noche de sábado
Constituye un referente para la hipótesis: “Illumbe-zona de ocio lo “fue” (hasta 20.000
personas en una noche) y lo puede volver a ser en el futuro.
Atrae usuarios de todo el ámbito metropolitano (4,7 millones de residentes) a pesar de
estar situada a 25 Km del centro de Barcelona. No existe ninguna otra concentración
de 30 locales de bares-discotecas en un radio de 35 km del centro de Barcelona.
Cataluña
De marcha en la Zona Hermética
SÍLVIA MARIMÓN 01/05/2007
Chicos y chicas en bañador, ellos en shorts, y ellas en minúsculos y ceñidos biquinis,
con cuerpos espectaculares, cuelgan de la fachada. Un joven señala una de las vistosas
fotografías de tamaño gigante y con la rotundidad de un experto asegura que aquellos
senos "no son de verdad, demasiado grandes y erectos, son operados". Frente al Bora
Bora, la discoteca playera de la Zona Hermética de Sabadell, hay cola.
40 La mayoría de los que esperan el visto bueno de los porteros de espaldas descomunales,
polo rojo y cara solemne, no supera los 21 años.
Una vez dentro, uno descubre que los de las fotografías son de carne y hueso y están
detrás de la barra. Camareros y camareras embutidos en bañadores hawaianos, muy
bronceados e untados con aceites corporales. Hacen falta muchas horas de gimnasio
para lograr que todo se marque tanto. Los camareros del Bora Bora no se limitan a
servir copas. Cada poco se suben a la barra y empiezan a mover contundentemente
caderas y brazos. Incluso tienen una coreografía. Los chicos, entre golpe y golpe de
cintura, lanzan al público pequeños pedazos de papel. Que nadie se emocione, no hay
teléfonos garabateados, las hojas están en blanco. Algunas chicas se atreven a lanzarse
colgadas de una cuerda, un poco al estilo de Tarzán, pero más sexy. El movimiento de
la cuerda es el de un péndulo, y las chicas se desplazan de un lado al otro de la barra con
la ayuda de algún que otro empujoncito. Más de uno se queda embobado.
Entre los concurrentes, hay muchos que lamen piruletas rojas en forma de corazón.
Sandra asegura que no falla ni un fin de semana, "aquí me divierto y conozco a todo el
mundo", asegura. Algunos se afanan en conseguir un meneo sensual al ritmo de la letra
"mueve tu culoooooooo". La mayoría hace lo que puede, eso sí, el radar está alerta.
Aquí se viene a conocer gente. En los rincones lo que triunfa es el reggetón. La
comunicación verbal es difícil con tantos decibelios. Y a cada pocos pasos hay
vigilancia. Chicos muy fuertes y muy atentos. El propietario del Bora Bora, Juan
Vinuesa, lleva años en el negocio de las discotecas y se le nota le veteranía. Tiene claro
que ante la disyuntiva de contratar más camareros o más seguridad, opta por lo segundo.
El sábado hubo un poco de bronca; uno le gritó al otro: "¡Te pegaré dos tiros!". Casi
nadie se dio cuenta, en pocos segundos, los chicos fuertes y atentos invitaron a los
bravotes en cuestión a abandonar la discoteca. Fuera continuaron sacando pecho y
gritando, y se optó por llamar a la policía. El despliegue fue espectacular, a los pocos
minutos llegaron una patrulla de la policía municipal y un furgón de los Mossos. Los
agentes, con cara de haber vivido la situación mil veces, hicieron lo que poco antes
había hecho Vinuesa, hablar con ellos y esperar a que se calmasen.
Bora Bora es uno de los 30 locales nocturnos de la Zona Hermética de Sabadell, un
polígono industrial que las noches de los fines de semana se transforma. Es curioso
cómo, a veces, un mismo nombre, puede asociarse a cosas tan distintas. En ls década de
1970 la Unidad Hermética, empresa que todavía sobrevive, aunque siempre bajo la
amenaza de cierre, se relacionaba con protesta y reivindicación. En febrero de 1976, de
la fábrica salieron centenares de trabajadores en protesta por las actuaciones policiales y
las represalias de dos manifestaciones acaecidas pocos días antes. La marcha llegó a
congregar a 30.000 personas que exigían derechos democráticos. Hoy Zona Hermética
es marcha nocturna, música de muchos decibelios, y copas.
También ahora se concentra mucha gente, unos 10.000, pero la media de edad no
supera los 25 años. Y lo que hay son muchas ganas de divertirse. Las calles son un
continuo deambular de jóvenes que o cambian de local o deciden tomar un poco el aire,
y esperar que se les pase el mareo, sentados en alguna acera. Alguno, en un despiste,
pierde un poco de chocolate y lo busca desesperadamente mechero en mano bajo un
árbol. Hay muchas luces de neón con nombres como Costa Sur, Dalai, Manisero, La
Diosa, Malalts de Festa, Michumino Negro, Nanai.... Y la clásica churrería en medio de
un descampado que ofrece patatas fritas con mucho ketchup.
41 Entre los clásicos, bares como El Español con billares y ordenadores; y otros que el
sábado celebraban ya los 14 años como el Park Paladium. House, salsa, disco... En
el Botellita todavía se puede escuchar música de la década de 1980, e incluso hay sofás,
pero la mayoría opta por bailar... La ruta puede ser larga.
A las seis de la madrugada, los rostros ya son exangües. En muy pocas horas la
camaleónica Zona Hermética volverá a cambiar de cara.
El domingo se transforma en un inmenso mercadillo con toda clase de camisetas,
batas multicolores, sostenes y bragas de todos los tamaños, plantas y cacharros
para la cocina.
El lunes vuelve a levantarse como polígono industrial.
Cuando llegue el jueves serán mayoritariamente universitarios los que llenarán la
treintena de locales de ocio nocturno.
Y el fin de semana miles de jóvenes dispuestos a mover el cuerpo.
42 Esta es la versión en caché de http://www.zonahermetica.es/ de Google. Se trata de una captura de pantalla de la
página tal como esta se mostraba el 15 Dic 2008 19:52:09 GMT. Es posible que la página haya sufrido modificaciones
durante este tiempo. Más información
Versión de solo texto
Estos términos sólo aparecen en enlaces que apuntan a esta página: zona hermetica sabadell
43 Anuncios Google BAR MUSICAL ZONA HERMETICA SABADELL Descripción 44 Traspaso Bar Musical en funcionamiento, de diseÃ±o, caja demostrable y en la Zona HermÃ©tica de Sabadell, de 85 m2 con alquiler asequible . Interesados llamar al telf. 665 26 75 00 por las tardes de 16.00h a 20.00h. Precio: 100.000€ Localización: Sabadell, Barcelona BAR MUSICAL ZONA HERMETICA SABADELL 10 Hoteles en Sabadell Descripción Traspaso Bar Musical en funcionamiento, de diseño, caja demostrable y en la Zona Hermética de Sabadell, de 85 m2 con alquiler asequible . Interesados llamar al telf. 665 26 75 00 por las tardes de 16.00h a 20.00h. Precio: 100.000€ Localización: Sabadell, Barcelona TRASPASO ESTIMADO = 1.176 € /m2c (Precio oferta) TRASPASO BAR MUSICAL ZONA HERMETICA SABADELL (Es un anuncio de empresa) Contactar con el anunciante 3 dic, 14:06 Precio: 300000€ Bar musical recientemente reformado totalmente equipado. Equipo de música nuevo ,luzes,barras,podiums,lavabos... Actualizado: Jueves, 4 Diciembre 19:50 Referencia Habitamos: 2065138 Superficie. Estimación 8 x 15 m= 120 m2c TRASPASO ESTIMADO = 2.500 € /m2c (precio oferta) INFORMACIÓN INMOBILIARIA- FINCAS NICOLÁS (Josep Figuerola) i Joaquim
Ribalta- Central de l’Habitatge- Sabadell
(Resumen de Mur/Clusa)
Los alquileres de primera instalación son de “locales industriales-almacenes” (6
€/m2/mes antes de la “crisis” y 5,50 €/m2/mes, hoy) y todas las instalaciones a cargo
del arrendatario.
45 Un traspaso de un bar-discoteca en funcionamiento puede alcanzar un alquiler
de 10 a 15 €/m2/mes en función de la localización y “nombre” del local. El
traspaso, que valora especialmente las instalaciones realizadas, puede situarse entre
1.100 € a 2.500 €/m2 construido, en función de la dimensión del local (ver las dos
ofertas en google) y de la localización y atracción.
46 2.5. CENTROS COMERCIALES DE OUTLETS DE MADRID Y BARCELONA
El outlet es una uso posible para Ilunbe porque constituye una oferta inexistente en
la ciudad metropolitana de Donostia con un potencial en el entorno de las 900.000
personas, incluyendo parte del sur de Francia, y que puede ofrecer una rentabilidad
prime para la nueva oferta de espacio comercial. Sus alquileres son
aproximadamente la mitad de los que se alcanzan en un centro comercial
céntrico de Madrid y Barcelona
Outlet De Wikipedia Se llama outlet a un establecimiento comercial especializado en la venta de productos
de marcas famosas, ya sean defectuosos o sacados del catálogo más reciente del
productor.
El producto, frecuentemente de marcas prestigiosas o de calidad, en particular, de
firmas célebres de moda, se destina a las tiendas outlet en las que es puesto a la venta a
un precio inferior al habitual. De este modo, el productor puede sacar un rendimiento a
los productos descatalogados o defectuosos y el consumidor puede adquirir bienes de
diverso género (prendas de vestir, objetos de diseño, artículos de alimentación,
deportivos, etc.) lanzados por marcas famosas obteniendo un descuento relevante sobre
el precio precedente.
A veces, los productos son vendidos en el espacio comercial del mismo fabricante (a
veces, dado en gestión de un tercero); más frecuente es la fórmula del centro comercial
outlet, o bien una galería comercial, bien monomarca o multimarca, recogidas bajo una
misma estructura con servicios comunes. Los ambientes de los outlet no son diferentes
de las tiendas o centros comerciales normales. La disposición y la exposición de la
mercancía, sin embargo, resulta mucho menos aparente y el servicio está orientado al
autoservicio. Los derechos de los consumidores en el ámbito de la adquisición efectuada
en un outlet están por lo general tutelados por la ley por cuanto concierne a las ofertas
de precios, trasparencia de descuentos y eventuales defectos de la mercancía,
devoluciones, garantía, etc. El fenómeno de los outlets está experimentando en los
últimos años una fase de rápido crecimiento tanto en la demanda como en la oferta.
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C/ Juan Ramón Jiménez, 3
28230 Las Rozas
Madrid
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t:+34 91 640 49 00
f:+34 91 640 34 28
[email protected]
www.LasRozasVillage.com
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51 2.6. PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DE ILUNBE3
A la vista de la experiencia comparada sobre el “mejor uso” de Ilunbe se detectan los
siguientes “puntos fuertes”:
-
Proximidad a Anoeta como centro de eventos deportivos
Proximidad a los hospitales como centro de atracción de visitantes
Buena accesibilidad desde el centro con la línea de autobuses a hospitales de
máxima frecuencia
“Logo” de la primera plaza de toros cubierta del mundo y de primera categoría
Cancha del equipo Bruesa de baloncesto en la máxima categoría
Posibilidades de ofertas comerciales y de ocio que no existen en la ciudad o en
el área metropolitana (outlets, karting…)
Necesidad urbanística de situar los centros de ocio fuera del centro y de las
áreas residenciales
Haber sido un centro de ocio exitoso con asistencias los fines de semana de
hasta 20.000 personas
Oferta amplia de aparcamientos
Se identifican también los “puntos débiles” siguientes:
-
Haber sufrido la crisis general de los cines y de los centros de ocio que obliga a
su reconversión
Lejanía relativa del centro comercial de Donostia
La competencia de los otros centros comerciales en el extrarradio don oferta de
cines
La ponderación de los puntos fuertes y débiles ha servido de justificación para la
hipótesis de alquileres comerciales y de los locales de ocio.
Es razonable mantener la hipótesis que el “mejor uso y la mejor gestión” de la
experiencia comparada convertirán Ilunbe en un centro comercial y de ocio muy
competitivo..
3
En euskera no se pone "m" antes de "b".En euskera no existe la "ll"; la "l" detrás de la "i" se pronuncia
"ll".
Por
tanto,
para
decir
"Illumbe",
que
es
como se
pronuncia,
se
escribe
"Ilunbe"."Iluna" significa "oscuro", quizás "lugar oscuro". La terminación "-be" significa "debajo de". "Ilunbe"
podría significar" el sitio que está "debajo de un lugar oscuro".
52 3. REFERENTES DEL MERCADO INMOBILIARIO Y DEL APARCAMIENTO
3.1.
ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES DE MADRID Y BARCELONA
SEGÚN LOS INFORMES INMOBILIARIOS DE RICHARD ELLIS I JONES LANG
LASALLE
En base a la información de la consultora Richard Ellis los alquileres medios en las
zonas “prime” de Madrid y Barcelona se habrían situado en Julio de 2008 entre un
máximo de 327 €/m2/m2 y un mínimo de 57 €/m2/mes con el siguiente desglose:
NIVEL DE RENTAS DE LOCALES EN LAS “ZONAS PRIME SELECCIONADAS” DE
MADRID- RICHARD ELLIS -JULIO 2008
NIVEL ALTO (SERRANO, ORTEGA GASSET)= 3.935 €/m2/año= 327 €/ m2/ mes
NIVEL MEDIO (GOYA, PRECIADOS, PRINCESA,GRAN VIA))= 2.378 €/m2/año= 198 €/ m2
/mes
NIVEL BAJO (SERRANO, ORTEGA GASSET)= 850 €/m2/año= 71 €/ m2/ mes
(DONOSTIA- CENTRO= 80 €/m2/mes)
53 NIVEL DE RENTAS DE LOCALES EN LAS “ZONAS PRIME SELECCIONADAS” DE
BARCELONA- RICHARD ELLIS- JULIO 2008
NIVEL ALTO (RAMBLA CATALUNYA-1, PASSEIG DE GRACIA-1, PELAI)= 2.793 €/ m2
/año= 233 €/ m2/ mes
NIVEL MEDIO (RAMBLA CATALUNYA-2, PASSEIG DE GRÀCIA-2 Y 3)= 1.340 €/m2/año=
112 €/ m2/ mes
NIVEL BAJO (RAMBLA CATALUNYA-3, SERRANO, ORTEGA GASSET)= 685 €/m2/año=
57 €7m2/mes
54 55 (DONOSTIA- CENTRO= 80 €/m2/mes)
DEL INFORME DE JOHN LANG LASALLE SOBRE LOS CENTROS
COMERCIALES EN ESPAÑA EN 2008
-
Renta media de los centros comerciales en España. 18-22,5 €/m2/mes (2007 y 2008“Descenso de 1 €/m2/mes por año en los dos últimos años)
-
Centros Comerciales- Madrid: 84- 113 €/m2/mes
Centros Comerciales – Barcelona: 79-105 €/m2/mes
-
Locales de calle- Madrid: 205 €/m2/mes
Locales de calle- Barcelona: 201 €/m2/mes
-
Rentabilidades – España -Centros Comerciales grandes (2007- pág.9): 6%
Rentabilidades – España -Centros Comerciales medianos (2007- pág.9): 5%
Rentabilidades – España -Centros Comerciales pequeños (2007- pág.9): 4,50%
Rentabilidades – España -Centros Comerciales de Ocio (2007- pág.9): 4,25% (menos
rentables por menor riesgo)
-
España 2007: 557 Centros comerciales en España con 12,5 millones m2 de SBA
(superficie bruta alquilable).
56 -
España -Estimación para 2010: 700 centros y 17 mm2 de SBA
-
Densidades de centros comerciales (incluye los de ocio) por CCAA:

España: 279 m2/100 habitantes (229 m2 sin centros de Ocio)
Madrid: 440 m2 por 1000 habitantes
Murcia: 370 m2 por 1000 habitantes
Navarra: 360 m2 por 1000 habitantes
Cantabria: 350 m2 por 1000 habitantes
País Vasco: 340 m2 por 1000 habitantes
Comunidad Valenciana: 300 m2 por 1000 habitantes
Catalunya: 300 m2 por 1000 habitantes
57 3.2.
MERCADO INMOBILIARIO DE DONOSTIA DE 2007
La información más completa del mercado inmobiliario de Donostia a principios de
2008 la aporta el Estudio Económico y Financiero del Plan General aprobado
inicialmente en Abril del 2008.
El gráfico y tabla adjunta de precios unitarios por barrios de los diferentes usos refleja
la característica ya conocida de situarse entre los tres mercados de precios más alto
de la vivienda libre en el Estado junto con el centro de Madrid y el de Barcelona. Los
precios máximos de Donostia alcanzaron el entorno de los 6.000 €/m2c en el centro y
de 2.500 €/m2c en Zubieta, Alza, Añorga y Martutene.
MERCADO INMOBILIARIO DE DONOSTIA
PRECIOS MEDIOS (€) POR M2 (T) 2007
VIVIENDA LIBRE (a20)
COMERCIAL
TERCIARI‐OFICINAS
VIVIENDA PROTECCIÓN OFICIAL
GARAJE VIVIENDA LIBRE
6.00 0 5.30 0 3.5 00 3. 500 3 .500 3.725 3 .600 3 .500 4.0 00 4. 100 4.0 00 3.50 0 2.5 00 2 .500 1 .500 1.50
0 1.38 4 1 .500
1.50
0 1.384 1.51.500
00 1.3 84 1.51.500
00 1.3 84 1 .384 1 .384 1 .300 1.30 0 1 .500
1.500 1 .384 2.52.500
00 2.10 0 2.000 1.5 00 1.384 1.38 4 1.300 1.38 4 1.38 4 2.5 00 2 .300 2.10 0 2.00 0 1.89
1 .894 4 1.80 0 1. 700 1.50 0 1.38 4 4 .500 4 .103 3.80 0 3.72 5 2. 000 1.5 00 1.500
1.384 4.600 4.500 4 .400 4.00 0 1 .500 1.500 1.384 1.3 84 1. 384 1 .384 1 .384
1.40 0 1.10 0 6 75 675 675 675 675 700 700 675 800 8 50 850 6 75 801 900 900 700 58 MERCADO INMOBILIARIO DE DONOSTIA‐ SAN SEBASTIÁN
CUADRO DE VALORES EN VENTA (€) POR M2 (T) POR BARRIOS
VIVIENDA LIBRE (a20)
COMERCIAL
TERCIA RI‐
OFICINAS
VIVIENDA PROTECCIÓN OFICIAL
GARAJE VIVIENDA LIBRE
ALZA
3.500
1.500
1.500
1.384
675
AÑORGA
3.500
1.500
2.000
1.384
675
MARTU‐TENE
3.500
1.500
1.500
1.384
675
ZUBIETA
3.500
1.500
1.500
1.384
675
MIRA CRUZ‐BIDEBIETA
3.600
1.500
1.500
1.384
675
INTXAU‐RRONDO
3.725
1.500
1.500
1.384
700
LOIOLA
3.725
1.700
1.800
1.384
700
IGELDO
3.800
1.300
1.300
1.384
675
ATEGO‐RRIAGA‐UL IA
4.000
1.500
1.500
1.384
800
EGUIA
4.000
2.000
1.500
1.384
850
MIRAMÓN ‐ZORRO‐AGA
4.000
1.300
2.500
1.384
675
IBAETA
4.100
2.100
2.500
1.384
850
DONOSTIA‐P.MEDIO SIN PONDERAR
4.103
1.894
1.894
1.384
801
AYETE
4.400
1.500
1.500
1.384
700
AMARA BERRI
4.500
2.500
2.500
1.384
900
GROS
4.600
2.500
2.000
1.384
1.100
ANTIGUO‐ONDA‐RRETA
CENTRO
5.300
2.300
2.100
1.384
900
6.000
4.500
3.500
1.384
1.400
FUENTE= PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA 2007
La previsión del alquiler de una plaza de aparcamiento puede situarse en los 99
€/m2/mes, equivalente a un precio de venta de 950 €/m2 (23.750 € por plaza) y una
rentabilidad del 5%, que constituyen referencias conservadoras. La referencia es
también el precios de venta de los aparcamientos de residentes en la estación de
Pamplona de 23.142 €/plaza (con IVA), si bien disponen aún de 95 plazas sin vender.
Es razonable realizar la hipótesis que la situación de crisis inmobiliaria profunda
tendría una duración máxima de de 5 años, como la precedente del período 19911996, que podría producir algún desfase en cuanto a ventas y alquileres como máximo
en los dos primeros años de funcionamiento del complejo de Illumbe y que en 2012 se
recuperan los precios inmobiliarios reales de 2007 con crecimiento posterior
Las referencias del mercado inmobiliario de San Sebastián serán relevantes para los
aparcamientos (zona verde por decisión del Ayuntamiento) y parcialmente para los
espacios comerciales en la medida que las referencias básicas para la valoración
del complejo comercial y de ocio de Ilumbe están en Madrid y Barcelona, como
se ha argumentado.
59 3.3.
CENTROS COMERCIALES DE DONOSTIA
El resumen de la información recogida por entrevistas se resume en el cuadro
adjunto y se detalla a continuación por centros.
Inauguración
Concesionario
Años concesión
Superficie
edificada locales
Superficies
alquilables
Plazas
aparcamiento
Alquiler-Planta B.
SANMARTIN
LA BRETXA
ARCCO
2005
1996
1999-2000
Empresa
mixtaInmobiliaria
Frontera
(75%)- Ayto.(25%)
50
Brecha
Invesco
33.000 m2(t)
(1.800 m2 de mercado
tradicional)
12.000 m2(t) (36%)
750
(19.500 m2)
Máx. 78 €/m2/mesRenta
base=
20
€/m2/mes+% Ventas
20 €/m2/mes
Personal
Ocupación
Visitantes
Perspectivas
Opiniones
“Ilumbe”
(interpretación
M&C)
22.000 m2 (t)
20.000 m2 (t)
25.000 m2(t)
12.760 m2(t) (58%)
8.000 m2(t) (40%)
44%
Concesión distinta –
Bulevard (386 de
rotación)
Fijo (40 €/m2/mes)+
5-7% Ventas
Concesión distinta
(230 plazas)
800
S.A.-
de
de
Concesión
/
Empresa mixta
50
m2-
10 €/m2/mes + 5-7%
Ventas
Multicines
€/m2/mes
Entradas
Alquiler-2ª Planta
Alquileres
entorno
“Motores”
50
Compra
derechos
superfíce
50
Puestos
24
Contratos
Alquiler-Sótano
Alquiler-1ª Planta
200
VALORES
MEDIOS
(7
+7%
80 €/m2/mes
FNAC- INDITEX (ZaraBerska) (6.000 m233%)Logo
del
mercado anterior
3 a t.c. + 2 a tiempo
parcial
98% locales- 90%
superficies-(75% en el
2002)
27 millones de visitas
/año (96.000 día sobre
280 días)
Mejora
McDonals (427 m2)Rest.Chino
(400
m2)- Paradís (236
m2)
EROSKIsupermercado
y
mercado tradicional
95%
10.000 por día (sólo
300 en Planta 1ª)-De
Amara y Riberas de
Loiola
Estabilidad
+Desarrollo
urbanístico de R.de
Loiola
Competencia
de
“Ilumbe” excepto si
es
especializado
(coches, outlets..)
60 SAN MARTÍN (29-12-2008)
-
Inauguración en el 2005
-
Concesión a 50 años desde 2002 a empresa mixta (Ayuntamiento 25% e Inmobiliaria
Frontera 75%). La empresa mixta tiene tres empleados (gerente + contable a tiempo
parcial + encargado)
-
La gestión del aparcamiento está cedida (con autorización del Ayuntamiento) a
Inmobiliaria Frontera.
-
Dimensión: 33.000 m2 construidos (19.000-20.000 m2 aparcamiento)
Alquilables: 12.000 m2 (36%) (s./ (33.000- 19.000= 14.000 ¿????)
-
Dos bloques de PB+2, cada planta de cada bloque aproximadamente 1.000 m2. Planta
-1 unificada, con mercado y supermercado (3.000 m2 total, 1.800 m2 mercado
tradicional)
-
Motores: FNAC e INDITEX (Zara + Berska). Ocupan aproximadamente 3.000 m2 cada
uno, en PB y P1 (Fnac también una parte en P2)
INDITEX tiene un edificio entero, excepto tienda Body Shop (80 m2) en PB y gimnasio
en última planta.
FNAC el otro edificio, excepto cafetería pequeña en PB (con terraza en zona de paso
en PB) y 1/3 última planta que tiene el gimnasio.
P2 GIMNASIO (Con la reapertura de La Perla se ve algo afectado)
-
PRECIOS ALQUILER:
Los precios del entorno de S.Martín 78-80 €/m2/mes (los más altos de San Sebastián)
en PB y bajan a 20-25 €/m2/mes en la 1ª planta
MERCADO: puestos en módulos de 24 m2 (60.000 PTA /puesto/mes de 2002, algo se
ha actualizado, nos dará los datos actuales)
PB: precios de mercado, 80 €/m2/mes, para los pequeños (sólo hay una, Body Shop) y
cafetería.
FNAC e INDITEX: Renta base + variable
SUPERMERCADO: Renta base + variable
Renta base: 20 €/m2/mes
Renta variable: cada uno un % distinto sobre ingresos (nos dará los porcentajes)
-
Contratos cerrados a 20-25 años, con precio cerrado que se revisará a los 10 años.
-
Ocupación: 100%
-
PERSPECTIVAS. En estos tres años de funcionamiento se ha consolidado, bien
integrado en el entorno, con 27 millones de visitas entre los años 2006 y 2007(8
millones en el mercado) y con un nivel alto de visitantes franceses.
61 LA BRETXA (29-12-2008)
-
Inauguración en 1999-2000
-
Concesión a 50 años. Empresa BRECHA 2000 S.A. En julio de 2007 BRECHA 2000
vende la concesión a un fondo de pensiones con mayoritario INVESCO. La gestión se
contrata a AUSIDEICO.
-
Dimensión: 22.888 m2 construidos (sin aparcamiento que es otra concesión distinta del
Ayuntamiento)
Alquilables: 12760 m2, ocupados el 95%
Tamaño de los locales: media entre 50-100 m2, algunos de 25-30 m2.
Los más grandes: restaurante chino, 400 m2; IF Paradís, 236 m2; Macdonals,427 m2
-
PRECIOS ALQUILER:
MERCADO: Puestos en módulos de 24 m2. Contratos cerrados hasta 2046 sin revisión
de precios (pagan gastos por 30.710 €/año el total de los puestos)
LOCALES: alquiler fijo + variable. Los `precios de alquiler fijo son muy diversos, los
variables entre un 5% y un 7% s/ingresos por ventas.
Algunos precios fijos: Planta -1, 10 €/m2/mes, 39,86 €/m2/mes
Cines: 7 €/m2/mes, no se cobra el variable que está fijado en
un 7% s/ valor entradas, pero no se dispone de información
-
PROBLEMAS: Los contratos fijan precios de alquiler con una parte fija y otra variable,
pero no recogen la obligación de facilitar la información necesaria para aplicar los
precios de alquiler variables.
La mayor parte de contratos tienen “topados” los gastos repercutibles (40% de las
superficie, aproximadamente). Supone una merma de 120.000 €/año, sobre unos
gastos totales de funcionamiento de 1.340.000 €/año.
-
Plantilla: 3 personas a tiempo completo + 2 personas de AUSIDECO a tiempo parcial
para “recomercialización”.
Coste salarial: 180.000 €/año, aproximadamente
-
PERSPECTIVAS. Critica una mala gestión anterior. Desde que se ha hecho cargo
AUSIDECO de la gestión están llevando a cabo una labor de reconversión de
contratos, de mejora de la comercialización y de mayor integración en el barrio, todo
ello va teniendo sus frutos. Buenas perspectivas de cara al futuro, para lo cual han
propuesto una inversión de 1,3-1,4 M€, que está pendiente de aprobar por la propiedad
de la concesión (el retraso se debe a la situación actual del crédito a nivel
internacional).
ARCCO
-
Inauguración en octubre de 1996
62 -
Concesión a 50 años (finaliza en 2046).
-
Dimensión: 20.000 m2 construidos
Alquilables: 8.000 m2 (sin aparcamiento que es otra concesión distinta del
Ayuntamiento)
-
Tamaño: media de locales 75-100 m2.
-
Ocupación: 98% de locales, que representan el 90% de superficie (en el 2002
sólo el 75% de locales)
-
No hay locales en alquiler. Se hizo cesión de uso a los comerciantes que han
constituido una asociación que es quién gestiona el centro.
-
Dispone de mercado y supermercado Eroski en planta -1, resto pequeño
comercio
-
Costes de funcionamiento: 750.000 €/año, se repercute a los comerciantes
-
Visitantes: se han mantenido los 10.000 visitantes/día (incluyendo sábados)
(PB 8.000 visitas/día, Planta 1ª sólo 300 visitas/día), antes y después de
abrirse otros centros comerciales en Donostia
-
Los visitantes de ARCO son fundamentalmente residentes en Amara, ahora
también Riberas de Loiola, que van 3-4 veces por semana a hacer compras
habituales.
-
PERSPECTIVAS. ARCO se ha mantenido a pesar de que han abierto otros
centros comerciales en Donosti y piensa que seguirá menteniéndose. La
mayoría de visitantes son gente del barrio y el comercio está dedicado a ellos.
Las esperanzas futuras se centran en el desarrollo urbanístico de Riberas de
Loiola, con familias jóvenes con hijos, porque la media de población de Amara
es de 50-60 años.
Los comerciantes están preocupados por la competencia que puede suponer
Ilunbe y por los problemas de movilidad que generará. Hicieron una alegación
a la MPGOU. La decisión del Ayuntamiento de no permitir locales pequeños en
Ilunbe (mínimo de 750 m2) se ha recibido bien.
Su opinión personal es que no puede funcionar un centro comercial típico en
Ilunbe. Sugiere la localización allí de concesionarios de coches, actividad
relacionada con Hospitales y deportiva, spa grande, rehabilitación…también ve
bien la comercialización de “oulets”.
63 3.4.
RESUMEN DE PRECIOS INMOBILIARIOS DE CENTROS Y LOCALES
COMERCIALES EN ESPAÑA
SAN SEBASTIÁN- CENTRO COMERCIAL SANMARTÍN
-
Centro Comercial Sanmartín- Planta baja : 60-80 €/m2/mes
Centro Comercial Sanmartín- Planta 1ª: 20 €/m2/mes
-
Amara- Entorno Centro Comercial ARCCO: 13 €/m2/m2/mes
-
Ilumbe- Cines (hasta 2006): 16,84 €/m2/mes
Illumbe- Bolera (hasta 2006): 10,56 €/m2/mes
Illumbe- Pub (hasta 2006): 20,47 €/m2/mes
Illumbe- Rock Star: 19,68 €/m2/mes
Illumbe- Otros locales de ocio (hasta 2006): 13,60- 19,70 €/m2/mes
CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA – INFORME DEL MERCADO DE RETAIL
EN ESPAÑA 2007 Y 2008- JONES LANG LASALLE
-
Renta media de los centros comerciales en España. 18-22,5 €/m2/mes (2007
y 2008- “Descenso de 1 €/m2/mes por año en los dos últimos años)
-
Centros Comerciales- Madrid: 84- 113 €/m2/mes
Centros Comerciales – Barcelona: 79-105 €/m2/mes
-
Locales de calle- Madrid: 205 €/m2/mes
Locales de calle- Barcelona: 201 €/m2/mes
-
Rentabilidades – España -Centros Comerciales grandes (2007- pág.9): 6%
Rentabilidades – España -Centros Comerciales medianos (2007- pág.9): 5%
Rentabilidades – España -Centros Comerciales pequeños (2007- pág.9): 4,50%
Rentabilidades – España -Centros Comerciales de Ocio (2007- pág.9): 4,25%
(menos rentables por menor riesgo)
-
España 2007: 557 Centros comerciales en España con 12,5 millones m2 de
SBA (superficie bruta alquilable).
España -Estimación para 2010: 700 centros y 17 mm2 de SBA
-
Densidades de centros comerciales (incluye los de ocio) por CCAA:

España: 279 m2/100 habitantes (229 m2 sin centros de Ocio)
Madrid: 440 m2 por 1000 habitantes
Murcia: 370 m2 por 1000 habitantes
Navarra: 360 m2 por 1000 habitantes
Cantabria: 350 m2 por 1000 habitantes
País Vasco: 340 m2 por 1000 habitantes
64 Comunidad Valenciana: 300 m2 por 1000 habitantes
Catalunya: 300 m2 por 1000 habitantes
ESPAÑA- INFORME SOBRE RETAIL DE RICHARD ELLIS-JULIO 2008
MADRID - “ZONAS PRIME SELECCIONADAS”
-
NIVEL ALTO (SERRANO, ORTEGA GASSET)= 3.935 €/m2/año= 327 €/ m2/
mes
NIVEL MEDIO (GOYA, PRECIADOS, PRINCESA,GRAN VIA))= 2.378
€/m2/año= 198 €/ m2 /mes
NIVEL BAJO (SERRANO, ORTEGA GASSET)= 850 €/m2/año= 71 €/ m2/
mes
(Referencia DONOSTIA- CENTRO= 80 €/m2/mes)
BARCELONA - “ZONAS PRIME SELECCIONADAS”
-
NIVEL ALTO (RAMBLA CATALUNYA-1, PASSEIG DE GRACIA-1, PELAI)=
2.793 €/ m2 /año= 233 €/ m2/ mes
NIVEL MEDIO (RAMBLA CATALUNYA-2, PASSEIG DE GRÀCIA-2 Y 3)=
1.340 €/m2/año= 112 €/ m2/ mes
NIVEL BAJO (RAMBLA CATALUNYA-3, SERRANO, ORTEGA GASSET)=
685 €/m2/año= 57 €7m2/mes
BARCELONA - MARÇAL TARRAGÓ- Consultor en Urbanismo Comercial
Donostia-SnSn centro equivalente a Barcelona-centro en calidad comercial
L’Illa Diagonal- céntrico:
<100 m2
100-350 m2
>350 m2
93 €/m2/mes
48 €/m2/mes
24 €/m2/mes
Rubí (centro nuevo en periferia- 25 Km del centro de Barcelona): la mitad de l’Illa
<100 m2
100-350 m2
>350 m2
45 €/m2/mes
25 €/m2/mes
12 €/m2/mes
Supermercado: 15 €/m2/mes
Restaurantes: 20 €/m2/mes en L’Illa y 10 €/m2/mes en Rubí
Centre Màgic de Badalona (terreno municipal en UTE con SACRESA, al 50%- a 10
Km del centro)
65 Karting: 6-8 €/m2/mes
Media: 35 €/m2/mes
OTRAS REFERENCIAS DE BARCELONA- REGIÓN METROPOLITANA
Outlet La Roca (a 30 Km del centro de Barcelona): 15-17-20 €/m2/mes (el Outlet
paga aproximadamente el 50% del precio de mercado de centro comercial céntrico)
Zona Hermética de Sabadell (25 Km del centro de Barcelona) - Concentración de
30 locales de bares-discotecas en Zona Industrial:
15 €/m2/mes (6 €como nave industrial-almacén)
Centro Comercial de Heron City de Sant Andreu- Barcelona (centro de barrio con
0,8 millones de habitantes en el entorno, con Corte Inglés y 2 hoteles):
60 €/m2/mes en Planta baja
20 €/m2/mes en Planta 1
Kioscos: 50-60 €/m2 mes
66 3.5.
OCUPACIONES Y TARIFAS DE LOS APARCAMIENTOS DE DONOSTIA
Ilunbe corresponde a la Zona Verde precios con exención del cánon del
Ayuntamiento. El sistema tarifario aprobado para el 2008 por el Ayuntamiento para
los aparcamientos subterráneos de Donostia se presenta en las tablas siguientes, con
distinción de tres zonas:
ZONIFICACIÓN APARCAMIENTOS
Zona Especial
Zona Roja
Zona Verde
Okendo
Buen Pastor
Pío XII
Boulevard
Easo
Arco
PARKING
Cervantes
Kursaal
Txofre
Cataluña
Illumbe
Antiguo Berri
San Martín
Atotxa
Zuatzu
Corta D1
0-15
0,045089
0,037575
0,033817
Corta D2
16-90
0,030472
0,025394
0,022854
Corta D
91-120
0,029028
0,024190
0,021771
Motivo T
241-480
0,040236
0,035226
0,021785
Larga D
481-840
0,011157
0,017941
0,021454
Motivo T
480
40,00%
20,00%
-12,00%
Larga D
840
-0,55%
-0,55%
-13,00%
TARIFAS € / Minutos
T SUB Especial
T SUB Roja
T SUB Verde
Media D
121-240
0,030060
0,025050
0,022028
PORCENTAJES APLICADOS sobre T SUB Min según Zonificación
T SUB Especial
T SUB Roja
T SUB Verde
Corta D1
15
20,00%
0,00%
-10,00%
Corta D2
90
20,00%
0,00%
-10,00%
Corta D3
120
20,00%
0,00%
-10,00%
Media D
240
20,00%
0,00%
-11,00%
La estimación de la ocupación en el año 2004 de máximo uso del centro de ocio
es del 4,5% aproximadamente habiendo bajado al 2% en 2006.
La demanda de aparcamiento en Donostia como lo ilustra la dinámica de la tabla
adjunta. Si bien el crecimiento medio anual entre 1994 y 2007 fue del 1,1% anual,
entre 2006 i 2007 alcanzó el 2,9%
MOVIMIENTO VEHÍCULOS
ROTACIÓN
1994
ESTAC. NUEVO GROS : PARKING TXOFRE
INM. FRONTERA : PARKING BOULEV ARD
INM. FRONTERA : PARKING PÍO XII
INM. FRONTERA : PARKING BUEN P ASTOR
INM. FRONTERA : PARKING EASO
EGUISA : PARKI NG PZA. CATALUÑA
EGUISA : PARKI NG OKENDO
EGUISA : PARKI NG LA CONCHA
TOTAL
51.282
202.221
450.773
142.385
1995
1996
63.123
192.545
517.142
175.632
524.448
191. 236
510. 181
69.415
2000
2001
2002
2003
2004
2005
103.099
109.380
123. 318
134. 871
634.327
664.076
676.116
692.590
685.082
679.436
691.726
174. 584
506. 811
155.459
501.713
147.939
501.047
145.427
496.557
145.835
486.783
132.212
493.240
119.769
507.242
115.251
500.495
126.097
482.171
136.221
494.388
148.267
165.589
286.197
302. 059
311. 588
369.140
356.724
359.601
364.700
373.963
389.112
387.987
392.623
405.979
797.771
508.148
819. 684
556. 471
866. 074
613. 887
754.596
536.760
744.109
529.506
756.602
544.699
770.225
548.433
792.098
552.167
813.508
559.876
803.873
537.550
780.379
501.916
780.379
501.916
2.688.577
3.078. 321
116.059
3.101. 528
136.690
3. 177. 002
143.122
3. 232.554
142.315
3. 285. 429
144.401
3.361.369
140.305
188.836
251.213
2.587. 323
120.600
159.080
2007
87.901
618.243
129. 194
142.106
2006
85.834
554.219
773.861
479.746
2. 520.900
144. 753
1999
17.024
219.398
2.443.348
154.507
1998
62.939
719.520
463.598
2. 249.177
165.718
1997
74.197
3.312.649
3.269.969
3.365.034
Hipótesis para Okendo y La Concha en obras desde Septiembre de 2007 que ha generado menor ocupación= Ocupación de 2007= Ocupación de 2006
Incrementos anuales de ocupaci ón
9%
3%
3%
4%
14%
1%
2%
2%
2%
2%
-1%
El indicador básico de la ocupación de plazas de aparcamiento en relación a la oferta
total anual de horas de aparcamiento (8.760 horas por plaza) es una ocupación del
27%, con el aparcamiento del Bulevard con la ocupación máxima (51%) y el de Pio
XII-Amara con la ocupación mínima (9%), de acuerdo a las elaboraciones que se
presentan en la tabla y gráfico siguientes.
67 -1%
2,9%
ROTACIÓN
% OCUPACIÓN /AÑO
ESTAC. NUEV O GROS : PARKING TXOFRE
INM. FRONTERA : PARKING BOULEVARD
INM. FRONTERA : PARKING PÍO X II
INM. FRONTERA : PARKING BUEN PASTOR
INM. FRONTERA : PARKING EAS O
EGUI SA : PARKING PZA. CATALUÑA
EGUI SA : PARKING OKENDO
EGUI SA : PARKING LA CONCHA
TOTAL - 8 PARKINGS
1994
19 95
1996
199 7
19 98
1 999
2000
2001
200 2
200 3
20 04
2 005
2006
20 07
0%
0%
14%
31%
24%
0%
35%
22%
18%
0%
0%
13%
35%
28%
0%
38%
22%
19%
0%
0%
12%
36%
26%
0%
39%
24%
20%
0%
0%
13%
35%
25%
0%
40%
26%
21%
0%
1%
12%
35%
22%
0%
42%
29%
21%
0%
40%
11%
34%
21%
0%
37%
25%
24%
0%
45%
10%
34%
20%
0%
36%
25%
25%
0%
46%
10%
34%
23%
0%
37%
26%
25%
0%
49%
10%
33%
24%
0%
38%
26%
26%
0%
49%
9%
34%
24%
0%
39%
26%
26%
0%
51%
8%
35%
25%
0%
40%
26%
27%
0%
50%
8%
34%
24%
0%
39%
25%
26%
0%
50%
9%
33%
25%
0%
38%
24%
26%
0%
51%
9%
34%
28%
0%
38%
24%
27%
APARCAMIENTOS DE DONOSTIA‐ SAN SEBASTIAN
% OCUPACIÓN ANUAL DE LAS PLAZAS DE ROTACIÓN S./ 8.760 HORAS
60%
50%
49%
45%
49%
BULEVARD
51%
50%
50%
51%
46%
42%
40%
38%
35%
30%
35%
39%
36%
40%
40%
37%
35%
35%
34%
31%
26%
24%
22%
20%
18%
22%
19%
24%
20%
26%
25%
21%
22%
21%
34%
38%
33%
40%
39%
35%
34%
39% PASTOR
BUEN 34%
38%
33%
OKENDO
29%
28%
36%
34%
37%
25%
24%
25%
21%
20%
38%
26%
24%
26%
24%
27%
26%
25%
26%
25%
24%
26%
25%
24%
INM. FRONTERA : PARKING BOULEVARD
34% INM. FRONTERA : PARKING PÍO XII
EASO
26%
25%
23%
ESTAC. NUEVO GROS : PARKING TXOFRE
INM. FRONTERA : PARKING BUEN PASTOR
28% INM. FRONTERA : PARKING EASO
27%
EGUISA : PARKING PZA. CATALUÑA
24%
EGUISA : PARKING OKENDO
PLAZA CATALUÑA
EGUISA : PARKING LA CONCHA
TOTAL ‐ 8 PARKINGS
14%
13%
12%
13%
12%
10%
11%
10%
PIO XII‐ AMARA
10%
10%
9%
TXOFRE
0%
0%
1994
0%
1995
0%
1996
0%
1997
1%
0%
1998
0%
1999
0%
2000
0%
2001
0%
2002
0%
2003
8%
8%
9%
0%
0%
0%
2004
2005
2006
9%
0%
2007
Las previsiones de ocupación que se realizan con el centro comercial y de ocio a pleno
funcionamiento toman de referencia las ocupaciones mínimas de Pío XII-Amara en un
contexto de prudencia.
68 4. VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA NUEVA CONCESIÓN DE ILUNBE
4.1 INVERSIONES EN CONSTRUCCIÓN Y URBANIZACIÓN, CALENDARIOS,
ESPACIOS ALQUILABLES Y ALQUILERES
Inversiones en construcción y urbanización
El nuevo proyecto del complejo inmobiliario “Ilunbe”, que comprende las parcelas
c.000.1 y g.000.1, incluida la zona de “calificación superpuesta” de la MPGOU
aprobado en abril de 2008, tal como se ha explicado en el apartado 1.2 del presente
estudio, consiste básicamente en la remodelación y ampliación de las instalaciones
actuales del “centro de ocio” para adaptarlas a nuevos usos terciarios, manteniendo y
consolidando las de la Plaza de Toros propiamente dicha y el aparcamiento
subterráneo.
El proyecto constructivo habrá de integrar algunas obras de rehabilitación y obras de
construcción que comprenden “la creación de una entreplanta en en el espacio de
doble altura anteriormente destinado a “multicines” y de una planta adicional a modo
de ático”. Los elementos de nueva construcción se realizan, por tanto, sobre la ya
existente, aprovechando su estructura. En conjunto supone un incremento de
edificabilidad en usos comerciales y terciarios que, de acuerdo con la citada MPGOU
es de 20.787 m2t, manteniéndose los 19.896 m2t de aparcamiento y la “edificabilidad
física” de la construcción existente en las instalaciones de Plaza de toros. La nueva
construcción se realiza, por tan
La inversión estimada en construcción es de 10,39 M€, con un coste medio estimado
(entre rehabilitación y ampliación) de 500 €/m2t sobre el total de techo de usos
comerciales y terciarios (20.787 m2t).
El coste estimado de las obras de urbanización que prevé la MPGOU son de 1,59 M€,
de la cuales el Convenio suscrito entre el Ayuntamiento y Nuevo Desarrollo de Anoeta,
S.A., actual concesionario, en marzo de 2008, asigna a la nueva concesión 0,6 M€, un
38% del total.
La inversión total a realizar por el futuro concesionario es la que se refleja en la
siguiente tabla:
69 INVERSIONES
Techo total comercial y terciario
20.787
INVERSIONES PROYECTO GENERAL
Importe (M€)
Reconstrucción y ampliación (500 €/m2t)
10,39
Urbanización
Presupuesto Contrata
0,60
10,99
Calendario
El periodo total de concesión es de 50 años. Se prevé que las obras de
acondicionamiento y ampliación de la edificación dedicada a usos comerciales y
terciarios, junto a las obras de urbanización previstas (ampliación pasarela de
conexión con Anoeta, con incorporación de medios mecánicos) se realicen en los dos
primeros años, por lo que la actividad de Centro Comercial se prevé comenzará en el
año 3 de concesión. No obstante, tanto el aparcamiento como la actividad de Plaza de
Toros no interrumpirán su funcionamiento, ya que son compatibles con las citadas
obras.
Espacios alquilables y alquileres previstos
El cuadro siguiente recoge las dimensiones físicas del proyecto, con el detalle de
superficies útiles por usos y plantas, las superficies no alquilables y el aparcamiento,
así como el alquiler mensual estimado para cada uso y localización y las tarifas de
aparcamiento, siempre con el criterio general del “mejor uso” en cada ubicación.
Se ha incluido el nº de plazas de aparcamiento y la tarifa correspondiente que la
MPGOU prevé en la parcela g.000.2, fuera del ámbito de la concesión y como parte de
las obras de urbanización, porque previsiblemente su gestión se vincule a la concesión
aunque se trate de una inversión municipal.
El Convenio suscrito entre el Ayuntamiento de Donostia y la actual concesionaria
Nuevo Desarrollo de Anoeta S.A (NDA), en su estipulación 3 y entre otras obligaciones
de la nueva concesión establece la de:
“3.4. El mantenimiento en las mismas o similares condiciones físicas y económicas
actuales de los arrendamientos que en el momento de la firma de esta Convenio estén en
vigor.”
Los alquileres estipulados para los diferentes locales, de acuerdo con los datos
facilitados por NDA en el 2006, que se mantienen en aquellos locales todavía en
funcionamiento, eran los de la tabla siguiente:
70 PRECIOS ALQUILER ILUNBE 2006
USOS
Cine (Warner)
Oficina (Ilumbe)
Bolera
Pub Blow
Mr. White
La Tinaja
Irish Disco
Rock Star
Zibbibo-2
Spaceleku
Local ocio
Local no alquilado (Txiquiguay)
Superficie
m2t
4.400
328
765
170
479
239
479
980
708
307
97
Precio
€/m2/mes
16,84
20,57
10,56
20,47
16,59
19,06
17,82
19,68
13,60
19,70
20,57
Usos a
mantener
s/convenio
m2t
Precios a
mantener
s/convenio
€/m2/mes
479
16,59
980
19,68
533
TOTAL / PRECIO MEDIO
9.485
16,80
>100 m2t
100-350 m2t
350-750 m2t
<750 m2t
<750 m2t (sin cine)
97
1.044
1.666
6.145
1.745
20,57
19,95
15,68
16,51
15,68
Los locales que todavía siguen en funcionamiento y respecto de los cuales la nueva
concesión ha de respetar las condiciones económicas (alquiler) estimamos que son los
de Mr. White (479 m2, 16,59 €/m2/mes) y Rock Star (980 m2, 19,68 €/m2/mes).
Por otra parte, los alquileres de 2006 de Ilunbe se corresponden con los precios de
mercado actual de locales de zona no central y ubicación de segundo orden de
Donostia (primera planta y planta menos uno, calles secundarias…)
De acuerdo con las referencias del mercado inmobiliario que se detallan en el capítulo
3 y aplicando el criterio de “mejor uso” en cada ubicación, la estimación de alquileres
de los espacios alquilables del nuevo Complejo inmobiliario Ilunbe, se recoge en la
siguiente tabla:
71 DIMENSIONES Y PRECIOS NUEVA CONCESIÓN
Superficie
actual a
mantener
m2t
Usos detallados
19.876
Parking plantas 1 y 2
Parking en superficie parcela g.000.2
fuera del ámbito de la concesión
Plazas
aparcamiento
nº
585
Superficie
alquilable
nueva
concesión
m2t
Superficie
nueva
concesión
m2t
19.876
19.876
420
Tarifa
aparcamiento*
€/minuto
Alquiler
medio
actual
€/m2/mes
Ingresos
alquiler
€/mes
Ingresos
alquiler
€/año
0,022028
0,00156
Techo comercial y terciario (80%
útil en plantas 3 y 4; 90% en terraza
cubierta)
Planta 3,cota 28
7.454
Planta 3, cota 28
Actual a
mantener bar-pub (Convenio)
Planta 3, cota 28
Actual a
mantener ocio (Convenio)
Planta 3, cota 28
Comercial
Planta 3, cota 28
Restauración
Planta 3, cota 28
Otros
terciario
Planta 4, cota 32
Planta 4, cota 32
oulet
Planta 4, cota 32
karting/recreativo
479
479
16,59
7.948
95.371
980
980
20,57
20.157
241.884
1.998
22,00
43.966
527.595
1.998
17,00
33.974
407.687
1.998
22,00
43.966
-
527.595
1.798
17,00
30.566
366.792
1.798
15,00
26.970
-
323.640
3.596
comercial
Planta 5 (terraza cubierta)
Planta 5 (terraza cubierta)
restauración/bar
Planta 5 (terraza cubierta) recreativo
Terraza planta 5*
(alquilable 6 meses/año)
2.819
1.973
15
29.597
355.169
846
10
8.456
101.477
687
6
4.122
49.464
249.723
2.996.674
Espacios no alquilables
Diferencia sup. Útil por división
"Mall" planta 3
Accesos planta 4 y 5
Escaleras/Ascensores
TOTAL
3.842
3.076
2.052
800
990
38.274
40.663
( * ) Tarifa aprovada por el Ayuntamiento para 2008. Tarifa "verde", estancia media 121-240 minutos
Alquiler
medio
18,01
El alquiler medio de 18,01 €/m2 (t) alquilable es prudente porque es inferior en un
10% al alquiler medio de un espacio comercial en la 1ª planta del Centro
Comercial de Sanmartín.
72 €/m2t
4.2 FINANCIACIÓN Y TIPO DE INTERÉS, AMORTIZACIÓN Y REPOSICIONES
DE INMOVILIZADO, RENTABILIDADES DE REFERENCIA Y TIPO DE
ACTUALIZACIÓN.
Financiación y tipo de interés de los préstamos
La financiación necesaria para hacer frente a inversión en construcción y urbanización
(10,99 M€ de 2008) y al canon de la concesión (mínimo de 36 M€, a los que hay que
añadir hasta 8M€ de posibles indemnizaciones por los recursos en trámite de distintos
arrendatarios), se estima se realizará, en un 30% con recursos propios (el primer año)
y un 70% con dos préstamos a largo plazo el 1º y segundo años, en función de las
necesidades.
El periodo de amortización se estima en 15 años y el método de amortización por
anualidades constantes
Tipo de interés
Se ha tomado media de diciembre 2008, según las estadísticas del Banco de España,
www. bde.es, de créditos bancarios hipotecarios a más de tres años para adquisición
de vivienda libre: 6,166% anual (ver anexo 1)
Amortización y reposición de inmovilizado
La amortización de las inversiones (construcción y obras de urbanización) se realiza
por el método lineal y el periodo de vida útil se considera el de la concesión (48 años,
desde la finalización de todas las obras).
Se considera necesaria la reposición de un 4% de la inversión en construcción cada
10 años, a precio de reposición, actualizado con la inflación. Estas inversiones se
amortizan del mismo modo que la inversión inicial.
Se contabiliza una estimación de deterioro de inmovilizado (en lugar del fondo de
reversión anterior a la reforma del PGC) para compensar la diferencia entre el valor del
inmovilizado y su amortización en el momento de la reversión.
Rentabilidades de referencia
Se adoptan los criterios de los artículos 32, 38 y 54 (“Valoración de concesiones
administrativas”) y valores de la disposición transitoria única, sobre primas de riesgo
y márgenes de beneficio de la Orden ECO 805/2003 y disposición adicional sexta
de la Orden EHA 3011/2007 que mantiene los mismos valores de primas de riesgo
que la Orden de 2003
73 Rentabilidad sin riesgo + tipo de riesgo
El tipo sin riesgo, de acuerdo con el art. 32.2 de la Orden ECO 805/2003, “ …no podrá
ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con
vencimiento superior a dos años…” En nuestro caso se ha adoptado el tipo marginal
de los Bonos del Estado a tres años, de diciembre de 2008 que, según las estadísticas
del Banco de España, es del 2,96% anual (ver anexo 2).
En cuanto a la prima de riesgo, la disposición transitoria única de la Orden ECO
805/2003 establece las rentabilidades y márgenes de beneficio mínimos para
diferentes usos (confirmadas en los mismos porcentajes en la disposición adicional
sexta de la Orden EHA 3011/2007). Dichas primas de riesgo están referidas a “sin
financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades”. Son las siguientes:
Tipo de inmueble
Prima de riesgo sin
financiación
ni
Impuesto sobre
la
Renta de Sociedades
(IRS)
Viviendas primera residencia
8
Viviendas segunda residencia
12
Edificios de oficinas
10
Edificios comerciales
12
Edificios industriales
14
Plazas de aparcamiento
9
Hoteles
11
Residencias de estudiantes y de tercera edad
12
Otros
12
La misma disposición adicional sexta de la Orden EHA 3011/2007 establece que:
“En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se
obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en
función de la superficie destinada a cada uno de los usos”.
Dado el carácter específico de las instalaciones de Plaza de Toros, la rentabilidad
utilizada para este uso, a efectos de la ponderación a que se refiere esta disposición,
es la argumentada en los distintos informes de valoración de la actual concesión a
partir de la rentabilidad del sector espectáculos y que en conjunto (tasa sin riesgo +
prima de riesgo es de 7,26%)
El resumen de las operaciones de ponderación se presenta en el siguiente recuadro:
74 RENTABILIDAD DE REFERENCIA
Tipo sin riesgo =tipo marginal Deuda Pública 5 años
(art,32.2 Orden ECO 805/2003)
2,96%
Prima de riesgo (Orden ECO 805/2003 y Orden EHA 3011/2007):
sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades
Aparcamiento
9%
Comercial
12%
Plaza de Toros: rentabilidad reconocida en los
informes de valoración referida a rentabilidad del sector
7,26%
Rentabilidad de la operación: media ponderada de todos los usos
(Disposición Transitoria Única Orden ECO 805/2003)
Plaza de Toros (parcela g.000.1)
56%
Aparcamiento+ Comercia
44,4%
(parcela c.000.1)
Aparcamiento
Comercial
23,9%
20,4%
TOTAL
100%
Las rentabilidades resultante para cada uso global del complejo de Ilunbe son las
siguientes:
RENTABILIDAD PROYECTO DE INVERSIÓN ILUNBE
Plaza de toros
7,26%
Aparcamiento (3,35+9)
11,96%
Comercial (3,35 + 12)
14,96%
Rentabilidad proyecto conjunto
7,26% * 56% + 11,96% * 23,9% + 14,96% * 20,4% =
9,96%
75 Tasa de actualización para cálculo del VAN
Es la tasa que nos permite actualizar, de forma convencional al inicio de la operación,
los flujos de caja futuros. Refleja el coste de oportunidad de la inversión por lo que se
calcula como la media ponderada del coste de los recursos propios y del crédito.
Se ha considerado como coste de los recursos propios la rentabilidad prevista para el
accionista antes de impuestos y coste del crédito el tipo de interés:
30% * 11,082% + 70% * 6,166% = 7,64%
Cuando la inversión se financie totalmente con recursos propios, la tasa de
actualización coincidirá con la rentabilidad del proyecto.
4.3 Ingresos y gastos de cada negocio
El punto de partida para establecer la previsión de cuenta de explotación y de los flujos
de caja futuros de la concesión es el cálculo de los ingresos y gastos de cada unidad
de negocio (actividad), de acuerdo con los datos disponibles y los que se derivan de
las referencias estudiadas.
4.3.1. Aparcamiento
A efectos del análisis de viabilidad económica sólo se considera el aparcamiento
subterráneo, que es el que forma parte de las parcelas c.000.1 y g.000.1 que
conforman el ámbito de la concesión.
No obstante, es intención del Ayuntamiento incluir en la gestión del concesionario las
otras 420 plazas de aparcamiento en superficie que contempla la MPGOU de 2008 en
la parcela g.000.2. El no disponer de acuerdo aprobado en ese sentido aconseja no
incluirlas en los flujos de caja. Su incorporación a la gestión de todo el complejo Ilunbe
resulta razonable dada la competencia que suponen para el aparcamiento
subterráneo.
Los ingresos anuales del aparcamiento dependen de las tarifas y del grado de
ocupación. Las hipótesis básicas utilizadas son las siguientes:
Ocupación: inicial un 4%, con incrementos hasta el 10% en 10 años (año 11 de
concesión), similar a la ocupación del aparcamiento de Pío XII.
La ocupación del aparcamiento de Ilunbe entre los años 1999 y 2006 se ha estimado a
partir de los datos contables de ingresos por tarifas, actualizados a valores de 2008, tal
como se refleja en la siguiente tabla:
76 (valores en M€ corrientes)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Ingresos Parking (por tarifas)
198.323
192.296
102.419
229.580
268.343
294.549
228.236
149.075
Coeficiente actualización (IPC)
1,324575
1,27484
1,241345
1,19364
1,16319
1,12665
1,08605
1,05763
(valores constantes en M€ de 2008)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
TOTAL
Ingresos Parking (por tarifas)
262.694
245.147
127.137
274.036
312.134
331.854
247.876
157.666
1.958.543
Tarifa/hora 2008 (sisn canon)
1,322
1,322
1,322
1,322
1,322
1,322
1,322
1,322
1,322
nº horas ocupadas
Horas disponibles totales/año
198.757
185.481
96.194
207.339
236.164
251.085
187.546
119.292
1.481.859
5.107.080
5.107.080
5.107.080
5.107.080
5.107.080
5.107.080
5.107.080
5.107.080
5.107.080
Ocupación %
4%
4%
2%
4%
5%
5%
4%
2%
Ocupación media
Una ocupación media del 4% durante este periodo permite argumentar que el
escenario de ocupación utilizado resulta muy prudente, puesto que el nuevo Centro
Comercial generará una demanda creciente que podría cubrir el 10% previsto de
ocupación en sólo 5-6 años.
Estancia media: 121-240 minutos
Tarifa media: 0,022028 €/minuto, correspondiente zona verde
Canon: se ha estimado un canon equivalente al 5% de la tarifa (actualmente no paga
canon al Ayuntamiento)
Abonos: no se consideran plazas de abono, aunque podría establecerse
HIPÓTESIS:
Ocupación: 4% inicio
Tarifa rotación: verde
estancia media 121-240 min
10% en 10 años
0,022028 €/minuto
Canon:
5% s/tarifa
Sólo se consideran las plazas subterráneas
TARIFAS DESCONTANDO CANON
Ventas plazas
-
Abono Plazas Reservadas
-
Abono completo/plaza
€/plaza/mes
Plazas a rotación
1,256
€/hora
Nº PLAZAS
Playa aparcamientos superficie
Plazas a rotación subterrárreo
Total plazas
Superficie subterráneo
Sup. Bruta
0%
-
0%
420
0%
583
0%
1.003
100%
19.876
34
m2
m2/plaza
77 29%
4%
INGRESOS EXPLOTACIÓN CON 10% DE OCUPACIÓN
Plazas a rotación
Ingresos por tarifas residentes/pupilaje
0,64
-
M€/año
M€/año
Ingresos totales
0,64
M€/año
Ingreso efectivo medio/plaza
639
€/plaza
Ingresos medios 50 años en valores ctes 2008
0,60 M€/año
Las previsiones de gastos de funcionamiento se han hecho considerando los
gastos de personal correspondientes a 4 empleos a tiempo completo, con el mismo
coste salarial previsto para el aparcamiento (33.300 €/empleo/año) proyectado en la
estación de Atotxa y en cuanto a otros gastos a partir de los datos de gastos del
aparcamiento Okendo, facilitados por el Ayuntamiento, con el mismo gasto por plaza
de aparcamiento que en Atotxa.
GASTOS ANUALES DE FUNCIONAMIENTO
TOTAL GASTOS DE PERSONAL
0,13
M€/año
OTROS GASTOS
0,13
M€/año
0,26
M€/año
TOTAL GASTOS
443,1
€/plaza/año
DESGLOSE DE GASTOS
4
Personal
33.300
empleos
€/empleo
Funcionamiento (Okendo)
Propuesta:
85% Okendo
Mantenimiento
3,85
€/plaza/mes
3,27
€/plaza/mes
Limpieza
2,25
€/plaza/mes
1,91
€/plaza/mes
Consumos
6,62
€/plaza/mes
5,63
€/plaza/mes
Reparaciones
1,15
€/plaza/mes
0,98
€/plaza/mes
Seguros
2,36
€/plaza/mes
2,01
€/plaza/mes
Mat.Of. y Otros
0,88
€/plaza/mes
0,75
€/plaza/mes
Gtos. Plurianuales
3,93
€/plaza/mes
3,34
€/plaza/mes
21,04
€/plaza/mes
17,88
€/plaza/mes
Total
78 4.3.2. Actividad de Plaza de Toros
Es una actividad que se viene desarrollando desde 1998 en que se terminó la
construcción. Tal como recoge el Convenio firmado entre el concesionario actual y el
Ayuntamiento, en marzo de 2008:
“…el concesionario consiguió que la plaza fuera calificada como de primera categoría,
desarrollándose a partir de entonces una exitosa temporada taurina, existiendo 881
abonos plurianuales (hasta 2013) –a razón de seis festejos anuales- y en cada
temporada más de otros 3.500 abonos que, con obligación legal de reserva, se
renuevan anualmente.
Por lo que a su utilización como pabellón deportivo y multiuso se refiere, baste señalar
que, además de eventos varios, por acuerdo de NDA con el Ayuntamiento, viene
siendo empleada para fines deportivos por el equipo de baloncesto SSGB” (equipo 1ª
división)
Las previsiones que contempla el citado Convenio son de mantener las actividades
actuales en los mismos términos. Por tanto, la estimación de los flujos de caja de la
actividad ligada a la plaza de toros se hará proyectando la media, en valores
constantes de 2008, de ingresos y de gastos de explotación de los diez años de
funcionamiento de la actividad. No se considera otro crecimiento anual que el de la
inflación, para obtener flujos de caja monetarios.
CUENTA EXPLOTACIÓN PLAZA DE TOROS AÑO BASE
Media de los años de explotación, en valores constantes de 2008. A partir datos contables de la empresa, para la "actividad
taurina" (con almohadillas y eventos) excluyendo la participación del aparcamiento y los locales comerciales
(valores en M€ corrientes)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Media
(19992006)
Ingresos
2,80
3,43
4,19
3,91
3,16
2,88
2,86
2,88
2,73
2,49
3,13
Gastos
1,65
2,03
2,67
2,39
1,99
1,90
1,97
2,07
2,15
2,12
2,09
Resultado bruto explotación
1,15
1,40
1,52
1,52
1,17
0,98
0,89
0,81
0,58
0,37
1,04
1,19364
1,16319
1,12665
1,08605
1,05763
Coeficiente actualización (IPC)
1,324575
1,27484 1,241345
1,015
1,00
(VALORES EN M€ DE 2008)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Media
(19992006)
Ingresos
3,71
4,37
5,20
4,67
3,68
3,24
3,10
3,04
2,77
2,49
3,63
Gastos
2,18
2,59
3,32
2,85
2,31
2,14
2,14
2,19
2,18
2,12
2,40
Resultado bruto explotación
1,52
1,78
1,88
1,82
1,36
1,10
0,96
0,86
0,59
0,37
1,22
El Resultado Bruto de Explotación medio de los 10 años de actividad de la Plaza de
Toros deben calcularse en valores homogéneos transformando los valores corrientes
de cada año en valores constantes de 2008 por medio de los multiplicadores
oficiales del IPC del INE. El resultado es de 1,22 M€ anuales en valores constantes
79 de 2008, en lugar de los 1,04 M€, como operaban, en nuestra opinión erróneamente,
los anteriores informes periciales.
4.3.3. Centro Comercial
Los ingresos del Centro Comercial vienen determinados por los alquileres de los
locales. La estimación de la distribución de usos y de los precios diferenciados de
alquiler son los que se han presentado en el apartado 4.1,de los que como se ha visto
allí, resulta una media de 18 €/m2t alquilable.
Ocupación media: 95%
ALQUILER LOCALES Y TIENDAS
Superficie
Precio medio
Importe anual
m2
€/m2/mes
€/año
-
Total
13.869
18,01
2.996.674
INGRESOS DE EXPLOTACIÓN
Alquileres locales
2,85
M€/año
Repercusión de gastos
0,86
M€/año
Total Ingresos
3,70
M€/año
Los gastos de funcionamiento del centro comercial son repercutibles a los diferentes
locales. Se estiman en 0,9 M€/año, en valores constantes de 2008, (el gasto estándar
de un centro comercial de este tamaño se sitúa en 0,8 – 0,9 M€/año; en La Bretxa
actualmente son muy altos, 1,3 M€/año, por las características especiales del centro
en edificio catalogado, según los responsables de la gestión).
80 4.4 Resultados del negocio conjunto
ESCENARIO DE RENTABILIDAD:
9,96% Tasa Interna de Rendimiento (TIR) anual
antes de Impuestos (Horitzonte : 50 años)
PARAMETROS INPUTS
inflación
%subvención s./ inversión
Ingresos medios/año
Gtos explotación/año
inversión total
subvención
capital propio (%) s./ (inversió - subvenció)
capital propio (M€)
crédito inversión
interés
amortitzación créditos
iva%
3,0%
0,0%
7,93
3,6
11,0
30%
17,0
39,8
6,166%
15
Fondo de Maniobra (20% gastos medios anuales)
M€
M€
M€
M€
M€
M€
años
3,8
M€
M€
45,8
M€
Concesión Administrativa
canon (valores 2008)
Amortizaciones técnicas y pérdidas deterioro inmobilizado
Reposic.
0,60
0,62
Inmobilz.
Dot. Amort.
Dot.Amort Gtos
Deter. Inmob.
10,89
2,1%
M€
0,23
0,013
0,01126
11,5
2,1%
M€
0,24
0,013
12,1
2,1%
M€
0,25
0,013
0,65
0,69
12,8
2,1%
13,5
2,1%
M€
0,27
0,013
M€
0,28
0,013
primer año
Cuenta de explotación previsional (valores corrientes)
81 CUENTA DE EXPLOTACIÓN Y RESULTADOS PREVISIONALES
35%
0, 0%
TOTAL
AÑO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
TOTAL
CANON
INGRESOS
TOTAL
RESULTADO
AMORTIZACIONEPERIODIFICACIÓDETERIORO
GASTOS DE
BRUTO DE
CANON
INMOVILIZADO
EXPLOTACIÓN EXPLOTACIÓN (Inversión total/
(Subvención/
/años vida útil)
/añoss vida útil)
RESULTADO
INTERESES
NETO DE
(=RESULTADO
EXPLOTACIÓN FINANCIERO)
(B.A.I.I.)
RESULTADO
ANTES DE
IMPUESTOS
(B.A.I.)
IMPUESTO DE RESULTADO DEL
SOCIEDADES EXERCICIO
(B.D.I.)
4,0
4,2
8,4
8,7
9,0
9,3
9,6
10,0
10,3
10,7
11,0
11,4
11,7
12,1
12,4
12,8
13,2
13,6
14,0
14,4
14,8
15,3
15,7
16,2
16,7
17,2
17,7
18,2
18,8
19,3
19,9
20,5
21,1
21,8
22,4
23,1
23,8
24,5
25,2
26,0
26,8
27,6
28,4
29,3
30,1
31,0
32,0
32,9
33,9
34,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-2,7
-2,8
-3,9
-4,0
-4,1
-4,3
-4,4
-4,5
-4,6
-4,8
-4,9
-5,1
-5,2
-5,4
-5,5
-5,7
-5,9
-6,1
-6,2
-6,4
-6,6
-6,8
-7,0
-7,2
-7,5
-7,7
-7,9
-8,1
-8,4
-8,6
-8,9
-9,2
-9,4
-9,7
-10,0
-10,3
-10,6
-10,9
-11,3
-11,6
-12,0
-12,3
-12,7
-13,1
-13,5
-13,9
-14,3
-14,7
-15,2
-15,6
1,3
1,3
4,5
4,7
4,8
5,0
5,2
5,4
5,7
5,9
6,1
6,3
6,5
6,7
6,9
7,1
7,3
7,5
7,7
8,0
8,2
8,4
8,7
9,0
9,2
9,5
9,8
10,1
10,4
10,7
11,0
11,4
11,7
12,0
12,4
12,8
13,2
13,6
14,0
14,4
14,8
15,3
15,7
16,2
16,7
17,2
17,7
18,2
18,8
19,3
-0,24
-0,24
-0,24
-0,24
-0,24
-0,24
-0,24
-0,24
-0,24
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,25
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,26
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,28
-0,29
-0,29
-0,29
-0,29
-0,29
-0,29
-0,29
-0,29
-0,29
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,02
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,03
-0,04
-0,04
-0,04
-0,04
-0,04
-0,04
-0,04
-0,04
-0,05
-0,05
-0,05
-0,05
0,3
0,4
3,3
3,5
3,6
3,8
4,0
4,2
4,5
4,7
4,9
5,1
5,3
5,5
5,7
5,9
6,1
6,3
6,5
6,7
7,0
7,2
7,5
7,7
8,0
8,3
8,6
8,9
9,2
9,5
9,8
10,1
10,4
10,8
11,2
11,5
11,9
12,3
12,7
13,1
13,6
14,0
14,4
14,9
15,4
15,9
16,4
16,9
17,5
18,0
-2,2
-2,6
-2,5
-2,4
-2,2
-2,1
-2,0
-1,8
-1,7
-1,5
-1,3
-1,1
-0,9
-0,7
-0,5
-0,3
-0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-1,9
-2,2
0,8
1,1
1,4
1,7
2,1
2,4
2,8
3,2
3,6
3,9
4,3
4,7
5,1
5,6
6,0
6,3
6,5
6,7
7,0
7,2
7,5
7,7
8,0
8,3
8,6
8,9
9,2
9,5
9,8
10,1
10,4
10,8
11,2
11,5
11,9
12,3
12,7
13,1
13,6
14,0
14,4
14,9
15,4
15,9
16,4
16,9
17,5
18,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-1,2
-0,6
-0,7
-0,8
-1,0
-1,1
-1,3
-1,4
-1,5
-1,7
-1,8
-2,0
-2,1
-2,2
-2,3
-2,4
-2,4
-2,5
-2,6
-2,7
-2,8
-2,9
-3,0
-3,1
-3,2
-3,3
-3,4
-3,5
-3,7
-3,8
-3,9
-4,0
-4,2
-4,3
-4,4
-4,6
-4,7
-4,9
-5,1
-5,2
-5,4
-5,6
-5,7
-5,9
-6,1
-6,3
-1,9
-2,2
0,8
1,1
0,2
1,1
1,3
1,6
1,8
2,1
2,3
2,6
2,8
3,1
3,3
3,6
3,9
4,1
4,2
4,4
4,5
4,7
4,9
5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,0
6,2
6,4
6,6
6,8
7,0
7,2
7,5
7,7
8,0
8,3
8,5
8,8
9,1
9,4
9,7
10,0
10,3
10,7
11,0
11,4
11,7
916
0
-412
504,0
-12,7
-47,2
-1,31
443
-25,9
416,9
-147,3
269,5
82 Flujos de Caja (valores corrientes)
FLUJOS DE CAJA
MOVIMIENTOS DE CAJA QUE NO FORMAN PARTE
DEL RESULTADO DEL EJERCICI O
AÑO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
TOTAL
INVERSIONES : INVERSIÓN
*INICIALES
FONDO DE
*REPOSICIONES
MANIOBRA
-5,7
-5,8
C ANON
C ONCESIÓN
(AL PRINCIPIO)
-47,2
-3,8
-0,6
-0,6
-0,65
-0,69
3,8
-14,1
0,0
-47,2
CRÉDITOS
LARGO PLAZO
RESULTADO
DEL
EJERCICIO
Entradas (+)
Devoluciones(-)
COMPONENTES DEL RESULTADO QUE
NO GENERAN MOVIMIENTOS DE CAJA
FLUJO DE CAJA
FONDOS PROPIOS
AMORTIZACIONES
(Inv.Total /
/años vida útil)
Fondos Generados
PERIODIF ICACIÓDET ERIORO
CANON
INMOVILIZADO
(Subvención/
/años vida útil)
35,8
4,3
-1,9
-2,0
-2,1
-2,2
-2,4
-2,5
-2,7
-2,8
-3,0
-3,2
-3,4
-3,6
-3,8
-4,0
-0,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-1,9
-2,2
0,8
1,1
0,2
1,1
1,3
1,6
1,8
2,1
2,3
2,6
2,8
3,1
3,3
3,6
3,9
4,1
4,2
4,4
4,5
4,7
4,9
5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,0
6,2
6,4
6,6
6,8
7,0
7,2
7,5
7,7
8,0
8,3
8,5
8,8
9,1
9,4
9,7
10,0
10,3
10,7
11,0
11,4
11,7
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,26
0,26
0,26
0,26
0,26
0,26
0,26
0,26
0,26
0,26
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,28
0,29
0,29
0,29
0,29
0,29
0,29
0,29
0,29
0,29
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,01
0,01
0,01
0,01
0,01
0,01
0,01
0,01
0,01
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,03
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,04
0,05
0,05
0,05
0,05
-18,0
-2,7
-3,7
0,3
-0,7
0,1
0,2
0,3
0,3
0,4
0,5
-0,0
0,6
0,7
0,7
0,8
4,6
5,3
5,5
5,6
5,8
5,3
6,1
6,3
6,4
6,6
6,8
7,0
7,2
7,4
7,6
7,2
8,0
8,3
8,5
8,7
9,0
9,3
9,5
9,8
10,1
9,7
10,7
11,0
11,3
11,6
11,9
12,3
12,6
16,8
0,0
269,5
12,7
47,2
1,31
269,5
TIR
8,473%
TIR (a.IS)
11,085%
FLUJOS
DE CAJA
ACUMULADOS
-18,0
-20,7
-24,4
-24,1
-24,7
-24,6
-24,5
-24,2
-23,8
-23,4
-22,9
-22,9
-22,3
-21,6
-20,9
-20,1
-15,5
-10,2
-4,8
0,9
6,6
11,9
18,0
24,3
30,7
37,3
44,1
51,1
58,3
65,7
73,3
80,4
88,5
96,7
105,2
114,0
123,0
132,2
141,8
151,5
161,6
171,3
182,0
192,9
204,2
215,8
227,8
240,1
252,7
269,5
-
83 Resumen del Proyecto
RESUMEN DEL PROYECTO
PROYECTO
TOTAL
INVERSIÓN
SIN IVA
DE
1,08
INVERSIÓN
PROYECTO DE FINANCIACIÓN
ENTRADAS
OPERACIONALES
DE CAJ A
( SIN FINANCIACIÓN)
CANON
SALIDAS
OPERACIONALES
DE CAJA
(SIN FINANCIACIÓN)
FLUJO DE CAJA
ANTES DE
FINANCIACIÓN
FONDOS
LIBERADOS
FONDOS
SUBVENCIÓN
CRÉDITO
INTERESES
PROPIOS
DEVOLUCIÓN
DE
CRÉDITO
FLUJO DE CAJA
ANTES DE
FINANCIACIÓN
(Actualizados al 7,64%)
0,0764
-6
-6
-4
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
0
0
0
0
0
0
0
4
-14
-47
4
4
8
9
9
9
10
10
10
11
11
11
12
12
12
13
13
14
14
14
15
15
16
16
17
17
18
18
19
19
20
21
21
22
22
23
24
25
25
26
27
28
28
29
30
31
32
33
34
35
-3
-3
-4
-4
-5
-5
-5
-5
-6
-6
-6
-6
-7
-7
-7
-8
-8
-8
-9
-9
-9
-9
-10
-10
-10
-11
-11
-11
-12
-12
-12
-13
-13
-14
-14
-14
-15
-15
-16
-16
-17
-17
-18
-18
-19
-19
-20
-21
-21
-22
-52
-4
1
5
4
4
5
5
5
5
5
4
5
5
5
5
5
5
5
6
6
5
6
6
6
7
7
7
7
7
8
7
8
8
9
9
9
9
10
10
10
10
11
11
11
12
12
12
13
17
9
9
916
-559
295
17
36
6
-2,2
-2,6
-2,5
-2,4
-2,2
-2,1
-2,0
-1,8
-1,7
-1,5
-1,3
-1,1
-0,9
-0,7
-0,5
-0,3
-0,0
0,0
-2
-2
-2
-2
-2
-2
-2
-2
-2
-3
-3
-3
-4
-4
-4
-1
0
-25,9
-39
0
0
42
TIR PROYECTO
8,15%
VAN
4 M€
TIR PROYECTO
(a. IS)
9,96%
VAN
(a. IS)
22 M€
-9
6
-3
1
-0
0
0
1
1
1
1
-0
1
1
1
1
5
5
5
6
6
5
6
6
6
7
7
7
7
7
8
7
8
8
9
9
9
9
10
10
10
10
11
11
11
12
12
12
13
17
-48
-4
1
3
3
3
3
3
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2 89
4
84 CUENTA RESUMEN DE ILUNBE EN VALORES CONSTANTES DE 2008
Valores de 2008
ingresos de explotación ANUAL
M€/año
Valores de 2008
gastos de funcionamiento
3,63 Gastos medios (1998‐2008)
Ingresos Plaza de Toros
Ingresos medios (1998‐2008)
ANUAL
M€/año
Gastos Plaza de Toros
Ingresos Aparcamiento
2,40 Gastos Aparcamiento
Personal (4 empleos *33.300 €/empleo/año)
0,13 Otros Gastos
0,13 Rotación 585 plazas (1,322 €/hora * nº horas efectivas‐canon de 0,066 €/hora)
0,60 Ingresos Centro Comercial *
Gastos Centro Comercial
Alquiler medio/año (50 años concesión): 13.869 m2 útiles * media de 18,01 €/m2/mes *95% ocupación*48/50 2,73 Repercusión gastos de funcionamiento
0,82 Gasto medio estándar (0,9*48/50)
0,86 TOTAL INGRESOS
TOTAL GASTOS
3,53 7,78 ( * ) El Centro Comercial funciona a partir del 3er año de concesión
MARGEN BRUTO
RESULTADOS CONTABLES EN VALORES 2008 50 años explotación
Margen Bruto (4,25 M€/año *50 años)
4,25
M€ 212,75 FLUJOS DE CAJA EN VALORES CONTABLES 2008 50 años explotación
Cobros ‐pagos (antes intereses)
212,75
Periodificación canon
‐45,80
Intereses
‐24,76
Amortización ‐11,91
Inversión ‐10,99
Deterioro inmovilizado
‐0,85
Reposiciones
‐1,77
Intereses
‐24,76
Canon
‐45,80
Margen neto‐Beneficios antes de Impuestos
129,4
Flujo de caja 129,4
Impuestos
‐46,8
Impuestos
‐46,8
Beneficio después de impuestos (neto para el concesionario)
82,6
Flujo de caja después de impuestos (neto para el concesionario)
82,6
TIR Accionista antes de Impuestos
TIR del Proyecto antes de Impuestos
VAN antes de Impuestos (actualización al 7,64%)
CANON MÁXIMO
Canon mínimo, según Convenio (valoración 36 M€ + indemnizaciones, 8 M€)
11,08 %
9,96 %
22 M€
45,8 M€
44 M€
85 Anexo 1: Tipos de interés legales. Boletín Estadístico del Banco de España.
86 Anexo 2: Tipos de Interés de la Deuda Pública. Datos estadísticos del Banco de
España
87 88

1 estudio de viabilidad económica de la concesión de

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