tasación i

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES
MARTILLERO PÚBLICO Y CORREDOR DE COMERCIO
TASACIÓN I
Titular: Alfredo Ezequiel Bollón
Adjunto: Gisela I. López
2016
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
Programa - 2016
Carrera: Martillero Público y Corredor de Comercio
Materia: Tasación I
Comisión: TNA
Objetivos de la materia:
En este primer nivel de la materia se perseguirá la comprensión de los conceptos básicos
sobre los que el martillero público, el corredor de comercio y el tasador fundarán las
valuaciones de los bienes muebles o inmuebles (urbanos, suburbanos y rurales) que se
les confíen en venta o alquiler, ya sea en venta particular o en subasta pública (privada o
judicial).
Al efecto habrán de considerarse las características intrínsecas y los factores extrínsecos
que hacen a una correcta aproximación al valor real, venal o de mercado de todo tipo de
bienes, haciendo hincapié en aquellos bienes para los que se ha dispuesto el estudio en
este primer cuatrimestre, en particular inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Se aprovechará la valuación de inmuebles urbanos destinados a vivienda, para la
consideración y estudio de dos de los principales métodos de aplicación inmobiliaria.
El método de comparables, principal herramienta inmobiliaria utilizada en todo tiempo,
que ha sido adecuadamente implementado por bancos y entidades financieras a partir de
la comunicación “A” 2563 del Banco central de la República Argentina, en concordancia
con las recomendaciones de las Normas Internacionales de Valuación.
El método del costo físico o de reposición depreciada, principal herramienta utilizada
tanto por el Tribunal de Tasaciones de la Nación para la valuación de inmueble
susceptibles de expropiación, tema que se retomará y ampliará en el 4° trimestre durante
el dictado Tasación y Venta IV.
Se introducirá a los alumnos en la comprensión de otros dos métodos cuya profundización
y aplicación práctica corresponderá al siguiente nivel de la materia, Tasación y Venta II
junto con el análisis del Código de Planeamiento Urbano, el método residual estático,
de gran utilidad para la valuación de lotes de terreno urbanos con alta capacidad de
edificación de modo que los alumnos puedan hacer estudios de capacidad de edificación
y el método de capitalización de rentas, de gran utilidad para la valuación de inmuebles
comerciales, locales y fondos de comercio en general, tema sobre el que se hará una
introducción con una breve consideración de los principales rubros susceptibles de
enajenación y de la ley que regula su trasmisión. Se ampliará y reforzará su estudio en el
último nivel de la carrera Tasación y Venta IV, cuando se analice la valuación de playas
de estacionamiento y la rentabilidad real y potencial de negocios en funcionamiento, para
arribar a la valuación de los mismos, independientemente del valor del inmueble en cuyo
ámbito se desarrollen las actividades.
En el área venta de haciendas y ganado se estudiarán las zonas del país en las que se
desarrollan las principales actividades del sector con reseña histórica de la evolución de
las explotaciones ganaderas, principalmente bovinas, razas y tipos productivos, hacienda
de pedigrí, pura por cruza o controlada y general y de las diferentes categorías para su
colocación en el mercado, con visitas programadas al Mercado Nacional de Haciendas y a
algún remate feria de zonas ganaderas próximas a Buenos Aires, como Brandsen o
Cañuelas.
Desarrollo del programa de la materia
Unidad 1
Teórico – Conceptos: El corredor, el martillero, el
RESPONSABILIDAD DEL TASADOR, Martillero o Corredor.
Teoría del valor único.
Valor de mercado o venal, valor de reposición y valor de uso.
Las valuaciones de acuerdo con su finalidad
tasador,
Unidad 2
Teórico – Conceptos: Diferentes métodos para la obtención del valor único:
2.1 Método por comparables
2.2 Método del costo físico o de reposición depreciada.
2.3 Introducción al método residual estático.
2.4 Introducción al método por capitalización de rentas.
Aplicación de los diferentes métodos de valoración:
Para VALUACIÓN DE TIERRA:
a) Método residual estático:
b) Método por Comparables:
Para VALUACIÓN DE UNIDADES DE VIVIENDA o de EDIFICIOS:
a) Método por Comparables.
b) Método del Costo físico o de reposición depreciada.
c) Método por capitalización de rentas
Para EVALUACIÓN DE PROYECTOS:
a) Método residual estático
b) Método residual dinámico:
el
mercado.
Unidad 3
Teórico – Conceptos: Los principios básicos de valoración
3.1 De uniformidad.
3.2 De adecuada comparación.
3.3 De exactitud y precisión de datos.
3.4 De estudio del más alto valor y mejor uso del bien.
3.5 De sustitución.
Factores que influyen en la determinación del valor.
Intrínsecos y extrínsecos.
Elementos a tener en cuenta o utilizar para la valoración. Identificación, Objetivo,
Ubicación, Características, Adecuada Descripción del inmueble o del bien inmueble,
Estudio de Precios Comparables, Ponderación o Valoración, Conclusiones, Fotografías.
Unidad 4
Teórico Práctico – Aplicación de Conceptos: Análisis del Manual de Tasaciones
implementado en la comunicación “A” 2563 del Banco Central de la República Argentina.
Rangos de comparación.
Coeficientes de homogeneización.
Unidad 5
Teórico Práctico – Aplicación de Conceptos: Análisis y utilización de planillas universales
de cálculo implementadas por Bancos y entidades financieras para el otorgamiento de
créditos hipotecarios, a partir de la comunicación “A” 2563 del Banco Central.
Unidad 6
Práctico. Correcciones conjuntas: Tasación de una unidad de vivienda en Propiedad
Horizontal con aplicación de las planillas de cálculo estudiadas.
Unidad 7
Teórico – Práctico: Aplicación del método del costo físico.
VA: Valor actual. VR: Valor de reposición Vr: valor residual o de demolición.
Vida útil, tiempo transcurrido o de vida remanente y estado de uso y conservación.
Las Tablas de Ross y Heidecke
K: coeficientes de tablas
Caso práctico, con visita a un inmueble de envergadura.
Unidad 8
Teórico – Práctico: Ganadería.
Generalidades sobre las distintas especies. Reseña de la Evolución histórica. Zonas
ganaderas. Características de las explotaciones. Tambos, cría, invernada, cabañas.
Hacienda general, de pedigrí o pedigree y pura controlada. Categorías:
Terneros y terneras. Vacas y vaquillonas para cría. Novillitos y Novillos para consumo.
Novillos para exportación.
Vacas para consumo. Vacas para conserva. Toros.
Visita al Mercado de Hacienda de Liniers y/o a un remate feria.
(Posible invitación a un especialista, consignatario o martillero de hacienda).
Unidad 9
Teórico – Práctico: 10.1 Fondos de comercio.
Que es un fondo de comercio y como se transmite. Locales comerciales que se alquilan o
transmiten con el fondo de comercio correspondiente a la actividad que se desarrolla en
ellos.
La ley 11867; publicación de edictos, responsabilidades por las deudas.
Su valuación por rentabilidad. El método de capitalización de rentas aplicado a la
especialidad.
10.2 Actos preliminares a la venta. Transmisión.
Solicitud de informes de dominio y de anotaciones personales.
Gravámenes, embargos y restricciones al dominio.
Inhibiciones.
Venta “ad-corpus”.
Bibliografía
Normas Internacionales de Valuación.
Manual de Tasaciones de la comunicación “A” 2563 del Banco Central de la República
Argentina.
Manual de Tasaciones. Ing. Dante Guerrero.
Manual del Tasador Rural. Ing. Ernesto J. Lanusse.
Manual del Martillero Público. Prof. Eduardo L. Lapa
Apuntes de cátedra.
Notas de interés.
Informes de mercado.
Publicaciones periódicas sobre tasaciones y valores. 6
Evaluaciones parciales
Las evaluaciones parciales consistirán en una prueba de nivel sobre la incorporación de
los conceptos fundamentales.
Un trabajo práctico sobre la tasación de un depto./oficina/local comercial de la materia,
con aplicación del método de comparables.
Investigación sobre temas de interés, vinculados y aplicables a las unidades de esta parte
de la materia.
Evaluación final
Examen escrito u oral en el que los alumnos deberán justificar las soluciones prácticas
plasmadas en las planillas de trabajo, defendiendo los conceptos en que apoyan las
mismas y deberán responder satisfactoriamente sobre las características y aplicabilidad
de cada uno de los métodos enunciados.