capitulación matrimonial,la construcción de nuevas plantas

capitulación matrimonial,la construcción de nuevas plantas

CAPITULACIÓN MATRIMONIAL
CAPITULACIÓN MATRIMONIAL
Es un acuerdo que establecen los cónyuges antes o luego de
contraer matrimonio con el propósito de reglamentar la
tenencia y administración de sus patrimonios, constituidos
por los bienes económicos, materiales y monetarios adquiridos
antes de o durante la relación conyugal, a lo cual se denomina
régimen económico matrimonial.
En el caso de las capitulaciones prematrimoniales, el régimen
económico matrimonial se conviene ante un notario público
mediante la firma de un contrato o capitulación matrimonial,
que luego se consigna en el Registro Civil junto con la
notificación
del
matrimonio.
Estas
capitulaciones
matrimoniales pierden su efecto legal si el matrimonio no se
realiza y se pueden modificar durante la unión conyugal, con
el consentimiento de ambos cónyuges.
En España, las capitulaciones
matrimoniales no tenían mucha
acogida, y sólo adquirieron fuerza
como alternativa para proteger
legalmente el patrimonio de los
nobles
contrayentes o de uno de
ellos, ya que mediante la firma de
estos convenios, se especifican los
bienes y las condiciones para su
uso
durante
la
relación
matrimonial, lo cual impone un
formalismo
ético y legal para la
administración del patrimonio, por
parte de los cónyuges.
Las capitulaciones y el Código Civil español
En el Capítulo II, del Código Civil, Libro IV, Título III,
Del régimen económico matrimonial,
se establece que los
cónyuges u otorgantes podrán estipular, modificar o sustituir
el régimen económico matrimonial o cualesquier disposición, a
través de la firma de un convenio denominado capitulación, el
cual no podrá contravenir las leyes y deberá constar en
escritura pública para que tenga validez
El Código Civil español contempla tres tipos de régimen
económico matrimonial: el Régimen de gananciales, el Régimen
de separación de bienes y el Régimen de participación.
Régimen de gananciales
En este tipo de régimen, se determina que las ganancias y los
beneficios generados por cualquiera de los cónyuges
constituyen una sociedad común, propiedad de ambos por partes
iguales. Este patrimonio lo administran ambos cónyuges
conjuntamente y en igualdad de condiciones para hacer frente
a
los gastos familiares, por lo cual, debe existir el
consentimiento de ambos para gestionar, administrar y vender
los “bienes gananciales”.
Sin embargo, en el Régimen de gananciales pueden coexistir los
bienes gananciales del matrimonio junto con los bienes
privativos de uno o ambos cónyuges, adquiridos en matrimonios
anteriores o heredados, los cuales no formarán parte de la
sociedad común y podrán ser administrados por el propietario
de los mismos, de manera particular.
El régimen de gananciales
concluye por las siguientes
causas: la disolución del
matrimonio, la muerte de uno
de
los
cónyuges,
la
declaratoria de nulidad del
acuerdo,
la
declaración
judicial de separación de los
cónyuges, el convenimiento de
un régimen económico distinto
a través de capitulaciones
matrimoniales posteriores y
por decisión judicial, en
cuyo caso, los bienes se
liquidan y se reparten entre
los cónyuges.
Régimen de separación de bienes
En el régimen de separación de bienes, se declara la
independencia económica de cada uno de los cónyuges, quienes
pueden adquirir, administrar o disponer de sus bienes
obtenidos antes o durante el matrimonio, en forma particular y
con absoluta libertad de acción. Cada cónyuge podrá vender,
alquilar, regalar, prestar o
donar sus bienes, sin que
requiera la autorización del otro.
No obstante, las deudas contraídas por uno de los cónyuges
serán de su exclusiva responsabilidad y para disponer o
hipotecar la vivienda familiar, se exige el consentimiento de
ambos cónyuges, independientemente del régimen económico
matrimonial de la capitulación.
Régimen de participación
En el régimen de participación cada cónyuge puede administrar,
disfrutar y disponer de sus bienes obtenidos antes o durante
el matrimonio, pero tiene el derecho a beneficiarse del 50% de
las ganancias obtenidas por el otro cónyuge, durante el tiempo
en el que este régimen estuvo vigente.
Si vas a contraer matrimonio y posees un patrimonio; es
importante que consultes un abogado especialista en la
materia, quien te orientará sobre la mejor alternativa para
hacer tu capitulación, conforme a las características de tu
caso. Así evitarás malos entendidos o disputas posteriores,
aun cuando existen disposiciones legales que regulan la
partición de bienes en caso de disolución del matrimonio o
muerte de uno de los cónyuges.
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PLANTAS
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PROPIETARIOS
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La vida de los seres humanos cambia vertiginosamente debido a
la necesidad de adaptarnos a las exigencias de la modernidad
que nosotros mismos hemos creado. Una de las áreas donde se
observa más este “cambio permanente” es en la concepción de
nuestras viviendas que deben estar acordes con nuevas
exigencias, como el consumo de energía limpia, el uso de
materiales livianos y la generación de autogestión.
Es así como las comunidades que habitan en inmuebles sujetos
al régimen de propiedad horizontal, ven en la construcción de
nuevas plantas, una forma de obtener recursos adicionales y de
insertar nuevos vecinos que contribuyan a disminuir costos y
aumentar la eficiencia en el uso de los recursos económicos,
necesarios para el mantenimiento de sus viviendas.
En su artículo 10-d) la Ley
de
Propiedad
Horizontal
considera “la
construcción de
nuevas plantas
y
cualquier
otra alteración
de la estructura o fábrica
del edificio o de las cosas
comunes,
así
como
la
constitución de un complejo
inmobiliario, tal y como
prevé el artículo 17.4 del
texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, que resulten
preceptivos a consecuencia de
la inclusión del inmueble en
un ámbito de actuación de
rehabilitación
o
de
regeneración y renovación
urbana”.
Mayoría exigida para la construcción de nuevas plantas
Con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad
Horizontal realizada en el año 2013,
se requería la mayoría
absoluta para que una Junta de Propietarios acordase la
construcción de nuevas plantas en su edificio; es decir los
copropietarios debían acordar en forma unánime “la
construcción de nuevas plantas”, para que esta decisión se
considerara válida.
Sin embargo, en la actualidad la Ley de Propiedad Horizontal
establece para tal gestión, una mayoría de tres quintos (60%)
de los propietarios que representen los tres quintos de las
cuotas de participación. Esta mayoría, también será necesaria,
para determinar las nuevas cuotas de participación que se
generen del aumento de las plantas en el edificio.
Aquí se presenta una disyuntiva que deberá ser analizada en
las Salas de Audiencias y del Tribunal Supremo con respecto a
las exigencias de la nueva mayoría cualificada, lo cual
probablemente, dará lugar a sentencias que orienten
decisiones judiciales por la vía de jurisprudencia, ya que la
construcción de nuevas plantas genera modificación en las
cuotas de participación y por tanto en el Título Constitutivo,
para cuyo procesamiento se requiere la unanimidad de la Junta
de propietarios.
El derecho de los copropietarios afectados
A pesar de que en la LPH se
modificó
el
criterio
de
“la
mayoría” necesaria para validar
determinados acuerdos, lo cual
pudiese desconocer los derechos de
aquellos vecinos que resulten
afectados con la construcción de
nuevas plantas, la misma determina
que para validar el acuerdo, la
Junta de propietarios deberá contar
con “el consentimiento de los
titulares afectados y establecer la
indemnización
por
daños
y
perjuicios que corresponda”, con la
aceptación de las tres quintas
partes de los propietarios.
La misma mayoría aplica para la fijación de nuevas cuotas de
participación, así como la determinación de la naturaleza de
las obras a realizar. En caso de que se produjesen
discrepancias sobre dichos asuntos, se requerirá la adopción
de un acuerdo producido por la Junta de Propietarios, con
idéntica mayoría, reconociendo el derecho de los interesados a
solicitar un arbitraje o un dictamen técnico, si lo consideran
necesario.
La construcción de nuevas plantas y la Ley del Suelo
Asimismo, en la reglamentación para la construcción de nuevas
plantas, la Ley de Propiedad Horizontal, impone un novedoso
vínculo con la Ley del Suelo, la cual es de naturaleza
administrativa y no civil.
Antes de la reforma de la LPH, se exigía la
autorización
administrativa para elevar más plantas en un edificio,
conforme a las normas urbanísticas, pero esto no se
contemplaba en la legislación civil.
Estos y otros interesantes asuntos forman parte de las
novedades relacionadas con el desarrollo de la propiedad
horizontal que deberían ser tratados en las reuniones de las
Juntas de propietarios, como gestión de aprendizaje, que
contribuye a generar mayor pertinencia en la administración
del inmueble.
EL
VOTO
EN
COMUNIDADES
DE
VECINOS
EL VOTO EN COMUNIDADES DE VECINOS
La Propiedad Horizontal como régimen de convivencia vecinal,
implica el ejercicio de la democracia para la toma de
decisiones, las cuales además de respetar los deberes y
derechos establecidos en el art. 396 del Código Civil y en la
Ley de Propiedad Horizontal, entre otras, deben satisfacer las
necesidades de todos los propietarios, o por lo menos de la
mayoría.
Es así como el voto en las
comunidades de vecinos, es el
acto democrático mediante el
cual, cada comunero expresa
su preferencia por una
moción, una propuesta, una
medida
o
una
decisión;
manifestada en forma pública.
Por lo tanto, el voto se
convierte en el método, cuyo
procedimiento se sustenta en
el hecho de que la Comunidad
de propietarios valora su
opinión conjunta para la toma
de decisiones en los asuntos
que
reglamentan
su
vida
vecinal.
Como el ejercicio democrático en las comunidades se cristaliza
a través de la manifestación de la voluntad de sus
integrantes, en procura de lograr acuerdos que deben ser
calificados mediante la manifestación de tu voluntad, es
importante que conozcas las condiciones que califican tu voto
para formalizar los acuerdos que se establecen en las Juntas
de propietarios.
ACUERDOS QUE REQUIEREN UNANIMIDAD
De acuerdo con lo establecido en el
artículo
17-1 de la Ley de
Propiedad Horizontal, y para el
voto en las comunidades de vecinos,
“la unanimidad sólo será exigible
para la validez de los acuerdos que
impliquen
la
aprobación
o
modificación
de
las
reglas
contenidas
en
el
título
constitutivo
de
la
propiedad
horizontal o en los estatutos de la
comunidad”.
Esto supondría, que la aprobación de una norma estatutaria que
se refiera a la modificación de la estructura externa del
inmueble, cuando ésta sea imprescindible para mejorar el
aspecto estético del mismo, requerirá ser aprobada por
unanimidad.
Es así como las sentencias SSTS del 14 de febrero y del 27 de
junio de 1996, convertidas en jurisprudencia, determinan
estrictamente “la exigencia de unanimidad para las obras que
afectan a la configuración exterior del edificio, incluso en
los casos en que las obras realizadas impliquen una mejora
estética) o cuando se hubieran llevado a cabo en una terraza
privativa y alteren la forma geométrica o volumen del edificio
(STS de 20 de abril de 1993), entendiendo en este último caso
que quedaban afectadas las paredes exteriores del edificio que
se consideran elemento común”.
PORCENTAJES NECESARIOS PARA LA VALIDACIÓN DE OTROS ACUERDOS
En cuanto al voto en las comunidades de
vecinos, existen acuerdos que deben ser
aprobados por las tres quintas partes o
el 60 por ciento de la Junta de
propietarios. Estos acuerdos se refieren:
al establecimiento o supresión de los
servicios de portería, de conserjería o
de vigilancia, la creación o eliminación
de
cualquier
un
servicio
común
considerado de disfrute colectivo, la
instalación o cancelación de un ascensor,
siempre que no perjudique el derecho de
disfrute de alguno de los copropietarios
o el arrendamiento de elementos comunes
sin uso específico.
Entre los acuerdos que requieren la aprobación de un tercio o
33% de los comuneros asistentes a la Junta de propietarios se
pueden considerar: la instalación o adaptación de las
infraestructuras comunes a los servicios de telecomunicación,
como parabólicas y la instalación de sistemas comunes o
privativos de aprovechamiento de energía solar o de acceso a
nuevos suministros
servicios comunes.
energéticos
colectivos,
entre
otros
El voto negativo
Según la ley, todo comunero tiene derecho a expresar su voto
negativo ante un acuerdo que considere inconveniente, lo cual
le otorga la posibilidad de impugnarlo, pero el vecino que se
abstenga de votar no puede impugnar dicho acuerdo. No
obstante, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el año
2013, emitió una decisión donde se establece que: “el
copropietario que se abstenga en la Junta de Vecinos también
podrá impugnar el acuerdo siempre que manifieste en el acta la
frase: salva el voto, “.
La necesidad de salvar tu voto adquiere sentido, cuando no
tienes suficiente información o conocimiento sobre la
naturaleza, la legalidad, el alcance o las implicaciones del
acuerdo a considerar. En esa situación es razonable no votar
favorablemente o ni hacerlo en contra del acuerdo, sino
abstenerte públicamente y manifestar “voto salvado” para tener
el derecho a impugnar el acuerdo mediante acción judicial.
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EL LIBRO DE ACTAS
EL LIBRO DE ACTAS
El libro de Actas es el medio
para asentar o compilar las
actas
de
los
acuerdos que se
producen
en
la
juntas
de
propietarios con
respecto a la toma
de
decisiones,
relacionadas
con
la
administración del inmueble y
la solución de los problemas
de
la
comunidad
de
propietarios, de edificios
sujetos
al
régimen
de
propiedad horizontal.
De acuerdo con lo señalado en la Ley de Propiedad Horizontal,
el libro de actas es un compendio que constituye “el mejor
medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos
adoptados con sujeción a las previsiones legales, aún cuando
la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo,
sino la necesidad de probarlo de una manera más laboriosa y
difícil”.
Al respecto, en el artículo 415 del
Reglamento Hipotecario, se establece
claramente que el libro de actas de la
junta de propietarios es un documento
privado; y en el artículo 324, Sección 3
de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, vigente hasta el 30
de Junio de 2017, se considera que los
“documentos privados” se constituyen en
pruebas en los procesos judiciales,
cuando
son
diligenciados
como
lo
establece la ley.
FUERZA PROBATORIA DEL LIBRO DE ACTAS
En el Artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento civil se señala
lo siguiente:
“1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso,
en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no
sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.
2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento
privado, el que lo haya presentado, podrá pedir el
cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro
medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto.
Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere
la autenticidad del documento, se procederá conforme a
lo previsto en el apartado tercero del artículo 320.
3. Cuando la parte a quien interese la eficacia de un
documento electrónico lo pida o se impugne su
autenticidad, se procederá con arreglo a lo establecido
en el artículo 3 de la Ley de Firma Electrónica”.
LA DILIGENCIA DEL LIBRO DE ACTAS
Con el propósito de garantizar la
validación del contenido del libro
de actas como prueba en un proceso
judicial, es importante que el
mismo
sea
diligenciado
con
propiedad
y
conforme
a
lo
establecido en la ley, por parte de
la persona responsable de esta
responsabilidad, la cual recae en
el Presidente o en el Secretario,
según como se establezca en los
estatutos de la comunidad de
propietarios.
De conformidad con el artículo 415 del Reglamento Hipotecario,
los libros de actas de las Juntas de propietarios serán
diligenciados de acuerdo con las siguientes normas: a) los
libros de actas deberán diligenciarse antes de su utilización,
b) no podrá diligenciarse uno nuevo mientras no se acredite la
íntegra utilización del anterior, c) en caso de extravío o
destrucción del libro, podrá diligenciarse uno nuevo, sólo
cuando el Presidente o el Secretario de la comunidad comunique
la desaparición o destrucción del libro de actas mediante una
nota certificada ante un registrador público, previa
información a la comunidad de propietarios.
Para diligenciar el libro de actas de tu comunidad, deberá
consignarse un documento ante el Registrador de la Propiedad
correspondiente al distrito donde se ubique tu inmueble. El
escrito debe contener la siguiente información: la identidad
del solicitante y el acta que lo acredita como presidente o
secretario de tu comunidad o la afirmación de que actúa por
encargo del Presidente de la Comunidad de propietarios.
Igualmente, deben describirse las menciones que identifiquen a
la respectiva comunidad de propietarios o los datos de su
identificación registral, la fecha de apertura del libro, la
presentación del mismo con sus hojas, sean fijas o móviles,
numeradas en forma consecutiva con caracteres indelebles.
Una vez presentada la solicitud y el libro, el Registrador
asentará la misma en el Diario del Registro y deberá
diligenciar el pedido dentro de los cinco días siguientes.
Luego, inscribirá en el Libro de inscripciones al edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal con la nota
marginal, donde se identifica el número de orden del libro
diligenciado y su cantidad de hojas.