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INFORME SEMESTRAL DE
mercado inmobiliario de
ARGENTINA Y URUGUAY
RE/MAX ANUNCIÓ CRECIMIENTO DEL
60 % PARA EL 1° SEMESTRE 2013.
El análisis de la gestión de RE/MAX Argentina del primer cuatrimestre del 2013 brinda resultados muy
destacados, sobre todo en un escenario donde lo que trasciende es la baja en el mercado inmobiliario
local, y más aún en el mercado de inmuebles usados. Ahí es donde RE/MAX se destaca con su accionar.
Todos los datos han sido comparados con el primer semestre de 2012. En ese período, el total de
operaciones, ventas y alquileres, ha aumentado un 59,5 %. Sin embargo se destacan los alquileres,
operatoria que ha crecido un 70 %.
En tanto, las ventas han subido un 20 %, número que si bien no es tan contundente, es alentador si se
tiene en cuenta que corresponde al intervalo que incluye los meses de enero y febrero, los más bajos
del año. Históricamente en la empresa el 3° cuatrimestre es en el que más operaciones se realizan.
Finalmente, hay que destacar el aumento del volumen de comisiones que creció un 70 % en este
primer semestre.
Por otro lado, se destaca el comportamiento de los visitantes a la página web de la compañía, que
arroja un aumento del 60 % de visitas únicas a página web. RE/MAX Argentina cree firmemente en el
desarrollo de novedosas propuestas tecnológicas para, por un lado brindar el mejor servicio a los
agentes de la red, logrando más y mejores formas de exposición de sus propiedades; y por el otro
atraer a los usuarios finales con posibilidades de acceso más amigables y efectivas. El dato: en enero
de 2011 el buscador www.remax.com.ar recibió 120 mil visitantes únicos; en junio de 2013, 630 mil.
Esto se debe también a que la cartera de propiedades ha crecido de forma sustancial, en 2011 la
empresa tenía una participación del 2 % mercado, que creció en 2013 al 6 % aproximadamente.
Por otro lado hay que recalcar el aporte del interior a la gestión RE/MAX Argentina. Con el crecimiento
que experimenta la marca en el interior ya es posible acercar datos que demuestran una actividad
importante en otras provincias.
Ya son 57 oficinas activas en todo el territorio nacional, lo que transforma a RE/MAX en la empresa de
servicios inmobiliarios con mayor presencia en nuestro país. A la gran cobertura de oficinas en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires y gran Buenos Aires se le suman: Pinamar en la Costa Atlántica,
Córdoba, donde en los próximos días se abrirá la segunda oficina, Mendoza, Salta, Misiones, Neuquén,
Río Negro, y Santa Fe, donde ya hay 8 oficinas. A su vez la red maneja una cartera de más de 15.000
propiedades distribuidas en más de 130 ciudades de 15 provincias del país.
Las captaciones de propiedades siguen en aumento con unas 2.400 propiedades mensuales captadas
por la red, a un promedio de casi 2 por agente.
En tanto, la red de oficinas y de agentes ha crecido parejamente en un 50 %. Así hay más de 1.400
personas en la red, esto incluye Brokers, staff y agentes; de los cuales 900 ya están capacitados y
habilitados para operar internacionalmente dentro de la red con presencia en 90 países. Hay más de
300 que están en período de formación, esto es que tienen que cumplir un plan de 60 hs. de
capacitación exclusiva de RE/MAX en un período de 120 días para ingresar finalmente al equipo. La
retención en este sentido se sigue manteniendo cerca del 70 %.
Los últimos datos relevantes a tener en cuenta son: el primero, el crecimiento de las comisiones
por agente, que en C.A.B.A. este crecimiento fue del 58 %, en provincia de Buenos Aires de un
51 % y en el interior del país este crecimiento se duplicó; y el segundo que según los
relevamientos de la empresa, en el interior la gente respeta la comisión que proponen los
Brokers, en tanto en C.A.B.A. y Buenos Aires las comisiones que finalmente pagan las partes
involucradas son menores, producto de la negociación de las partes involucradas en las operaciones.
EL OJO PUESTO EN LA EXCLUSIVIDAD
PARA MARCAR LA DIFERENCIA
En el rubro inmobiliario hay tantos modos de trabajar como profesionales existen. No obstante, en
RE/MAX creemos que trabajar las propiedades en forma exclusiva es la mejor manera de crear
relaciones duraderas que a la larga generan más y mejores negocios.
El servicio de venta en exclusiva de RE/MAX está pensado para vender su casa de la mejor manera;
permite que el agente inmobiliario se responsabilice por la comercialización de su inmueble y sea el
único intermediario entre los interesados y usted.
Así, se logra una relación de confianza mutua que redunda en mejores resultados, mayor eficiencia y
máxima calidad de servicio. Además aumenta el compromiso del agente ya que él lo ayudará en todo
lo que necesite, escuchará sus inquietudes y hará un seguimiento continuo de la operación, durante
todo el proceso de venta.
Este servicio, además del asesoramiento constante le asegura una inversión en un plan de acción y una
valuación más justa de la propiedad para que tenga un valor lo más próximo al valor real de mercado.
El agente también comparte la propiedad y opera con otras inmobiliarias y con todos los colegas del
rubro. Esto permite recibir las ofertas más convenientes, ampliando de esta manera las posibilidades
de venta de su propiedad.
En resumen el servicio de venta exclusiva es un servicio único de asesoramiento personalizado con el
objetivo de vender su propiedad al mejor valor de mercado en el menor tiempo posible y en los mejores
términos, y en donde el capital más valioso es usted.
El análisis de operaciones de RE/MAX en 2012 ilustra en concreto el resultado de trabajar en
Exclusiva:
• El 60 % de las captaciones fueron Propiedades Exclusivas.
• El 70 % de las captaciones vendidas fueron Propiedades Exclusivas.
• El 75 % de las reservas fueron de Propiedades Exclusivas.
• El tiempo promedio de la cartera activa – exclusivas es de 160 días vs. no exclusivas de 198 días; el
tiempo promedio para la venta de la autorización exclusiva son 120 días.
CUESTIONARIO
PARA BROKERS
RE/MAX Argentina elaboró un cuestionario entre sus Brokers de todo el país para conocer cuál es la
situación del mercado inmobiliario nacional de acuerdo a cada provincia. Asimismo, recogió los datos
del mercado de Uruguay.
A todas las oficinas se les preguntó lo mismo:
1. ¿Cómo ven el mercado?
2. ¿Es posible trabajar en base al cumplimiento de objetivos?
3. ¿Del 1 al 10 como calificarían el nivel de actividad?
4. ¿Qué productos llaman la atención de los inversores y de los usuarios finales?
5. ¿Se percibe creatividad en los distintos actores del mercado, sobre todo en los desarrolladores?
6. ¿Qué rubro está más activo, las ventas o los alquileres?
7. ¿Qué pasó con los precios?
8. ¿Se percibe en el interior algún problema con el cepo del dólar? *
9. ¿Cómo se pagan las operaciones y cómo se financian?
10. ¿En qué conviene invertir hoy?
11. ¿Identifica algún otro inconveniente o problema para la actividad?
12. ¿Hay soluciones posibles para esos problemas?
* Esta pregunta corresponde a las oficinas RE/MAX del interior del país a las que hayan realizado
operaciones en territorios provinciales.
SEBASTIÁN MOLINARI
Vicente López – Gran Buenos Aires
Zona Norte, Pcia. de Buenos Aires.
Activo, amoldado al nuevo esquema donde ya no se habla del tipo de cambio sino de compradores
que ofertan y vendedores que aceptan o no independientemente de la forma o moneda de pago.
Ley de oferta y demanda pura.
Sí.
7 puntos.
Como siempre cualquier producto a precio de mercado.
Si, mayor variedad de posibilidades en formas de pago.
Ambos se mantienen con un buen nivel de actividad.
Siguen subiendo al ritmo del dólar blue, y la brecha de cierre se sigue manteniendo entre un 10 al 15%.
Indistintamente dólares, pesos o mixtas. Casi sin operaciones con crédito y en emprendimientos,
acuerdos entre partes.
Como siempre cualquier tipo de oportunidad a valores de mercado.
Sí. Casi todas las operaciones con escritura directa con fuerte presión a bajar los tiempos entre el
cierre y la escritura. Ahora, al haberse incrementado el volumen de operaciones con pesos esto
genera más miedos, objeciones y firmeza respecto a donde se firma la operación ya que el tamaño
del dinero o parte de él a transportar es casi 9 veces más grande.
Si, trabajar mucho y bien en no cometer errores con la documentación para evitar demoras y
dialogar y anticipar dónde y cómo se cerrarán las operaciones.
VICTOR BIEDMA
Tigre – Santa Bárbara - Gran Buenos Aires
Mucho más activo que el 2012, creciendo en operaciones en pesos, sin dejar de hacer operaciones
en dólares, los alquileres están a la orden del día.
Si, siempre que los objetivos sean realizables y se revean todos los meses para corregir.
8 puntos.
Departamentos y desarrollos en pesos con financiación en pesos.
Los que buscan estar con productos atractivos y competitivos, se mueven.
Hoy por hoy los alquileres en pesos.
Nada por el momento.
Las en dólares todo efectivo como siempre, las en pesos a veces se financian.
Casas o departamentos alquilables.
Ninguno.
Siempre que hay un problema, hay una solución.
AGUSTÍN CELIA
Acassuso – Gran Buenos Aires
El mercado o más bien la gente que compone el mercado esta acomodándose a la nueva realidad,
desde el 2002 hasta el 2012 la realidad del mercado tuvo un movimiento bastante predecible y
estable, en el que el vendedor tenía la palabra, los precios en dólares iban en alza y se percibía un
buen ritmo en todo el rubro. Hoy las reglas han cambiado, los precios en dólares están a la baja, los
compradores tienen más fuerza que antes, surgió un desdoblamiento de la cotización del dólar y hay
una notoria desaceleración en el rubro con respecto a los años anteriores.
Por lo que hoy el mercado se ve con gran incertidumbre y acomodándose a las nuevas reglas.
Totalmente, los momentos de alta turbulencia en mi experiencia son en los que más sirven los
objetivos y las mediciones concretas. Ya que muchas veces nuestra percepción de la realidad y lo
que demuestran los números no van hacia el mismo lugar.
Sabiendo que hay que hacer, y en qué momento hay que hacerlo es estadísticamente muy probable
que los resultados lleguen. En cambio si simplemente “hago lo mejor que puedo” no sé hacia dónde
voy y por lo tanto nunca voy a llegar.
¿A alguien se le ocurriría subir a un auto y manejar sin saber a dónde va?
Eso se puede medir fácilmente mirando los indicadores que están abiertos al público, lo calificaría
como un 6.
Hay que dividir a los inversores en los que buscan generar una ganancia por tenencia y por lo tanto
compran lo que se llaman “oportunidades”, que sostienen para dentro de un tiempo vender a mayor
precio; del inversor tradicional que busca una ganancia por plusvalía o sea generar valor a través de
su aporte de capital.
El primer grupo solo busca mayores descuentos que la media del mercado, ya sea en dólares,
pesos, de montos bajos o altos. Es un tipo de inversión de un gran componente especulativo.
El segundo grupo de un tipo de inversión más convencional en general hoy busca invertir en pesos
ya que el costo de construcción pagado en pesos pero medido en dólares bajó casi un 40 %, lo que
genera un expectativa de muy buena renta con un horizonte de 2 o 3 años. El grupo final, los
usuarios, buscan simplemente satisfacer sus necesidades exponiéndose financieramente lo menos
que sea posible. No hay mucho análisis posible en este grupo, ya que el acceso al crédito es
limitado, y hoy el comprador que sale a comprar con pesos se vio bastante castigado por el
desdoblamiento del dólar y por lo tanto un crecimiento importante de los valores en pesos en muy
poco tiempo.
AGUSTÍN CELIA
Los desarrolladores están buscando salidas creativas para seguir tentando a los capitales que están
buscando cual es la mejor oportunidad, las inversiones tradicionales quedaron con un valor de
incidencia alto en dólares, por lo que se están buscando nuevamente inversiones que disminuyan el
componente de terreno dentro de la inversión total, además de flexibilizar las formas de pago y
financiación.
Ambas cosas, obviamente con la disminución de las transacciones de compra-venta hubo un
aumento considerable en las búsquedas de alquiler y en los precios de alquiler. Pero esto se da por
una cuestión circunstancial de compradores que quedaron fuera de su mercado objetivo por el
crecimiento de los precios en pesos y por lo tanto optaron por alquilar “mientras tanto”; factor que
en parte se vio compensado por propietarios que decidieron alquilar “hasta que pase la tormenta”.
En síntesis se ven más alquileres pero no en forma desmedida.
Los precios en pesos aumentaron y seguirán aumentando en relación a dos componentes principales,
la inflación y la relación peso dólar. En el caso del dólar la tendencia se ve suavizada y tarda un tiempo
en alcanzar los valores de equilibrio. Los precios en dólares están con una tendencia a la baja, que
seguirá así hasta retomar la relación histórica en la que se dice que aproximadamente el precio de un
departamento para su público objetivo debería equivaler a 50 sueldos, hoy esa relación está cercana a
los 70 sueldos.
Por lo que seguramente se verá una combinación de ambos factores, la suba de los precios en pesos y
la baja de los precios en dólares hasta retomar esa relación salarial de acceso a la vivienda.
Según la información relevada se pagan 60 % en pesos 40 % en dólares. Aunque un porcentaje
importante de las operaciones en pesos derivan en una compra posterior de dólares.
Eso depende de que tanto uno esté dispuesto a asumir riesgo o especulación. En líneas generales
para la media del consumidor se podría decir que la inversión estrella del momento son los
emprendimientos financiados en pesos a mediano plazo. Con entradas más flexibles que lo que se
veía históricamente y a veces financiaciones que alcanzan los 40 meses. Lo que permite generar un
capital a futuro con un riesgo bajo apuntando a la recuperación de los precios en dólares como se
dio históricamente.
AGUSTÍN CELIA
El mayor problema que identifico es que el enfriamiento general de todo el rubro inmobiliario y de
construcción está empezando a verse en todos los rubros que dependen de estos dos, lo que se
empieza a ver en la reducción de personal de muchos servicios y productos asociados al mundo
del real estate, así como en las inmobiliarias y constructoras.
La inestabilidad y en muchos casos retracción de la actividad o de la rentabilidad desalientan la
inversión interna de las empresas que obviamente no es un factor deseable para ningún rubro.
Claro que hay soluciones posibles, pero como siempre la construcción, que es uno de los
principales motores y termómetros de cualquier economía responde a indicadores
macroeconómicos que no dependen de una medida o una decisión sino a una política económica
que lleva a tendencias en el mediano y largo plazo.
Seguramente la realidad actual de la construcción y el rubro inmobiliario nos esté dando la
temperatura de la situación económica venidera en los próximos meses-años.
En otros momentos hubo propuestas o planes para salvaguardar la economía micro y macro del
país como en su momento fue el “Plan Fénix” (2001). El problema no son las soluciones posibles o
la existencia de opciones sino la implementación o la decisión de llevar a cabo ciertas medidas de
reparación económica de fondo y en el largo plazo.
MARTÍN VELTRI
Quilmes - Gran Buenos Aires
Zona Sur, Pcia. de Buenos Aires.
Diferente, pero con ideas innovadoras se puede operar.
Sí.
6 puntos.
La venta en pesos y financiado, sea cual fuere el producto.
En este momento sí.
Alquileres.
Bajaron en dólares y subieron en pesos.
8. ¿Se percibe en el interior algún problema con el cepo del dólar?
El interior es fuerte en pesos y no depende tanto del dólar billete.
Casi todo en pesos salvo algún pequeño porcentaje en dólares, se financian en pesos a tasa fija o
bien con el índice CAC.
En ladrillos, en pesos y financiado, en buenas zonas.
Solo la variable política.
Para la variable política no, para el sector si, en la medida que se adecue y adapte a cada momento.
CAROLINE HÖGNER
Santa Fe - Pcia. de Santa Fe
En Santa Fe, si bien los inversores están expectantes, el mercado está activo. Tenemos muchas
consultas y venimos cumpliendo los objetivos planteados.
Sí, es fundamental trabajar con objetivos, metas. Nosotros continuamente monitoreamos nuestros
objetivos y como vamos para poder tomar decisiones a tiempo que nos ayuden a cumplirlos.
7 puntos.
Los inversores buscan propiedades, productos que sean una oportunidad ya bien porque el
propietario necesita vender urgente o porque tiene los dólares y los hace valer. Los usuarios finales
son los que están moviendo el mercado, ya que siguen cubriendo sus necesidades del momento
(achicarse, agrandarse, dividir una sucesión, comprar la primera vivienda). En estos casos, la
mayoría de las transacciones son encadenadas y es más complicado gestionar los tiempos y
necesidades de todos.
Los desarrolladores están buscando negocios a corto plazo, por ejemplo, construyen cocheras.
El 95 % de nuestras transacciones son ventas.
En dólares bajaron y en pesos "aumentaron" y en general se van actualizando con el índice de la construcción.
El cepo del dólar en un primer momento generó incertidumbre de precios por lo cual las operaciones
se vieron demoradas y en una segunda etapa trajo aparejado que todas las transacciones se hagan
en pesos. Los clientes ya aceptan esta situación sin problemas.
La mayoría se pagan en pesos y, si hay financiación, el ajuste se hace tomando el índice de la construcción.
Si uno tiene un excedente en pesos que pueda cubrir la cuota de un fideicomiso, ésta es una buena
opción para resguardarse de la inflación.
Como dije anteriormente trabajamos mucho con clientes finales y la mayoría de las transacciones
están encadenadas entre sí, por lo que hay que tener mucha paciencia con los clientes,
asesorarlos bien, darle la suficiente confianza para que tomen las decisiones correctas y tener
mucha creatividad para resolver situaciones que si bien no son muy importantes pueden llegar a
afectar la concreción de la operación. La actualidad económica y política del país genera
incertidumbre lo que hace que los clientes antes de invertir en ladrillos lo piensen dos veces.
Los inversores siguen expectantes esperando las señales del gobierno.
MARCOS PROVVIDENTI
Santa Fe - Pcia. de Santa Fe
El mercado inmobiliario: En pesos se vende. Aquí en el Interior, Santa Fe (Capital).
1. La mayoría de las ventas provienen de Lotes de menos de (pesos) $ 250.000.
2. Inversiones en fideicomisos en pesos, de departamentos de 1 dormitorio (2 ambientes dicen en Bs. As.).
Las operaciones en dólares son de no más del 10 %, el 90 % son en pesos.
Las operaciones de propiedades de menos de 1.000.000 (pesos) empezaron a tener consultas y a
entrar algunas reservas.
Se nos han caído muchas reservas, porque los vendedores se arrepienten cerca del momento del
boleto puesto que sienten que venden barato.
Sí. Esto es independiente del mercado, tiene que ver más con el foco y la concentración.
6 puntos.
Terrenos y departamentos que pueden financiarse de 24 a 60 meses.
Si, mucha.
Ventas de propiedades de bajo costo, menos de $ 650.000.
El que quiere vender tiene que bajar en dólares, se percibe un aumento de un 2 % mensual en pesos.
Obviamente, el mismo que en Buenos Aires, no se consigue y los que quieren vender deben pesificar.
En pesos. Y si se financian productos del pozo al índice de la CAC si es producto terminado 30 %
anual de interés.
Fideicomiso llave en mano con índice de CAC. (NO FIDEICOMISO AL COSTO). Terrenos en nuevos
desarrollos tipo country. Propiedades para alquiler temporal.
La incertidumbre económico-política lleva a que algunos vendedores preﬁeran no vender puesto
sienten venderían MAL y que es preferible esperar.
Quien realmente necesita vender se resigna, madura acepta las nuevas condiciones y vende.
El papel del Agente Inmobiliario es crucial, como asesor y jugador clave de este proceso.
Agente Inmobiliario capacitado, que entienda el proceso y lo comunique correctamente a sus
clientes, si esto además lo multiplicamos por todos los agentes que somos en Argentina, podemos
mover la aguja de la forma de hacer negocios en Argentina.
GABRIEL LÓPEZ
Neuquén - Pcia. de Neuquén
Activo, aumentando con respecto al año anterior.
Nuestra oficina trabaja con objetivos anuales, y ellos se están cumpliendo.
Para nuestra región, Alto Valle de Río Negro y Neuquén, 7.
Básicamente terrenos, departamentos y dúplex.
No, la oferta sigue sin evolución en creatividad en la zona, en general las condiciones de
comercialización y las características de los desarrollos es la misma que en los últimos años.
En nuestra oficina, las ventas. No obstante, hay demanda insatisfecha en alquileres hasta $ 3.000.
En general los precios siguen el promedio de inflación, 25 % anual.
Nuestra cartera esta pesificada en un 95 %. El gran impacto del cepo se manifestó entre mayo y
agosto del año pasado.
En general las operaciones de propiedades usadas son de contado, o con un financiamiento muy
corto. Los emprendimientos hasta 3 años, y los créditos hipotecarios son muy escasos.
Sin duda que la mejor protección en nuestro país para los ahorristas sigue siendo la inversión
inmobiliaria. En nuestro mercado, los departamentos de 2 dormitorios y dúplex son los más rentables.
La falta de crédito hipotecario para el sector de medianos ingresos es el principal inconveniente.
El estado debiera desarrollar una política para incentivar el acceso al crédito hipotecario a la
población de bajos y medianos ingresos, con créditos de largo plazo, como en los países desarrollados.
MARTÍN CAÑO
San Carlos de Bariloche, Río Negro
Particularmente en nuestra oficina el mercado se muestra muy activo y dinámico, hay que ser muy
creativo.
Sí, es posible, nosotros estamos superando nuestros propios objetivos, ya los elevamos.
7,5 puntos.
Departamentos a terminar donde admiten algunas cuotas, también mucha movida de propiedades
de alto valor.
Hay cierta creatividad o predisposición para atraer clientes.
Ventas aunque alquileres está más activo que antes.
Se acomodaron alrededor de un 20 % abajo.
Alguna inquietud, al principio no se podían concretar las operaciones, hoy el equipo no pierde una
oportunidad debido al dólar, es muy fuerte el peso.
Mezcla de pesos y dólares, mezcla de oficial y blue, se acepta financiación privada en un nivel
mucho más alto que antes del cepo.
Por supuesto que en propiedades.
Hay inconvenientes, los mismos de siempre, el más grande es la falta de un sinceramiento de los
precios de las propiedades.
Capacitarse cada vez más parar estar preparado.
DANIEL AIBE
Pinamar, Pcia. de Buenos Aires
Afectado en general por los cambios que ha habido en el país a nivel política económica. En Pinamar
las consultas no han disminuido pero ha frenado la parte vendedora que es la que en sí, decide o no
vender.
En el momento que atraviesa el mercado no.
5 puntos.
Los que se pueden pagar en efectivo en pesos o cuota en pesos u oferta de 15 o 20 % en dólares
menor a valor de mercado.
No.
Las ventas en esta época del año, aunque los alquileres son tan o más necesarios para mantener el
mercado activo. Hay que tener en cuenta que Pinamar es un mercado con estacionalidad bien
marcada.
Bajaron un 15 o 20 % en dólares. En pesos se mantiene un valor promedio en los últimos 3 meses.
Más bien se percibe la especulación producto del cepo que pone difícil la negociación entre las
partes.
No ha cambiado mucho la forma de pago en las propiedades tradicionales. En cuanto a la moneda
de pago está variando entre pesos y dólares, juntos o separados.
Propiedades en pozo cuota fija en pesos con un interés que no supere al dólar oficial o la CAC.
El crecimiento de los apart hotel con servicios ha generado que las propiedades tradicionales
pierdan terreno tanto en alquiler como en venta.
Definir la moneda de venta y atesoramiento, y que el tipo de cambio no sea parte en cada negociación.
MARTÍN EGUIAZU
Rafaela, Pcia. de Santa Fe
El mercado está tranquilo, con un grado de incertidumbre importante pero con un nivel de consultas
bueno lo que indica que hay necesidades.
El tema de objetivos tiene que ver con una planificación de acciones que terminan dando un
resultado, si el proceso es adecuado trabajar con objetivos “es posible”.
5/6 puntos.
Los productos que más llaman la atención son terrenos y fideicomisos al costo en pesos.
Eso depende de los mercados, pero hay búsqueda de alternativas para inversores en pesos.
En el mercado hay muy poca disponibilidad para alquilar, así que el movimiento esta dado en un
90 % en ventas.
Los precios tienen una tendencia a sincerarse, no se incrementaron directamente proporcionales al
crecimiento del dólar.
Es un tema que está latente, pero las operaciones un 95 % se realizan en pesos, quien cuenta con
dólares lo efectiviza y realiza la operación en pesos.
Depende del tipo de operaciones, la financiación existe solamente en los que son terrenos en manos
de desarrollistas y/o fideicomisos al costo, los propietarios venden de contado.
Fideicomisos al costo son la opción más conveniente o alguna casa con un estado de deterioro
medio, comprada a buen precio pensando en un reacondicionamiento y posterior venta.
LILIANA JUDKEVICH
Posadas, Pcia de Misiones
Muy bueno con muchas expectativas.
Totalmente.
8 para mejorar.
Los productos que más interesan son los terrenos para construir en altura.
Sí, hay distintos modelos y alternativas.
Los alquileres siempre tienen más rotación.
Todas las propiedades han subido bastante.
Sí, no se consiguen.
Lo que se hace se paga en pesos.
En propiedades, sin duda.
No poder tener muchos parámetros en valores.
Hay que analizarlo.
JOSE GUENDLER
Palermo SOHO, C.A.B.A.
El mercado lo veo claramente segmentado, con distinto nivel de actividad y operaciones según sea
el caso.
Segmento 1: Clientes con capacidad de ahorro en pesos. Dispuestos a invertir en emprendimientos
de pozo, dependiendo del nivel de seguridad y riesgo que busquen o estén dispuestos a aceptar.
Hay mucha oferta lo que hace que se definan por ubicación, precio, retorno esperado y confianza
que despierte el desarrollador o el agente inmobiliario.
Segmento 2: Clientes que necesitan mudarse. Es el segmento más dinámico y activo. Tienen que
estar dispuestos a bajar el precio de venta para acceder al cambio que necesitan, sabiendo que van
a comprar también a un precio más bajo.
Segmento 3: Locales Comerciales. Hay más demanda que oferta para comprar buenos locales. En
alquileres, hay muchísima oferta, producto de que algunos propietarios no aceptan bajar los precios
y prefieren perder el inquilino o demorar en alquilarlo nuevamente. Hay buena demanda para alquilar
locales importantes.
Segmento 4: Oficinas. Mucha oferta, muy poca demanda, tanto en venta como en alquiler. Hay más
mercado en unidades chicas.
Segmento 5: Clientes con dólares. Están a la expectativa, sólo buscan oportunidades.
Segmento 6: Desarrolladores o Inversores para Emprendimientos. Buscan Lotes que puedan pagar
con metros y con incidencias más bajas de lo que el mercado ofrece por ahora.
Segmento 7: Alquileres Residenciales. Muy activo. Hay que ajustar un poco los valores hacia abajo.
Puede haber otros segmentos más pequeños o de nicho (countries, barrios cerrados, etc.) que
tengan otra dinámica o resultados.
Los medios no ayudan en la comunicación y algunos colegas que tienen acceso a los medios,
tampoco.
Siempre. Más que posible, es necesario. Los objetivos hay que revisarlos y redefinirlos si fuera
necesario. Hacer el seguimiento del nivel de cumplimiento, detectar desvíos a tiempo y corregir. No
sólo hay que fijar objetivos de facturación.
Entre 6 y 7 puntos.
Los usuarios finales tienen que cubrir sus necesidades (barrio, comodidad, tamaño, nivel de
expensas, accesos, etc.) y sus situaciones personales, que van más allá de la situación del mercado
inmobiliario. Hay que poner el foco en estas necesidades y evitar el foco en el precio.
A los inversores les llama la atención diferentes cuestiones que tienen que ver con nivel de riesgo
aceptable, su capacidad de inversión, la moneda de inversión, el lugar o ciudad o país, el producto,
la renta, etc. Es muy variado.
JOSE GUENDLER
Palermo SOHO, C.A.B.A.
Muy poca creatividad, en general y menos aún foco en la calidad. Hay muy pocos
Desarrolladores Profesionales, que prioricen el producto, la calidad, la funcionalidad y no tanto
la rentabilidad.
Por frecuencia, los alquileres, pero las ventas están activas en la medida que el vendedor entiende el
nuevo mercado y baja el precio.
Los precios de venta han bajado entre un 10 % y un 15 % con relación al año pasado. Los alquileres
han tenido que acompañar en la misma proporción, se hace difícil mantener las renovaciones a valores
que contemplen la inflación estimada en 25 % anual.
Las operaciones de venta se pagan en un 90 % en dólares billetes. Las pocas que se pagan con
pesos, se toma el tipo de cambio que se informa con Blue. No existe más dólar celeste porque la
brecha es muy grande. Los que tienen créditos hipotecarios están en problemas porque no hay
vendedores dispuestos a esperar 45/60 días para cobrar pesos fijados con anticipación, que en
dólares del día de la escritura pueden ser muchos menos. Los alquileres recomendamos
enérgicamente que se firmen en pesos, para evitar el pago de alquileres contratados en dólares, en
pesos al cambio oficial.
Sin duda, en inmuebles. En obra o terminados. Vivienda, oficina o local o un buen mix, según la
capacidad del cliente.
Los inconvenientes que veo hoy son:
a) El mercado tradicional de inmobiliarias, que atenta contra el propio negocio.
b) Los medios de comunicación que transmiten desánimo y malas noticias del mercado inmobiliario.
c) Los propietarios que no entienden que tienen que bajar los precios.
d) El cepo cambiario.
e) La incertidumbre de la gente.
Absolutamente sí. Salvo por los aspectos políticos que distorsionan las soluciones, los Agentes
Inmobiliarios deben redoblar esfuerzos, comunicando, explicando, generando docencia en
términos de oportunidades y realidades, poniendo el foco en las necesidades de los clientes y no
tanto en los precios, estando cerca de los clientes, escuchándolos para poder ayudarlos, bajar el
nivel de ansiedad e incertidumbre. El mundo vive situaciones similares, ya no es más que la
Argentina es volátil y el resto del mundo no. Nosotros sabemos cómo transitar las crisis y cómo
superarlas.
RAÚL MERLO
Belgrano, C.A.B.A.
Está un poco raro. Tanto compradores como vendedores están con incertidumbre, los compradores
son un poco más selectivos y cuando encuentran una oportunidad la concretan.
Si es posible. Soluciones hay, solo hay que saber buscarlas y emplear el ingenio.
Lo veo 5 puntos.
A los inversores aquellos inmuebles que están en pesos y los ubicados en zonas donde la futura
venta sea más fácil.
Creo que los usuarios finales en gran medida se adaptan y en este momento compran lo que
pueden. Dejando de lado lo que realmente quieren.
No he detectado creatividad en los desarrolladores, salvo la posibilidad de pagar en pesos. Si hay
creatividad a nivel inmobiliarias. Las que la tienen son las que sobreviven.
Los alquileres, al restringirse la compra, las personas que no llegan optan por ellos.
Hay muchas opiniones y en algunos casos contrapuestas. Me inclino por pensar que la tendencia es a
que las propiedades bajen entre un 15 y 20 % en dólares en los próximos 2 años.
Se pagan en dólares mayormente. La financiación no creo que alcance el 5 % y solo para las
unidades de muy bajo valor.
Creo que en dólares.
El problema no creo que esté en nuestra actividad, es un problema global del país. El cepo del dólar
perjudica a la actividad económica en general y la falta de libertar de comprar y vender moneda
extranjera no permite que se hagan más negocios.
Siempre hay soluciones. Los inconvenientes dentro de nuestras oficinas dependen de nuestras
acciones. Mayor creatividad, adaptación, interiorizarnos más de lo que necesitan tanto nuestros
compradores o vendedores. Los temas macroeconómicos, tal vez tengan solución en las urnas,
porque para las actuales autoridades parece estar todo muy bien.
ARIEL CHAMPANIER
Barrio Norte, C.A.B.A.
En nuestro caso bien, con bastante demanda y llamados. Nosotros estamos abocados a trabajar con
clientes que realmente tengan necesidades y estén de acuerdo en rebajar el precio de las unidades.
Creo que la gente se concientizó y que las operaciones son en dólares y no en pesos y eso ayudó
mucho a realizar más operaciones.
Nosotros trabajamos a base de objetivos, es la forma en que medimos nuestro negocio.
Hoy diría que está 6 puntos.
Productos chicos es lo que más sale.
Creo que falta un poco más de creatividad, falta pensar más que necesita el mercado y no tanto que le
sirve a cada uno en particular.
Las dos cosas.
Los precios han bajado entre un 20 % y 25 % con respecto a antes del cepo al dólar.
La gran mayoría, salvo emprendimientos nuevos, se pagan en dólares.
Creo que invertir en emprendimientos que me permitan pagar en pesos, hoy es un buen momento
para comprar, ya que los valores de construcción en dólares han bajado mucho, lo cual permitirá
competir con la oferta actual.
Lógicamente que la falta de dólares es un gran inconveniente y obliga muchas veces a los clientes
a realizar operaciones ilícitas de compra de moneda extranjera.
Habría que preguntarle al Gobierno que es quien maneja estos temas.
JUAN IRALA Y HERNÁNDEZ
Punta del Este, Uruguay.
Broker Manager
Aunque es una pregunta sencilla la respuesta es más compleja. Yo al mercado de Punta del Este lo
veo estable y pujante.
La demanda de propiedades de segunda o tercera residencia permanece creciente aunque muy
complicada en la operatoria por factores ajenos al mercado.
Sigue siendo la mejor inversión inmobiliaria de Latinoamericana en el mediano y largo plazo.
Siempre es posible y recomendable.
Un 6.
En nuestro mercado aún los clientes finales son inversores. Los inversores que buscan resguardar
capital prefieren oportunidades en tierras y terrenos de zonas en vías de consolidación. Los que
buscan renta están invirtiendo mucho en departamentos y oficinas para alquiler en Montevideo. La
reventa de unidades de inversores que compraron con un buen margen en el pozo durante el auge
de la construcción de los últimos dos años, es una excelente oportunidad para usuarios finales que
disfrutarán unidades terminadas.
Ese será el escenario a venir en los próximos años. Punta del Este hoy tiene mucha oferta y los que se
incorporen deberán generar un diferencial a la hora de ofrecer sus productos.
En este mercado los alquileres son estacionales y las ventas son todo el año. La novedad es quizás
los alquileres anuales generados por la creciente relocalización de extranjeros en Punta del Este.
Los precios en los usados se mantienen en general aunque en el mercado de novedades hay muy
buenas oportunidades.
8. ¿Cómo es la relación de los inversores argentinos con el mercado uruguayo en general y de
Punta del Este hoy?
Los argentinos se sienten cómodos invirtiendo en Uruguay fundamentalmente por su cercanía y
reconocen los méritos de Uruguay en áreas como seguridad jurídica, estabilidad política y respeto a
la propiedad privada. La relación de los argentinos con Punta del Este es de mucha afinidad y
extrema confianza.
JUAN IRALA Y HERNÁNDEZ
Punta del Este, Uruguay.
Broker Manager
9. ¿Se percibe algún problema con el cepo del dólar en Argentina?
Sin dudas, este es hoy el elemento que más complica las operaciones.
Las operaciones se realizan en dólares aunque hay algunos desarrollos que aceptan pesos en
Argentina a cambio Blue. La financiación cuando existe es generalmente del desarrollador.
11. ¿En que conviene invertir hoy?
En Punta del Este: terrenos en zonas en vías de consolidación, reventas de departamentos y
algunos proyectos en vías de consolidación.
Montevideo: oficinas y departamentos para alquiler y proyectos de vivienda social.
En caso que el gobierno Argentino ponga o amplié las trabas al turismo al extranjero.
Como se trata de amenazas y no de problemas concretos no puedo identificar posibles soluciones.
Me parece importante destacar que el mercado inmobiliario de Punta del Este es muy sólido y eso
se basa fundamentalmente en que los propietarios son individuos de muy buena posición
económica, cuyas inversiones en Uruguay no son de carácter especulativo sino a modo de
resguardo de capital. Por eso es un error querer comparar a Punta del Este con Miami.
Otro gran error es pretender realizar inversiones de flip out o inversiones a corto plazo, ya que la
estructura del mercado de Punta del Este no es tan dinámica. Por eso querer vender a Punta del
Este como la Miami de Sud América o hablar del Boom Inmobiliario de Punta del Este son ideas que
distorsionan el mercado inmobiliario de Punta del este generando expectativas infundadas.
RE/MAX EN EL MUNDO
RE/MAX Argentina y todas las oficinas que la conforman, también participan de la red
RE/MAX en todo el mundo con más de 100.000 agentes inmobiliarios, en más de 10.000
oficinas en 90 países son de gestión independiente.
RE/MAX EN ARGENTINA:
Como en otras partes del mundo, en Argentina RE/MAX ha demostrado ser un modelo altamente
beneficioso tanto para el consumidor final, como también para el vendedor y el franquiciado.
RE/MAX presenta un modelo ganar-ganar para todos los integrantes de la organización y eso es lo que
nos da distinción en el mercado, la que nos ha permitido crecer como ninguna otra empresa
inmobiliaria del país dedicada además a las franquicias inmobiliarias. Si bien hemos adaptado el estilo
y modelo del sistema original, hemos mantenido cuidadosamente y protegido la cultura, el espíritu y las
mejores prácticas desarrolladas y perfeccionadas a lo largo de cuatro décadas de historia.
Desde que desembarcamos en el país, hacia principios del 2005, tenemos 57 oficinas operativas en 8
provincias y hemos entregado muchas más que esperamos se tornen operativas en breve. Poseemos
un equipo de trabajo de más de 1.400 personas probando una vez más, que este sistema es líder y la
Argentina no es la excepción. A tan solo siete años de la apertura de nuestras primeras oficinas
inmobiliarias en Belgrano, RE/MAX es hoy la red de franquicias inmobiliarias más importantes dentro
de nuestro mercado. La cartera de propiedades supera las 15.000 entre viviendas, oficinas y locales
comerciales tanto en venta como en alquiler.
RE/MAX, es la primera Franquicia de Bienes Raíces en la Argentina que puede mudar a una familia de
una provincia a otra, así como alrededor del mundo.
EL CONCEPTO:
Fundado en 1973, este nuevo concepto se basó en un sistema diseñado para reclutar y retener a los
mejores vendedores del mercado situando al dueño de la oficina en un rol totalmente distinto al que
tenía antes, ahora su negocio pasaría por formar equipos de trabajo conformados por agentes
profesionales otorgándoles soporte, valiéndose de las herramientas especialmente diseñadas por
RE/MAX.
El fenómeno global de RE/MAX está basado en el innovador principio de maximizar el potencial de
ganancias afiliando agentes con una participación mayoritaria de los dividendos que ellos produzcan.
Una excelente estructura de servicio genera agentes altamente motivados que brindan su mayor
esfuerzo y como resultado un cliente satisfecho.
El éxito alcanzado por más de 40 años en 90 países alrededor del mundo confirma que este modelo de
gestión se ha consolidado como presente y futuro del mercado inmobiliario. Desde su fundación al
presente, RE/MAX sigue siendo comandada por sus fundadores y ha crecido, año a año,
exponencialmente en todo el mundo.
NUESTRA HISTORIA:
Nuestro sistema de franchising así como la forma que gestionamos una oficina inmobiliaria no tienen
comparación alguna con otras Franquicias del rubro. Nuestro modelo de negocio nace hacia principios
de la década del 70 en los Estados Unidos.
Dave y Gail Liniger, ambos agentes inmobiliarios, cansados de no tener participación en el negocio,
escasa o nula capacitación y un esquema de comisiones muy bajo, comenzaron a idear un modelo que
rompiera con ese paradigma y así crear uno nuevo que sea más justo para el agente inmobiliario. Los
Linigers creían que para atraer a los mejores vendedores las inmobiliarias debían ofrecerles una
combinación de máximas comisiones, máximo servicio y soporte al agente, las más avanzadas
herramientas de gestión, formación constante, soporte motivacional y la libertad necesaria para que
cada agente se desenvuelva dentro de la oficina. A cambio, los agentes debían solventar sus gastos y
pagar por los servicios recibidos.
Frente a la inmediata repercusión se dieron cuenta que habían creado un concepto absolutamente
innovador y revolucionario que iba a cambiar definitivamente la forma de hacer negocios inmobiliarios
tanto en los Estados Unidos como en el resto del mundo. Este sistema otorgaría, de una vez por todas,
todas las herramientas que los agentes inmobiliarios necesitan para convertirse en vendedores
inmobiliarios exitosos.
Tres décadas más tarde, RE/MAX posee más de 7.000 oficinas con un equipo de 100.000 agentes
afiliados realizando negocios en 90 países del mundo.

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