Especial Centros Comerciales - Real Estate Press, SL

Especial Centros Comerciales - Real Estate Press, SL

Especial
Centros
Comerciales
La integración de lo digital con lo físico en
el comercio minorista.
Recuperación del mercado minorista y
exhuberancia en el de inversión.
S’ESTADA Mallorca Shopping:
El imparable avance del mayor proyecto de
Carrefour Property en Europa.
Mikel Barriola. “Desde el punto de vista de diseño
lo que más influye en un centro comercial son los
flujos de movimiento de los usuarios”.
IDEA irrumpe con fuerza en el mercado
BNP Paribas Real Estate potencia su área de retail.
CARMILA renueva, amplía y moderniza sus
centros comerciales.
SAMBIL OUTLET MADRID abrirá sus puertas
el próximo otoño.
2
8
12
14
17
20
22
24
LA INTEGRACIÓN DE LO DIGITAL CON
LO FÍSICO EN EL COMERCIO MINORISTA
2
Los próximos cinco años traerán más cambios a la venta al por menor que los
producidos en el último medio siglo. La disrupción tecnológica, emparejada con
los hábitos de los consumidores que cambian rápidamente, están impulsando
las perspectivas de los consumidores, mientras que las barreras de entrada se
han erradicado efectivamente.
A medida que evoluciona, el comercio minorista digital se transforma
rápidamente en algo muy diferente,
y requiere un nuevo nombre: venta
al por menor multicanal. El nombre
refleja el hecho de que los minoristas
pueden interactuar con los clientes a
través de distintos canales: sitios
web, tiendas físicas, quioscos, correo
directo y catálogos, call centres,
redes sociales, dispositivos móviles,
consolas de juegos, televisores, etc.
Se trata de hacer de las compras una
experiencia entretenida, y emocionalmente atractiva, mezclando lo físico con lo digital. Una estrategia
multicanal de éxito no sólo debe garantizar la supervivencia del minorista en el entorno actual, sino
también ofrecer una revolución en
las expectativas y experiencias de los
clientes.
La nueva forma de comprar
Es un sábado de invierno en Madrid,
pero Amelia, de 28 años, necesita
ropa de playa para unas vacaciones
en el Caribe. Hace unos años, se habría dirigido directamente a alguna
tienda o centro comercial. Pero
ahora, empieza las compras desde el
sofá de su casa con una videoconferencia con un dependiente en Corella,
el establecimiento donde compró dos
trajes el mes anterior. El dependiente
recomienda varios artículos, superponiendo las fotos de ellos en el maniquí digital de Amelia. Amelia
rechaza un par de prendas de inme-
diato, cambia a otra pestaña del navegador de opiniones de los clientes
y precios, y encuentra mejores ofertas en varios elementos en otro minorista, y ordena la compra. Compra un
artículo de Corella on line y luego se
dirige a la tienda más cercana de esta
marca para probarse los artículos que
desea y que la tienda tiene en stock.
Cuando Amelia entra en Corella, un
dependiente la saluda por su nombre
y ella se dirige hacia un probador
donde ya están los artículos que ha
seleccionado on line, un vestido de
cóctel y unos zapatos a juego. A ella
le gustan los zapatos, así que escanea
el código de barras en su teléfono inteligente y encuentra el mismo par
de zapatos por 30 euros menos en
otra tienda. El dependiente rápidamente baja el precio, y anima a Amelia a que se pruebe el vestido. Es
atrevido y caro, así que Amelia envía
un vídeo a tres amigas con estilo, pidiendo su opinión. Las respuestas
vienen rápidamente. Ella recoge los
artículos que quiere, explora un sitio
de Internet para cupones, consigue
un ahorro adicional de 73 euros, y lo
comprueba con su smartphone.
Mientras se dirige a la puerta, una
pantalla de tamaño natural la reconoce y le muestra una oferta especial. Amelia revisa su presupuesto on
líne, sonríe, y usa su teléfono para
escanear el código Respuesta Rápida
personalizado en la pantalla. El artículo será enviado a su casa durante
la noche.
Este escenario es ficticio, pero no es
ni tan futurista ni tan extravagante
como usted podría pensar. Toda la
tecnología que utiliza Amelia está
disponible, y gran parte de ella estará
en todas partes. Pero la abundancia
de la información, la transparencia de
precios casi perfecta, el desfile de
ofertas, que para el consumidor es
como un sueño hecho realidad, para
muchos minoristas supone una auténtica pesadilla.
3
LA INTEGRACIÓN DE LO DIGITAL CON LO FÍSICO EN EL COMERCIO MINORISTA
Los cambios en la venta
al por menor
Como la mayoría de las interrupciones,
la tecnología digital de venta al por
menor tuvo un mal comienzo. Un
grupo de minoristas basados en Internet
en la década de 1990, Amazon.com,
Pets.com, y otros, abrazaron-lo que
llamaron compras on líne o comercio
electrónico. Estas empresas incipientes
colapsaron como consecuencia de una
combinación de estrategias mal concebidas, apuestas especulativas, y una
desaceleración de la economía que
La nueva era ya ha empezado. Pronto
será difícil incluso definir el comercio
electrónico, y mucho menos medirlo.
¿Es una venta de comercio electrónico, si el cliente va a una tienda, encuentra que el producto está fuera de
stock, y utiliza un terminal en la
tienda para localizarlo en otra ubicación y que se lo lleven a casa?. ¿Y si
el cliente está comprando en una
tienda, utiliza su teléfono inteligente
para encontrar un precio más bajo en
feria de las ciudades desafiando a los
grandes almacenes del centro. Después vendría la propagación de las
cadenas de descuento y, poco después los killers, todos ellos socavan
o transforman el centro comercial de
estilo antiguo .
hizo estallar la burbuja de las puntocom. El colapso que siguió acabó con
la mitad de todos los minoristas de comercio electrónico y provocó un cambio
abrupto de la exuberancia irracional
de la realidad económica.
otro lugar , y luego ordena electrónicamente que lo recogerá en la tienda?
¿Qué hay de los regalos que se ordenan a partir de un sitio web, pero se
cambian en una tienda tradicional?
Los expertos estiman que la información digital ya influye en alrededor
del 50% de las ventas en tiendas, y
ese número está creciendo.
Cada 50 años aproximadamente, el
comercio minorista sufre este tipo de
interrupción. El crecimiento de las
grandes ciudades hizo posible el
concepto de gran almacén. La producción de automóviles en masa
vino después, y pronto los centros
comerciales llenos de tiendas especializadas se implantaron en la peri-
Cada ola de cambio no elimina lo
que había antes, sino que da nueva
forma al paisaje y redefine las expectativas de los consumidores, a menudo más allá del reconocimiento.
Los minoristas que dependen de los
formatos anteriores, se adaptan o se
extinguen a medida que los nuevos
aumentan el volumen de ventas de
sus tiendas, haciendo que el volumen
de los demás sea menos rentable.
A nivel mundial, el comercio minorista digital, se dirige probablemente
hacia el 15% y el 20% de las ventas
totales, aunque la proporción varía
considerablemente por sector. Por
otra parte, el comercio minorista digital es hoy muy rentable. En los
cinco últimos años, el retorno promedio de la inversión de Amazon
fue del 17%, mientras que ese promedio en las tiendas tradicionales de
descuento y almacenes es del 6,5%.
Una oferta atascada en lo
analógico frente a una demanda
digital
¿Por qué el comercio minorista digital seguirá creciendo? Cualquiera
que haya realizado compras on line,
sabe al menos parte de la respuesta.
4
LA INTEGRACIÓN DE LO DIGITAL CON LO FÍSICO EN EL COMERCIO MINORISTA
Los precios son buenos y resulta
muy sencillo compararlos. Es muy
práctico. Puede hacerlo en casa o en
el trabajo, sin consumir gasolina ni
perder tiempo buscando aparcar el
coche. La mitad de las compras on
line se entregan gratis a los consumidores. Muchas devoluciones tampoco tienen gastos. Las opiniones y
recomendaciones son abundantes.
No es de extrañar que la puntuaciones promedio del Índice de Satisfacción del Cliente para los minoristas
on line sean más altas que las de los
realizados desde las tiendas físicas.
Las ventajas de la venta al por menor
digital están aumentando a medida
que se van incorporando innovaciones.
Los clientes están al frente de esta revolución multicanal. Actualmente
casi todos los teléfonos móviles son
smartphones conectados a Internet, y
son muchos los que utilizan tablets.
Los consumidores están preparados
para aprovechar las soluciones comerciales basadas en la tecnología.
Sin embargo, no parece que el minorista tradicional haya sabido adaptarse, y son muchos los que tienen
sus sistemas de IT anticuados.
Eso está bien mientras las ventas on
line supongan entre el 2 y el 3% de
las ventas totales, pero se viene abajo
cuando esa proporción alcanza el 15
o 20 %.
Los minoristas tienden a creer que
sus clientes siempre estarán ahí, pero
a medida que se van sintiendo más
cómodos con el multicanal, suelen
ser menos tolerantes con lo que encuentran en las tiendas tradicionales,
piense en el dependiente que no co-
noce la mercancía, las frecuentes
colas en las cajas para pagar, etc.
Esta nueva forma de comprar representa sin duda una crisis importante
para los minoristas tradicionales,
quienes para mantenerse al día tendrán que crear una estrategia multicanal.
Estrategia que pasa por enfrentarse a
la realidad, reconociendo que las
nuevas tecnologías van a llegar rápidamente, serán más baratas y tendrán gran versatilidad. Es por ello
que el retailer hará bien en preguntarse lo que debe hacer diferente si
piensa que el 20% de las ventas van
a venir por el conducto on line y el
80% restante estará fuertemente influidas por él.
En esta nueva situación, ¿Cómo
deben ser las nuevas tiendas?. ¿Cómo
ajustarse a un mundo de gran transparencia de precios? ¿Qué sucede
cuando el tráfico de consumidores
cambia a on line?
Los clientes quieren todo. Tanto las
ventajas de la tecnología digital que
les proporciona una más amplia se-
lección y mayor información sobre
los productos, acompañada ésta de
los cometarios de los clientes. Asimismo quieren las ventajas de las
tiendas físicas: servicio personal; posibilidad de tocar los productos y de
hacer de las compras una experiencia. En general los clientes quieren
una perfecta integración entre lo digital y lo físico.
La conciencia de los compradores ya
no depende exclusivamente de los
esfuerzos de marketing generado por
la empresa, sino también de las opiniones de los expertos on line o las
recomendaciones de sus amigos en
Facebook o Twiter.
La experiencia de la compra no consiste solo en visitar la tienda, sino en
la búsqueda de distintos proveedores, la comparación de precios, incluida la búsqueda de los minoristas
que admiten las devoluciones sin
complicaciones.
Es por eso que los retailers tradicionales han sufrido mucho debido a
Amazon y a otras compañías que
venden on line. La respuesta de la
mayoría de los retailers responden a
5
LA INTEGRACIÓN DE LO DIGITAL CON LO FÍSICO EN EL COMERCIO MINORISTA
Las tiendas físicas seguirán existiendo y se convertirán en un arma
competitiva muy efectiva. Distintas
investigaciones muestran que las
tiendas físicas impulsan las ventas
on line. Son varios los retailers que
captan un porcentaje importante de
sus ventas on line en las zonas próximas a sus tiendas físicas.
Las experiencias on y off line son
complementarias.
esta adversidad de manera casi automática con una disminución de su
mano de obra y reduciendo costes, a
costa de empeorar su servicio. Seguramente, tales medidas contribuirán
a agravar el problema, porque con
menos servicio para diferenciar las
tiendas, los clientes se centrarán cada
vez más en precio y conveniencia, reforzando a los minoristas on line.
Pero la tienda tradicional no será suficiente. Es preciso hacer que la visita a la tienda sea entretenida y
emocionalmente atractiva.
La tecnología digital puede reemplazar escaparates sin vida con vibrantes
pantallas interactivas que cambian
con el clima o la hora del día y son
NUEVOS PROYECTOS DE CENTROS COMERCIALES PARA LOS PRÓXIMOS AÑOS
CENTRO
PROMOTOR
Aque Mágica
Palma de Mallorca
Unibail Rodamco
Torre Cárdenas
Almería
Bogaris
S’Estada
Cruce de Caminos
Sambil Outlet Madrid
Jaén Plaza
Siam Mall
Abella
Villalonquejar
La Fira
León
The Style Outlet
Ciudad de La Imagen
Fuente: AECC.
Superficie en
metros cuadrados
UBICACIÓN
Sector Nord
Puerta de Chiclana
Marina Lanzarote
Palma de Mallorca
Sagunto
Leganés
Jaén
Adeje
Lugo
Burgos
Reus
León
Viladecans
Sevilla
Carcaixent
Cádiz
Arrecife
Carrefour Property
Lar y otros
Grupo Sambil
Grupo Alvores
Grupo Nº 1
Inversiones Abuin
Lar y otros
Metrovacesa
Bogaris
Neinver
Bogaris
Clásica Urbana
Redevco
Marina Pº Calero
SUPERFICIE
72.590
66.027
60.000
45.000
42.830
40.000
31.400
31.000
30.000
30.000
26.141
25.000
22.748
19.561
14.837
14.442
6
RECUPERACIÓN DEL MERCADO MINORISTA Y EXHUBERANCIA EN EL DE INVERSIÓN
capaces de generar recomendaciones
o recibir órdenes cuando la tienda
está cerrada. Otras pantallas interiores pueden permitir a los clientes diseñar productos o ensamblar equipos
y mostrar sus creaciones, así como
juegos atractivos, animándoles a permanecer más tiempo en la tienda.
Apple lanzó su tienda on line en
1997. Cuando empezó a abrir tiendas
físicas en 2001, separó sus canales
on line de los de off line en organizaciones distintas, cada una con el
objetivo de maximizar sus ventas,
sin tener que preocuparse de los posibles conflictos. Cuando Apple renovó sus tiendas en 2011, reemplazó
las tarjetas de información de los
productos por iPads que dan información a los clientes sobre las opciones del soporte multicanal y pueden
localizar a un especialista en la
tienda para obtener ayuda.
Comportamiento de los centros
comerciales
A finales de 2013 había en España
678 centros comerciales con una
SBA total de 16,12 millones de metros cuadrados, que arroja una densidad comercial media de 359 m2 por
cada 1.000 habitantes. Al concluir
este año se espera que la densidad
comercial aumente un 2% para situarse en 362 m2 por cada 1.000 habitantes.
El año pasado se inauguraron 8 proyectos y se ampliaron tres ya existentes que aumentaron en 200.000
m2 la SBA del país.
Este año se añadirán otros 86.000
metros cuadrados nuevos de SBA,
en toda España, 38.715 m2 corres-
ponden a las ampliaciones de los ya
existentes y a la promoción de segundas fases.
Cabe destacar la segunda fase de Saguncenter en la Comunidad Valenciana, con 16.000 m2, la del Parque
Comercial Montequinto con 9.000
m2 en Andalucía y la del outlet La
Roca Village con 6.500 m2 en Catalunya.
Entre los proyectos inaugurados destaca la primera fase de de Alfafar
Parc, en la provincia de Valencia,
que cuenta con 37.300 m2 pertenecientes a la mayor tienda de Ikea en
España.
En lo que se refiere a la desocupación, hay que tener en cuenta que se
trata de un stock muy polarizado. Al
finalizar 2013, se contabilizaba un
11% de la SBA desocupada y si se
atiende al número de locales tal desocupación es del 16 %. Estos vacíos
varían por el tamaño, tanto de los
centros comerciales como del de los
locales. Respecto a los locales, la tendencia es que a menor tamaño, más
alta es la desocupación. En cuanto al
tipo de centros comercial, se produce
una mayor desocupación en centros
comerciales que tienen una superficie
inferior a los 20.000 m2.
RECUPERACIÓN DEL MERCADO MINORISTA
Y EXHUBERANCIA EN EL DE INVERSIÓN
8
Los inversores extranjeros están cada vez más convencidos de la
recuperación de la economía española, tal como reflejan las cantidades
de capital que llega a España. Parte de ese flujo de dinero va dirigido
a los activos inmobiliarios de nuestro país, especialmente a los centros
comerciales, y ha provocado que las rentabilidades bajen, habiéndolo
hecho de manera importante en las principales ciudades, desde la
segunda mitad del año pasado.
Así como los primeros inversores
llegaron atraídos por la oportunidad
de conseguir altos retornos en el
corto plazo, los que compran ahora
lo hacen con un horizonte más largo,
convencidos de que la recuperación
se producirá. Las últimas operaciones sugieren que el mercado de los
espacios para la venta al por menor,
centros comerciales y locales de
las calles prime, son el sector más
favorecido dentro de la inversión
inmobiliaria. En parte debido al
despegue de las socimis, vehículos muy eficientes fiscalmente,
que están realizando ofertas a
todo lo que se mueve, dada la
premura que tienen en invertir el
dinero captado en sus salidas a
bolsa.
gados por algunos centros comerciales sugieren cierta falta de conocimiento del mercado local, o que están
basados en suposiciones poco realistas del crecimiento de las rentas, y
tienen la sensación de que hay una
creencia ingenua de que la recuperación alimentará a todas las regiones
y centros comerciales por igual.
Las transacciones se cierran
por encima de la última
valoración
La fuerte demanda inversora ha
provocado que el 80% de las últimas transacciones realizadas se
hayan cerrado por encima del
valor de la última valoración de
los activos adquiridos. En algunos casos concretos, se ha pagado
entre un 10 y un 40% más del
valor indicado en esas últimas valoraciones.
A pesar de la recuperación, algunos
inversores extranjeros, presentes en
España, entienden que los precios pa-
Fuente: INE
Es cierto que las perspectivas para el
gasto de las familias han mejorado
sensiblemente. Las caídas observadas en la demanda, tanto durante la
recesión de 2009, como durante la
crisis de la deuda soberana, han que-
dado atrás. Ahora, la opinión que refleja la encuesta sobre el gasto de los
hogares es de una recuperación gradual, y el índice sobre futuras compras ha entrado en territorio positivo,
durante tres meses consecutivos, algo
que no se veía desde finales de 2003.
Por su parte el índice de confianza
minorista, que indica las ventas esperadas, ha aumentado también desde
comienzos de este año, existiendo
una fuerte correlación entre estos dos
índices, lo que muestra que las ventas
en España probablemente aumentarán a buen ritmo hasta finales de año.
Sin embargo, parece haber acuerdo
en que en el medio plazo, la fuerza de
la recuperación de las ventas será
desigual entre los distintos lugares, y
en los distintos espacios para la venta
al por menor debido, entre otras a las
siguientes razones: El submercado
más beneficiado en la recuperación
será el de los locales de las calles
principales, porque ofrece una fuerte
resistencia, y exhibe una alta rentabilidad ajustada al riesgo. Incluso en
la recesión, las rentas de alquiler se
mantuvieron estables o han sido las
primeras en recuperarse, dada la alta
disposición de los retailers nacionales y extranjeros por localizarse en
ellos. Además, las rentas de alquiler
de los locales de las calles principales tales como Serrano y GranVía de
Madrid y los del Paseo de Gracia de
Barcelona siguen estando bajas si se
comparan con calles similares de
otras ciudades europeas.
9
RECUPERACIÓN DEL MERCADO MINORISTA Y EXHUBERANCIA EN EL DE INVERSIÓN
Las causas subyacentes de este crecimiento de los submercados de tiendas de la principales calles de Madrid
y Barcelona, así como Málaga y otras
ciudades costeras, están relacionadas
tanto con los mayores ingresos per
cápita, como con el efecto del turismo. España es el tercer mayor destino turístico del mundo, represen-
la oferta de espacios para la venta al
por menor.
Según se desprende de un análisis de
una muestra de las compras en centros
comerciales de todo el país, el esfuerzo promedio, que es el ratio entre
la renta de alquiler e ingresos por ventas, oscila entre el 10 y el 30%.
INVERSIÓN EN RETAIL EN EL PRIMER SEMESTRE DE 2014-10-15
Fuente: BNP Paribas Real Estate
tando el 12,5% del PIB y el 10,8%
en términos de empleo, y tiene los
mayores ingresos turísticos en Europa, ocupando la segunda posición
a escala mundial.
Este mercado es principalmente accesible a los inversores locales, con
una fuerte y dilatada trayectoria en
el país.
Por otra parte, el mercado de los centros comerciales está configurado
para proporcionar retornos atractivos,
impulsado principalmente por la
comprensión del rendimiento y la reducción en la prima de riesgo país.
Sin embargo, el sector exhibe las mayores disparidades en términos del
aumento de las rentas de alquiler en
el medio plazo. El rendimiento del
centro comercial depende de manera
importante de la economía local y de
Desde el pico al valle del ciclo, las
ventas cayeron de media un 30%, y
la recesión se prologó durante 61
meses. Las pequeñas cadenas tuvieron una caída de las ventas del 35%,
mientras que las grandes el 6% de
promedio. Los hipermercados, que
actúan de ancla en buena parte de los
centros comerciales, disminuyeron
el volumen de negocio en un 30%.
Para reducir el esfuerzo en un periodo de cinco años desde el 30 al
20%, dado un nivel fijo de rentas,
sería necesario que los retailers aumentaran su facturación un 10%
anual. Situación que parece muy
poco realista, dada la incertidumbre
en los flujos de efectivo subyacentes
en algunos desarrollos, el aumento
de las rentas y la disminución de los
ratios de esfuerzo.
La recuperación cobra impulso
A medida que la recuperación cobre
impulso, las ventas tienen que comenzar a aumentar. Los resultados
del segundo trimestre de este año
dado por las empresas que cotizan en
bolsa, confirman esta tendencia.
Para Carrefour, las ventas subieron un
1,2% en el segundo trimestre de este
año, confirmando la mejora del impulso que se inició a lo largo de 2013.
Para la sueca H & M, las ventas aumentaron en un 9% en el primer semestre del año, en comparación con
el mismo periodo de 2013 en línea
con lo observado el año anterior. Además, Grupo Inditex, Zara, Pull &
Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home y Uterqüe, para el que las ventas nacionales
representan el 20% de la facturación
total, anunció que en los últimos doce
meses, creó en España 700 nuevos
puestos de trabajo, de los 8.000 creados en el grupo a nivel mundial.
Al analizar el comportamiento de
estos minoristas en España resulta
que los esquemas en algunas regiones se están recuperando a un ritmo
de dos dígitos, mientras que otros todavía están de capa caída.
La tendencia de las ventas por región
puede ser una buena aproximación,
teniendo en cuenta esta polarización.
El máximo rendimiento se da en las
regiones costeras, Baleares, Murcia, y
regiones como el País Vasco, Aragón,
Navarra o Cataluña todos los ellos tienen un PIB per cápita del 5% al 25%
por encima del promedio nacional.
Madrid es una paradoja. El PIB per
cápita de Madrid es un 25% más alto
que el promedio nacional y aún así,
10
RECUPERACIÓN DEL MERCADO MINORISTA Y EXHUBERANCIA EN EL DE INVERSIÓN
solo ha registrado un aumento del
1,3% en el volumen de ventas, desde
el mínimo.
tado muy por encima de la última valoración, sino también lejos de lo
que se justifica por los fundamentos.
El mercado madrileño es uno de los
mercados minoristas más complejos.
Dado el alto nivel de la oferta, es
fácil entender que algunas ofertas de
compra de centros no solo han es-
En este entorno, habrá "ganadores" y
"perdedores" y los inversores deberán dar cada vez más importancia a
su estrategia de localización, siendo
crucial el conocimiento local.
La capital presenta grandes dispersiones, y ese aumento de ventas no
se ajusta a todos los submercados.
Algunos centros comerciales en Madrid ya han experimentado un aumento de sus ventas por encima del
10% desde sus mínimos.
La recuperación en el comercio minorista español ha empezado, pero la
polarización continuará durante un
tiempo, puesto que la recuperación
no es lo suficientemente fuerte para
reducir de manera significativa la
tasa de desempleo.
Las operaciones corporativas
Al observar los últimos movimientos
corporativos en Europa, aparecen dos
tipos de movimiento. Por una parte,
hay una cierta tendencia a la concentración, como muestra la compra de
Corio por parte de Klepierre, participada a su vez por el gigante americano Simon Properties, y, por otra, a
separar los grandes centros de los pequeños en sociedades distintas como
ha hecho Carrefour con Carrefour
Property y la recientemente creada
Carmila.
OPERACIONES DE INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALES DURANTE 2014
Activo
Localización
Vendedor
Comprador
Precio
Marineda City
A Coruña
Jové y Partners
Merlin Properties
260
Islazul
As Cancelas,
Los Alfares, Holea
Madrid
Santiago, Talavera,
Huelva
Lar e Invanhoe
210 (1)
Carmila
182
Distintas localizaciones Corio
Klepierre
Alcalá Magna
Alcalá de Henares
CBRE Global Investors
Incus Capital
Operación Corporativa
Klepierre compró Corio
Gran Vía de Vigo
Vigo
CBRE Global Investors
Oaktree
10 centros comerciales
de Corio
Imaginaria
CC Estación María
Zambrano
Albacete
Málaga
Carrefour Property
TH Real Estate
Axa
Adif y Riofisa
Global Fhobos
11,5
115
65
PSP Investment y
Drago Capital
?
Distintas localizaciones Klepierre
Carrefour Properties
?
Txingudi y Las Huertas
Irún y Palencia
Corio
Lar
39,4
Vista Alegre
Zamora
British Land
KKR
?
Castellana 200
Madrid
63 Galerías
Comerciales
Nasica
Getafe, Madrid,
Parque Ceuta
Albacenter Shopping
Boulevard
Ceuta
Albacete
Vitoria- Gasteiz
Grupo de Bancos y
Reyal Urbis
Benson Elliot
?
British Land
Morgan Stanley
Unibail Rodamco
CBREGI
Nota: precio en millones de euros. (1) en negociación.
KKR
HIG
Lar España
ING
?
18
18,4
130
S’ESTADA Mallorca Shopping: el imparable avance
del mayor proyecto de Carrefour Property en Europa
L
12
S’ESTADA Mallorca Shopping ha sido la estrella del llamativo stand de
Carrefour Property en el XIV Congreso Español de Centros y Parques
Comerciales, celebrado en Málaga del 24 al 26 de septiembre pasados.
a construcción y el desarrollo
del ambicioso proyecto mallorquín avanzan a pleno rendimiento para su gran inauguración
en la primavera de 2016. El mayor
proyecto que Carrefour Property promueve en la actualidad en Europa
ofrecerá a sus visitantes una experiencia de visita única con las mejores y
más exclusivas marcas comerciales a
nivel internacional y promete convertirse en el mayor referente de moda y
ocio en la isla de Mallorca.
Los trabajos de construcción, iniciados
el pasado mes de febrero, continúan
sin pausa para alzar este gran centro
comercial que contará con 66.027 m²
de Superficie Bruta Alquilable (SBA)
sobre una parcela total de 170.000 m²,
120 locales y más de 2.500 plazas de
aparcamiento.
Carrefour Property ha seleccionado
una ubicación estratégica para este
centro, a tan sólo 5 kilómetros del
centro de Palma, a un kilómetro del
aeropuerto de Son Sant Joan y junto
a uno de los hipermercados Carrefour
más consolidados y de mayor éxito
a nivel nacional, con un área de influencia de más de 650.000 personas.
Aspectos que hacen que las previsiones de afluencia al centro comercial
alcancen los 12 millones de visitantes
en su primer año de actividad.
Todos ellos podrán disfrutar del
diseño sostenible de S’ESTADA Ma-
llorca Shopping, que mantiene el
máximo respecto medioambiental
con su entorno y cumple con los estándares del certificado internacional
de sostenibilidad BREEAM®, en
sintonía con otros proyectos de Carrefour Property. Su arquitectura, de
marcado estilo mediterráneo, incluye
una gran presencia de materiales y
elementos naturales como el agua,
la cerámica, la piedra, la vegetación
y la luz natural.
La filial inmobiliaria de Grupo Carrefour trabaja para conseguir la implantación en S’ESTADA de los mejores operadores de moda, hogar, belleza y ocio del mundo. Y, de forma
paralela, avanza en su estrategia de
XIV Congreso de la AECC
13
S’ESTADA MALLORCA SHOPPING: EL IMPARABLE AVANCE DEL
MAYOR PROYECTO DE CARREFOUR PROPERTY EN EUROPA
incorporar nuevas enseñas a la oferta
comercial de la isla con marcas que,
en algunos casos, desembarcarán por
primera vez en Mallorca de la mano
de este gran centro comercial. Es el
caso de PRIMARK, que ya ha confirmado su presencia con una espectacular flagship store de dos plantas
y más de 7.000 m² de superficie, en
el que será el primer establecimiento
de la conocida firma irlandesa en
Baleares.
Otra de las grandes novedades, anunciada precisamente en el XIV Congreso de la AECC, es el acuerdo alcanzado entre Carrefour Property y
la promotora de parques de ocio
Dock39 (compañía integrada en el
grupo francés ABEO) para incorporar
al centro comercial mallorquín un
área de entretenimiento, tanto outdoor
como indoor, hasta ahora inédita en
Baleares. Dock39 gestionará una superficie total de 1.800 m², con atractivas instalaciones como una piscina
de olas, un rocódromo (zona de es-
calada) y un área infantil específicamente dedicada a la familia. Una
oferta única en la región, que contribuirá significativamente a hacer de
S’ESTADA Mallorca Shopping el
mayor y más atractivo complejo de
ocio y compras de la isla.
Además del indudable atractivo comercial que S’ESTADA ofrecerá a
los habitantes de la isla y a los millones
de turistas que Mallorca recibe cada
año, su creación supone también un
fuerte impulso económico para Baleares, con una inversión de 190 millones
de euros y la creación de 1.500 puestos
de trabajo directos, 2.000 indirectos
y más de 2.400 durante las obras,
según las estimaciones actuales.
La experiencia y liderazgo del
Grupo Carrefour
Carrefour Property es la primera Inmobiliaria Comercial de Europa,
tanto por el valor de sus activos
como por m² de SBA. Con sede cen-
tral en París, Carrefour Property administra y desarrolla actualmente un
patrimonio de más de 1.000 centros
comerciales y 4 millones de m², que
gestiona desde sus filiales en Italia,
Francia y España.
En España, la compañía cuenta con
un equipo humano de máximo nivel
que ha sido el propulsor de la actividad inmobiliaria del Grupo Carrefour
en nuestro país durante los últimos
30 años. Constituida en 2009 como
tal, Carrefour Property España mantiene desde entonces una intensa actividad de promoción inmobiliaria
tras inaugurar en 2012 As Cancelas
(Santiago de Compostela), un espacio
con más de 50.000 m² de SBA y Holea (Huelva) en noviembre del pasado
año, con 50.800 m² de SBA. Su patrimonio actual en España está formado por 109 centros y más de 1,9
millones de m² de SBA.
Mikel Barriola. “DESDE EL PUNTO DE VISTA DE DISEÑO LO QUE MÁS
INFLUYE EN UN CENTRO COMERCIAL SON LOS FLUJOS DE MOVIMIENTO
DE LOS USUARIOS Y LOS EQUILIBRIOS ÓPTIMOS QUE HAY QUE BUSCAR
PARA QUE TODAS LAS ZONAS COMERCIALES ESTEN BIEN REGADAS POR
ESTOS FLUJOS Y RENTABLES A TODOS LOS NIVELES”.
14
CHAPMAN TAYLOR es uno de los estudios más importantes en Arquitectura Comercial del mundo, fundado
en 1959, cuenta con proyectos en los seis continentes. La compañía posee una red de 16 oficinas en todo
el mundo en las que trabajan 340 profesionales de 45 nacionalidades diferentes y en el que se hablan 35
idiomas. El arquitecto Mikel Barriola es el nuevo Consejero Delegado de la Oficina en España, lleva en la
firma desde que se implantó en nuestro país hace 15 años. Desde dicha oficina, ubicada en el centro de
Madrid, se realizan proyectos en España así como en varios países en Europa, Asia y a Latinoamérica.
¿Cómo se estructura la oficina española de Chapman
Taylor que Vd. dirige y qué países cubre?
Chapman Taylor es un grupo de 16 oficinas, cuya central
está en Londres. La oficina de España es la segunda del
grupo por tamaño, solo por detrás de la de Londres, aunque ahora competimos por la segunda posición con la de
China, que ha experimentado una importante expansión.
En cuanto a la estructura en Madrid, disponemos de equipos especializados como por ejemplo el que llamamos
Feasibility o de concepto y viabilidad inicial, contamos
también con equipos especializados en interiorismo y reformas. Organizamos los equipos de trabajo de arquitectura una vez que el concepto queda aprobado por parte
del cliente, creamos un equipo de producción dirigido por
alguno de los Directores con experiencia en el país donde
se ubique el proyecto. Siempre hay una persona que
pueda viajar y que habla el idioma que se precise.
Los proyectos empiezan con un equipo pequeño que va
creciendo en la fase de producción para ir disminuyendo
durante el periodo de construcción. En los proyectos que
desarrollamos en España hacemos también la Dirección
Facultativa de la obra, pero fuera de España, nuestra labor
durante el periodo de construcción es muy diferente,
puesto que solo hacemos una supervisión que consiste en
una visita de una semana cada mes o en atender a las necesidades de cada cliente en cada momento.
A nivel de organización en este momento en la oficina de
Madrid trabajamos 50 personas, somos cinco directores;
dos directores principales y tres directores asociados,
todo bajo mi coordinación, como Consejero Delegado.
¿Cuál es el principal “expertise” de Chapman Taylor?
Nuestra gran experiencia reside en los edificios comerciales que son aquellos edificios en los que el coste de
construcción y las rentas a percibir están directamente relacionados, tales como oficinas, centros comerciales y de
ocio, edificios de usos mixtos, marinas, …etc. Sin ser lo
más frecuente, también trabajamos en el sector residencial en donde hemos realizado algunos proyectos tanto
en España como en el extranjero. Normalmente no trabajamos en el sector público, casi siempre trabajamos con
promotores privados.
¿Qué hay sobre las plataformas logísticas u otro tipo
de proyectos?
Desde la oficina de España no hemos diseñado plataformas logísticas, pero a nivel de grupo tenemos gran experiencia en este tipo de proyectos. Debido a la óptima red
de estudios internacionales del grupo, en caso de tener
un proyecto de este tipo recurrimos a las distintas oficinas
de la compañía. Lo mismo pasa con los aeropuertos,
Chapman Taylor tiene mucha experiencia en el desarrollo
comercial de los aeropuertos. La compañía ha participado
en el diseño de varias terminales en el Reino Unido, entre
ellos la Terminal 5 del Aeropuerto de Heathrow. Si tuviésemos el encargo de trabajar en algún aeropuerto, compartiríamos el trabajo con los especialistas del grupo en
el sector. Otro tanto hacemos con los hoteles, desde España hemos hecho bastantes hoteles en los distintos países en los que trabajamos, y pedimos la colaboración del
equipo especializado que está también en Londres.
Esta es una de nuestras más importantes virtudes, la experiencia, la robustez y la diversidad del grupo a nivel
internacional.
15
¿En qué proyectos están trabajando en la actualidad
desde la oficina española?
Fuera de España nuestro proyecto estrella por tamaño es
el Mall of Qatar, es un edificio de 400.000 m2 construidos, tiene 162.000 m2 de GLA comercial, un hotel de
cinco estrellas, así como zonas de ocio y 7.000 plazas de
aparcamiento. El proyecto se ha realizado enteramente
desde Madrid estamos en plena construcción. Tenemos
un gran equipo destinado en Doha supervisando la obra.
Dentro de España estamos trabajando en proyectos muy
importantes, pero que por estar en su fase inicial no debo
mencionar. Trabajamos en un nicho emergente muy relevante como son las reformas de centros comerciales,
habiendo realizado las del Centro Comercial Loranca y
la primera fase del prestigioso Centro Comercial Diagonal Mar y que ha afectado a la plaza exterior; ahora estamos entrando en la segunda fase que comprende
interiores y fachadas. Se trata de modernizar y adaptar
los centros al tipo de consumidor que lo frecuenta, además de ensalzar el potencial comercial que en su día
estos centros tenían.
¿Qué influencia está teniendo los cambios habidos en
el proceso de compra en el diseño de centros
comerciales?
Bajo el punto de vista del diseño, lo que más nos afecta
es como se mueve la gente en los centros. Hoy en día sabemos que va mucha gente a los centros comerciales pero
hay mucha competencia, además la
gente compra menos en sus tiendas.
Pueden entrar a ver el producto pero es
más difícil hacer que la gente compre.
Nuestro trabajo junto al promotor y la
comercializadora es atraer a la gente a
nuestro centro, hacer que todas las
zonas queden bien regadas y que se queden el mayor
tiempo posible. Para ello el centro tiene que ser cómodo
y accesible.
Puesto que los Estudios de Arquitectura son el punto de
arranque tanto de los nuevos proyectos como de los de
rehabilitación. ¿Cuál es su impresión sobre la
actividad promotora en el corto y medio plazo?
Desde nuestro particular punto de vista, el mercado ha
dejado de caer. Hay fondos que están comprando centros
existentes que necesitan nuevos lavados de cara. Hemos
reformado dos o tres y estamos concursando para otros
tantos.
En cuanto a nuevos desarrollos, vemos que queda un
poco de hueco en Madrid y en aquellas ciudades donde
no se habían desarrollado mucho este tipo de centros.
Por otra parte observamos que nuestro cliente se ha ido
transformando y adaptando también a los nuevos tiempos, ya no es el promotor que había antes, aunque todavía
existen algunos, sino que ahora son los fondos de inversión extranjeros que está viniendo a invertir en España.
17
IDEA IRRUMPE CON FUERZA EN EL MERCADO
IDEA es una consultora creada recientemente que integra un equipo de
profesionales de dilatada experiencia y éxito. Fue fundada por Juan
Merino, que es su actual Managing Director, quien nos comenta las líneas
de actividad que desarrollan y los proyectos en los que están inmersos.
¿Cómo surgió IDEA y a qué se dedica?
IDEA surgió, valga la redundancia,
como una idea de transferir el importantísimo Know How de una empresa promotora líder como fue Riofisa a una
consultora especializada en centros comerciales. El know how inmobiliario
más difícil es el del retail y estamos seguros que la mejor manera de aprender
es buscando terrenos, diseñando, comercializando y gestionando tus propios
centros. A partir de ahí, el crear una consultora para aplicar este importante conocimiento a terceros, era cuestión de
tiempo.
IDEA es una consultora inmobiliaria que
se dedica únicamente al sector de los
centros y parques comerciales y que
puede cubrir todas las actividades relacionadas con ellos como la promoción
delegada de centros nuevos, la reforma
y reposicionamiento de centros existentes, comercialización, asesoramiento en
compra venta de centros y asset management.
¿Cuál es el principal expertise de Idea Innovative Real
Estate Services y qué equipo humano integra?
IDEA es una consultora especializada en centros comerciales, con una fortísima experiencia en la promoción de
centros comerciales y por tanto con un gran know how
en los campos de diseño del lay out, comercialización,
due dilligence comercial y asset managemenet.
El grupo humano que integra el equipo de colaboradores
de IDEA está formado en buena medida por profesionales
que desarrollaron su carrera profesional en RIOFISA
entre los que destacan ANTONIO RUIZ URROZ, Director de Desarrollo y construcción de IDEA y FERNANDO
SANCHEZ DE LAS MATAS, Director de arquitectura.
Además el equipo de IDEA, que está creciendo de manera muy rápida debido al volumen importante de tra-
bajo, está formado por un Director comercial con amplia experiencia en el sector como IVAN
SANDOVAL, un Responsable
comercial de Cataluña que es
ENRIC SALESA, el equipo de
back office liderado por MARIA
VELLOSO y varias personas
que se incorporarán en las próximas semanas para responsabilizarse de la División de Aseet
Management.
¿Qué otros aspectos de
actuación abarcan ?
IDEA es una consultora global
especializada en retail y por
tanto abarcamos todos los aspectos que puedan requerir tanto los
inversores como los propietarios
de centros comerciales, siendo
especialistas en aquellos aspectos más relacionados con la fase
en donde subyace la mayor generación de valor, que es el nacimiento o la reconversión de los centros comerciales y en
el asset management.
¿Podría indicarme brevemente qué proyectos están
desarrollando?
Actualmente estamos trabajando intensamente para METROVACESA en varios proyectos. El más importante es
la comercialización del centro comercial LA FIRA en Reus
que actualmente está en construcción y que inaugurará en
noviembre del año que viene. También estamos trabajando
para reinagurar OPCIÓN en Parque Oeste Alcorcón con
un novedosísimo concepto de medianas,, centro de ocio
cubierto y al aire libre y comercio especializado en deporte, salud y bienestar.
Otro proyecto que merece ser destacado es WATERLAND el shopping resort que con 175.000 m2 de SBA
estamos poniendo en marcha en Sevilla en el cruce dela
SE-40 con la A49.
18
ENTREVISTA A JUAN MERINO MANAGING DIRECTOR PARTNER DE IDEA
¿Tienen alguna actuación en el extranjero?
Si, justo ahora estamos empezando a llevar a cabo la Dirección de la comercialización de un centro de 80.000 m2
en Colombia, donde esperamos crecer bastante en los
próximos años.
¿Dada su dilatada experiencia de éxito en el sector de
centros comerciales, cuál es su visión de la situación
actual de este sector en España?
Creo que el futuro nos depara una gran cantidad de cosas
por hacer. Por un lado quedan seis o siete grandes shopping resorts a desarrollar en las grandes ciudades de España (al estilo del exitoso desarrollo de Puerto Venecia
en Zaragoza) como el que estamos empezando en IDEA
a promover en Sevilla denominado WATERLAND. En
este tipo de proyectos, el tamaño, la variedad de la oferta
y el ocio al aire libre adquieren una dimensión tal, que la
capacidad de atracción se incrementa exponencialmente
teniendo un gran futuro por delante en las grandes ciudades de España.
Por otro lado la actividad inversora tan potente que existe
actualmente en España, unida a la edad media avanzada
de los centros comerciales hace que sea necesario una
gran cantidad de proyectos de inversión en centros comerciales existentes tanto para ganar cuota de mercado
como para reposicionar la oferta de los mismos.
Por último todavía existen en España algunas localizaciones donde cabe el desarrollo de nuevos centros comerciales como Reus donde IDEA está trabajando para
METROVACESA en LA FIRA o como Palma de Mallorca o Córdoba u otras ciudades, donde no existen centros comerciales de referencia y por tanto existen
oportunidades de inversión y donde surgirán nuevos desarrollos de centros comerciales.
BNP PARIBAS REAL ESTATE
POTENCIA SU ÁREA DE RETAIL
20
El importante reforzamiento del Departamento de Retail, que tuvo lugar este
año, ha permitido a BNP Paribas Real Estate ampliar la línea de retail a centros y
parques comerciales, cuya actividad comenta para nuestros lectores la directora
comercial Támara Sánchez.
¿Cómo está estructurado el
Departamento de Retail en BNP
Paribas Real Estate?
El Departamento de Retail de
BNP Paribas se ha completado
con la integración de un equipo
experto el pasado mes de Enero
con la finalidad de completar y
potenciar esta línea de negocio.
Nos incorporamos un equipo especializado en todas las áreas de
Retail, en el que actualmente
somos 12 personas. En el área
Retail llevamos Centros Comerciales, Parques comerciales y los
ejes principales comerciales en
High Street.
¿Qué orientación dan a su
actividad en locales de calle?
Nos centramos en los principales
ejes comerciales. Aprovechamos
las sinergias que se generan al
conocer los planes de expansión
de los operadores, buscamos las
ubicaciones que precisan, siempre en las zonas prime.
¿Cuál es su principal expertise en centros comerciales?
Nuestro principal expertise es la gestión de centros comerciales. En la actualidad gestionamos cinco centros,
con una superficie total de unos 750.000 m2 de GLA. En
cuanto a la comercialización, podemos destacar que el año
pasado inauguramos el centro comercial Castellana 200.
Hacemos trabajos de consultoría comercial y de reestructuración de centros comerciales, siendo un ejemplo claro
el centro comercial Mercado Campanar en Valencia,
donde hicimos una preconceptualización al completo, integrando dentro de esa oferta a Decathlon con una tienda
de más de 6.300 m2, que hizo incrementar las afluencias
en más del 75%, y cambiamos el operador de cine por
Yelmo Cineplex. Ahora nos encontramos en la última fase de
esa reconceptualización con
ocio y restauración y hemos cerrado una oferta con el grupo
Gestalia para 100 Montaditos y
la Sureña.
¿En qué nuevos proyectos
están inmersos en la
actualidad?
A futuro tenemos uno de los
centros comerciales más ambiciosos que se van a promover en
los próximos años, el centro comercial Torre Cárdena en Almería, promovido por Bogaris ,
según proyecto de Chapman
Taylor. Se trata de un centro de
63.000 m2 de SBA. Tenemos
una oferta completa que es la
mayor del entorno, de la que
más del 50% se destinará a
moda, además habrá ocio y restauración, así como un supermercado.
Está teniendo una tremenda acogida por parte de los retailers, que pone de manifiesto dos
cosas: primero que es un centro atractivo para los retailers
y segundo que éstos miran sus planes de expansión con
mucho más optimismo.
¿Es la recomercialización la parte más importante
de su negocio?
Hoy en día, yo me atrevería a decir que la parte más importante del negocio es la recomercialización y el posicionamiento del centro en su entorno con una buena
oferta.
El mix comercial va cambiando. De hecho, un centro comercial es el único activo inmobiliario que puede evolucionar y adaptarse a los cambios que se van produciendo.
21
BNP PARIBAS REAL ESTATE POTENCIA SU ÁREA DE RETAIL
Se necesita un conocimiento del centro comercial y del
entorno para saber que operador es el más adecuado, porque no se trata solo de ocupar espacio.
La renegociación de las rentas es un factor importante.
Hay que buscar las causas, que puede ser a la caída de
afluencia, y hay que ver de qué operador se trata, y saber
que el bache hay que pasarlo conjuntamente. Se ha salvado mucho con la práctica de rentas variables, que ha
permitido que en las épocas duras el operador haya podido
aguantar y que ahora que la situación mejora las rentas se
adapten por si solas.
¿Están los retailers con planes de expansión?
Actualmente están cambiando. Hemos pasado un tiempo
en que se centraban en mantener sus márgenes y en equilibrar sus tasas de esfuerzo, sin considerar mucho la expansión, aspecto que ahora están reactivando y buscan
implantarse donde no están, así como en reposicionarse
en los entornos donde ya tienen presencia. Muchos han
cambiado sus formatos de negocio, y necesitan locales
más grandes o más pequeños. Otros se han reinventado
durante la crisis.
¿Qué efecto está teniendo la entrada del
comercio on line?
La entrada del comercio on line permite potenciar las ventas, por ahora solo el 2% de las ventas minoristas son on
line. Si bien es cierto que la mayoría busca posicionarse
on line no lo es menos que todos mantienen sus tiendas
físicas.
¿Cómo impactará la recuperación a los
locales de calle?
El comercio de calle tardará más en verse beneficiado por
este cambio de tendencia. La crisis ha hecho que se segmente entre los ejes prime y los secundarios, estos últimos
se posicionarán en los servicios, pero la crisis ha hecho
que los ejes prime sean más prime que anteriormente. En
centros comerciales pasará lo mismo, aquellos que son
dominantes lo serán todavía más, porque todo el mundo
quiere adaptar su formato de negocio en estos centros y
los no dominantes se están reconvirtiendo.
¿A qué atribuye el importante repunte de la inversión
en los espacios de retail?
El aumento de la inversión tiene varias causas. Como consecuencia del ajuste de rentas ha habido un ajuste en el
valor del activo, generando un mercado de oportunidad.
Además el inversor sabe que el centro comercial puede
adaptarse y evolucionar en el tiempo, y que el mercado
de oportunidad ha convertido al centro comercial en el
producto estrella de cara a los inversores.
En BNP Paribas tenemos dentro del Departamento de Inversión un área especializada en retail, y vemos como los
inversores nos demandan este tipo de activos, porque ven
que todavía tienen recorrido a futuro.
Spanish Real Estate. La revista del mercado inmobiliario. www.realestatepress.es
CARMILA RENUEVA, AMPLÍA Y MODERNIZA
SUS CENTROS COMERCIALES
22
Carmila es un actor destacado en el inmobiliario comercial
europeo, contando con 171 centros comerciales repartidos entre
Francia, Italia y España. En nuestro país, su cartera se compone
63 galerías comerciales con presencia de hipermercados
Carrefour. Su director ejecutivo para España, Sebastián Palacios,
nos habla de los planes de la compañía para la ampliación y
modernización de sus centros.
¿Podría decirme los motivos
por los que se crea CARMILA y
cuáles son sus objetivos?
Carmila nace con el objetivo de
incrementar el valor de las galerías con presencia de hipermercados Carrefour.
Para conseguirlo hemos diseñado una estrategia que se desarrollará en tres ámbitos: la
renovación de nuestros activos,
la ampliación y modernización
de su oferta y el crecimiento de
nuestra cartera.
El plan de renovación abarcará a
la totalidad de los centros comerciales que en estos momentos
poseemos y gestionamos. La
idea es renovar y mejorar las instalaciones, fachadas,
aparcamientos, equipamientos, señalética, etc. De ese
modo, todos los centros Carmila serán fácilmente identificables gracias a una temática común llamada “un aire
de familia” aunque, al mismo tiempo, tendrán una marcada identidad local con referencias a elementos arquitectónicos, naturales o culturales de la zona.
La segunda línea de actuación se concreta en una potente
acción comercial dirigida a ampliar, diversificar y modernizar el mix de la oferta de cada galería mediante la
incorporación de nuevas enseñas. Con ello, lo que buscamos es mejorar el atractivo de nuestros centros y permitir que los clientes encuentren aquellas marcas que
buscan.
Por último, intentaremos incrementar la dimensión de
nuestro parque por dos vías: la ampliación de las actuales
galerías –que cuentan con muchas e importantes posibilidades de desarrollo– y la adquisición de otros centros
comerciales con presencia de hipermercados Carrefour
que sean propiedad de terceros.
Para ello estaremos pendientes
de los movimientos del mercado,
para captar cualquier oportunidad que pueda surgir.
¿Qué tipo de activos componen
su cartera tanto a nivel de
Europa como de España?
Carmila es, desde su misma
constitución, un actor destacado
en el mercado inmobiliario comercial europeo. No en vano,
contamos con 171 centros comerciales y 800.000 m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA)
distribuidos en Francia, Italia y
España.
En concreto, en España, Carmila
dispone de 63 galerías comerciales en propiedad, implantadas en 29 provincias; todas ellas, en ubicaciones estratégicas. Eso supone un patrimonio consolidado de 177.000
m2 de SBA, en 1.700 locales situados junto a hipermercados Carrefour bien arraigados y líderes en sus respectivas
áreas de influencia.
¿Cuál es el programa de renovación de sus centros
españoles y a cuánto asciende la inversión prevista?
El programa que hemos puesto en marcha contempla la
renovación total de nuestros activos entre este año y
2016. Para ello invertiremos 106 millones de euros en actuaciones como la mejora de los aparcamientos, las fachadas, las entradas y los SAS, los suelos y techos del
mall, las zonas estanciales, los baños, la señalética...
Este programa, que está ya en marcha, nos debe permitir
renovar los doce primeros centros –en ciudades como
Madrid, Barcelona, Santander o Sevilla– entre finales de
este año y principios del próximo.
23
En definitiva, se trata de un plan que permitirá al visitante
diferenciar un “antes” y un “después” de la intervención
de Carmila y que, para nuestros comerciantes, deberá traducirse a su vez en un aumento de las visitas y el incremento de sus ventas.
¿Qué criterios dirigen la modernización de la oferta
de sus centros?
La principal y única preocupación que nos mueve es el
cliente final. Carmila procede del mundo del retail, lo que
explica que nuestra visión difiera bastante de la que
pueda tener un arrendador con criterios exclusivamente
inmobiliarios.
Es por ello que hemos iniciado una profunda transformación de la oferta comercial de nuestras galerías con la incorporación de actividades y enseñas que dan una
respuesta a las preocupaciones y deseos del consumidor
español.
Esta nueva oferta se verá completada por una amplia
gama de servicios y de soportes de marketing fuertemente anclados en las nuevas tecnologías.
¿Qué valor añadido obtiene el
comerciante al instalarse en un
centro de CARMILA?
Nuestros comerciantes disfrutarán de
muchos de los beneficios de un gran
centro comercial con unas cargas
considerablemente inferiores. Locales renovados en centros renovados,
dinámicos y bien ubicados, que
cuentan con una “locomotora” bien
consolidada como es el hipermercado Carrefour.
Además, contarán con el apoyo de un
equipo joven, dinámico y altamente
experimentado que trabajará junto a
ellos para, por ejemplo, desarrollar
proyectos de marketing one to one y
les aportará interesantes herramientas
de gestión, investigación de mercado… que permitirán incrementar la
afluencia de clientes y, en consecuencia, mejorar su cifra de negocio.
¿Cómo está resultando la experiencia francesa?
En Francia, donde el plan está algo más avanzado, ya
hemos conseguido interesantes resultados, con un sustancial incremento del tráfico de clientes en los centros
que operamos.
¿Cuáles son los rasgos principales que definen la
industria de los centros comerciales hoy?
En mi opinión, el denominador común es el cambio.
Todo en nuestra industria está cambiando y esto se produce a una gran velocidad.
Cambios en el comportamiento y deseos del consumidor,
hoy mucho más exigente, versátil e informado.
Cambios en la experiencia de compra, que se apoya en la
actualidad en unas tecnologías novedosas, donde la digitalización y los servicios juegan un papel trascendental.
Y por fin, cambios de los viejos paradigmas sobre los que
se asentaba la promoción y gestión de centros comerciales, desplazados por conceptos donde prevalece la proximidad y una total orientación al cliente.
SAMBIL OUTLET MADRID ABRIRÁ SUS
PUERTAS EL PRÓXIMO OTOÑO
24
El grupo venezolano Sambil entró en Europa por España,
comprando a Sonae Sierra el centro comercial M40 de
Madrid, que están renovando completamente para
convertirlo en un gran outlet con una completa oferta
de ocio. El Subdirector General para España, Roberto
Pierri, nos comenta distintos aspectos de este proyecto.
¿Podría resumirme brevemente las actividades y
cartera patrimonial del Grupo Sambil?
Grupo Sambil ha construido más de 500 edificios residenciales y de oficinas, y cuenta con una cartera de 8 hoteles y 13 Centros Comerciales, 10 de ellos en Venezuela.
Hoy es la compañía pionera en la promoción, construcción y gestión de espacios comerciales y una de las de
mayor proyección en América Latina.
Con el centro Sambil Caracas, logramos revolucionar el
concepto de Centros Comerciales ofreciendo a los clientes servicios de compras y entretenimiento en un mismo
lugar, con horarios extendidos durante todos los días del
año en un lugar cómodo y seguro.
¿Cómo será Sambil Madrid?
Sambil Outlet se trata de un proyecto diferente, será el
mayor y más cercano Outlet de Madrid.
Se compondrá de tres plantas comerciales, dos sótanos
de aparcamiento, áreas ajardinadas y aparcamientos exteriores.
arriba y hace que los usuarios puedan volar y simular
la caída con un paracaídas.
Creemos que es una oferta
lúdica atractiva que atraerá
a muchos madrileños y turistas de todas las edades.
¿Para cuándo tienen prevista la apertura y en
qué situación está la precomercialización?
La apertura está prevista para otoño de 2015 y estamos
ahora en un proceso bastante avanzado de precomercialización.
¿Qué papel reservan para el ocio en este centro?
En Sambil Outlet se podrá disfrutar de amplia oferta de
ocio: contará con 12 salas de cine, un supermercado,
zonas de recreo infantil y para adultos, una macro pantalla para transmitir eventos y otros espacios para servicios
de bienestar belleza e imagen.
Tendrá 145 locales aproximadamente, entre los que destaco las tiendas outlet de moda.
Además, como decía antes, Sambil Outlet Madrid instalará en su zona de ocio el mayor túnel de viento de Europa y el primero en la Comunidad de Madrid.
La primera es el fácil acceso al Sambil Outlet de Madrid,
con excelentes comunicaciones en transporte público y con
un servicio de transporte exprés para sus clientes desde
puntos estratégicos en la ciudad al centro comercial.
El concepto centro comercial es muy dinámico y ha ido
transformándose a lo largo de los años. Más que unas diferencias locales, nosotros hablaríamos de su capacidad
de adaptarse a los nuevos tiempos. La industria es parecida a ambos lados del Atlántico, dinámica y creativa.
¿Qué singularidades destacaría de este centro para
que sea capaz de competir en una zona de Madrid
donde debe competir con otros centros muy asentados?
¿Qué diferencias encuentra entre la industria de los
centros comerciales en América Central y la española?
Otra, como te he comentado antes, es el propio centro comercial que va a suponer una renovación total con su
completa oferta outlet, que ofrecerán gran variedad en
moda y complementos.
¿Qué otras operaciones tienen previsto realizar
en España y en Europa?
Y desde el punto de vista del ocio, que también va a ser
una oferta muy completa, de momento destacamos el
túnel del viento, una estructura que dispara aire hacia
En estos momentos, nuestra prioridad es Sambil Outlet
Madrid y luego ya podremos analizar otros proyectos en
España. Pero ahora estamos volcados y muy focalizados
en este proyecto.