informe sobre la actividad inmobiliaria ciudaddebuenosaires precio

Transcripción

INFORME SOBRE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
C I U D A D D E B U E N O S A I R E S
PRECIO DE OFERTA DE TERRENOS
NÚMERO 10
ABRIL 2004
Unidad Económica Territorial
GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
Jefe de Gobierno
ANIBAL IBARRA
Vice Jefe Gobierno
JORGE TELERMAN
Secretario de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable
EDUARDO EPSZTEYN
- INFORME ACTIVIDAD INMOBILIARIA NRO. 10 – ABRIL 2004 - CIUDAD
DE
BUENOS AIRES -
1
CENTRO DE ESTUDIOS PARA
EL DESARROLLO ECONÓMICO METROPOLITANO
Dirección: Pablo Perelman.
Consultores: Fernando Álvarez de Celis, Julián Álvarez Insua, María Agustina
Briner, Santiago Juncal, Adriana Cusmano, Paulina Seivach, Marcelo Yangosian,
María Eva Raffoul Sinchicay y Patricia Fernández.
Asistentes: Verónica Simone, María José Pérez de Arrilucea, Ana Florido, Anahí
Costaguta y Cecilia Vitto.
El presente informe ha sido elaborado por la Unidad Económica Territorial
(UET) del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano de la
Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires.
Coordinador: Fernando Álvarez de Celis.
Consultores: Julián Álvarez Insua, y María Eva Raffoul Sinchicay.
Asistentes: Ana Florido y Anahí Costaguta.
Los distintos trabajos realizados se encuentran en Internet: www.cedem.gov.ar
DE
BUENOS AIRES -
2
INDICE
1. Resumen Ejecutivo
4
2. Metodología
6
3. Resultados Obtenidos
8
3.1. El precio del suelo en la Ciudad de Buenos Aires
8
3.2. El precio de los terrenos en aquellos lotes que vuelven a registrase
en varios
10
3.3. Precio de los terrenos según dimensiones
11
3.4. Variación del precio del suelo según distribución geográfica de
los lotes
15
3.5.I. Distribución territorial de oferta del suelo por m2
17
3.5.II. Variación del precio por ejes geográficos
19
3.6.I. La incidencia del uso del suelo en el precio de los lotes
20
3.6.II. El precio del suelo por barrios, según distritos de Planeamiento
Urbano
28
3.7. Capacidad constructiva y precio del suelo
32
3.8. Zoom. El precio de oferta en zonas destacadas de la Ciudad
35
DE
BUENOS AIRES -
3
1. RESUMEN EJECUTIVO
En el estudio realizado en el mes de
marzo de 2004 se registraron 1.013
lotes localizados en toda la Ciudad de
Buenos Aires, que contabilizaron
543.045 m² de suelo urbano, un 74%
más que el registrado en el
relevamiento de diciembre, con lotes
de dimensiones que van desde los 70
m² hasta los 25.000 m². Más de la
cuarta parte de los m² ofrecido en
este período se localiza en los barrios
de Barracas, Nueva Pompeya, Villa
Pueyrredón, Parque Chacabuco y
Balvanera, que suman en conjunto el
28,8% del suelo ofertado. La principal
oferta de suelo se produce en el
barrio de Barracas que concentra en
este último mes el 7,4% de la oferta
de suelo.
La variación interanual en dólares
presenta una recuperación del 47,6%,
que llega al 103% si se compara
desde el registro más bajo (junio de
2002). Sin embargo, la comparación
respecto de diciembre de 2001
muestra una disminución del 21,8%,
apreciándose
un
incremento
trimestral de estos inmuebles en
dólares del 11,8%.
Además, se registraron 364 terrenos
que fueron ofertados tanto en marzo
de 2004 como en diciembre de 2003.
El precio promedio en diciembre fue
de U$S 361, mientras que en marzo
de este año alcanzó los U$S 364,
observándose un aumento de apenas
0,8%. Sin duda, el precio del suelo,
se mantuvo constante. Sin embargo,
el precio promedio sufrió una suba
por la incorporación de lotes de
mayor valor, ubicados en áreas bien
valorizadas de la Ciudad.
En lo que respecta al precio del suelo
a partir de sus dimensiones, se
aprecia para el mes de marzo una
estructura similar a la observada en
relevamientos
anteriores.
Las
diferencias de precios muestran una
inclinación descendente a medida
que aumenta el tamaño. Los mayores
valores se registran en los lotes de
menores dimensiones (entre 50 y 200
m²) donde el valor alcanza los 529
dólares el m²; los menores valores los
presentan los lotes de más de 1.000
m2, cuyos valores promedios se
ubican en 392 dólares el m²
En lo que respecta a la variación
interanual de los precios por m² de
las distintas zonas de la Ciudad, se
aprecia que en la zona norte se
registró el mayor incremento (59,5%)
como
consecuencia
de
una
revalorización del área y de la
concentración de la demanda. En las
zonas sur y oeste, el incremento
interanual es levemente inferior al
registrado para el total de la Ciudad,
alcanzando el 32,7% y 39,9%
respectivamente. En el centro de la
Ciudad, en cambio, el valor promedio
aumentó a un ritmo de 17,2%
interanual. Sin embargo, en esta zona
la dispersión de lotes es mayor y las
escasas
ofertas
dificultan
la
comparación.
Al analizar la variación trimestral
entre diciembre y marzo, se observa
que la mayor variación positiva se
produce en la zona central (41,6%).
La zona norte mostró un incremento
de menor magnitud (16,4%), pero que
supera el promedio de la Ciudad.
- INFORME ACTIVIDAD INMOBILIARIA NRO. 10 – A BRIL 2004 - CIUDAD
DE
B UENOS AIRES -
4
Esta área es vista por los potenciales
inversores cómo un área atractiva
para la construcción de vivienda
multifamiliar dirigida a los sectores de
poder adquisitivo medio y medio alto
de la población desde hace un
tiempo. El hecho que la variación
trimestral no sea más pronunciada
obedece a que ésta zona viene
manteniendo un ritmo de ascenso
sostenido desde principios de 2002, y
las diferencias a corto plazo son
menos notorias. Así, al observar el
mapa con el precio promedio del m²
en la Ciudad de Buenos Aires, se
aprecia que los mayores valores se
emplazan en el centro y norte de la
Ciudad. En el sur se registran los
valores más bajos, siendo el
sudoeste el área con menor valor del
m².
Si se analiza el precio del m², ya no
por barrio sino por la localización
particular de cada terreno, se puede
apreciar la correlación positiva entre
la cercanía a los principales ejes de
transporte y comunicación y el precio
del m², mientras que en el interior de
los barrios se ubican los menores
valores.
Además,
se
puede
evidenciar como decrecen los valores
a medida que aumenta la distancia
del centro, aunque con algunas
excepciones en las áreas de mayor
valorización de los barrios del norte
de la Ciudad y del centro geográfico.
Asimismo,
el
informe
permite
observar la correlación positiva entre
las distintas áreas de uso del suelo.
Así,
los
mayores
valores
corresponden al Área de Protección
Histórica (715,8 dólares promedio el
m²), seguido de las áreas centrales
(548,6 dólares el m²), residencial
(414,6 dólares promedio el m²),
equipamiento (314,3 dólares el m2) y
finalmente las industriales, en donde
el precio promedio se cotiza a 141,4
dólares el m².
En lo que respecta al precio del m²
construible, se analizaron 88.788 m²
en los que se puede edificar unos
308.743 m². En estos terrenos el
precio del m² construible promedio
alcanzó los 156,1 dólares en el mes
de marzo, con un precio máximo de
755 dólares el m².
Por último, es de destacar que en
este informe se incorporó información
con el valor total de los lotes según el
tamaño, con la intención del que el
lector posea una visión más palpable
del precio del terreno. Al mismo
tiempo que se incorporó el análisis
minucioso de dos zonas de la Ciudad
(Norte y Centro Geográfico) al fin de
incorporar la escala barrial.
DE
B UENOS AIRES -
5
2. METODOLOGÍA
Para realizar el estudio del valor de
venta de terrenos en la Ciudad de
Buenos
Aires
se
realizó
un
relevamiento durante el mes de
marzo de 2004. Para ello, se obtuvo
información sobre la ubicación de los
inmuebles,
las
dimensiones
y
superficies y el precio de oferta de los
mismos. Toda esta información se
extrajo
de
los
suplementos
clasificados de los diarios Clarín, La
Prensa y la Nación, más los datos
proporcionados por las inmobiliarias
asociadas al Sistema Integrado de
Propiedades,
Expoclasificados,
Segundamano y un listado de
inmobiliarias que informaron de sus
ofertas. En los casos en donde algún
dato estuviera incompleto o los
valores hacían dudar de su
veracidad, se
corroboró y se
completó mediante un contacto
directo con el oferente, con el fin de
completar la información y evacuar
las dudas que pudieran existir. Este
relevamiento se viene realizando
desde diciembre de 2001 con una
periodicidad trimestral.
con el valor de la propiedad a reciclar.
En tal sentido, si bien la Ciudad de
Buenos Aires tiene gran cantidad de
edificaciones,
estas
han
sido
consideradas a los fines de este
relevamiento, cuando el valor de lo
construible supera el valor de lo
construido, más el valor nominal del
suelo.1
El precio de los lotes se establece a
partir de terrenos relevados en la
Ciudad de Buenos Aires. Sin
embargo, los lotes analizados en este
trabajo pueden en algunos casos
poseer construcciones. Así, muchos
de los lotes ofrecidos poseían
construcciones para demoler y así
utilizar el terreno. Además, en
algunos barrios se ofrecían lotes con
viviendas unifamiliares en donde se
informaba que la vivienda se podía
demoler, pagando solo el valor del
terreno o se podía reciclar, siendo por
lo tanto similares el valor del terreno
Además, y observando que el precio
de los terrenos varía por tamaño, se
agruparon los lotes en cinco tramos
de superficie con el fin de determinar
la variación del valor. Los cinco
tramos
considerados
abarcan
terrenos de: 50 a 200 m², de 200 a
500 m², de 500 a 750 m², de 750 a
1.000 m² y de más de 1.000 m².
Luego de obtenida toda esta
información,
se
procedió
a
georreferenciar la totalidad de los
inmuebles utilizando para ello un SIG
que localiza cada lote a partir de la
dirección de los mismos. Este
procedimiento
permite
analizar
espacialmente
la
información,
relacionándola con otros datos
espaciales. Asimismo, se agrupó la
información por barrios con el fin de
sintetizar y analizar de manera más
sencilla estos valores. Esta técnica
permitió vincular los terrenos con las
zonas del código de Planeamiento
Urbano fin de apreciar de qué manera
influye la regulación en el precio de
los terrenos.
1
Un ejemplo típico, en este sentido, es la
demolición de una casa para construir un
edificio en altura. En ese caso, el valor del
suelo (dado por la renta diferencial) es
superior al valor de la vivienda construida.
DE
B UENOS AIRES -
6
la construcción de Isolíneas ² de
valor del suelo por m², es decir,
líneas que se construyen uniendo
puntos que delimitan áreas de igual
valor del suelo 3.
Asimismo, cuando se indica el precio
de los inmuebles, nos referimos al
precio de oferta, que sin embargo no
refleja plenamente el valor real de los
inmuebles. El valor de transacción
puede oscilar entre un 5 y un 15% del
valor de oferta, mediando aquí, la
velocidad de venta de cada inmueble.
En este informe se incorpora el
análisis del valor del suelo a partir de
Mapa Nº 1. Barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
20
28
5
9
46
15
25
35
44
18
32
26
12
1
36
33
21
40
41
42
10
34
2
37
8
14
7
13
39
19
16
45
38
29
30
47
17
11
31
6
24
23
22
3
27
4
Nº BARRIO
1 AGRONOMIA
2 ALMAGRO
3 BALVANERA
4 BARRACAS
5 BELGRANO
6 BOCA
7 BOEDO
8 CABALLITO
9 COGHLAND
10 COLEGIALES
11 CONSTITUCION
12 CHACARITA
13 FLORES
14 FLORESTA
15 LINIERS
16 MATADEROS
17 MONSERRAT
18 MONTE CASTRO
19 NUEVA POMPEYA
20 NUÑEZ
21 PALERMO
22 PARQUE AVELLANEDA
23 PARQUE CHACABUCO
24 PARQUE PATRICIOS
25 PATERNAL
26 RECOLETA
27 RETIRO
28 SAAVEDRA
29 SAN CRISTOBAL
30 SAN NICOLAS
31 SAN TELMO
32 VELEZ SARFIELD
33 VERSALLES
34 VILLA CRESPO
35 VILLA DEL PARQUE
36 VILLA DEVOTO
37 VILLA GRAL. MITRE
38 VILLA LUGANO
39 VILLA LURO
40 VILLA ORTUZAR
41 VILLA PUEYRREDON
42 VILLA REAL
43 VILLA RIACHUELO
44 VILLA SANTA RITA
45 VILLA SOLDATI
46 VILLA URQUIZA
47 PUERTO MADERO
43
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable. GCBA
2
. Isolíneas: son líneas que unen puntos de igual intensidad del fenómeno
Si bien esas áreas constituyen construcciones teóricas que no reflejan exactamente lo que
sucede en el territorio, su utilización resulta interesante puesto que aportan una nueva zonificación
al análisis, más allá de los barrios o puntos de localización de los terrenos
3.
DE
B UENOS AIRES -
7
3. R ESULTADOS OBTENIDOS
3.1 EL PRECIO
DEL
SUELO
EN LA
CIUDAD
DE
BUENOS AIRES
4
de 43,1 dólares por m². Estos 1.013
terrenos suman 543.045 m² de suelo
urbano, un 74% más que el
registrado en el relevamiento de
diciembre, con lotes de dimensiones
que van desde los 70 m² hasta los
25.000 m².5
En el relevamiento efectuado en el
mes de marzo se contabilizaron 1.013
terrenos ubicados en distintos puntos
de la Ciudad. En tal sentido, el precio
promedio del m² registrado es de 438
dólares, hallándose un precio máximo
de 3.785 dólares el m² y un mínimo
Cuadro 1
Precio promedio de terrenos por m² en la Ciudad de Buenos Aires
Precio Variación Variación Precio del Variación Variación Precio Variación Variación
del suelo trimestral anual
suelo
trimestral
anual
promedio trimestral anual
($)
(%)
(%)
(U$S)
(%)
(%)
del dólar
(%)
(%)
2001
diciembre
2002
Marzo
Junio
septiembre
diciembre
2003
Marzo
Junio
septiembre
diciembre
2004
Marzo
555
555
652
809
897
969
17.5
24.1
10.9
8.0
933
927
1015
1153
-3.7
-0.6
9.5
13.6
1269
10.1
1.00
272
213
242
274
-51.0
-21.7
13.6
13.2 -50.6
2.53
3.74
3.68
3.53
153.0
47.8
-1.6
-4.1
253
43.1
14.6
13.2
19.0
294
330
342
388
7.3
12.1
3.8
13.5
8.1
54.7
41.3
41.6
3.11
2.81
2.97
2.97
-12.0
-9.5
5.7
-
22.7
-24.9
-19.3
-15.9
36.0
434
11.8
47.6
2.93
-1.3
-5.6
74.6
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable. GCBA.
_______________________________
4
En el mes de marzo sólo un terreno fue ofrecido en pesos, el resto de la operatoria inmobiliaria
fue registrada en dólares.
5
En el mes de diciembre se registraron 641 terrenos que sumaban 311.001 m² de suelo urbano..
La menor cantidad de suelo urbano en venta se registró en marzo de 2002, cuando se
contabilizaron unos 98 terrenos que sumaba 63.910 m².
- I N F O R M E A C T I VI D A D I N M O B I L I A R I A N R O . 1 0 – A B R I L 2 0 0 4 - C I U D A D
DE
B UENOS AIRES -
8
La evolución del precio de terrenos
en la divisa norteamericana, muestra
que la mayor depreciación se
produce en junio de 2002, cuando el
valor del suelo se ubicó en U$S 213
dólares el m², en coincidencia con el
momento en que la cotización del
dólar se acercó a los $4. No obstante,
a partir de dicho mes, se registró un
importante recuperación de los
precios en dólares, en virtud de la
baja continua que se produjo en la
cotización de la divisa. El balance
entre el aumento de los precios en
dólares y la baja en la paridad del
sólar, arrojó una suba consiguiente
incremento del precio en pesos. Sin
embargo, la comparación respecto de
diciembre de 2001, refleja, en
cambio, una contracción del 21,8%.
La variación interanual en dólares
presenta una recuperación del 47,6%,
que llega al 103% si se compara
desde el registro más bajo (junio de
2002) Asimismo, en el último
relevamiento
se
aprecia
un
incremento intertrimestral de estos
inmuebles en dólares del 11,8%.
(Cuadro 1).
Gráfico 1
Variación del valor del suelo por m² en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y en dólares
desde diciembre de 2001.
14
Valor de los terrenos en
pesos
12
10
8
Valor de los
terrenos en dólares
6
4
2
Valor del
dólar
0
diciembre
2001
marzo
junio
setiembre
2002
diciembre
marzo
junio
setiembre
diciembre
2003
marzo
2004
DE
B UENOS AIRES -
9
3.2. E L PRECIO
A REGISTRARSE
TERRENOS DE AQUELLOS LOTES
VARIOS RELEVAMIENTOS
DE LOS
EN
Si se examinan los terrenos que
permanecieron ofertados en los
meses de diciembre de 2001, 2002 y
2003 como marzo de 2003 y marzo
de 2004, se logra detectar unas 41
unidades.
En esos lotes se puede observar que
los valores promedios en dólares
ascendieron un 34,8% con respecto a
marzo de 2003, es decir aumentaron
menos que el promedio de lotes
ofrecidos en toda la Ciudad. Sin
embargo, al ser terrenos que se
mantienen en oferta desde diciembre
de 2001, es notable que los ascensos
se mantengan. De ello se infiere que
los pertenecientes a este grupo de
propietarios de terrenos privilegian el
mantenimiento del valor tomando
como
referencia
los
precios
alcanzados en el período anterior a la
QUE
VUELVEN
devaluación, por encima de la
premisa de venderlos. Así,. Para
estos propietarios el suelo funciona
como reserva de valor, y sólo se está
dispuesto a venderlo ante una oferta
que responda a sus expectativas.
Al comparar aquellos terrenos que se
ofertaban tanto en marzo de 2003
como en el 2004 se puede verificar
que el precio del m² tuvo una
variación menor que para el conjunto
de los lotes analizados; así, el
aumentó en este panel fue de 9,5%,
mientras que en el total de los lotes
se registró un incremento del 11,8%.
En tal sentido, en el corto plazo, el
reacomodamiento de la oferta es
menor en aquellos terrenos que
siguen en venta de los que se
incorporan
en
el
mercado.
Cuadro 2
Precio de terrenos (de panel) por m², en la
Ciudad de Buenos Aires
Precio Variación
del suelo anual
(U$S)
(%)
2001
Diciembre
2002
Diciembre
2003
Marzo
Diciembre
2004
Marzo
Variación
trimestral
(%)
506
293
-42,1
282
347
18,4
380
34,8
9,5
DE
B UENOS AIRES -
10
Además, se registraron 364 terrenos
que fueron ofertados tanto en marzo
de 2004 como en diciembre de 2003.
El precio promedio en diciembre fue
de U$S 361, mientras que en marzo
de este año alcanzó los U$S 364,
registrándose un aumento de apenas
3.3. PRECIOS
DE LOS
0,8%. Sin duda, el precio del suelo,
se mantuvo constante más allá del
aumento registrado en el precio
promedio que sufrió una suba por la
incorporación de lotes de mayor
valor, ubicados en áreas bien
valorizadas de la Ciudad.
TERRENOS SEGÚN DIMENSIONES
En lo que respecta al precio del suelo
a partir de sus dimensiones, el cuadro
3 permite apreciar para el mes de
marzo una estructura similar a la
observada en el relevamientos
anteriores. Las diferencias de precios
muestran
una
inclinación
descendente a medida que aumenta
.
el tamaño. Los mayores valores se
registran en los lotes de menores
dimensiones (entre 50 y 200 m²)
donde el valor alcanza los 529
dólares el m²; los menores valores los
presentan los lotes de más de 1.000
m2, cuyos valores promedios se
ubican en 392 dólares el m².
Cuadro 3
Distribución de la cantidad de lotes ofrecidos, tamaños y
precios, por m² el mes de marzo de 2004. Ciudad de Buenos
Aires.
m²
ofrecidos
50-200
200-500
500-750
750-1000
Más de 1000
Total
Cantidad de
ofertas
Precio
Promedio
(U$S)
207
575
114
48
69
1013
529
413
410
394
392
434
Precio
Máximo
(U$S)
Precio
Mínimo
(U$S)
3828
3611
2643
2072
1494
3828
133
50
43
52
72
43
3.3.1. PRECIO DE REFERENCIA DE TERRENOS SEGÚN DIMENSIONES
A partir de este informe se incorpora
el análisis de precios de algunos lotes
ubicados en distintas zonas de la
Ciudad, para que el lector logre
identificar rápidamente las diferencias
por el precio total, además de las
correspondientes al precio m².
De esta manera en el mapa siguiente
se puede apreciar el precio de oferta
de 12 terrenos de alrededor de 200
DE
B UENOS AIRES -
11
m², advirtiéndose claramente la
valorización
positiva
de
estos
terrenos en el barrio de Belgrano,
como por ejemplo el localizado en
Monroe al 2.700, cuyo precio de
oferta es de U$S 200.000. Este
precio elevado, también se advierte
en un terreno ubicado en Alberdi al
1.600, cuyo precio ronda los U$S
220.000. En el Noroeste los precios
de estos terrenos rondan los U$S
150.000. Por su parte un terreno
localizado en el Área de Patrimonio
Histórico (APH) presenta valores de
U$S 100.000. En el Oeste, los lotes
de estas dimensiones se sitúan entre
U$S 55.000 y U$S 60.000, aunque
cabe aclarar que la capacidad
constructiva es menor, dado por el
tipo de normativa del suelo. En el Sur,
estas parcelas se ubican en valores
próximos a los U$S 60.000; sin
embargo, si se considera la
capacidad constructiva sus precios
reales
son
aún
más
bajos.
Mapa 2
Precio de referencia en terrenos de 200 m². Ciudad de Buenos Aires. Marzo
de 2004
DE
B UENOS AIRES -
12
En lo que respecta a terrenos de
dimensiones próximas a los 450 m²,
se seleccionaron once, que permiten
medir el precio de oferta. Así, el
mayor precio se registró en Scalabrini
Ortiz al 1.000 en donde un terreno de
estas dimensiones está valuado en
U$S 240.000. El mismo valor se
advierte en el barrio de Colegiales,
(Av. Triunvirato 2300). A su vez, en el
barrio de Belgrano se relevaron dos
terrenos de estas dimensiones, con
precios de U$S 175.000 y U$S
220.000 respectivamente. En los
barrios del Centro Geográfico (Flores
y Caballito) los precios van de los
U$S 100.000 a los U$S 160.000. En
los barrios del Sur rondan los U$S
55.000, hallándose otra vez los
precios más bajos de la Ciudad.
Mapa 3
Precio de referencia en terrenos de 450 m². Ciudad de Buenos Aires. Marzo
de 2004
DE
B UENOS AIRES -
13
Por su parte, se seleccionaron trece
lotes de más de 2.000 m² en
diferentes puntos de la Ciudad. En tal
sentido, los lotes de mayores
proporciones se registraron en el
barrio de Nueva Pompeya, con
dimensiones de 21.000 m² y 25.000
m², que se ofrecen en U$S 1 millón y
U$S 3 millones, respectivamente. Por
su parte, sobre la Av. Montes de Oca
(en la zona mejor valorizada del
barrio de Barracas), se oferta un lote
de 7.200 m² a U$S 1.8 millones, cuyo
valor es significativamente más alto
por m². Además, entre los terrenos de
precios más elevados se destaca uno
ubicado en Alberdi al 3.900 en el
barrio de Flores de 8.000 m² a U$S
3.8 millones, mientras que en el
barrio de Palermo (Av. Juan B. Justo)
un lote de 2.408 m² se ofrece a U$S
2.7 millones.
Mapa 4
Precio de referencia en terrenos de más de 2.000 m². Ciudad de Buenos
Aires. Marzo de 2004
DE
B UENOS AIRES -
14
3.4. V ARIACIÓN DEL
PRECIO
GEÓGRAFICA DE LOS LOTES.
En lo que respecta a la variación
interanual de los precios por m² de
las distintas zonas de la Ciudad, se
aprecia que en la zona norte se
registró el mayor incremento (59,5%)
como
consecuencia
de
una
revalorización del área y de la
concentración de la demanda. En las
zonas sur y oeste, el incremento
interanual es levemente inferior al
registrado para el total de la Ciudad,
alcanzando el 32,7% y 39,9%
respectivamente. En el centro de la
Ciudad, en cambio, el valor promedio
aumentó a un ritmo de 17,2%
interanual. Sin embargo, en esta zona
la dispersión de lotes es mayor y las
escasas
ofertas
dificultan
la
comparación.
Al analizar la evolución trimestral
entre diciembre y marzo, se observa
que la mayor variación positiva se
produce en la zona central (41,6%).
La zona norte mostró un incremento
de menor magnitud (16,4%), pero que
supera el promedio de la Ciudad.
Esta área continúa siendo visualizada
por los potenciales inversores cómo
una
zona
atractiva
para
la
construcción de vivienda multifamiliar
dirigida a los sectores de poder
adquisitivo medio y medio alto de la
DEL
SUELO
SEGÚN
DISTRIBUCIÓN
población. El hecho que la variación
trimestral no sea más pronunciada
obedece a que ésta zona viene
manteniendo un ritmo de ascenso
sostenido desde principios de 2002, y
las diferencias a corto plazo son
menos notorias. Los tres barrios que
componen la zona manifiestan una
variación similar.
En la zona Oeste, los tres barrios
seleccionados presentan variaciones
trimestrales muy dispares, mientras
que el promedio de la zona adquiere
un escaso incremento (1,3%). La
mayor variación positiva se observó
en el barrio de Almagro (59,2%),
mientras que en Villa Crespo el precio
promedio aumentó el 25,8%. En
Caballito, la variación trimestral es del
5,1%, demostrando una tendencia
similar a la de la zona norte y debido
a causas semejantes
En la zona Sur, la variación entre
diciembre y marzo presenta un
aumento en dólares del 14%.. En lo
que respecta a la variación por barrio,
en La Boca se observa una variación
negativa de 2,2%, mientras que en
Mataderos, la mayor oferta de
terrenos residenciales permitió un
ligero
incremento
de
1,5%.
DE
B UENOS AIRES -
15
Cuadro 4
Variación del precio promedio por barrio entre el 2001 y el 2004 en algunos barrios de la ciudad.
2001
2002
2003
2004
Variación Variación
trimestral
anual
(%)
(%)
Barrios
Total
Dic.
550
242
274
296
330
343
388
434
11,9
46,6
Zona Centro
1322
457
763
622
513
966
515
729
41,6
17,2
Zona Norte
Belgrano
Palermo
Recoleta
927
947
1127
1479
406
430
517
722
440
504
647
618
515
519
684
922
630 582
713 552
652 794
1017 1240
706
856
806
1447
822
981
955
1627
16,4
14,6
18,5
12,4
59,5
88,9
39,6
76,5
Zona Oeste
Villa Crespo
Almagro
Caballito
525
567
616
828
225
179
263
326
257
226
296
401
272
309
289
367
289
289
292
475
380
364
299
472
375
316
387
523
380
397
616
550
1,3
25,8
59,2
5,1
39,9
28,5
113,1
50
Zona Sur
La Boca
Mataderos
382
277
272
176
134
134
160
111
109
202
147
136
203
170
164
210
149
169
235
162
187
268
158
190
14
-2,2
1,5
32,7
7,8
39,7
Sept.
Dic.
marzo
junio
Sept.
Dic.
marzo
Asimismo, al apreciar la distribución
territorial del precio del suelo entre
marzo de 2003 y marzo de 2004, se
observa
que
no
varió
significativamente el patrón territorial
en la Ciudad de Buenos Aires. Los
mayores
valores
siguen
correspondiendo a la zona central de
la urbe. Asimismo, los precios son
más elevados en el norte que en el
sur, con una “isla” de valoración
positiva en los barrios del centro
geográfico de la Ciudad (Flores,
Parque Chacabuco y Caballito).
Así, en virtud de una mayor
estabilidad en los precios de los
terrenos, es posible observar una
heterogeneidad menor entre los
valores de barrios próximos que los
registrados en los relevamientos
anteriores, producto sin duda de la
disminución de la incertidumbre
económica y del reacomodamiento de
los precios (ver mapa 2). Asimismo,
se pudo observar que en el norte y en
el centro geográfico, los precios
promedios sufrieron un incremento
respecto a su entorno, producto
fundamentalmente de la valorización
positiva
de
algunas
áreas
residenciales,
motorizadas
fundamentalmente en la construcción
de viviendas multifamiliares, tal como
se evidencia por la significativa alza
de los permisos de construcción en
esta zona de la Ciudad.
DE
B UENOS AIRES -
16
Mapa 5
Precio promedio del m² en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
Precio promedio del m² en pesos en el mes de
marzo de 2003
Precio promedio del m² en dólares en el mes
marzo 2004
3.5.I D ISTRIBUCIÓN TERRITORIAL
MES DE MARZO DE 2004
La mayor concentración de m²
ofrecidos en este período se localiza
en los barrios de Barracas, Nueva
Pompeya, Villa Pueyrredón, Parque
Chacabuco y Balvanera, que suman
en conjunto el 28,8% del suelo
ofrecido en el mes de marzo. La
principal oferta de suelo se produce
en el barrio de Barracas que
concentra en este último mes el 7,4%
de la oferta de suelo. En el mes de
diciembre,
estos
cinco
barrios
representaban el 24,7% de la oferta
de suelo urbano, lo que muestra una
mayor concentración territorial de la
oferta en este último relevamiento,
aunque también vale destacar que la
D E LA
OFERTA
DEL
SUELO
EN EL
oferta de m² fue mucho mayor que el
trimestre anterior.
Exceptuando Balvanera y Parque
Chacabuco, los tres primeros barrios
no se caracterizan por tener precios
elevados. Asimismo, la oferta de los
barrios del sur de la Ciudad se
mantiene en porcentajes similares
con respecto a los relevamientos
realizados en los meses anteriores.
La cantidad de suelo ofrecido en el
centro urbano ha sido escasa,
respondiendo a la poca cantidad real
de suelo factible de ser ofrecido en
esta
área
urbana.
DE
B UENOS AIRES -
17
Mapa 6
Cantidad de m² ofrecidos, relevados en los barrios de la Ciudad de Buenos
Aires. Marzo de 2004.
En lo que se refiere al precio de
oferta de terrenos a partir de la
distribución territorial de los mismos,
el cuadro 3 permite apreciar que los
mayores valores se registran en el
barrio de Recoleta, promediando los
1.627 dólares el m². También en el
barrio de San Nicolás (zona centro)
se registran precios superiores a la
media de la Ciudad que alcanzan los
434 dólares el m², mientras que en el
oeste y sur se registran valores
inferiores a la media. Esta última
zona, en particular, es el área en
donde se registran los menores
valores promedios de la Ciudad (268
dólares el m²)
Así, al observar el mapa con el precio
promedio del m² en la Ciudad de
Buenos Aires, se aprecia que los
mayores valores se emplazan en el
centro y norte de la Ciudad. En el sur
se registran los valores más bajos,
siendo el sudoeste el área con menor
valor del m².
DE
B UENOS AIRES -
19
Mapa 7
Precio promedio del m² en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Marzo
de 2004
Asimismo, si se analiza la diferencia
entre los precios máximos y mínimos
por m2 al interior de cada barrio, se
puede apreciar en algunos barrios
grandes diferencias entre estos
valores. Así, las mayores diferencias,
en el mes de marzo, se observan en
Villa Crespo y Chacarita, producto de
que allí se ofrecen terrenos aptos
para la construcción de edificios en
torre como lotes para la realización
de viviendas unifamiliares. Con
menores valores, se dan amplitudes
importantes en los barrios de
Balvanera, Caballito y Flores donde
conviven lotes bien valorizados
próximos a terrenos de menor
potencial,
que
valorización menor.
poseen
una
Las menores diferencias se producen
en algunos barrios del oeste de la
Ciudad
con
características
residenciales que no poseen áreas
comerciales de escala metropolitana.
Los barrios del sur de la Ciudad
también evidencian valores bastante
homogéneos entre los distintos
terrenos ofertados en el centro
administrativo, la escasa diferencia
registrada
se
debe
a
la
homogeneidad de los terrenos
ofrecidos.
DE
B UENOS AIRES -
20
Mapa 8
Diferencia porcentual entre el precio máximo y precio mínimo por barrio.
Marzo de 2004.
Al mismo tiempo, si se analiza el
precio del m², ya no por barrio sino
por localización particular de cada
terreno, se puede apreciar la
correlación
positiva
entre
los
principales ejes de transporte y
comunicación y el precio del m²,
mientras que en el interior de los
barrios se ubican los menores
valores.
Además,
se
puede
evidenciar como decrecen los valores
a medida que aumenta la distancia
del centro, aunque con algunas
excepciones en las áreas de mayor
valorización de los barrios del norte
de la Ciudad y del centro geográfico.
DE
B UENOS AIRES -
20
Mapa 9
Distribución de los lotes ofertados, según valor del m². en la Ciudad de
Buenos. Marzo de 2004.
Al analizar la distribución del valor del
suelo por m², tomando como
referencia las isolíneas, se aprecia
claramente
dos
manchas
diferenciables entre el sur y el norte
de la Ciudad. En tal sentido, en el sur
se aprecia un área en donde los
valores son siempre menores a los
200 dólares el m², mientras que en el
norte se identifica un área de
valorización superior a los 1.500
dólares el m². Además, en el oeste se
observan islotes de valorización,
fundamentalmente en el sur de
Caballito, Devoto, Liniers, y algunos
otros centros menores. Asimismo, se
evidencian isolíneas de menor valor
en la zona oeste de la Paternal (ver
Mapa 7).
DE
B UENOS AIRES -
21
Mapa 10
Distribución del valor del m² según las isolíneas de valor (líneas de igual
valor) Marzo de 2004.
DE
B UENOS AIRES -
22
3.5.II VARIACIÓN
DEL
PRECIO
POR
A los fines de analizar la variación del
precio de oferta del suelo en la
Ciudad de Buenos Aires se
construyeron cuatro ejes barriales por
proximidad geográfica. Tres de ellos
parten del centro de la Ciudad y
llegan hasta el limite administrativo de
la Ciudad Autónoma (Av. General
Paz) por el Norte, Oeste y Sur; en
tanto que el eje restante se realizó a
partir de agrupar, de norte a sur, los
barrios linderos a la Av. General Paz.
EJES GEOGRÁFICOS
se aprecian incrementos respecto a
su espacio próximo, llegando el
precio del m² a los 981 y 656 dólares.
A excepción del barrio de Saavedra,
en el resto de los barrios del eje
norte, los valores promedios superan
a la media de la Ciudad.
En este sentido, si se analiza el
precio del m² en el eje norte de la
Ciudad (ver gráfico 2) se observa que
en el mes de marzo los mayores
valores promedios se registraron en
el barrio de Recoleta (U$S 1.627). El
valor es menor en los barrios de
Palermo (U$S 965), Colegiales, (U$S
823) Coghland y Saavedra, en donde
el valor promedio ronda en los 297
dólares el m². En Belgrano y Núñez,
Gráfico 2.
Distribución del precio del m² en dólares, en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires.
1800
1627
1600
1400
1200
1078
955
1000
981
823
800
656
600
469
400
309
200
SA
AV
ED
RA
NU
NE
Z
CO
GH
LA
ND
BE
LG
RA
NO
CO
LE
GI
AL
ES
PA
LE
RM
O
RE
CO
LE
TA
SA
N
NI
CO
LA
S
0
DE
B UENOS AIRES -
23
una apreciación de los terrenos
producto de la oferta de lotes sobre el
eje de la Av. Rivadavia. En el barrio
de Caballito, cómo se explicara
anteriormente, se registran los
valores más alto de este eje,
alcanzando un precio promedio de
550 dólares el m².
En el eje oeste también se aprecia un
descenso de los precios desde el
centro hacia la periferia, aunque aquí
se observa una homogeneidad mayor
de los precios por barrio en particular
desde Flores hasta Villa Luro,
destacándose
este
último
por
registrar los precios más bajos de la
zona oeste. En Liniers se observa
Gráfico 3
Distribución del precio del m², en dólares, en el eje oeste de la Ciudad de Buenos Aires.
Marzo de 2004.
1200
1078
1000
800
600
473
550
469
387
372
400
314
219
289
200
LIN
IE
RS
LU
RO
VI
LL
A
SA
RF
IE
LD
VE
LE
Z
FL
OR
ES
TA
FL
OR
ES
CA
BA
LL
IT
O
AL
M
AG
RO
BA
LV
AN
ER
A
SA
N
NI
CO
LA
S
0
En lo que respecta al eje sur, se
aprecia un descenso de los precios
desde el centro administrativo hacia
los barrios próximos al Riachuelo.
Estos
barrios
poseen
precios
promedios entre 100 y 200 dólares el
m², con precios promedios mínimos
en el barrio de Villa Soldati (116
dólares el m²) y apenas superiores en
el barrio de Barracas (163 dólares el
m²).
DE
B UENOS AIRES -
24
Gráfico 4
Distribución del precio del m² en el eje sur de la Ciudad de Buenos Aires. Marzo de 2004.
1200
1078
1000
800
435
600
322
400
163
158
200
162
159
116
LU
GA
NO
VI
LL
A
SO
LD
AT
I
NU
EV
A
VI
LL
A
PO
M
PE
YA
BA
RR
AC
AS
BO
CA
SA
N
SA
N
NI
CO
LA
S
M
ON
SE
RR
AT
TE
LM
O
0
Al observar los precios promedios de
los barrios linderos al Gran Buenos
Aires por la Av. General Paz, se
evidencia el descenso del norte hacia
al sur, con excepción del barrio
residencial de Villa Devoto. A partir
de Liniers se aprecia un fuerte
descenso del precio hasta llegar al
valor mínimo del eje en el barrio de
Villa Lugano (gráfico 5).
Gráfico 5
Distribución del precio del m² en dólares, en el eje lindero a la Av. General Paz. Marzo de
2004.
700
656
600
500
400
361
309
300
277
299
256
289
200
190
159
100
0
VILLA LUGANO
MATADEROS
LINIERS
VERSALLES
VILLA REAL
VILLA DEVOTO
VILLA
PUEYRREDÓN
SAAVEDRA
NUÑEZ
DE
B UENOS AIRES -
25
3.6.I. L
LOTES
A
INCIDENCIA
DEL
USO
En esta parte del informe se analiza
el precio de los terrenos a partir de la
normativa
del
Código
de
Planeamiento Urbano, lo cual permite
agregar otros parámetros en el
análisis del precio del suelo en la
Ciudad de Buenos Aires. En tal
sentido, aunque también actúan otros
determinantes en la conformación del
precio, se advierte una correlación
entre los usos del suelo y el valor del
mismo. Así, los mayores precios de
oferta corresponden a valores
incluidos dentro del área comercial
(C2), de carácter central con alto
DEL
SUELO
EN EL
PRECIO
DE
LOS
grado
de
consolidación
y
densificación. Este distrito posee un
factor de ocupación del suelo (FOT
de 5) Asimismo, a medida que
disminuye el grado de intensidad del
uso del suelo residencial descienden
los valores promedios, encontrándose
una correlación positiva entre la
capacidad constructiva y el precio. En
el extremo opuesto, se puede
observar como el menor precio se
encuentra en el distrito Industrial, con
un promedio de 135,9 dólares el m².
(Ver
cuadro
5)
DE
B UENOS AIRES -
26
Cuadro 5
Distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios por
m², en el mes de marzo de 2004, según Código de
Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.
Cantidad
de
ofertas
m2
ofertado
s
Precio
promedi
o
C2
30
16407
857,6
2643,2
144,3
U20
10
3384
752,1
1154,7
322,2
APH1
1
475
715,8
715,8
715,8
U29
1
600
666,7
666,7
666,7
C3 I
95
51525
573
2519,4
75,6
CPU
U23
E1
R2a II
Precio
Máximo
Precio
mínimo
7
4485
539,9
901,3
420,6
12
4218
525,3
2072,5
166,7
198
92380
467,5
2250
100
R1a
8
3112
446,8
1470,6
203,2
C3 II
91
55081
423,8
1689,2
88,8
R1b I
33
12529
406,6
778,2
169,7
R2b I
166
64317
356
1428,6
65,5
U34
2
276
347,8
347,8
347,8
66
34346
324,8
1650,2
99
U28
2
1396
315,5
355,3
275,6
RUA
3
425
307,4
361,4
213,8
153
82135
271,2
1064,8
64,5
24
7921
263,7
769,2
51,9
C3 I 2
4
1958
223,8
291,7
162,7
R2b III
E3
R2b II
E2
25
9406
212
557,8
91,1
U2
1
2076
192,7
192,7
192,7
RU
1
235
191,5
191,5
191,5
R2bIII 2
3
636
181,4
268,3
50
I2
5
1405
179,5
265,6
131,1
E4
6
3277
168,6
288,5
55,1
E3 2
7
2240
151,7
233,3
84,3
R2a II 2
5
2593
121,6
143,7
96
C3 II 2
3
985
119,8
161,3
78,8
U31
2
48000
98,7
120
77,4
I1
4
1547
93,9
135,9
43,1
U22
1
2523
88,8
88,8
88,8
En el cuadro 6 se puede observar la
correlación positiva entre las distintas
áreas de uso del suelo. Así, los
mayores valores corresponden al
Área de Protección Histórica (715,8
dólares promedio el m²), seguido de
las áreas centrales (548,6 dólares el
m²), residencial (414,6 dólares
- INFORME ACTIVIDAD INMOBI LIARIA NRO. 10 – A BRIL 2004 - CIUDAD
DE
B UENOS AIRES -
27
La importancia de la perspectiva para
viviendas se puede vislumbrar por la
cantidad de ofertas que se realizan
en
las
zonas
residenciales.
promedio el m²), equipamiento (314,3
dólares el m2) y finalmente las áreas
industriales en donde promedio se
cotiza a 141,4 dólares.
Cuadro 6
Distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios en dólares por m², en el
mes de marzo de 2004, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de
Buenos Aires.
Cantidad
m2
de
ofertados
ofertas
Distritos
Área Protección Histórica
Área Central
Equipamiento
Industrial
Residencial
Urbanización especial
1
230
115
9
628
30
475
139.159
52.002
2.951
285.059
63.399
(%)
0,1
25,6
9,6
0,5
52,5
11,7
Precio
Precio
promedio Máximo
715,8
548,6
314,3
141,4
414,6
496,2
Precio
mínimo
715,8
2.643,20
2.072,50
265,6
3.828,10
1.154,70
715,8
75,6
51,9
43,1
50
77,4
3.6.II. E L PRECIO DEL
PLANEAMIENTO URBANO
SUELO
A partir de este informe se incorpora
el precio promedio por barrio de los
lotes según Distritos del Código de
Planeamiento Urbano. Con ello se
POR
BARRIOS SEGÚN DISTRITOS
DE
intenta cubrir un bache en la
información, muy requerida por los
lectores
de
este
informe.
DISTRITOS RESIDENCIALES
En lo que respecta al precio promedio
de los lotes emplazados en el
Distrito R2AII (definidas en el Código
como zonas destinadas al uso
residencial con alto grado de
densificación y consolidación, con un
Factor de Ocupación del Terreno
igual a 2,5 y una altura máxima
permitida de 38 m), se puede apreciar
que
los
mayores
valores
corresponden a los barrios del norte
más próximos a la Av. General Paz.
En el barrio de Colegiales el precio
promedio se sitúa en U$S 1008.2,
mientras que en Belgrano y Núñez el
precio promedió del metro cuadrado
alcanzó los U$S 881 y U$S 824
respectivamente. En Villa Urquiza el
precio promedio en este distrito
residencial está en el orden de U$S
543. En el barrio de Caballito este
distrito presenta valores importantes
(U$S 610 el m²). En e barrio de
Constitución el precio promedio se
ubica en U$S 502 el m², precio
elevado por la localización de lotes
DE
B UENOS AIRES -
28
sobre
importantes
vías
de
comunicación. En el resto de los
barrios, en donde se emplazan lotes
en este Distrito del Código, el precio
de oferta se sitúa entre U$S 200 y
U$S 400 el m², con excepción de los
barrios de villa Luro (U$S 200 el m²) y
La Boca (U$S 121 el m²) en donde se
hallan
los
menores
precios.
Mapa 11
Precio promedio por barrio en el distrito residencial R2AII². Ciudad de
Buenos Aires. Marzo de 2004
En lo que atañe al precio promedio de
los lotes emplazados en el Distrito
R2bI (definidas en el Código como
zonas destinadas al uso residencial
con menor intensidad de ocupación
que el distrito anterior, con un Factor
de Ocupación del Terreno igual a 1,6
y una altura máxima permitida de
13,5 m) se puede apreciar que el
mayor valores corresponden al barrio
de Colegiales. (U$S 859 el m²),
mientras que en los barrios lindantes
a este el precio promedio se
encuentra ente U$S 350 y U$S 600 el
m². En Núñez y Saavedra el precio
promedio es de U$S 313 y U$S 291
el m² respectivamente. En los barrios
del oeste el precio oscila entre un
máximo promedio de U$S 422 el m²,
en el barrio de Almagro y U$S 226 el
m² en el barrio de Liniers. En el Sur,
sólo se hallaron lotes en este Distrito
en
el
barrio
de
Barracas,
DE
B UENOS AIRES -
29
encontrándose un único lote, con un
precio promedio de U$S 105 el m².
Mapa 12
Precio promedio por barrio en el distrito residencial R2b1. Ciudad de Buenos
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, GCBA.
DISTRITOS CENTRALES
Los Distritos Centrales son áreas
destinadas
a
localización
de
equipamiento
administrativo,
comercial, financiero e institucional a
escala urbana, en el más alto nivel de
diversidad y densidad, dotada de las
mejores condiciones de accesibilidad
y se desarrollan en correspondencia
con vías de alta densidad de
transporte público de pasajeros. El
Distrito C3I permite construcciones
entre medianeras de 38 m de altura y
otorga un Factor de Ocupación del
Terreno igual a 4.
En el mapa siguiente se advierte los
promedios barriales en este Distrito,
evidenciándose que los máximos se
emplazan
en
los
barrios
de
Colegiales (U$S 1.239 el m²),
Palermo (U$S 1.179 el m²), Villa
Crespo (U$S 944 el m²) y Núñez
(U$S 876 el m²). Si bien en este
relevamiento no se encontró precios
de oferta en los barrios de Belgrano,
DE
B UENOS AIRES -
30
Coglhand y Recoleta, cabe destacar
que el precio seria también elevado,
sin embargo, al ser uno de los
distritos más productivos la cantidad
de lotes disponibles es más bien
escasa.
En los barrios del Oeste el precio
promedio ronda los U$S 500 el m²,
con máximo en Liniers, en donde el
precio promedio se halla en U$S 649
el m². En el Sur, se identificaron
terrenos de este distrito en los barrios
de La Boca y Barracas, en ambos
barios
Mapa 13
Precio promedio por barrio en el distritos Central C3I. Ciudad de Buenos
DISTRITOS DE EQUIPAMIENTO
Los distritos de Equipamiento son
zonas destinadas a la localización de
usos de servicios de las áreas
residenciales próximas y que por sus
características de las actividades
permitidas, admiten la coexistencia
del uso residencial. En lo que
respecta al Factor de Ocupación del
Suelo es igual a 2 y la altura máxima
permitida es de 17,5 metros. Así, en
los barrios de Palermo y Belgrano el
precio promedio es de U$S 742 el m²
y U$S 709 el m², contabilizando los
mayores precios promedios de la
DE
B UENOS AIRES -
31
Ciudad. En el Oeste los precios
promedios se sitúan entre U$S 250 y
U$S 400 el m², mientras que en el
Sur el precio de oferta se ubica en el
orden de los U$S 150 el m², con
excepción del barrio de Mataderos en
donde se registró un solo lote con un
valor promedio de U$S 440 el m².
Mapa 14
Precio promedio por barrio en el distritos Equipamiento E3. Ciudad de
Buenos Aires. Marzo de 2004
3.7. CAPACIDAD CONSTRUCTIVA
Y
Para esta sección, se seleccionaron
aleatoriamente 211 terrenos de los
distritos residenciales y centrales con
el fin de inferir el precio del m²
construible,
considerando
las
potencialidades de construcción de
estos lotes. En tal sentido, se
analizaron 88.788 m² de terrenos en
los que se puede edificar unos
308.743 m². En estos terrenos el
precio del m² construible promedio
PRECIO
DEL
SUELO
alcanzó los 156,1 dólares en el mes
de marzo, con un precio máximo de
755 dólares el m² y un mínimo de 23
dólares el m². En el cuadro 7 se
puede observar que, a medida que
aumenta la capacidad constructiva de
los lotes, diminuye el precio del m²
construible. Así, en los terrenos con
una capacidad constructiva de entre
290 y 500 m² el precio del m²
construible es de 225,2 dólares,
- INFORME ACTI VIDAD INMOBILIARIA NRO. 10 – A BRIL 2004 - CIUDAD
DE
B UENOS AIRES -
32
mientras que en los lotes con una
capacidad constructiva superior a los
5.000 m² el precio desciende a los
U$S 111,7.
Cuadro 7
Precio promedio, máximo y mínimo del m2 construible,
según rango de m2 potencial edificable.
m²
Cantidad Precio
construibles
de ofertas Promedio
por lote
290 – 500
501-1.000
1.001-5.000
5.001-7.248
Total
40
51
116
4
211
Precio
Máximo
225,2
185,3
121
111,7
156,1
625
755
692
282
755
Precio
mínimo
62
53
23
50
23
Fuente: CEDEM, Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable. GCBA
El precio promedio del m² construible
evidencia una marcada correlación
entre distribución territorial y valor del
m². Los mayores valores se registran
en el centro y norte de la Ciudad,
mientras que en Villa Devoto, Villa
Urquiza y Villa del Parque también se
evidencian valores que superan la
media del territorio porteño. En los
barrios de Caballito y Parque
Chacabuco también se encuentran
valores superiores al promedio,
mientras que los menores precios
corresponden a los barrios del sur y
en algunos del Oeste de la Ciudad.
- INFORME ACTI VIDAD INMOBILIARIA NRO. 10 – A BRIL 2004 - CIUDAD
DE
B UENOS AIRES -
1
Mapa 15
Precio del m² construible en la Ciudad de Buenos Aires. Marzo de 2004.
DE
B UENOS AIRES -
34
3.8.ZOOM.
CIUDAD
EL
PRECIO
DE
OFERTA
EN
ZONAS
DESTACADAS
DE
LA
BELGRANO – VILLA URQUIZA – COGHLAND – SAAVEDRA
Cantidad de lotes ofertados:
Cantidad de metros ofertados:
Precio Promedio:
Precio Máximo:
Precio Mínimo:
Valor promedio del Precio Construible:
102
39.235 m². (7,2% del total Ciudad)
U$S 651 m²
U$S 3.828 m²
U$S 115 m²
U$S 209 m²
Al analizar con detalle estos barrios, se puede observar la importancia que
adquieren los lotes sobre la Av. Cabildo y zonas próximas, que corresponden a
avenidas secundarias. La perspectiva para la construcción en altura se presenta al
encontrarse más valorizadas las zonas en donde la normativa es favorable (C2 y
R2 de alta densidad). La construcción residencial continúa orientándose a los
sectores de mayores ingresos a favor de la renta horizontal. Por otra parte, los
menores precios de oferta se registran en el barrio de Saavedra. Allí la capacidad
constructiva es menor. Además, en ese barrio las vías de comunicación son
secundarias, por lo que también motiva una baja en el precio de los terrenos.
DE
B UENOS AIRES -
35
CABALLITO – FLORES – PARQUE CHACABUCO
Cantidad de lotes ofertados:
Cantidad de metros ofertados:
Precio Promedio:
Precio Máximo:
Precio Mínimo:
Valor promedio del Precio Construible:
118
71.852 m². (13,2% del total Ciudad)
U$S 465 m²
U$S 2.250 m²
U$S 100 m²
U$S 129 m
En los barrios del centro de la Ciudad se repite el patrón válido para el sector
norte, mostrando la preferencia por las avenidas y distritos para construcción en
altura. La zona comprendida entre la Av. Juan Bautista. Alberdi y Directorio se
destaca por la cantidad y el valor del m². Puede notarse que al norte de dicha
zona, pasando las vías del ferrocarril, los valores tienden a disminuir lentamente,
mientras que hacia el sur de la autopista, la caída es imponente, tanto en cantidad
de ofertas como en el valor del suelo.
DE
B UENOS AIRES -
36

informe sobre la actividad inmobiliaria ciudaddebuenosaires precio

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