Investigating Rental Housing in Latin America

Transcripción

10 razones de por qué el alquiler es vital para los
sistemas de vivienda en América Latina y el Caribe
(y 10 ideas para dinamizar el mercado)
Andrés G. Blanco
División de Gestión Fiscal y Municipal
Banco Inter-Americano de Desarrollo
[email protected]
Junio 2014
SE BUSCA VIVIENDA EN ALQUILER
www.iadb.org/alquiler
CONTENIDO
CONTENIDO
1. 10 razones por las cuales el alquiler es vital para la política de
vivienda en America Latina y el Caribe (LAC)
CONTENIDO
2. 10 ideas para dinamizar el mercado
CONTENIDO
10 razones por las que el alquiler es vital:
1. No existe correlación entre el nivel de desarrollo de un país y su estructura de
tenencia de la vivienda
En general, las tasas de propiedad son muy altas en todo el mundo…
Tenencia de vivienda por región
Fuente: Blanco, A., V. Fretes y A. Munoz (eds.). “Expandiendo el mercado de alquiler en America Latina y el Caribe” (En proceso)
De hecho de existir una relación, esta parece ser negativa (aunque no es
significativa)…
Tasa de Propiedad y GDP Per Cápita
2. A mayor urbanización, menor tiende a ser la tasa de propiedad
En la gran mayoría de países, las tasas de propiedad son menores en áreas
urbanas…
Tasas de Propiedad Urbanas vs. Rurales
A mayor población por ciudad, menor la tasa de propiedad
Tasas de Propiedad por Ciudad vs. Tamaño de Población
3. Las altas tasas de propiedad urbana en LAC son un fenómeno relativamente
reciente y ligado a políticas especificas
En los 50‟s, cuando la tasa de urbanización era ya 41%, la propiedad seguía siendo
minoritaria en la mayoría de las grandes ciudades…
Tasas de Propiedad en Ciudades Seleccionadas
Ciudad
1950s
C. de México
25
Guadalajara
29
Bogotá
43
Medellín
51
Cali
53
Santiago
26
Rio de Janeiro#
38
São Paulo#
41
Buenos Aires#
27
Kingston
NA
1970s
1990s
2000s
2010s
Fuente: Gilbert (1998), Salazar (2012), McHardy (2012); Moya (2011); Torres (2012); Pasternak and D‟Ottoviano (2012). # Corresponde a la ciudad central y no al Área Metropolitana.*
Para el año 2010 y proviene de la base IPUMS (Minnesota Population Center, 2013) ^ Proviene de MECOVI 2010 para Colombia y MECOVI 2011 para Chile. Este último valor incluye la
Región de Santiago
Hacia los 70‟s, esto cambia por los efectos de los controles de renta, la vivienda
publica, los sistemas de financiación hipotecaria y la expansión de la vivienda informal
Ciudad
1950s
1970s
C. de México
25
43
Guadalajara
29
43
Bogotá
43
42
Medellín
51
57
Cali
53
58
Santiago
26
57
Rio de Janeiro#
38
54
São Paulo#
41
62
Buenos Aires#
27
61
Kingston
NA
NA
1990s
2000s
2010s
Región de Santiago
En los 90‟s la propiedad era ya mayoritaria en las grandes ciudades…
Ciudad
1950s
1970s
1990s
C. de México
25
43
70
Guadalajara
29
43
68
Bogotá
43
42
54
Medellín
51
57
65
Cali
53
58
68
Santiago
26
57
71
Rio de Janeiro#
38
54
63
São Paulo#
41
62
71
Buenos Aires#
27
61
62
Kingston
NA
NA
44
2000s
2010s
Región de Santiago
4. En los últimos años, las tasas de propiedad han venido disminuyendo en la
región
En los 90‟s y 2000‟s, la tasa de propiedad llega a un pico y comienza a disminuir en
las principales ciudades…
Ciudad
1950s
1970s
1990s
2000s
2010s
C. de México
25
43
70
74
70
Guadalajara
29
43
68
68
64
Bogotá
43
42
54
46
42^
Medellín
51
57
65
54
48^
Cali
53
58
68
51
40^
Santiago
26
57
71
73
63^
Rio de Janeiro#
38
54
63
70
74*
São Paulo#
41
62
71
75
78
Buenos Aires#
27
61
62
67
57
Kingston
NA
NA
44
45
46
Región de Santiago
Y en la mayoría de las áreas urbanas como un todo…
Evolución de las Tasas de Propiedad Urbanas en países seleccionados
4. En los últimos años, las tasas de propiedad han venido disminuyendo en la región
5. Aunque LAC es una región de propietarios, el alquiler continúa representando
una proporción relevante de la tenencia, especialmente para grupos
poblacionales específicos
1 de cada 5 hogares vive en vivienda de alquiler…
Tasas de Alquiler en Países de América Latina y el Caribe
En algunas ciudades, hasta 1 de cada 3…
Tasas de Alquiler en las Principales Ciudades de LAC
En Perú…
Tasas de Alquiler a nivel nacional en Perú (por censo)
En Perú…
Tasas de Alquiler principales ciudades en Perú (por censo)
Provincia
Lima
Arequipa
Trujillo
Chiclayo
Piura
Iquitos
Cusco
Chimbote
Huancayo
Juliaca
Cajamarca
Huánuco
Propia
pagada
59
64.2
64.6
65.1
60.9
71.8
49
65.8
51.6
54.1
57.8
53.4
Propia a
plazos
7
8.8
5.3
4.8
7
5.2
4
5.5
5.9
2.8
2.5
3.7
Propia por
invasión
5
2.8
5.2
2.6
15.5
2.6
0.1
13.1
0.2
1.5
0.1
2.6
Alquilada
22
14.9
15.7
21.3
8.9
8.8
31.6
8.1
25.9
17.5
19.3
20.6
Cedida
Otro/ no
indica
7
3.1
4.4
2.5
3.3
2.3
6.3
2.9
2.9
5.7
2.0
2.9
6.2
4.8
3.7
4.4
6.6
12.8
4.2
15.0
18.4
18.3
16.8
En general, el alquiler es la fuente prioritaria de vivienda para los jóvenes (y los
viejos)…
Probabilidad de Alquiler por Rangos de Edad
5. Aunque LAC es una región de propietarios, el alquiler continúa representando una
proporción relevante de la tenencia, especialmente para grupos poblacionales
específicos
6. Todos los grupos de ingreso rentan en LAC
Controlando por factores socio- económicos, demográficos, y de localización se
evidencia que el alquiler no es exclusivo de los ingresos bajos en LAC …
Probabilidad de Alquiler por Decil de Ingreso
específicos
7. La vivienda en alquiler tiene una mejor calidad que la vivienda propia sin título
y una calidad similar que la vivienda propia con título
La vivienda en renta tiende a tener mejores conexiones a agua potable, saneamiento y
electricidad
Déficit de Infraestructura por Tipo de Tenencia
La vivienda en renta tiende a tener menor prevalencia de techos y paredes de
materiales no permanentes y pisos de tierra que la vivienda sin títulos
Déficit de Materiales por Tipo de Tenencia
La vivienda en renta tiende a tener menor prevalencia hacinamiento que la vivienda
sin títulos
Déficit por Hacinamiento por Tipo de Tenencia
específicos
7. La vivienda en alquiler tiene una mejor calidad que la vivienda propia sin título y una
calidad similar que la vivienda propia con título
8. La vivienda en renta es mas central, densa y accesible
La vivienda en renta es mas propensa a estar localizada en áreas de mayor
densidad…
Relación entre Densidad y Tenencia en Alquiler en las Delegaciones y
Municipios del Área Metropolitana de Ciudad de México
DENSIDAD
TENENCIA EN ALQUILER
densidad…
DENSIDAD
TENENCIA EN PROPIEDAD
densidad…
La vivienda en renta es mas propensa a estar localizada en áreas con mayor
accesibilidad…
Localización de vivienda en renta en Lima (porcentaje de hogares urbanos)
accesibilidad…
Localización de vivienda en renta en Lima (porcentaje de hogares urbanos)
Modelo/ Distrito
Tipo 1
San Isidro
San Borja
Miraflores
Lince
Tipo 2
La Victoria
Breña
Tipo 3
Villa El Salvador
Comas
San Juan Miraflores
Villa María del Triunfo
San Martín de Porres
Puente Piedra
Carabayllo
Alquilada
Propia
plazos
a
Propia
invasión
por
Propia
pagada
totalmente
25
20
29
36
10
12
13
8
0
0
0
0
61
64
53
51
44
43
4
7
0
0
46
43
10
16
13
9
25
10
9
6
3.5
4
3
5
9
10
4
6
6
13
1
11
10
74
67
71
66
59
63
63
accesibilidad…
Localización de vivienda en renta (porcentaje de hogares urbanos)
Buenos Aires
Montevideo
Santiago de Chile
Bogota
específicos
9. La oferta es diversa, privada y de pequeña escala
La mayoría de proveedores de vivienda en renta son „inversionistas domésticos‟,
suplementando sus ingresos…
• Chile—80% tiene solo una propiedad
• Sao Paulo—82% tiene solo una propiedad
• El Salvador—3% tiene 5 o mas propiedades
• Bogotá—1% del mercado es manejado por firmas especializadas
específicos
10. Existe un porcentaje considerable de vivienda vacante en la región. Parte de
este stock puede utilizarse para aumentar la oferta de vivienda en alquiler
Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la región…
• Brasil—entre 9 y 11%
• México—20%
• Ciudad de México: 11%
• Guadalajara: 19%
• Argentina—18%
• El Salvador—18%
• A modo de comparación, el porcentaje en Estados Unidos ha sido ~10% entre el
2006 y 2011
Es cierto que parte de este stock son segundas residencias o viviendas mal
localizadas, sin embargo aun en las áreas centrales la vivienda vacía es significativa…
Relación entre Densidad y Vivienda No Habitada en las Delegaciones y
DENSIDAD
VIVIENDA VACANTE
Es cierto que parte de este stock son segundas residencias o viviendas mal
localizadas, sin embargo aun en las áreas centrales la vivienda vacía es significativa…
Relación entre Densidad y Vivienda No Habitada en las Delegaciones y
En general esto se relaciona parcialmente con un marco regulatorio que incrementa
los costos de transacción en el mercado…
Para los arrendadores la principal barrera es el largo proceso de reposesión.
Proceso de reposesión:
Colombia:
Hasta un año (3 a 5 antes de 2003)
Perú:
6 meses a 4 años—dependiendo
de la causa
Argentina:
6 meses a 1 año—proceso es
incierto y costoso
Para los arrendadores la principal barrera es el largo proceso de reposesión.
Para los inquilinos son los excesivos requerimientos.
Proceso de reposesión:
Colombia:
Hasta un año (3 a 5 antes de 2003)
Perú:
6 meses a 4 años—dependiendo
de la causa
Argentina:
6 meses a 1 año—proceso es
incierto y costoso
Garantías requeridas al
inquilino (formal) :
1. Fiador con propiedad (en
algunos casos en la misma
ciudad)
2. Prueba de ingresos (que
tiene ser regular)
3. Depósitos de renta
(equivalente a 1 o 2 meses
de renta)
CONTENIDO
10 ideas para dinamizar el mercado:
1. Subsidios directos focalizados
El Subsidio Chao Suegra…
• Dirigido a jóvenes entre 18 y 30 años
• Hasta $70,000 por un arriendo de $200,000
• Válido por 3 años prorrogables por otros 2 (60 mensualidades en 84 meses)
• El beneficiario puede solicitar un subsidio por propiedad en cualquier momento
• 10,000 subsidios anunciados a principios de 2014
• “EL PRIMER PASO A LA PROPIEDAD”
El Subsidio Chao Suegra…
http://www.youtube.com/watch?v=zb5I6nkV5PI
2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala
Buy-to-let en Gran Bretaña…
• Mejoramiento del proceso de reposesión (6 meses máximo)
• Separación los procesos de reposesión del pago de rentas atrasadas
• Eliminación de controles de renta
• Abolición de la exención de impuestos por pago de intereses hipotecarios
• Introducción de hipotecas ‘compre para arrendar’
• INQUILINOS AUMENTARON DE 2.4 MILLONES EN 2001 A 3.8 MILLONES EN
2009
3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal
Plan Terrazas en Colombia…
• Asistencia financiera y técnica para expandir las unidades beneficiadas por
programas de mejoramiento de barrios
• 254,687 propiedades potencialmente beneficiarias identificadas en barrios
legalizados en Bogotá
• Se podrían construir 152,000 unidades nuevas añadiendo pisos o desarrollando
lotes vacíos
• “POLITICA DE REDENSIFICACION ATRACTIVA DADO QUE SE USA MEJOR LA
INFRAESTRUCTURA PUBLICA, LOS SERVICIOS Y LAS REDES SOCIALES (CITIES,
ALLIANCE, 2006)”
4. Programas de renta con opción de compra (leasing)
Programa de Arrendamiento Residencial (PAR) en Brasil…
• Familias con ingresos entre 3 y 6 salarios mínimos
• El residente paga una renta del 0.7% del valor de la propiedad y después de 15
años puede hacer una oferta deduciendo el valor pagado en arriendo (esquema
subsidiado)
• En el centro de Sao Paulo, el PAR fue usado para rehabilitar 7 edificios
históricos y construir 709 unidades de alquiler social
• OTROS PROGRAMAS NO SON SUBSIDIADOS Y SE BASAN EN ANADIR UN
AHORRO MENSUAL AL CANON DE ALQUILER QUE SE CONSTITUYE EN LA
CUOTA INICIAL
Programa de Arrendamiento Residencial (PAR) en Brasil…
Edificio Riachuelo en Sao Paulo:
• Rehabilitación de un edificio de
oficinas para uso residencial
• 122 unidades en un área construida
de 8,311m2.
Photo - Alexandre Hodapp Source: http://jonasfederighi.files.wordpress.com/
2009/03/locacao-social-centro-sp-mesa_2_margareth_matiko_brasil.pdf
5. Macroproyectos con leasing
Los Desarrollos Integrales de Comunidades Sostenibles en Colombia…
• Alianza Publico Privada para la construcción de comunidades en grandes lotes
vacíos dentro de los limites urbanos de las ciudades
• El gobierno local construye infraestructura y servicios sociales, sector privado
financia y construye las viviendas, y la nación provee subsidios a la propiedad
• Proceso:
• El inversionista privado recibe el subsidio a la propiedad (hasta 50% del
precio de venta),
• el residente paga una cuota mensual de renta y ahorro programado
equivalente al 9% de retorno anual para el inversionista durante dos o tres
años,
• un Banco privado se compromete a ofrecer crédito hipotecario en el año 2
o 3 si el residente paga cumplidamente su cuota mensual
Los Desarrollos Integrales de Comunidades Sostenibles en Colombia…
• Macroproyecto Villas de San Pedro, Barranquilla: 304 hectáreas
6. Incentivos a la oferta comercial de gran escala
El Low-Income Housing Tax Credit en Estados Unidos…
• Gobierno Federal ofrece una exención anual de impuestos hasta del 9% de los
costos atribuibles por la construcción privada de proyectos de alquiler social
• Para calificar los proyectos tienen que cumplir con restricciones de renta e
ingreso de los inquilinos así:
• Test 20/50: 20% de los residentes con ingreso ≤ 50% de la media del área
• Test 40/60: 40% de los residentes con ingreso ≤ 60% de la media del área
• La renta es restringida al 30% del ingreso
• Las restricciones están en pie por 15 años, las exenciones por 10
• El desarrollador puede ‘vender’ las exenciones en el mercado de valores
consiguiendo hasta el 100% del capital necesario para la inversión
7. Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador
El programa ‘Sección 8’ en Estados Unidos…
• Gobierno Federal ofrece un subsidio equivalente a la diferencia entre la renta
de mercado y la ‘renta asequible’
• Cálculo:
• Inquilino paga el 30% de su ingreso como renta (ej. $240 para un ingreso
de $800)
• El gobierno determina la ‘renta justa del mercado’ de acuerdo al promedio
del área (ej. $500)
• El subsidio al arrendador equivale a la diferencia: $500 - $240 = $260
• Es un subsidio a la demanda que incentiva la oferta directamente
• Mas de dos millones de subsidios
8. Concesión de suelos para vivienda social de alquiler
Vivienda de Protección Oficial (VPO) en España…
9. Habilitación de suelo y suplementos
Programa de Renta Social en Sao Paulo…
• Dirigido a familias con ingresos entre 1 y 3 salarios mínimos
• La municipalidad ofrece un subsidio cubriendo la diferencia entre el valor de
referencia (inversión, administración y costos de mantenimiento) y el valor
asequible (15% del ingreso del beneficiario)
• El subsidio no es transferible y es renovado cada 12 meses de acuerdo a
verificación de ingreso
The Parque do Gato Residential in the Favela do Gato: 486 housing units, divided into 9
blocks.
The Parque do Gato Residential in the Favela do Gato: The units range from kitchenette
to 1- and 2-bedroom apartments.
10. Seguros de arrendamiento
Fondo de Garantías de Alquiler en Uruguay…
• Garantiza el pago a arrendadores para inquilinos de ingresos hasta de US$ 2300
(en el 2010)
• Renta máxima no puede exceder ~ US$ 500 ni el 30% de los ingresos de los
hogares
• El costo es de 3% de la renta mensual (además de un pago inicial por única vez
de 24%)
• Resultados:
• 1.164 contratos firmados:
• 86% de los inquilinos pagando puntualmente
• sólo el 2% es moroso
Fondo de Garantías de Alquiler en Uruguay…
• “La construcción de 1.500 nuevas viviendas, a US$ 45.000 cada
una, tendría un costo US$ 67.5 millones y tomaría unos 24 meses,
• la financiación total de la FGA llega a US$ 1,5 millones, con 8.000
beneficiarios y con una tasa de morosidad proyectada de 5 %“
(FGA)
específicos
10. Existe un porcentaje considerable de vivienda vacante en la región. Parte de este
stock puede utilizarse para aumentar la oferta de vivienda en alquiler
10. Seguros de arrendamiento
Mayor información:
Andres G Blanco
[email protected]
Twitter: @AndresGBlancoB
Blog: http://blogs.iadb.org/urbeyorbe/2014/03/13/compraro-no-comprar-vivienda-he-ahi-el-dilema/
Gracias

Investigating Rental Housing in Latin America

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