Su Casa de Vacaciones

Alquilando
Su
Casa de Vacaciones
Guía Paso a Paso
Kristin W. Dorsett, Coautora
Barbara Cummings, Coautora
Christine Hrib Karpinski, Editora Colaboradora
¿Por qué
Alquilar su casa
de vacaciones?
Su casa de vacaciones es su pequeño trozo de paraíso. Un lugar
para escapar del estrés del día a día, jugar al golf, explorar los
mercados de la localidad o simplemente relajarse en el jardín.
Puede que haya pensado en alquilar su casa de vacaciones por
diferentes razones. Quizá no haya utilizado su propiedad tanto
como pensaba hacerlo y no quiere tenerla vacía. Quizá necesite
compensar los gastos que ocasiona o simplemente quiere
compartir su propiedad con otros.
Tanto si contrata a un administrador de propiedades para llevar las
gestiones como si es usted mismo el que se encarga de sus
alquileres, empiece por familiarizarse con la industria y el proceso
de alquiler. Hemos creado este ebook para ayudarle a empezar y
mostrarle que alquilar su casa de vacaciones es sencillo, divertido y
gratificante.
“
Sólo podemos utilizar nuestro chalet 8 semanas al año, alquilándolo
pagamos los gastos de mantenimiento.”
—Dawn, Provence, Francia
Cuando esté preparado, HomeAway le ofrece dos páginas webs,
líderes en el Reino Unido, para anunciar su propiedadHomeAway.es y OwnersDirect.co.uk. Las dos juntas constituyen
uno de los mercados online más grandes en el Reino Unido, donde
millones de viajeros acuden cada año para encontrar la casa
perfecta para alquilar durante sus próximas vacaciones.
Feliz Alquiler,
El Equipo de HomeAway
2 Índice ¿Por qué alquilar su casa de vacaciones? ............................................ 2
Primeros Pasos El Proceso de Alquiler Establezca Sus Metas y Objetivos ............................................................ 5
Determine Su Nivel de Implicación.......................................................... 6
Contrate Ayuda ............................................................................................... 7
Prepare Su Casa para los Huéspedes....................................................... 8
Responder a las Preguntas ......................................................................... 18
Hacer .................................................................................................................. 19
Cobrar a los Huéspedes ............................................................................... 20
Recibir Fianzas.................................................................................................. 21
Entrega de Llaves ............................................................................................ 22
Resumen del Proceso de Alquiler ............................................................. 23
Promocionando Su Casa de Vacaciones Encuentre Huéspedes .................................................................................. 10
Atraiga a los Viajeros...................................................................................... 11
Partes de un Anuncio ................................................................................... 12
Escriba un Título que Llame la Atención ................................................ 13
Describa Su Casa ............................................................................................. 14
Prepare y haga Fotografías.......................................................................... 15
Establezca Sus Tarifas de Alquiler ............................................................. 16
Las Claves del Éxito ........................................................................................ 24
Estamos aquí para ayudarle ........................................................................ 25
3 Primeros
Pasos “Quería
empezar una nueva vida en un lugar que
tuviera un clima maravilloso, pero necesitaba tener
ingresos. El sur de Francia me atraía y en mi segunda
visita descubrí una hermosa granja con un gran
potencial como alquiler. Ahora tengo el sol, la calidad
de vida y los ingresos. ”
- Lizzie, Pyrenees Orientales, Francia
4 Primeros Pasos Determine los Objetivos Decida cuantas semanas al
año le gustaría disponer de la casa para disfrute personal y
cuantas semanas le gustaría alquilarla.
Después determine sus objetivos económicos. ¿Quiere
simplemente compensar una parte de sus gastos? ¿Quiere que
el alquiler cubra todos los gastos asociados a su casa de
vacaciones? o ¿Desea tener beneficios? Si así es, ¿Cuánto?
Aplique la Fórmula Si su objetivo es hacer que los
Establezca Sus
Metas Y Objetivos
ingresos por alquiler paguen todos los gastos asociados a
tener una casa en propiedad, Christine Karpinski, autora de
“Como Alquilar Propiedades de Vacaciones siendo el Propietario” ha
desarrollado una fórmula para calcular el punto muerto.
Haga Este Cálculo Para Encontrar Su Punto Muerto:
Quizá no piense en su casa de vacaciones como un
negocio, pero si la convierte en una propiedad de
alquiler entrará en un negocio con un gran
potencial para ser lucrativo.
Como en cualquier otro negocio es importante establecer unos
objetivos claros. ¿Qué le gustaría conseguir alquilando su casa
de vacaciones? La respuesta puede parecer sencilla: hacer
Si su cuota de hipoteca mensual es menor o igual a la tarifa de
alquiler de 1 semana en temporada alta y usted alquila unas 17
semanas al año aproximadamente, su propiedad debería estar muy
cerca de alcanzar el punto muerto.
En el mercado de los alquileres vacacionales la media es de 12
semanas en temporada alta. Otros gastos (gas y electricidad o los
impuestos) se pagan con los ingresos obtenidos al alquilar la
propiedad durante aproximadamente unas 5 semanas en
temporada baja.
dinero con huéspedes que quieran pagar por quedarse en su
casa. Para conseguir esto primero debe desglosar sus metas
detalladamente y trazar un plan para lograr esos objetivos.
EJEMPLO: Si tiene un chalet con una hipoteca mensual de
1.144 € y alquila su casa por 1.144€ a la semana en temporada
alta, sólo necesita alquilar la propiedad 12 semanas para
alcanzar el punto muerto en los pagos de la hipoteca.
5 Primeros Pasos DeTermine
Su nivel de
Implicación
Después de tomar la decisión de alquilar su casa, debe
determinar su nivel de participación en el proceso de
alquiler. Alquilar su casa de vacaciones con éxito requiere
tiempo, esfuerzo y dedicación.
Cuando Debe Alquilar como Propietario
Considere gestionar usted mismo su alquiler si:



Disfruta hacienda las cosas usted mismo
Quiere un control absoluto sobre quien alquila su propiedad
Quiere evitar pagar comisiones a una empresa de
administración de propiedades
Muchos propietarios de alquileres de vacaciones escogen entre
contratar a una empresa de administración de propiedades o
alquilar su propiedad “de particular a particular”.
Tareas incluidas en el Alquiler de su Casa de Vacaciones
Anunciar su casa
Contestar con rapidez a las preguntas sobre reservas
Coger reservas y pagos de los huéspedes
Atender solicitudes y quejas de los huéspedes
Contratar proveedores de servicios (limpieza, mantenimiento, etc.)
Planificar las tareas domésticas entre estancias
Gestionar los problemas de mantenimiento
Cuando Debe Contratar a un Administrador de Propiedades
Considere contratar a un administrador de propiedades si no
dispone del tiempo necesario o no le apetece llevar usted mismo
un alquiler de vacaciones exitoso. Encontrará administradores de
propiedades en muchos de los mercados de alquileres
vacacionales. Pueden llevar cualquier aspecto del alquiler de su
casa a cambio de una comisión.
RECUERDE, no hay una manera correcta o incorrecta de alquilar
su casa de vacaciones. Su decisión de contratar a un
administrador de propiedades o alquilar directamente de
particular a particular viene determinada por el nivel de
implicación que usted desee.
6 Primeros Pasos Contratando
Helping Hands
Ayuda
Ama de Llaves o Servicio de Limpieza
Cuando alquile como particular, uno de sus mayores retos será
gestionar la limpieza desde la distancia. Es fundamental encontrar
una ama de llaves o un servicio de limpieza que sea responsable.
Empiece por visitar su casa de vacaciones en temporada alta y
hablar con la gente que está limpiando las casas de vacaciones de
sus vecinos
.
Empresa de Administración de Propiedades
Una empresa de administración de propiedades puede gestionar
todos los aspectos que intervienen en el alquiler de su casa. A
cambio le cobrarán una comisión que puede ir de un 10% a un 50%
de los ingresos del alquiler.
Antes de contratar a un administrador de propiedades verifique
que esa empresa:
 Anuncie la propiedad local e internacionalmente
 Investigue a los clientes potenciales para asegurar que son los
adecuados.
 Inspeccione la propiedad antes y después de cada estancia y
realice un inventario completo.
 ■ Dé la bienvenida a los huéspedes.
 ■ Organice las reparaciones y el mantenimiento y proporcione
recibos de todos los gastos.
Persona de Mantenimiento o
Manitas Considere contratar a
una persona para el
mantenimiento o a una empresa
para revisar su propiedad
regularmente. Esto es
especialmente importante para
la gente que vive lejos de su
propiedad y sólo la visita una o
dos veces al año.
Abogado Antes de alquilar su casa por primera vez hable con
un abogado que conozca el mercado de alquiler de vacaciones
para explicarle las leyes existentes en su área.
Contable De la misma manera, hable con un contable que
le asesore para llevar las cuentas y le informe de los
impuestos que debe tener en cuenta como propietario de
una casa de vacaciones
.
7 Primeros Pasos Los Dormitorios Su casa de vacaciones debería tener
Prepare Su
Casa
para los Huéspedes
suficientes juegos de cama de calidad: por lo menos dos
conjuntos de sábanas para cada cama, un edredón con funda,
dos almohadas por persona con sus fundas, mantas extra y
protectores para el colchón. También debería proporcionar en
cada dormitorio un despertador y una lámpara de lectura en
una mesita.
“
Queremos que nuestros huéspedes disfruten de nuestro chalet
como si de su casa se tratara. Por eso, además de incluir objetos
personales, la hemos decorado con el mismo cuidado que
nuestra propia casa.”
–Barbara, Florida, USA
Sala de Estar Asegúrese de que su sala de estar tiene
Seguramente su casa de vacaciones ya estará amueblada y
decorada. Sin embargo, cuando empiece a alquilar es
importante encontrar el equilibrio entre su comodidad y la de
sus huéspedes.
En primer lugar, de una vuelta por toda la casa y retire aquellos
objetos que tengan valor o que sean irreemplazables. Después,
cree un armario con cerradura para guardar sus objetos
personales y existencias que quiera tener a mano. Finalmente,
asegúrese de que el espacio no está abarrotado.
La Cocina En la cocina los huéspedes prefieren la comodidad.
Su cocina debería estar equipada con suficiente vajilla,
cubertería y vasos para el doble de personas que pueden
alojarse. Los huéspedes agradecerán tener el equipamiento
básico como un hervidor de agua, tostadora, microondas y
utensilios para cocinar. También se recomienda tener una mesa
en la que quepan todos los huéspedes.
asientos cómodos para el mismo número de personas que
pueden alojarse y un gran televisor. Ofrezca, por lo menos, los
canales por satélite básicos, un reproductor de DVD y juegos
de cartas o de mesa para los días de lluvia.
Los Baños Los huéspedes esperan encontrar baños
limpios y con toallas disponibles. Por lo menos ofrezca lo
siguiente:
2 toallas de baño por huésped 2 toallas de mano por huésped
1 secador por dormitorio
Los Extras Al equipar su casa de vacaciones piense en
por
qué sus huéspedes quieren estar en una casa de vacaciones y
no en un hotel. Cosas que podría ofrecer:
Internet de alta velocidad
libros, juegos, DVDs
botiquín de primeros auxilios
cuna
Otras instalaciones que pueden atraer a los huéspedes incluyen:
video juegos
mesa de billar
barbacoa
bicicletas
8 Promocionando
Su
Casa de Vacaciones
“Crear
tu propia página web no es difícil pero
promocionarla conlleva tiempo, esfuerzo y gasto. Una
buena manera de empezar a anunciarte online es
suscribirte inmediatamente a HomeAway.es.”
– Larry, Florida, usa
9 Promocionando su Casa de Vacaciones
Webs de Anuncios
Encuentre
Huéspedes
Una vez tenga su casa de vacaciones amueblada es el
momento de dar a conocer su propiedad a los arrendatarios.
En el pasado, los propietarios de casas de vacaciones
dependían de la publicidad impresa, como periódicos y
revistas, para poder reservar sus casas de vacaciones.
Afortunadamente usted ya no necesita esos anuncios tan caros
para poder encontrar huéspedes. Internet le ofrece webs
fáciles de utilizar y rentables que pueden llevar potenciales
clientes a su casa de vacaciones.
La manera más común de anunciarse en Internet es en las webs de
alquileres de vacaciones. Estas webs conectan a los propietarios de
casas de vacaciones con los viajeros. Varían en tamaño, desde
webs a nivel municipal o provincial con sólo unos cientos de
propiedades listadas, a webs a nivel mundial de gran dimensión
como HomeAway.es. Las webs de alquileres de vacaciones suelen
ser muy asequibles (172 €-344 €/año) y resultan mucho más
rentables que los anuncios tradicionales impresos. En
comparación, usted puede pagar 217 € al año y llegar a 63
millones de viajeros anunciándose en HomeAway.es, o puede
pagar muchísimo más por un anuncio, por un tiempo limitado, en
un periódico.
Webs Especializadas
Las webs especializadas se dirigen a grupos de gente muy
concretos. Algunas anuncian específicamente propiedades de
vacaciones y otras no. Las webs especializadas incluyen webs de
aficiones específicas, como golf o submarinismo, o webs de
viajes dirigidas a grupos de viajeros muy concretos, como
jubilados o propietarios de mascotas.
Webs Personales
Aunque no es necesario crear una web personal para alquilar su
casa de vacaciones, algunos propietarios lo hacen como
complemento a su anuncio en webs de anuncios. Le permite
añadir un mayor número de fotografías y descripciones
detalladas que le ayudarán a cerrar el trato con huéspedes
potenciales.
10 Promocionando su Casa de Vacaciones
Muchos viajeros empiezan su búsqueda con estos criterios en
mente:
Ubicación y Proximidad a Atracciones Los
viajeros buscan a menudo un destino específico o cercano a
alguna atracción especial. En su descripción incluya la distancia
exacta desde su propiedad a una atracción específica en lugar
de escribir simplemente “cerca de atracciones turísticas y
restaurantes”.
Precio
Atraiga a los
Viajeros
Antes de empezar a anunciar su casa de vacaciones,
piense en quien va a ser su público objetivo.
La mayoría de la gente realiza la búsqueda con un
precio determinado en mente. Asegúrese de que los precios
son fáciles de encontrar en su anuncio y de mostrarlos
claramente.
Tamaño de la Propiedad
Exponga claramente el
tamaño de su propiedad y el número máximo de personas
que puede alojar. Los huéspedes quieren saber
específicamente el número de camas y cuantas personas
pueden sentarse en el comedor y en la sala de estar.
Fechas Preferidas Muchos viajeros organizan sus
vacaciones en función del trabajo y del calendario escolar por lo
que las fechas son inflexibles. Mantenga su calendario de
disponibilidad actualizado para atraer a los viajeros que buscan
unas fechas específicas, incluso en el último momento.
NOTA: Ya que muchos viajeros buscan alojamiento para sus
vacaciones basándose en estos cuatro criterios, asegúrese
de que su anuncio de alquiler de vacaciones contenga esta
información. 11 Promocionando su Casa de Vacaciones
Partes de un
Anuncio
Muchas webs de alquileres de vacaciones proporcionan a los
viajeros la información necesaria para tomar una decisión. Cada
anuncio de HomeAway.es tiene un título, una imagen en
miniatura, una descripción completa, hasta 12 fotografías de la
propiedad, una tabla de tarifas de alquiler, un calendario de
disponibilidad, una tabla de las instalaciones, comentarios de
los huéspedes y un formulario para hacer preguntas.
Título
En HomeAway.es su título aparece en la parte superior
del anuncio y en el resumen de la descripción en los resultados de
búsqueda. El título es su primera oportunidad para atraer a los
viajeros así que hágalo tan especifico como le sea posible.
Extra: esto le ayudará también a posicionarse en los buscadores.
Imagen en Miniatura Una imagen en miniatura de su casa
de vacaciones aparece en los resultados de búsqueda y en la parte
superior de su anuncio. Escoja una fotografía de su propiedad que
la haga destacar sobre las demás.
Descripción Completa La descripción de la propiedad en
HomeAway.es es un resumen de 100 palabras sobre su casa de
vacaciones. Asegúrese de que ofrece una imagen clara de su casa y
de todos los extras que ofrece.
Fotos de la Propiedad Su anuncio
en HomeAway.es
puede mostrar hasta 12 fotografías de su casa de vacaciones.
Mostrando buenas fotografías, tanto del interior como del
exterior, obtendrá más consultas y, finalmente, más reservas.
Si no se siente cómodo usando una cámara digital y subiendo
las fotos, pida ayuda a un amigo o contrate a un fotógrafo
profesional.
Tabla de Tarifas de Alquiler
El precio es uno de los
factores más importantes a la hora de escoger un alquiler de
vacaciones. Por eso es importante que los usuarios entiendan
fácilmente las tarifas. La tabla de tarifas de alquiler en su anuncio
de HomeAway.es le permite incluir tanto las tarifas nocturnas
como semanales para cada una de las temporadas de alquiler.
Tabla de Instalaciones
Algunos viajeros prefieren
simplemente ver la lista de las instalaciones en lugar de leer la
descripción entera de la propiedad. Cuando cree su anuncio en
HomeAway.es le será muy fácil marcar las casillas y añadir
información adicional para explicar a los viajeros que tipo de
instalaciones tiene su casa.
Calendario de Disponibilidad
Los viajeros necesitan
saber cuando está disponible su casa - especialmente los que
están buscando unas fechas específicas. El calendario de
disponibilidad de HomeAway.es es claro y muy fácil de
actualizar.
Comentarios de los Huéspedes
Sus anteriores
huéspedes podrán dejar comentarios sobre su casa utilizando la
utilidad para ese propósito disponible en HomeAway.es. Tener
comentarios de los huéspedes puede disparar sus reservas. Los
viajeros tienden a escoger una casa de vacaciones que tiene
varios comentarios favorables de otros huéspedes.
RECUERDE: Cuanto más completo sea su anuncio, más
predispuestos se sentirán los viajeros a hacer consultas y,
finalmente, reservar su casa de vacaciones.
12 Promocionando su Casa de Vacaciones
Escriba un
Título que
Llame la Atención
El texto más importante de su anuncio es el título. El título no
sólo aparece en la parte superior de su anuncio sino también
en el resumen de la propiedad en los resultados de búsqueda
de HomeAway.es.
Al igual que en los anuncios impresos, el título de su
propiedad debe incluir pocas palabras bien escogidas que
generen interés por su casa de vacaciones. El suyo debería ser
no bueno sino FANTÁSTICO.
Que debe incluir en el Título
Utilice palabras que describan claramente su casa de
vacaciones y sus principales atractivos. Puede describir el tipo
de propiedad (ej. chalet, casa de campo), tipo de ubicación (ej.
playa, rural), idoneidad (ej. para mascotas, para niños) e
instalaciones especiales (ej. piscina privada, jacuzzi, mesa de
billar). Palabras claves específicas como éstas captan la
atención de los clientes potenciales
y ayudarán a que su
anuncio aparezca en posiciones más altas en buscadores como
Google.
Que No debe incluir
Un título efectivo no repite la información que aparece
Malos Títulos
detallada en el resumen de la propiedad (ubicación, número
“El Paraíso de Wally”
de dormitorios y baños, capacidad de alojamiento). También
debe evitar utilizar argot - no dé por hecho que los viajeros
Buenos Títulos
entenderán lo que significa.
“Acogedora casa en la playa cerca de la Playa Anini”
Título Fantástico
No Copie Nunca otro Título
“Lujosa Casa Frente a la Playa con Piscina Privada y
Terraza, Ofertas Especiales Disponibles”
Nunca copie el título de otro anuncio. La singularidad de su
título atraerá el interés en su anuncio. Si aparece exactamente
lo mismo en otro anuncio, ninguno de ellos destacará.
13 Promocionando su Casa de Vacaciones
Describa
Escriba con claridad y de modo conciso
Su casa
Su anuncio lo leerán personas de todo el mundo con
diferentes niveles de inglés. Escriba su descripción utilizando
frases enteras y claras, evitando las abreviaciones y el argot.
Cuando huéspedes potenciales exploran HomeAway.es su
Venda Su Propiedad No La Zona
atención se centra en diferentes secciones de los anuncios. Hay
Es muy posible que cuando los viajeros encuentren su anuncio en
HomeAway.es ya hayan decidido pasar las vacaciones en esa zona.
Su trabajo consiste en convencerles para que reserven su casa de
vacaciones. Tiene la opción de destacar la zona en la sección
“Ubicación” de su anuncio en HomeAway.es.
bastantes probabilidades de que lean su descripción de la
propiedad – tiene una oportunidad de 20 segundos para
convencer a alguien para que escoja su casa de vacaciones.
¿Qué detalles van a querer saber?
Tenga presentes estos tres tipos de compradores online:
 El que mira principalmente las fotos
 El que escanea el anuncio buscando determinadas palabras
 El que lee las descripciones completas
Sea Descriptivo cuando Hable con sus Huéspedes
Describa su casa de manera que puedan imaginarse una
estancia feliz allí. ¿Cómo se escribe de esa manera? En lugar de
Por esa razón debe prestar la misma atención a cada una
escribir “Hay una piscina climatizada”, escriba “Le encantará
de esas áreas de su anuncio.
nuestra piscina privada: la mantenemos climatizada durante
todo el año”.
Que Incluir en la Descripción







Una correcta ortografía, gramática yInformación
puntuaciónespecífica sobre
dormitorios
y número
de camas
Una correcta
ortografía,
Información
específica
sobre dormitorios
y número
de camas
gramática Principales
y puntuación
Instalaciones
Instalaciones
Principales
Descripción de las vistas
Descripción
de las
vistas
TipoTipo
de propiedad
y tamaño
de propiedad
y tamaño
Ventajas Competitivas Únicas
Ventajas
Competitivas
Únicas grupos de viajeros
Idoneidad
para determinados
Idoneidad para determinados grupos de viajeros
14 Promocionando su Casa de Vacaciones Prepare
de alta calidad que se ven muy bien en Internet. Puede editar las
y
Extra: Puede hacer cientos de fotos y borrar fácilmente las que no
Haga
Fotografías
Utilice una cámara Digital Las cámaras digitales hacen fotos
fotos en su ordenador y subirlas fácilmente a HomeAway.es.
quiera sin coste alguno.
Prepare cada Foto
Ayude a los viajeros a imaginar la
sensación de estar en su casa con una simple escenificación.
Antes de hacer la foto deshágase del desorden, alise las colchas,
ahueque los cojines y pare el televisor. Si la casa tiene un fuego a
tierra enciéndalo. Añada detalles de bienvenida como una cesta
con frutas o un jarrón con flores.
Tiene 30 segundos o menos para captar la atención de
alguien que esté mirando el anuncio de su casa de
Cuide la iluminación Una buena iluminación es esencial para
vacaciones. ¿Leerán su anuncio o pasarán al siguiente? Los
hacer buenas fotografías. Para obtener los mejores resultados
hechos son claros: cuanto mejores sean sus fotografías mayor
aproveche la luz natural subiendo las persianas y abriendo las
interés despertarán en los viajeros y mayor será la
cortinas, encienda todas las luces interiores y haga fotos con y sin
probabilidad de que realicen una consulta.
flash.
NOTA: Recuerde que las fotos tienen copyright. Si está utilizando
¿SABIA QUE
las propiedades con más de 4
fotografías reciben mayor número de consultas que
fotos que no ha hecho usted consiga los permisos necesarios del
fotógrafo y/o de la publicación donde encontró esa foto.
las propiedades con 4 o menos fotografías?
Fotos Imprescindibles
■ Sala de Estar
■ Dormitorio Principal
■ Vistas desde la casa
■ Exterior de la propiedad
■
■
■
■
Cocina
Dormitorios Adicionales
Piscina o Jacuzzi, si hay
Características especiales
15 “
Establezca Sus
Sea flexible con sus tarifas,
los cambios de días y
estancias mínimas
requeridas para atraer a la
mayoría de viajeros—
especialmente las reservas
de última hora.”
Marketing Your Holiday Home –Andy, Costa del Sol, España
Tarifas de Alquiler
El número de consultas y reservas que usted recibe están
estrechamente relacionados con las tarifas de precios. Por eso
tenga cuidado al poner los precios, ni demasiado altos ni
demasiado bajos.
Averigüe los Precios de Mercado Busque el precio
de alquileres de vacaciones similares en webs como
HomeAway.es. Preste atención a las instalaciones ofrecidas, su
proximidad a atracciones turísticas en comparación con su
propiedad. Mire también otros anuncios para ver que otros
servicios cobran a parte de la tarifa de alquiler básica. Pueden
incluir impuestos municipales o cargos adicionales por la
limpieza o tener mascota.
Establezca Tarifas Nocturnas y Semanales
A
los huéspedes les gusta ver diferentes tarifas de precios para
diferentes incrementos del tiempo. En mercados con precio
semanal, muchos propietarios escogen una tarifa nocturna que
es 1/5-1/6 parte de su tarifa semanal. De la misma manera, en
mercados con tarifas nocturnas, los propietarios multiplican la
tarifa nocturna por 5 o 6 para tener una tarifa semanal.
Haga sus Tarifas de Alquiler Claras
Si los clientes
potenciales no pueden encontrar fácilmente las tarifas de
alquiler para las fechas que quieren, se irán a ver el siguiente
anuncio. Cuando establezca las tarifas de alquiler especifique
claramente las fechas exactas de ese periodo de alquiler.
Evite utilizar términos generales como “temporada alta”
porque puede que los viajeros no estén familiarizados con las
temporadas de su zona.
Decida una estancia mínima
Para los meses de más
actividad en su mercado de alquiler, exigir una semana de
estancia mínima es muy común. Fuera de la temporada alta,
permitir una estancia mínima de 2-3 noches puede atraer a
huéspedes que buscan pasar el fin de semana o periodos de
descanso cortos.
16 El proceso
de Alquiler
“Disfrutamos
realmente con todo el proceso de
alquiler, desde llenar de reservas las semanas y
completar la temporada a reunirnos con los
huéspedes que vienen y añaden otra dimensión a
nuestra vida.”
—Tansy, normandy, Francia
17 El Proceso de Alquiler Cómo Convertir las Consultas en Reservas
Responder a las
Preguntas
Cuando los viajeros encuentran su casa de vacaciones en
una web como HomeAway.es acostumbran a contactar con
usted de dos maneras:
Por Email y SMS Muchos enviarán sus preguntas a
través del formulario que hay en su anuncio. Estas
preguntas se desvían a su correo electrónico y por SMS a su
teléfono móvil, si así lo desea. También puede ver las
preguntas entrando en su cuenta de HomeAway.es.
Por Teléfono Algunos viajeros, principalmente aquellos que
buscan una reserva de última hora, llaman para ver la
disponibilidad o para reservar inmediatamente.
“
Cuando responda a las consultas sea rápido y eficiente, y
asegúrese de dar la respuesta adecuada a las necesidades del
que pregunta.”
—Tom, Tabanan, Bali
Mire su email frecuentemente.
Parece obvio pero le
sorprendería saber la cantidad de personas que miran su email
una vez al día o incluso una vez a la semana. Como mínimo mire el
email por la mañana, al mediodía y por la noche.
Reciba preguntas por alerta SMS. Asegúrese de recibir consultas
incluso cuando está lejos de su ordenador. HomeAway.es le ofrece
un servicio gratuito de SMS para avisarle de nuevas preguntas.
Conteste las preguntas inmediatamente. Sea amable y
detallado. Dé las tarifas incluyendo impuestos y tasas. Confirme las
fechas disponibles exactas de llegada y salida. Hágales saber que
pueden llamarle si tienen más preguntas.
Incluya su firma. Asegúrese de que saben cómo contactar con
usted incluyendo una firma con su nombre, número de teléfono y
un link a su anuncio de HomeAway.es.
Coja el teléfono y llame. Cuando la gente haga una consulta, en
lugar de responderles por email llámeles. Si han dejado su
número de teléfono entonces esperarán o agradecerán una
llamada. Algunos estudios indican que la primera persona en
llamar es la que se lleva la reserva. Los propietarios saben que los
que llaman en lugar de escribir un email tienen un ratio de
conversión significativamente mayor.
Devuelva la llamada inmediatamente. Si los viajeros llaman y le
dejan un mensaje, ¡devuelva la llamada! No pierda una posible
reserva por no devolver una llamada a tiempo. Conviértalo en una
prioridad.
Haga un seguimiento por teléfono. Haga una llamada de
seguimiento unos días después para ver que planes tienen. Si
están dudando una llamada puede convencerles para cerrar el
trato
con
usted.
18 El Proceso de Alquiler Haciendo
RESERVAS
Analizando a los huéspedes Analizar adecuadamente
a los huéspedes es su mejor póliza de seguros. Recomendamos
hablar por teléfono con los clientes potenciales antes de hacer la
reserva. Es correcto hacer preguntas para ver si son adecuados
para nuestra propiedad. Las preguntas típicas son: “¿Cuántas
personas hay en el grupo?” y “¿Hay niños o mascotas?” Mientras
habla con ellos hágales saber que esa propiedad es su segunda
residencia. Eso les hará sentir más cómodos a la hora de alquilar
su casa y les animará a tratarla con cuidado.
El Cobro
Una reserva queda confirmada cuando
deposita un pago a cuenta. Aunque puede hacer que
huéspedes envíen un cheque, incrementará el número
reservas si acepta transferencias bancarias y tarjetas
crédito.
se
los
de
de
Déjelo todo por Escrito Para proteger tanto sus
intereses como los de sus huéspedes, ponga por escrito todos
los acuerdos. Envíe una copia de las condiciones del alquiler y
de la facturación a sus huéspedes.
No acepte fianzas sin tener a mano una copia del contrato
firmado (puede aceptar copias firmadas por fax).
El Contrato de Alquiler
Debe incluir lo siguiente:
Debe incluir lo siguiente:

Su información de contacto y la dirección de la
propiedad de alquiler vacacional
Su información
contacto detallando
Total alapagar
incluyendo
Política dede
cancelación
penalización
porlas
y
adicionales
cancelación
Plazos de pago de la
 Provisiones de devolución de fianza
fianza y de los recibos
 Restricciones de edad y ocupación
máxima
de alquiler
 Política de Salida: sus expectativas
cuando
losllegada
Días/fechas
de la
huéspedes abandonen su casa
y la salida y horarios




Total a pagar incluyendo lasRestricciones
tasas adicionales
y política en
a mascotas
y
Plazos de pago de la fianza y decuanto
los recibos
de alquiler
tabaco
Días/fechas de la llegada y la salida y horarios
Restricciones y política en cuanto a mascotas y tabaco
Regístrese en www.HomeAway.es para tener un ejemplo de
Contrato
de Alquiler gratis para
Regístrese
en www.HomeAway.es
tener un ejemplo de Contrato de
19 El Proceso de Alquiler Cobrar a los huéspedes
Tarjetas de Crédito o PayPal
Los viajeros suelen utilizar
tarjetas de crédito cuando viajan, por lo que si usted no las acepta
buscarán a otro propietario. Aceptar tarjetas de crédito o débito le
da mayor flexibilidad y la posibilidad de cobro inmediato. No tiene
que esperar la llegada de un cheque para verificar que la reserva es
sólida. Puede aceptar fianzas, pagos y hacer devoluciones a través
de Internet.
Cheques Personales Si acepta pagos con cheques personales
“
Facilitamos las cosas a los viajeros
aceptando el método de pago que ellos
propongan, cheque, transferencia bancaria
o tarjeta de crédito o debito”
—Millie Devon,Inglaterra
asegúrese de cobrarlos inmediatamente. Valide el cheque con
tiempo suficiente, antes de que el huésped tenga acceso a su
propiedad.
Transferencias Bancarias Puede ofrecer un pago directo de
una cuenta bancaria a otra. El pago es inmediato y cómodo, el
dinero se deposita directamente en su cuenta. (Nota: las
transferencias de banco a banco son diferentes de las
Cosechar los frutos económicos de su alquiler de
transferencias de dinero ya que se puede hacer el seguimiento)
vacaciones no será un proceso complicado siempre y cuando
haya establecido una política clara para las transacciones
Evite estas formas de Pago:
económicas.
GIROS POSTALES Y CHEQUES DE CAJA Cuidado. Éstas no son
formas de pago cómodas para sus huéspedes y pueden
resultar muy atractivas para los timadores.
Es de esperar que a los huéspedes potenciales les cause un
cierto nerviosismo enviar dinero a alguien que no conocen.
Presentándoles una política financiera clara y concisa ayudará a
tranquilizarles y minimizará las dificultades para usted.
Éstos son los métodos de pago más recomendados y usados
normalmente: Tarjetas de Crédito, PayPal, cheques y
transferencias bancarias.
ENVÍO DE DINERO HomeAway.es recomienda
encarecidamente no enviar o aceptar pagos vía servicios de
envío de dinero no susceptible de seguimiento, como los
ofrecidos por empresas como Western Union o Moneygram,
ya que son métodos habitualmente utilizados por timadores
y ladrones. Además, las tarifas de procesamiento de estos
servicios son altas.
20 El Proceso de Alquiler Recibir
Fianzas
Balance FinaL
Normalmente recibirá el importe restante unos 14 - 30 días antes
de la fecha de llegada. Tiempo suficiente para asegurarse de que el
pago es válido antes de hacer llegar la dirección, las llaves o los
códigos de la caja.
Resumiendo: No dé direcciones ni las llaves a sus huéspedes
hasta que no hayan pagado la totalidad del importe.
Pago a cuenta al Reservar
El pago a cuenta es una cantidad determinada de dinero
que el huésped debe entregarle para hacer la reserva y
que da validez al Contrato de Alquiler.
No importa que la fecha de llegada del huésped sea aún
lejana, para hacer la reserva es imprescindible que pida un
pago a cuenta que deberá efectuarse durante los 3 - 5 días
laborables siguientes. Este pago a cuenta puede convertirse
automáticamente en una fianza (normalmente cubrirá los
gastos de alquiler y las tasas) que el propietario retiene hasta
que los huéspedes dejan la casa.
Plazos
Muchos propietarios dividen el pago en dos plazos iguales:
a 60 y 30 días. Recibir un primer pago 60 días antes de la
llegada del huésped le da margen suficiente para conseguir
otro huésped en caso de cancelación o falta de pago. Sin
embargo, si se trata de una reserva de última hora debe
pedir el pago completo para reservar.
Guía Para Cobrar La Fianza
• Muchos propietarios requieren el pago mínimo del 10%
de la totalidad de la reserva en concepto de fianza
• Procese todos los pagos de
fianzas inmediatamente.
Cobre los cheques en
seguida. Rechace cheques
que parezcan
problemáticos.
.
• Devuelva la fianza sólo
después de inspeccionar la
propiedad cuando los
huéspedes se hayan ido.
• Informe a los huéspedes
sobre su política de
devolución de fianzas y
sobre qué espera de ellos
cuando hagan la reserva.
21 El Proceso de Alquiler Entrega de
Llaves
Si gestiona usted mismo su casa de vacaciones deberá buscar
la manera de permitir la entrada a los huéspedes. Muchos
propietarios utilizan una de las siguientes opciones:
Cajas de Seguridad Puede instalar una caja
de seguridad en la maneta de la puerta o en otro
lugar fácil de encontrar. Una caja normal cuesta
unos 29 € -35 €, y se puede comprar en tiendas de
bricolaje, en cerrajerías o en Internet. Utilizando
una caja de seguridad podrá crear fácilmente un
código, colgarla en la maneta de la puerta y
colocar las llaves en su interior. Después le dará al
huésped el código una vez le ha facilitado la
dirección. La desventaja de este método es que no
puede cambiar fácilmente el código entre
estancias.
Entrada sin Llave Puede comprar una cerradura sin llave
que tenga un botón que hay que pulsar. Puede encontrar este
tipo de cerraduras online o en cerrajerías, cuesta entre 173 € y
575 €. Para algunos propietarios ésta puede ser la única opción
(además de enviarlas por correo) si su propiedad está dentro
de un complejo que prohíbe las cajas de seguridad. Si utiliza
una cerradura sin llave, su ama de llaves podrá cambiar con
facilidad el código entre una estancia y otra.
Envío de Llaves Puede utilizar el viejo método de envío
de llaves a los huéspedes. Muchos propietarios hacen esto
desde hace años. Es efectivo pero no necesariamente fácil y
pueden haber errores (ej. las llaves no llegan a tiempo o
pueden perderse).
Servicio de Recogida de Llaves Si prefiere que
los huéspedes reciban las llaves a través de una persona,
puede concertar la entrega a través de un servicio de
entrega de llaves con una empresa local de administración
de propiedades o puede pagar a una ama de llaves para
que se reúna con los huéspedes a su llegada. La desventaja
es que si la ama de llaves no se presenta, los huéspedes no
podrán entrar.
22 El Proceso de Alquiler Resumen del
Proceso de alquiler
Muchas de las transacciones entre viajeros y
propietarios consisten en 15 pasos
Utilícelos para revisar su propio procedimiento
1
2
3
4
5
El viajero busca en Internet una casa para alquilar.
El viajero le envía una consulta con las fechas deseadas.
9
Marca el calendario como “reservado” durante las fechas
especificadas.
10 30 días antes de la fecha de alquiler pedirá el pago del
importe restante
Usted contesta a las preguntas por teléfono o email.
El viajero decide reservar su propiedad.
Usted le envía al huésped un Contrato de Alquiler y los
plazos de pago.
6
11 Usted le enviará por email al huésped la confirmación de
ese pago final.
12 Envía al huésped la dirección y las llaves o el código para acceder
a las llaves.
13 Los huéspedes llegan y disfrutan de su estancia en su casa de
Usted recibe un pago a cuenta por el método de pago
acordado.
vacaciones.
7
Sus huéspedes firman y envían por fax o correo el Contrato
de Alquiler firmado y el pago.
14 Los huéspedes se marchan. Da instrucciones a su ama de
8
15 Devuelve al huésped su fianza y le pide que escriba un
Usted confirma a través de email el recibo del Contrato de
Alquiler y del pago.
llaves para que inspeccione y limpie la casa.
comentario en su anuncio.
23 Las claves del
Éxito
Anuncie su propiedad en 3-5 webs, local e
internacionalmente para llegar al mayor número de
viajeros.
2
Responda rápidamente a cualquier consulta para tener más
7
8
Solicite comentarios de clientes anteriores para
ayudarle a vender la idea de alquilar su casa de
vacaciones a clientes potenciales.
Evite malentendidos con su ama de llaves o con el servicio
de limpieza creando una lista de tareas específicas.
posibilidades de hacer la reserva.
3
Sea educado y amable. Piense que cada interacción
con un posible huésped es parte de su servicio de
atención al cliente.
4
Mantenga sus anuncios actualizados, especialmente el
calendario, para mostrar a los viajeros que es un
propietario activo.
5
6
Si no tiene tantas reservas como le gustaría, amplíe su
gama de huéspedes para incluir grupos con alguna afición,
gente con mascotas, etc.
Optimice sus anuncios para los buscadores cuando escriba
su título, pies de foto y descripciones, utilizando muchas
palabras clave que los viajeros pueden buscar para
encontrar una propiedad.
9
10
11
12
Tenga un conjunto extra de sábanas y toallas para
facilitar el trabajo a su ama de llaves.
Establezca una política de devolución y cancelación clara
para protegerse de posibles pérdidas.
Establezca políticas de entrada y salida estrictas para
evitar problemas potenciales.
Guarde informes detallados de todas las comunicaciones y
reservas en una hoja de cálculo y tenga un buen sistema
de entrada de datos en su ordenador.
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Ayudarle
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HomeAway, inc.
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(512) 493-0382 • http://www.homeaway.es
Kristin W. Dorsett, Author
Barbara Cummings, Co-Author
Christine Hrib Karpinski, Contributing editor
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transmisión en cualquier forma o por cualquier medio, incluyendo fotocopiar, grabar u otros medios electrónicos, sin el
previo permiso por escrito del editor, excepto en el caso de breves citas incluidas en críticas y ciertos usos no comerciales
permitidos por las leyes que regular los derechos de autor.
Aunque el autor y el editor se han esforzado en asegurar que la información contenida en este libro sea precisa y
completa, no asumimos ninguna responsabilidad por errores, imprecisión, omisiones o cualquier otra incongruencia que
en ella se dé.
Cualquier parecido con personas, sitios u organizaciones es involuntario.
ISBN: 978-1-935406-00-6 (eBook)
ISBN: 978-1-935406-01-3 (softcover)
ISBN: 978-1-935406-02-0 (Kindle)
ISBN: 978-1-935406-03-7 (Holidays rentals)