¿Qué tipo de pisos le quedan a los bancos?

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¿Qué tipo de pisos le quedan a los bancos?
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5 marzo, 2015
Tras varios años comercializando sus activos, la oferta inmobiliaria de las entidades
financieras está cambiando y se va reduciendo. Las propias entidades estiman que el
grueso del escaparate de pisos ronda las 100.000 unidades sobre un stock total en el
mercado de entre 650.000 y 700.000 viviendas, según el último informe de Bankinter. Si
bien en este punto ya se está produciendo un cambio sustancial: el número de inmuebles
que salen de los bancos ya es superior a los que entran.
Incluso hay otro aspecto relevante: las entidades financieras que comenzaron antes a
comercializar sus inmuebles, ya tienen pocos pisos en su cartera, mientras que hay otras
que aún les queda un trecho por delante. Hablamos de varias velocidades.
¿Qué estrategia de ventas han seguido las entidades financieras? Cuando comenzó
la crisis, las entidades más activas sacaron dos tipos de productos al mercado. Por un
lado, vivienda usadaprocedentes de impagos de particulares que generalmente
estaban ubicadas en barrios más deteriorados y golpeados por la crisis. Eran pisos
baratos, pequeños y antiguos. Por otro lado, y a la vez, sacaron a la venta las
promociones de obra nueva de buena calidad, bien ubicadas y a buenos precios.
¿Y ahora, cuál es la situación? La vivienda nueva terminada bien ubicada ya no está en
el mercado, aunque sigue habiendo promociones en otras zonas que, aunque no tengan
una ubicación de primera, son viviendas nuevas. Respecto a la usada ya se ha vendido lo
más barato y ahora sigue habiendo vivienda, pero ha subido ligeramente la calidad y los
valores medios.
Un ejemplo, en Madrid la media de los pisos de segunda mano procedentes de impagos
rondaba los 100.000 euros y ahora ya ha subido a 120.000 euros o más. Son más amplios
y están en barrios menos deteriorados que han tenido más músculo financiero para
aguantar, pero como la crisis está durando mucho, al final también se han visto afectados.
Esto indica que ahora quedan los pisos que podríamos denominar intermedios: sigue
habiendo “chollos”, pero ya no como al principio de la crisis cuando el volumen de
viviendas era mayor. Además, lo que está sucediendo es que la mejora de los inmuebles
ofertados se traduce en un aumento de precios en las grandes capitales y en áreas de
segunda residencia con una demanda sólida, aseguran en las entidades financieras.
Esto no es
óbice para que determinadas viviendas tengan muchas dificultades para venderse a
no ser que se apliquen descuentos de derribo por su difícil ubicación, por estar en zonas
que no se han consolidado o con mucha oferta y poca demanda.
Con todo esto, la banca seguirá siendo una de las voces cantantes en el mercado de la
vivienda durante 2015 y en general, la obra nueva ganará terreno a los activos
adjudicados de segunda mano en sus carteras y los fondos se convierten en sus
compañeros de negocio tras hacerse con sus ‘servicers’.
De momento, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el ritmo
de ejecuciones hipotecarias ha aumentado un 9,3% en 2014, con unos 119.000 procesos
de ejecución hipotecaria. Los efectos de la burbuja inmobiliaria se notan en el perfil de las
viviendas ejecutadas, ya que una parte importante proceden de las hipotecas que se
firmaron entre 2006 y 2008, el pico de la burbuja inmobiliaria.
Pero hay otra batalla que deben librar las entidades financieras: el suelo. Aquí también
hay dos velocidades: el suelo finalista bien ubicado comienza a tirar, ya hay interés por
parte de inversores dispuestos a promover, pero siempre bajo el lema de: localización,
localización, localización y financiación. El problema radica en el suelo no urbanizable que,
de momento, tiene una salida más complicada.
Mientras tanto, los bancos ya saneados centrarán su estrategia en explotar el gancho de la
financiación en el centro de grandes ciudades como Madrid y Barcelona o en la Costa del
Sol, donde el ajuste se ha completado.