Escenario 1

Master en Gestió
Gestión y Valoración Urbana
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I
ESTUDIO DE REPARTO DE BENEFICIO ENTRE EL PROPIETARIO Y EL
CONCESIONARIO MEDIANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS y METODO RESIDUAL DE VALORACIÓN.
ANÁLISIS DEL CASO DEL EDIFICIO NEXUS I DEL CAMPUS NORD DE LA
UNIVERSIDAD POLITECNICA DE CATALUÑA.
Por´: Tewodros Adugnachew, Ingeniero Civil
Email: [email protected]
Director de Tesis: Dr.Arquitecto Josep Roca Cladera
Programa de La Agencia Española de cooperación internacional para el
desarollo y Ministério de Asuntos Exteriores y de Cooperación
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Master en Gestió
Gestión y Valoración Urbana
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I
Índice :
-Objetivo
-Hipótesis
-Definición
-Metodología
-Desarrollo
-Conclusión
-Bibliografía
DERECHO DE SUPERFICIE Y CONCESIÓN ADMINSTRATIVA,ASPECTOS JURÍDICOS Y ECONÓMICOS
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I
Pregunta de Investigación
¿Cómo definir un criterio que nos permite calcular el reparto de
Beneficio entre el propietario y el Concesionario /Superficiario donde
existe el mecanismo de la Concesión Administrativa /Derecho de uso de
Superficie?
Hipótesis de Trabajo
- Partiendo del valor de mercado de Capitalización del Inmueble bajo el
análisis se puede calcular el canon que debe pagar el
Concesionario/superficiario al propietario mediante el cálculo del VAN
del superficiario.
DERECHO DE SUPERFICIE Y CONCESION ADMINSTRATIVA,ASPECTOS JURIDICOS Y ECONOMICOS
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I
Objetivo General:
Establecer Criterios sobre el
reparto de beneficio entre el
propietario y el superficiario
(concesionario) bajo las
condiciones del derecho de
superficie y la concesión
administrativa con la aplicación de
los métodos de capitalización de
rentas el método residual
dinámico.
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I
Objetivo Especifico:
_
_
_
Identificar los aspectos jurídicos y económicos del derecho de uso de superficie y la
concesión administrativa con la aplicación de los métodos de capitalización de rentas el
método residual dinámico.
Identificar los aspectos jurídicos y económicos de las concesiones administrativas de
obras
Publicas.
Analizar el caso de la concesión del inmueble Nexus I del Campus Nord de la UPC para
Chequear el reparto de beneficio entre el propietario (UPC) y concesionario (CZF) con la
Aplicación del método de capitalización de rentas y el Método Residual de valoración con
La utilización de datos suministrados por parte del promotor (CZF) y del Mercado.
partiendo del resultado anterior Establecer criterios como repartir el beneficio entre el
Propietario y el concesionario al inmueble sometido a la explotación económica bajo las
Condiciones de derecho de uso de superficie y concesiones administrativas.
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I
Concesión Administrativa: Definición:
_
Es el otorgamiento de derechos por parte de la administración públicas
para que la persona o entidad jurídica llamada concesionario asume la
obligación de construir, operar y mantener una obra o bien destinada al
servicio, al uso público o a la promoción del desarrollo, o a la de
gestionar, mejorar u organizar un servicio público, incluyendo la
ejecución de las actividades necesarias para el adecuado
funcionamiento o prestación de la obra o del servicio, por su cuenta y
riesgo bajo supervisión y el control de la autoridad concedente, a
cambio del derecho a explotar la obra o el servicio y de percibir el
producto de las tarifas, precios, peajes, alquileres, valorización de
inmuebles, subsidios, ganancias compartidas con algún ente público u
otra fórmula establecida en los contratos correspondientes, durante un
tiempo.
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I
Concesión Administrativa: Definición:
ADMINISTRACIÓN
CONCESIONARIO
ADJUDICACIÓN
EXPLOTACIÓNINFRAESTRUCTURA
DURANTE PERÍODO
DE CONCESIÓN
(Hasta 40 años)
RUCCCONSTIÓN
INFRAESTRUCTURA
MANTENIMIENTO
INFRAESTRUCTURA
En España: _ Decreto 10 octubre de 1845
_ Ley General de Obras Publicas de 13 de Abril de 1977
_ Ley 8 /1972 de 10 de Mayo
_ Directiva 93/37/CEE, del Consejo de 12 de junio de 1993
_ Real Decreto legislativo 1/2000 de 2 de julio
_ Ley 13/2003 de Contratos de las Administraciones Publicas
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I
Aspectos Jurídicos:
_ Derecho de Concesionario
_Obligación del Concesionario
_Duración de las Concesiones
_Transferencia de las Concesiones
_Suspensión de las Concesiones
_Extinción de la Concesión
Características Importantes:
_Exclusivo
_Constitutivo
_Control por la Administración Concedente
Imagen: Autopista de Peaje en España
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I
Aspectos Económicos:
_ Resuelve el Problema de Financiamiento de la Administración
_ Participación privada en la construcción de Infraestructuras y servicios sin
comprometer la propiedad
_Se logra Mayor Eficiencia
_Participación de distintos Agentes Financieros
_Transferencia de la Gestión a empresas altamente especializadas disminuyendo
el riesgo de explotación.
_traslado de la Inversión a un gasto soportado por el usuario.
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I
Derecho de Superficie: Definición
Articulo 35.1 de la ley de suelo 2008 plantea:
Es aquel derecho que atribuye al superficiario la facultad de
realizar la construcción o la edificación en la rasante y en el
vuelo y en el subsuelo de una finca ajena manteniendo la
propiedad temporal de las construcciones o edificaciones ya
realizadas o sobre viviendas ,locales o elementos privativos de
construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la
propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo”.
En España :
_Articulo 1611 y 1655 del Código Civil
_Articulo 157,apartado 1 de la ley de suelo de 1956
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I
_ Articulo 16,apartado 2 del Reg.Hip.de 17 marzo 195
_ Ley de Suelo de 1975
_ Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de junio
_Articulo 35.1 de Ley de suelo de 2008
_Ley 21/2001 de 31 de diciembre de Comunidad Autonómica de
Cataluña
Aspectos Jurídicos:
_Contenido del Derecho de superficie
_Periodo del Contrato
_Valido de Derecho
_Derecho de Superficie
_Pago del Superficiario al Contrato
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I
_ Uso y condiciones de contrato
_Transferibilidad de Derecho
_ Derecho de Propietario a Reposar la tierra
Aspectos Económicos:
_ Reducción del volumen de inversión evitando la compra del suelo
_ Recomendable para proyectos no perdurables
_Tiene Importancia en el cumplimiento del Planeamiento
Urbanístico
_ Financiamiento de Infraestructuras de Obras Publicas
_Reducción del fenómeno de Especulación Inmobiliaria
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I
_Ley de Suelo de 1975
_Real Decreto Legislativo 1/1992
_Articulo 35.1 de la ley de suelo de 2008
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Descripción
Concesión Administrativa
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I
Derecho de uso de
Superficie
Aspectos Jurídicos
Otorga a un particular o entidad
privada el derecho de construcción y
explotación del dominio público
Establece un Derecho real
limitado sobre una finca ajena
que atribuye la propiedad a las
construcciones
Objetivo
Financiamiento de las
infraestructuras de obras publicas
Financiamiento de las
infraestructuras de obras públicas
con el incremento del valor del
suelo urbano
Duración
Alcanza hasta 40 años
Alcanza en mayoría de los casos
99 años
Transferibilidad de
Derecho
No hay transferencia de derechos
Se puede transferir de derechos
Reversión de la propiedad
Finalizado el periodo pactado el
Inmueble se revierte al propietario/la
Administración
Finalizado el periodo pactado el
Inmueble se revierte al
propietario/la Administración
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I
Calculo del Valor de Mercado de Nexus I
Objetivo:
_Determinar el Valor de Mercado
de del Edifico Nexus
_Determinar el Valor de Suelo(Canon)
_Análisis del reparto de beneficio
entre el Propietario y el Concesionario
_Establecer Criterios para el Reparto
de Beneficio entre el Propietario y el Concesionario
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I
Formula para el calculo del valor actual neto de
Inmueble:
n
n
EJ
sk
vr
VAN = ∑
−∑
+∑
tj
tk
(1 + i ) n
1 (1 + i )
1 (1 + i )
Donde:
VA: valor actual o valor por actualización de las rentas
n n sk
EJ
vr
EJ: entradas, cobrosVA =o∑1n∑ingresos
VA
=− ∑∑= ∑+ +∑∑imputables al
tj 1
tk
n
(1 + i )
(1 + i )
(1 + i )
inmueble en el momento j
n
VA =
EJ
tj
1 (1 + i )
n
−
sk
tk
1 (1 + i )
+
vr
(1 + i ) n
sk: Salidas, pagos o gastos en el momento k
tj:
no. De periodos de tiempo que transcurre desde el momento del inicio de la
explota
ción hasta el momento en que se producirá el correspondiente ingreso Ej
tk: no. De periodos de tiempo que transcurre desde el momento del inicio de la
explotación hasta el momento en que se producirá el correspondiente gasto sk
i: Tipo de Actualización elegido
n:no. De periodo que transcurran desde el momento actual hasta el final del
periodo
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de estimación de los ingresos esperados
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I
Análisis de Escenarios :
Porque dos Escenarios??
i = TLR + PR
Determinar el Efecto de la Locación del Nexus I
* Variación Precio de Alquiler
* Variación de la Tasa de Desocupación
Escenario 1: Consideraciones del Inmueble con efecto de la
UPC
Precio de Alquiler de la Oficina……………17,76€
Tasa de Desocupación.10%
Escenario 2: Consideraciones del Inmueble sin efecto de la
UPC
Precio de Alquiler de la Oficina……………..14,00€
Tasa de Desocupación..……..15%
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Escenario 1:
_VAN de Explotación con una Tasa de 6% es ………11884683 €
_ llevando al valor al periodo de la inversión
Con una Tasa de 15%...................................... 2352265,36€
i = TLR + PR
Casos de Análisis:
Escenario 2:
_VAN de Explotación con una Tasa de 6% es ………9382481€
_ llevando al valor al periodo de la inversión
Con una Tasa de 15%...................................... 460241,59€
Casos de Análisis:
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Escenario 1:
Descuento
Caso 1
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I
VAN vs Tasa de
i = TLR + PR
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión es cte.
-Variación de la Tasa de Explotación
-Canon y Precio de Alquiler
constante
VAN Positivo
VAN=0 Tasa 9,95%
VAN es positivo implica que el Conces
Ionario gana un plus valor
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Escenario 1:
Explot.
Caso 2.1
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I
VAN vs Canon,6% Tasa
i = TLR + PR
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión es cte.
-Variación del Canon
-Precio de Alquiler y la Tasa 6%
se mantiene constante
VAN=0
C < 2075 m2
2075 m2 Canon
el Concesionario
Gana Plus valor
Canon Actual 870 m2
Diferencia
1250 m2
UPC Gana solamente 42%
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Escenario 1:
Explot.
Caso 2.2
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VAN vs Canon,9% Tasa
i = TLR + PR
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión es cte.
-Variación del Canon
-Precio de Alquiler y la Tasa 9%
Constante
VAN=0
875 m2 Canon
C < 875 m2 el Concesionario
Gana Plus valor
Canon Actual 870 m2
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Escenario 1:
Explot.
Caso 2.3
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I
VAN vs Canon,12% Tasa
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión es cte.
-Variación del Canon
-Precio de Alquiler y la Tasa 12%
Constante
Para los valores de la Tasa 12% de
la Tasa de Descuento el VAN del
del Concesionario es Negativo.
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Escenario 1:
Alquiler
Caso 3
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VAN vs Precio de
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión
es constante
-Variación del Precio de Alquiler
-Tasa de Descuento y Canon
Constante
Para el Precio de Alquiler de
Aproximadamente 12€
El VAN del Concesionario es Cero
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Escenario 2:
Explotación
Caso 1
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I
VAN vs Tasa de
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión es
constante
-Variación de la Tasa de explotación
-Precio de Alquiler y el Canon es
Constante
Para los valores de la Tasa 7,20%
El VAN del Concesionario es Cero
Para Valores de la Tasa menores de 7,20% el Concesionario Gana plus valor
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Valoración Urbana
Escenario 2:
Caso 2.1
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I
VAN vs Canon, Tasa 6%
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión
es constante
-Variación del Canon
-Precio de Alquiler y Tasa de
Descuento de Explotación va
A ser constante
Para los valores del Canon de 1200 m2 El VAN del Concesionario es Cero
_la UPC esta ganando solamente esta ganando el 72,5% del valor del Canon real
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Valoración Urbana
Escenario 2:
Caso 2.2
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I
VAN vs Canon, Tasa 9%
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión
es constante.
-Variación del Canon
-Precio de Alquiler y Tasa de
Descuento son constantes.
_Para la Tasa de descuento 9% el valor
Del VAN es negativo. con esto podemos decir con la tasa mencionado el negocio
del
Inmueble no es rentable para el Concesionario.
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Escenario 2:
12%
Caso 2.3
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VAN vs Canon, Tasa
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión
es constante.
-Variación del Canon
-Precio de Alquiler y Tasa de Descuento
de Explotación
Para los valores de la Tasa 12%
Todos los valores del VAN tienen signo negativo
Esto implica que para el Concesionario con la Tasa mencionada este negocio
No es rentable
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Gestión y Valoració
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Escenario 2:
Alquiler
Caso 3
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VAN vs Precio de
Consideraciones:
-15% de la Tasa de la Inversión
es constante.
-Variación del precio de Alquiler
-El Canon y Tasa de Descuento
de Explotación de (6%) Constante
VAN=0
Precio de Alquiler=13,5€
Para el P.Alquiler 13,5€ el VAN=0, en este caso se puede decir que el Concesionario
Con el precio de alquiler mencionado gana un plus valor
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Comparación del VAN del Escenario 1 y 2
Canon(m2)
VAN 6%(Esc 1)
VAN 6%(Esc 2)
Diferencia
0
4068491
1736844
2331647
261
3553623
1353863
2199760
522
3038756
970883
2067873
870
2352265
460242
1892024
1131
1837398
77261
1760137
1392
1322530
-305720
1628250
1653
807662
-688701
1496363
1914
292794
-1071681
1364476
2175
-222073
-1454662
1232589
2436
-736941
-1837643
1100702
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Gestión y Valoració
Valoración Urbana
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I
Comparación del VAN vs Canon del Escenario
1y2
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Gestión y Valoració
Valoración Urbana
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I
Conclusión:
-El punto de Equilibrio entre la UPC Y CZF para un Canon
de 2075 m2. entonces el Canon debería ser 2075 m2 mostrando
Una diferencia de 1205m2 con el canon actual de 870 m2.
-el CZF esta pagando 41,93%(870 m2) del Canon
-el VAN del CZF con el efecto de la UPC es de 2352265€
-el VAN del CZF sin el efecto de la UPC es de 460242€
Criterios que hay que seguir durante un acuerdo entre un
propietario y superficiario/Concesionario:
-Hacer un estudio del valor de mercado de cualquier tipo del
inmueble que se pretende analizar utilizando el método de
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Valoración Urbana
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Capitalización de rentas.
b)Se hacen los parámetros importantes como la Tasa de
Descuento, Tasa de Desocupación, Periodo del contrato,
los gastos necesarios.
c)Se hace el calculo de los Ingresos netos futuros que genera el
Inmueble
d)Se hace el calculo de la Tasa de Descuento que hace el VAN
cero. Partiendo el análisis de esta se puede calcular el canon que
debe pagar el Concesionario al propietario del suelo esta manera
se puede encontrar el punto de equilibrio para el reparto de
beneficio entre el Concesionario y el propietario.
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